Договор долевого строительства судебная практика

ВС РФ: взыскание с застройщика неустойки на будущее вплоть до передачи квартиры дольщику – законно

Однако это вызвало возмущение застройщика. В апелляционной жалобе он написал, что, во-первых, когда придет время платить неустойку за будущую просрочку, он, застройщик, намерен будет просить суд о снижении неустойки по мотивам исключительных обстоятельств и явной несоразмерности размера неустойки последствиям нарушения ДДУ (ст. 333 ГК РФ).

А если суд присудит эту неустойку прямо сейчас, то снизить-то ее потом по ст. 333 ГК РФ уже не получится. А во-вторых, если застройщик станет выплачивать законную неустойку в полном размере, то это негативно скажется на его хозяйственно-финансовом положении, стройка затормозится еще сильнее, а может, и совсем остановится. Тогда пострадает не только истец, но и все остальные, более лояльные, клиенты.

Эту правовую позицию сформулировал ВС РФ, рассматривая спор между медлительным застройщиком и участником долевого строительства. Договор участия в долевом строительстве (далее – ДДУ) был оплачен дольщиком полностью (в том числе ипотекой) и в срок, а вот сдача дома «запаздывает» уже на пару лет. Причем за первые полгода просрочки дольщик уже отсудил неустойку, предусмотренную Федеральным законом от 30 декабря 2022 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Однако просрочка исполнения ДДУ все увеличивается, и вот пришлось пойти в суд заново.

163 Заключение договора. Предварительный договор и фантомные боли долевого строительства

Решение суда о взыскании неустойки по договору долевого участия в строительстве, штрафа № 2-2389

Согласно пункту 1.4 договора застройщик обязан передать участнику долевого строительства, а участник долевого строительства принять от застройщика по акту приема-передачи объект долевого строительства не позднее 31.12.2022. Обязательства застройщика перед участником долевого строительства по договору считаются выполненными в полном объеме и прекращаются с момента подписания вышеуказанного акта приема-передачи. Объект долевого строительства передается участнику долевого строительства после надлежащего исполнения им обязательств, предусмотренных данным договором, в том числе по уплате цены договора в полном объеме, и не ранее даты получения застройщиком разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию.

Горбунова Н.Н. обратилась в суд с иском к ООО «ЭкспертСтрой» (ранее — ООО «Эксперт») о защите прав потребителя, о взыскании неустойки по договору долевого участия в строительстве, штрафа. В обоснование заявленных требований указано, что 07.03.2022 между ООО «Эксперт» и ООО «Бизнес-Строй» был заключен договор участия в долевом строительстве . По условиям данного договора застройщик принял на себя обязательство своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями, расположенный на земельных участках по адресу: (2-ая очередь строительства), владение 15, кадастровый ; владение кадастровый и владение , кадастровый и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанного жилого дома передать участнику долевого строительства в собственность объекты долевого строительства, входящие в состав жилого дома, в том числе, квартиру состоящую из 1 комнаты, имеющую условный номер (индекс) , номер на площадке , площадью всех помещений 31,31 кв.м, расположенную на 13 этаже, в корпусе 3, секция . 24.11.2022 по договору уступки прав требований ООО «Бизнес-Строй» уступило Горбуновой Н.Н. права требования на указанную квартиру.

долевое строительство. судебная практика

Никогда не делайте эти ошибки при требовании неустойки по ДДУ

2. Не считайте неустойку от цены уступки права требования ДДУ. Неустойка считается только от договора участия. Если покупали квартиру по уступке, то чтобы определить настоящую цену откройте ДДУ. Если не видите в нем цены квартиры, то ищите стоимость 1 квадратного метра. Далее умножайте её на площадь квартиры и получайте истинную цену.

Если застройщик скрыл и цену метра, то берите стоимость всего ДДУ и делите её на все метры, тогда вычислите сколько стоит один.

На рынке долевого строительства более половины застройщиков задерживают сроки подписания акта приёма-передачи. Из-за этого любой участник ДДУ может оказаться без квартиры в час икс. И он, разумеется, волей не волей вспоминает, что 214 ФЗ дает ему возможность получить компенсацию.

Неустойка по ДДУ

Дольщик, получивший ключи от своей квартиры на год позже, чем это прописано в ДДУ, обратился с стройкомпании с требованием выплатить положенную ему неустойку. Стройфирма проигнорировала претензию, затем дольщик осуществил уступку прав по ДДУ юридической фирме, которая получила право требования неустойки и штрафных санкций. Однако в передаточном акте, подписанном дольщиком, было прописано, что стороны не имеют друг к другу взаимных претензий, в том числе гражданин освобождает стройфирму от выплаты неустойки за нарушение условий соглашения. На этом основании в выплате неустойки было отказано.

Родители несовершеннолетних детей, которые были участниками долевого строительства многоэтажки, обратились в орган правосудия для взыскания со стройкомпании неустойки по ДДУ, компенсации морального вреда, уплаты штрафа, а также судебных расходов. Стройкомпания просила судебный орган снизить размер неустойки по положениям ст.333 ГК РФ, однако суд удовлетворил требования дольщиков по части уплаты неустойки в полном объеме. Соответственно, в полном объеме была присуждена и выплата штрафа. Судебные расходы были компенсированы также в полном размере, а вот компенсация за моральный вред была снижена с 40 000 рублей до 6 000 рублей.

Получите справедливую неустойку по ДДУ в 2022 году с нашей помощью

Выход — обратиться к опытным юристам, имеющим опыт ведения дел против застройщиков. Именно такие специалисты работают в RFI consult. Мы неоднократно работали с делами по взысканию неустойки по ДДУ в 2022 году и на протяжении более чем 12 лет практики.

Наши юристы предложат несколько вариантов ведения дела: например, в некоторых случаях целесообразнее будет переуступить права требования на неустойку. Тогда юристы будут добиваться выплат в арбитражном суде, который крайне редко снижает размер неустойки по ДДУ в 2022. Вы получите большую сумму, чем смогли бы добиться, действуя как физическое лицо, а также все положенные штрафы и компенсации.

Застройщик затягивает сроки сдачи дома, и вы вынуждены терять деньги, оплачивая съемную квартиру? Объект не соответствует описанию в договоре долевого участия (ДДУ)? Стройка заморожена, так как документы оформлены с нарушениями? Не соглашайтесь на компромиссы с застройщиком! Обращайтесь в RFI consult — и мы поможем получить справедливую неустойку по ДДУ в 2022 году за нарушение условий договора!

Взыскание неустойки с застройщика по долевому участию в 2022 году — судебная практика, для сдачи дома, иск, цена

Многие юристы советуют первым делом написать претензию застройщику и отправить ее заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. И только потом идти в суд. Взыскание денежных средств с застройщиков в судебном порядке подпадает под категорию споров о защите прав потребителей. Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2022 № 17«О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» разъяснено, что по данной категории дел претензионный порядок разрешения спора не является обязательным, граждане вправе сразу обратиться в суд.

