Действия при продлении сроков строительства

Если договор аренды подходит к концу, а съезжать из квартиры, которая уже стала домом, не хочется — приходит время продления договора. Рассказываем, продлевается ли договор аренды квартиры автоматически, как подписать дополнительное соглашение к основному договору и какие документы для этого потребуются.

Срок договора аренды

Договор найма квартиры подписывается на определённый срок, который не должен превышать пяти лет. А если срок действия не указан в договоре, он считается заключенным на максимальный период — как раз на пять лет. Это прописано в Гражданском кодексе Российской Федерации . А вот если договор заключается меньше чем на год, это считается краткосрочным наймом. У такой формы аренды есть ряд особенностей — и это не только отсутствие необходимости регистрировать такой договор в Росреестре. Для краткосрочного договора не применяются некоторые пункты ГК РФ, в частности пункт об автоматическом продлении договора.

Поэтому арендаторам, которые настроены проживать в квартире долго, выгоднее сразу заключить договор на несколько лет. Или заранее договориться о лёгкой процедуре продления.

Как продлить срок эксплуатации частного дома

Как пролонгировать договор аренды квартиры

Дальше мы будем говорить про договор длительностью больше 11 месяцев. У арендатора, который добросовестно выполнял свои обязанности во время проживания, не должно возникнуть проблем при подписании допсоглашения о продлении срока действия договора аренды. Согласно статье 684 ГК РФ , когда срок договора подходит к концу, у действующего арендатора есть преимущественное право заключить новый договор и снять ту же квартиру на новый срок.

Для этого, не позже чем за три месяца до предполагаемого выселения, арендодатель должен предложить арендатору продление либо предупредить, что больше квартира сдаваться не будет. Других причин не продлевать договор с действующим арендатором — если он использовал помещение по назначению, бережно к нему относился и вносил все платежи в срок — нет.

А что, если:

• Собственник за три месяца не уведомил жильца, что больше не будет сдавать квартиру, или не предложил новые условия для заключения договора? Тогда договор считается продлённым на тех же условиях и на тот же срок. Лучше всего вести коммуникацию письменно, иначе потом арендатор может сказать, что с ним никто не связывался за три месяца.
• Наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора. В этой ситуации договор всё равно считается продлённым на тех же условиях и на тот же срок. Таким образом, если за три месяца стороны не обсудят этот момент, произойдёт автоматическое продление договора аренды квартиры.
• Арендодатель слукавил: сказал жильцу, что передумал сдавать квартиру, и не стал заключать с ним новый договор аренды с продлением срока. А потом бывший арендатор узнал, что не прошло и года, а квартиру всё-таки сдали новым жильцам. В этом случае можно требовать признания такого договора недействительным и возмещения убытков.

При краткосрочном договоре, который заключен меньше чем на год, упомянутая статья 684 ГК РФ не действует. У арендатора нет в таком случае преимущественного права продления, автоматическое продление также не происходит. Нужно, чтобы стороны договорились о пролонгации договора аренды квартиры и достигли согласия по условиям или же подписали новый договор. В противном случае договор автоматически расторгается сразу по истечении периода, на который он подписан.

Может ли застройщик требовать продления срока действия договора

Таким образом, есть четыре способа продлить договор аренды квартиры:

1. Автоматическое продление.
2. Подписание дополнительного соглашения о пролонгации к основному договору.
3. Заключение нового договора аренды.
4. Судебное продление срока (если нарушено преимущественное право действующего арендатора на продление договора).

Дополнительное соглашение на продление договора аренды: на каких условиях его заключать

Арендодатель вправе предложить арендатору продлить договор или на тех же условиях, или на новых. Например, может повыситься арендная плата — если она давно не поднималась, а инфляция растёт. Может измениться порядок расчётов, если стороны это согласуют.

Гражданский кодекс отмечает только, что при согласовании условий договора арендатор жилья не может требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору. Обсуждение других условий возможно.

