Дду в строительстве что это

Покупка квартиры является одной из самых крупных в жизни, поэтому это нормально — переживать и готовиться к ней. К тому же, не каждый день происходит приобретение недвижимости и многие не знают, что можно сэкономить 5-10-15 и более процентов от ее стоимости. А учитывая, что цена на недвижимость насчитывает много нулей, то экономия получается весьма приличной.

Как купить квартиру дешевле рыночной цены и сделать это по легальной и безопасной схеме – рассказываем вам про ДДУ.

Что такое ДДУ

ДДУ – это договор долевого участия, при котором люди, желающие получить жилье от определенной компании, предварительно отдают свои деньги, а через определенное время получают квартиру, которая стоит больше вложенных денег. Заманчивая схема, но вас может насторожить момент «деньги сейчас, квартира потом» — а вдруг застройщик заберет все деньги и убежит?

К сожалению, такие истории случались в нашей стране в 90х и 2000х годах. С 2018 года все стало по-другому. Деньги дольщиков не попадают напрямую застройщикам, а замораживаются на специальных счетах в банке. Они называются эскроу счета. А уже банк выдает застройщику займ на строительство.

Процедура расторжения ДДУ. Долевое строительство

В случае успешного завершения строительных работ и передачи долгожданного жилья дольщиком, банк переводит деньги компании-застройщику. Если же что-то идет не по плану и стройка не может быть завершена (банкротство компании или другие эксцессы), то банк возвращает всем дольщиком их деньги с эскроу счетов. Такой договор долевого строительства гарантирует безопасность сделки и защиту прав дольщиков.

Законодательно договора участия в долевом строительстве регламентируются Федеральным Законом «Oб yчacтии в дoлeвoм cтpoитeльcтвe мнoгoквapтиpныx дoмoв и иныx oбъeктoв нeдвижимocти и o внeceнии измeнeний в нeкoтopыe зaкoнoдaтeльныe aкты Poccийcкoй Фeдepaции».

Когда оформляется ДДУ

Договоры долевого участия оформляются до возведения здания или в готовом доме, но до ввода объекта в эксплуатацию. При этом застройщик обязуется предоставить квартиру с оговоренными и прописанными параметрами. Кроме заключения договора ДДУ непосредственно с застройщиком, возможно оформление переуступки.

Эта процедура немного сложнее, чем оформление ДДУ – дольщик переуступает свое право собственности на квартиру, оформленное в договоре, третьему лицу. При этом, стоимость переуступки может быть как аналогичной изначальной, так и выше, если стоимость жилья выросла. Кроме того, новый дольщик не сможет ничего изменить в текущем ДДУ – ему переходит договор в неизменном виде. Подробности – в разделе «Вопросы и ответы».

Существуют другие виды договоров на покупку недвижимости: ДКП и ЖСК.

ДКП – договор купли продажи. Он применим, когда объект сдан в эксплуатацию. После вступления договора в силу, вы становитесь владельцем недвижимости сразу, без ожидания и прочего. Все максимально просто – вы выбираете объект, осматриваете и покупаете.

ЖСК – жилищно-строительные кооперативы. Сложная и не всегда прозрачная схема покупки квартиры, точно не регламентируемая законом. В теории, жильцы должны быть готовы без услуг посредника (как в случае ДДУ – банка) самостоятельно скооперироваться денежными средствами для строительства дома.

Договор долевого участия | Как проверить ДДУ? | ПЯТИМИНУТКА

При этом пайщики должны каким-то образом сами договориться обо всех условиях и правилах с компанией застройщиком – сколько будет стоить пай, какие будут сроки сдачи, как будут решаться вопросы неустоек и исправления дефектов постройки и прочее. Как показывает практика, ЖСК – благодатная почва для мошенников. Кроме того, отсутствие жесткого регулятора чревато срывами сроков застройщиком и неприятными разбирательствами по разным вопросам: право собственности, ценовые вопросы и прочее. В настоящее время в России разрешено только достраивать дома по ЖСК, новые кооперативы для строительства запрещены.

Преимущества и недостатки ДДУ

Договор долевого участия предполагает определенные обязательства от застройщика и дольщика. Подобные условия могут быть подходящими, а могут пойти вразрез с вашими планами, поэтому до заключения договора обязательно изучите специфику договора долевого строительства.

