Дисконт в строительстве это

Независимо от специфики и размеров портфеля инвестора, его основная цель состоит в получении максимальной прибыли при минимизации рисков потерь. Инструментом для заработка являются финансовые средства, вложенные в тот или иной проект. Благодаря разумным инвестициям, владелец капитала обеспечивает постоянный доход с определенными гарантиями. Существует специальный показатель целесообразности инвестиций под названием норма дисконтирования.

Дисконтирование представляет собой действенный с точки зрения экономики инструмент, позволяющий правильно принимать решения в рамках инвестиционной деятельности, заключается в оценке стоимости инвестированных финансов в конкретное время.

Смысл дисконтирования состоит в положительной разнице между стоимостной оценкой денежных средств на данный момент времени и их стоимостью, спустя какой-то временной интервал. Причины постепенного обесценивания капитала состоят в следующем:

Осторожно! Если преподаватель обнаружит плагиат в работе, не избежать крупных проблем (вплоть до отчисления). Если нет возможности написать самому, закажите тут.

БуСтройМаркет — это единственный дисконт строительных материалов в г. Санкт — Петербург

• инфляция, наблюдаемая каждый год;
• возможность получать доход в настоящий момент;
• форс-мажор, к примеру, смена рыночной конъюнктуры.

Норма дисконта является планируемой нормой прибыли, полученной от инвестиций, с учетом рисков и факторов, а также доходом, приобретаемым инвестором в результате вложения финансов в альтернативный инвестиционный проект.

Под нормой дисконта следует понимать прибыль, допустимую для предварительной оценки от вложений в некий проект. По итогам вычислений данного показателя инвестор понимает, какие инвестиционные решения будут наиболее эффективны и выгодны в экономическом плане.

Трактовка понятия, как и кем устанавливается

Норма дисконта формируется внешними факторами. Показатель с точки зрения экономики называют нормативом, с помощью которого оценивают вложения. В определенных ситуациях применяют переменную дисконтную норму. Целесообразность такого подхода обоснована:

• изменчивым во времени риском;
• меняющейся структурой капитала;
• непостоянной ставкой процента по займам.

В основе инвестиционного решения лежит норма дисконтирования для расчета доходности капитала. В качестве классического примера формирования норматива можно привести ставку по депозиту. Предположим, что доходность от финансовых вложений равна 12%. В результате вычисления нормы дисконтирования инвестор понимает, что прибыльность проекта гораздо ниже. Таким образом, вкладчик вправе принять корректное решение об отказе от подобного мероприятия.

Не во всех случаях правильно использовать ставку банка за норматив. В качестве данного показателя допустимо применять:

• доходность по облигациям государственного займа;
• стоимостную оценку капитала;
• инфляционные издержки.

Норма дисконтирования определяется эффектом от внутренних и внешних факторов:

Что такое дисконт?

• скорость, с которой растут цены;
• скачки по процентным ставкам для кредитов и депозитов;
• рыночная стоимость продукции предприятия;
• экономические характеристики бизнеса;
• дисбаланс финансовых процессов внутри фирмы;
• смена экономической среды.

Перечисленные факторы свидетельствуют о сложности вычислений нормы дисконтирования. По мнению экспертов в области экономики, рассчитывать норматив следует с учетом таких параметров, как:

• инфляционная динамика;
• экономические характеристики;
• ставки налогообложения.

Виды и их характеристика

Коммерческим нормативом дисконтирования называют показатель, с помощью которого оценивают эффективность инвестиций с точки зрения коммерции при учете альтернативной эффективности использования капитала.

Коммерческая норма дисконта выражает планируемую прибыльность или рентабельность какого-либо инвестиционного проекта. Таким образом, инвестор формирует определенный уровень доходности, обеспеченный денежными вложениями в доступные всем финансовые механизмы, в том числе, банковские организации, финансовые компании, вместо того, чтобы принять решение в пользу рассматриваемого инвестиционного проекта.

Норматив дисконта участника проекта является отражением эффективности предприятия в качестве участника некого проекта и определяется участниками.

