Заключительным этапом долевого строительства является приёмка квартиры в новостройке дольщиком от застройщика. Нормативные требования к сроку передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства содержатся в статье 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (Закон 214-ФЗ).
Согласно данной норме нарушением будут являться только те случаи, когда объект долевого строительства будет передаваться позднее срока, который предусмотрен договором. Если же объект долевого строительства будет передан участнику долевого строительства ранее срока, указанного в договоре (а такие случаи встречаются в практике), это не будет являться нарушением застройщиком взятых на себя обязательств.
В то же время данное положение не согласуется с п. 3 статьи 8 Закона 214-ФЗ, в соответствии с которым после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.
Момент начала оплаты коммунальных платежей в долевом строительстве
При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором. Причем представляется, что в договоре должна быть не только указана сама возможность досрочной сдачи, но и установлены ее возможные сроки.
Срок передачи объекта долевого строительства должен быть единым для всех участников долевого строительства. Однако данное положение также имеет свои особенности. Так, единый срок сдачи объекта долевого строительства может распространяться как на весь объект долевого строительства, так и на его отдельные части — блок-секции (она должна иметь отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования).
- срок, в течение которого застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства;
- срок, в течение которого участник долевого строительства должен приступить к принятию объекта долевого строительства после получения сообщения о завершении строительства.
В соответствии со статьей 190 ГК срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Кроме того, срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.
- указать календарную дату такого срока, т.е. путем конкретного определения числа, месяца и года передачи объекта долевого строительства;
- указать на период времени, который должен истечь с момента заключения договора участия в долевом строительстве. При этом этот период времени может исчисляться годами, месяцами, неделями, днями или часами;
- указать на событие, которое должно неизбежно наступить.
Передача объекта долевого строительства осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости в течение 2-х месяцев, но не позднее предусмотренного договором срока.
Прием передача квартиры в новостройке от застройщика ✓пошаговая инструкция ✓долевое участие ➡АСК
Следует отличать передачу объекта строительства от подрядчика к застройщику и передачу этого же объекта от застройщика к участнику долевого строительства. Это два разных процесса, которые могут не совпадать по времени.
Акт, которым оформляется сдача-приемка построенного объекта (реконструированного, отремонтированного) по договору между заказчиком (застройщиком) и лицом, осуществляющим строительство, предусмотрен п. 4 статьей 753 Гражданского кодекса (ГК): «Сдача результата работ подрядчиком и приемка его заказчиком оформляются актом, подписанным обеими сторонами». На практике это оформляется подписанием акта по форме №КС-14 (утверждено Постановлением Госкомстата России от 30.10.1997 N 71а «Об утверждении унифицированных форм первичной учетной документации по учету труда и его оплаты, основных средств и нематериальных активов, материалов, малоценных и быстроизнашивающихся предметов, работ в капитальном строительстве»).
Таким образом, изначальным документом, позволяющим застройщику начать передачу объекта долевого строительства, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. В настоящее время большой перечень документов и согласований не позволяет сократить сроки для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Действующим законодательством предусмотрен следующий порядок получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Так, в соответствии с частью 5 статьи 55 Градостроительного кодекса (ГСК) орган, выдавший разрешение на строительство, в течение 10 дней со дня поступления заявления о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию обязан провести осмотр объекта капитального строительства и обеспечить проверку наличия и правильности оформления документов, указанных в части 3 статьи 55 ГСК.
После представления всех необходимых документов орган, выдавший разрешение на строительство, обязан принять решение о выдаче заявителю разрешения на ввод объекта в эксплуатацию или об отказе в выдаче такого разрешения с указанием причин принятого решения. На практике установленный 10-дневный срок соблюдается редко. Срок передачи объекта участнику долевого строительства в договоре может составлять в лучшем случае три месяца, в худшем — более длительный период времени.
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет, что строительство выполнено в полном объеме в соответствии с разрешением на него, а также то, что построенный объект соответствует градостроительному плану земельного участка и проектной документации.
На практике бывают случаи, когда застройщик получает разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, подписывается документ о передаче объекта дольщику, однако реально объект передается участнику долевого строительства либо же становится пригодным для использования по целевому назначению значительно позже.
Участник долевого строительства может запросить у застройщика документы, подтверждающие тот факт, что договоры с водо- и энергоснабжающими организациями были заключены в то же время, когда и осуществлялась передача квартиры по акту.