Например, если арендатор проживал в квартире пять лет и пора освежить помещение: необходимость сделать небольшой ремонт и порядок его проведения и оплаты лучше сразу прописать в допсоглашении о продлении договора аренды.

Пролонгация договора аренды квартиры: образец

При составлении допсоглашения о пролонгации договора аренды за образец можно взять исходный договор. Там прописаны все существенные характеристики объекта и условия. Нужно будет только внести изменения — если договорились о новой плате за жильё или если срок нового договора отличается от предыдущего. Также надо проверить, не изменились ли реквизиты сторон. Например, если был получен новый паспорт или у кого-то появился новый адрес постоянной регистрации.

Как и основной договор, соглашение о продлении договора аренды лучше оформить в письменном виде, а не устно. Это защитит обе стороны сделки в случае судебного разбирательства.

За основу можно взять вот такой договор продления аренды квартиры (используйте его как образец, но вносите свои данные и условия):

Дополнительное соглашение №1
о продлении срока найма жилого помещения
к Договору №1 от 15 марта 2020 года

город Москва 1 марта 2022 года

Гражданин Иванов Иван Иванович 01.02.1991 года рождения, проживающий по адресу ___________, паспорт серии ____ номер ______ , выдан __________________________, в дальнейшем именуемый «Наймодатель», и граждан Сидоров Сидор Сидорович 03.04.1992 года рождения, проживающий по адресу ___________, паспорт серии ____ номер ______ , выдан __________________________, в дальнейшем именуемый «Наниматель», совместно именуемые «Стороны», заключили настоящее Соглашение о нижеследующем:

1. Стороны договорились об изменении ежемесячного платежа за наём жилого помещения. С 1 марта 2022 года ежемесячный платёж за пользование жилым помещением составит 45 000 рублей.
2. В остальном пункты Договора №1 от 15 марта 2020 года оставить без изменений.
3. Договор №1 от 15 марта 2020 года продлить на 2 года, до 15 марта 2024 года.
4. Соглашение составлено и подписано в двух экземплярах равной юридической силы по одному для каждой стороны.
5. Соглашение вступает в силу с момента подписания сторонами.

Что нужно прописать при продлении договора аренды

• дату подписания соглашения, а также его номер (если квартира снимается годами, соглашений о пролонгации может быть несколько, у каждого будет свой номер);
• номер и дату основного договора, к которому прикладывается это допсоглашение;
• реквизиты сторон (имя, фамилия, отчество, паспортные данные, адрес регистрации, также можно указать дату рождения);
• срок действия соглашения о пролонгации;
• изменения в основном договоре или их отсутствие;
• если меняется один или несколько пунктов, прописать, что остальные остаются в силе;
• день, когда соглашение вступает в силу.

На документе обязательно должны стоять дата и подпись обеих сторон. Если за кого-то подписывается представитель, потребуется нотариально заверенная доверенность.

Как продлить договор аренды квартиры: порядок действий

Итак, для пролонгации договора аренды квартиры между физическими лицами нужно придерживаться следующего алгоритма:

• предложить продление, уведомив вторую сторону (преимущественное право для такого предложения есть у собственника, но арендатор тоже может инициировать обсуждение);
• согласовать условия (оставить всё как в прежнем договоре или внести изменения);
• подписать дополнительное соглашение к договору аренды о продлении срока;
• если договор долгосрочный (более чем на 11 месяцев), зарегистрировать его в Росреестре.

Новый договор будет считаться действующим с момента его регистрации в Росреестре. Чтобы между старым договором и пролонгированным не было паузы, лучше озаботиться продлением договора заранее. Количество пролонгаций действующее законодательство не ограничивает.

Когда меняется слишком много пунктов в договоре, можно подумать о том, чтобы завершить действие старого договора и заключить новый. Однако на практике это может быть сложнее, так как потребуется сначала осуществить передачу объекта от арендатора собственнику и составить соответствующий акт, а затем заключить новый полноценный договор и снова передать недвижимость от собственника жильцу, оформив новый акт приёма-передачи. Подписать соглашение о пролонгации обычно проще и быстрее.