Данный показатель целесообразно использовать, когда зафиксированы конкретные условия для его вычисления. В том случае, если участники проекта не высказывают определенные предпочтения, принято оперировать в процессе расчетов коммерческой нормой дисконта.

Внутренним нормативом дисконтирования называют ставку дисконта, при которой средства, инвестированные в определенный проект, вернутся инвестору, спустя некий промежуток времени.

При выполнении условий инвестирования, предусмотренных внутренней нормой дисконтирования, прибыль имеет нулевое значение, то есть инвестор не получает доход от вложений. Такой параметр обозначают IRR. Вычисляют внутренний норматив дисконта, согласно следующей формуле:

(0 = сумма^_times CFt / (1 + IRR)^-IC)

В данном случае t определяет временной интервал, выбранный в качестве расчетного, IC соответствует совокупности вложенных финансов, CFT является денежными потоками компании.

В ситуации, когда IRR больше по сравнению с расходами, можно оценить инвестиционный проект как перспективный. В противном случае, инвестору следует отказаться от подобных инвестиций.

Расчет ставки дисконтирования, методы, формулы с примерами

Расчет реальной стоимости инвестиций представляет собой трудоемкий процесс. С другой стороны, это необходимая процедура, через которую проходят предприятия, формируя отчетность каждый год. Дело в том, что отчеты содержат реальную оценку капитала и стоимость бизнеса, планируемую в будущем времени. Сформулированы разные формулы для расчета норматива дисконтирования. Однако все соотношения обладают одним смыслом:

Стоимость финансов в будущем = Стоимость финансов в настоящем / (1 + ставка дисконтирования) х Срок.

Главной задачей инвестора является вычисление ставки. При ее известном значении расчеты существенно упрощаются. К примеру, несколько банков предлагает вклады под 8%, 10% и 12%. Без особого труда можно выявить, что максимально выгодное предложение равно 12%. Однако при сравнении банковского депозита и доходности какого-либо инвестиционного проекта, обещающего большую доходность в течение аналогичного времени, возникают серьезные проблемы относительно принятия решения.

Даже в том случае, когда финансы размещены на счете в банке, их оценку выполняют с учетом ставки дисконта и инфляционного процента. Из этого можно сделать вывод о снижении цены капитала, который не используется в течение определенного времени. По итогам простоя деньги обесцениваются под влиянием внешних факторов.

Ставка дисконта включает в себя сумму привлеченных финансов и выражает прибыль, которая ожидается в результате инвестиционной деятельности. Чем выше такая ставка, тем успешнее считается проект. Если ставка соответствует низким уровням, то целесообразно привлечь аналитиков для экономической оценки подобных инвестиций, по итогам которой будет принято решение. Существует несколько методик расчета дисконтной ставки:

• укрупненный способ;
• кумулятивный метод.

Укрупненный метод расчета

Вычисление доходности инвестиционного проекта заключается в расчете ставки дисконта в виде усредненного значения стоимости капитала и кредита:

(WACC = Re (E/V) + Rd (D/V)(1 – tc))

Здесь Е является стоимостной оценкой финансов компании в рыночных условиях, D оценочная цена кредита, Re определяет норматив по доходу, tc выражает налог на прибыль в процентах.

Руководствуясь практическим опытом, можно записать следующие соотношения:

Е = суммарное количество акций компании × цена каждой акции

D = стоимость всех займов предприятия

Капитальные средства фирмы в совокупности оценивают, используя модель САРМ. Таким образом, доходность собственного капитала компании составляет:

(Re = Rf + beta (Rm – Rf))

В данном случае Rf отражает прибыльную ставку без рисков.

В качестве примера можно рассмотреть вычисление дисконта с помощью укрупненной методики. Предположим, что компания принимает решение о взятии кредитного займа в размере 10 тыс. долларов со ставкой 15% годовых. Собственный капитал предприятия исчисляется 5 тыс. долларов. Альтернативным вариантом инвестирования является открытие депозитного счета в банке со ставкой 8% годовых.

