Договор долевого строительства налоговый вычет

Имеет ли право налогоплательщик на получение налогового вычета при уступке права требования по договору долевого участия в строительстве?

В соответствии с законодательство о налогах и сборах объектом налогообложения налогом на доходы физических лиц признается доход, полученный физическими лицами в соответствующем периоде. К облагаемым НДФЛ доходам граждан относятся, в том числе доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося в Российской Федерации, доходы от реализации прав требования к российской организации или иностранной организации в связи с деятельностью ее обособленного подразделения на территории Российской Федерации, а также иные доходы, получаемые налогоплательщиком в результате осуществления им деятельности в Российской Федерации.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации при определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 3 статьи 210 настоящего Кодекса налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета при продаже имущества, доли (долей) в нем, а также при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством). Таким образом, гражданин, уступивший право требования к застройщику, возникшее из договора участия в долевом строительстве, вправе применить имущественный налоговый вычет при расчете налоговой базы по НДФЛ.

Как получить налоговый вычет до 650 тысяч рублей при покупке недвижимости

Порядок применения указанного имущественного вычета установлен в пункте 2 статьи 220 Налогового кодекса. В частности, в данной норме закреплено, что при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством) налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этих имущественных прав. Имущественные налоговые вычеты предоставляются при подаче налогоплательщиком налоговой декларации в налоговые органы по окончании налогового периода.

Для защиты прав и законных интересов по налоговым спорам следует обращаться за оказанием правовой помощи в центр Кирпиков и партнеры.

Требуются юридические услуги? Запишитесь на консультацию к юристу по телефонам: +7 (922) 98-98-223 , +7 (922) 98-98-224

Источник: kirpikov.ru

Договор дарения или договор купли-продажи: как лучше и выгоднее оформить квартиру родственнику в 2022 году

Сделки с недвижимостью как известно одни из самых распространенных. Но правильно оформить дарственную (договор дарения) или договор купли-продажи (ДКП) на долю в квартире, дом и землю, удается далеко не всем. Важно учитывать изменения 2022 года, порядок оформления, а также что выгоднее оформить.

Налоговый вычет за квартиру и ипотеку 2022: порядок, сроки, лимиты

Что такое договор дарения (ДД) и договор купли-продажи (ДКП) недвижимости

Что лучше и выгоднее оформить дарственную или стандартную куплю/продажу квартиры. Несомненно, практически каждый, совершая юридически значимые действия с объектами недвижимости, задумывался об этом. Несмотря на то, что по юридическому назначению эти договоры различны, их часто сравнивают между собой.

Собственник правомочен совершать с принадлежащим ему недвижимым имуществом любые законные действия, например:

На самом деле договор дарения имущества или купли-продажи являются двусторонними. Притом, здесь обе заинтересованные стороны непосредственно участвуют в заключении сделки. Но при этом суть и условия фиксации документа различны.

Договор купли-продажи, как принято считать, — это смена собственника путем получения продающей стороной определенной выгоды. По сути, финансовое вознаграждение или любые виды благ. Перечисленные сделки заключаются и на добровольной основе с родственниками, а также между сторонними лицами.

Дарение же, впрочем, является процессом безвозмездной передачи, от одного лица другому какого-либо объекта. Более того допускается оформление ДД между физическим лицом и коммерческой организацией. Если оба участника договоренности являются ЮЛ, то такая договоренность, противоправна.

Плюсы и минусы договора дарения

Если один родственник хочет передать другому квартиру или дом, то на вопрос: что выгоднее оформить. Ответ будет, безусловно, — дарение. Однако, передающей стороне стоит учитывать, что права на объект теряются сразу после подписания договора. Причем ДД не предусматривает никакой финансовой, либо иной выгоды.

Некоторые сложности возникают при дарении имущества мужу или жене, так как оно подпадает под категорию совместного владения.

Поэтому изначально собственники должны выделить доли и только потом оформлять дарственную в пользу одного.

