Аннотация научной статьи по экономике и бизнесу, автор научной работы — Лескина Наталья Александровна, Гоштынар Андрей Сергеевич, Бижанов Султан Алиханович
В статье рассматриваются цели и задачи управления по стадиям жизненного цикла объекта недвижимости . Раскрыты стратегические и тактические задачи управления недвижимостью в зависимости от стадии жизненного цикла объекта.
Похожие темы научных работ по экономике и бизнесу , автор научной работы — Лескина Наталья Александровна, Гоштынар Андрей Сергеевич, Бижанов Султан Алиханович
Управление энергоэффективностью в строительстве на основе совокупной стоимости владения жилищной недвижимостью
Обзор теоретических подходов и научно-исследовательских работ в области экономики строительства по развитию доступного и энергоэффективного жилья
Особенности регулирования стоимости комплексногожилищного строительства в контрактах жизненныхциклов недвижимости
Текст научной работы на тему «Жизненный цикл объектов строительства и управление недвижимостью»
_МЕЖДУНАРОДНЫЙ НАУЧНЫЙ ЖУРНАЛ «СИМВОЛ НАУКИ» №1/2016 ISSN 2410-700Х_
🏗🏡🔑ПОДГОТОВКА К СТРОИТЕЛЬСТВУ ДОМА МЕЧТЫ В 2023 ГОДУ (04.02.2023)
4. Bartlett B. Foreign Dollar Holdings and the US. Money Supply. National Center for Policy Analysis NCPA. 1998. № 280 (sept. 23)
5. International Financial Statistics. 1986 URL: http://www.imf.org/en/Data
Лескина Наталья Александровна
Магистр кафедры «Экспертиза и управление недвижимости» Пензенского государственного университета архитектуры и строительства, г. Пенза, Россия Гоштынар Андрей Сергеевич Магистр кафедры «Экспертиза и управление недвижимости» Пензенского государственного университета архитектуры и строительства, г. Пенза, Россия Бижанов Султан Алиханович
Аспирант кафедры Организации строительства и управления недвижимости НИУ «Московский
государственный строительный университет».
ЖИЗНЕННЫЙ ЦИКЛ ОБЪЕКТОВ СТРОИТЕЛЬСТВА И УПРАВЛЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТЬЮ
В статье рассматриваются цели и задачи управления по стадиям жизненного цикла объекта недвижимости. Раскрыты стратегические и тактические задачи управления недвижимостью в зависимости от стадии жизненного цикла объекта.
жизненный цикл объекта недвижимости, задачи управления недвижимостью
В последние годы в РФ активно развивается деятельность по управлению объектами недвижимости. Основу этой деятельности составляют цели собственника объекта, которые не являются постоянными и могут кардинально меняться в течение периода существования объекта. Цели собственника объекта имеют различную направленность и влияние на стоимость объекта. Главную роль играют материальные цели, которые направлены на получение максимально возможного дохода от владения объектом недвижимости. Основными из них являются: 1) защита средств от инфляции, на основе увеличения стоимости объекта; 2) осуществление спекулятивных инвестиций — получение максимально возможного дохода от перепродажи; 3) осуществление функциональных инвестиций — получение максимально возможного дохода в заданный промежуток времени с последующей перепродажей объекта.
Цикл строительства дома по технологии утепленного железобетона составляет 30 дней
Развитие жилищного строительства и снижение энергопотребления жителями домов являются двумя важнейшими задачами, решаемыми федеральными и региональными органами власти, а также организациями членами МАИФ. Решение этих задач становится возможным если рассматривать не только первоначальную стоимость строительства жилья, но и совокупную стоимость владения на всех стадиях жизненного цикла дома: строительство с учетом затрат на энергоээфективные мероприятия, эксплуатация и обеспечение коммунальными ресурсами, ремонт и снос. В этом случае первоначальное удорожание
_МЕЖДУНАРОДНЫЙ НАУЧНЫЙ ЖУРНАЛ «СИМВОЛ НАУКИ» №1/2016 ISSN 2410-700Х_
строительства от внедрения энергоэффективных технологий в разы компенсируется экономией полученной в период эксплуатации жилых домов[3].
Современный этап развития строительной жилищной отрасли можно определить как этап нового правого регулирования энергоэффективности жилых домов с использованием весьма перспективных правовых, экономических и организационно-управленческих подходов на основе управления стоимостью затрат в контрактах жизненных циклах (КЖЦ)[1].
Внедрение прогрессивных технологий позволяет повысить конкурентоспособность и стоимость объекта недвижимости и реализует технологические цели. Применение типовых проектных решений по энергоэффективности приводит к снижению совокупной стоимости владения, но также приводит к удорожанию недвижимости[2]. Социальные цели характеризуются владением объектом для повышения престижа и имиджа, а также использованием в личных целях и для размещения собственного бизнеса. Реализация целей владения объектом недвижимости неразрывно связана со стадиями жизненного цикла объекта.
В отдельных отраслях экономики России уже активно применяется экономический инструментарий владения товарами и услугами по всему их жизненному циклу (автомобилестроение, электроника и др.). Но такое же экономическое мышление применительно к оценке и управлению совокупной стоимости владения жилыми объектами недвижимости в рамках жизненного цикла их строительства и эксплуатации находится в стадии становления и развития. Это подход требует формирования нового экономического мышления в жилищной сфере как у потребителей, государственных и муниципальных органов управления, так и в сфере бизнеса. Основу таких экономических трансформаций формирует восприятие категории стоимости на объекты недвижимости не только как локальной цены ее приобретения, а как стоимости владения жизненным циклом недвижимости[7].
Жизненный цикл объекта, как период времени его существования, трактуется в узком и развернутом смысле. В узком смысле — жизненный цикл объекта недвижимости включает в себя три основные фазы: формирование, эксплуатацию и снос[8]. Данная трактовка не позволяет раскрыть многообразие целей и задач, стоящих перед собственником объекта или поставленных собственником перед менеджером объекта недвижимости. В более широком смысле, жизненный цикл объекта недвижимости состоит из стадии формирования замысла развития территории (предпроектная стадия), проектирования объекта недвижимости, строительства, эксплуатации и ликвидации объекта[9].
