Договор цессия что это такое в строительстве

Договор цессии, согласно ГК, является способом передачи прав требований от лица, у которого возникло такое право, к другому лицу за определенную цену (п. 1 ст. 382, п. 1 ст. 388 ГК РФ).

При этом данный договор может быть как 2-х сторонним, так и 3-х сторонним. Т.к. сама природа цессии требует уведомления должника об уступке требования, то разница в этих договорах будет в том, что в случае 2-х стороннего договора необходимо уведомить должника о переходе права требования. При этом согласие должника не требуется. При 3-х стороннем же договоре необходимо согласие должника на переход прав, данное согласие будет выражено его подписанием договора цессии при его заключении между сторонами.

В основном в практике встречается цессия, связанная с финансовыми обязательствами. И хотя ГК позволяет производить передачу и не денежных требований за исключением прав, связанных с личностью, но в практике такое редко встречается (п. 2, 3 ст. 384 ГК РФ).

Договор цессии. Как составить?

Как правило, уступка не денежных требований фигурирует как пункт или абзац в договорах подряда или аренды имущества в виде передачи права выполнения или принятия работ или же передачи права аренды на имущество.

Кто применяет договор цессии

В большинстве случаев цессия применяется в отношении финансовых институтов – это банки и страховые компании (п. 1 ст. 382 ГК РФ).

Бум страховых выплат с 2013 по 2018 гг. также привел к развитию рынка цессиональных уступок. Огромное количество людей производили процедуру цессии с целью получения минимальной суммы для производства ремонта своих автомобилей. Зачастую эту операцию выполняли и сами выкупающие цессию организации, которые производили ремонт и взыскивали со страховой денежные средства.

Причем их деятельность разрослась до таких масштабов, что было принято законодательное ограничение в законе, согласно которому штраф в отношении цессионария не взыскивается (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 28.05.2019 N 5-КГ19-52).

Условия передачи прав

Как таковых нюансов, четко разделяющих передачу прав между юридическим и физическим лицом, которых бы выделял закон, нет. Скорее, отличием может быть сам предмет требований.

Для физических лиц это:

• Страховое возмещение;
• Банковская неустойка;
• Платежи от аренды;
• Платежи от иных видов доходов.

Для юридических лиц ко всему перечисленному можно добавить:

• Дебиторскую задолженность;
• Возврат излишне уплаченных сумм в связи с хозяйственной деятельностью.

Самым главным и существенным условием передачи прав является наличие подтверждающего факта наличия требования. На практике для юридических лиц лучше, чтобы у цедента (первого кредитора) на руках было решение суда или исполнительный лист и документы, подтверждающие наличие денежных средств у должника.

Что такое договор цессии?

Для физических лиц такие требования тоже актуальны. На практике договор цессии сложно оспорим после заключения, поскольку такой вид соглашения предполагает осознанный риск для сторон.

Кроме того, помимо взыскания финансовых требований, договор цессии можно использовать как систему взаимозачета для погашения дебиторской задолженности, которая создалась между изначально не взаимосвязанными юридическими лицами.

Также основным моментом 3-х и 2-х сторонней передачи является то, что в случае 3-х сторонней передачи не требуется уведомление стороны о переходе права и в данном случае должник не может оспорить переход права в судебном порядке.

Какие права нельзя переуступить

Также есть те права, которые переуступить нельзя в силу закона:

• Это личные права и обязанности (моральный вред);
• Права, при которых происходит разрыв с предметом, из-за которого возникло данное требование (ЖКХ, ипотека);
• Когда предмет требования связан непосредственно с личностью кредитора: допустим, если целью цессии является освобождение должника от каких-либо обязательств перед первоначальным кредитором.

Куда подавать заявление о взыскании

Важно понимать, что исковые заявления о взыскании средств по обязательствам будут подаваться по цессионарию, то есть если владелец долга:

• Физическое лицо и должник физическое – суд общей юрисдикции;
• Физическое лицо, а должник юридическое лицо – суд общей юрисдикции;
• Юридическое лицо и должник юридическое – арбитраж.

Как можно запретить переуступку прав

Уступку можно запретить, поставив в договоре оговорку о запрете уступки цессии, чем часто злоупотребляют банки, выставляя штрафное условие в случае передача права долга.

