Долевое строительство считается одним из самых доступных вариантов покупки жилья в новостройках. Сэкономить определенную сумму помогает специальная схема, по которой будущий обладатель недвижимости вносит средства за квартиру еще на этапе строительства дома. Конечно, сразу же заселиться не получится, однако разница в стоимости, по сравнению с полностью готовой квартирой, способна скрасить ожидание.
Вступление в долевое строительство (ДС) нельзя назвать простой процедурой, так как на рынке работает множество недобросовестных компаний. Конечно, с ужесточением законодательства о ДС обманутых дольщиков должно стать меньше. Но при вложении крупных денежных сумм все риски исключить практически невозможно. Если вы планируете вступить в долевое строительство, лучше обратиться за поддержкой к юристу: специалист проанализирует договор и обеспечит правовое сопровождение на всех этапах.
Что изменилось в долевом строительстве с 2019 года: новые правила покупки жилья
О проблеме обманутых дольщиков слышал, наверное, каждый. Поэтому у многих покупка квартиры через ДС вызывает вполне обоснованные опасения. Но есть и хорошая новость: с июля 2019 года введены новые правила, которые направлены на защиту дольщиков.
Все о договоре участия в долевом строительстве
В первую очередь, полностью изменился сам процесс передачи средств на строительство. Раньше любой человек, который хотел вступить в ДС, перечислял деньги непосредственно застройщику (девелоперу). Теперь деньги дольщиков будут зачисляться на целевой эскроу-счет в банке, и снять их застройщик сможет только после того, как дом будет достроен, а дольщик получит свою квартиру.
Важно! Если дом не будет сдан, денежные средства возвратятся дольщику. Благодаря нововведениям можно не бояться, что после вступления покупателя в долевое строительство застройщик исчезнет вместе с деньгами.
Что нужно сделать до внесения денег?
Вступление в ДС всегда сопровождается вложением крупных сумм, поэтому прежде чем подписать договор, нужно собрать максимум информации о выбранной компании и объекте. В частности, покупателям рекомендуется:
- отдавать предпочтение только тем компаниям, которые хорошо известны на рынке и уже завершили не один проект;
- запрашивать подробные сведения об объекте у застройщика (это позволит получить данные о доме, земельном участке, наличии разрешительной документации и т.д.);
- обращаться в органы власти, занимающиеся контролем в сфере долевого строительства, для получения достоверных сведений о законности строительства, наличии жалоб на застройщика и т.д.
Также нужно обязательно ознакомиться с проектом договора, который застройщик предлагает подписать участникам долевого строительства. Иногда в подобных документах присутствуют противоречащие закону условия, которые нарушают права граждан. Если вы сами не обладаете достаточными юридическими знаниями, проверку договора на участие в строительстве лучше доверить юристу.
Договор долевого участия (ДДУ)! Участие в долевом строительстве многоквартирных домов.
Как происходит оформление сделки?
После того как вы определись с компанией, домом и квартирой, можно приступать к оформлению документации и внесению средств. До появления новых правил сторонами всех документов являлись только застройщик и покупатель квартиры. С лета 2019 года появляется еще одна сторона — банк (но договор долевого участия — ДДУ — по-прежнему подписывается между застройщиком и покупателем). Для того чтобы вступить в долевое строительство, нужно:
- подписать ДДУ с застройщиком;
- зарегистрировать соглашение в Росреестре;
- подписать трехсторонний договор на открытие эскроу-счета в банке;
- внести деньги на счет.
После того как все документы будут подписаны, останется только ждать, когда дом будет введен в эксплуатацию и застройщик передаст ключи от квартир жильцам. Деньги покупателей недвижимости будут переведены застройщику после сдачи дома (до этого момента они все время будут находиться на эскроу-счете).
Важно! Покупатель квартиры может получить деньги обратно до сдачи дома только при расторжении договора долевого участия. Расторгнуть ДДУ можно при ликвидации девелопера или при признании застройщика банкротом.