Стоимость объекта недвижимости зависит не только от первоначальных затрат на его создание, но и от эксплуатационной политики. На каждой стадии жизненного цикла объекта, в соответствии с поставленными целями, решаются различные задачи, связанные с формированием стоимости.
Предпроектная стадия предполагает решение стратегических задач, связанных с сокращением сроков и минимизацией затрат на реализацию стадии и эксплуатационных затрат на последующих стадиях; с повышением потребительской привлекательности будущего объекта. В рамках тактических задач осуществляются: приобретение земельного участка, выбор назначения объекта недвижимости и формирование стратегии его использования, оформление разрешительной документации, привлечение инвестиционных средств. В процессе проектирования круг стратегических задач остается неизменным, тактические задачи включают в себя: разработку схемы и организацию финансирования, выбор архитектурно-инженерных решений, руководство проектированием объекта.
На стадии строительства объекта стратегическими задачами являются: соблюдение сроков строительства, соответствие качества производимых работ современным нормам, а также требованиям рынка; формирование спроса на готовый объект. Тактические задачи связаны с выбором подрядчика, координацией и контролем ведения строительных работ, исполнением проектных решений.
Стадия эксплуатации рассматривается как процесс функционирования и процесс развития объекта. В рамках функционирования решаются задачи максимизации доходов; сохранения привлекательности объекта для потребителя и поддержания в эксплуатационно пригодном состоянии всех компонентов объекта:
МЕЖД УНАРОД НЫЙ НАУЧНЫЙ ЖУРНАЛ «СИМВОЛ НАУКИ»
конструкций, инженерных и охранных систем, а также организации системы уборки объекта. Процесс развития объекта направлен на максимизацию доходов собственника в рамках управления изменениями на основе проведения модернизации и реконструкции объекта в случае снижения его потребительской привлекательности.
На стадии ликвидации объекта недвижимости решаются задачи, связанные с минимизацией затрат на ее проведение. Задачи управления представлены на рисунке 1.
■ новый¡ение Пошребитпельской npiffi.if кительпости:
— минимизация эксплуатационных: рт:ходов на последующих стадиях
Формирование замысла проекта
минимизация затрат на ликвидацию объекта
— максимизация доходов собственника:
— Соответствие инженерных систем п’сгхпичесжнм требованиям;
соответствие. требованиям TiptjmueonojtcapHoü без опасности:
— обеспечение охраны, объекта;
Нов кшекшг Потребителъ-с кой привлекательности;
— минимизация ;*кс1ыуатаци-онных расходом на Последующих стадиях
— сокращение непредвиденных затрат:
— формирование спроса на готовый объект;
обеспечение качества работ
— управление изменениями рюмс-ров и HiiiHti-itHuii помещений. Перестройка объек1гш:
— повышение потребительской пра-влекательности объекта
Рисунок 1 — Задачи управления стоимостью объекта на различных стадиях жизненного цикла
Задачи управления стоимостью объекта недвижимости по стадиям жизненного цикла существенно отличаются друг от друга. В процессе создания основной упор делается на минимизацию затрат по объекту недвижимости при соблюдении всех нормативных и технических требований, а также контроль сроков выполнения работ по предпроектной стадии, в процессе проектирования и строительства. В процессе использования ключевым фактором является прирост стоимости для решения материальных задач собственника.
_МЕЖДУНАРОДНЫЙ НАУЧНЫЙ ЖУРНАЛ «СИМВОЛ НАУКИ» №1/2016 ISSN 2410-700Х_
Увеличение стоимости объекта недвижимости, с точки зрения экономической целесообразности, актуально для готового объекта, что связанно с возможностями оценить эффективность использования недвижимости на основе доходности собственных средств, вложенных в объект и влияние макроэкономических показателей, таких как рынок недвижимости, окружающая инфраструктура, состояние экономики[10].
Наряду с физическим сроком жизни объекта необходимо учитывать и экономический срок, который существенно короче физического. Увеличение стоимости объекта недвижимости в процессе его использования может быть связано с проведением реконструкции или модернизации, что позволяет при изменении экономических условий продлить срок экономической жизни объекта. С точки зрения целей собственника продление срока полезного использования без изменения или с изменением назначения объекта должно основываться на всестороннем анализе законодательных, физических и финансовых аспектах его предполагаемого использования.
На стадии ликвидации целями собственника объекта является минимизация затрат, связанных со сносом существующего объекта недвижимости и с формированием замысла последующего использования земельного участка, что основано на экономической целесообразности прекратить использование по существующему назначению.
Список используемой литературы:
1. Контракты жизненного цикла: понятийный анализ, зарубежный опыт и перспективы развития в России / С.А. Баронин, А.Г. Янков // Современные проблемы науки и образования. — 2013. — №6. С.125-150.
2. Особенности регулирования стоимости комплексного жилищного строительства в контрактах жизненных циклов недвижимости / С.А. Баронин, А.Г. Янков // Вестник государственного университета управления. -2013. — №23
3. Оценка стоимости владения жилой недвижимости в жизненных циклах зданий, как инструмент управления энергоэффективностью/ С.А Баронин [и др. ]; под общ. ред. А.В. Белого и С.А. Баронина-Астана: ПРООН,2015.
4. Управление строительством жилья эконом-класса на основе совокупной стоимостью затрат в контрактах жизненного цикла Баронин С.А., Бенуж А.А., Казейкин В.С., Кулаков К.Ю., Манухина Л.А., Янков А.Г., Луняков М.А., Мороз А.М., Подшиваленко Д.В. Пенза, 2014.
5. Стоимость владения жилой недвижимостью по совокупным затратам в жизненных циклах воспроизводства как основа управления энегроэффективностью / С.А. Баронин [и др. ];под общ. ред. В.С. Казейкина и С.А. Баронина.-Астана: ПРООН, 2015.
