Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор аренды земли и разрешение на строительство». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
- Строительство зданий зависит от его целевого использования. Сооружения возводятся согласно утвержденной архитектурной схеме. Проекты сооружений оформляется с учетом ФЗ № 169 «Об архитектурной деятельности».
- В перечень зданий входят объекты многоэтажного строительства с инфраструктурой. Подвод коммуникаций осуществляется согласно принятым техническим нормативам. Выдача разрешения на строительство и акт ввода объекта в эксплуатацию обязательны.
- Земля предоставляется в аренду муниципальным образованием или частным инвестором. Правоотношения между арендатором и арендодателем могут быть ограничены конкретным сроком. Возможно предоставление земли в порядке аренды на неограниченный срок.
На арендованной земле возводят объекты долевого строительства. Застройщиком выступают жилищно-строительные кооперативы или коммерческие организации, которые получают землю на длительную аренду у муниципального образования.
Аренда земельного участка у государства. Как взять землю в аренду под ИЖС. Часть 1.
Сделка долевого строительства регулируется ФЗ № 214 от 30.12.2004 г. Ответственность застройщика подлежит обязательному страхованию. В договоре прописывается полная стоимость передачи объекта недвижимости заказчику.
Разрешение на строительство необходимо для постройки капитального гаража, в том числе в промышленных и коммерческих целях. Его проект разрабатывается и согласуется с БТИ.
- Если гараж построен без разрешительной документации, то он может быть снесен по требованию собственника земельного участка.
- При согласии арендодателя (собственника) узаконить гараж, застройщик должен принять меры по его легализации.
- Право собственности на гараж легче получить, если он размещен на землях дачного или садового товарищества. Тогда постройка может быть оформлена в качестве вспомогательного помещения.
В остальных случаях, даже при согласии собственника земли на постройку, узаконивать право собственности на гараж придется в судебном порядке. Потребуется доказать, что постройка не угрожает жизни и здоровью людей, не нарушает права соседей. Узаконить гараж (в том числе несколько аналогичных по конструкции) можно, если участники гаражно-строительного кооператива решили выкупить у муниципалитета арендованную землю.
Земельный участок остается в постоянной или долгосрочной аренде. Размер арендной платы остается обязательным условием заключения договора. Он может изменяться по соглашению сторон или в судебном порядке.
Надлежаще оформленный договор аренды считается основанием выдачи разрешения на строительство. Досрочное расторжение сделки не допускается, за исключением случаев, указанных в ст. 619-620 ГК РФ.
Допускается субаренда земельного участка. Строительство объекта недвижимости должно проводиться с согласия собственника и основного арендатора. Исключаются аресты и залоговые обременения, за исключением согласия залогодержателя на аренду. Спорные ситуации решаются в претензионном и судебном порядке.
Оформить землю в собственность, когда на нем уже возведено здание, можно как на платной, так и на бесплатной основе. Платно вступают в право собственности, если земельные участки были переданы в аренду после 2001 года. Бесплатная же передача предусмотрена в таких случаях:
- собственность на объект недвижимости была зарегистрирована ранее 2001 года, а земля в этом время находилась в аренде;
- договор аренды участка заключен до 2001 года с целью возведения частного дома либо для организации личного подсобного хозяйства;
- строения переданы физическим лицам в пожизненное наследуемое владение либо в постоянное пользование;
- земельные участки принадлежат гаражному, строительному или садоводческому кооперативу.
О том, можно ли выкупить землю из аренды в собственность и как это сделать, можно узнать здесь.
Основной риск в этом случае заключается в том, что новый собственник недвижимости не имеет право купить землю. Он может приобрести лишь право аренды. Но оно может быть ограничено сроком. Нередко подобные строения продают ближе к сроку окончания действия договора.
После этого участок придется освободить, поскольку местные власти не обязательно согласятся по подписание договора с новым собственником. И вообще это производится только через процедуру торгов.
Что же касается соглашения о купле-продажи объекта недвижимости, то если его условия полностью соблюдены, сделка не может быть расторгнута. Следовательно, покупатель просто потеряет деньги.
Еще один нюанс – задолженность предыдущего арендатора по оплате. Это следует уточнить перед приобретением недвижимости (о том, как узнать о долгах и написать иск о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, можно узнать в этой статье). Дело в том, что собственник земли имеет право расторгнуть соглашение после того, как деньги за пользование участком не поступили два раза подряд или больше.
На арендованном участке можно возводить любые постройки. Основное требование – их назначение совпадает с категорией земель. Кроме того, для капитальных объектов нужно получить разрешение на застройку. После того, как здание готово, на него оформляют право собственности. Только после этого разрешается перевести землю из аренды в свое владение.
Это можно сделать за деньги или бесплатно – все зависит от конкретной ситуации и того, что указано в договоре аренды.
Частные дома обычно строят на землях двух категорий: земли населенных пунктов и земли сельскохозяйственного назначения.
На землях населенных пунктов с видом разрешенного использования для индивидуального жилищного строительства или личного подсобного хозяйства частные дома можно возводить высотой не более трех этажей. В таких домах должна проживать одна семья.
На землях населенных пунктов можно строить малоэтажные дома, предназначенные для проживания нескольких семей, но вид разрешенного использования таких земель должен называться “для малоэтажного строительства”.
Дома на участках для индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйства должны быть благоустроены (с отоплением, водоснабжением…) и пригодными для постоянного проживания с возможностью регистрации гражданина по месту жительства.
Что касается земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования для дачного строительства, то дома на таких землях имеют статус нежилых помещений. Прописаться гражданин в таком доме не может. Но в судебном порядке собственник дома может признать объект жилым (благоустроенным и пригодным для постоянного проживания) и после этого прописаться в нем.
В договоре аренды необходимо предусмотреть условие о строительстве частного дама на арендованном земельном участке.
Если договор аренды оформлен надлежащим образом, то он будет являться основанием для выдачи разрешения на строительство.
Разрешение на строительство необходимо получать, если Вы строите частный дом на землях для индивидуального жилищного строительства или для личного подсобного хозяйства. Только при наличии разрешения на строительство Ваше капитальное строение будет узаконено. Без разрешения частный дом будет признан незаконно возведенным.
Законность возведения объекта капитального строительства на земельном участке определяется наличием разрешения на строительство.
Вам необходимо написать заявление на выдачу разрешения на строительство. Законодательство не устанавливает определенной формы заявления, но в нем необходимо указать:
Вам потребуются следующие документы:
- Паспорт заявителя;
- Нотариальная доверенность (если разрешение будет получать представитель);
- Договор аренды земельного участка;
- Схема участка с указанием места, где будет расположен недвижимый объект;
- Градостроительный план земельного участка.
Для объектов капитального строительства потребуется проектная документация ,которая в свою очередь подлежит экспертизе.
Ее могут подготовить как государственные органы, так и коммерческие предприятия.
Документы необходимо подать в орган местного самоуправления, на территории которого расположен участок.
Заявитель может сделать это лично, через представителя или воспользовавшись услугами МФЦ.
Арендатору выдадут положительное решение, если возводимое здание полностью соответствует техническим требованиям и имеет все необходимые документы. На принятие его дается 10 дней. При получении отказа его можно обжаловать через суд.
Действующее законодательство предусматривает два способа оформить земельный участок в аренду. Каждый из них подразделяется еще на два.
Первый вариант — участие в аукционе. Инициатором мероприятия имеет право выступать или орган местной власти, или граждане.
Второй вариант — заключение договора на аренду земли без проведения аукциона. В этом случае оформление происходит либо в порядке льготной очереди, либо по так называемой упрощенной процедуре.
Строительство на арендованном участке
Необходимость проведения торгов для оформления аренды возникает для земель, которые принадлежат государству или муниципалитету, поставлены на кадастровый учет, при необходимости — имеют подведенные к границам участка коммуникации. Другими словами, земля готова к целевому использованию.
Торги ведутся в формате аукциона на повышение с шагом 2% от первоначальной цены аренды. Порядок предпринимаемых потенциальным арендаторов действий выглядит следующим образом.
Проще всего подобрать подходящий надел земли с применением указанного выше сайта. Достаточно простой и понятный интерфейс позволяет найти участок по нескольким параметрам, включая регион проведения торгов, площадь, местоположение и т.д. В детальном описании лота указываются условия предстоящего аукциона, в том числе — требования к потенциальным участникам.
