Часто строительство жилого дома финансируется частными инвесторами — юридическими и физическими лицами. По условиям инвестиционного контракта часть жилой площади передается безвозмездно органам местного самоуправления. На практике формирование стоимости квадратного метра жилья для инвестора осуществляется следующим образом.
Сметная стоимость строительства жилого дома определяется на основании проекта и включается в сводный сметный расчет стоимости строительства. Она является лимитом финансирования, который определяет предельный размер долевых взносов каждого соинвестора.
В договорах на долевое участие в финансировании строительства устанавливается сумма долевых взносов и соответствующая ей жилая площадь для каждого соинвестора.
Фактическая себестоимость одного квадратного метра построенной жилой площади определяется исходя из стоимости капитальных затрат и общей площади жилого дома по проектным данным. Согласно условиям инвестиционного контракта данная себестоимость определяется как стоимость фактических (капитальных) затрат по исполнительному сводному сметному расчету, деленная на общую площадь квартир жилого дома.
⚠️ КАК ЗАСТРОЙЩИКИ КИДАЮТ НА КВАРТИРЫ. Договор долевого участия (ДДУ) | Юрист PRO
Инвестиционная себестоимость одного квадратного метра площади для соинвесторов определяется как стоимость фактических (капитальных) затрат по исполнительному сводному сметному расчету, деленная на общую площадь квартир жилого дома за вычетом общей площади квартир, передаваемых органу местного самоуправления.
Таким образом, инвестиционная себестоимость одного квадратного метра жилой площади превышает его фактическую себестоимость по данным учета заказчика. Это обусловлено безвозмездной передачей части жилой площади органам местного самоуправления.
В учете соинвесторов — юридических лиц полученные квартиры отражаются в составе основных средств, в корреспонденции со счетами расчетов по перечисленным заказчику долевым взносам финансирования.
Участники инвестиционного контракта по окончании строительства составляют совместный документ о распределении меду ними построенной жилой площади. Согласно условиям инвестиционного контракта каждая из сторон самостоятельно оформляет право собственности на получаемые отдельные квартиры.
Значит, квартиры, приобретенные в порядке долевого участия в строительстве, отражаются в учете риэлторской организации по стоимости приобретения, которая равна сумме денежных средств, фактически перечисленных заказчику на их строительство.
При реализации по договору купли-продажи квартир, полученных риэлтором в счет долевого участия в строительстве, облагаемый НДС оборот определяется в виде разницы между рыночной ценой их реализации и балансовой стоимостью. Рыночной ценой реализации признается цена, указанная сторонами сделки (ст. 40 НК РФ). Под балансовой стоимостью понимается объем фактических затрат по финансированию их строительства.
Схема долевого строительства имеет многоуровневую структуру.
В соответствии с инвестиционным контрактом администрация предоставляет инвестору инвестиционный объект — земельный участок, на территории которого инвестор за счет собственных и привлеченных средств возводит жилой дом. Площади в построенном доме делятся между инвестором и администрацией в оговоренной в контракте пропорции. Соинвесторы — юридические лица в свою очередь привлекают других соинвесторов. Таких уровней может быть несколько.
Договор ДДУ, Что такое ФГЖС?
Опишем особенности налогообложения данной операции с учетом сроков поступления оплаты от соинвесторов и перечисления средств генеральному инвестору.
Допустим, организация произвела оплату генеральному инвестору, а затем переуступила право участия в инвестиционном договоре соинвестору (риэлтору). В данном случае такая переуступка будет являться уступкой имущественного права и в соответствии с требованиями ст. 155 НК РФ признается налоговой базой по НДС.
По договору долевого участия в строительстве жилого дома риэлторская организация перечислила заказчику (генеральному инвестору) 10 000 000 руб. После сдачи дома в эксплуатацию риэлторская организация приобрела право собственности на 10 квартир в нем, которые продала за 12 000 000 руб. физическим и юридическим лицам. Затраты по реализации квартир составили 600 000 руб.
В бухгалтерском учете организации осуществляются следующие записи.