6. Управление совокупной стоимостью владения в контрактах жизненных циклов недвижимости как перспективный инструмент развития энергоэффективности в жилищной отрасли / Баронин С.А., Янков А.Г., [и др.] // Известия Юго-Западного государственного университета. — 2014.- №2. С.72-82.
7. Особенности регулирования стоимости комплексного жилищного строительства в контрактах жизненных циклов недвижимости Баронин С.А., Янков А.Г. Вестник Университета (Государственный университет управления). 2013. № 23. С. 93-97.
8. Бурханова Н.М. Экономика недвижимости [Электронный ресурс] // М. «Эксмо», 2008. — Режим доступа www.e-realding.biz/chapter.php/81653/4/Burhanova_- _Ekonomika_nedvizhimosti.html#2
9. Асаул А.Н. Экономика недвижимости: учебник для вузов. — 3-е изд., исправл./ А.Н. Асаул, С.Н. Иванов, М.К. Старовойтов. — Спб.: АНО «ИПЭВ», 2009. — 304 с.
Ю.Озеров Е.С. Экономический анализ и оценка недвижимости: монография / Е.С. Озеров — Спб.: Изд-во «МКС», 2007. — 536с.
_МЕЖДУНАРОДНЫЙ НАУЧНЫЙ ЖУРНАЛ «СИМВОЛ НАУКИ» №1/2016 ISSN 2410-700Х_
Лукина Елена Викторовна
ПЕРВЫЕ ОБЩЕПРИНЯТЫЕ СТАНДАРТЫ АУДИТА
Независимость аудитора, профессиональная тщательность, планирование аудита, понимание системы внутреннего контроля, достаточность аудиторских доказательств, аудиторское заключение.
В 1948 г. в США вышли «Общепринятые стандарты аудита», подготовленные Американским институтом присяжных бухгалтеров, то есть аудит стал проводиться по единым профессиональным стандартам.
Общепринятые стандарты аудита делятся на три группы:
1) общие стандарты (общая квалификация и поведение аудиторов) включает три стандарта;
2) работа на объекте (выполнение аудита) включает три стандарта;
3) стандарты заключений (сообщение о результатах) включает четыре стандарта.
Общепринятые стандарты аудита включают в себя:
1) Проверку должно выполнять лицо или лица, имеющие соответствующую техническую подготовку и профессиональные качества аудитора.
Аудитор должен иметь образование по аудиту и бухгалтерскому учету, практический опыт для выполнения порученной ему работы. Аудиторы должны быть технически квалифицированны и иметь опыт в тех отраслях деятельности, в которых работаю их клиенты. Когда аудиторы не квалифицированы для выполнения работы, существует профессиональная обязанность — приобрести необходимые знания и умения, предложить выполнить эту работу квалифицированному лицу или отклонить заказ.
2) Во всех вопросах, связанных с заданием, аудитор или аудиторы должны сохранять независимость.
Независимость предполагает отсутствие финансовой и имущественной заинтересованности аудитора
от проверяемой компании, а также свободу аудитора от влияния, давления, как со стороны клиента, так и со стороны третьих лиц.
3) Проводя проверку и подготавливая заключение, необходимо проявлять должную профессиональную тщательность.
Как профессионал аудитор не должен допускать небрежности и недобросовестности, но никто не ожидает от аудитора абсолютно совершенных решений в каждом случае.
4) Работа должна быть адекватно спланирована, а ассистентов, если они есть, нужно контролировать надлежащим образом.
Аудитор работу должен достаточно грамотно спланировать, чтобы гарантировать аудит, отвечающий требованиям.
5) Аудитор должен разбираться в системе внутрихозяйственного контроля достаточно для того, чтобы спланировать аудит и определить характер, временные рамки и объем необходимых проверок.
Если в ходе оценки внутрихозяйственного контроля аудитор установил, что клиент имеет надежную систему внутрихозяйственного контроля, которая включает в себя адекватные внутрихозяйственные механизмы для обеспечения надежной информацией, охраны имущества и записей, то количество аудиторских доказательств, которые необходимо собрать в ходе аудита, может быть значительно меньше, когда система внутреннего контроля неэффективна.
Источник: cyberleninka.ru
Этапы возведения зданий технологические циклы и модели
Первой особенностью строительноrо производства является неподвижность и территориальная закрепленность продукции объектов строительства (зданий и сооружений) и подвижность орудий и средств производства (рабочих, машин и др.),
вторая особенность зависимость от природно -климатических воздействий окружающей среды. Продукция строительства непосредственно связана с землей, которая является основанием зданий и сооружений или неотъемлемой их частью. Естественное основание само является сложной геолоrической и гидрогеолоrической динамической системой, изменяющейся под влиянием воды, температуры, сейсмики, сезонных колебаний и т. д.
Третьей особенностью производства является eгo большая материалоемкость. Транспорт связывает завод (склад) и объект в единый технолоrический процесс. На поrрузо–разrрузочные работы и перевозку затрачивается много труда и транспортных средств. Проблема материалоемкости и веса зданий решается внедрением проrрессивных объемно планировочных и конструктивных решений и эффективных материалов.
Четвертой особенностью строительного производства, являющейся следствием трех предыдущих, следует считать тенденцию переноса производственных процессов со строительной площадки в условия стационарного заводского производства, и тем самым, ослабление действия вышеназванных негативных факторов. Основным направлением развития строительного производства является совершенствование индустриальных методов, при которых строительство становится монтажно сборочной площадкой, куда должны поступать с заводов укрупненные сборные элементы максимальной готовности.
Пятая особенность строительства длительность производственного цикла и высокая стоимость строительной продукции. Стоимость объектов строительства достиrает десятков миллиардов рублей. Объекты стоимостью в сотни тысяч и несколько миллионов рублей рядовое явление. Продолжительность строительства может составлять несколько лет.
В этот период исключаются из оборота (омертвляются) крупные финансовые средства и материальные ценности. В общей продолжительности строительства значительное время занимает подrотовительный цикл, в течение ктoporo производят изыскания, проектирование и работы подrотовительноrо периода. Длительный цикл сооружения объектов влияет на характер планирования и управления, затрудняет функционирование экономических рычагов управления.