Прибыль, которая будет получена компанией по результатам инвестиционной деятельности, подлежит налогообложению по ставке 18%. Выполним вычисления, оперируя исходными данными: (WACC = 10000 / (10000 + 5000)х 15% + 50000/(10000 + 5000) х 8% х (1 – 18%) = 10% + 5% х 0,82 = 14%) В результате, рассматриваемый проект принесет инвестору выгоду, что является основанием для принятия положительного решения в пользу его реализации.

Кумулятивный метод

Данная методика позволяет оценить уровень прибыли, на которую может рассчитывать инвестор, совершая вложения в стартап-проекты. Подобные объекты инвестирования отличаются отсутствием собственных финансово-экономических характеристик, недвижимости, капитализации. В результате расчетом формируется оценка совокупности условий, являющихся барьером для получения некой прибыли.

В данном случае формула дисконта учитывает доход без рисков. Этот параметр суммируют с надбавкой, выражающей инвестиционные риски. Вычисление безрисковой ставки предполагает принятие во внимание информации о доходности государственных облигаций с высокими показателями ликвидности. В расчете учитывают инфляционные риски. Специфика вычисления норматива дисконта по долгосрочным облигациям в России заключается в том, что на стоимость ценных бумаг влияют не только факторы экономики, но и политические аспекты.

В связи с перечисленными особенностями определения безрисковой ставки при расчете учитывают валютные вклады на длительный срок наиболее крупных российских банков. Данный параметр приблизительно равен 8-9% годовых. Ставка дисконтирования по кумулятивной методике исключает риски при инвестировании и предполагает получение ожидаемого дохода в определенном размере. Вместе с тем, увеличение количества рисков влечет за собой повышение стоимости прибыли от инвестирования в проект. При вычислении используют следующую формулу:

(r = rf + rp + rc + I)

В данном случае rf является конкретной безрисковой ставкой, rp обозначает процент с учетом рисков, rc представляет собой поправку на вероятные риски инвестиций в условиях определенного государства, I соответствует планируемому уровню инфляции.

Записанное соотношение допустимо расширить путем добавления других параметров в виде разнообразных рисков, сопровождающих инвестиции. Перед вычислением по кумулятивному методу необходимо рассчитать каждый компонент формулы. В первую очередь целесообразно определить, чему равна безрисковая ставка:

• ставка по государственным облигациям;
• доходность вклада в банк.

В качестве основы для выполнения расчетов используют ставку по банковским обязательствам, определенным на длительный срок. Требуется также учитывать прибыль, которую приносят иностранные облигации, кредитные средства. На второй стадии вычислений нужно рассчитать процент премии за риски, возникающие в будущем времени:

1. Риски инвестиционной деятельности, которая реализуется в конкретном государстве. Этот параметр особенно важен для международных инвесторов, которые работают в разных странах. При определении степени рискованности подобного предприятия учитывают политический строй, уровень развития экономики, бизнес-климат. Такую информацию можно подчерпнуть из отчетности экспертных агентств мирового масштаба, к примеру, Moody’s.
2. Конкурентные риски. Такая характеристика в большей степени зависит от размеров и направления деятельности предприятия. Крупные корпорации несут самые маленькие риски по причине наличия конкурентных преимуществ. Небольшие компании подвержены рискам проигрыша в борьбе с конкурентами, что соответствующим образом определяет процент таких вероятностей.
3. Финансовые риски. Денежная структура с превалирующей долей кредитных средств характеризуется повышенной рисковой премией.
4. Риски, обусловленные низкой эффективностью менеджмента предприятия. Оценить данные показатели можно путем аудиторской проверки системы управления, функционирующей в рамках компании.

Минус методики кумулятивного анализа ставки дисконтирования заключается в субъективности оценки расчетных характеристик. Эксперты в сфере экономики могут допускать ошибки. Улучшить качество данного метода можно путем применения в вычислениях финансовых параметров аналогичных компаний.

Предположим, что требуется узнать, каков размер дисконтной ставки, используя кумулятивный способ оценки. Пусть некое среднестатистическое предприятие функционирует в Украине и планирует осуществлять торговлю бытовой техникой по нескольким регионам. Структура капитала состоит на половину из собственных средств, а остальные деньги являются кредитными. Проект необходимо реализовать в течение трех лет. Попробуем выяснить размер безрисковой ставки.