ПЛЮСЫ

• Стоимость – приобретение жилья на ранних этапах строительства, до ввода дома в эксплуатацию, всегда значительно выгоднее покупки уже готового жилья. Особенно выгода чувствуется, если купить квартиру класса выше среднего и премиум.
• Безопасность – введенные эскроу счета полностью обезопасили вклады дольщиков от потери денег при передачи квартиры, как это могло произойти ранее. Теперь долевое строительство (договор) гарантирует получение квартиры или, в крайнем случае, своих денег обратно.
• Защита законом – правила долевого участия регламентируется федеральным законом и любые несогласия возможно решать через суд. На практике такое происходит в исключительных случаях – весь процесс детально прописан в ДДУ. Там же прописываются все параметры и характеристики жилья, которые застройщик обязан предоставить дольщику, в противном случае, он обязан материально возместить неустойку.
• Регистрация договора ДДУ в Росреестре гарантирует отсутствие мошеннических сделок, когда одна и та же квартира продается нескольким покупателям. Существуют два варианта оформления договора ДДУ – онлайн и офлайн. Второй вариант занимает до месяца и его требование – ваше присутствие в официальных офисах. Электронная регистрация договора значительно быстрее – занимает до недели и может быть проведена из дома или своего офиса.
• Гарантия на строительные работы – по закону (7-я статья 214-ФЗ) в течение нескольких лет после сдачи квартиры в эксплуатацию, у покупателя есть право на требование исправления недоделок от застройщика. Гарантийный срок действует в течение 5 лет на сам объект (стены, кровлю и прочее) и 3 года на инженерное и технологическое оборудование (лифты, коммуникации и прочее). НО! Наш личный совет – чтобы избежать неприятных разбирательств и прочего, оформите правильную приемку новостройки. На этом этапе гораздо проще договориться с застройщиком об исправлении недочетов и отремонтировать огрехи. Помните, вы можете взять на приемку профессионала, который составит корректный акт о состоянии квартиры, а стоить это будет гораздо меньше, чем ремонт самостоятельно.
• Контроль качества девелоперов и специальных организаций осуществляется на всех этапах стройки. Если в здании застройщика выявлены любые технические и другие нарушения, ему просто не дадут разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и компания-застройщик не получит ничего. Поэтому в его интересах сделать все качественно для передачи квартир дольщикам.
• Максимальный выбор. На рынке жилья редко встречаются ситуации, когда в доме можно на 100% подобрать квартиру своей мечты – нужный этаж, наличие балкона/лоджии, панорамного вида, высоких потолков, парковки в знании, планировки и так далее. Как правило, приходится чем-то жертвовать. В случае с долевым участием вам предоставляется огромный выбор квартир и самые интересные предложения всегда раскупают именно на этом этапе.

МИНУСЫ ДДУ

• Время – квартиру в новостройке придется подождать, и, возможно, не один год. Поэтому, такой вариант может оказаться невыгодным для тех, кто, например, снимает жилье. Нужно просчитать стоимость съема и стоимость квартиры. Возможно, выгоднее будет купить уже сданное в эксплуатацию жилье.
• Сдвиг сроков сдачи жилья – закон разрешает застройщику опаздывать с вводом объекта в эксплуатацию, если он оповещает жильцов за 60 дней. При этом сроки могут меняться не единожды.
• Обесценивание денег на эскроу счетах может стать проблемой, если здание не достраивается, а деньги возвращаются дольщикам. Вследствие инфляции, этой суммы может не хватить на новое жилье.
• Изменение проектной декларации застройщиком, разрешенное законом может привести к тому, что дольщики получат квартиры не совсем обещанной планировки и площади. В случае крайних несогласий, вопрос неустойки решается в суде.

На что обращать внимание при составлении договора

Договор ДДУ является трехсторонним документом, заключаемым между застройщиком, дольщиком и банком, который на своих эскроу счетах будет хранить деньги покупателя. В случае ипотечного кредитования собирается отдельный пакет документов для банка-кредитора – подробнее смотрите ниже, в разделе «Вопросы и ответы».