Шестая особенность преимущественно бриrадные формы организации труда, характерные только для отечественноrо опыта орrанизации
Седьмой особенностью является особая форма специализации с отчуждением основных орудий труда от исполнителей.
Восьмая особенность специфические формы кооперации. В строительном производстве применяется только ему присущая форма кооперации. В промышленности она оrраничивается в основном взаимоотношениями завод (заказчик, потребитель) поставщик. в строительстве соисполнители субподрядчики выполняют свою часть работ по сооружению объекта на той же территории, что и основной создатель строительной продукции генподрядчик, одновременно с ним, подчас теми же средствами механизации, используя eгo основные фонды (временные здания, сооружения), вклиниваясь в ero технологию и организацию работ. При этом субподрядные организации, имея свои собственные показатели, не всегда совпадающие с показателями организатора производства генподрядчика, недостаточно за интересованы в конечной цели производства вводе объектов в эксплуатацию. Большое число субподрядных организаций и сложные технологические взаимосвязи придают сугубо вероятностный характер процессу управления строительным производством.
Состав работ подготовительного периода строительства
Работы подготовительного периода
В подготовительный период строительства входит:
— освобождение строительной площадки от строений, не используемых в процессе строительства, отселение жильцов, организаций и учреждений;
— очистка и планировка территорий застройки с организацией стока поверхностных вод;
— устройство ограждения и дорог;
— создание складского хозяйства со строительными материалами и изделиями;
— монтаж временных сооружений и механизированных установок (растворо-бетоноузлов, деревообрабатывающих станков и др.);
Основные периоды,циклы,экапы возведения
В зависимости от характера особенностей и времени производства работ, а также их рациональной технологической последовательности строительные работы группируются в отдельные периоды и циклы.
Подготовительный период строительства предполагает выполнение проектно-изыскательских работ, работ по инженерной подготовке территории строительства, организацию строительной площадки — снос подлежащих ликвидации зданий и сооружений, устройство постоянных и временных дорог, инженерных сетей, необходимых инвентарных сооружений для производства работ и размещения персонала стройки в соответствии с проектом организации строительства и стройгенпланом.
Основной период строительства подразделяют на циклы: подземный, надземный и отделочный.
Подземный (нулевой) цикл строительства включает: земляные работы (рытье котлованов под подвала и фундаменты с обратной засыпкой и уплотнением грунта); бетонные и железобетонные работы, связанные с устройством фундаментов, бетонных оснований под полы подвала и отмостки; монтаж строительных конструкций подвал и технического подполья; работы по гидроизоляции фундаментов, а также полов и стен подвала; прокладка постоянных наружных коммуникаций с устройством вводов в здания.
Надземный цикл строительства включает: кирпичную кладку стен и перегородок; процессы монтажа строительных конструкций здания выше отметки пола первого этажа — панелей наружных и внутренних стен, панелей перекрытий, конструкций лестниц и лифтовых шахт, балконов и лоджий, оконных и дверных блоков, конструкций покрытий и кровель; санитарно-технические и электротехнические работы по прокладке внутренних коммуникаций.
Отделочный цикл строительства содержит работы по устройству полов, штукатурки и облицовки поверхностей стен; устройству подвесных потолков, малярные, обойные и стекольные работы; внутренние санитарно-технические и электротехнические работы (протяжка проводов, установка оборудования).
При строительстве зданий, в которых размещается технологическое оборудование, выделяют еще один цикл — монтаж технологического оборудования.
Этапы возведения здания:
Основой любого дома является фундамент, поэтому вполне логично, что именно его закладка станет следующим этапом. Большинство строительных компаний закладывают фундаменты весной или летом (в этот период проще всего работать с землей), поэтому во избежание простоя желательно спланировать завершение предыдущих этапов строительства с учетом данного факта.
Далее кладется цоколь – так называется небольшой участок стены, «связывающий» фундамент с остальным домом. Идеальный, он же самый дорогой, материал для цоколя – монолитный бетон, однако экономить на этом этапе чревато неприятностями в будущем (такими, как попадание в стены воды).
Следующими этапами возводятся стены, формирующие внешний облик и внутреннюю планировку дома, в процессе чего по ним разводятся инженерные сети.
Далее – возведение и теплоизоляция крыши. Осталось провести внутреннюю отделку (а это уже по силам каждому, кто хоть раз проводил ремонт в собственной городской квартире) – и дом готов к заселению!
Воспользуйтесь поиском по сайту:
Многоэтажные
здания возводятся по двухцикличной,
трехцикличной и многоцикличной
технологиям.
Решающими факторами
при выборе соответствующих технологий
являются архитектурно-планировочные
решения, конструктивные системы несущих
конструкций, применяемые материалы и
изделия, а также назначение зданий.
Количество и структура технологических
циклов полностью зависит от того, каким
образом протекает ведущий процесс
первого цикла, возведение несущих
конструкций (коробки) здания, первоначально
или совместно с другими процессами. Чем
меньше в технологиях циклов, тем больше
различных строительных работ выполняются
параллельно по совмещенной технологии.
Именно поэтому двух- и трехцикличные
технологии имеют наименьшую
продолжительность возведения зданий.
По различным
причинам, сопутствующие ведущему
процессу общестроительные, а также
специальные работы очень часто нельзя
выполнять параллельно с работами по
возведению несущих конструкций здания.
Такими причинами являются, главным
образом, не технологичность строительной
продукции и низкая технологическая
гибкость строительных процессов.
Низкие показатели
технологичности строительной продукции
возводимых несущих конструкций зданий
не позволяют сочетать общестроительные
и специальные работы, что приводит к
последовательной схеме производства
работ.
Двухцикличные
технологии возведения надземной части
зданий
предъявляют высокие требования к
архитектурно-планировочным и конструктивным
решениям зданий в части послезаводской,
транспортной, монтажной и послемонтажной
технологичности строительной продукции.
Такими параметрами обладают здания
крупнопанельной конструктивной системы.