Д 76 «Разные дебиторы, кредиторы», К 51 «Расчетные счета» — 10 000 000 руб. — перечислен инвестиционный взнос на долевое строительство.
После государственной регистрации права собственности на квартиры:
Д 41 «Товары», К 76 «Разные дебиторы, кредиторы» — 10 000 000 руб. — приобретенные квартиры поставлены на баланс.
После оформления договоров купли-продажи квартир:
Д 90 «Себестоимость продаж», К 41 «Товары» — 10 000 000 руб. — балансовая стоимость квартир списана на реализацию;
Д 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками», К 90 «Выручка» — 12 000 000 руб. — отражена выручка от реализации квартир;
Д 90 «Себестоимость продаж», К 44 «Расходы на продажу» — 600 000 руб. — списаны затраты организации по реализации квартир;
Д 90 «Себестоимость продаж», К 68 «Налоги и сборы НДС» — 305 000 руб. (2 000 000 руб. х 15,25%) — начислен НДС с разницы между продажной и балансовой стоимостью;
Д 90 «Себестоимость продаж», К 99 «Прибыли и убытки» — 1 666 600 руб. — выявлен финансовый результат от реализации квартир (облагается по ставке 30%).
Следует иметь в виду, что исчисление налогов по каждой сделке купли-продажи квартир должно осуществляться с учетом положений ст. 40 НК РФ.
Генеральный инвестор по условиям контракта имеет право привлекать к финансированию строительства объекта соинвесторов, которые уже, в конечном счете, получают право собственности на проинвестированную ими часть жилого дома (квартиру, блок квартир и т.п.).
Договор о долевом участии в строительстве может содержать условия и элементы и других видов договоров быть квалифицирован как смешанный договор. Допустим, что по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной, не противоречащей закону цели (ст. 1041 ГК РФ). Внесенное товарищами имущество, которым они обладали на праве собственности, и полученные от такой деятельности плоды и доходы признаются их общей долевой собственностью (ст. 1043 ГК РФ).
Часто совместное долевое строительство юридическими лицами зданий, сооружений, заводов, дорог, гаражей, жилых домов или совместное долевое строительство жилых домов хозяйственными обществами (товариществами) и гражданами осуществляется на основании договора о совместной деятельности. Этот договор может иметь разные названия: договор об участии в долевом строительстве, договор долевого участия, договор о совместной деятельности и пр.
Стоимость объектов, находящихся в собственности двух или нескольких организаций, отражается каждой организацией в составе основных средств соразмерно ее доле в общей собственности.
Имущество может находиться в общей собственности, с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность) (ст. 244 ГК РФ).
Возникновение общей долевой собственности возможно как между организациями — юридическими лицами, так и между гражданами; при этом участниками общей совместной собственности могут быть только граждане.
Все операции учета по совместной деятельности можно разделить на три этапа.
При отражении в учете вкладов в совместную деятельность передача будет осуществлена проводками:
1) Д 91 «Прочие расходы», К 08 «Вложения во внеоборотные активы» — учтена стоимость переданного имущества;
2) Д 58 «Финансовые вложения», К 91 «Прочие доходы» — отражена стоимость передачи по договору простого товарищества;
3) Д 91 «Прочие расходы», К 10 «Материалы» — списана стоимость передаваемых материалов;
4) Д 58 «Финансовые вложения», К 91 «Прочие доходы» — учтена договорная стоимость передаваемых материалов.
Внесение в качестве вклада денежных средств учитывается проводкой — Д 58 «Финансовые вложения», К 51 «Расчетные счета» — перечислены средства по договору простого товарищества.
При учете операций по совместной деятельности на выделенном балансе стоимость полученного имущества приходуется проводками:
1) Д 08 «Вложения во внеоборотные активы», К 76 «Разные дебиторы, кредиторы» — оприходованы произведенные участником капитальные вложения;
2) Д 10 «Материалы», К 76 «Разные дебиторы, кредиторы» — оприходованы материалы, полученные от участника;
3) Д 51 «Расчетные счета», К 76 «Разные дебиторы, кредиторы» — оприходованы полученные денежные средства.