Но нужно помнить, что данное условие не распространяется в отношении физических лиц. Их защищает ЗоЗПП, что делает условия запрета об уступке ничтожным.

Кроме того, договор цессии позволяет произвести уступку еще не возникшего долгового обязательства.

Основные элементы договора цессии

1. Указываются основные реквизиты лиц, заключающих договор – цедент и цессионарий;
2. Самое важное условие договора цессии – его предмет. Именно в нем указывается, что передается по договору уступки и какая будет за данную передачу уплачена цена. Также дополнительно согласовываются документы, подтверждающие право требования и любые иные необходимые документы для передачи. Предмет передачи по договору должен быть прописан четко и без возможности разночтения;
3. Следующим важным пунктом в договоре цессии является его цена. Договор цессии возмезден по определению, поэтому за него необходимо уплатить определенную цену. Закон позволяет согласовать график оплаты в случае, если цена будет высока или невозможна к выполнению в данный момент времени;
4. Немаловажным элементом договора является подтверждение передачи документов или описание условий, подтверждающих права требований первоначального кредитора. Рекомендуется составить Акт приема передачи и принимать также по этому Акту.

Цессия в сфере долевого строительства

Помимо продажи финансовых требований к банкам и страховым, стоит также рассмотреть требования касательно цессии в сфере долевого строительства. Срыв сроков, нарушение изначально определенных условий по этапам строительства, нарушений метража квартир или дополнительных условий касательно установки дополнительных элементов, будь то остекление балкона или проведение косметического ремонта.

Все вышесказанное нарушает нормы ЗПП, что позволяет физическим лицам требовать от строительной организации, с которой был заключен договор ДДУ, возмещения ущерба и (или) неустойки за нарушение условий договора.

Но т.к. уровень юридического образования в нашей стране низок, то данному лицу легче продать свое требование к строительной организации, чем запрашивать данную сумму самому.

Закон о долевом строительстве N 214-ФЗ ст. 11 «Уступка прав требований по договору» позволяет требовать всю неустойку, положенную уплате, но с ограничениями.

В частности Обзор судебной практики N 3 от 25.11.2015 г. и обзор от 19.07.2017 г. указывают, что если в договоре нет ограничения на период, то неустойка может быть взыскана с момента начала просрочки обязательств по договору ДДУ.

В части регистрации договора уступки требований по ДДУ есть ряд важных особенностей. Договор цессии как таковой предполагает в том числе и передачу предмета, по которому возникли требования. В рамках ДДУ этим объектом является недвижимость.

В случае уступки прав требования производится передача самого предмета, по которому возникло это право (недвижимость), а данная сделка подлежит государственной регистрации.

Если же по договору цессии передаются атрибутные (вторичные) требования, такие как неустойка, штраф, то данный договор не требует государственной регистрации и подчиняется правилам главы 24 ГК РФ.

На сегодняшний день после прикрытия темы с ОСАГО цессионщики активно начали переходить в сферу ДДУ и активно взыскивать денежные средства за нарушение сроков уже с застройщиков.

На рассмотрение в Госдуме находится законопроект N 787700-7, который предполагает ограничить сумму неустойки, сократив ее до однократного размера. Данное ограничение касается юридических лиц и ИП. В случае уступки прав физическому лицу также будет действовать п. 2 ст. 6 214-ФЗ, позволяющая взыскать неустойку в 2-ном размере.

Из-за повального количества цессионых договоров застройщики прописывают в нем запрет на передачу прав иным лицам. Суды считают, что данный запрет нарушает права потребителей, и признают данную норму недействительной (Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.12.2014 N 15АП-20591/2014 по делу N А53-17100/2014).

Источник: allkredits.com

Как купить квартиру по переуступке прав собственности в новостройке: дду, образцы документов и требования

Компании предлагают клиентам различные способы приобретения жилья. Сегодня предметом сделки может стать не только сама квартира, но и возможность получить ее в будущем. Вложение средств в новостройки на этапе возведения способствовало появлению отдельного вида соглашения, как договор переуступки прав собственности на квартиру. Соглашение имеет множество нюансов и сопряжено с определенными рисковыми моментами.

Что значит при покупке квартиры переуступка и каким образом безопасно провести сделку?