Каждый из двух
циклов имеет свое назначение. Задача
первого цикла – возвести коробку здания
и подготовить к выполнению отделочных
работ, а второго – завершить все
строительные работы.
В первом цикле
ведущей работой является монтаж несущих
и ограждающих конструкций здания, сварка
закладных и накладных соединительных
деталей в узлах примыкания конструкций,
теплоизоляция, герметизация и
замоноличивание стыков ограждающих
конструкций, т.е. все процессы по
возведению несущих и ограждающих
конструкций.
Одновременно
выполняются работы по устройству
перегородок, установке дверных блоков,
конопатка и заделка примыканий
вертикальных и горизонтальных
конструктивных элементов, установка
металлоизделий для устройства ограждений
балконов, лоджий, лестничных маршей,
устройство подготовок под полы.
Выполняется первый этап работ по
устройству лифтов и их машинных отделений.
В первом цикле
также выполняются первые этапы
санитарно-технических и электромонтажных
работ. Указанные работы охватывают все
здание, начиная от подвального этажа –
вводов и выпусков инженерных коммуникаций.
Работы этою этапа заканчиваются
опрессовкой инженерных систем и пуском
тепла.
При двухцикличной
технологии наиболее трудоемкие отделочные
работы, характеризующиеся мокрыми
процессами, – штукатурные и подготовка
оснований для устройства полов, –
выполняются в первом цикле.
Во втором цикле
основными работами являются отделочные,
которые включают малярные, плиточные,
устройство покрытий полов, столярные,
оклейка поверхностей пленочными
материалами на тканевой или бумажной
основе или обоями и др. Ведущей работой
цикла являются малярные, которые
выполняются на захватках чаще всего в
два этапа: первый – подготовка всех
поверхностей, второй – «чистая» окраска
поверхностей или оклейка обоями.
Второй цикл включает
выполнение плиточных и первого цикла
малярных работ. После их завершения на
захватке приступают к работам по
устройству покрытий полов. Завершается
отделка помещений выполнением второго
этапа малярных и обойных работ.
Параллельно
выполняются другие строительные
процессы: устройство встроенных шкафов,
антресолей, навеска дверных полотен на
коробки и др. Отдельным циклом ведутся
работы по наружной отделке фасадов
здания. Осуществляется монтаж лифтов.
По мере создания
фронта работ (завершение наружной
отделки, демонтаж подъемников и др.)
осуществляются работы по благоустройству
территорий вокруг здания. Указанные
процессы и работы должны быть технологически
увязаны между собой и выполняться по
захваткам. Завершается возведение
здания пуско-наладочными работами по
инженерному оборудованию, автоматизированным
системам пожаротушения, дымоудаления,
диспетчерской связи.
Принципиальное
отличие трехцикличной
технологии
от двухцикличной заключается в том, что
в первом цикле к моменту завершения
работ по возведению коробки здания не
созданы необходимые температурно-влажностные
условия и не подготовлен фронт работ
для выполнения отделочных работ.
Это означает, что
по каким-то причинам параллельно с
работами по возведению несущих и
ограждающих конструкций здания не
выполнялись сопутствующие им
общестроительные и специальные работы.
Указанные работы объединяются в новый
цикл – второй, целью которого является
подготовить здание для производства
отделочных работ.
В третьем цикле
структура работ аналогична второму
циклу двухцикличной технологии.
По трехцикличной
технологии чаще всего возводятся здания
каркасной и блочной конструктивных
систем, кирпичные здания, здания,
возводимые из монолитного бетона.
В многоцикличной
технологии возведения многоэтажных
зданий, кроме традиционных трех циклов,
появляются дополнительные циклы,
завершающие возведение зданий после
окончания отделочных работ и пуска
инженерных коммуникаций, а также
промежуточные, вызванные дополнительным
делением работ второго и третьего
циклов.
Дополнительные
циклы объединяют работы, связанные с
монтажом, обвязкой и наладкой
технологического оборудования и
технологических линий со строительными.
Требования, предъявляемые к готовности
помещений для монтажа технологического
оборудования или технологических линий,
в отраслях народного хозяйства и
промышленности различны. Наиболее
сложное оборудование должно монтироваться
только после окончания всех общестроительных,
отделочных и специальных работ, так как
речь идет не только о механических
повреждениях, но и о запыленности,
вибрации, температуре, влажности. В
качестве примера можно привести
возведение зданий АТС (автоматизированных
телефонных станций), где четвертым
циклом является монтаж и наладка
технологического оборудования.
В зависимости от
объёмно-планировочных решений зданий
и последовательности установки
технологического оборудования различают
три технологических метода производства
работ.
Открытый
метод заключается
в том, что первоначально выполняют все
работы по возведению подземной части
на захватке, после чего монтируют
конструкции надземной части здания,
технологического оборудования,
трубопроводов, выполняют все отделочные
работы. В состав подземного цикла
включаются все работы по сооружению
подземных конструкций — фундаментов
под здание и оборудование, подвальных
этажей с перекрытиями над ними, прокладка
и засыпка всех коммуникаций, устройство
подготовки под полы в бесподвальных
зданиях. После окончания подземного
цикла работ, включая подготовку под
полы, оставшаяся площадка должна быть
спланирована.
При закрытом
методе на
каждом монтажном участке вначале
выполняют земляные работы и фундаменты
только под здание, после чего монтируют
его каркас. По окончании монтажных
работ внутри каркаса здания разрабатывают
котлованы, возводят фундаменты под
встроенные конструкции (этажерки) и
под технологическое оборудование и все
подземные сооружения. Только после
этого осуществляют монтаж конструкций
этажерок, технологического оборудования,
трубопроводов, выполняют все отделочные
работы. Закрытый метод может быть более
рациональным в том случае, когда
фундаменты под оборудование занимают
значительную часть пролетов здания
и необходимо возведение развитой
сети подземного хозяйства.
При совмещенном
методе сначала
отрывают общий котлован под подземное
хозяйство, фундаменты под оборудование
и здание. Бетонирование фундаментов
под оборудование и другие подземные
работы совмещают с монтажом каркаса
здания так, чтобы, к моменту сдачи
фундаментов под оборудование, был
закончен на других участках работ
монтаж каркаса, и можно было приступить
к монтажу технологического оборудования.