Затем затраты связанные со строительством учитываются на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» в общем порядке, до момента установленной передачи готового объекта в долевую собственность участников.
Передача имущества в долевую собственность учитывается проводками:
1) Д 08 «Вложения во внеоборотные активы», К 76 «Разные дебиторы, кредиторы» — оприходована на баланс полученная доля по стоимости, указанной в документах на передачу организацией-застройщиком;
2) Д 76 «Разные дебиторы, кредиторы», К 91 «Прочие доходы» — определена сумма полученного дохода по совместной деятельности;
3) Д 91 «Прочие расходы», К 58 «Финансовые вложения» — учтена сумма вклада в простое товарищество. Если стоимость полученной доли будет выше, чем сумма вклада, то будет учтена сумма полученной прибыли.
По пункту 1.1 ст. 6 Федерального закона от 7 августа 2001 г. N 115-ФЗ обязательному контролю подлежат сделки с недвижимостью на сумму, равную или превышающую 3 млн. руб. Об этом риэлторским организациям напомнил ЦБ РФ в своем письме от 31 августа 2005 г. N 8, как раз перед всплеском покупательной и деловой активности рынка недвижимости.
Более того, по разъяснениям ЦБ РФ к контролируемым относятся и сделки, связанные с участием в долевом строительстве. Ведь по п. 1 ст. 130 ГК РФ «незавершенное строительство» относится к недвижимому имуществу, а значит, на нее распространяется действие подп. 1.1 ст. 6 Федерального закона N 115-ФЗ.
Поэтому, как только риэлтор зарегистрирует договор долевого участия в строительстве на сумму, равную или превышающую 3 млн. руб., он сразу попадет под пристальное внимание Росфинмониторинга. О том, что подобный договор подлежит государственной регистрации, сказано в п. 3 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Внесенная доля для застройщика является целевым финансированием (подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ), поэтому отнести ее на расходы риэлтор не вправе (подп. 17 ст. 270 НК РФ). Однако это не означает, что перечисленные по договору на протяжении всего периода строительства суммы не смогут вообще участвовать при расчете налога на прибыль риэлторской организации.
По окончании строительства она станет собственником квартиры, поэтому дальнейшая продажа квартиры будет расцениваться как обычная реализация товаров, доход от которой уменьшается на стоимость покупки (подп. 3 п. 1 ст. 268 НК РФ). В данном случае не важно, что изначально жилье было приобретено не по договору купли-продажи, а по договору долевого участия в строительстве.
Для дольщика заключение договора участия в долевом строительстве гарантирует, что, когда постройка закончится, он, зарегистрировав право собственности на указанную в договоре долю (квартиру), станет ее полноправным хозяином. Поэтому, реализуя впоследствии квартиру, он вправе воспользоваться льготой по НДС. Соответственно, входной налог, предъявленный застройщиком после окончания строительства, к вычету не принимается, а учитывается в стоимости квартиры у риэлтора, согласно п. 2 ст. 170 НК РФ.
5. Уступка права требования квартир, основанная на договоре долевого участия в строительстве жилого дома
Организации, занимающиеся строительством жилья (застройщики), как правило, не имеют возможности отвлечь из оборота значительные финансовые средства на долгий период. В связи с этим застройщики вынуждены использовать при строительстве дома не только собственные, но и привлеченные средства. Схема долевого строительства имеет многоуровневую структуру. В основе ее обычно лежит инвестиционный контракт, заключаемый между муниципальной администрацией — владельцем земельного участка и генеральным инвестором. Если владельцем земельного участка является какая-либо организация, то заключается трехсторонний контракт.
Если риэлторская организация внесла инвестиционный взнос в полном объеме и тем самым выполнила свои обязательства перед заказчиком по договору на долевое участие в строительстве жилья, то в этом случае у риэлторской организации возникает право требования к заказчику на долю профинансированных ею квартир. Согласно гражданскому законодательству (ст. 382 ГК РФ) это право (требование) может быть передано риэлторской организацией другому лицу по договору уступки права требования (договору цессии), в этом случае договор цессии помогает гарантированно вернуть свои деньги.