• Цели подписания соглашения о переуступке
• Что означает переуступка. Законодательная база
• Причины и выгоды сделки
• Основные этапы сделки
• Первоначальные отношения с застройщиком: особенности цессии
• ДДУ по ФЗ No 214
• Предварительный договор
• ЖСК
• Перечень документов
• Заключение сделки
• Оформление «задним числом» — возможно ли такое
• Налогообложение
• Риски
• Заключение
• Видео

Цели подписания соглашения о переуступке

Итак, что такое переуступка квартиры в новостройке? Этот вариант не признается инструментом купли-продажи объектов недвижимости. Продать квартиру по переуступке в строящемся доме означает лишь сменить дольщика в соглашении, заключенном со строительной фирмой. Новый покупатель, собираясь купить квартиру по переуступке в новостройке, приобретает не саму жилплощадь, а исключительно право востребовать свою долю у застройщика по завершении строительных работ и введении здания в эксплуатацию.

Юридически переуступка — это цессия. Стороны также именуются по-иному:

• цессионарий — покупатель;
• цедент — продавец.

Какую же роль играет договор переуступки? Что такое права на квартиру? Суть достаточно проста.

Человек, принявший решение купить жилье (новостройку), заключает со строительной организацией договор и вносит деньги еще на стадии котлована. Это выгодно обеим сторонам. Застройщик получает деньги на возведение многоквартирного дома, а дольщику новая жилплощадь обходится дешево. С течением времени риск «заморозки» строительства падает, а стоимость квадратных метров увеличивается.

Если дольщик передумал, или изначально не хотел жить в помещении, есть 2 пути:

• подождать окончания строительства, получить право собственности и реализовать жилье на вторичном рынке;
• перепродать жилье в недострое.

Поскольку дом не построен, а продать то, чего не существует, невозможно, заключается договор переуступки права требования. Соглашение позволяет будущему владельцу купить жилье существенно дешевле, а начальный соинвестор возвращает деньги с некоторым приростом, не дожидаясь окончания работ.

Целью продажи квартиры по переуступке выступает не только извлечение прибыли. Обстоятельства бывают разными: срочная нужда в деньгах, переезд в другой город или страну, развод и дележ имущества.

Намного хуже, когда договор переуступки квартиры в строящемся доме заключается из-за недобросовестности застройщика. Конечно, продавцы не расскажут об этом покупателю, так что при заключении сделки нужно быть внимательным.

Что означает переуступка. Законодательная база

Переуступка квартиры в новостройке — это особенный вид соглашения. Он заключается в перерегистрации ДДУ на нового владельца. Документ признается основанием для оформления квадратных метров в собственность.

Переуступка прав — это продажа третьему лицу возможности стать владельцем жилья. Заключение соглашения возможно на любом этапе возведения дома до момента введения его в эксплуатацию и оформления первоначальным инвестором права собственности.

Чтобы детально разобраться, что такое договор переуступки и понять тонкости его реализации, рекомендуем внимательно изучить законодательные нормы:

• № 214-ФЗ — документ от 30.12.04, регламентирует участие дольщиков в постройке домов, обозначает полномочия, гарантии и ответственность сторон;
• ГК России ст. №388 — описывает основные положения продажи квартиры по переуступке (что это значит, каким образом реализуется);
• ГК России ст. №389 — регламентирует особенности покупки квартиры в строящемся доме по цессии;
• ГК России ст. №390 — прописывает ответственность лица, осуществляющего продажу квартиры по переуступке прав по ДДУ.

Важно! Тщательное изучение законодательной базы позволяет безопасно завершить сделку с учетом всех существующих норм.

Причины и выгоды сделки

Усвоив, что значит продажа квартиры по переуступке в строящемся доме, несложно догадаться, почему многие инвесторы с удовольствием идут на такой шаг. С момента заключения ДДУ и до введения дома в эксплуатацию порой проходит много месяцев, а иногда и лет. Не все готовы ждать так долго.

Кроме того, покупка квартиры по переуступке прав в ипотеку или за наличные проводится быстрее и требует меньше документов. Часто переуступка по ДДУ реализуется в стадии уже практически готового дома. Выгоды очевидны:

Стоимость жилья существенно меньше, чем после регистрации собственности.

Риски вложить деньги в долгострой незначительны.

Сделка проводится в сжатый срок и не требует долгой бумажной волокиты.