При комбинированном
методе пролеты
с большим насыщением технологическим
оборудованием и с развитым подземным
хозяйством возводят закрытым способом,
а пролеты со слаборазвитым подземным
хозяйством и небольшим количеством
технологического оборудования —
открытым. При этом методе монтажные
краны располагают в пролетах со
слаборазвитым подземным хозяйством.
Подпишись на канал и строй теплый и надежный дом!
В конце статьи важная информация для тех кто планирует строительство индивидуального жилого дома!
Желание построить собственный дом присуще каждому человеку. Близость к природе и отсутствие городского шума делают такое решение наиболее привлекательным. Самостоятельная реализация подобных планов может затянуться на годы и обращение в специализированную кампанию позволит значительно сократить время строительства. Для чёткого понимания о предстоящих работах следует знать из чего состоят этапы строительства и порядок их проведения. Такие знания предоставят возможность осуществлять контроль и вносить некоторые корректировки.
Предварительные этапы
Не зависимо от типа выбранного дома существуют определённые мероприятия, которые различаются по назначению, но являются общепринятыми. Каждый объект, строительство которого начинается впервые состоит из нескольких этапов.
- Выбор участка – проводится с согласованием с планом развития городской застройки. Следует учесть наличие коммуникаций, транспортной развязки и особенности залегания грунтовых вод. Не менее важной будет площадь участка и развитость инфраструктуры.
- Проектирование – состоит из выбора уже готового проекта или создания индивидуального. На этом этапе определяется выбор материала, тип дома и его стоимость. Наиболее удобно, когда составление проекта и строительство здания выполняет одна организация.
Для выполнения таких задач стоит воспользоваться услугами надёжного застройщика. Строительная компания «Плюс-Строй» обладает техническими ресурсами для проведения всего комплекса работ, что послужит дополнительной гарантией качества.
Дом с мансардой из блоков
Строительные работы
Любое начало строительства сопровождается поставками материала и земельными работами. Подобные действия требуют привлечения техники и включают такие этапы:
- Возведение фундамента – имеет определяющую роль, от которой будет зависеть долговечность и прочность здания.
- Строительство стен и перекрытий – может проводиться по различной технологии, но имеет решающее значения для определения капитальности здания.
- Кровельные работы – хотя и определяются проектом, их исполнение имеет важное значение для внешнего вида здания.
- Отделочные работы – завершают строительство, и до их начала, необходимо провести и испытать все коммуникации в доме.
- Ландшафтный дизайн – позволит привести в порядок придомовую территорию и благоустроить участок.
Строго регламентированные этапы строительства дома дают возможность точно выполнять все нормативные требования, что гарантирует надёжность и безопасность объекта. Компания «Плюс-Строй» имеет огромный опыт строительных работ, что позволит обеспечить долговечность здания и положительно скажется на стоимости.
Так же мы оказываем услуги:
Все услуги перечисленные ниже мы оказываем по всей России!
✔ По выбору подрядчика (с помощью наших знаний вы выберите действительно профессиональных строителей и построите теплый дом). Мы расписали пошаговое руководство, с помощью которого не один строитель или строительная компания не сможет вас обмануть. Расписан опыт 20 лет. Поверьте 90% строительных компаний и бригад по малоэтажному строительству делаю ошибки в строительстве, так как заинтересованны только в заработке, а не в качестве строительства.
✔ Мы описали, как правильно составить Договор с Подрядчиком, на какие пункты уделить внимание. То, что мы вам расписали, так даже юрист вам не поможет составить Договор подряда на строительство. Поверьте есть в Договоре на строительство 2-3 пункта, на которые Заказчик закрывает глаза, а строительные компании или бригады этим пользуются и можно сказать Договор теряет свою силу. Многое то, что должно быть в Договоре строители просто напросто не пишут, а 99% Заказчиков просто напросто не обращают на это внимание, так как не знают технологический процесс строительства и даже юрист вам не сможет составить безупречный Договор.
✔ Поможем с выбором и закупкой материалов (можем помочь сократить бюджет на несколько сотен тысяч рублей). И не мало важный пункт – поможем закупить качественный материал. К примеру: даже на арматуре вас могут обмануть, а что говорить про кирпич, блок и т.д.
Еще один пример из жизни: Заказчик закупил зимой дешевый керамический блок (цена была сказка) летом подходим к кладочным работам, а керамический блок в руках рассыпается. Мы показываем Заказчику качество блока, он обращается на завод, к сожалению завод находился в другой области. Отправляет на завод фото, видео, в результате ответ с завода, трещины на блоках в пределах нормы и бла, бла, бла. Короче менять блоки завод не стал, а посоветовал нашему Заказчику обратиться в суд, если его не устраивает качество блоков. И таких примеров мы вам можем рассказать минимум десятки.
Мы вам так скажем, если бы закупкой материалов занимались мы, цена так же была бы сказочной, материал качественный, даже если бы мы попали на брак, нам все блоки поменяли бы по звонку. Вот и думайте самим экономить и покупать кота в мешке или заплатить людям которые закупят материал дешевле и качественный у проверенных поставщиков, и время вам терять не нужно, а время это те же самые деньги.
✔ Если вы собираетесь строить в Туле или Тульской области – дадим вам название фирм, к которым лучше всего не обращаться. Спросите Вы, откуда у вас такие знания, какая фирма хорошая, а какая плохая? Очень простой ответ, к нам в год обращаются более 100 человек, которые попали на мошенников или на не благоприятные строительные фирмы, в результате чего переделки стоят сотни тысяч, а то и миллионы рублей. Даже на YouTube мы показываем, как друг построил другу дом, а на следующий год, этот дом хоть ломай и строй новый, а там облицовочного кирпича почти на 2 миллиона рублей. Да в принципе, скажем больше 90% фирм по малоэтажному строительству, лучше вообще к стройке не подпускать.