Основные характеристики ДД приведены ниже:

Преимущества	Описание	Недостатки	Описание
Простота	Чтобы соблюсти букву закона в отношении ДД. Достаточно лишь написать его от руки или набрать текст на компьютере	Простота расторжения	Сторона, передающая объект, легко может его расторгнуть, не ставя в известность вторую сторо-ну
Неделимость	Подаренная жилплощадь принадлежит только одному человеку и вне зависимости от обстоятельств его жизни не делится	Оспоримость	Через суд договор оспаривается
Отсутствие лишних затрат	Родственники могут не выплачивать налогов	Уплата НДФЛ	Сторонние лица, получившие дар, обязаны заплатить от его стоимос- ти 13%
Безотлагатель-ная смена собственника	Право собственности переходит сразу, но все же требует фиксации в Росреестре	Отсутствие выгоды	Даже если заинтересо-ванные лица договорились о том, что даритель ничего не получает взамен передавае-мого имущества. Истребовать обещанное на законных основаниях, будет невозможно

Плюсы и минусы договора купли-продажи

Заключая договор купли-продажи необходимо быть очень внимательным и тщательно проверять все пункты, а также учитывать следующие моменты:

• характеристики квадратных метров указываются максимально подробно;
• способ передачи денег – очень важный пункт, способный, бесспорно, обезопасить обе стороны от мошенничества;
• акт приема-передачи недвижимости избавляет участников процедуры от взаимных претензий;
• прописанная ответственность сторон проще говоря, станет стимулом для выполнения заинтересованными лицами своих обязательств.

Если продается доля в квартире, то покупатель должен убедиться в том, что содольщики в установленном законом порядке получили предложение о приобретении доли.

Преимущества	Описание	Недостатки	Описание
Налоговые льготы	Соблюдение ряда условий позволяет получить налоговый вычет	Разделяемое имущество	При разводе недвижи- мость, купленная в браке, будет делиться в равных долях
Несколько вариантов подтверждения своих намерений	Если желание совершить покупку есть, но через некоторое время, то стороны в праве заключить предварительное соглашение	Расходы для продавца	Продавец будет платить 13% в пользу государства
Низкий процент исков на оспарива-ние	Редко оспаривают в суде, притом шансы истца получить положительное решение минимален	Наличие доп. нюансов	Нельзя забывать о преимущест-венном праве сторонних лиц и сопутству-ющих факторов

Разница между дарением и продажей, что будет выгоднее оформить

Чем отличается один договор от другого по сути:

Нюансы	Безвозмездная передача	Приобретение выгоды
Тонкости оформления	Оформляется на основе правоустанавливающих документов на жилье. Смена собственника проводится при предъявлении: — дарственной; — паспорта; — заявления.	Длительный процесс, имеющий массу тонкостей. Для заключения требуется пакет документов и фиксация факта продажи в Росреестре.
Условия и ответственность	Исключается выставление условий, но 2 варианта закон допускает: 1. право на переход имущества в собственность прежнего владельца в случае смерти принимающего лица; 2. сохранение права проживания на территории квартиры или дома после фиксации дара.	Стороны несут равную ответственность по договору и имеют право вписывать в него ряд условий. Их невыполнение делает сделку недействительной.
Нотариальное удостоверение	Не требуется.	Если продавец – долевой собственник, при участии в сделке несовершеннолетних и граждан с ограниченной дееспособностью обязательно.
Отмена	Возможна в судебном порядке и при наличии весомых оснований, предусмотренных законом.	Делается по соглашению сторон или в суде, но на этапе, предшествующем смене владельца в Росреестре.
Разрешение третьих лиц	Долевое владение не требует согласования, а вот совместное владение обязывает запросить разрешение от второго собственника.	Содольщики имеют преимущественное право на покупку части. Совместная собственность предусматривает необходимость получения нотариального согласия на продажу от второго владельца.
Раздел в случае развода	Дар не подлежит разделу.	Покупка в браке классифицируется, как совместная собственность, при разводе делится в равных долях.
Инициатор процедуры	Круг лиц, которые не могут выступать в качестве дарителя: -несовершеннолетние; -недееспособные; -управляющие имуществом на основании опеки над владельцем недвижимости; -граждане, содержащиеся на лечении в госучреждениях.	Продажа допускается ФЛ и ЮЛ, а малолетний собственник может продать недвижимость только с разрешения органов опеки.

