Договор долевого строительства характеристика

Учебный материал в форме юридических лекций для самоподготовки студентов ВУЗов различных специальностей и направлений. Информация представлена в виде конспектов с тематической разбивкой по изучаемым предметам и вопросам.

Договор долевого участия в строительстве: социально-правовой анализ

План курсовой работы

• 1.1. Эволюция института долевого строительства в отечественном законодательстве.
• 1.2. Общее понятие о договоре участия в долевом строительстве.

• 2.1. Элементы договора участия в долевом строительстве.
• 2.2. Стороны договора участия в долевом строительстве.

Список источников и литературы.

Введение

Актуальность темы исследования. Строительная отрасль входит в число успешно и прогрессивно развивающихся отраслей экономики в современной России. Переход к рыночной экономике, и как следствие – развитие негосударственного сектора в строительстве, привел к тому, что в решении жилищных проблем граждан государство перестало играть ведущую роль.

Договор долевого участия. Важные моменты

Правовую основу данного вопроса составляет, во-первых, Конституция РФ – статья 40 гарантирует каждому гражданину право на жилище. Реализацию данного права в рамках строительства жилья за счет собственных средств граждан также гарантируют нормы ГК РФ, ЖК РФ и ряда других законодательных актов.

Современная экономическая ситуация для подавляющего большинства людей позволительным оказывается лишь цены на квартиры на рынке первичного жилья до ввода дома в эксплуатацию.

Однако практика показывает, что застройщики часто игнорируют положение договоров. Среди ситуаций встречается нарушение сроков сдачи дома в эксплуатацию, в худшем случае строительство домов и вовсе не завершается. Помимо этого финансы, внесенные гражданами на строительство одного дома, могут быть реализованы в рамках строительства других домов, в результате чего произвольно меняются объекты обязательств и нарушаются сроки их выполнения. Иногда после окончания строительства вместо передачи квартир застройщики возвращают гражданам использованные средства, внесенные на ранних стадиях строительства, а квартиры реализуются по более высокой стоимости. Бывают случаи передачи прав на одну квартиру одновременно нескольким гражданам.

Таким образом, ситуация, сложившаяся на рынке первичного жилья до ввода дома в эксплуатацию, обусловили актуальность настоящей работы.

Цель данной работы заключается в социально-правовом анализе договора долевого участия в строительстве.

• 1. Проследить изменения института долевого строительства в отечественном законодательстве.
• 2. Дать общую характеристику договору участия в долевом строительстве.
• 3. Определить элементы договора о долевом строительстве.
• 4. Рассмотреть стороны договора о долевом строительстве.

• 1. Конституция РФ, которая гарантирует каждому гражданину право на жильё.
• 2. Гражданский кодекс РФ, раскрывающий некоторые аспекты данного договора.
• 3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 30.12.2020) (с изм. и доп., вступ. в силу с 10.01.2021) и Федеральный закон от 24 июля 2008 г. N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» (с изменениями и дополнениями), предусматривающие особенности применения данного договора.
• 4. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. (последняя редакция от 30.12.2020) № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», из которого можно узнать об основных положениях договора о долевом строительстве.

Теоретической основой работы являются статьи современных авторов по данному вопросу. Среди них – Е. К. Бекузарова «Правовая природа договора участия в долевом строительстве», Ж. П. Борсова «Правовое регулирование участия в долевом строительстве», Е. В. Васенина «Перспективы развития института долевого участия в строительстве на современном этапе развития законодательства в России», А. А. Гринберг «Долевое строительство сегодня и завтра», В. В. Огданец «Договор долевого участия в строительстве».

🔷Договор долевого участия в строительстве ✓ДДУ 2019 ✓подводные камни ➡Вопрос-ответ от компании АСК

• 1. Анализ литературы по проблеме исследования.
• 2. Метод структурно-функционального и системного анализа.
• 3. Сравнительно-правовой.

Объектом данного исследования являются общественные отношения, возникающие по вопросу долевого строительства многоквартирных домов с привлечением средств граждан.