Истец считает сумму заявленных исковых требований соразмерной и справедливой исходя из того, что Ответчик является крупнейшей и финансово устойчивой компанией, при этом квартира была куплена Истцом по рыночной стоимости и была оплачена в момент заключения договора в 100% размере.

Снижение неустойки по ДДУ более чем в 20 раз

При этом суд пишет: «Учитывая конкретные обстоятельства дела, в том числе, что, нарушение срока сдачи дома в эксплуатацию незначительное, последствия нарушения обязательства, финансовое положение ответчика, суд считает, что неустойка может быть уменьшена до 10 000 рублей.»

Прикубанский районный суд г.Краснодара при рассмотрении тривиального иска о взыскании неустойки по ДДУ, совершенно непредвзято срубил требования истца с 235 908,04 рублей до 10 000 рублей в виду ее явной несоразмерности. https://krasnodar-prikubansky—krd.sudrf.ru/modules.p.. Следует учесть, что срок просрочки передачи квартиры составил 240 дней (01.09.2022г. — 28.04.2022г. — 240 дней). Это примерно 2/3 года.

Неустойка по дду судебная практика 2022

• Оценивает величину ущерба, который был нанесён истцу при несоблюдении ответчиком договорных сроков.
• Принимает к рассмотрению доказательства, подтверждающие явную несоразмерность компенсации.
• Строителям нельзя ссылаться на несоблюдение сроков подрядных организаций, на срывы поставок строительных материалов или поступления денежных средств на счета застройщика.

Судебная практика Взыскание неустойки по ДДУ в судебной практике 2022 показывает неоднозначность подходов краевых судов в отношении подобных дел. Штрафные санкции были тоже отменены из-за того, что застройщик пытался урегулировать отношения с кредитором до суда.

Судебная практика по неустойке ДДУ

Рынок недвижимости сейчас полон строящегося жилья, конкуренция высока, потому цены являются очень доступными. В итоге договоры долевого участия применяются всё чаще и чаще. Но, как бы это ни было хорошо на теории, на практике проблем при ДДУ иногда не избежать, например, когда сроки передачи объекта излишне затягиваются.

В итоге человек терпит убытки, вынужден где-то искать жильё, в котором он мог бы находиться, а также подвергаться другому дискомфорту. И всё это по причине недобросовестности застройщика. Но судебная практика по неустойке ДДУ показывает, что есть большой шанс повернуть ситуацию в свою сторону.

И вот тут очень важно понять, что неустойка по ДДУ, судебная практика тут однозначна, возникает именно в результате нарушения срока передачи доли в объекте, но не при нарушении срока получения разрешения на ввод недвижимости в эксплуатацию. Если вторая дата в договоре обычно абсолютная, то вторая является относительной, что и может вызвать конфуз, потому иногда сначала просрочка по ДДУ — судебная практика это явно показывает — высчитывается неверно.

Взыскание неустойки по дду: просто о сложном

Вы уже распланировали, какого цвета будут стены в спальне и как лучше расположить мебель для кухни, а застройщик бесцеремонно затягивает сроки сдачи дома? Поверьте: такие ситуации на рынке недвижимости повторяются из года в год с завидной регулярностью. Но мы – юристы ADhoc – не считаем это нормальным. Эта статья для тех, кто уже стоит на пороге взыскания неустойки по договору долевого участия или, надеясь на лучшее, всё же готовится к непростой сдаче жилья.

Претензия – это письменное досудебное выражение застройщику вашего недовольства по поводу затягивания сроков и напоминания о необходимости платить неустойку. По опыту знаем: не бывает таких компаний, которые по своей воле начнут вам выплачивать какую-то пеню.

Источник: womanlaw.ru

Судебная практика по взысканию неустойки при просрочке по ДДУ: 3 важных момента, о которых должен знать любой дольщик

В связи со сложившейся экономической ситуацией Правительством РФ было принято Постановление от 26.03.2022 года №479, которое устанавливает особенности, связанные с применением неустойки и иных финансовых санкций к застройщикам за неисполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве. В соответствии с п. 1 указанного Постановления неустойка за нарушение срока передачи объекта по ДДУ не начисляется за период с 29.03.2022 по 31.12.2022 года. Ранее в связи с ситуацией, связанной с распространением коронавируса, Правительством РФ было принято Постановление от 02.04.2020 года №423, в соответствии с которым неустойка за нарушение срока передачи объекта по ДДУ не начисляется за период с 03.04.2020 по 31.12.2020 года. Также согласно Постановлению Правительства РФ от 17.05.2022 года № 890 «О внесении изменений в Постановление Правительства Российской Федерации от 26 марта 2022 г. № 479» размер процентов, неустойки (штрафов, пени), иных финансовых санкций, в частности за просрочку внесения платежа участником ДДУ, нарушение срока передачи застройщиком объекта долевого строительства, в период в 25.02.2022 по 31.12.2022 года исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Банка России, но не выше ключевой ставки, действовавшей по состоянию на 25 февраля 2022 г., то есть не выше 9,5 %.

Несмотря на новые обстоятельства, мы по-прежнему предлагаем услуги по взысканию неустойки с застройщиков без предоплаты. Вы оплачиваете % только после поступления денег от застройщика на ваш счет!

Обратите внимание! 23 марта 2022 года Правительство РФ приняло Постановление № 442, устанавливающее особенности передачи объектов долевого строительства в период с 25.03.2022 по 31.12.2022 года (включительно). В соответствии с данным Постановлением при возникновении разногласий между дольщиком и застройщиком относительно перечня дефектов обязательно привлечение специалиста, состоящего в реестре НОПРИЗ или НОСТРОЙ. Также до подачи иска о взыскании денежной компенсации за строительные недостатки дольщик должен предоставить застройщику доступ в квартиру для устранения дефектов. Читайте подробнее о новых правилах приемки и предъявления претензий к застройщику по качеству квартиры и отделки в 2022 году в статье наших юристов по долевому строительству.

Юридическая фирма “Двитекс” накопила значительную судебную практику по взысканию неустойки по ДДУ и иным договорам. С многочисленными решениями судов по нашим делам о взыскании неустойки по ДДУ с застройщиков можно ознакомиться в разделе “Выигранные дела” (в каждом деле вы найдете подробное описание дела: застройщик, жилой комплекс, суд, судья, № дела, заявленная сумма неустойки и взысканная сумма, процент снижения). В данной статье мы проанализировали судебную практику по взысканию неустойки по ДДУ с застройщика и систематизировали выводы судов, на которые стоит обратить внимание дольщикам.

Как правило, в судебном процессе по взысканию неустойки с Застройщика доказательная база Дольщика сводится к минимуму. Казалось бы, есть заключенный договор долевого участия, есть существенное условие договора (срок передачи объекта долевого строительства) и есть факт нарушения данного условия Застройщиком. При наличии этих трех составляющих можно смело обращаться в суд, однако для укрепления правовой позиции мы рекомендуем нашим клиентам формализовать отношения с Застройщиком, а именно:

— если подошел срок передачи квартиры согласно ДДУ, будет не лишним направить Застройщику уведомление о готовности принять объект;

— если в вашей квартире выявились какие-либо строительные недостатки, препятствующие своевременной приемке, будет полезным направить претензию об устранении данных недостатков, также будет не лишним составить и подписать дефектовочный акт (направление претензии, даже при условии составления дефектовочного акта, обязательно, в том числе потому что на приемку от застройщика зачастую является лицо, не имеющее доверенности, а соответственно не имеющее право подписывать какие-либо документы от имени застройщика, поэтому для суда такой акт не будет иметь силы);

— если вы переехали либо сменили почтовый адрес, необходимо уведомить об этом Застройщика, направив уведомление о смене адреса.