Основные этапы сделки

Но как оформить переуступку квартиры в строящемся доме? Процесс проходит в несколько этапов. Продавец должен:

1. Оповестить о своем намерении застройщика.
2. Получить согласие строительной компании (письменное).
3. Заручиться нотариально заверенным согласием «второй половинки» на продажу.
4. Взять справку от застройщика о наличии/отсутствии задолженности по ДДУ.
5. Оформить выписку из ЕГРП.
6. Взять в банке выписку, подтверждающую погашение задолженности или справку о сумме долга и уже уплаченных средствах.

Покупателю придется приложить меньше усилий:

1. Заверить нотариально готовность супруга на реализацию договора.
2. Внимательно изучить и завизировать договор переуступки прав собственности на квартиру.

Образец документа можно попросить в офисе строительной организации или скачать здесь. Договор переуступки прав оформляется в офисе строительной организации, ведь для его правомочности требуется присутствие представителя застройщика. Однако никто не мешает провести сделку в любой юридической конторе или офисе нотариуса.

Договор переуступки прав собственности на квартиру образец

После подписания документ регистрируется в любом офисе МФЦ или Росреестре. Дополнительно продавцу придется уплатить государственную пошлину. На регистрацию договора переуступки отводится 10 дней.

Первоначальные отношения с застройщиком: особенности цессии

Что такое переуступка мы уже разобрали. Нужно понимать, что поскольку цессионарий (новый владелец) фактически встает на место первоначального подписанта, его права будут ограничиваться тем перечнем, что был у начального дольщика.

ДДУ по ФЗ No 214

У человека, заключившего ДДУ, имеется право требовать получение жилья в конкретный срок. Так как ДДУ требует обязательной госрегистрации в Росреестре, право возникает с даты проведения процедуры.

Если помещение уже передано застройщиком, цессия теряет смысл и не имеет правовых последствий. Стороны уже осуществили права и обязательства, а значит, уступать больше нечего. Чтобы реализовать квартиру, дольщик должен оформить ее в собственность и продать жилье по ДКП.

При подписании ДДУ переуступка прав требования проводится от момента регистрации соглашения, до сдачи квартиры дольщику.

Знайте! ФЗ No 214 напрямую запрещает цессию по неоплаченному ДДУ без одновременного переведения остатка долга на цессионария.

В соответствии со ст. 389 ГК РФ права, что уступают по документу, подлежащему госрегистрации, должны регистрироваться безусловно. Это значит, что договор переуступки прав требования по ДДУ набирает силу лишь с момента завершения госрегистрации.

Предварительный договор

Еще один вид соглашения, кстати, довольно рискованный, по которому проводится переуступка квартиры. Что это значит?

В данном варианте приобретается право требовать у застройщика не жилье, а подписание основного договора. По закону денежных расчетов при подписании такого соглашения быть не должно. Но застройщики пытаются обойти норму.

В обмен на оплату стройфирма выписывает вексель, а по самому договору расчеты не проводят. Подобную практику нельзя назвать незаконной, но она слишком рискованна. Вероятна ситуация, в которой цессионарию придется вторично вносить средства за квартиру при подписании основного соглашения. Почему так происходит?

Вексель, полученный цедентом от застройщика, фиксирует лишь возникновение между ними некого денежного обязательства, которое не относится к предварительному договору. Если при цессии по предварительному договору вексель не был законно передан цессионарию (используют индоссамент), не останется доказательств того, что деньги застройщику уплачены.

Внимание! Если вы покупаете права по предварительному договору, требуйте передачи векселя именно через индоссамент.

Термином именуется передаточная надпись на векселе. По международным законам, ратифицированным в России, лицо, написавшее индоссамент, считается таким же должником, как и тот, кто выдал вексель. Если с застройщиком что-то произойдет и он не сможет выполнить обязательства, у цессионария останется право требовать погашения векселя у того, кто сделал передаточную надпись.

Ни цессия по предварительному договору, ни передача векселя в госрегистрации не нуждаются.

Отдельного рассмотрения требует вопрос, как в ипотеку купить квартиру по переуступке пая в жилищном кооперативе. Сложности могут возникнуть и при попытке оформить переуступку за наличные.