✔ Дадим вам контакты хороших строителей (проверенных строительных фирм) вы можете построить теплый и качественный дом с ними или выбрать других. Просто даем контакты реально крутых строителей, и не поверите, их услуги могут оказаться дешевле бригады. Так как у них своя опалубка, некоторые механизмы, весь инструмент и т.д., чего у бригады просто нет.
✔ Оказываем услугу по контролю качества строительства (независимых строителей). Запомните одно, одна голова хорошо, а две или три лучше. Вы строите для себя один раз дом, и поверьте многие люди заплатили бы 10000 – 15000 рублей за то, чтобы приехали специалисты и проверили на сколько качественно выполнены работы по устройству фундамента, перед заливкой. Правильно или нет, производится монтаж кровли и т.д. К сожалению многие об этом вспоминают, когда уже так называемые строители, делают косяки, и вы попадаете на сотни тысяч или миллионы рублей.
При покупке документа по выбору подрядчика, составлению Договора подряда и много полезной информации в этом документе. Я руководитель строительной компании Плюс-Строй для вас на связи каждый день и все консультации по телефону бесплатны. Согласитесь это очень круто и надежно. Таких услуг не кто не оказывает, вы получаете 20 летний опыт за смешные денежные средства.
Всё это поможет вам построить теплый и надёжный дом, вы просто будете действовать по плану и не сделаете не одной ошибки. Сэкономите бюджет на несколько сотен тысяч рублей.
Если статья была вам полезна, подпишись на канал и поделитесь статьей с друзьями.
Источник: cleancitygroup.ru
Циклы этапы строительства дома
МЕТОДИКА РАСЧЕТА ЖИЗНЕННОГО ЦИКЛА ЖИЛОГО ЗДАНИЯ С УЧЕТОМ СТОИМОСТИ СОВОКУПНЫХ ЗАТРАТ
1 РАЗРАБОТАН Некоммерческим партнерством «Международная ассоциация фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования» (МАИФ)
2 ПРЕДСТАВЛЕН НА УТВЕРЖДЕНИЕ Комитетом нормативно-технической документации для объектов промышленного и гражданского назначения Национального объединения проектировщиков
3 УТВЕРЖДЕН И ВВЕДЕН В ДЕЙСТВИЕ Решением Совета Национального объединения проектировщиков от «04» июня 2014 N 59
4 ВВЕДЕН ВПЕРВЫЕ
1. Общие положения Методики, обозначение целей ее применения и заинтересованных сторон
Методические рекомендации также учитывают требования следующих международных стандартов: ISO 15686-8:2008* «Здания и встроенное недвижимое имущество. Планирование долговечности.
Часть 8. Контрольный срок службы и оценка срока службы»; Стандарт ТС350 Европейского комитета стандартизации, стандарты оценки эффективной нагрузки здания в течение их жизненного цикла; Государственный стандарт от 25 марта 2010 года N. Р ИСО 14040-2010 «Экологический менеджмент. Оценка жизненного цикла. Принципы и структура»; ISO 14044:2006 «Экологический менеджмент. Оценка жизненного цикла. Требования и руководящие указания»; ISO 14025:2006 «Декларирование экологической безопасности изделий»; «Федеральный стандарт оценки».
* Доступ к международным и зарубежным документам, упомянутым в тексте, можно получить, обратившись в Службу поддержки пользователей. — Примечание изготовителя базы данных.
Использование методики представляет интерес в первую очередь для:
— федеральных органов власти, заинтересованных в расчете цен на строительство энергоэффективных жилых домов;
— региональных и муниципальных органов власти организующих и проводящих конкурсные процедуры по отбору застройщиков участвующих в строительстве жилых домов;
— научно-исследовательских и проектных организаций разрабатывающих генеральные планы населенных пунктов и проекты энергоэффективных жилых домов;
— застройщиков, заинтересованных в строительстве эффективных жилых домов;
— специализированных поставщиков энергоэффективных и экологичных материалов, оборудования и комплектующих изделий применяемых в строительстве энергоэффективных жилых домов;
— управляющих компаний, заинтересованных в долгосрочном управлении энергоэффективными жилыми домами и в уменьшении эксплуатационных расходов за весь жизненный период эксплуатации;
— жителей домов, являющихся конечными пользователями объектом недвижимости и нуждающихся в уменьшении оплаты услуг ЖКХ.
2. Основные понятия, определения и принципы
Полный перечень понятий и определений приведен в приложении к настоящим методическим рекомендациям (см. Глоссарий). Далее определены наиболее существенные понятия и принципы расчета (оценки) стоимости жизненного цикла здания.
Стоимость Жизненного Цикла Здания (СЖЦЗ) — расчетная величина денежного выражения совокупных издержек владения жилым домом, включающих в себя расходы на выполнение строительно-монтажных работ, последующие обслуживание, эксплуатацию в течение срока их службы, ремонт, утилизацию созданного в результате выполнения работы объекта (элементов здания или здания целиком).
Метод расчета СЖЦЗ применяется для сравнения альтернативных проектов, в которых реализованы одинаковые требования к характеристикам здания, но они отличаются соотношением начальных и эксплуатационных затрат. Для обоснования внедрения в таких проектах энергоэффективных технологий и материалов, должно быть выполнено сравнение вариантов на одну и ту же дату оценки, например, первое число месяца, квартала или года.
Датой оценки (датой проведения оценки, датой определения стоимости) является дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки (жизненного цикла здания).
Минимальная совокупная стоимость владения — это стоимость жилого дома с учетом издержек всех его стадий жизненного цикла. При проектировании необходимо стремиться к минимизации приведенной стоимости владения.
Приведенная стоимость владения — отношение совокупной стоимости владения домом к его плановому периоду эксплуатации.
Цель метода расчета СЖЦЗ заключается в оценке общей стоимости вариантов проектных решений проектируемого жилого дома, для обеспечения выбора наименьшей совокупной стоимости затрат владения за весь период его жизненного цикла.
В целях расчета стоимости жизненного цикла жилого дома настоящей методикой установлен плановый период эксплуатации до начала первого капитального ремонта здания — 30 лет.