Несмотря на то, что все документы долевого строительства практически идентичны и являются типовыми, важность покупки предполагает внимательную проверку каждой цифры и запятой. Перед тем, как подписать ДДУ, необходимо убедиться, что документ содержит в себе следующие сведения:

• для начала тщательно проверьте корректность написания ваших данных – фамилии, имени, отчества и всех паспортных данных, включая место рождения;
• кадастровый номер земельного участка, на котором будет построено здание;
• адрес объекта;
• количество этажей;
• ориентировочный квартирный номер;
• планировка;
• общая площадь жилого помещения и высота потолков;
• балкон/ лоджия;
• какие отделочные материалы указаны и степень отделки (черновая, white box, чистовая)
• обязательно проверьте срок сдачи объекта в эксплуатацию (чем точнее он указан, тем лучше – есть разница между январем 2023 и декабрем 2023 года, а указан может быть просто 2023 год);
• во избежание разногласий, застройщик обязан прописать как оценочную стоимость целого объекта, так и отдельную стоимость его квадратного метра (с этой информацией будет проще проводить перерасчет, если при приемке квартиры окажется, что площадь квартиры меньше заявленной);
• сроки гарантированного исправления недочетов жилья указаны в ФЗ, регулирующем ДДУ, но лучше, если застройщик также укажет их в договоре.

Итак, вы решили, что долевая покупка жилья вас полностью устраивает, и вы готовы подписать договор. Несмотря на то, что закон гарантирует вам сохранность ваших денежных средств, остаться без жилья через несколько лет с подешевевшими деньгами – не самая приятная перспектива. Поэтому, еще одной необходимой процедурой для дольщика должна быть проверка компании застройщика.

Как проверить застройщика?

Разумеется, обычный покупатель не сможет вникнуть в различные юридические процессуальные тонкости в документации застройщика. Но некоторые достаточно простые средства проверки вполне доступны каждому, у кого работает любой поисковик:

1. Проверьте, есть ли у застройщика недострои и сколько объектов он уже построил. Крупные компании, работающие не первый год на рынке недвижимости, имеют отлаженные механизмы возведения жилых домов и возможность неприятных сюрпризов от них стремится к нулю.
2. Запросите официальную документацию – разрешение и проектную декларацию на строительство объекта, согласование строительства с администрацией, оформление земельного участка.
3. Обратите внимание, какие банки дают аккредитацию застройщику, с кем он уже сотрудничал ранее, кто инвестировал и принимал участие в строительстве. Крупные кредитные организации не станут работать с сомнительными компаниями, поэтому известный банк может служить неким гарантом безопасности того, что стройка будет завершена и у здания будет разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
4. Важно понимать, что рекламная презентация объекта – это в любом случае маркетинг, который всегда подчеркивает достоинства и может прикрыть какие-то нюансы. Поэтому оценивайте будущий дом не только по 3d проектам, где дизайнер может нарисовать очаровательный парк рядом с жильем. Рекомендуем самостоятельно приехать на стройку или указанный участок и оценить экологическую обстановку и наличие неприятных соседей – заводов, фабрик, промзон и прочее.
5. Заранее стоит обговорить обслуживание здания после его сдачи в эксплуатацию – кто будет проводить коммуникации и заниматься ими потом.
6. В целом, ознакомьтесь заранее с типовым ДДУ и его требованиями в интернете и удостоверьтесь, что в вашем договоре нет изменений, которые не в вашу пользу.

Вопросы и ответы

Договор долевого участия – это важный и ответственный шаг, наверняка у вас остались вопросы. Постараемся ответить на них в этом разделе.

ДДУ и ипотека

Приобретение жилья в ипотеку – распространенная практика, в том числе, для договора долевого участия. Покупателю необходимо оформить два отдельных документа – ДДУ и договор кредитования в выбранном банке. Обязательным пунктом в этом случае является указание в ДДУ, что квартира приобретается в кредит.

Схема оформления ДДУ при ипотеке следующая:

• покупатель подписывает договор с банком-кредитором;
• внесение первоначального взноса клиентом в банк;
• банк-заемщик перечисляет деньги на счет застройщика (всю стоимость жилья);
• банк подписывает договор и выдает платежное поручение;
• покупатель подписывает ДДУ с застройщиком;
• регистрация договора ДДУ и договора кредитования, постановка штампа о кредитовании в ДДУ.

В случае если покупатель не может погасить ипотеку, квартиру долевого строительства забирает банк.

Что делать, если отличаются данные

По ДДУ застройщик обязуется предоставить квартиру с оговоренными параметрами. Но случается так, что некоторые параметры отличаются от заявленных. Согласно статье 9 214-ФЗ, допустимо расхождение фактической площади квартиры с проектной не более чем на 5%. В случае, если нарушения больше, дольщик имеет право в судебном порядке расторгнуть ДДУ. Если площадь различается менее чем на 5%, возможно договориться о денежной компенсации согласно указанной в договоре стоимости квадратного метра.