Хотя законом прямо и не возбраняется переуступка пая, вступление в кооператив путем уступки прав не предусмотрено. Заключение подобного договора не считается основанием для принятия в кооператив нового человека. Существует один законный путь — через собрание пайщиков. Для этого нужно:

• уплатить членский взнос;
• убедить членов ЖСК проголосовать за принятие нового члена.

Независимо от того, частично и полностью выплачен пай, он не передается новому владельцу. Согласно договору деньги возвращаются пайщику, исключенному из кооператива и вновь взимаются с пайщика, принятого в ЖСК вместо выбывшего.

Ситуацию с переуступкой прав нужно решать исключительно с правлением кооператива и на всеобщем собрании пайщиков.

Перечень документов

Для делегирования прав следует подготовить такой пакет документов:

• ДДУ (первоначальный);
• разрешительный документ от застройщика (письменно);
• согласие финансового учреждения (письменное, при необходимости);
• предварительный договор (если имеется) и относящаяся к нему документация;
• договор уступки права требования на квартиру (образец скачайте здесь).

Заключение сделки

Если вы сомневаетесь, что прочно уяснили, что значит купить квартиру по переуступке, и как поступать в том или ином случае, лучшим выходом станет привлечение квалифицированного юриста. Он не только внимательно изучит все документы и обеспечит законность проведения сделки, но и предостережет о вероятных рисках.

Оформление «задним числом» — возможно ли такое

От подписания акта приема-передачи до оформления жилья в собственность часто проходит много времени. Пока не получено право собственности, существует возможность «задним числом» провести переуступку по ДДУ. Что это означает?

Дольщик договаривается с застройщиком о замене даты на акте приема-передачи.

Если заключается ПДКП, меняется дата самого документа. Это осуществимо в случае, когда регистрация не проведена.

Так как в сделке принимают участие и банк и фирма-застройщик, они могут выдвигать собственные требования для замены даты в документах.

Налогообложение

В соответствии с НК России любое получение дохода облагается налогом. Касается это и реализации прав требования. Налог уплачивается с разницы между доходами от цессии и расходами, понесенными по ДДУ.

Внимание! Если жилье продано по той же цене, что уплачена в рамках ДДУ, доход цедента равен 0 и налог не взимается. Однако это не избавляет от обязанности подавать декларацию по форме 3-НДФЛ.

Пренебрегая требованием закона можно «нарваться» на штраф за несвоевременную подачу декларации или требование уплатить налог с полной суммы сделки.

Риски

В случае, когда проводится переуступка по ДДУ, риски для покупателя следующие:

1. Договор в судебном порядке признается недействительным по разным причинам.
2. Стройка в итоге оказывается «заморожена» или дом не введен в эксплуатацию. Проблема решается путем страхования риска.
3. Если у продавца имеются задолженности, они переходят цессионарию вместе с правами по договору. Перед заключением договора цессии следует проверить кредитную историю, справку от застройщика и другие документы.
4. Соглашаясь на подписание предварительного договора можно оказаться пятым по счету покупателем одной и той же квартиры.
5. Фирма, продающая квартиры по договору цессии, может оказаться мошеннической. Необходимо тщательно проверять разрешительные и регистрационные документы.
6. Если не получено письменное согласие застройщика или банка сделка будет аннулирована.
7. При расторжении договора или признании его недействительным сумма, прописанная в документе, возвращается покупателю. Если она была сознательно занижена или не соответствует действительной, изменить что-либо невозможно.
8. Сделка считается недействительной, если проводилась после официального признания застройщика банкротом.

В момент переуступки по ДДУ риски продавца минимальны. Поэтому внимательным на всех этапах нужно быть именно покупателю.

Заключение

Чтобы покупка квартиры по переуступке прав прошла без последствий, тщательно изучайте требования законодательства. Учтите, что застройщик также считается участником сделки и его письменное разрешение обязательно.

Стремление сэкономить при покупке квартиры может обернуться неприятностями, вплоть до потери денег. Помощь квалифицированного советника может оказаться как нельзя кстати. Обратившись за бесплатной консультацией к нашим специалистам, вы сможете снизить риски и получить ответы на все оставшиеся вопросы.

Источник: xoms.ru

Что такое цессия при сделках с недвижимостью и выгодно ли заключать подобный договор?