Что выгоднее оформить, узнав разницу по налогообложению между ДД и ДКП

Нюансы	Дарение	Купля-продажа
Налоговая льгота – да или нет	Подтвердить траты на приобретение в случае дарения нельзя, вот потому и вычет оформить не удастся. Но спустя 3 года владения объектом, при его продаже можно получить вычет. Сумма льготы не может превышать 1 000 000 руб.	Так как в ДКП указывается определенная сумма, то при перепродаже недвижимого имущества у бывшего владельца появляется право на оформление вычета.
Уплата НДФЛ	Дарение близким людям налогом не облагается. Но сторонние одариваемые лица должны через год оплатить 13% от стоимости, указанной в дарственной. Причем налог начисляется по кадастровой стоимости.	13% от суммы, прописанной в договоре, оплачивает продавец. Но если он владел жилплощадью свыше 5 лет, то освобождается от любых платежей с полученной прибыли.

Но даже рассмотрев оба способа передачи собственности по перечисленным пунктам. В результате сложно сказать, что будет выгоднее оформить. Прежде всего стоит ориентироваться на индивидуальные особенности процедуры оформления.

Что лучше и выгоднее оформить на квартиру родственнику ДД или ДКП

Что выбрать — продажу или дарственную на квартиру, если речь идет о сделках в пользу родственников, включая ребенка. Дать однозначный ответ на этот вопрос сложно, поскольку требуется учесть массу особенностей в каждом конкретном случае.

Хотя существует несколько распространенных вариантов:

Сокрытие фактической продажи

К этому способу родственники прибегают особенно часто. По факту они совершают сделку купли-продажи, но оформляют ее как безвозмездную передачу имущества. Несомненно, это обходится дешевле обеим сторонам, чем другие варианты:

• Во-первых: передающая сторона не платит налог с прибыли.
• Во-вторых:получатель тоже освобождается от любых взносов в пользу государства.

Однако, одариваемому стоит знать! В результате продажи, имеющейся квартиры после дарственной, с даты оформления которой не прошло 3-х лет. В таком случае он лишается права на налоговые льготы.

Фактическая продажа дома или квартиры через дарственную, особенно выгодна продающей стороне при следующих обстоятельствах:

• недвижимость находилась в собственности менее 5 лет – статус дара избавляет продавца от уплаты налогов;
• предполагается продажа через обычную дарственную на долю квартиры. Это избавляет к тому же от необходимости оповещать других собственников;
• предполагается получение выгоды, но обе стороны не желают нести финансовые расходы. Как правило, заключаются между очень близкими людьми.

А вот для принимающей стороны сокрытие реальной купли-продажи может оказаться в ряде случаев невыгодным:

1. невозможность предъявить претензии относительно состояния имущества;
2. отсутствие возможности подтвердить свои расходы.

Безвозмездная передача имущества

Когда предполагается реальное оформление дарственной на квартиру, то оба родственника в таком случае выиграют:

• имущество не подлежит разделу;
• возможность внести условие о пожизненном проживании дарителя на отчужденных квадратных метрах;
• право не спрашивать согласия содольщиков.

Что выгоднее оформить и сложнее расторгнуть ДД или ДКП

Как правило ДД расторгается чрезвычайно сложно и не во всех случаях это возможно. Если такой сделкой маскировалась продажа, возмещение расходов не состоится. Хотя ДКП аннулировать проще, и в случае положительного решения, суд обязывает возместить понесенные расходы в 100% размере.

Судебная практика

Ведя дела о расторжении ДД, судьи прежде всего рассматривают доказательную базу. Каждый случай индивидуален, а потому требует обращения к судебной практике. Хотя дела об обжаловании ДКП решаются гораздо быстрее и проще. Потому как под ними есть четкая законодательная база, на которую и ссылаются судьи.

К тому же в общей массе дел процент оспариваний купли-продажи ничтожно мал.