Какие гарантии есть у покупателя при банкротстве застройщика или банка?
Если застройщик будет признан банкротом, покупатель может не опасаться потери средств: они в любом случае заморожены на счете в банке. По своему усмотрению можно или снять деньги со счета, или же (если дом уже практически достроен) потребовать передать квартиру. Также в случае банкротства застройщика дольщики могут найти другую компанию, которая завершит строительство объекта.
Если же покупатель решил вступить в долевое строительство и выбрал надежную компанию, но обанкротился банк, получится получить обратно сумму до 10 млн рублей (в зависимости от стоимости квартиры, за строительство которой было заплачено). Такой размер выплаты предусмотрен программой страхования (государство страхует средства на счетах в банке на сумму до 10 млн рублей).
А можно ли вступить в долевое строительство по старым правилам?
Несмотря на все нововведения, в некоторых новостройках купить квартиру можно по старой схеме. Продолжать продавать квартиры без эскроу-счета могут те девелоперы, объекты которых уже готовы не менее чем на 30%. Также обязательным условием для того, чтобы покупатель мог вступить в ДС по старой схеме, является наличие у девелопера заключенных ДДУ не менее чем на 10% общей площади помещений. На практике, тем не менее, большая часть застройщиков будет работать именно в соответствии с принятыми изменениями.
Подведем итоги. Теперь большинство покупателей квартир в новостройках может вступить в долевое строительство только по новым правилам. Для того чтобы стать участником ДС, необходимо заключать договор не только с самим застройщиком, но и с банком. Изменения направлены в первую очередь на то, чтобы защитить покупателей недвижимости от недобросовестных компаний.
Однако процесс покупки квартиры через долевое строительство все равно остается очень ответственным решением, поэтому мы рекомендуем обращаться за профессиональной юридической поддержкой к специалистам. Помощь квалифицированного юриста позволяет избежать нарушения ваших прав при подписании договора с застройщиком и банком, а в случае возникновения сложностей — своевременно получить юридическую защиту.
Поручите задачу профессионалам. Юристы выполнят заказ по стоимости, которую вы укажите. Вам не придётся изучать законы, читать статьи и разбираться в вопросе самим.
Источник rtiger.comЧто такое ДДУ при покупке квартиры
ДДУ — это договор долевого участия в строительстве, который заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации. Согласно законодательству, ДДУ признается заключенным и вступает в силу только после регистрации в Росреестре. Делается это с целью обезопасить покупателя от мошенничества и исключить двойную продажу жилья. Именно поэтому рассчитываться с застройщиком нужно после проведения государственной регистрации (по месту расположения строящегося объекта), а не после проставления своей подписи в договоре. Это следует запомнить, потому что нечестные строительные фирмы зарабатывают миллионы на незнании людей подобных законодательных нюансов.
ДДУ: Определение
Долевое строительство относится к инвестиционной деятельности. Суть этой деятельности заключается в том, что застройщик возводит строительные объекты, используя привлеченные денежные средства частных лиц и компаний. Взамен эти участники (дольщики) получают желанную жилплощадь, но только после сдачи дома в эксплуатацию. Права обеих сторон фиксируются письменным соглашением (ДДУ).
Особенности заключения соглашения
Перед тем как согласится на подписание ДДУ, внимательно ознакомьтесь с условиями соглашения, найдите в интернете информацию о деловой репутации выбранной строительной компании, ее сданных объектах, соблюдении заявленных сроков сдачи. Если у вас нет достаточного опыта в юриспруденции, лучше пригласить профессионального юриста, сопровождая сделку, специалист укажет на все сомнительные нюансы, чем обезопасит вас от ненужных рисков.
Договор долевого строительства должен включать следующую информацию:
Подробное и точное описание вашей будущей жилплощади (полного адреса, этажности, общей площади и тому подобного). Наличие балкона (лоджии) должно указываться дополнительно. Если жилье сдается с проведенными отделочными работами, то прописывается, с какими именно. Материалы отделки также обозначаются в ДДУ (например, кафельная плитка, линолеум, обои и т.д.).