Зачастую в наиболее привлекательных относительно расположения и престижности новостройках квартиры оказываются распроданными еще на начальном этапе строительства.

В дальнейшем, когда возведение многоэтажки близится к завершению, квартиры начинают активно перепродаваться. Случается, что за время строительных работ квартира несколько раз меняет своего хозяина.

На каких основаниях перепродаются такие квартиры? Какой договор при этом нужно подписать? И что учесть при заключении сделки?

Что представляет собой данная сделка?

Цессия в недвижимости – это, по сути, сделка купли-продажи, но заключается она путем оформления договора переуступки в соответствии с требованиями ГК РФ.

В соответствии с таким соглашением лицо, являющееся продавцом квартиры в только что построенном доме (дольщик) передает другой стороне договора (цессионарию) все свои права и обязательства перед застройщиком как долевого участника.

Отношения дольщика с компанией, являющейся застройщиком, как правило, оформлены договором долевого участия.

Общие правила заключения договора цессии (а иначе оформления переуступки права требования) обозначены в статьях 382-390 Гражданского кодекса РФ.

В отношении долевого участия в постройке недвижимости такие сделки описаны в статье 11 Федерального закона №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…».

Смысл договора цессии заключается в том, что на нового собственника квартиры, получившего ее в результате соглашения переуступки, в полном объеме ложатся все права и обязанности перед компанией-застройщиком, обозначенные в первоначальном договоре долевого участия.

В каких случаях заключается договор?

Значительная часть договоров переуступки в отношении недвижимости заключается между инвестором и застройщиком на начальных этапах строительства.

Зачастую продажа квартиры по переуступке происходит еще до оформления всей необходимой разрешительной документации. Как правило, цена будущих квартир в это время минимальна.

На заключительных стадиях возведения многоквартирного дома стоимость жилья в них значительно возрастает. Таким образом, инвесторы при перепродаже таких квартир могут получить немалую прибыль.

В качестве дольщиков при строительстве новостройки могут выступать не только инвесторы, целью которых является получение прибыли.

Участниками долевого строительства могут быть и частные лица, желающие приобрести жилье для себя по невысокой цене.

Однако, в ходе строительства в силу тех или иных обстоятельств потенциальные обладатели квартиры могут передумать .

Кроме того, что им необходимо вернуть вложенные деньги, им нужно каким-то образом избежать штрафов от застройщика за невыполнение обязательств. В этом случае заключение договора цессии – наиболее оптимальное решение (если не единственное).

Заключение договора переуступки позволит избежать штрафных санкций, которые могли возникнуть в случае расторжения соглашения о долевом участии. А продавая таким образом квартиру ее владельцы могут даже получить дополнительную прибыль, так как удорожание квартир в новостройках происходит на протяжении всего строительства.

Сделки по переуступке недвижимости можно заключать многократно до тех пор, пока жилое помещение не будет фактически сдано застройщиком, до оформления акта приема-передачи объекта недвижимости.

Плюсы и минусы переуступки прав

Совершение сделок с недвижимостью по договору цессии имеет свои положительные стороны как для покупателя (цессионария), так и для инвестора (дольщика):

1. Инвестор приобретает квартиру на начальном этапе возведения многоэтажки, продает на завершающем, получая при этом материальную выгоду в размере разницы стоимости объекта недвижимости на разных стадиях строительства.
2. Цессионарий получает квартиру (зачастую престижную) в новом доме за цену, значительно ниже цены самого застройщика. Происходит это из-за того, что при завершении строительства дольщики спешат как можно быстрее продать квартиры.

Если у компании-застройщика недвижимость приобреталась в ипотеку, то у цессионария не возникает необходимости выплачивать ипотечные платежи на протяжении длительного периода строительства. Платить он начинает на завершающем этапе строительных работ, а часто и непосредственно перед заселением.

Но кроются в таких сделках и определенные минусы:

1. Риск стороны договора цессии, выступающей в роли покупателя, значительно возрастает по сравнению с дольщиком. Если такое соглашение по каким-то причинам признается недействительным, то претензии покупатель может предъявить только ко второй стороне соглашения переуступки, а не к застройщику.
2. Вероятное банкротство компании, являющейся застройщиком. Конечно, такой иск существует и у дольщиков строительства. Но очень часто продажа квартир в строящихся домах еще до завершения строительства бывает связана именно с несостоятельностью фирмы, занимающейся застройкой, затягивание сроков сдачи жилого дома или нарушением договоров долевого участия.
3. Многократная передача жилого помещения по договору цессии, причем не последовательная, а параллельная. То есть продавец продает квартиру одновременно нескольким покупателям. Судебная практика показывает, что право собственности сохраняется за тем цессионарием, который первым официально зарегистрировал соглашение переуступки.