В договоре цессии участвуют две стороны: цедент (продавец задолженности) и цессионарий (покупатель). Договор цессии, на основе которого производится перемена сторон в обязательстве, должен соответствовать первоначальному договору, по которому проводилась сделка между продавцом задолженности и должником (ст. 389 ГК РФ).
Если первоначальный договор был заключен в простой письменной или нотариальной форме, то уступка права требования совершается таким же образом. Если сделка требовала государственной регистрации, то договор цессии нужно зарегистрировать в том же порядке. Права по цессии покупатель получает от первоначального кредитора в том же объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода.
Если построенные квартиры предназначены для продажи, то они включаются в состав основных средств или готовой продукции в зависимости от предполагаемого направления использования. Риэлторские организации могут продавать готовые квартиры, поступившие в их собственность по окончании строительства и принятия на баланс готовых помещений.
Уступка права требования представляет собой перемену кредитора в обязательстве в результате совершения кредитором соответствующей сделки, как правило, путем заключения двустороннего соглашения (договора) между прежним и новым кредитором (ст. 382 ГК РФ).
Уступка прав требования жилья производится по договорам уступки прав, которые могут заключаться сторонами во время строительства и после окончания строительства, но всегда до момента оформления в собственность построенного жилья. Фактическая передача прав на квартиры может быть осуществлена после окончания строительства (когда объект права индивидуализирован) и до момента, когда организация воспользовалась своим правом и оформила жилье в собственность.
В случае если объект строительства принят государственной приемочной комиссией в эксплуатацию и акт ввода в эксплуатацию утвержден постановлением главы муниципального образования, на территории которого находится объект, то заключение договора долевого участия в строительстве не допускается. Стороны могут заключить только договор купли-продажи объекта (его части). Таким образом, если договор не содержит ограничений на уступку права (требования) риэлторской организации к инвестору, то такая уступка не противоречит ГК РФ.
Договор цессии широко применяется в следующем варианте хозяйственных отношений: риэлторская организация, участвуя в качестве инвестора в долевом строительстве, перечисляет деньги другому юридическому лицу на строительство, а затем уступает права требования доли в построенном объекте недвижимости юридическим или физическим лицам. Широкое распространение договора уступки права требования в строительстве связано с тем, что:
1) инвестиции осуществляются не с целью получения недвижимого имущества, а с целью получения прибыли от его дальнейшей продажи;
2) оформление права собственности на недвижимость — достаточно длительный процесс, занимающий немалое время.
Поэтому вместо того чтобы оформить право собственности на имущество на себя, а затем еще раз переоформить на покупателя, риэлторы, не получая права собственности на построенную недвижимость, уступают право требования ее получения покупателю, и в результате право собственности оформляется только один раз — сразу на покупателя.
При этом очевидно, что данная риэлторская организация товаров не поставляет, работ не выполняет и услуг не оказывает: она только перечисляет деньги, получает право на недвижимость и уступает его.
По договору цессии риэлторская организация (цедент), перечислившая по договору долевого участия в строительстве жилого дома заказчику инвестиционный взнос в полном объеме на строительство 2 квартир (2 000 000 руб.), уступает право требования этих квартир другой организации (цессионарию) за 3 000 000 руб.
В бухгалтерском учете организации осуществляется следующая запись:
Д 76, субcчет «Расчеты с заказчиком», К 51 «Расчетные счета» — 2 000 000 руб. — по договору на долевое строительство заказчику перечислены денежные средства в размере инвестиционного взноса на строительство 2 квартир.