Срок завершения строительства. Это точная дата, когда застройщик обязан передать вам конкретный объект недвижимости.
Стоимость жилья и порядок взаиморасчетов. Цена одного квадратного метра помещения обязательно фиксируется в соглашении. Общая стоимость квартиры вычисляется путем умножения указанной величины на общий метраж.
Срок гарантии. Гарантия на жилье должна составлять не менее 5 лет.
Внимание! Если в ДДУ отсутствует хотя бы один из вышеперечисленных пунктов, договор считается недействительным, и не будет зарегистрирован.
Покупая квартиру на стадии раннего строительства, вы, несомненно, получаете как экономическую выгоду, так и серьезные риски потерять свои деньги. В любом случае, в последнее время этот способ приобретения недвижимости становится все более популярным.
Документы, на которые следует обратить особое внимание при заключении ДДУ
Так как ваша будущая жилплощадь находится пока только в планах застройщика, не поленитесь тщательно проверить его собственные документы, а именно:
Разрешительный акт на ведение строительных работ . Такое разрешение является официальным документом и выдается исключительно местными органами самоуправления. В нем должно быть указано, что застройщику разрешено именно возведение многоэтажного жилого дома, а не нулевого цикла (то есть фундамента). Проверьте, действителен ли срок действия разрешения на проведение строительных работ.
Право собственности на землю (или договор долгосрочной аренды). Этот документ, подтверждает законное право застройщика на указанный земельный участок. Чтобы его перепроверить, нужно направить запрос в соответствующий государственный реестр и получить выписку ЕГРН. Самый важный момент, указываемый в праве собственности — это информация о целевом использовании данного земельного участка.
Проектная декларация, данные о застройщике и его предыдущих объектах , проекте планируемого строительства, праве собственности на соответствующий земельный участок, все это в обязательном порядке должно быть опубликовано застройщиком на официальном сайте.
Учредительная документация застройщика и его финансовая отчетность.
Внимание! Вышеуказанные документы застройщик, согласно законодательству, должен предоставлять для ознакомления каждому потенциальному участнику строительства.
Преимущества, которые предоставляет этот способ покупки жилья:
своевременное вложение денежных средств дает вам возможность больше не переживать о дефолте или поднятии стоимости квадратным метров. Цена вашей квартиры зафиксирована договором;
вы больше не переживаете об экономическом кризисе и стабильности банковской структуры. Жилье в сданном доме будет стоить больше оплаченных денег ;
у вас появляется время собрать дополнительные средства на покупку мебели и техники, пока строится ваша квартира .
При любой сделке с недвижимостью существуют определенные экономические риски, а именно:
мошенничество со стороны застройщика;
форс-мажорные обстоятельства, на которые не в силах повлиять ни одна из сторон соглашения (природные катаклизмы, социальные события);
затягивание сроков сдачи объекта на неопределенный срок.
Однако современная версия закона ФЗ-214, который регулирует долевое строительство, помогает нивелировать все перечисленные проблемы и обеспечивает получение дольщиком жилья, которое он оплатил.
Заключение
Подписывая ДДУ, вы приобретаете несомненное преимущество — существенную экономию денежных средств (относительно покупки готовой квартиры на вторичном рынке). Разницы может хватить на качественный ремонт будущей квартиры.
Но не стоит забывать и о таких рисках, как мошенничество и банкротство строительной компании. Основательно изучите застройщика, тщательно взвесьте все за и против, и только после этого принимайте решение: участвовать вам в ДДУ или нет. В противном случае на ожидание своего жилья могут уйти годы.
Источник novostroev.ruЧто такое долевое участие в строительстве жилья?
Вопрос приобретения жилья является одним из самых насущных не только у молодого поколения, но и у людей более старшего возраста.