Интересный момент — если при приемке жилья обнаружится, что квартира больше по площади, чем ожидалось, то покупателю придется доплатить за дополнительные квадратные метры.

Отличаться может не только площадь, но и другие характеристики – отделка, материалы и прочее. Могут быть обнаружены различные дефекты. В этом случае дольщик может рассчитывать на компенсацию или бесплатное устранение недочетов, согласно статье 29 «О защите прав потребителей»

Переуступка прав

Переуступка прав ДДУ представляет собой передачу квартиры в виде продажи договора на строящееся жилье. Таким образом, действующий дольщик заменяет себя другим в рамках долевого участия в строительстве за определенную сумму. Она может быть как равной прописанной в договоре стоимости жилья, так и выше, если квартиры поднялись в цене.

Переуступка может быть проведена только до акта приемки квартиры. В противном случае, это будет договор купли продажи.

Для сделки по переуступке оформляется специальное соглашение, которое согласовывается с застройщиком. В случае ипотечного кредитования, банк также ставится в известность и дает свое согласие на сделку.

1. новый дольщик не имеет право на изменения в ДДУ, он принимает его в существующем виде;
2. покупателю может быть необходимо оплатить комиссию 1-2% от стоимости жилья, указанной в ДДУ.

Как принять квартиру

Приемка квартиры – ответственное мероприятие, которое может, как помочь вам сэкономить много нервов и денег, так и наоборот. Во время приемки квартиры застройщик демонстрирует покупателю то, что собственно и было построено. Если последнего все устраивает, то он подписывает акт приема-передачи и квартира переходит в его право собственности. Но!

Во время стройки что-то могло пойти не по плану и квартира может оказаться с дефектами, которые сразу не видны – это могут быть трещины и полости в стенах, неправильные углы, щели, сквозняки, плохая теплоизоляция и многое другое. Правильный акт приема-передачи с составлением ведомости нарушений обяжет застройщика исправить все недочеты за свой счет и к определенному гарантийному сроку. Подробнее о приемке новостройки читайте здесь.

Заключение

Договор долевого участия – это прекрасный инструмент на рынке недвижимости, который может помочь приобрести жилье своей мечты и при этом сэкономить. Как и любая другая схема покупки, он имеет свои тонкости и нюансы. Но если понимать свои возможности и потребности, то покупка квартиры через договор долевого участия может стать отличным решением.

Источник: profpriemka.ru

Дду в строительстве что это

Договор долевого участия (ДДУ) заключается между компанией-застройщиком и человеком, который покупает у нее жилье в строящемся доме. Покупатель вместе со своими будущими соседями в долях вкладывают деньги в возведение многоэтажки. За это по окончании работ застройщик должен будет передать каждому дольщику заранее определенную квартиру.

ДДУ нужен, потому что застройщику пока еще нечего продавать – он только строит свой товар. Обычный договор купли-продажи не учитывает всех нюансов.

В ДДУ прописывают, когда застройщик обязан сдать дом. Если он свои обязательства нарушит, дольщики будут иметь право на неустойку. Также в договоре описано, какой именно будет несуществующая пока квартира.

Отметим, что с июля 2019 года в России при долевом строительстве используются эскроу-счета. Если в классическом ДДУ дольщики сами финансируют постройку дома, то в эскроу-схеме этим занимается банк. Деньги застройщик получает после сдачи дома.

Регистрация договора долевого участия

Еще один плюс ДДУ – он защищает от двойных продаж. Поскольку дом еще только строится, въехать в купленную квартиру человек сразу не может. А пока она существует только на бумаге, ее – теоретически – можно продать и второй, и третий раз.

ДДУ от этого защищает. Договор необходимо зарегистрировать в Росреестре. И если застройщик принесет туда еще одну бумагу на ту же квартиру, договор не зарегистрируют, то есть провернуть сомнительную, мягко говоря, сделку, не удастся.