Главным условием участия в торгах становится подготовка и отправка организаторам аукциона пакета документов. В его состав входят:
- заявка, составленная по форме, указанной в лоте;
- для ООО — комплект учредительной и регистрационной документации;
- для ИП — паспорт и регистрационные документы;
- для иностранцев — аналогичные документы, дополненные обязательным переводом на русский язык, который требуется дополнительно заверить у нотариуса;
- документы, подтверждающие оплату обеспечения заявки на участие в торгах.
Отсутствие любого из перечисленных документов означает отклонение заявки. Поэтому многие потенциальные арендаторы предпочитают получить помощь в оформлении аренды земли в целом и участии в торгах в частности со стороны профессиональных юристов.
Победителем торгов признается участник, который назвал максимальную цену. По итогам аукциона оформляется протокол. Участникам, не ставшим победителем, в течение 3 дней возвращается задаток. Об отмене торгов, независимо от причины, организаторы обязаны предупредить за 15 суток. В этом случае деньги, уплаченные для обеспечения заявки, также возвращаются.
Победитель аукциона заключает с уполномоченным органом власти арендный договор. Требования к документу приведены выше. Соглашение оформляется в трех экземплярах — по одному получают арендодатель и арендатор.
Третий экземпляр необходим для государственной регистрации договора. Она предусматривает внесение данных об аренде объекта недвижимости в ЕГРН. Для этого в территориальное подразделение Росреестра или в МФЦ предоставляется следующий комплект документов:
- заявление на регистрацию — отдельно от арендатора и арендодателя;
- договор — оригинал и две копии;
- кадастровая документация на участок;
- паспорт (для физлица) или учредительные документы (для юрлица);
- документ об уплате госпошлины.
Срок регистрации договора варьируется от 3 до 5 дней. По их истечении документы возвращаются заявителям с отметкой из Росреестра.
К аукциону не допускаются следующие категории потенциальных участников:
- предоставивших некомплектный пакет документов;
- не заплативших задаток;
- имеющие ограничения на получение государственной или муниципальной собственности;
- попавшие в реестр недобросовестных участников аукционов.
Аукцион признается несостоявшимся по трем причинам. Первая — отказа победителя от заключения договора, вторая — подача заявки двумя участниками, третья — отсутствие повышения в ходе торгов.
27 февраля 2014
| г.Калуга |
| 1 ноября 2013 г. | Дело N А35-12447/2012 |
Резолютивная часть объявлена 30.10.2013.
Полный текст постановления изготовлен 01.11.2013.
Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:
| Судей | Стрегелевой Г.А. |
| Шелудяева В.Н. | |
| при участии в заседании: | |
| от конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Курская строительная компания» Севрюкова Д.С. (ОГРН 1024600971031, ИНН 4630024713, г. Курск, ул. Ленина, 60, 305000); | — не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом; |
| от комитета архитектуры и градостроительства города Курска (ОГРН 1024600963221, ИНН 4629045282, г.Курск, ул. Ленина, 69, 305004); от третьих лиц общества с ограниченной ответственностью «Промышленные технологии» (ОГРН 1084632010330, ИНН 4632099129, г. Курск, пр-т Ленинского комсомола, 20, 305026); общества с ограниченной ответственностью «Промышленные технологии» (ИНН 4632161176, г. Курск, ул. Ленина, 60, оф.23б, 305000); общества с ограниченной ответственность «Пирс» (г. Курск, ул. Ленина, 60, 305000); | — не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом; — не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом; — Шелухина К.Ю. — представителя по доверенности от 01.11.2012; — не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом; |
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу конкурсного управляющего Севрюкова Даниила Сергеевича на решение Арбитражного суда Курской области от 07.05.2013 (судья Арцыбашева Т.Ю) и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.08.2013 (судьи Семенюта Е.А., Донцов П.В., Протасов А.И.) по делу N А35-12447/2012,
Конкурсный управляющий общества с ограниченной ответственностью «Курская строительная компания» Севрюков Д.С. (далее — заявитель, конкурсный управляющий ООО «Курская строительная компания») обратился в Арбитражный суд Курской области с заявлением о признании недействительным разрешения на строительство от 03.09.2012 N ru 46302000-1966, выданного Комитетом архитектуры и градостроительства города Курска (далее — Комитет) ООО «Промышленные технологии» (ИНН 4632161176).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены: ООО «Промышленные технологии» (ИНН 46320099129), ООО «Промышленные технологии» (ИНН 4632161176) и ООО «ПИРС».
Решением суда от 07.05.2013 в удовлетворении заявленного требования отказано.
Постановлением апелляционной инстанции от 13.08.2013 решение суда от 07.05.2013 оставлено без изменения.
В кассационной жалобе конкурсный управляющий ООО «Курская строительная компания» просит отменить решение и постановление суда в связи с неправильным применением норм материального права, приняв новый судебный акт об удовлетворении заявленного требования.
Проверив материалы дела, изучив доводы, указанные в жалобе, выслушав объяснения представителя ООО «Промышленные технологии» (ИНН 4632161176), кассационная инстанция приходит к следующему.
Как видно из материалов дела и установлено судом, 01.12.2008 на основании решения Комитета по управлению имуществом Курской области от 02.08.2008 N 01-18/1904 между Комитетом (арендодатель) и ООО «Курская строительная компания» (арендатор) был заключен договор аренды N 1682-08ю земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска, из земель населенных пунктов с кадастровым номером 46:29:102310:0039, общей площадью 2051 кв. м, находящегося по адресу: г. Курск, ул. Ленина, 60, для эксплуатации проезда и обслуживания прилегающей территории, в границах, указанных в плане участка, прилагаемом к данному договору, на срок с 20.08.2008 г. по 20.08.2023 г. Договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Курской области в установленном порядке.
06.01.2010 между ООО «Курская строительная компания» (арендатор) и ООО «Промышленные технологии» (ИНН 4632099129) (новый арендатор) был заключен договор о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории г. Курска. Согласно условиям указанного договора, ООО «Курская строительная компания» переуступило свои права и обязанности по договору аренды от 01.12.2008 г. земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска. Договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы кадастра и картографии по Курской области 08.12.2011 г.
Земельный участок, находящийся в госсобственности, был предоставлен в аренду. Вид разрешенного использования — эксплуатация проезда и обслуживание прилегающей территории. Впоследствии стороны заключили допсоглашение, в соответствии с которым изменилось назначение этого участка. Новый вид разрешенного использования — строительство здания. Арендатору было выдано разрешение на строительство.
Кассационная инстанция признала указанное разрешение недействительным ввиду следующего.
Возможность получить разрешение на строительство обусловлена предоставлением застройщику в установленном законом порядке для этой цели земельного участка. Для получения разрешения на строительство обязательно представляются правоустанавливающие документы на земельный участок.
Приняв на себя права и обязанности по договору аренды, арендатор согласился использовать участок в соответствии с конкретным видом разрешенного использования. Воля арендатора, направленная на использование участка иным образом, нежели установлено в договоре, в т. ч. и посредством изменения вида разрешенного использования, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земли.
Правила предоставления в аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства и для иных целей различаются.
В спорном случае участок предоставлялся в аренду для целей, не связанных со строительством, без проведения торгов. При этом предоставление участка в аренду было обусловлено обязанностью арендатора обеспечить использование земли исключительно в целях, в которых он предоставлялся.
Арендатор обратился с требованием изменить вид разрешенного использования, чтобы обойти правила предоставления земли для строительства, в т. ч. процедуры торгов для ранее сформированных и поставленных на кадастровый учет участков.
Оформление договора аренды регламентируется ЗК и ГК РФ. Право осуществлять подобные сделки имеют все без исключения граждане, в том числе и иностранные резиденты.
При этом оформление договора идет согласно принятому порядку, учитывая стоимость участка и срок предполагаемого пользования. В государственный орган, который подписывает соглашение, должны быть направлены все необходимые документы, прописанные в нормативно-правовых актах РФ. Только в этом случае возможна регистрация правоотношений по поводу аренды земельного участка.
Российское законодательство предусматривает возможность провести замену арендатора в договоре. Показательным примером в этом случае выступает регистрация проведения сделки купли-продажи здания по определенной стоимости, которое находилось в собственности у арендатора земельного участка, расположенного под ним.