Источник: realtist.ru
Признание одностороннего акта в суде недействительным
В работе над юридической статьей Шишова А.Б. принимал участие научный редактор Кравченко Н.Н. (с опытом работы федеральным судьёй).
Взыщем неустойку, а также компенсацию строительных недостатков без предоплаты, Тел. +7 (903) 120-51-06 ежедневно с 9 до 23ч.
Бесплатные консультации — RegPractic
После направления дольщику уведомления о завершении строительства ему отводится срок приёмки квартиры от 7 до 14 календарных дней. При этом в отделе заселения по телефону сообщают, что могут записать на осмотр через полтора месяца. В таком случае необходимо об этом сообщить, в противном случае ответчик в суде будет говорить о вашем уклонении от приёмки квартиры. Любое сообщеное направляется почтой России с описью вложения.
После осмотра квартиры дольщик перечисляет недостатки в дефектной ведомости и более ничего не подписывает, ожидая устранения недостатков. Через некоторое время участник долевого строительства получает от застройщика односторонний передаточный акт.
Если «повезёт», судья взыщет неустойку по дату его составления. Если не повезёт, то взыскание будет на дату, указанную в уведомлении о завершении долевого строительства. Чтобы этого не случилось, нужно признавать его недействительным. Для этого нужны основания, подкреплённые доказательствами, которые желательно собирать заблаговременно.
Судебная практика по передаточным актам в новостройке
Пример увеличения периода просрочки
В качестве образца возьмём свежее судебное дело о взыскании неустойки по группе ПИК в Красногорском городском суде. К нам обратился дольщик с просьбой взыскать компенсацию за просрочку сдачи квартиры по ФЗ-214. Сообщил, что в квартире были обнаружены недостатки и показал претензионное письмо о невыполнении условий договора.
К особенностям конфликта можно отнести обращение за помощью с большим опозданием. Так лучше не поступать, а сразу обращаться к юристу. Мы увеличили период просрочки почти на два года, а сейчас судимся за второй период, чтобы в совокупности неустойка получилась еще больше.
Фабула и комментарии по судебному делу
31.12.2017 года по квартира должна была быть передана истцу.
22.02.2018г. получено разрешение на ввод в эксплуатацию. Раньше ответчик не имеет права приглашать на осмотр, поскольку небезопасно посторонним лицам находиться на стройплощадке. Если такой документ будет подписан, то его легко признать недействительным в суде.
31.03.2018г. получено уведомление о завершении строительства с просьбой прибыть в отдел заселения, предварительно записавшись по телефону. Указание в уведомлении только на необходимость предварительной записи по телефону предоставляет возможность заявить, что осмотр состоялся с опозданием исключительно по причине назначения такой даты отделом заселения.
Однако формулируются уведомления следующим образом: «прибыть на приёмку квартиры в течение семи рабочих дней». Всё это не мешает отделу заселения записывать на осмотр позже предельного срока, указанного в уведомлении о завершении строительства. Этот фокус нужен, чтобы представить в суде истца уклонистом, а этого нельзя допустить.
В таких случаях рекомендуем написать письмо следующего содержания: «в указанный срок прибыть на осмотр не могу, поскольку в отделе заселения меня записали только на такое-то число. Если готовы организовать осмотр квартиры ранее, прошу сообщить дату и время осмотра». Ответ направить почтой на юридический адрес с описью вложения.
Если дольщик проживает по адресу, отличному от договора долевого участия в строительстве новосторойки и не мониторит получение писем, то может пропустить уведомление о приёмке квартиры. Следовательно, на него не ответит и получит заведомо слабую позицию в суде.
21.05.2018г. составление и направление передаточного акта без участия истца.
30.05.2018г. дольщик приходит на осмотр квартиры, обнаруживает недостатки и указывает их в дефектной ведомости, передаёт её «лицу с ключами» и на том успокаивается.
Что здесь неправильно? После осмотра нужно сразу направить письмо и в свободной форме перечислить недостатки, потребовать их устранить в течение недели и пригласить на повторный осмотр. Иначе ответчик заявит, что ничего о недостатках не знает, а дефектную ведомость не получал. Сообщит суду, что подписант у них не работает, а штампик на копии компании не принадлежит. В большинстве случаев это будет правдой, поскольку показывают квартиры обычно сотрудники управляющей компании, а штампик сам по себе ничего не доказывает.
После осмотра следует посоветоваться с юристом о целесообразности проведения экспертизы с целью определения цены восстановительного ремонта. Для этого достаточно скинуть фотографии недостатков. Сверх неустойки за просрочку можно в иске заявить об уменьшении цены квартиры на стоимость восстановительного ремонта.