Ниже мы расскажем, как проходит сам процесс регистрации

Подготовка документов

По словам начальника юридического отдела «Строительной холдинговой компании» Ольги Татауровой, пакет документов для ДДУ зависит от конкретной ситуации. В любом случае понадобится паспорт, а вот дальше возможны варианты:

• если дольщик в браке, а заключает договор на себя, то согласие супруга;

• если двое супругов заключают, то свидетельство о заключении брака или брачный контракт;

• если дети участвуют в покупке, то свидетельства о рождении детей (паспорта);

• если используется материнский капитал, то сертификат для внесения в ДДУ, заключение органа опеки;

• если социальные выплаты, то сертификаты либо иные документы в зависимости от программы.

Подписание договора с застройщиком

В первую очередь запросите у застройщика проект ДДУ. Это документ, который сама компания предлагает подписать своим покупателям. Уже по этому предварительному варианту многое может статья ясно. В ДДУ, даже его проекте, обязательно должны быть указаны следующие пункты:

• строительный адрес дома;

• кадастровый номер участка, на котором идет строительство;

• этаж и номер квартиры, которую вы покупаете;

• общая площадь жилья, планировка, высота потолков;

• дата сдачи дома.

Подписывать его тут же вовсе не обязательно. Вообще не нужно ничего подписывать не читая. Тем более документ о, вероятно, главной покупке в вашей жизни. Вы можете взять пару дней, чтобы хорошенько все изучить. Сравните финальный вариант документа с проектом. Не лишним будет показать его стороннему юристу.

А главное помните, договор, который кладет перед вами менеджер компании-застройщика, — это не какая-то неоспоримая аксиома. Если вам что-то не нравится, скажите об этом менеджеру. Вы не обязаны соглашаться на условия продавца.

Предложите свои формулировки, если вас не устраивают готовые. Лучше их проработать с юристом.

Часто камнем преткновения тут становится вопрос компенсаций. Не всегда получается построить именно то, что продавали на этапе котла. Это не значит, что дом ненадлежащего качества, просто стену поставили чуть не там, и вот у вас уже одна квартира больше, а другая меньше.

Если вы случайно окажетесь обладателем пары лишних квадратов, застройщик непременно захочет получить за них с вас деньги – и включит в договор соответствующий пункт. А вот если ваша квартира окажется чуть меньше, чем планировалась, должны заплатить строители – вернуть деньги за потерянную площадь. Об этом при составлении договора менеджеры застройщиков иногда «забывают».

— Как правило, подписание ДДУ происходит в офисе застройщика, и сразу после этого сотрудники компании подают его на регистрацию в Росреестре. Для этого у будущего дольщика попросят оформить доверенность на подачу документов. Тут важно, чтобы в доверенность не вписали право на операции по отчуждению недвижимости, — предупреждает директор компании «Новый мир» Светлана Панькова.

Источник: www.kp.ru

Что такое договор долевого участия (ДДУ)?

Единственная возможность купить квартиру в новостройке по приемлемой цене — заключить договор долевого участия (ДДУ) либо вступить в ЖСК. Не придется брать ипотеку, собирать справки для одобрения кредита, искать созаемщиков и поручителей. Кроме того, по ипотечному кредитованию накапливаются существенные переплаты, которые бьют по семейному бюджету, так как проценты банку выплачиваются в течение 10-30 лет. ДДУ позволяет значительно сэкономить, вносить деньги частями и дожидаться, когда будет достроен дом.

В договоре также указывается гарантийный срок, в течение которого застройщик устранит недочеты, если они будут допущены в процессе строительства. Это касается самого здания, коммуникаций, лифтового хозяйства. Что такое ДДУ, как принять участие в долевом строительстве, на что обратить внимание при подписании договора?

Что из себя представляет ДДУ?

Договор долевого участия — это документ, заключенный между застройщиком и дольщиком, конечным результатом которого является передача недвижимости последнему при условии выплаты им оговоренной суммы. Документ служит основанием для принятия денежных средств в процессе строительства жилого дома. Он подписывается на стадии возведения объекта, а не после сдачи его в эксплуатацию, как это бывает, когда заключается договор купли-продажи.

С 2018 года в законодательство о долевом строительстве внесены изменения с целью защиты прав дольщиков. Застройщик не вправе пользоваться деньгами дольщиков в период постройки дома. Для этого он использует собственные средства, берет кредиты. Внесенные будущими владельцами квартир деньги хранятся в банке на эскроу-счетах.

Получить деньги застройщик может только после полной постройки дома и ввода его в эксплуатацию. Это защищает дольщиков от мошенников.