Исходя из планов предприятия о взятии кредита в коммерческом банке, можно принять за основу ставку для депозитов на длительный срок со средним значением в 11%. Затем суммируем полученный параметр с процентами за риск. Пусть размер компании соответствует 3%. Аналогичный процент добавим за капитал, которые на 50% состоит из кредитов.

Если представить, что конкурентная среда является агрессивной, то товарные риски можно определить в 4%. Кроме того, целесообразно добавить по 2,5% за риски менеджмента, оценка которых может содержать некоторые погрешности из-за высокой сложности расчетов. К полученной сумме приплюсуем инфляцию в 13%. В результате получим 33,5%.

Примеры расчета

Представим, что на покупку машины семье требуется 2,5 тыс. долларов. Приобретение запланировано через 5 лет. Нужно вычислить сумму банковского вклада, который можно сделать в настоящий момент по ставке 10% годовых, чтобы к назначенному времени получить необходимый размер капитала. Пусть ставка по депозиту равна нормативу дисконтирования.

Исходя из ежегодного прироста в 10%, рассчитаем сумму по вкладу, накопленную в течение 4 лет. Для этого 2.5 тыс. долларов разделим на 10%. Получается 2,272 тыс. долларов. Требуется повторить четыре раза данную операцию. В итоге получим сумму в 1,552 тыс. долларов.

Знакомый взял в долг у вас сумму в 20 тыс. долларов. Данный займ можно получить обратно, либо подождать 5 лет и увеличить эту сумму на 10 тыс. долларов, то есть возврат составит 30 тыс. долларов. Требуется принять наиболее выгодное решение с учетом процента по депозитному банковскому вкладу, равному 10%.

В данном случае целесообразно воспользоваться формулой:

Здесь R отражает ставку в процентном выражении, n показывает время.

С помощью готовой таблицы коэффициента приращения выполним соответствующие вычисления:

(FV = 20 000 × 1,6105 = 32 210)

На основе расчета можно сделать вывод о том, что выгоднее сразу забрать денежные средства и перевести их на депозитный счет в банке.

Корректировка норматива дисконтирования

В реальных условиях норматив дисконта нуждается в корректировке. Поправки вносят с учетом инвестиционных рисков. В процессе требуется суммировать норму и процент за риск. На основе полученных данных вычисляют степень эффективности инвестиционного проекта. Повышение рисков вложения капитала увеличивает премию, определяемую индивидуально.

Например, расширение предприятия может сопровождаться наценкой за риск в 9%, реализация инновационного проекта соответствовать 13%, а продвижение новой продукции допустимо отразить в 25%. При оценке исходного капитала фирмы в 7% норматив дисконта в этом случае составит 16%, 20%, 27% соответственно.

Норма дисконтирования является эффективным экономическим инструментом, с помощью которого удобно оценивать инвестиции с точки зрения их финансовой выгоды. Данный показатель необходим для расчета прибыли проектов разной структуры и масштаба.

Источник: wiki.fenix.help

Тема 16. Инвестиции и инвестиционная деятельность

Дисконтирование – это метод приведения будущих поступлений денежных средств (будущих доходов и расходов) к текущей (на расчетный момент) стоимости. Дисконтирование будущих поступлений используется для того, чтобы определить их «стоимость» в настоящее время. Разница между будущей суммой доходов и их текущей стоимостью составляет цену, которой оцениваются неудобства, связанные с отказом от использования данной суммы в настоящее время.

Приведение текущих денежных потоков к будущему моменту времени называется капитализацией. То есть капитализация есть определение будущей стоимости текущих денежных средств. Процесс, в котором заданы исходная сумма и процентная ставка, в финансовых вычислениях называется процессом наращения (капитализацией) (рис. 16.2).

Рис. 16.2 Капитализация денежного потока

Процесс, в котором заданы ожидаемая в будущем к получению (возвращаемая) сумма и коэффициент дисконтирования, называется процессом дисконтирования (рис. 16.3).