Что выгоднее оформить ДД и ДКП, чтобы было проще оспаривание

Эта достаточно длительная процедура, причем в каждом случае имеет свои тонкости.

Особенности	Дарственная	ДКП
Основания	Только те, которые законом признаны весомыми	Невыполнение условий договора, обман или введение в заблуждение
Доказательная база	Обширная с большим количеством документальных свидетельств	Достаточно 1-2 подтверждений
Возврат расходов	Не предусмотрен	В 100% размере
Вероятность удовлетворения иска	Менее 10%	До 90%

Особенности составления ДД

При его составлении особенно необходимо брать в расчет ряд факторов:

1. двусторонний характер – то есть одариваемый имеет право отказаться от имущества;
2. отсутствие прямой и косвенной выгоды – обязательная безвозмездность отмечена в законодательной базе;
3. форма – дарственная может быть составлена и в устной форме, но в случае с недвижимостью все же нужен письменный вариант;
4. фактический переход прав собственности проходит только после регистрации в Росреестре;
5. право дарителя на отмену документа до момента смены собственника.

Документы

Чтобы составить ДД, понадобятся:

• паспорт;
• подтверждение прав на объект передачи.

К тому же для дальнейшей регистрации сделки нужны:

• заявление;
• паспорта обеих сторон;
• дарственная;
• правоустанавливающие бумаги.

Расходы (стоимость + госпошлина)

Кстати, стороны, оформляющие договор самостоятельно, оплачивают пошлину в размере 2000 рублей. Это обязательство, как правило, выполняет одариваемый.

Стоит отметить, что при заверке через нотариуса придется дополнительно заплатить 0,5% от стоимости передаваемой собственности.

Налоги

Как принято законодательной базой, ни одно из заинтересованных лиц не подлежит налогообложению сразу. Лишь через год принимающая сторона оплачивает налог.

Сроки

На самом деле в среднем бумаги оформляются 10 — 14 дней.

Тонкости оформления ДКП

Итак, перед оформлением ДКП, необходимо учесть следующие тонкости:

1. при продаже жилого помещения в браке, требуется согласие мужа/жены продавца;
2. покупателю стоит затребовать бумаги о дееспособности и психическом здоровье продающей стороны;
3. наличие прописанных лиц на продаваемой жилплощади может стать проблемой для второй стороны сделки;
4. предварительная проверка квартиры на юридическую чистоту – это гарантия безопасного соглашения.

Документы

Перед тем, как составить ДКП, понадобятся следующие бумаги:

• паспорта заинтересованных лиц;
• правоустанавливающие документы;
• справка о зарегистрированных лицах;
• справки о психическом и физическом здоровье продавца;
• доказательства отсутствия долгов по коммунальным платежам;
• разрешение органов опеки (если в квартире прописаны несовершеннолетние);
• согласие мужа/жены на продажу (актуально при совместном владении).

Более того для регистрации предоставляют:

• удостоверение личности заинтересованных сторон;
• ДКП;
• бумаги на объект продажи;
• все, перечисленные выше разрешения.

Расходы

В итоге стоимость составления бланка составляет от 2000 — 7000 рублей в зависимости от того, куда обращаются стороны. Помимо того, сюда стоит добавить госпошлину в 2000 рублей, установленную Росреестром. А также пошлину за нотариальное заверение договора – 0,5% от кадастровой стоимости.

Налоги

По сути, продавец обязан заплатить 13% от полученного с продажи дохода.

Сроки

Если процедура проходит в стандартном режиме, то занимает около 2 недель.

Заключение эксперта по теме, что выгоднее оформить ДД или ДКП

Дарственная, бесспорно выгодна, когда речь идет о близких родственниках. Но во всех остальных случаях юристы советуют обращаться к купле-продаже. Так как это более надежная и безопасная процедура. Хотя и требующая некоторых дополнительных затрат.

Ошибки в процессе совершения сделок с недвижимостью, как известно, очень дорого обходятся одной из сторон. Именно потому необходимо быть предельно внимательными и юридически грамотными в данных вопросах.