Один из популярных вариантов решения жилищного вопроса — долевое участие в строительстве жилья. Жилищное право в России до недавнего времени не давало определения понятию долевого строительства. Оно появилось с введением в действие в 2005 году Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» (Закон о долевом строительстве).
Сегодня мы поговорим о договоре участия в долевом строительстве: что же это такое, как его заключить и что он должен содержать?
1. Что такое договор долевого участия?
Закон № 214-ФЗ — основной нормативный акт, регламентирующий правоотношения в сфере строительства с привлечением средств граждан и определяющий права и обязанности сторон заключаемой при этом сделки. Именно положениями данного закона в правовой оборот была введена особая разновидность договора — договор долевого участия (во многих источниках используется аббревиатура «ДДУ»).
Договор о долевом участии в строительстве жилья — это соглашение, заключаемое между строительной организацией и потенциальным собственником квартиры или помещения, финансирующим их строительство.
При этом обязанность организации, осуществляющей строительство по такому соглашению, заключается в следующем:
- в оговоренный срок возвести многоквартирный жилой дом (МКД);
- ввести МКД в эксплуатацию;
- передать недвижимость другой стороне договора.
В свою очередь, другая сторона договора (дольщик) обязана:
- уплатить установленную цену;
- принять недвижимость после ввода МКД в эксплуатацию.
Форма договора, согласно требованиям закона, простая письменная, не требующая нотариального удостоверения. Вместе с тем, установлена обязанность зарегистрировать заключенную сделку в Росреестре.
2. Существенные условия договора долевого участия в строительстве
Законодателем выделены определенные условия, подлежащие обязательному включению в такое соглашение. Последствия несоблюдения указанного требования весьма плачевны — это признание договора незаключенным.
Итак, заключаемое соглашение должно содержать:
- Объект долевого строительства — это то недвижимое имущество (квартира, комната, помещение), которое дольщик получит после возведения МКД. Его описание должно быть подробным, соответствовать проектной документации, содержать все характеристики как самого МКД, так и конкретного помещения, подлежащего передаче. Такое описание должно быть сформировано не только в текстовой форме, но и виде схемы, плана, чертежа, на котором наглядно отражено расположение частей строящейся квартиры (помещения).
- Срок передачи — на практике обычно оговаривается посредством указания на дату начала и окончания работ по строительству. Очень часто такой срок связывают с вводом дома в эксплуатацию и получением соответствующего документа о его вводе. При этом устанавливается временной период после получения такого документа, по истечении которого строительная организация должна осуществить передачу.
Несоблюдение или нарушение установленного срока передачи влечет негативные последствия для застройщика в виде неустойки (пени), подлежащей выплате дольщику.
Цена может быть выплачена единовременно в полном размере, либо частями в течение определенного периода времени. Оплата стоимости объекта осуществляется после регистрации сделки в Росреестре.
Изменение цены после заключения ДДУ возможно только в случае, если стороны согласовали случаи и условия ее изменения в самом соглашении.
3. Долевое строительство 2020
Норма об эскроу-счетах появилась в 2019 году. Она направлена на максимальную защиту прав и интересов граждан, заключивших договор о долевом участии в строительстве жилья, и сведения к нулю проблем «обманутых дольщиков». Указанная норма заменила существовавшее ранее страхование ответственности застройщика.
Новая схема строительства многоквартирных домов получила название проектного финансирования. По этой схеме деньги дольщиков поступают на специальные счета эскроу, открытые в том банке, который участвует в системе проектного финансирования. Застройщик доступ к этим деньгам получит только после завершения строительства и сдачи МКД в эксплуатацию. Строительство же он будет вести за счёт кредитных средств, которые ему выдаст этот банк.
По мнению ряда экспертов, введение в закон вышеуказанных положений означает, что долевое строительство в 2020 году практически прекратит свое существование в прежнем виде и трансформируется по сути в строительство за счет кредитных средств банков.
Источник vladeilegko.ru