— если застройщик передает вам на подпись передаточный акт без подписи представителя Застройщика, то есть дольщику предлагается подписать акт и передать все экземпляры для подписания со стороны Застройщика, то необходимо подписанные акты либо передать под расписку о получении уполномоченному лицу с доверенностью, а лучше отправить Почтой России застройщику ценным письмом с описью вложения, в которой указать “передаточные акты”, дата, количество. Если застройщик отказывается в этом случае передавать экземпляры акты, отправьте письмо Застройщику о готовности принять объект. Если вы уже передали Застройщику подписанный акт, не получив свой экземпляр, то советуем написать застройщику письмо (а лучше несколько через промежуток времени) с требованием передать подписанный с его стороны акт приема-передачи, а при получении акта отметить на нем дату получения. При наличии подобной переписки можно в суде увеличить срок просрочки до даты получения фактического акта (а не даты, указанной в акте).

Как правило, суд, исследуя подобные документы, приходит к выводу, что Дольщик добросовестно исполнял свои обязательства и не имел намерений уклониться от приемки квартиры.

Так, при рассмотрении гражданского дела о взыскании неустойки по ДДУ Никулинским районным судом г. Москвы в судебном заседании представитель Застройщика в письменных возражениях на исковое заявление указал, что Дольщику направлялось уведомление о завершении строительства и что последний, при надлежащем получении указанного уведомления, уклонялся от приемки квартиры в течение 2 месяцев, однако представитель Застройщика умолчал о факте наличия строительных недостатков в квартире и имеющегося подписанного между сторонами дефектовочного акта, а также о направлении дольщиком претензии Застройщику с требованием устранить недостатки, на которую Застройщик не дал ответ, о чем своевременно сообщил суду наш юрист. Как итог: период, за который взыскивается неустойка, судом не сокращен, сумма заявленной неустойки не уменьшена в результате перерасчета.

При этом в практике взыскания неустойки по ДДУ встречаются дела, в которых суд уменьшает период просрочки, за который взыскивается неустойка, либо отказывает в удовлетворении требований полностью, в тех случаях, когда дольщик никак не зафиксировал свои претензии по качеству объекта долевого строительства. Например, дольщик устно сообщил застройщику о недостатках, менеджер/прораб устно пообещали их устранить, дольщик ждал несколько месяцев устранения, периодически звонил, однако сроки переносились, позже дольщик, получив односторонний акт, обратился в суд для взыскания неустойки, суд данный период “ожидания” исключил из периода просрочки, посчитав, что дольщик в это время уклонялся от приемки квартиры, так как у застройщика были письменные доказательства уведомления дольщика о готовности объекта к передаче с просьбой явиться, а от дольщика никаких писем не поступало.

Подытожим сказанное: устные переговоры с Застройщиком — это нормальная практика ведения дел между контрагентами, но если дело доходит до суда, то в суд можно представить только письменные доказательства, поэтому переложите на бумагу все ваши устные договоренности с застройщиком. Если застройщик отказывается подписывать двусторонний документ, закрепляющий договоренности (помним, что юридически документ подписан, если его подписало уполномоченное лицо, то есть лицо, имеющее доверенность подписывать такие документы, надлежащим образом оформленную), то это повод задуматься и отправить свои требования к застройщику в письменном виде ценным письмом с описью вложения, в которой указать суть своего требования.

Как правило, любое судебное разбирательство по взысканию неустойки завершается ее снижением в связи с применением ст. 333 ГК РФ (при наличии заявления о снижении со стороны застройщика). С учетом того, что у суда есть право снижать неустойку и нет в законе лимитов ее снижения, то есть “по усмотрению суда”, а усмотрение у всех разное, выбор суда — это первый и важный шаг на пути взыскания неустойки, от которого зависит успешность завершения дела.

Как известно, на правоотношения, возникающие между дольщиком-физическим лицом и застройщиком, распространяются требования Закона РФ от 07.02.1992 № 2300 “О защите прав потребителей”.

Статьей 17 указанного Закона Дольщику дана возможность выбирать суд, в который он может обратиться, а именно:

• суд по месту регистрации Ответчика (Застройщика)
• суд по месту регистрации Истца (Дольщика): постоянной или временной
• суд по месту заключения или исполнения договора (как правило, это место нахождения объекта долевого строительства по таким спорам)

В последнее время сложилась такая тенденция, в соответствии с которой практика снижения неустойки формируется на уровне определенного суда. Так, некоторые суды буквально переполнены исками к застройщикам, что пагубно влияет на конечный результат в части размера взысканной неустойки.

Наиболее “лояльными к дольщикам” судами при рассмотрении дел о взыскании неустойки при просрочке по ДДУ, исходя из нашей практики, являются :

Из судов города Москвы:

Савеловский районный суд г. Москвы

Тушинский районный суд г. Москвы

Солнцевский районный суд г. Москвы

Никулинский районный суд г. Москвы

Бутырский районный суд г. Москвы

Перовский районный суд г. Москвы

Щербинский районный суд г. Москвы

Из судов Московской области:

Истринский городской суд Московской области

Видновский городской суд Московской области

Лобненский городской суд Московской области

Чеховский городской суд Московской области

Одинцовский городской суд Московской области

Химкинский городской суд Московской области

Реутовский городской суд Московской области

Стоит отметить, что судебная практика по вопросу взыскания неустойки при просрочке по долевому строительству меняется крайне динамично, поэтому перед тем, как выбрать суд, советуем проконсультироваться с нашими юристами относительно актуальной практики.

И не лишним будет отметить, что право выбора суда есть только у физических лиц, юридические же лица подает иск в арбитражный суд по общему правилу — по месту нахождения застройщика или в соответствии с договорной подсудностью.

• Судебная практика
• Советы юристов
• Полезные инструкции
• Бесплатные консультации юриста онлайн
• Cкидка на услуги за подписку

3. Взыскание неустойки в арбитражном суде

Практика взыскания неустойки с застройщика через арбитражный суд претерпела серьезные изменения по сравнению с той, которая была буквально несколько лет назад. О судебной практике взыскания неустойки по ДДУ в арбитраже подробнее читайте здесь.