На эту сумму начисляется своя неустойка из расчета один процент в день (п. 8 ст. 7 ФЗ-214, п. 1 ст. 23 Закона РФ «О защите прав потребителей»). Плюс на эти суммы начисляется пятьдесят процентов штрафа.
При этом сумма восстановительного ремонта не подлежит снижению по 333 ГК РФ.
Если за восстановительный ремонт экспертиза насчитает 300 000 рублей, то эту сумму и взыщут. Теперь посчитаем один процент в день от этой суммы? В день 3 000 рублей, за месяц 90 000 рублей, за два месяца 180 000 рублей и так далее. Не забываем о штрафе в 50% от суммы удовлетворённых судом требований. Всё это идет в довесок к обычной неустойке за просрочку.
Кроме того, досудебная экспертиза поможет оспорить одностороннюю сделку вне зависимости от того, как сформулировано уведомление о завершении строительства и на какую дату записали. Таким образом сразу убиваем двух зайцев: увеличиваем период просрочки и общий размер исковых требований.
Признание одностороннего акта застройщика по ДДУ недействительным — это возможность взыскать неустойку за больший период, что позволяет получить денег в два-три раза больше.
Бесплатные консультации по тел. +7 (903) 120-51-06
На 20.07.2018г. дольщик записывается на повторный осмотр. Недостатки на месте.
28.07.2018г. дольщик направляет жалобу с просьбой устранить недостатки и уплатить неустойку.
11.02.2019г. третий осмотр. Недостатки не устранены.
16.02.2019г. дольщик пишет очередное письмо с просьбой устранить брак.
18.02.2019г. дольщик напоминает в очередной раз о том, что дефекты не устранены.
На все письма получает ответ, что ему ничего не должны.
На этом этапе к нам и обратился участник долевого строительства. По результатам анализа предоставленных документов были выявлены, как ошибки дольщика, так и правовые ошибки ПИКа.
Суд признал односторонний акт по ДДУ недействительным и взыскал неустойку по дату заседания. Период просрочки увеличен более чем на один год, что составило круглую сумму в деньгах. Работаем с оплатой услуг «по факту».
Тел. +7 (903) 120-51-06 ежедневно с 9 до 23ч.
Истец присутствовал в суде и был весьма доволен результатом. Ответчик не ожидал такого поворота и сильно загрустил после оглашения решения. Для него такой вердикт был полной неожиданностью. Однако, такой результат был заранее не очевиден, из-за массы ошибок дольщика, о которых написали выше.
Поэтому самый идеальный вариант, когда участник долевого строительства обращается к нам сразу после начала просрочки по ФЗ-214. В этом случае всё можно сделать по уму с самого начала.
Здесь наша судебная практика по ДДУ. Выложены решения и исполнительные листы. Хороший ориентир по разным судам. Указаны соотношения запрошенных в исковом заявлении сумм к полученному результату.
Уклонение от приёмки квартиры
Судья Белова из Красногорского городского суда вынесла справедливое решение по нашему иску о признании одностороннего акта застройщика недействительным. Мы предоставили неопровержимые доказательства нарушения ответчиком права истца. Суд прислушался к доводам юриста и указал в мотивированном решении следующее.
- В нарушение норм закона и условий договора квартира в срок не передана. При этом ответчик без участия истца передал ему квартиру. Дольщик от приёма объекта долевого строительства не уклонялся, а объект имел строительные недостатки.
- В результате неправомерных действий ответчика истцу были причинены нравственные страдания, выразившиеся в эмоциональных переживаниях и стрессе.
- Истец дважды осматривал квартиру. Существенные строительные недостатки препятствовали приёмке объекта долевого строительтсва.
У ответчика отсутствовали основания для составления одностороннего передаточного акта, поскольку истец от приёмки объекта не уклонялся, а выявленные недостатки в разумные сроки ответчиком не устранены. Предусмотренных законом оснований для освобождения ответчика от ответственности за неисполнение обязательств по договору участия в долевом строительстве не найдено.
Тел. +7 (903) 120-51-06 ежедневно с 9 до 23ч.
Что теперь делать ответчику после такого разгрома? Остаётся согласиться всё отремонтировать и подписать двусторонний передаточный акт без всяких условий со стороны ответчика! За новый период просрочки в суд подан следующий иск и тоже немаленький по сумме.