Иными словами, после того как прошла процедура проведения перехода прав собственности, о чем свидетельствуют документы из Росреестра, необходимость аренды у бывшего собственника земли отпадает. В этом случае и происходит замена арендатора.
Цессия (то есть замена арендатора) в теории довольно простая процедура, но на практике регистрация проведения изменений может вызвать трудности даже у подкованных юридически граждан. Поэтому в таких ситуациях рекомендуется обращаться за помощью к адвокатам.
Передача прав по арендному договору требует соблюдения законодательного порядка, в том числе переоформление сделки. В частности, новый арендатор должен уведомить собственника имущества и заключить с ним дополнительное соглашение на аренду или продление договора цессии.
Аренда земельного участка под строительство
Чтобы прошло признание регистрации арендного договора на земельный участок, заявитель должен представить следующие документы в уполномоченный орган:первичный договор аренды, если начинает фигурировать определение субаренды.
- документы, свидетельствующие о праве собственности на земельный участок.
- соглашение с собственником земли о заключении договора аренды.
- кадастровый план участка.
- квитанция о том, что уплачена госпошлина (подлинник).
- учредительные документы компании (при сделке с юридическим лицом)
- доверенность на лицо, которое выступает представителем от имени заявителя.
Госпошлина на регистрацию сделки каждый год меняется, правда в 2016 году сумма не увеличилась. Госпошлина для граждан составляет 2000 рублей. Госпошлина за государственную регистрацию для организаций равняется 22 000 рублей.
Может меняться госпошлина и с учетом количества собственников, с учетом осуществляется ли переуступка прав, цессия и т.д. Госпошлина рассчитывается до регистрации договора аренды.
Сроки регистрации договора аренды составляют не более 18 календарных дней со дня принятия уполномоченным органом документов.
Договор об аренде земельного участка может быть признан недействительным. Понятие «недействительность» регламентируется ГК РФ. На сегодняшний день признание недействительным договора аренды является распространенной судебной практикой. Основания прекращения аренды земельного участка также включают в себя категорию «недействительность».
Согласно российскому законодательству признание договора недействительным происходит в том случае, если:
- была нарушена процедура оформления документации;
- выявляются нарушения в условиях и порядке проведения аукциона и торгов;
- участникам торгов была предоставлена неполная или искаженная информация о земельном участке, в том числе неправильно произведен расчет ее стоимости;
- нецелевое использование участка;
- муниципалитеты предоставили в аренду земли, относящиеся к федеральной собственности;
- договор аренды заключен на земельный участок, находящийся под охраной государства (заповедники, заказники и др.);
- условия аренды земель лесных фондов, которые подразумевают расчет стоимости сделки, противоречат российскому законодательству.
Чтобы договор аренды был признан недействительным, необходимо обратиться в судебную инстанцию, которая рассмотрит данное дело. Недействительность влечет за собой определенные последствия для всех участников правовой сделки.
Признание арендного договора незаключенным является не менее актуальной проблемой юридической практики. Дискуссии по поводу того, какой договор считать незаключенным, а какой недействительным ведутся среди научного сообщества постоянно. Это связано с тем, что само законодательство не определяет четкие рамки того, какой договор является незаключенным.
Главные основания, когда договор аренды может быть признан судом незаключенным:
- неактуальная или неполная информация об объекте аренды ведет к признанию договора незаключенным.
- если произведен неправильный расчет арендной платы из-за неверного разграничения территорий.
- если выяснится факт о том, что земельный участок не поставлен на кадастровый учет.
- если договор аренды предполагает использование земли более чем на 12 месяцев, но при этом процедура регистрации не прошла.
Таким образом, в судебной практике существуют прецеденты, когда договор аренды был признан недействительным. Поэтому при заключении сделок следует особенно тщательно изучать все условия договора.
Расчет (определение) арендной платы за земельный участок, если он был приобретен на торгах, устанавливается протоколом о результатах проведения аукциона. Кроме того, размер стоимости аренды земли может быть изменен, что не противоречит законодательству РФ. При этом расчет аренды идет в большинстве случаев в сторону увеличения.
Расчет (определение) арендной платы и ее размер за сделку с государственной собственностью регламентируется:
- постановлениями Правительства РФ.
- законами и указами федеральных органов власти и органов местного самоуправления.
После того как срок аренды закончится, заявитель может заключить соглашение о его продлении. Для этого необходимо обратиться к собственнику участка и перезаключить договор, если иное не предусмотрено его условиями. В ином случае происходит расторжение договора аренды земельного участка.
Аренда территории земельного участка – сложное понятие, специфика которого определяется земельным и гражданским законодательством России. В юридической литературе представлено несколько ключевых определений данной категории. Приведем, к примеру, одно из них.
Аренда – это передача недвижимого имущества, в указанном случае земельного участка, за внесение определенной платы для использования его лицом на определенный временной срок. На сегодняшний день подобная форма землевладения признается одной из самых эффективных и популярных во всем мире.
Предоставление земельного участка происходит гражданами — собственниками этих территорий арендаторам на основании ГК РФ и ЗК РФ. Так как земля может причисляться к собственности как физических, так и юридических лиц, то и представление территорий в наем может осуществляться данными категориями граждан.
Согласно указанным Кодексам предоставление земельного участка может происходить следующим категориям субъектов правоотношений:
- гражданам;
- юридическим лицам;
- иностранцам, а также иностранным юридическим лицам и лицам без гражданства, если соблюден законодательный порядок.
Предоставление земельного участка иностранцам и физическим лицам без гражданства может происходить также на праве аренды, но, исключая случаи, которые запрещены нормативно-правовыми актами РФ.
На сегодняшний день в законодательстве предусмотрены случаи, когда государственная земля не может быть передана в аренду:
- Заявление об аренде будет отклонено, если предполагается аукцион на земли исторического и культурного значения.
- Документы не будут приняты к рассмотрению, если предполагается аренда участков, расположенных на территории заповедников и заказников.
- Государственная земля не может быть предоставлена на определенный срок аренды, если она необходима для обеспечения гражданской обороны.
- Оформление договора об аренде невозможно и в том случае, если участок подвержен радиоактивному, химическому, биогенному заражению.
В подобных случаях любой договор будет признан незаключенным.
Согласно ст. 22 ЗК РФ одной из ключевых целей заключения подобной сделки признается аренда земельного участка под строительство. Права и обязанности арендатора в данном случае регламентируются ст. 41 и 42 ЗК РФ.
Иными словами, после предоставления земельного участка в аренду физическими или юридическими лицами, субъекты могут использовать данную территорию только по целевому назначению. Ограничение на предоставление земли может быть связано с необходимостью капитального строительства.
Строительство – не единственная цель аренды земельного участка. Современное законодательство также регламентирует подобную сделку между владельцами собственности и гражданами в случаях, если предоставление земли происходит для:
- ведения на ней личного подсобного хозяйства;
- ведения дачного, садоводческого или огороднического хозяйства;
- сельскохозяйственных нужд арендатора, в том числе открытия фермерского хозяйства;
- размещения на территории участка иных объектов, форма которых не подходит под категорию недвижимости.
Российская Федерация разделена примерно на 14500 муниципальных образований. Подобная форма управления способствует грамотному контролю над огромной территорией земли.
Согласно нормативно-правовым актам РФ муниципалитеты имеют право заключать договор аренды земельного участка с гражданами. При этом должен соблюдаться законодательный порядок, который действует на территории всего государства, в ином случае, договор является незаключенным.
Предоставление участка в аренду, который причисляется к муниципальной собственности, в большинстве случаев можно лишь с учетом уплаты стоимости.
Государственная земельная собственность на безвозмездной основе может быть передана госучреждениям или же религиозным организациям.
Если государственная собственность или же земля, находящаяся в муниципальной собственности, будет использоваться не для строительства, то для регистрации договора аренды потребуется заявление, написанное физическим или юридическим лицом. Причем форма заявления должна быть письменной.
После того как заявление будет рассмотрено, идет предоставление земли из муниципальной собственности. Заявитель должен провести регистрацию, порядок которой закреплен в нормативно-правовых актах, иными словами, поставить участок на кадастровый учет. Лишь после этого принимается решение о возможности предоставления земли из муниципальной собственности в частную. Далее подписывается договор аренды земельного участка.