Нет времени самостоятельно заниматься взысканием неустойки по ДДУ? Закажите комплексные услуги юриста по взысканию неустойки по ДДУ с застройщика с оплатой по результату. Работаем за % от поступившей на счет суммы, без предоплаты. Позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91 или оставьте заявку на сайте, мы с вами свяжемся в ближайшее время и ответим на все ваши вопросы! Консультация юриста бесплатная!

https://www.dvitex.ru/poleznoe/dolevoe-sroitelstvo/vzyskanie-neustoyki-ddu-s-zastroyshchika/sudebnaya-praktika-po-vzyskaniyu-neustoyki-pri-prosrochke-po-dolevomu-stroitelstvu/ ООО «Юридическая компания «Двитекс» Юридические услуги с оплатой по результату

Юридическая фирма “Двитекс” накопила значительную судебную практику по взысканию неустойки по ДДУ и иным договорам. С многочисленными решениями судов по нашим делам о взыскании неустойки по ДДУ с застройщиков можно ознакомиться в разделе “Выигранные дела” (в каждом деле вы найдете подробное описание дела: застройщик, жилой комплекс, суд, судья, № дела, заявленная сумма неустойки и взысканная сумма, процент снижения). В данной статье мы проанализировали судебную практику по взысканию неустойки по ДДУ с застройщика и систематизировали выводы судов, на которые стоит обратить внимание дольщикам.

Как правило, в судебном процессе по взысканию неустойки с Застройщика доказательная база Дольщика сводится к минимуму. Казалось бы, есть заключенный договор долевого участия, есть существенное условие договора (срок передачи объекта долевого строительства) и есть факт нарушения данного условия Застройщиком. При наличии этих трех составляющих можно смело обращаться в суд, однако для укрепления правовой позиции мы рекомендуем нашим клиентам формализовать отношения с Застройщиком, а именно:

— если подошел срок передачи квартиры согласно ДДУ, будет не лишним направить Застройщику уведомление о готовности принять объект;

— если в вашей квартире выявились какие-либо строительные недостатки, препятствующие своевременной приемке, будет полезным направить претензию об устранении данных недостатков, также будет не лишним составить и подписать дефектовочный акт (направление претензии, даже при условии составления дефектовочного акта, обязательно, в том числе потому что на приемку от застройщика зачастую является лицо, не имеющее доверенности, а соответственно не имеющее право подписывать какие-либо документы от имени застройщика, поэтому для суда такой акт не будет иметь силы);

— если вы переехали либо сменили почтовый адрес, необходимо уведомить об этом Застройщика, направив уведомление о смене адреса.

— если застройщик передает вам на подпись передаточный акт без подписи представителя Застройщика, то есть дольщику предлагается подписать акт и передать все экземпляры для подписания со стороны Застройщика, то необходимо подписанные акты либо передать под расписку о получении уполномоченному лицу с доверенностью, а лучше отправить Почтой России застройщику ценным письмом с описью вложения, в которой указать “передаточные акты”, дата, количество. Если застройщик отказывается в этом случае передавать экземпляры акты, отправьте письмо Застройщику о готовности принять объект. Если вы уже передали Застройщику подписанный акт, не получив свой экземпляр, то советуем написать застройщику письмо (а лучше несколько через промежуток времени) с требованием передать подписанный с его стороны акт приема-передачи, а при получении акта отметить на нем дату получения. При наличии подобной переписки можно в суде увеличить срок просрочки до даты получения фактического акта (а не даты, указанной в акте).

Как правило, суд, исследуя подобные документы, приходит к выводу, что Дольщик добросовестно исполнял свои обязательства и не имел намерений уклониться от приемки квартиры.

Так, при рассмотрении гражданского дела о взыскании неустойки по ДДУ Никулинским районным судом г. Москвы в судебном заседании представитель Застройщика в письменных возражениях на исковое заявление указал, что Дольщику направлялось уведомление о завершении строительства и что последний, при надлежащем получении указанного уведомления, уклонялся от приемки квартиры в течение 2 месяцев, однако представитель Застройщика умолчал о факте наличия строительных недостатков в квартире и имеющегося подписанного между сторонами дефектовочного акта, а также о направлении дольщиком претензии Застройщику с требованием устранить недостатки, на которую Застройщик не дал ответ, о чем своевременно сообщил суду наш юрист. Как итог: период, за который взыскивается неустойка, судом не сокращен, сумма заявленной неустойки не уменьшена в результате перерасчета.

При этом в практике взыскания неустойки по ДДУ встречаются дела, в которых суд уменьшает период просрочки, за который взыскивается неустойка, либо отказывает в удовлетворении требований полностью, в тех случаях, когда дольщик никак не зафиксировал свои претензии по качеству объекта долевого строительства. Например, дольщик устно сообщил застройщику о недостатках, менеджер/прораб устно пообещали их устранить, дольщик ждал несколько месяцев устранения, периодически звонил, однако сроки переносились, позже дольщик, получив односторонний акт, обратился в суд для взыскания неустойки, суд данный период “ожидания” исключил из периода просрочки, посчитав, что дольщик в это время уклонялся от приемки квартиры, так как у застройщика были письменные доказательства уведомления дольщика о готовности объекта к передаче с просьбой явиться, а от дольщика никаких писем не поступало.

Подытожим сказанное: устные переговоры с Застройщиком — это нормальная практика ведения дел между контрагентами, но если дело доходит до суда, то в суд можно представить только письменные доказательства, поэтому переложите на бумагу все ваши устные договоренности с застройщиком. Если застройщик отказывается подписывать двусторонний документ, закрепляющий договоренности (помним, что юридически документ подписан, если его подписало уполномоченное лицо, то есть лицо, имеющее доверенность подписывать такие документы, надлежащим образом оформленную), то это повод задуматься и отправить свои требования к застройщику в письменном виде ценным письмом с описью вложения, в которой указать суть своего требования.

Как правило, любое судебное разбирательство по взысканию неустойки завершается ее снижением в связи с применением ст. 333 ГК РФ (при наличии заявления о снижении со стороны застройщика). С учетом того, что у суда есть право снижать неустойку и нет в законе лимитов ее снижения, то есть “по усмотрению суда”, а усмотрение у всех разное, выбор суда — это первый и важный шаг на пути взыскания неустойки, от которого зависит успешность завершения дела.

Как известно, на правоотношения, возникающие между дольщиком-физическим лицом и застройщиком, распространяются требования Закона РФ от 07.02.1992 № 2300 “О защите прав потребителей”.

Статьей 17 указанного Закона Дольщику дана возможность выбирать суд, в который он может обратиться, а именно:

• суд по месту регистрации Ответчика (Застройщика)
• суд по месту регистрации Истца (Дольщика): постоянной или временной
• суд по месту заключения или исполнения договора (как правило, это место нахождения объекта долевого строительства по таким спорам)

В последнее время сложилась такая тенденция, в соответствии с которой практика снижения неустойки формируется на уровне определенного суда. Так, некоторые суды буквально переполнены исками к застройщикам, что пагубно влияет на конечный результат в части размера взысканной неустойки.