Плановый период эксплуатации здания (нормативный срок службы здания) — календарная продолжительность функционирования конструктивных элементов и здания в целом до первого капитального ремонта, при условии осуществления мероприятий технического обслуживания и ремонта. Поскольку продолжительность безотказной работы конструкций зданий и его систем неодинакова, при определении нормативного срока службы здания принимают безотказный срок службы основных несущих элементов, фундаментов и стен. Сроки службы отдельных элементов здания могут быть в 2-3 раза меньше нормативного срока службы здания. Периодичность капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме (МКД) определяется в соответствии с Приложениями 1 и 2 настоящих методических рекомендаций.
За время, соответствующее плановому периоду эксплуатации здания, выполняются мероприятия, заключающиеся в обеспечении безотказной работы его конструкций и оборудования, соблюдении нормальных санитарно-гигиенических условий, правильном использовании инженерного оборудования; поддержании температурно-влажностного режима помещений; проведении своевременного текущего ремонта; повышении степени благоустройства зданий и т.д.
Расчетный (прогнозный) период — под периодом прогнозирования понимается период в будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов.
Издержки — затраты и расходы за отчетный период (например, за год, квартал или месяц) на приобретение материальных ресурсов или энергоресурсов.
Расходы на эксплуатацию и ремонт товаров, использование результатов работ — периодические затраты за отчетный период (например, за год, квартал или месяц) на осуществление технического обслуживания здания, документально подтвержденные, вошедшие в себестоимость произведенных коммунальных ресурсов или услуг.
Единовременные затраты — однократно осуществляемые капитальные вложения в основные фонды и оборотные средства на строительство новых или реконструкцию существующих зданий.
Затраты — денежное выражение величины ресурсов материальных, трудовых, финансовых, природных, информационных и др., требуемых для создания или производства объекта гражданских прав. Цена, уплаченная покупателем за объект гражданских прав, становится для него затратами на его приобретение.
Расчет затрат для объекта оценки может основываться на расчете затрат либо воспроизводства, либо затрат замещения.
Затраты воспроизводства — это затраты создания точной копии оцениваемого объекта с использованием аналогичных технологий и материалов без учета износа.
Затраты замещения — затраты в текущих ценах, необходимые для создания объекта сопоставимой полезности с применением технологий и материалов, используемых на рынке в настоящее время.
Для обозначения строительного объекта, который выполняет необходимые требования по энергосбережению и экологичности в методику вводится специальное понятие эффективное здание — это энергоэффективное здание, спроектированное и построенное с учетом предварительного расчета СЖЦЗ.
Эффективное здание — строительный объект, запроектированный, сооруженный и эксплуатирующийся с учетом необходимых требований к энергосберегающим, функциональным и экологические характеристикам здания.
Альтернативные варианты проекта здания — два и более проекта одного и того же здания, которые не могут быть реализованы одновременно, а выбор из них означает, что оставшиеся проекты не будут реализованы.
Жизненный цикл здания (ЖЦЗ) — период, в течение которого осуществляются инженерные изыскания, проектирование, строительство (в том числе консервация), эксплуатация (в том числе текущие ремонты), модернизация, реконструкция, капитальный ремонт, снос здания или сооружения.
Периоды жизненного цикла здания:
I — период проектирования, в том числе:
1.1. период по технико-экономическому обоснованию возведения здания;
1.2. по конструированию и проектированию
II — период конструирования, в том числе:
2.1. по возведению с разработкой технологии, организации и технологических регламентов производства работ;
2.2. по предэксплуатационному освоению;
III — период эксплуатации здания, позволяющей обеспечить окупаемость средств, вложенных в их создание и освоение, в том числе:
3.1. период поддержания конструктивных элементов и инженерных систем здания в нормальном техническом состоянии путем проведения планово-предупредительных и капитальных ремонтов;
3.2. период физического и фунционального износа (устаревания), требующий проведения модернизации и реконструкции здания. Если данные мероприятия целесообразны, то этот период предшествует началу нового жизненного цикла здания. Обоснование принимаемого решения о начале нового жизненного цикла здания обязательно должно сопровождаться в данном периоде выполнением работ по технико-экономическому обоснованию и разработке технической документации реконструкции (модернизации);
IV — период окончания жизненного цикла здания, наступающий в случае, если модернизация или реконструкция, восстанавливающие физико-механические и эксплуатационные характеристики зданий до нормального рабочего уровня, нецелесообразны. При этом осуществляется ликвидация (снос) здания. Здесь возможна утилизация и повторное использование материалов, конструкций или оборудования.
3. Ожидаемая экономическая и социальная эффективность
Главная задача расчета СЖЦЗ заключается в оценки совокупной стоимости проектного решения будущего эффективного здания, которая будет обеспечивать низкую стоимость владения за весь период жизненного цикла объекта. Конечным критерием оценки эффективного здания является приведенная стоимость владения, равная отношению совокупной стоимости к его плановому периоду эксплуатации.
Расчет СЖЦЗ должен быть выполнен в начале процесса проектирования на стадии технико-экономического обоснования возведения здания, пока есть возможность беспрепятственно вносить изменения в проект будущего эффективного дома для обеспечения снижения его совокупной стоимости.
Основной принцип на котором базируется методика заключается в уменьшении совокупной стоимости владения зданием за счет обоснованного увеличения первоначальных затрат на стадии проектирования и строительства на применение энергоэффективных, экологичных технологий и подходов зеленого строительства, в результате чего на стадии эксплуатации здания существенно сокращаются операционные расходы, составляющие в среднем 75% от общих затрат (рис. 1).
Рисунок 1 — Усредненные затраты на протяжении жизненного цикла здания
Экономический эффект от эксплуатации эффективных зданий выражается в снижении стоимости коммунальных услуг для жителей этих домов (см. Таб.)
Рисунок 2 — Типовая структура тарифа ЖКХ
Среднее значение экономии ресурсов при эксплуатации эффективных зданий превышает 30%, в том числе:
Источник: docs.cntd.ru