Если предоставление участка из муниципальной или государственной собственности происходит с целью проведения строительных работ жилого или же коммерческого здания, то порядок и условия договора аренды земельного участка немного изменяются.
Чтобы земля была получена физическими или юридическими лицами под застройку, им придется участвовать в процедуре торгов муниципальной собственностью, которые устраивают органы местного самоуправления. Во время торгов заявители должны побороться друг с другом, после чего заплатить стоимость земельного участка. При этом расчет стартовой стоимости муниципальной земли осуществляется во время проведения независимой оценки.
До проведения торгов муниципалитет публикует, когда и во сколько будет проведен аукцион. За месяц до начала торгов, о чем гласит законодательный порядок, должна быть представлена актуальная информация о лотах, которые выставлены на аукцион и их первоначальной стоимости.
Далее участники торгов проходят процедуру регистрации в установленный срок, после чего вносят задаток. Во время торгов стоимость муниципальной земли возрастает за счет повышения цены самими участниками. Аукцион считается закрытым, когда определяется один победитель, предоставивший наивысшую цену.
После этого у победителя торгов возникает право на заключение договора аренды земельного участка. Далее следует оплата стоимости, которую зафиксировал аукцион. Если срок аренды найма земли превышает 12 месяцев (долгосрочная аренда), то проводится процедура регистрации.
Если на аукцион не поступили документы от второго и последующих заявителей, то договор аренды заключается с единственным участником торгов по начальной стоимости, что предусматривает законодательный порядок.
Договор аренды земельного участка и все нюансы его оформления
Аукцион на предоставление муниципальной собственности без торгов может осуществлять в том случае, если заявление и документы будут направлены в муниципалитет предпринимателем. Для этого между юридическим лицом (представителем от предприятия) и муниципалитетом заключается дополнительное соглашение, которое подразумевает размещение на выбранной территории определенных объектов строительства.
Иными словами, государство имеет право не проводить аукцион по продаже земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, если аренда предполагает дополнительное развитие территории.
Аукцион не предусмотрен и в том случае, если на территорию участка, находящегося в муниципальной собственности, претендуют льготные категории граждан: ветераны ВОВ, служащие российской армии, а также семьи, признанные малоимущими или многодетными.
Заявление, написанное гражданами, на аренду участка, находящегося в госсобственности, направляется в уполномоченный орган. Если срок найма более 12 месяцев, то предусмотрена долгосрочная аренда. Заявление должно содержать в себе стандартную информацию о заявителе, площади участка, находящегося в госсобственности. Кроме того, заявление предусматривает указание конечной цели и срока аренды.
В том случае, если заявление на аренду участка, находящегося в собственности у государства, подается от предприятия, то должно быть указано юридическое название компании и дополнительные контактные данные. В целом, заявление может быть заполнено по образцу, оформление которого регламентируется законом.
Итак, как арендовать землю у государства? Куда нужно обратиться?
Порядок аренды земли общедоступный и приведённый ниже список действий будет способствовать быстрому решению вопроса о найме земельного участка:
- Выбор надела земли
- Обращение в администрацию с заявлением о предоставлении сведений, относящихся к предпочитаемому месту
- Получение информации об условиях предоставления услуги и необходимом перечне документов
- Предоставление заявления для принятия предварительного решения об аренде
Земельное право оговаривает два основных варианты получения земельного участка в аренду из государственной и муниципальной собственности:
- Без проведения аукциона (ст. 39.6 п.2)
- С проведением аукциона (39.6).
Цель проведения аукциона может заключаться не только в сдаче в наём самой земли, в качестве предмета торгов может быть и само право аренды площади.
Иными словами, человек приобретает землю за установленную сумму и при этом ежемесячно платит за право аренды. Это можно сравнить с авторским правом, когда исполнитель отдаёт львиную долю автору проекта.
Принято считать, что земли сельского поселения пригодны лишь для фермерского хозяйства. Хотим разбить этот стереотип и показать все плюсы этой земли.
Площадь сельской земли гораздо дешевле в стоимости, при этом землепользование пригодно для ИЖС. Если на выбранный участок нет претендентов, он отдаётся в пользование без торгов.
Оформление договора по найму земли проходит по общему принципу, и ценовая планка устанавливается собственником земельных участков.
Детально рассмотрим данные варианты чуть ниже, а сейчас обратите внимание на важный момент, указанный в Земельном кодексе, такой как промежуток времени землепользования.
Промежутки времени найма земли составляют от 1 года до 5 лет (краткосрочный), от 5 лет до 49 лет (долгосрочный максимальный предел), что оговаривается в договоре.
Необходимо сделать акцент на том обстоятельстве, что есть особенности при определении временного предела, чётко регламентированные ст. 39.8 ЗК РФ.
В зависимости от целей, которые ставит перед собой арендатор, различают разные сроки аренды. Фактически от 1 года и до 49 лет.
Так, срок аренды земельного участка для строительства, реконструкции зданий или сооружений составляет от 3 до 10 лет.
Для строительства линейных сооружений (трубопроводы, железные дороги, автомобильные дороги ) срок аренды до 49 лет.
В случае постройки жилищных комплексов аренда заключается на 20 лет. Если целью аренды является комплексное освоение территории, то срок действия аренды составляет от 3 до 5 лет, согласно ст. 39.8 ЗК РФ.
Если застройка земельного участка заранее согласована в договоре с государством (назначение строений, срок постройки), следует этого чётко придерживаться иначе договор будет аннулирован государством.
Очень часто заключения одного договора на земельный участок с целью строительства недостаточно, приходиться арендовать и земельный участок находящийся рядом со строительством.
Действующее законодательство предусматривает следующий порядок аренды земли:
- Договор заключается с проведением торгов
- Договор заключается без проведения торгов
Но как арендовать землю у государства будет проще?
Законодательство в ст. 39.6 ЗК РФ выделяет несколько категорий лиц, которые могут получить земельный участок в аренду без участия в торгах:
- Лица, у которых есть право не недвижимое имущество на данном земельном участке
- Если земельный участок сдаётся в аренду с целью капитального строительства
- Лица, у которых на данном земельном участке находятся объекты недвижимости на праве хозяйственного ведения
Чаще для получения земельного участка проводятся торги. Торги имеют вид аукциона, кто предложил большую сумму арендной платы, тот и взял в аренду участок. Дальше мы рассмотрим как они поэтапно проходят.
Инициатором аукциона представляется схема расположения земельного участка, на территории где планируется строительство частного дома.
Подготовкой вышеуказанного документа занимается сам инициатор, либо администрация края, района, города, если иное не установлено ЗК РФ. После того как весь пакет документов будет готов, назначается аукцион.
Как и в других сферах жизнедеятельности, выигрывает тот, кто даст большую годовую оплату за использование земли. Стоит подчеркнуть тот факт, что продаже или аренде подлежит отмежёванная (с установленными границами), прошедшая государственный кадастровый учёт земля.
Администрация сама выступает организатором мероприятия, определяет земельный участок для выставления на аукционе. Также администрация определяет срок действия аренды на земельный участок и арендную плату. Важным условием является информирование об аукционе за 30 дней до его проведения.
Правила аукциона устанавливаются арендодателем и информацию о дате, месте и условиях проведения легко проследить на муниципальных сайтах и в СМИ. Торги являются открытыми по составу участников и по виду вручения обращения.
Публикуется вся подробная информация о предмете торгов, кадастровом номере, обременении и целевом назначении.
В качестве лота, предлагается 1 участок земли, что существенно сокращает ценовой рубеж и лот становится доступен человеку с небольшим достатком.
Для исключения возможных споров, в договоре следует сразу указать какая именно из сторон (по предварительно достигнутому соглашению) берет на себя расходы, которые связаны с государственной регистрацией. Для этого, в разделе «Прочие условия» предусмотрена графа.
1.1. Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью гектаров, расположенный по адресу: . Границы арендуемого участка указаны на прилагаемом к Договору плане участка (Приложение №1). План участка является составной и неотъемлемой частью настоящего Договора.
- Кадастровый номер земельного участка: .
- Целевое назначение земельного участка: .
- Разрешенное использование земельного участка: .
4) неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, влекущее для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Оформление земельного участка из аренды в собственность возможно при наличии следующих документов:
- Договор аренды или договор переуступки права аренды на земельный участок;
- оригинал постановления главы районной Администрации о предоставлении земельного участка в аренду;
- Постановление о расторжении договора аренды;
- Постановление о переводе земельного участка из аренды в собственность;
- Кадастровый паспорт на земельный участок;
- Кадастровый паспорт на построенный объект;
- Выписка из ЕГРН на земельный участок и построенный объект.
Строительство на арендованном земельном участке
Статус земельного участка
Изначально необходимо выяснить к какому типу относится данная территория. Физические лица, организации, различные компании и фирмы имеют право по закону приобрести или арендовать земельный участок, который относится к муниципальной или государственной собственности. А ведь, чаще всего, приятные для нашего взора места относятся к владениям властей. Однако тут есть целый ряд ограничений.
Будьте внимательны, если вам предлагают продать территорию, прилегающую к государственному национальному парку, природному заповеднику или местности, на которых расположены строительные объекты государственной охраны, федеральной службы безопасности, инженерно-технические постройки и здания, которые использует МВД.
Полный список таких территорий с ограниченным оборотом можно найти в Земельном Кодексе РФ. От статуса земли зависит и возможность возведения на ней построек. Так, например, нельзя строить здания на земле сельскохозяйственного назначения. Осматривая будущую арендную площадь, обратите внимание на коммуникации и высоковольтные линии электропередач. Иногда понравившийся участок не всегда соответствует своему функциональному назначению и для постройки объекта просто непригоден.
Договор аренды обязательно должен оговаривать сроки эксплуатации. Если точная дата не была оговорена, срок можно считать неопределенным. Но в таком случае, арендатор и арендодатель могут в любое время прервать действие договора. О разрыве этого заключения необходимо предупредить заранее – не позже, чем за три месяца, согласно законодательству. Хотим заменить, что участок леса можно арендовать не больше, чем на 49 лет, а водоемы – максимум на 20.
Но в этой статье речь идет о простом участке земли. Поэтому старайтесь заранее определить необходимый для вас срок и прописать все условия в случае досрочного прерывания договоренности. В случае если выбранный вами участок зарезервирован для муниципальных нужд, в договоре следует указать дату, которая не будет превышать срок резерва.
Иногда, земля в аренду для строительства дается только на период строительства. В любом случае, договор аренды должен включать все важные пункты. Необходимо заранее согласовать конкретное место для будущей постройки и сроки эксплуатации. Кстати, аренда земли на срок менее года не требует обязательной государственной регистрации.
Согласование на постройку
Если вы взяли в аренду землю, вы имеете абсолютно те же права на строительство, что и владелец земли.
Единственным преткновением может стать пункт в договоре о запрете на капитальное строительство. Поэтому, читая договор, будьте предельно внимательны. Если в процессе возведения здания на арендованном участке были нарушены какие-либо условия договора, арендодатель имеет право расторгнуть его. Список документов на дом одинаковый, независимо от вида участка.
Для собственников зданий стоимость выкупа земельного участка из аренды в собственность, составляет фиксированный процент от кадастровой стоимости, который зависит от региона и целевого назначения:
- В городах с численностью населения выше 3 млн.чел — стоимость выкупа равна 20% от кадастровой стоимости земельного участка. В Москве выкуп муниципального земельного участка под объектом строительства равен 20-25%; в Санкт-Петербурге — 19,5 % (по общим правилам). Если земля федеральная (принадлежит государству, а не муниципалитету), то могут потребовать выкуп с коэффицентом 1, то есть за полную кадастровую стоимость;
- В городах с численностью от 500 тыс. до 3 млн. чел. — в размере от 5-ти до 17-кратного размера ставки земельного налога. Сам налог составляет 1,5 % кадастровой стоимости земельного участка, т. е. стоимость выкупа в собственность будет от 7,5 до 24%. К таким городам относятся: Екатеринбург, Ростов-на-Дону, Казань, Омск, Челябинск, Нижний Новгород и другие города миллионники;
- В населенных пунктах до 500 тыс. человек, а также за пределами границ населенных пунктов — в размере от 2-х до 10-кратного размера ставки земельного налога, т.е. стоимость выкупа будет от 3-х до 15% кадастровой стоимости. Например, в Московской области — 10-кратная ставка, поэтому перевод участка из аренды в собственность будет стоить 15% кадастровой стоимости;
- Размер выкупа для сельских и поселковых округов устанавливается индивидуально и может быть менее 1% кадастровой стоимости.
Так как перевод земель из аренды в собственность регулируется муниципальными и региональными подзаконными актами, то точную стоимость выкупа вам скажут только в Администрации, на территории которой расположен земельный участок. Вашим местным законодательством (региональным) должен быть предусмотрен порядок и стоимость выкупа земельных участков в соответствии со ст. ст.
22, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. ст. 614, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федеральным законом Российской Федерации от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и Законом вашей области ««О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена в вашей области».
Статья 39.20 ЗК регламентирует приобретение права собственности и преимущественное право аренды земельных участков, на которых расположены строения или зарегистрированные недостроенные объекты, находящиеся в собственности арендатора. Обращаю внимание на понятия указанные в данной статье, а именно «зданий» «сооружений» «помещений» — это означает что, объект расположенный на земельном участке должен быть оформленным в вашу собственность и иметь статус — здания или сооружения, т.е. должен быть достроенным и оформленным в собственность.
Если резюмировать все то, что сказано в Градостроительном кодексе (СНиП, 221 ФЗ «о кадастре недвижимости», ЗК РФ) о капитальной и не капитальной постройке, то мы делаем вывод что «Капитальной» — является такая постройка, фундамент которой, прочно связан с землей, углублен и выполнен из прочных строительных материалов (кирпич, камень, бетон, плита и т.д.).
При этом, существуют некоторые ограничения:
- Дом должен быть жилым, не выше чем в три этажа и не больше одного дома на участке. Перед строительством вам нужно будет заказать в проектной организации или отделе местной архитектуры только схему планировочной организации земельного участка (это один документ). Схема представляет собой план вашего участка с указанием границ участка, красной линии застройки, границы допустимых зон строительства жилых зданий, допустимых зон размещения хозяйственных построек и т.д., а так же предполагаемые габариты и размеры вашего будущего дома. Обращайтесь в архитектуру и делайте схему через них.
- Если дом, который вы хотите построить, будет превышать указанные выше условия, то перед началом строительства придется согласовать в органах местного самоуправления проект, выполненный лицензированой проектной организацией (Законодательное регулирование — п.3,4,5 ГрК РФ).
- С оформлением регистрации для постоянного проживания проблем сейчас не возникнет.
Если участок под личное подсобное хозяйство расположен на землях населенного пункта — это приусадебный земельный участок. На нём можно построить жилой дом, производственные, бытовые и иные здания, строения и сооружения. Дом можно официально зарегистрировать и жить в нём на постоянной основе, при условии, что всё сделано с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, санитарно-гигиенических, противопожарных и экологических правил и нормативов.
Земельный участок для ЛПХ, расположенный за чертой жилой зоны — называется полевой земельный участок. Возможность его застройки полностью исключается, поскольку он имеет сельскохозяйственное назначение, то есть может использоваться только для выращивания сельхозпродукции. Некоторое время назад строительство капитальных домов на бывших полях было довольно распространено, но юридически это незаконно, и такую самовольную постройку на основании судебного решения могут снести.
Как оформить ЛПХ и начать зарабатывать
Статья 39.3 ч.2 п. 9-10 ЗК РФ регламентирует срок после которого можно подавать заявление на выкуп земельного участка сельскохозяйственного назначения из аренды в собственность — 3 года использования по целевому назначению для земель сельскохозяйственного назначения (строить здание не нужно).
Обратимся к Федеральному закону 24.07.2002 №101 — ФЗ (в редакции от 29.12.2017 г.) «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» п.1 ст. 10 вышеназванного закона — Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации., п. 4 ст.
10 — Гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, указанных в статье 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации, отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и не устраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации.
Кроме того, существует возможность строительства подсобного хозяйства и проживания на сельскохозяйственных землях фермерского назначения. Для этого необходимо стать фермером, то есть получить соответствующий сертификат. Например, стать главой крестьянско-фермерского хозяйства (КФХ).