Наиболее “лояльными к дольщикам” судами при рассмотрении дел о взыскании неустойки при просрочке по ДДУ, исходя из нашей практики, являются :

Из судов города Москвы:

Савеловский районный суд г. Москвы

Тушинский районный суд г. Москвы

Солнцевский районный суд г. Москвы

Никулинский районный суд г. Москвы

Бутырский районный суд г. Москвы

Перовский районный суд г. Москвы

Щербинский районный суд г. Москвы

Из судов Московской области:

Истринский городской суд Московской области

Видновский городской суд Московской области

Лобненский городской суд Московской области

Чеховский городской суд Московской области

Одинцовский городской суд Московской области

Химкинский городской суд Московской области

Реутовский городской суд Московской области

Стоит отметить, что судебная практика по вопросу взыскания неустойки при просрочке по долевому строительству меняется крайне динамично, поэтому перед тем, как выбрать суд, советуем проконсультироваться с нашими юристами относительно актуальной практики.

И не лишним будет отметить, что право выбора суда есть только у физических лиц, юридические же лица подает иск в арбитражный суд по общему правилу — по месту нахождения застройщика или в соответствии с договорной подсудностью.

• Судебная практика
• Советы юристов
• Полезные инструкции
• Бесплатные консультации юриста онлайн
• Cкидка на услуги за подписку

3. Взыскание неустойки в арбитражном суде

Практика взыскания неустойки с застройщика через арбитражный суд претерпела серьезные изменения по сравнению с той, которая была буквально несколько лет назад. О судебной практике взыскания неустойки по ДДУ в арбитраже подробнее читайте здесь.

Взыскание неустойки по ДДУ.

Источник: www.dvitex.ru

Переуступка прав по ДДУ и банкротство застройщика

Планирую приобрести квартиру по переуступке прав по ДДУ. Цедент (известная риелторская компания) приобрел право требования по ДДУ, оплатив стоимость квартиры не деньгами, а путем взаимозачета с застройщиком.

Цедент готов предоставить двусторонний акт об исполнении финансовых обязательств, подписанный им и застройщиком, а также справку от застройщика (в акте и справке написано, что цедент(дольщик) выполнил свои обязательства по оплате квартиры по такому-то договору в полном объеме и т.д.). Акт зачета взаимных требований, где было бы указано за какие именно услуги застройщик зачел оплату, предоставить отказались, сославшись, что не хотят раскрывать какую-либо внутреннюю информацию.

В настоящее время у застройщика есть существенные долги и есть решение суда (вынесено 27.08.2016) о взыскании с него 400 млн. рублей в пользу ген. подрядчика. Учитывая, что застройщик и подрядчик — аффилированные компании, все это заставляет предположить, что данное судебное решение было нужно для последующего банкротства застройщика.

Сам ЖК достроен — все дома сданы в эксплуатацию, идут незначительные работы по обустройству территории.

Какие я вижу основные риски:

1. Если заявление о банкротстве застройщика будет зарегистрировано до подписания акта приема-передачи на квартиру или регистрации права собственности, то вопрос с подписанием акта приема-передачи и оформления собственности придется решать уже в рамках процедуры банкротства застройщика (т.е. по сути в судебном порядке).

2. Если успеем получить собственность все равно есть риск оспаривания ДДУ и оплаты по нему конкурсного управляющего в рамках конкурсного производства.

1. Все ли основные риски я учел или есть что-то еще?

2. Правильно ли я понимаю, что (в теории) застройщик может сам объявить себя банкротом в любой момент. Поэтому если я, например, завтра подпишу договор уступки прав, то не могу быть уверен, что успею дождаться его регистрации в Росреестре и подписать акт приема-передачи ДО регистрации заявления о банкротстве застройщика?

3. Если банкротство застройщика будет инициировать третья компания — тогда успею ли я подписать с застройщиком акт приема-передачи?

4. В случае регистрации заявления о банкротстве застройщика до того как будет подписан акт приема-передачи, регистрации собственности или в случае последующего оспаривания ДДУ мне придется доказывать свои права на квартиру в суде (в рамках процедуры банкротсва), и чтобы доказать их, мне понадобится подтверждение оплаты квартиры цедентом. Устроит ли суд предъявление указанных выше документов (акт об исполнении финансовых обязательств, справка). Очень интересует судебная практика по этому поводу.

5. Если все-таки суд посчитает, что цедент не выполнил или не в полной мере выполнил своих обязательств по оплате квартиры по ДДУ и признает договор ДДУ (по которому мне были переданы права) недействительным, то все, что мне останется делать — это судиться с цедентом?

6. Что можно/нужно предпринять, чтобы обезопасить себя от рисков или хотя бы снизить их?

Также прошу поправить, если где-то я был некорректен в своих суждениях.

Всем заранее большое спасибо!

1. Насколько я понимаю, суть вопроса сводиться по большому счету к следующему: сочтет ли суд достаточным доказательством факта оплаты со стороны цедента по договору долевого участия представленный акт об исполнении финансовых обязательств и справку или нет. Есть ли какая-то судебная практика по этому поводу? Приведенные примеры не совсем попадают в мою ситуацию.

2. Что можно еще попросить у застройщика/цедента, чтобы привести более весомое доказательство в суде. Что по закону может являться доказательством факта оплаты, если был произведен взаимозачет.

Акт зачета взаимных требований, где было бы указано за какие именно услуги застройщик зачел оплату, предоставить отказались, сославшись, что не хотят раскрывать какую-либо внутреннюю информацию.
Семен

На самом деле вам как покупателю- не то чтобы эта информация очень была бы нужна- но видя ее было бы спокойнее, хоть это и внутреннее дело застройщика и риэлтора

Цедент готов предоставить двусторонний акт об исполнении финансовых обязательств, подписанный им и застройщиком, а также справку от застройщика (в акте и справке написано, что цедент(дольщик) выполнил свои обязательства по оплате квартиры по такому-то договору в полном объеме и т.д.).
Семен

все это заставляет предположить, что данное судебное решение было нужно для последующего банкротства застройщика.
Семен

есть конечно еще вариант что это делается между своими лицами для как бы фиксации долга, чтоб 1 лицо постоянно было должно другому… за счет этого можно списать какие то взаимные обязательства или перетащить имущество 1 лица на другое- но это вопрос теоретический

Сам ЖК достроен — все дома сданы в эксплуатацию, идут незначительные работы по обустройству территории.
Семен

это очень хорошо- немного снижает риски

собственности придется решать уже в рамках процедуры банкротства застройщика (т.е. по сути в судебном порядке).
Семен

Если успеем получить собственность все равно есть риск оспаривания ДДУ и оплаты по нему конкурсного управляющего в рамках конкурсного производства.
Семен

риск конечно есть всегда, но пока заявление не подано- гадать на эту тему бессмысленно… может быть подано завтра, может через год, а может быть и не подано

нельзя сказать не видя всех документов, вдруг есть что то еще

2. Правильно ли я понимаю, что (в теории) застройщик может сам объявить себя банкротом в любой момент.
Семен

может, закон не запрещает

3. Если банкротство застройщика будет инициировать третья компания — тогда успею ли я подписать с застройщиком акт приема-передачи?
Семен

никто вам на этот вопрос не ответит- сроки могут быть любые

но раз вы так спешите- есть смысл воспользоваться новой услугой от нотариусов — они заверяют сделку и отправляют документы в росреестр — стоит конечно приличных денег — но зато регистрация идет всего несколько дней