Если вы не готовы самостоятельно разбираться во всех нюансах оформления документов, можно воспользоваться сервисом долгосрочной аренды. Менеджеры Яндекс Аренды не только ответят на все звонки, проведут показы и проверят будущих жильцов, но и помогут с оформлением договора аренды, а также с коммуникацией с жильцом после заселения.

Квартиры, которые сдаются через сервис Яндекс Аренда, заранее проверены специалистами: это значит, что арендаторов не встретит гора подводных камней или сюрпризы от собственника. Яндекс Аренда делает аренду удобной: мы публикуем только проверенные объявления, помогаем с заключением договора и с решением проблем, которые могут возникнуть, пока вы проживаете в квартире.

Источник: realty.yandex.ru

Способы и порядок продления договора аренды после истечения срока его действия

Аренда квартиры – один из самых популярных способов обзавестись жильём, не покупая его. И в тех случаях, когда условия договора устраивают обе стороны, обычно возникает мысль – можно ли продлить взаимные правоотношения? И действительно, продление не только возможно, но и реализуется самыми разными способами.

Рассмотрим, что это за договор и какие варианты его пролонгации до и после истечения срока действия предлагает законодательство и многое интересное Вам расскажет данная статья.

Способы пролонгации документа на арендуемое жилое помещение

В отношении временно используемого чужого жилья законодательство предусматривает два типа договоров:

1. Аренда (глава 34 ГК РФ).
2. Наём (глава 35 ГК РФ).

Разница между ними состоит лишь в том, что стороной в аренде выступают юридические лица, а по найму жильём пользуются граждане.

Однако порядок, по которому могут продляться оба типа соглашений, один и тот же, поэтому далее для простоты будем говорить об аренде, наём упоминая только там, где есть существенные отличия в порядке продления действия.

Автоматическая после истечения действия

Ч. 2 ст. 651 ГК РФ предусматривает, что договор аренды недвижимости, заключённый сроком на год и больше подлежит обязательной регистрации в ЕГРН через органы Росреестра. Именно поэтому организации, не желающие тратить время и деньги на эту процедуру, часто заключают договор с пролонгацией, которая в этом случае производится автоматически.

ВАЖНО! Для договора найма, заключённого с гражданином, регистрация не требуется – это одно из коренных отличий обоих типов договорных отношений.

Использование пролонгации выглядит следующим образом:

• Стороны заключают договор на срок 11 месяцев или 364 дня (одним словом – хотя бы немного, но короче года), указав в нём примерно такое условие: «Если ни одна из сторон за определённое время до истечения срока аренды не пожелает его расторгнуть, договор считается автоматически продлённым на тех же условиях» (условие о пролонгации).
• Как только заканчивается срок действия первоначального договора, вступает в действие пролонгация – и отношения продолжаются.

Пролонгация обычно используется в двух вариантах:

• С указанием конкретного срока (например: «на тот же срок», «на 6 месяцев» и т. д.).
• Бессрочно.

Однако второй вариант чреват спорами: «бессрочно» в некоторых случаях может означать «год и более», поэтому лучше использовать срочную пролонгацию, указав дополнительно в договоре, что количество продлений не ограничено. В этом случае будет формально иметь место не одна длительная аренда, а цепочка договоров между теми же сторонами на тех же условиях – но каждый из договоров не будет подлежать регистрации.

В договоре найма и аренды автоматическая пролонгация предусмотрена законом. Поэтому если лицо продолжает пользоваться квартирой и в срок её оплачивает, арендо- или наймодателю ничего не надо с ним подписывать – договор продлится сам. Оговаривать специально пролонгацию имеет смысл лишь для надёжности правоотношений.

Дополнительное соглашение

Другой вариант продления тоже можно рассматривать как пролонгацию, только уже не автоматическую, а ручную. В этом случае, когда срок действия договора близится к концу, стороны заключают к нему допсоглашение, в котором оговаривают вопрос о продлении срока.