Рис. 16.3 Дисконтирование денежного потока

Начальным годом расчетного периода, как правило, считается год начала финансирования работ по осуществлению проекта.

Конечный год расчетного периода может быть определен нормативным сроком использования оборудования (активной части основных фондов) или плановым (нормативным) сроком обновления продукции. При отсутствии таких нормативов окончание расчетного периода устанавливается с учетом специфики отрасли.

Математический аппарат для количественного выражения при наращении — коэффициент капитализации (Kк) (коэффициент сложных процентов); при дисконтировании — коэффициент дисконтирования (Кt):

— коэффициент капитализации;

— коэффициент дисконтирования,

где Д – процентная ставка (ставка дисконтирования);

t – количество лет.

В качестве процентной ставки можно использовать средние процентные ставки по долгосрочным кредитам, средние депозитные ставки, ставку рефинансирования Национального банка Республики Беларусь.

В том случае, если инвестируется собственный капитал, ставка дисконта должна быть принята на уровне депозитного банковского процента.

В случае привлеченного капитала на условиях кредита необходимо ставку дисконта принимать на уровне ставки платы за пользование кредитом.

В переводе с английского Present Value (PV) обозначает настоящую или текущую стоимость, т.е. стоимость будущих денежных величин, приведенных к текущему времени путем их дисконтирования. При оценке инвестиционного проекта инвестору приходится сопоставлять сегодняшние затраты и будущие доходы, суммировать финансовые итоги разных лет.

Приведение будущих доходов к сопоставимому виду заключается в дисконтировании этих денежных средств с применением обоснованной процентной ставки. В случае дисконтирования единичной величины денежных средств, относящихся к одному какому-либо году t в будущем, используется зависимость:

,

где PV — текущая ценность некоторой суммы денежных средств;

Рt — денежная единичная величина, относящаяся к t-му году в будущем;

t — порядковый номер года в будущем;

Д — ставка дисконта (в долях единицы);

— коэффициент дисконтирования при ставке дисконта Д и количестве лет t.

Источник: nedvigovka.ru

Метод дисконтирования сметной стоимости

Как было отмечено выше, при использовании затратного метода оценки рыночной стоимости недвижимости возникает проблема адекватного определения нормы (величины) предпринимательской прибыли. Данной проблемы можно избежать, применив метод дисконтирования сметной стоимости (ДСС).

Исходные данные для применения метода ДСС могут храниться в архиве заказчика или генподрядчика. Предпочтительно использовать сведения заказчика из-за того, что они включают в себя не только информацию об оплате выполненных генеральным подрядчиком работ, но и иных видов работ и затрат, включенных в состав сметной стоимости объекта — например, на выполнение проектно-изыскательских работ, приобретение прав на земельный участок и др. Кроме того, заказчиком оценки, как правило, выступает собственник объекта, что облегчает получение требуемой информации.

Сущность метода ДСС заключается в дисконтировании распределенных по периодам строительства (шагам расчета) затрат инвестора к дате завершения строительства (окончания маркетингового периода). После чего из полученной величины должна быть вычтена сумма накопленного износа.

В качестве шага расчета, как правило, принимается интервал времени месяц из-за того, что расчеты за выполненные проектно-изыскательские и строительно-монтажные работы осуществляются, как правило, с указанной периодичностью.

Условия применения метода ДСС следующие:

1) должна быть известна величина и период осуществления всех затрат инвестора по строительству объекта оценки, включая расходы по приобретению земельного участка (прав на него) и косвенные издержки. Если по каким-либо причинам часть затрат не нашла отражения в сохранившихся бухгалтерских документах, оценщик обязан экспертным образом восстановить их величину и определить период времени, когда они с наибольшей вероятностью могли быть произведены застройщиком. Продолжительность строительного периода, определенная по сметным (бухгалтерским) документам, должна быть сопоставлена либо с нормативной продолжительностью строительства аналогичных объектов, либо с продолжительностью, определенной по календарному графику. Если фактическая продолжительность строительства объекта оценки отличается от типичной продолжительности сооружения аналогичных объектов, сложившейся на дату оценки (в большую или меньшую сторону), в расчет принимается последняя;

• 2) бухгалтерская амортизация заменяется суммой накопленного на дату оценки износа, включающую физический, функциональный и внешний износ (устаревание);
• 3) определяется норма дисконта. При этом, как было отмечено выше, норма дисконта отражает сложившуюся на рынке ставку доходности инвестиций, что и является заменой в расчетах нормы предпринимательской прибыли.