Другой фактор: время. Оно, бывает, дороже денег.
Константин Корсик: Скорость государственной регистрации прав на недвижимость в случае, если документы подает нотариус, теперь составляет всего один день. То есть мы в этой сфере должны выступать как фронт-офис Росреестра, предоставляя гражданам услуги в режиме «одного окна». А регистратор, не тратя время и ресурсы на проведение юридической экспертизы документов, что уже квалифицированно сделал нотариус, в свою очередь, должен зарегистрировать переход права собственности в результате этой сделки на основании предоставленных ему документов. Мы постепенно шли к формированию такого статуса, шаг за шагом, и сегодня мы можем говорить о том, что достигнут новый уровень той привлекательности, которую дает гражданам обращение к нотариусу.

rg.ru/2015/01/14/notariat.html

да и заверенные сделки сложнее оспаривать тому же конкурсному управляющему- но сразу повторюсь- стоит денег

ДДУ мне придется доказывать свои права на квартиру в суде (в рамках процедуры банкротсва), и чтобы доказать их, мне понадобится подтверждение оплаты квартиры цедентом.
Семен

это вам с риэлтором надо все документы поднимать

В рамках процедуры банкротства Конкурсный управляющий сможет оспорить сделки заключенные между риэлторской фирмой и застройщиком, в рамках оказания услуг. Особенно уязвимо что риэлторская фирма не оказывает услуги по строительству (риэлторские услуги на миллионы, в замен которых они получили квартиры, а она явно не одна, выглядят фиктивными, а оказывать иные виды деятельности по сути риэлторская фирма навряд тли выполняет), поэтому у суда с большой вероятностью будет основание признать договор недействительным.
Мирасов Эдуард

Поддерживаю — Опасность конечно есть. Другое дело что мы не знаем о каких услугах речь- если застройщик крупный то риэлторы могли услуг оказать на десятки миллионов если продвигали недвижимость застройщика на рынке — это вопрос уже договоров и доказательств. Просто схема не частая- чтоб риэлторы на себя оформляли недвижимость а потом перепродавали- вот это может быть подозрительно конечно.

Опасность в сделках с недвижимостью есть всегда — в вашем случае делать прогнозы- крайне сложно, может и проскочите если все сделать быстро, а может и нет.

В Вашем случае исходя из той сделки которую Вам предлагают, и тот способ по которому риелторская компания приобрела у застройщика квартиру, путем взаимозачета с застройщиком сомнительно и опасна на 90%. Подобные схемы, когда происходят сделки с компанией (не важно в какой сфере), которая возможно скоро станет банкротом, используются часто и направлены на вывод активов банкрота.

В вашем случае неважно когда Вы заключите договор уступки прав требования, до подачи заявления о банкротстве Застройщика или после, подаст он сам на себя или кредиторы, Вы рискуете очень и очень серьезно.

В рамках процедуры банкротства Конкурсный управляющий сможет оспорить сделки заключенные между риэлторской фирмой и застройщиком, в рамках оказания услуг. Особенно уязвимо что риэлторская фирма не оказывает услуги по строительству (риэлторские услуги на миллионы, в замен которых они получили квартиры, а она явно не одна, выглядят фиктивными, а оказывать иные виды деятельности по сути риэлторская фирма навряд тли выполняет), поэтому у суда с большой вероятностью будет основание признать договор недействительным, посчитав данную сделку подозрительной.

Статья 61.2. Оспаривание подозрительных сделок должника[Закон «О банкротстве»] [Глава III.1] [Статья 61.2]

1. Сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.
В случае, если продажа имущества, выполнение работы, оказание услуги осуществляются по государственным регулируемым ценам (тарифам), установленным в соответствии с законодательством Российской Федерации, в целях настоящей статьи при определении соответствующей цены применяются указанные цены (тарифы).
2. Сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка). Предполагается, что другая сторона знала об этом, если она признана заинтересованным лицом либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника.
Цель причинения вреда имущественным правам кредиторов предполагается, если на момент совершения сделки должник отвечал признаку неплатежеспособности или недостаточности имущества и сделка была совершена безвозмездно или в отношении заинтересованного лица, либо направлена на выплату (выдел) доли (пая) в имуществе должника учредителю (участнику) должника в связи с выходом из состава учредителей (участников) должника, либо совершена при наличии одного из следующих условий:
стоимость переданного в результате совершения сделки или нескольких взаимосвязанных сделок имущества либо принятых обязательства и (или) обязанности составляет двадцать и более процентов балансовой стоимости активов должника, а для кредитной организации — десять и более процентов балансовой стоимости активов должника, определенной по данным бухгалтерской отчетности должника на последнюю отчетную дату перед совершением указанных сделки или сделок;
должник изменил свое место жительства или место нахождения без уведомления кредиторов непосредственно перед совершением сделки или после ее совершения, либо скрыл свое имущество, либо уничтожил или исказил правоустанавливающие документы, документы бухгалтерской и (или) иной отчетности или учетные документы, ведение которых предусмотрено законодательством Российской Федерации, либо в результате ненадлежащего исполнения должником обязанностей по хранению и ведению бухгалтерской отчетности были уничтожены или искажены указанные документы;
после совершения сделки по передаче имущества должник продолжал осуществлять пользование и (или) владение данным имуществом либо давать указания его собственнику об определении судьбы данного имущества.

Признав данную сделку недействительной, Ваша сделка по уступке также становится недействительной, и Вы фактически теряете квартиру. Вопрос с учетом кризиса даже крупные риэлторские фирмы могут разориться, а значит не факт что выиграв суд, Вы сможете вернуть свои деньги, тем более если солидная фирма идет на подобные серые и рискованные схемы, делает данной фирме сомнительную репутацию.

1. Насколько я понимаю, суть вопроса сводиться по большому счету к следующему: сочтет ли суд достаточным доказательством факта оплаты со стороны цедента по договору долевого участия представленный акт об исполнении финансовых обязательств и справку или нет. Есть ли какая-то судебная практика по этому поводу? Приведенные примеры не совсем попадают в мою ситуацию.

Да Вы совершенно правы, именно в том что суд может признать сделку недействительной между застройщиком и риэлтороской фирмой основной риск.

При этом риск проиграть суд вызван тем, что в результате сделки застройщик фактически не получает, материальной выгоды. Например если бы застройщик получил скажем строй материалы по договору поставки, то доказать что товар действительно поставлялся намного проще, чем доказать что услуга была оказана, в особенности если оказание данных услуг кроме актов доказать ничем нельзя.

2. Что можно еще попросить у застройщика/цедента, чтобы привести более весомое доказательство в суде. Что по закону может являться доказательством факта оплаты, если был произведен взаимозачет.

Чтобы дать Вам ответ нужно знать какие именно услуги были оказаны. Только узнав что за услуги были оказаны можно говорить какие доказательства можно предоставить в суд.

Эдуард, а сделка по ДДУ считается заключённой с даты регистрации в Росреестре? Те год (для оспаривания) отсчитывается до этой даты?