ВНИМАНИЕ! Дополнительное соглашение применяется, если стороны хотят не только продлить срок, но и изменить часть условий (например, арендо- или наймодатель собирается повысить плату за пользование квартирой) – но изменение не настолько существенно, чтобы заключать новый договор.

• Скачать бланк дополнительного соглашения к договору аренды жилого помещения
• Скачать образец дополнительного соглашения к договору аренды жилого помещения
• Скачать бланк дополнительного соглашения к договору найма квартиры
• Скачать образец заполнения дополнительного соглашения к договору найма квартиры

Повторное заключение

В тех случаях, когда дополнительное соглашение стороны почему-то не устраивает, продляться аренда и наём могут с помощью заключения нового договора между теми же лицами. Такой вариант применяется:

• В арендных отношениях между юридическими лицами, которым для бухгалтерской отчётности проще указывать новый договор, чем допсоглашение к прежнему.
• В случаях, когда существенно меняются условия (например, на арендатора дополнительно возлагается обязанность сделать в квартире ремонт за свой счёт).
• Чтобы гарантированно избежать применения ст. 651 ГК РФ и обязательной регистрации.
• Если срок действия договора истёк полностью. К примеру, срок аренды указан до 28 февраля включительно, стороны не указали условие об автоматической пролонгации и не успели вовремя подписать дополнительное соглашение, – то с 1 марта им придётся подписывать не допсоглашение, а уже новый договор. Дело в том, что пролонгация уже закончившихся сделок не допускается законом, поэтому здесь нет других вариантов, кроме нового договора.

Статья 651 ГК РФ. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения

1. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Похожая процедура осуществляется при регистрации договора аренды земельного участка.

Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

1. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на «срок» не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

• Скачать бланк договора аренды квартиры
• Скачать образец заполнения договора аренды жилого помещения
• Скачать бланк договора найма квартиры
• Скачать образец заполнения договора найма жилого помещения

Через суд

В некоторых случаях допускается судебное продление договора. Оно возможно, если одна из сторон грубо нарушила права другой и той не осталось иного выбора, как обратиться с исковым заявлением. Такое возможно, к примеру, в следующих ситуациях:

• Арендодатель необоснованно отказался продлить действие договора либо попытался досрочно выселить жильца арендатора из квартиры.
• В случае договора найма – нарушено преимущественное право прежнего квартиросъёмщика на заключение нового договора.

В том случае, если суд признает доводы истца обоснованными, договор будет считаться продлённым либо с даты вступления судебного акта в законную силу, либо с момента, указанного в исковом заявлении.

Как продлить найм квартиры?

Продление договора найма может осуществляться всеми описанными выше способами. Однако если с заключением нового договора проблем обычно не возникает (раз составив его, стороны смогут это сделать и вторично), то на процедуре оформления допсоглашения стоит остановиться особо.

Дополнительное соглашение

Соглашением стороны закрепляют договорённость о том, что они хотят изменить условия договора. Применительно к найму жилого помещения такими условиями могут быть не только срок действия, но и:

• изменение размера платы;
• вселение новых лиц;
• нанимателю даётся право (или, напротив, впредь запрещается) заключать договора поднайма и т. д.

Если речь идёт о сроках, то соглашение будет заключаться в следующем порядке:

1. Не позже, чем за 3 месяца до того, как срок истечёт, владелец жилья (наймодатель) должен предложить квартиросъёмщику продлить отношения.
2. Если согласие получено, то стороны согласовывают условия: размер оплаты, количество проживающих, дополнительные обязанности владельца и жильца и т. д.
3. После того, как согласие достигнуто, составляется допсоглашение, подписывается сторонами – и вступает в действие.

СПРАВКА! Форма для дополнительного соглашения должна быть той же, что и для основного договора. Применительно к найму это означает, что стороны должны подготовить один письменный документ, не требующий ни нотариального заверения, ни госрегистрации (ст. 674 ГК РФ).