Предметом исследования является действующее законодательство РФ о долевом участии в строительстве.

Источник: www.law-student.ru

Как правильно составить договор участия в долевом строительстве?

Современный рынок недвижимости становится все больше и больше. И разумеется, люди стремятся приобретать квартиры в новостройках, качественно создаваемых с применением последних технологических достижений. Однако купить новую квартиру можно разными способами. Один из многих — долевое строительство.

Общая информация

Долевое строительство на сегодняшний день считается одной из самых распространенных и, конечно, востребованных схем финансирования жилищного строительства. И специально разработанный с участием государственных структур Договор о долевом строительстве (ДДС) направлен на защиту законных прав как дольщиков, так и застройщиков. Это очень важный документ для обеих сторон сделки.

Важно: само понятие «договора участия в долевом строительстве» введено было с принятием Федерального закона от 30.12.2004 г за № 214-ФЗ. Пункт 1 ст 4 этого закона обязывает застройщика его собственными силами, средствами (а также с привлечением сил и средств со стороны) возвести жилье (многоквартирный дом или иной объект недвижимости). А после ввода в эксплуатацию, передать объект долевого строительства участникам такого строительства.

Участников же долевого строительства все тем же законом обязывают заплатить цену, объявленную в ДДС, и принять объект долевого строительства.

Договор долевого строительства сегодня является основным законным инструментом для привлечения денежных средств граждан в строительство жилой недвижимости. Он же позволяет существенно снизить риски, неизменно возникающие как при строительстве, так и при покупке квартиры вообще.

Основные и существенные условия ДДС

Пункт 4 все той же 4 статьи закона 214-ФЗ определяет существенные условия, обязательные для того, чтобы ДДС считался заключенным:

Объект строительства, который подлежит передаче дольщику должен являться предметом договора долевого участия в строительстве (ДДС).
1. В договоре непременно должны быть указаны сроки передачи объекта застройщиком участнику долевого строительства.
2. Названа стоимость сделки, сроки, а также порядок оплаты цены.
3. Указан гарантийный срок на конкретный объект долевого строительства.

Объект долевого строительства

Предметом ДДС является определенный проектной документацией застройщика объект долевого строительства, подлежащий передаче участнику такого строительства сразу после получения разрешения на ввод в эксплуатацию.

Привязка объекта ДДС к документации застройщика позволит в будущем объективно оценить его качество, а также соответствие проекту и договору. И если обнаружатся изменения (существенные) в проектной документации, это позволит участнику ДДС расторгнуть договор в суде.

В договоре долевого участия в строительстве непременно должны быть указаны точные и подробные характеристики объекта такого строительства, а именно:

• площадь общая проектная;
• место расположения (этаж, № секции и т.д.);
• проектный номер;
• строительные оси в соответствии с документацией застройщика.

Столь точное описание позволит участнику долевого строительства безошибочно установить объект в момент возникновения права требования после его ввода в эксплуатацию.

Обратите внимание! Застройщик по первому же требованию дольщика обязан предоставить последнему для ознакомления всю имеющуюся проектную и строительную документацию.

Сроки завершения строительства

По закону застройщик участнику долевого строительства должен передать объект (предмет ДДС) не позднее срока, указанного в заключенном договоре. Причем этот срок является единым для всех дольщиков конкретного многоквартирного дома или иного объекта недвижимости.

Такой срок составляет период времени, отведенный на передачу объекта ДДС от застройщика к дольщику. И это не противоречит действующему законодательству, а также легко вписывается в установленные законом сроки для гражданско-правовых договоров вообще.

Однако сторонам ДДС следует обратить самое пристальное внимание на одно из положений такого договора. Оно касается продления сроков передачи объекта дольщику. И здесь возможными оказываются 2 варианта:

1. Подписание сторонами ДДС дополнительного соглашения.
2. Автоматическое продление сроков. Оно возможно, если застройщиком дольщику было направлено письмо с предложением подписания дополнительного соглашения. Но от участника долевого строительства в установленный законом срок не последовало никакой реакции.