Как уже упоминалось выше, процедура передачи земли в аренду государством обусловлена порядком и условиями договора аренды земли у государства и муниципалитета, которые прописаны в статье 39.8 Земельного кодекса РФ.
Сам процесс не прост, и для того чтобы облегчить его понимание, опишем процедуру пошагово.
Варианты аренды земли у администрации муниципального образования могут отличаться.
Источник: styledr.ru
Договор аренды земельного участка с правом строительства: составить и скачать образец договора аренды земли под строительство
Аренда участков земли в РФ всегда востребована. Эти сделки являются выгодной альтернативой для граждан, стремящихся к ведению подсобного хозяйства, фермерской деятельностью и т.д., но на рассматриваемый момент не имеющих достаточных финансовых средств для приобретения земель в собственность.
Перед процедурой документального фиксирования сделки очень важно изучить все правила и разобраться в законодательных нормативах. Рассматриваемый договор аренды земельного участка для строительства предусматривает передачу земли во временное пользование другому гражданину. В процессе аренды арендатор обязан платить за эксплуатацию земельного участка. Важно знать, право на использование участка земли не является тем основанием, по которому может произойти переход права собственности или отчуждение имущества.
Предмет договора аренды земли под строительство
Предметом договора аренды земли под строительство может стать свободный участок земли, а сторонами этой сделки — граждане Российской Федерации или иностранцы, которые имеют статус физических или юридических лиц.
Сроки, на которые может быть заключен договор аренды земельного участка с правом строительства
Выделяются два возможных варианта. Это договор аренды земли с правом строительства на небольшой срок и на более длительное время. Первый вариант чаще используется при необходимости временной эксплуатации сроком от одного года до пяти лет. Сделка на длительный период подразумевает под собой право аренды участка на срок 5 — 49 лет.
Второй вариант используется в случаях, когда арендатор собирается в последующем произвести выкуп земли и в долгосрочных планах состоит оформление земли собственность. Учтите, что договор, заключенный на год и более требует государственной регистрации.
Долгосрочная эксплуатация земли удобна для собирающихся развивать частное фермерское хозяйство, организовать строительство капитального сооружения и заниматься стабильной деятельностью сельским хозяйством. В случае отсутствия указания срока действия, договор аренды на земельный участок под строительство считается бессрочным. Аренда земли на длительный период подразумевает по собой регистрацию соглашения об аренде в структурах Росреестра.
Особенности аренды земли по договору с правом строительства
Заключение подобной сделки с землей, её возможное продление или расторжение в РФ регулируется Земельным и Гражданским кодексом, нормативными документами. Документ должен иметь юридическую силу и содержать подробную следующую информацию:
— вид использования, который разрешён;
— наличие каких-либо капитальных строений;
— кадастровый регистрационный номер;
— размер, порядок оплаты за использование земельных ресурсов;
— срок предполагаемой эксплуатации территории участка;
— обязанности, ответственность и права сторон;
— разрешение конфликтов и спорных моментов;
— основания возможного расторжения и условия продления сделки.
Приняв решение о заключении договора аренды земли под строительство в 2021 году, необходимо подробно изучить предварительную информацию об этом. Все рекомендации можно получить на нашем онлайн конструкторе договоров. Там же имеется возможность самостоятельно, грамотно и быстро составить необходимый договор аренды земельного участка с правом строительства.
Обратите внимание на разновидности договоров аренды, которые уже настроены под различные ситуации — остается только заполнить:
Источник: prostodocs.com
Оформление и расторжение договора аренды земельного участка в 2022 году
Здравствуй, дорогой гость! Сегодня мы поговорим по теме: Оформление и расторжение договора аренды земельного участка в 2022 году. Если по ходу у Вас назрел вопрос, спрашивайте, постараемся помочь! Приятного чтения
Виды аренды земельного участка
На сегодняшний день в РФ существуют следующие виды аренды ЗУ, которые могут классифицироваться, в зависимости от статуса сторон, заключающих ДАЗУ. Так, земля может передаваться в аренду от:
- Физлица.
- Юр. лица.
- От муниципальной власти или от государства.
Также ДАЗУ можно оформить с наличием:
- Сооружений и жилых построек на земельной делянке.
- Не имеющим никаких построек.
В первом варианте, может оформляться, либо один договор, где дополнительно отображается право использования зданий, либо два договора: отдельно на ЗУ и отдельно на постройки. Обычно 2 договора составляют, когда условия пользования и сроки предоставления в аренду земли и сооружений – различные.
Кроме этого, вид аренды ЗУ может классифицироваться по сроку действия договора. Арендные отношения могут быть:
- Краткосрочными. Обычно, в этом варианте – срок действия ДАЗУ составляет от 1-го года до 5-ти лет.
- Долгосрочным. Срок такого ДАЗУ может составлять до 49 лет. Обычно на такой срок может заключатся ДАЗУ сельскохозяйственного назначения. На больший срок передача земли в аренду законодательством РФ запрещено. При потребности продления ДАЗУ можно перезаключить его на следующий срок.
Отдельно можно выделить ДАЗУ, заключаемые на период менее 1-го года. Такая аренда отличается ограниченными возможностями арендатора. При этом, такой ДАЗУ не требует обязательного регистрирования в Росреестре, как всех остальных соглашений.
(Видео: “АРЕНДА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА”)
Сроки действия ДАЗУ могут устанавливаться самостоятельно, по договоренности сторон. При этом, минимальный срок действия письменного договора аренды, разрешенного законодательством РФ, равен одному году.
Краткосрочная аренда
Покупка земли в РФ является дорогостоящей процедурой. Поэтому, большинство граждан или организаций, нуждающихся в использовании земли, предпочитают заключать ДАЗУ. Положение о краткосрочной аренде земли регламентируется ст. 39.8 и 39.6 ЗК РФ, а также ГК РФ и региональными нормативами.
Краткосрочная аренда земли рассчитана на период от одного года до 5-10 лет. Сроки передачи земли в аренду зависят от категории ЗУ и целевого его назначения. Они прописаны в ст. 39.8 ЗК РФ.
Краткосрочные ДАЗУ можно разделить на 2 основных вида:
- Рента для возведения сооружений.
- Аренда – без разрешения возведения сооружений.
Рента земли для возведения сооружений предполагает получение ЗУ в аренду с целью осуществления на нем строительных работ или реконструкции расположенных на данном участке зданий.
Срок такой аренды рассчитан на период от 3 до 10 лет и зависит от времени, требуемого для выполнения проектных, изыскательных и строительных работ. Если к сроку завершения действия ДАЗУ, на котором возводятся постройки, строительство не завершено, аренду ЗУ можно продлить без организации торгов. При этом, объект не должен быть принудительно изъят местными властями согласно ст. 235 и 239 ГК РФ.
Примечание. С марта 2022 года разрешено арендовать ЗУ для возведения построек только по результату торгов. Исключения у данного правила обозначены в ст. 39.6 ЗК РФ.
Без разрешения возведения сооружений подразумевается аренда земли, на которой возведение любых объектов запрещено. Исключением может быть сооружение временных сооружений, сносимых по завершению аренды.
Использовать в атом случае арендованную землю допускается лишь по назначению, прописанному в ДАЗУ. Например, если участок предназначен для сенокошения, то использовать землю для выращивания огородной продукции нельзя. Срок такого вида аренды зависит от цели использования и составляет от 1 года до 5 лет.
Долгосрочная аренда
Максимальный срок долгосрочной аренды земли на сегодняшний день составляет до 49 лет. Срок зависит от намерения арендатора по использованию земли. В законодательстве РФ нет четкого определения долгосрочности аренды земли. На практике — такой срок составляет от 5 до 49 лет. Такие договора оформляются, обычно, под строительство жилого здания, для ведения сельскохозяйственных работ, с последующим выкупом участка.
Для оформления ДАЗУ в долгосрочный период, нужно в первую очередь направить заявление, с обозначением целевого назначения аренды земли.
Договор аренды заключается, обычно, с муниципальными властями для:
- Постройки объектов, с целью получения прибыли.
- Осуществления предпринимательской деятельности.
- Добычи природных ресурсов.
- Строительства дорог.
- Сооружения коммуникаций.
Примечание. Смена цели аренды земли допускается лишь с разрешения муниципальных властей.