Источник: sdelkadom.ru

Договор долевого строительства налоговый вычет

Президиум Верховного Суда РФ 12.10.2022 утвердил «Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №2 (2022)», в котором обозначены правовые позиции при рассмотрении споров, связанных с исполнением обязательств, с жилищными и социальными отношениями, а также правовые позиции по процессуальным вопросам, вопросам исковой давности, применения земельного и природоохранного законодательства и др.

Фото: www.amgkh.ru

В обзоре отдельно рассмотрен вопрос о возможности после 25.03.2022 взыскания с застройщика в пользу гражданина, заключившего договор участия в долевом строительстве исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности (ДДУ), компенсации морального вреда, предусмотренной ст. 15 федерального закона 2300-1 «О защите прав потребителей», в случае нарушения застройщиком сроков передачи объекта долевого строительства или его несоответствия требованиям, установленным к качеству такого объекта.

Отвечая на данный вопрос, ВС РФ указал, что п. 2 Постановления Правительства РФ №442 от 23.03.2022 установлено, что к отношениям, связанным с передачей объекта долевого строительства участнику долевого строительства по ДДУ, применяются исключительно положения 214-ФЗ с учетом особенностей, установленных данным Постановлением.

Таким образом, названное Постановление не содержит положений, которые прямо исключают возможность применения «Закона о защите прав потребителей» к отношениям по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

Поскольку законом 214-ФЗ вопрос о взыскании компенсации морального вреда не урегулирован, то к отношениям, связанным с передачей объекта долевого строительства гражданину, заключившему ДДУ, применяются положения ст. 15 «Закона о защите прав потребителей».

В обзоре рассмотрены и иные вопросы, затрагивающие отношения, связанные с заключением ДДУ.

Фото: www.polinov.ru

В частности, ВС РФ указал, что ДДУ является договор, заключенный застройщиком в целях привлечения денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирного дома (МКД) и содержащий все необходимые существенные условия этого договора, вне зависимости от того, как были поименованы сторонами этот договор и полученная по нему застройщиком денежная сумма.

Кроме того, ВС РФ указал, что возникновение спора о надлежащем исполнении первоначальным участником долевого строительства обязательства по уплате застройщику цены договора не является основанием для признания недействительным ранее заключенного этим участником долевого строительства договора об уступке прав по ДДУ.

Фото: www.exchange.1maysk.ru

Рассматривая споры, связанные с жилищными отношениями, ВС РФ отметил, что удовлетворение исковых требований собственника жилого помещения, расположенного в МКД, связанных с проведением работ по ремонту фасада этого дома в отсутствие решения общего собрания его собственников, противоречит жилищному законодательству. В таком случае мировое соглашение сторон об урегулировании спора не подлежит утверждению судом, если этим соглашением нарушаются права и законные интересы третьих лиц.

Разбирая конкретные проблемы, связанные с социальными отношениями, ВС РФ обратил внимание на дело, в котором рассматривался вопрос о том, когда денежные средства, предоставленные молодой семье (молодым специалистам) в виде социальной выплаты на строительство (приобретение) жилья в сельской местности, указанными лицами были потрачены на ремонт и реконструкцию приобретенного жилого дома в целях приведения его в состояние, пригодное для постоянного проживания.

Фото: www.spb-sovetnik.ru

ВС РФ указал, что в такой ситуации выделенные денежные средства не подлежат взысканию в качестве неосновательного обогащения при отсутствии недобросовестности со стороны гражданина или счетной ошибки, наличие которых обязана доказать сторона, требующая возврата выплаченных сумм.

Рассматривая ситуацию, при которой арендатор публичного земельного участка использует часть площади принадлежащего ему и расположенного на этом участке объекта недвижимости для осуществления вспомогательного вида деятельности, ВС РФ отметил, что при условии соблюдения ограничения по площади, установленного соответствующим нормативным правовым актом, такая деятельность не свидетельствует об использовании участка не по целевому назначению и не влечет необходимости пересчета кадастровой стоимости земельного участка и арендной платы за него.

Источник: erzrf.ru