Текст соглашения может быть составлен нанимателем и наймодателем по своему усмотрению – обязательный к применению бланк законом не утверждён.

Кто обладает преимущественным правом?

В том случае, если арендатор или наниматель добросовестно исполняет свои обязанности по договору, закон защищает его права и предусматривает, что именно он вправе быть первым кандидатом на использование квартиры после того, как срок договора истёк. Это предусмотрено:

для аренды; РФ для найма.

Суть обеих норм схожа: до истечения срока владелец квартиры должен либо предложить снимающему лицу продлить отношения на новый срок, либо предупредить о том, что в течение минимум года квартира сдаваться не будет. После этого договор либо продляется, либо расторгается, когда закончится время действия – но тогда владелец должен не менее года воздерживаться от сдачи этого жилья. В том же случае, если ни одна из сторон ничего не заявила и обе просто продолжают исполнять свои обязанности, их правоотношения автоматически продляются на новый срок.

На какое время можно продлить?

Относительно права съёмщика продлить договор закон указывает следующее:

1. Продление на неопределённый срок. Такой вариант предусмотрен ст. 621 ГК для аренды. Если произошла автоматическая пролонгация по закону, то договор длится уже без определения дальнейших сроков.
2. На ограниченный срок. Именно это предусмотрено в том случае, если используется допсоглашение или перезаключение договора. Кроме того, при автоматической пролонгации найма договор продляется не бессрочно, а на то время, какое стороны указали изначально (если же не было указано ничего – то и сам договор длится пять лет, и новое действие будет длиться столько же).

Действия при отказе

Арендодатель не обязан перезаключать или продлять договор – он вправе отказаться. Однако в этом случае, если арендатор исполнял свои обязанности добросовестно, владелец квартиры должен в течение минимум года воздержаться от её сдачи. Если же он этого не сделал, арендатор вправе обратиться в суд и обжаловать его действия.

Необходимые доказательства

Для защиты своих прав арендатору потребуются:

• Исковое заявление, подготовленное согласно требованиям ст. 125 АПК РФ (если же речь идёт о найме – то ст. 131 ГПК).
• Документ об уплате пошлины. Для арбитражного суда её размер составит 6000 рублей (п. 4 ч. 1 ст. 333.21 НК РФ), для суда общей юрисдикции – 300 рублей, если обращается гражданин-наниматель (п. 3 ст. 333.19 НК РФ).
• Копия заключенного договора.
• Копии иных документов, подтверждающих доводы истца (например, квитанции об оплате коммунальных услуг – если в обязанности арендатора входила их оплата – подтвердят, что он добросовестно относился к условиям договора).

ВНИМАНИЕ! В качестве доказательств может использоваться не только документация, но и показания свидетелей, и другие средства, предусмотренные ст. 132 ГПК и 126 АПК РФ.

Круг используемых доказательств зависит от конкретных обстоятельств дела, и заранее их определить и перечислить нельзя.

Что лучше – пролонгация того же документа или заключение нового?

Часто на практике возникают споры относительно того, следует ли при окончании срока действия пролонгировать старый или же заключать новый договор? На самом деле разницы практически нет. Это ещё в 2001 году отметил ВАС РФ в информационном письме №59. В п.10 письма указывается, что продление приравнивается к заключению нового договора.

Заключать договор заново однозначно имеет смысл лишь в том случае, если стороны решили существенно изменить условия, и доп. соглашение будет по объёму больше основного документа. Во всех остальных ситуациях вполне можно обойтись и продлением.

Заключение

Легко заметить, что продлять договор найма или аренды квартиры можно сколько угодно раз. Более того, закон допускает и продление вообще без оформления новых документов. Однако в том случае, если требуется изменить условия, сторонам необходимо подписать новый документ – ещё один договор или дополнительное соглашение к старому договору аренды или найма.

Источник: mylawyer.club