При применении метода ДСС возможны два случая: дата оценки совпадает с датой окончания расчетного периода и дата оценки не совпадает с датой окончания расчетного периода.

В случае, когда дата оценки совпадает с датой окончания расчетного периода, расчет рыночной стоимости недвижимости может быть представлен следующей расчетной схемой (рис. 4.22).

Рис. 4.22. Схема денежного потока для применения метода ДСС в случае, если дата оценки совпадает с датой окончания инвестиционного цикла:

Зав — величина авансовых затрат инвестора, производимых

в предстроительный период, руб.;

• 3Ппс — величина периодических затрат инвестора, осуществляемых в период строительства объекта, руб.;
• 3110Сг — величина затрат инвестора, производимых в постсгроигельный период, руб.

Для оценки рыночной стоимости объекта методом ДСС используется следующее выражение:

где Т = Гпрет + Гетр + Тпо„ — продолжительность инвестиционного цикла по возведению объекта оценки, годы. Здесь Г|]рсд — продолжительность предшествующего началу строительства периода; ТСТр — продолжительность строительства объекта; Гпост — продолжительность послестроительного (маркетингового) периода, годы. Наиболее типичной практикой оплаты выполненных работ в строительстве является осуществление ежемесячных платежей. Поэтому данный параметр выражается в месяцах;

Сзи t — величина (стоимость) затрат инвестора в момент возведения объекта оценки t. Как показано на рис. 4.22, затраты инвестора могут осуществляться в виде авансовых платежей (в предстроительный период) Зав, платежей, производимых в период строительства (3111|С), и платежей, осуществляемых в период после завершения строительства (маркетинговый период) 3П(КТ, руб.

Как было отмечено выше, в величине затрат инвестора следует учитывать косвенные издержки:

где Ct — величина сметной стоимости строительства объекта оценки, оплаченная заказчиком генподрядчику в момент времени t, руб./мес.

Следует учитывать, что КИ осуществляются, как правило, либо до начала строительства, либо после его завершения в маркетинговый период. Поэтому в течение строительства можно в качестве затрат инвестора учитывать только сметную стоимость строительства, определенную либо как Свос либо как Сзам.

Величина авансовых затрат определяется как:

Л. = Ав0. + Ав, + С. + КИ’, (4.105)

где Лво6 — сумма авансовых платежей инвестора генподрядчику или предприятиям-изготовителям по договорам поставки оборудования для объекта оценки, руб.;

Яві — величина авансового платежа генподрядчику в соответствии с типичными условиями договоров строительного подряда, применяемыми на рынке на дату оценки. Обычно эта величина составляет 30-50 % от срсднсмссячного объема работ (3Ш1С), предполагаемого к выполнению по договору генерального подряда, руб.;

Спир — стоимоеть выполнения проектно-изыскательских работ (ПИР), руб. В случае отсутствия сметы на ПИР эту величину можно рассчитать укруп-ненно, так как в настоящее время расходы на ПИР от сметной стоимости объектов составляют 5 % — для типовой недвижимости, 10 % — для объектов, сооружаемых по индивидуальным проектам, в том числе изготовление смет— 1-1,5%;

КИ 1 — часть косвенных издержек инвестора, осуществляемая в предстроительный период, руб.

Если авансовые платежи осуществляются нс единовременно, то их следует распределить по месяцам предстроительного периода путем деления на его продолжительность:

где Зав, — величина затрат инвестора, осуществляемых в момент времени t предстроительного периода, руб./мес.