Договор заключается в трех экземплярах:

• один остается у застройщика;
• второй получает на руки дольщик;
• третий остается в Росреестре после регистрации.

Все три экземпляра имеют одинаковую юридическую силу.

Расторгнуть договор можно тремя способами:

• обоюдное согласие;
• в одностороннем порядке.

Второй вариант может возникнуть, если застройщик:

• задерживает сдачу объекта;
• отказывается устранить недочеты;
• не выполняет прочие условия договора.

Помимо возврата денег, пайщик вправе потребовать через суд проценты за пользование средствами, штрафы.

Основанием для обращения в суд могут послужить изменение проекта без согласования с дольщиками, ненадлежащее качество работ или строительных материалов, нарушение правил безопасности для будущих жильцов, прочие причины.

Плюсы ДДУ

К неоспоримым преимуществам ДДУ относятся:

• Низкая стоимость жилья. При его приобретении не нужно переплачивать проценты банку. Так как готовое жилье приходится ждать, застройщики предлагают невысокие цены.
• Безопасность вложения средств. После введения новых правил в 2018 году дольщики застрахованы от потери внесенных денег. Ответственность за их безопасность берут на себя банки, так как средства напрямую поступают на эскроу-счета, куда застройщик не имеет доступа до сдачи дома. Он не сможет снять деньги со счета и будет использовать только собственные и заемные средства.
• Безопасность сделки. ДДУ должен регистрироваться в Росреестре. То есть нельзя дважды перепродать квартиру: эта сделка не пройдет регистрацию.
• Компенсация за просрочку. Если застройщик не сдал объект в срок, либо техническое состояние дома не соответствует положениям договора, дольщики вправе потребовать выплаты компенсации. Если у строительной компании возникли форс-мажорные обстоятельства, она обязана не позднее 2-х месяцев до срока сдачи уведомить об этом дольщиков. Если застройщик не сделал этого, то выплатит неустойку в размере от 1/150 до 1/300 ставки рефинансирования.
• Надежность постройки. В приеме объекта нового строительства принимают участие дольщики и представители специализированных компаний, которые оценивают технические характеристики и безопасность жилья. Если обнаружены несоответствия, то будет выдано предписание по их устранению.
• Гарантийные обязательства. Они прописываются в ДДУ. В соответствии с законодательством новые собственники смогут предъявить требования об устранении дефектов в оговоренные в договоре сроки. Если недостатки не будут вовремя устранены, дольщики вправе обратиться в суд. Даже если застройщик обанкротился, обязанности по устранению недочетов переходят к управляющей компании.

На случай банкротства компании имеется государственный фонд, куда строительные компании делают отчисления, которые идут на компенсацию дольщикам.

Минусы

Наравне с преимуществами заключения ДДУ имеются некоторые недостатки:

• Длительный период ожидания. Пройдет достаточно много времени до того момента, когда вы сможете порадоваться новому жилью. На каждом этапе строительства стоимость недвижимости возрастает. Больше всех выигрывают те, кто заключил ДДУ на начальном этапе строительства дома, но и срок ожидания у них будет больше.
• Продление срока строительства. Законодательству это не противоречит, есть лишь требование предупреждать об этом дольщиков. Но серьезные компании стараются не срывать сроки, чтобы не снижать рейтинг и не терять будущих заказчиков.
• Обесценивание средств. Это касается тех ситуаций, когда застройщики не выполнили свои обязательства, а деньги с эскроу-счетов вернулись дольщикам. Цены на квартиры растут, приобрести жилье, аналогичное планируемому, за эти деньги будет проблематично.
• Изменение проекта в процессе строительства. Такими правами наделены строительные организации, если коррективы не повлияют на безопасность. При этом необходимо оповестить дольщиков. Они имеют право предъявить претензии и расторгнуть договор. Накопившиеся деньги после расторжения ДДУ вернет банк.

Теоретически дольщик может получить по ДДУ квартиру меньшей площади, чем оговаривалось ранее, но на практике это маловероятно, так как в договоре указывается стоимость 1 кв. метра, а установка несущих конструкций производится на начальном этапе строительства. При несогласии дольщик вправе расторгнуть договор на этом этапе.

На что обратить внимание при заключении ДДУ?

Сложно сразу сориентироваться, подходит ли вам квартира, которую нельзя посмотреть и потрогать руками, стоит ли принимать участие в долевом строительстве. Есть некоторые рекомендации, на что нужно обращать внимание, подписывая договор.