Земля в долгосрочную аренду предоставляется только при соблюдении условий, регламентированных законодательными нормами РФ. При этом, физлица и организации получают право дальнейшего выкупа ЗУ. При превышении действия ДАЗУ одного года, он непременно регистрируется в Росреестре (ст. 651 ГК РФ).
Для заключения долгосрочного ДАЗУ, допускается использовать земли:
- Сельскохозяйственного назначения.
- Промышленные земли и участки специального назначения.
- Населенных пунктов.
- Лесного и водного фондов.
Оформление государственной земли в аренду допускается на любое время от 5-ти до 49 лет.
Суть взаимоотношений сторон
Суть взаимоотношений, связанных с арендой ЗУ, регулируется ГК и ЗК РФ, причем последний обладает приоритетом (п. 3 ст. 3 ЗК РФ).
При аренде ЗУ необходимо ориентироваться на нормы:
- ЗК РФ (ст. ст. 22, 39.6, 46 ЗК РФ).
- ГК РФ (ст. ст. 607, 620 ГК РФ).
Кроме этого, в данном секторе принято немало прочих нормативных документов. Это могут быть законы и подзаконные акты (например, закон об обороте сельскохозяйственных земель) или Правительственное постановление РФ № 582 от 16.07.2009, определяющее принципы арендных платежей).
По ДАЗУ, согласно (ст. ст. 606, 614, 622 ГК РФ, п. 2 ст. 22 ЗК РФ):
- Арендодатель возлагает на себя обязательство передать арендатору ЗУ во временное использование за установленную в соглашении плату.
- Арендатор обязуется своевременно платить за аренду ЗУ и вернуть его арендодателю при завершении ДАЗУ. Основным признаком такого договора является временный и возмездный характер соглашения.
Изменение арендной платы
Оформляя ДАЗУ, оба участника сделки традиционно обозначают размер арендного платежа и порядок его осуществления. При этом, не всегда заполняется пункт об индексации оплаты в связи с инфляцией.
Надо иметь ввиду, что Арендодатель намерен периодически повышать арендную плату, исходя из нестабильной экономической ситуации в стране. Арендатор же – при оформлении ДАЗУ хочет закрепить размер арендного платежа на весь период аренды участка.
Поэтому, в договоре необходимо обязательно прописывать условия изменений в договоре, как в плане арендной оплаты, так и других условий договора, которые, обычно сопровождаются составлением дополнительного соглашения, при обоюдном согласии.
Если такого пункта в основном договоре аренды нет, то арендатор вправе не подписывать дополнительное соглашение об изменении условий ДАЗУ. И в этом варианте, арендодателю не поможет даже суд.
Скачать бланк и образец
- Бланк, doc
- Образец, doc
Понравилась статья «Договор аренды земельного участка – Образец, бланк 2022 года»? Расскажите о ней своим друзьям!
Задайте их нашим специалистам.
Ограничения по участку
Ст. 39.8 ЗК обозначает сроки аренды и список ЗУ, подлежащих аренде. При этом, на некоторые ЗУ устанавливаются ограничения по передаче их в аренду. Например, участки, находящиеся в гос. резерве и охраняемые территории, не могут передаваться в аренду. Поэтому, нельзя оформить аренду на земли:
- Расположенные в местах нахождения охранных объектов и воинских частей.
- Находящиеся в заповедных зонах.
- Размещенные в местах захоронения.
Информацию о возможности аренды того или иного участка земли можно получить у региональных властей по месту размещения участка.
Кроме этого, существуют ограничения по аренде земли целевого назначения. Так, например, арендатор обязан использовать ЗУ согласно условиям ДАЗУ, а если такие условия не обозначены в соглашении – то по целевому назначению земли (ч. 2 ст. 607 ГК РФ).
Кроме того, арендатор не может передавать арендованную землю в субаренду без разрешения арендодателя (ст. 615 ГК РФ).
Образец договора аренды земельного участка
Как заключить договор аренды земельного участка в 2022 году
Владелец ЗУ вправе распоряжаться участком по своему усмотрению, в т. ч. передавать его во временное использование третьими лицами. Такая процедура оформляется заключением ДАЗУ в соответствии с ГК и ЗК РФ и местными законами, установленными региональными администрациями.
Ст. 606 ГК РФ регламентирует общие положения об аренде, а ст. 22 ЗК РФ обозначает особенности передачи в аренду, именно ЗУ.
Согласно названным законодательным актам, аренде присущи следующие существенные признаки:
- Земля передается третьему лицу по приемопередаточному акту, подписанному обеими сторонами ДАЗУ.
- Устанавливается срок действия аренды ЗУ, с возможностью пролонгации договора после его завершения.
- Владелец ЗУ получает оплату за пользованием его землей.
Условия соглашения должны быть отображены в письменном договоре. На сегодняшний день существует следующие виды сделок подобного рода:
- С физлицами.
- С государством.
- С юр. лицами.
- С арендатором, при передаче арендованной земли в субаренду.
- С муниципальными властями.
Особенности оформления ДАЗУ зависят от длительности его действия. Ст. 609 ГК РФ регламентирует, что ДАЗУ заключенный до одного года может быть оформлен в устном виде. Договор аренды, продолжительность действия которого более одного года, должен оформляться только в письменном виде с обязательным регистрированием в Росреестре.
Чтобы сделка по передаче земли в аренду получила юридический статус, требуется строго соблюсти всю процедуру его оформления, предусмотренную законодательными нормами РФ. При этом, заполняя соглашение, необходимо заполнить существенные разделы документа, начиная с отображения:
- Названия документа.
- Места и даты его составления.
- Преамбулы, с обозначением реквизитов участников сделки, в т.ч.:
- Ф.И.О., если это физлицо, или названия организации.
- Основания, по которому действует участник соглашения.
Предмет договора
Данный раздел предназначен для отображения в нем предмета соглашения, с обозначением:
- Площади ЗУ.
- Места его расположения.
- Документов, характеризующих ЗУ (кадастровый номер, целевое назначение и прочие данные).
- Правоустанавливающих документов, свидетельствующих о принадлежности участка Арендодателю.
- Алгоритма передачи земли.
- Гарантированием того, что ЗУ не обременен и не арестован.
Арендная плата
Раздел об арендных платежах является существенным. Без его заполнения договор не будет признан действительным. Здесь заполняется:
- Сумма арендного платежа (цифрами и прописью).
- Сроки выплаты арендного платежа.
- Условия, при которых размер арендной платы может быть изменен.
Права и обязанности арендатора
В разделе прописываются права и обязанности арендатора, которые должны быть соответствовать настоящим законодательным нормам РФ. При этом, здесь нужно четко обозначить права арендатора по использованию земли и обязанности, которые он обязан соблюдать, не создавая проблем, ни арендодателю, ни соседям по участку.
Права и обязанности арендодателя
Этот раздел аналогичный предыдущему. В нем отображаются права и обязанности Арендодателя, а также меры, которые он вправе применить к арендатору, в случае нарушения последним условий договора.
Ответственность сторон
Раздел является стандартным для любого подобного соглашения. Здесь требуется заполнить пункты штрафных санкций при нарушении одной из сторон условия соглашения, с указанием способа полсчета размера санкций и алгоритма их взыскания.
Рассмотрение споров
Раздел заполняется с обозначением способов разрешения конфликтных ситуаций, которые могут возникнуть между участниками сделки на протяжении пользования землей.
Расторжение договора
Здесь прописываются условия, при которых может быть осуществлено прекращение взаимоотношений между сторонами и порядок возвращения земли в случае разрыва соглашения.
Прочие условия
В данном разделе отмечаются те пункты, которые не обозначены в предыдущих разделах. Здесь можно отобразить:
- Срок действия ДАЗУ.
- Число экземпляров соглашения, обладающих одинаковой силой.
- Также можно перечислить список прилагаемых к соглашению документов и т.д.
Юридические адреса и банковские реквизиты сторон
Завершается заполнение договора, как и любого подобного документа, отображением юридических адресов участников сделки, их реквизитов, в том числе банковских, и их подписей.
3. Арендаторы, получившие участок без торгов или на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.
Как видно из названия, счастливые арендаторы бывают 2-х видов:
а) арендаторы, которые первоначально получили участок без торгов.