Предмет договора

Заключая договор цессии, покупатель должен отчетливо понимать, что с момента подписания документа он получает не саму квартиру, а только лишь права требования относительно будущего объекта строительства.

То есть максимум, на что может рассчитывать цессионарий – это требовать от застройщика сдачи строящегося дома в установленные сроки и в должном виде. Именно это и является предметом договора цессии.

Саму же квартиру покупатель получит только после подписания акта приемки-передачи.

При этом сам застройщик в обязательном порядке извещается о смене лица, претендующего на получение квартиры в новостройке. Иначе у нового владельца могут возникнуть трудности на завершающей стадии.

Существенные условия договора

Для того чтобы документ, на основании которого происходит переуступка прав требования, имел юридическую силу, в нем должны содержаться определенные условия:

1. Обязательно должно быть указано, кто именно является сторонами сделки. Необходимо прописать полные данные удостоверения личности (паспорта) как цедента, так и цессионария.
2. Вторым существенным условием является указание в тексте договора, на основании которого действует продавец. Им обычно служит договор долевого участия, подлежащий обязательной регистрации в Росреестре.
3. Нужно прописать адрес застройки, номер квартиры по проекту, ее площадь и предполагаемое число комнат.
4. Сроки, в которые должна быть осуществлена передача прав уступки, документов, подтверждающих долевое участие и внесение инвестиционных платежей.
5. В соглашении отражается цена уступки и график внесения платежей по договору с застройщиком в случае рассрочки.
6. Обозначается размер платежа компании-застройщику за переоформление документации.

Чтобы максимально обезопасить себя, в договоре цессии нужно заранее отразить ответственность сторон и вероятные причины расторжения договора, пути решения спорных вопросов.

Подводные камни подобных сделок с недвижимостью

Особенность покупки квартиры по договору цессии заключается в том, что при совершении сделки пристальное внимание нужно уделять не столько самому соглашению, сколько документации, которую обязаны предоставить цедент и застройщик.

В случае форс-мажора продавец не несет перед покупателем никакой ответственности в части сроков сдачи и качества объекта недвижимости. Все вопросы придется решать именно с застройщиком.

При заключении сделки по переуступке покупателю следует тщательно проверить всю строительную документацию, как если бы он покупал квартиру напрямую.

Важным моментом является и договор долевого участия. На нем обязательно должен присутствовать отметка о регистрации в Росреестре. В противном случае он может оказаться недействительным.

Также нужно обратить внимание на выплату процентов застройщику от сделки цессии. Обычно эти расходы ложатся на покупателя. Но можно составить соглашение, по которому сумма будет делиться поровну между двумя сторонами сделки.

Оплата должна быть подтверждена платежным документом, в последующем он хранится у покупателя.

Еще один «подводный камень» может вскрыться, если квартира в новостройке приобреталась в рассрочку. В том случае, если цедент ранее вносил платежи не по графику, с опозданиями, то за это могли быть начислены пени и наложены штрафные санкции.

Когда сделка уже заключена, дополнительные расходы ложатся на покупателя. И, кроме того, что он должен вносить обязательные платежи по рассрочке, ему придется к тому же выплачивать задолженность и пени.

Несмотря на все возможные трудности и риски, договор цессии является достаточно простым документом в гражданском праве. При правильном оформлении всей необходимой документации и детальном изучении истории и репутации застройщика риск таких сделок удается свести к минимуму.

Видео: Покупка новостройки по переуступке – подводные камни

В видеосюжете рассказывается, что представляет собой договор цессии при совершении сделок с недвижимостью и в каких случаях он заключается.

Даются ответы, чем и кому удобна данная форма передачи объектов недвижимости, в чем может заключаться риск заключения подобной сделки, как обезопасить себя при покупке квартиры по переуступке прав требования.

Источник: terrafaq.ru