Первое, что вам нужно посмотреть — это кадастровый номер участка земли и какими правами обладает на него застройщик. Прочитав проект договора, вы должны получить представление об объекте строительства, узнать его адрес, этажность, предполагаемый номер квартиры, где она будет находиться. Возможно, вы не хотите иметь недвижимость на первом или последнем этаже.

Посмотрите, какие материалы будут использованы для отделки квартиры, чтобы не платить деньги за то, что вы сразу же будете менять.

Один из основных показателей — срок сдачи объекта в эксплуатацию. Подумайте, подходит ли он вам.

Еще несколько важных моментов:

• полная стоимость квартиры;
• сколько стоит 1 кв. метр жилья;
• гарантийные обязательства компании.

До подписания договора ознакомьтесь с отзывами о компании, изучите показатели деятельности застройщика:

• сколько объектов сдано;
• были ли срывы сроков при сдаче объектов;
• кто инвестирует проект;
• есть ли аккредитация в серьезных кредитных учреждениях.

Немаловажным фактором является место расположения дома. Съездите туда сами и посмотрите, что находится поблизости, Нет ли рядом вредных производств, не проходит ли вблизи железная дорога, оцените визуально, насколько вам подходит окружающая среда.

Помните, что застройщик разрабатывает типовой договор, но вы вправе просить внести в него изменения, расшифровать непонятные вам пункты, взять проект для рассмотрения с юристом или техническим специалистом.

Электронная регистрация ДДУ

По новым правилам регистрация ДДУ в Росреестре стала обязательной. Но не все хотят выстаивать очереди и ждать, пока документы будут рассмотрены.

Существует возможность пройти регистрацию в электронном виде, что упростит процедуру и поможет сэкономить время.

Но сделать это можно, только имея электронную цифровую подпись, которую можно сделать в аккредитованном центре. Стоимость услуги устанавливается организацией самостоятельно и колеблется от 1,5 до 2 тысяч рублей.

Дополнительно придется заплатить госпошлину. Общая стоимость электронной регистрации обходится в 10-12 тыс. рублей.

ЭЦП оформляется на человека, который подписывает бумажный экземпляр. После подписания ДДУ в ручном варианте дополнительно ставится электронная подпись на электронной версии, документ отправляется на сайт Росреестра, где его рассматривают в течение 5-7 дней, после чего дольщик получит выписку из ЕГРН на указанную при регистрации на сайте электронную почту.

Расчет неустойки по ДДУ

Обязанность выплатить неустойку возникает у застройщика, когда он срывает сроки. Но это бывает только в том случае, если он не уведомил дольщиков в установленный законом срок, который составляет 60 календарных дней.

• по общему правилу — 1/300 ставки ЦБ;
• для граждан РФ — 1/150.

Размер ставки берется на день, в который объект сдан по факту.

Пример. Между Петровым О. А. и компанией “Лучший строитель” был заключен ДДУ, на основании которого дом должны были сдать 01 июня 2022 года. По некоторым причинам этого не произошло, руководство компании не уведомило об этом пайщика. Стоимость будущей квартиры Петрова О. А. — 1 500 000 рублей. Объект сдан только 01 августа 2022 года.

Петров О. А. является гражданином России.

1 500 000 x 61 день x (1/150 x 8%) = 48 800 рублей.

Что такое переуступка прав по ДДУ?

Нередко инвесторы, профессионально занимающиеся покупкой недвижимости с целью дальнейшей перепродажи, вступают в число дольщиков, вносят взносы и ждут покупателей. Продать квартиру в недостроенном и не сданном в эксплуатацию доме они не могут.

Здесь используется механизм переуступки права на ДДУ. При этом каждая сторона имеет свои выгоды: передающая права делает наценку, а принимающая получает квартиру быстрее, чем если бы заключила договор в начале строительства.

Долевое строительство пользуется популярностью среди тех, кто хочет приобрести квартиру в новостройке по приемлемой цене. В последнее время из-за введения эскроу-счетов сделка стала безопасной. Единственный недостаток — приходится ждать завершения строительства в течение нескольких лет.

Заключая ДДУ, внимательно вчитывайтесь в формулировки, обращайте внимание на то, какие материалы используются при строительстве. При необходимости обращайтесь к специалистам, чтобы они дали пояснения по возникающим вопросам.

Источник: rbkstroi.ru