Иными словами, если вы изначально получали участок без торгов, то вы можете продлить аренду так же без участия в аукционе.
Из этого правила есть исключения.
Если вы получили участок как единственный участник аукциона, который признан несостоявшимся, то это не дает вам права на продление аренды без торгов.
То есть, если аукцион объявлялся при первоначальном получении участка, то это исключает возможность продления аренды по данному основанию.
б) арендаторы, получившие участок на аукционе для ведения садоводства и дачного хозяйства.
Проще говоря, первоначально получив землю на торгах, вы можете продлить аренду без аукциона, если участок предназначен для садоводства и дачного хозяйства.
Те, кто получал землю без торгов или на аукционе для дачи и садоводства, наверное, приободрились, потому что их включили в список счастливчиков. И я рад за них.
Но депутаты Государственной Думы, принимавшие Земельный кодекс – это не дедушки Морозы.
Предоставив право на продление договора, они прописали в кодексе 4 условия, которые должны соблюдаться в совокупности, чтобы арендаторы могли реализовать свое право на продление договора.
Как говорил герой одного фильма: «Всегда есть подвох».
Нужно так же помнить, что аренда может продлеваться только 1 (один) раз.
Это означает, что продлив аренду один раз и не достроив объект, второй раз аренда продлена не будет.
Будьте бдительны, когда вам «за дешево» предлагают купить «незавершенку».
Если продавец или кто-то до него уже продлевали аренду для завершения строительства, то вам как новому собственнику аренду не продлят.
Продление аренды земельного участка предполагает заключение нового договора без проведения торгов.
Иными словами, продление аренды — это не пролонгация имеющегося договора.
Продление аренды — это заключение нового договора без участия в аукционе.
С каким собственником могут заключить новый договор аренды?
Законодательство (подпункт 10 пункта 2 и пункт 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ) говорит о том, что новый договор аренды заключается без торгов с:
собственником, который купил «незавершенку» на публичных торгах.
Власть, по новым правилам, после прекращения договора аренды изымает участок, а объект незавершенного строительства выставляет на публичные торги (по решению суда, разумеется).
Новый собственник, купивший «незавершенку» имеет право заключить договор аренды без торгов для завершения строительства.
собственником, который строил объект незавершенного строительства.
Такой собственник может продлить аренду только, если власть не обратилась в суд с иском об изъятии объекта и продажи его с публичных торгов.
Если власть так «лопухнулась», то собственник такого объекта через 6 месяцев после истечения срока действия предыдущего договора аренды получает право на возобновление договора.
Собственник, который построил «незавершенку» также получает право на возобновление аренды, если власть обратилась в суд, но суд отказал в иске.
Либо когда изъятый объект незавершенного строительства не был продан на публичных торгах, по причине отсутствия желающих его купить.
Таким образом, если вы не успеваете закончить строительство до истечения срока аренды, то для сохранения участка в аренде вам нужно как минимум оформить право собственности на объект незавершенного строительства.
Оформлением прав собственности занимается Росреестр.
Вам нужно подать заявление о регистрации права собственности на «незавершенку», к которому приложить:
действующий договор аренды,
разрешение на строительство,
Про получение разрешения на строительство см. статью по ссылке.
техническую документацию на объект незавершенного строительства,
документ, удостоверяющий личность,
квитанцию об оплате госпошлины.
В некоторых отделах Росреестра могут запросить дополнительные документы.
Получив право собственности на «незавершенку» вы получаете возможность, при наличии выше описанных условий, сохранить аренду для завершения строительства.
На что нужно обратить внимание.
Если вы заключили договор аренды до 1 марта 2022 года и не успели завершить строительство, то по закону власть не может выставить ваш объект на торги, потому что положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ.
Если же вы получили участок в аренду после 1 марта 2022 года и не успели завершить строительство, то у чиновников есть право обратиться в суд, с целью изъять объект и продать его с публичных торгов.
В этом случае вы либо получите стоимость продажи своего объекта незавершенного строительства, за минусом расходов на проведение самих торгов, либо суд откажет в изъятии объекта или его не смогут продать, и вы возобновите аренду.
Пошаговая инструкция поможет получить земельный участок
Понимая законные правила игры, вы получите землю, потому что она принадлежит вам по праву рождения.
При этом чиновничье лукавство и алчность не смогут вам помешать.
Желаю прекрасного дня и стойкости в достижении цели.
PS
08 июня 2022 года принят закон 166-ФЗ, который ВСЕМ дает право продлить аренду участка без торгов.
Продлить аренду земли стало возможно из-за коронавируса. При этом не важно, какой срок аренды остался.
Арендодатель обязан продлить аренду, даже если в запасе еще 20 лет аренды.
Смотрите подробности по ссылке, чтобы извлечь из законодательства максимальную пользу.
1. Арендаторы, получившие землю для сельскохозяйственного производства.
Если вы получили землю для сельхоз. производства, то у вас имеется возможность продлить аренду без торгов.
Нужно соблюсти всего 2 условия, чтобы такой арендатор мог рассчитывать на продление аренды:
а) первое условие – отсутствие неустранимых нарушений при использовании земельного участка.
Иными словами, в уполномоченном органе, который осуществляет государственный земельный надзор, должна отсутствовать информация о выявленных нарушениях в использовании земли.
Проще говоря, используйте землю правильно, без «косяков» и сможете продлить аренду без торгов.
б) второе условие – подать заявление о продление аренды нужно до истечения срока действия предыдущего договора.
Другими словами, не нужно ждать пока аренда закончится.
Как правило, за 1 месяц до окончания срока действия договора нужно официально подать заявление о заключении нового договора.
При подаче заявления на продление аренды предусмотрительно укажите правовое основание: подпункт 31 пункт 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ.
Потому что у большинства чиновников мозги заточены под выдачу земли на аукционе, и они по привычке могут начать сказки рассказывать.
Рассмотрим 4 условия, с которыми связано право на продление аренды.
1-ое: заявление о заключении нового договора должно быть подано до истечения срока действия предыдущего договора.
Условие вполне понятное и выполнимое. Главное не забыть и вовремя подать заявление.
2-ое: никто другой кроме вас не имеет исключительного права на приобретение данного земельного участка.
Иными словами, у вас не должно быть конкурентов, которые в силу Земельного кодекса или других федеральных законов, могли бы иметь исключительное право на получение этой земли.
3-е: предыдущий договор аренды не был расторгнут по вашей инициативе или по требованию арендодателя.
То есть, на момент продления аренды, старый договор должен быть действующим.
4-ое: на момент заключения нового договора у арендатора имеются основания для получения земли без торгов.
Проще говоря, помимо того, что вы изначально получили землю без торгов, вы должны иметь право на получение земли без аукциона на дату продления договора.
Все, кто имеет право на заключение договора аренды без торгов, перечислены в пункте 2 статьи 39.6 ЗК.
Но данное условие касается только тех, кто указан в подпунктах с 1 по 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ.
Иными словами, если право на получение земли без торгов сохранилось в одном из указанных подпунктов, то можете рассчитывать на продление договора без аукциона.
Используйте все возможности, которые нам предоставляет законодательство.
В заключение, напомню:
Кто имеет право на продление аренды?
Анализируя Земельный кодекс, мне удалось найти 3 случая, когда возможно продление аренды без аукциона:
Продлить аренду земли могут следующие лица:
1. арендаторы, получившие землю для сельскохозяйственного производства,
2. собственники объектов незавершенного строительства,
3. арендаторы, получившие участок без торгов или на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.
Если вы знаете другие основания для продления аренды, напишите в комментариях.
Рассмотрим по порядку счастливчиков, имеющий право продлить аренду без торгов.
2. Собственники объектов незавершенного строительства
Это, на мой взгляд, самое часто встречающееся основание для продления аренды.
Суть его состоит в том, что собственник объекта незавершенного строительства имеет право 1 раз продлить аренду для завершения строительства.
Подведем итоги
Арендные отношения могут быть прекращены по инициативе одной из сторон или по соглашению всех участников. В каждом случае есть свои особенности, но в любой ситуации важно соблюдение установленного порядка и особенностей. Если же расторжение неосуществимо, то договор продолжается до момента, указанного в тексте сделки, после чего прекращается по истечении срока.
Прочтите: Проведение аукциона на право аренды земельного участка
Источник: lynx-photo.ru