Также второй вопрос — сколько примерно времени занимает введение процедуры наблюдения с даты регистрации заявления о признании банкротом и есть ли какие-то ограничения в этот период у должника?

Акт зачета взаимных требований, где было бы указано за какие именно услуги застройщик зачел оплату, предоставить отказались, сославшись, что не хотят раскрывать какую-либо внутреннюю информацию.
Семен

Здравствуйте Семен. Это основной отрицательный момент. Как правило между такими лицами заключается договор оказания услуг по которому риэлтор оказывает застройщику некие услуги, а застройщик расплачивается квартирами. Главный вопрос в том что указано в этих документах и насколько они законные. Большой риск, что их просто нет, а соответственно, остаться и без квартиры и без денег.

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 декабря 2012 г. N 17АП-6515/2012-ГК
05 марта 2012 года Маклашов С.А. обратился в арбитражный суд с заявлением о включении в реестр требований о передаче жилого помещения: квартиры N 134, общей площадью 33,50 кв. м, расположенной в 7-й секции на 5-м этаже в жилом доме N 8 35 мкрн. г. Нижнекамск.
Определением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 04 октября 2012 года заявление Маклашов С.А. о включении в реестр требований о передаче жилого помещения признано судом необоснованным.
Маклашов С.А., обжалуя указанное определение суда в апелляционном порядке, просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявления.
В апелляционной жалобе заявитель указывает, что согласно протоколу от 17.12.2004 г., расчеты за квартиру по договору долевого строительства жилья произведены полностью; указанный протокол должником не оспорен, факт оплаты — не отрицался. Ссылается на то, что исходя из многочисленных определений Арбитражного суда Республики Татарстан по делу о банкротстве «Химстрой», аналогичные протоколы принимались в качестве доказательств оплаты дольщиками стоимости приобретенных ими квартир; положения ч. 3 ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ о регистрации договоров долевого участия в строительстве многоквартирных домов в установленном порядке на спорные правоотношения, возникшие 17.12.2004 г. не распространяются.
Как следует из материалов дела, между должником ОАО «Химстрой» и Маклашовым С.А. 17.12.2004 г. подписан договор на долевое участие в строительстве жилья, предметом которого является обязательство должника по строительству и передаче кредитору 1-комнатной квартиры N 107, общей площадью 46 кв. м, расположенной в жилом доме N 8 35 мкрн. г. Нижнекамска за счет долевых средств дольщика (л.д. 5).
В п. 2 договора сторонами оговорена стоимость указанной квартиры в размере 368 000 руб.
Согласно протоколу передачи квартиры от ОАО «Химстрой» от 17.12.2004 г. вышеуказанная квартира передана дольщику, расчеты произведены полностью (л.д. 6).
Ссылаясь на подписание 15.02.2011 г. между кредитором и должником соглашения, по условиям которого взамен обязательств по договору от 17.12.2004 г. должник берет на себя обязательство по строительству однокомнатной квартиры N 134 общей площадью 33,50 кв. м, расположенной на 5-м этаже в 7-й секции в жилом доме N 8 35 мкрн. г. Нижнекамска, Маклашов С.А. обратился с настоящим требованием.
Отказывая в удовлетворении заявления суд первой инстанции исходил из отсутствия надлежащих и достаточных доказательств финансирования спорного строительства, а также незаключенности договора на долевое участие в строительстве жилья от 17.12.2004 г.
В обоснование требования о включении в реестр требований о передаче жилого помещения: 1-комнатной квартиры N 134 общей площадью 33,50 кв. м, расположенной на 5-м этаже в 7-й секции в жилом доме N 8 35 мкрн. г. Нижнекамска, заявитель представил договор на долевое участие в строительстве жилья от 17.12.2004 г., протокол передачи квартиры от ОАО «Химстрой» от 17.12.2004 г., соглашение от 15.12.2011 г.
Из содержания соглашения от 15.02.2011 г. следует, что оно подписано сторонами к договору переуступки права требования от 17.12.2004 г. Указанный договор цессии в материалы дела не представлен. Из материалов дела невозможно установить, из каких обязательств возникли требования заявителя о передаче должником жилого помещения, а именно: 1-комнатной квартиры N 134 общей площадью 33,50 кв. м, расположенной на 5-м этаже в 7-й секции в жилом доме N 8 35 мкрн. г. Нижнекамска.
Представленный в подтверждение факта полной оплаты стоимости квартиры по договору участия в долевом строительстве от 17.12.2004 г., односторонний протокол передачи квартиры от 17.12.2004 г., содержащий сведения о полном произведении расчетов без указания конкретной суммы, выданный ОАО «Химстрой», доказательством оплаты по договору от 17.12.2004 г. являться не может (ст. 65, 68 АПК РФ).
Иных документов, свидетельствующих об оплате задолженности, в материалы дела заявителем не представлено.
Ссылка заявителя жалобы на то, что должником факт оплаты — не отрицался, признана судом несостоятельной в виду представления ОАО «Химстрой» возражений на заявленные требования.
Таким образом, надлежащие доказательства, свидетельствующие об исполнении Маклашовым С.А. обязательств перед ОАО «Химстрой» в части оплаты стоимости долевого участия в строительстве по договору от 17.12.2004 г. в размере 368 000 руб. в материалах дела отсутствуют.

ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 мая 2012 г. по делу N А70-2872/2011
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 04.06.2004 между ООО «ТУАНН» (застройщиком) и Крыгиным Александром Анатольевичем был заключен договор долевого участия в строительстве, в соответствии с условиями которого, дольщик принимает финансовое участие в строительстве 2-уровневого комплекса индивидуальных гаражей в кирпичном исполнении в жилом комплексе локального типа ООО «ТУАНН», расположенного по адресу: 320 км трассы Екатеринбург-Тюмень (том 105 лист дела 7).
В соответствии с пунктами 1.2, 1.4, 1.6 договора, доля участия дольщика в строительстве по договору составляет — гараж N 6 (одиннадцатый от въезда), с проектными размерами 24 кв. м, расположенный на 1 этаже комплекса; стоимость договора составляет 360 000 руб.; срок сдачи объекта в эксплуатацию — первый квартал 2008 года.
В эксплуатацию объект строительства сдан 07.09.2009 года (лист дела 35).
27.11.2007 между гражданином Крыгиным Александром Анатольевичем (цедентом) и Семеновым Н.Н. был заключен договор об уступке прав требования доли, в соответствии с условиями которого, цедент уступает цессионарию право требования к ООО «ТУАНН» передачи доли в строительстве 2-уровневого комплекса индивидуальных гаражей в кирпичном исполнении в жилом комплексе локального типа ООО «ТУАНН», расположенном по адресу: Тюменский район, 320 км трассы Екатеринбург-Тюмень, в виде одного гаража N 6 (одиннадцатый от въезда), общей площадью 24 кв. м, расположенного на 1 этаже гаражного комплекса (том 105 лист дела 8).
В подтверждение факта оплаты заявителем гражданину Крыгину А.А. стоимости доли, заявителем в материалы дела представлена расписка (том 105 лист дела 9).
Ссылаясь на невозможность зарегистрировать за собой право собственности на спорный объект, Семенов Н.Н. обратился в Арбитражный суд Тюменской области с настоящим требованием.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении требования Семенова Н.Н., исходил из того, что в материалах дела отсутствуют первичные документы, подтверждающие факт оплаты Крыгиным А.А. стоимости доли по договору долевого участия в строительстве от 04.06.2004 N 5-А. Так, конкурсный управляющий Насыров Ф.З. ссылается на отсутствие у должника документов, подтверждающих оплату Крыгиным А.А. стоимости доли по договору долевого участия в строительстве от 04.06.2004 N 5.
В качестве подтверждения оплаты по договору долевого участия в строительстве от 04.06.2004 N 5-А Семеновым Н.Н. представлены договор об уступке прав требования доли от 27.11.2007, акт приема-передачи нежилого помещения от 01.03.2011. В данных документах (пункт 3.5 договора уступки, пункты 8 и 10 акта) указано на оплату по договору долевого участия Крыгиным А.А. в полном объеме, об отсутствии претензий по оплате по названному договору долевого участия в строительстве.
Какие либо платежные документы, предусмотренные действующим законодательством (приходный кассовый ордер, кассовый чек, платежное поручение), подтверждающие оплату Крыгиным А.А. стоимости доли по договору долевого участия в строительстве от 4.05.2004 N 5-А, в материалы дела не представлены.
Ходатайств об истребовании данных доказательств у Крыгина А.А. или в банках заявитель не подавал (статья 66 АПК РФ)
Сведения, содержащиеся в пунктах договора уступки и акте приема-передачи гаража по оплате договора, не являются допустимыми доказательствами, подтверждающими факт оплаты, в деле о банкротстве, поскольку свидетельствуют лишь о признании должником факта оплаты, а не о самом факте оплаты.
Однако такое признание в деле о банкротстве нарушает права иных кредиторов должника.
Таким образом, в соответствии со статьей 65 АПК РФ, заявителем не подтверждено исполнение Крыгиным А.А. договорных обязательств по оплате в полном объеме стоимости доли по договору долевого участия в строительстве.
Иного подателем жалобы не доказано.
Поскольку изъятие имущества из конкурсной массы без равноценного эквивалента противоречит целям конкурсного производства, а материалы дела не содержат доказательств оплаты Крыгиным А.А. стоимости доли по договору долевого участия в строительстве, суд первой инстанции правильно отказал Семенову Н.Н. в удовлетворении заявления.

Источник: pravoved.ru

Неустойка по договору долевого участия в строительстве. Судебная практика 2017 года. Чего ожидать в 2018 году?

Главная » Статьи » Неустойка по договору долевого участия в строительстве. Судебная практика 2017 года. Чего ожидать в 2018 году?

Одним из способов обеспечения исполнения обязательства застройщика в срок передать объект долевого строительства является неустойка. Взыскание неустойки прямо предусмотрено законом, а именно частью 2 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Указанным законом также установлен и размер неустойки: одна трехсотая ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, неустойка уплачивается застройщиком в двойном размере.

При этом с 01 января 2016 года ставка рефинансирования ЦБ РФ равна ключевой ставке. Для расчета размера неустойки по ДДУ Вы можете воспользоваться калькулятором. Для расчета необходимо знать количество дней просрочки. Затем нужно ключевую ставку поделить на 300 — это будет размер неустойки в процентах за каждый день просрочки.

Получившуюся сумму нужно умножить на количество дней просрочки. Так Вы узнаете сколько процентов будет составлять неустойка от цены договора. И далее нужно определить какова сумма неустойки, вычислив ее размер (сумма договора делится на 100 и умножается на получившееся число (проценты). Если Вы гражданин, то необходимо также полученную сумму умножить на 2.

В целом размер неустойки в зависимости от ключевой ставки, которая меняется, составлял и составляет 16-20% годовых.

Казалось бы дела о взыскании неустойки должны быть простыми. Главное рассчитать сумму и подать иск.

Однако основная проблема для участника при взыскании неустойки по ДДУ, это ее снижение судами. Причем часто значительное.

При определении размера взыскиваемой неустойки суды практически всегда применяют ст. 333 Гражданского кодекса, согласно которой размер неустойки может быть снижен, если она несоразмерна последствиям неисполнения обязательств.

Какие же тенденции прослеживаются при решении вопроса судами о снижении размера неустойки в 2017 году? Автором проведено большое количество дел о взыскании неустойки как в судах г.Москвы, так и в судах Московской области, а также в Мосгорсуде и Мособлсуде.

Обобщая свою практику и практику коллег, могу сказать, что в целом порядок снижения неустойки судами сохранился примерно на уровне 2016 года. Хотя заметна и некоторая тенденция к повышению размера взыскиваемой неустойки. Обычно суды снижают размер неустойки где-то в 2-6 раз в зависимости от суда, судьи, застройщика, обстоятельств дела.

При этом если сумма неустойки большая — 3 — 4 000 000 рублей, то и снижение может быть больше. Но в целом средний размер взыскиваемой неустойки по практике автора 500 000 — 1 500 000 рублей.

В частности, судьи стали больше обращать внимание на то, насколько хорошо обосновываются последствия неисполнения обязательств. Так по одному из дел, по которому последствия были серьезными неустойка при сравнимых суммах и сроках просрочки была взыскана в размере 1 300 000 рублей, тогда как по другому аналогичному, в котором особо серьезных последствий небыло в 2 раза меньше.

В целом суды по месту нахождения застройщика снижали неустойку по договору долевого участия в строительстве больше, чем суды по месту жительства гражданина, подающего иск.

Скорее всего в 2018 году указанная практика сохранится.

Также интересна практика Московского областного суда и Московского городского суда по делам по апелляционных жалобам на решения судов первой инстанции. В подавляющем большинстве случаев такие решения оставляются без изменения, а апелляционные жалобы без удовлетворения, даже не смотря на то, что при сходных обстоятельствах (один и тот же застройщик, объект, причины просрочки и т.п.) суммы неустойки различаются в несколько раз. Хотя иногда все же размер неустойки может быть и снижен, если она слишком высока, а последствия нарушения обязательств незначительные. В практике автора было дело, по которому Мосгорсудом размер неустойки был даже увеличен.

В целом можно сказать, что в суд для взыскания неустойки стоит обращаться. Для увеличения размера взыскиваемой суммы нужно обязательно подать претензию застройщику (если этого не сделать, то не будет взыскан штраф, составляющий 50% от взысканной суммы), также нужно правильно определить в какой суд подавать. Грамотно составить исковое заявление и провести процесс. Также нужно правильно себя повести после получения исполнительного листа. Иногда целесообразнее отнести его в банк, иногда сразу в службу судебных приставов.

Мы занимаемся ведением дел о взыскании неустойки по договору долевого участия в строительстве с застройщиков уже более 10 лет. Накоплен большой опыт. Если Вам необходима помощь по делу о взыскании неустойки — звоните по тел. 8 495 975 77 67 или направьте Ваш вопрос, заполнив форму.

Источник: www.neustoykaddu.ru