Важно! Застройщики предпочитают вариант № 2, который освобождает их от судебного разбирательства, а значит и выплат неустойки за срыв передачи объекта ДДС дольщику. И тут участнику долевого строительства важно не упустить момент. Законом предусмотрены только 2 календарных месяца до сроков передачи, указанных в ДДС, за время которых застройщик обязан уведомить дольщика о продлении сроков и предложить ему заключить дополнительное соглашение.

Цена, сроки и порядок оплаты по ДДС

Ценой договора участия в долевом строительстве считается сумма, подлежащая выплате дольщиком для создания собственно объекта долевого строительства.

Такая цена императивно устанавливается застройщиком и может разниться для одинаковых объектов ДДС, например, в одном многоквартирном доме. Ведь стоимость зависит от многих факторов:

• местоположения объекта;
• способов его строительства и т.д.

Застройщик же может предоставить дольщику скидку или предложить рассрочку по уплате цены ДДС, только все это должно быть прописано в допсоглашении к конкретному договору.

По закону оплата по ДДС может осуществляться лишь после государственной регистрации такого договора. Но застройщики, стремясь обезопасить себя от неуплаты дольщиков по уже заключенным ДДС, нередко включают в договор пункт об аккредитивной форме расчета. И само по себе это не противоречит действующему законодательству.

Аккредитив ведь нельзя считать оплатой застройщику. Но тот может предъявить уже зарегистрированный ДДС в банк и тогда получить деньги в качестве и в счет оплаты по документу.

Такая форма расчетов гарантирует и дольщику, что до момента госрегистрации договора долевого строительства, средства не поступят к застройщику.

Важно: цена договора может быть изменена, если будет уменьшена/увеличена фактическая площадь квартиры по сравнению с ее проектной площадью после обмера ПИБ. И такое условие должно быть прописано в заключаемом ДДС. Это обычная практика, поэтому уклонится от доплаты в таком случае у дольщика не выйдет. Правда, в договорах довольно часто прописываются и минимальные отклонения по площади, при выявлении которых доплата не потребуется.

Гарантийные сроки

Пункты 5 и 5.1 ст 7 закона № 214-ФЗ обязывают стороны указывать гарантийные сроки на объект долевого строительства при заключении ДДС. На сам объект такой срок не может быть меньше 5 лет, а на технологическое и инженерное оборудование — меньше 3-х лет.

Что касается начала гарантийного срока, то он исчисляется с момента подписания сторонами ДДС акта приема-передачи квартиры ее новому владельцу-дольщику.

Гарантия позволяет предъявить претензии застройщику в случае обнаружения участником долевого строительства недостатков в полученной им квартире.

Важные моменты, требующие внимания

Вышеперечисленные условия являются обязательными. Без них договор долевого строительства не будет считаться законно заключенным. Остальные пункты ДДС стандартны, но о некоторых все-таки нужно рассказать подробнее.

При заключении ДДС дольщику следует обратить особенное внимание на раздел «Ответственность сторон». Здесь оговариваются санкции, предусмотренные за нарушение пунктов договора.

Обратите внимание: застройщики в последнее время при заключении ДДС стали пытаться себя обезопасить, особенно за срыв сроков, поэтому пытаются исключить свою ответственность за такие нарушения, ссылаясь на задержки смежников (поставщиков тело-, водо- или энергоснабжения, например). Однако в суде такие «отговорки» не принимаются во внимание.

Иногда застройщики и вовсе пытаются включить в договор долевого строительства незаконные пункты, ущемляющие права дольщиков. Например, оговаривают подсудность споров лишь по месту нахождения застройщика. Или пытаются возложить на дольщиков обязанность оплатить услуги управляющей компании, скажем, на полгода вперед.

Такие попытки нужно пресекать, как абсолютно незаконные, руководствуясь положениями Федерального закона № 214-ФЗ. К тому же никто не отменял по отношению к дольщикам Закона о защите прав потребителя. Поэтому все «левые» пункты от хитрых застройщиков любой суд признает недействительными.

Источник: pravo.moe