Дисконтирование следует производить к дате завершения инвестиционного цикла из-за того, что возможность продажи объекта (так называемая товарность недвижимости) будет обеспечена после завершения ее строительства, регистрации объекта, получения свидетельства о праве собственности и завершения маркетингового периода.

Величину периодических затрат инвестора, осуществляемых в период строительства объекта (3„„с). можно определить как:

^ППС ~ 1^ЙОС(14М) — (Лж + nocm>lСТР ? (4.107)

При формировании схемы денежного потока (рис. 4.22), используемой для применения метода ДСС, целесообразно учитывать действующие па дату оценки объекта требования нормативных документов, регулирующих строительный рынок в данном регионе. Так, например, в Санкт-Петербурге решениями администрации города предусмотрена следующая схема оплаты права застройки земельных участков (перечисления средств на развитие инженерной и социальной инфраструктуры): 20 % от общей их суммы — в месячный срок с момента заключения договора аренды земельного участка, 30 % — в течение всего срока строительства равными долями и 50 % — не позднее, чем за 2 недели до начала работы государственной приемочной комиссии. Тогда величину Ззу необходимо учитывать не как единовременный платеж, а дисконтировать в виде периодических платежей. При этом 0,2 • 37У следует учесть в предстроительный период, а 0,5 • Ззу отнести на последний месяц данного периода. Остальную часть Ззу распределить в указанной пропорции в течение продолжительности Тстр-

Величина затрат инвестора, производимых в постстроительный период (3M(W7n), определяется делением общей величины косвенных издержек, за исключением той их части, которая учтена в авансовых платежах, на продолжительность данного периода:

В формуле (4.103) значение множителя функции сложных процентов FVIPV позволяет привести любую величину к окончанию расчетного периода, т. е. дате завершения строительства (завершению маркетингового периода).

Как было отмечено выше, использование нормы дисконта в методе дисконтирования сметной стоимости позволяет определить значение рыночной стоимости объекта с предпринимательской прибылью. При этом, поскольку величина затрат инвестора включает в себя затраты на приобретение земельного участка (прав на него), то предпринимательская прибыль в данном методе определяется от рекомендованной выше базы: суммы стоимости затрат инвестора и земельного участка — Свос(3ам) + Сзу.

Как было отмечено, изложенный выше порядок применения метода ДСС может быть рекомендован в случае, если дата оценки рыночной стоимости недвижимости совпадает с датой окончания строительства. Подобные совпадения достаточно редки в практике оценочной деятельности. В большинстве случаев дата оценки устанавливается позднее даты завершения строительства объекта — т. е. оценке подлежит недвижимость, находящаяся в эксплуатации определенный период времени.

В этом случае схема денежного потока несколько изменится и примет вид, показанный на рис. 4.23.

Дата окончания Дата оценки

Рис. 4.23. Схема денежного потока для применения метода ДСС в случае, если дата оценки не совпадает с датой окончания инвестиционного цикла

Расчетная формула изменится соответствующим образом:

’ ТЕ К! СТР

кФ>-и.

Общая продолжительность периода дисконтирования также будет равна Т = Тпред + Тстр + Т,ЮС1П, годы. Однако здесь дополнительно требуется выполнить индексацию дисконтированной сметной стоимости в период от даты завершения строительства до даты оценки с помощью индекса удорожания строительства ImeK/cmp.

Следует иметь в виду, что производить дисконтирование всех издержек инвестора сразу к дате оценки (т. е. устанавливать величину Т = Тпред + Тстр + + ТПоет + Т?ксп) методически неверно. Это объясняется тем, что если норму дисконта применять также и в течение периода эксплуатации объекта, предшествующего дате оценки, то это будет означать учет в рыночной стоимости объекта всех доходов, которые были уже получены ранее владельцем (собственником) объекта. Процедура же дисконтирования должна отражать возможность получения только будущих доходов от объекта оценки. Указание на недопустимость подобной ошибки счета содержится во многих методических разработках, включая Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов (вторая редакция).

Кроме того, появится новый элемент формулы — величина накопленного износа И, так как для только что завершенных строительством объектов, как правило, И = 0.

Источник: bstudy.net