Источник: regpractic.ru
Акт приема-передачи квартиры по ДДУ: зачем он нужен и на что обратить внимание
По завершении строительства многоэтажки, подключении всех коммуникаций и проведения финальных работ застройщик должен передать квартиру, а дольщик — принять ее. Для этого стройкомпания высылает гражданину официальное приглашение на осмотр жилья, и в назначенное время физлицо должно лично проверить, соответствует ли квартира условиям ДДУ. Если все в порядке, стороны подписывают акт приема-передачи жилья по ДДУ.
Акт передачи квартиры в долевом строительстве — это документ, не имеющий единой формы. Тем не менее, чаще всего в акте указывается следующая информация:
- дата, место составления акта;
- отсылка к основному ДДУ;
- информация о застройщике и о дольщике;
- информация о квартире: адрес, этаж, номер, квадратура, ремонт и другие важные сведения;
- наличие или отсутствие у покупателей замечаний относительно осмотренного жилья;
- подписи сторон.
Важно! Многие стройкомпании, рассчитывая на невнимательность дольщиков, включают в акт приема-передачи жилья по ДДУ заранее невыгодные условия. Иногда в передаточных актах встречаются пункты о внесении физлицами дополнительных платежей, например, в счет страхования строительных работ. Поэтому не подписывайте акт приема-передачи сразу — предоставьте его для ознакомления адвокату по долевому строительству.
Помимо юриста, общественная организация «Правовой Петербург» рекомендует пригласить на осмотр квартиры также специалиста в сфере строительства. Такой специалист может выявить скрытые недостатки и дефекты, которые не заметны обычным гражданам. Ни в коем случае не подписывайте акт приема-передачи заочно в офисе стройкомпании — в ином случае вы рискуете получить «кота в мешке».
Если в ходе осмотра квадратных метров у дольщика возникли замечания по качеству работ, планировке, ремонту и т.д., ему не следует подписывать акт передачи квартиры в долевом строительстве. Все недостатки должны быть указаны в акте осмотра, а застройщик обязан за свой счет исправить обнаруженные дефекты.
В дальнейшем передаточный акт станет одним из документов, предоставляемых в Росреестр для регистрации права собственности на жилье.
Претензия застройщику — гарантия защиты дольщика
Достаточно распространены ситуации, когда акт приема-передачи по ДДУ подписан, право собственности на жилье зарегистрировано, но скрытые недостатки обнаружились гражданами лишь спустя какое-то время. Что делать физлицам — обращаться к застройщику или исправлять недостатки самостоятельно?
Если дефекты были обнаружены в течение 5 лет с момента подписания акта (в течение 3 лет, если речь идет об инженерных коммуникациях), то гражданин вправе предъявить акт претензии застройщику.
В акте претензии застройщику указываются:
- наименование стройкомпании;
- ФИО, адрес, телефон дольщика;
- номер и дата ДДУ, а также дата подписания передаточного акта;
- описание выявленных недостатков;
- требование дольщика;
- намерение физлица в случае, если компания не исполнит требования;
- подпись, дата.
К претензии застройщику можно приложить ДДУ, фотографии квартиры с недостатками, заключение экспертизы (если есть), договор со сторонней строительной организацией, акт оценки и т.д.
Важно! Претензия и прилагаемые к ней бумаги могут быть направлены застройщику письмом с описью вложения, либо переданы лично уполномоченному лицу стройкомпании. Если вы хотите отправить документы почтой, убедитесь, что адрес компании не изменился — уточните этот момент по телефону или закажите выписку из ЕГРЮЛ.
Ответ застройщика на претензию должен последовать в срок, указанный в самой претензии. Если такой срок не указан, то застройщик может готовить свой ответ в течение 30 дней.
Для проверки доводов, изложенных в претензии, представители стройфирмы могут прийти на осмотр жилья или заказать проведение независимой экспертизы. Если компания откажется признавать недостатки, либо вообще никак не отреагирует на претензию, гражданин может обратиться для защиты своих прав в орган правосудия.
Важно! Акт претензии к застройщику и ответ на нее станут в суде доказательствами того, что гражданин пытался урегулировать разногласие в досудебном порядке. Это значит, что стройфирма в случае проигрыша должна будет уплатить в пользу физлица денежных штраф в размере 50 % от требуемой суммы. Кроме того, на компанию лягут все судебные расходы, в том числе на проведение экспертизы, оплату госпошлины и услуг юристов.
До 14 октября
До 14 октября
Источник: yurist-advokat812.ru