После подписания с цессионарием договора цессии:
1) Д 76, субcчет «Расчеты с цессионарием», К 90 «Выручка» — 3000 000 руб. — отражена уступка права требования квартир;
2) Д 90 «Себестоимость продаж», К 76, субcчет «Расчеты с заказчиком» — 2 000 000 руб. — списана на реализацию дебиторская задолженность в сумме инвестиционного взноса, внесенного риэлтором на строительство квартир, права на которые переуступаются;
3) Д 90 «Себестоимость продаж», К 68 «Налоги и сборы НДС» — 152 542 руб. — начислен в бюджет НДС с разницы между задолженностью цессионария и стоимостью уступаемого права в размере реализуемой дебиторской задолженности;
4) Д 90 «Себестоимость продаж», К 99 «Прибыли и убытки» — 847 458 руб. — выявлен финансовый результат по договору цессии (является операционным доходом, включаемым в балансовую прибыль организации для обложения налогом на прибыль по основной ставке);
5) Д 51 «Расчетные счета», К 76, субcчет «Расчеты с цессионарием» — 3 000 000 руб. — погашена задолженность цессионария по договору цессии
В случае занижения оплаты по проданной дебиторской задолженности убыток от данной операции для целей налогообложения не учитывается.
Инвестор перечислил инвестору-застройщику 1 000 000 руб. в качестве финансирования строительства доли в объекте недвижимости (квартиры). По окончании строительства квартира в собственность инвестора не оформляется, т.к. право требования ее получения переходит к физическому лицу. При этом физическое лицо уплачивает инвестору 1 300 000 руб. Кроме того, инвестор уплатил комиссионное вознаграждение риэлторской фирме за услуги по поиску покупателя права требования в сумме 23 600 руб., включая 3600 руб. НДС.
Бухгалтерский учет в рассматриваемом случае должен быть следующим:
1) Д 76/и, субcчет «Расчеты с инвестором-застройщиком», К 51 «Расчетные счета» — 1 000 000 руб. — перечислен инвестиционный взнос инвестору-застройщику;
2) Д 23 «Вспомогательные производства», К 76/р, субcчет «Расчеты с риэлтором» — 20 000 руб. — начислено посреднику (риэлторской фирме) за выполненные услуги по поиску покупателя права требования — по подписании акта выполненных услуг;
3) Д 19 «НДС по приобретенным ценностям», К 76/р, субcчет «Расчеты с риэлтором» — 3600 руб. — на сумму НДС по посредническим услугам;
4) Д 76/р, субcчет «Расчеты с риэлтором», К 51 «Расчетные счета» — 23 600 руб. — уплачено за оказание риэлторских услуг;
5) Д 50 «Касса», К 76/п, субcчет «Расчеты с покупателем» — 1300000 руб. — получена от покупателя сумма за предстоящую уступку права требования;
6) Д 76/п, субcчет «Расчеты с покупателем», К 90 «Выручка» (91 «Прочие доходы») — 1 300 000 руб. — отражена реализация права требования;
7) Д 90 «Себестоимость продаж» (91 «Прочие расходы»), К 76/и, субcчет «Расчеты с инвестором-застройщиком» — 1 000 000 руб. — списана «первоначальная стоимость» задолженности;
8) Д 90 «Себестоимость продаж» (91 «Прочие расходы»), К 23 «Вспомогательные производства» — 20 000 руб. — списаны комиссионные расходы по поиску покупателя, уплаченные риэлторской организации;
9) Д 90 «Себестоимость продаж» (91 «Прочие расходы»), К 68 «Налоги и сборы НДС» — 198 300 руб. — начислен в бюджет НДС с суммы, полученной от покупателя по договору (1300 тыс. руб. / 118% х 18%).
Кроме того, т.к. данная операция признается облагаемой НДС, следовательно, налогоплательщик может принять к вычету НДС, уплаченный риэлторской организации (подп. 1 п. 2 ст. 171 НК РФ):
1) Д 68 «Налоги и сборы НДС», К 19 «НДС по приобретенным ценностям» — 3600 руб. — принят к вычету НДС, уплаченный в составе комиссионного вознаграждения;
2) Д 90 «Себестоимость продаж» (91 «Прочие расходы»), К 99 «Прибыли и убытки» — 81 700 руб. — выявлена прибыль от операции по уступке требования в целом (1 300 000 руб. — 198 300 руб. — 1 000 000 руб. — 20 000 руб.);
3) Д 99 «Прибыли и убытки», К 68 «Налог на прибыль» — 19 600 руб. — начислен налог на прибыль (81 700 руб. х 24%).
По сути, организация, уступающая право требования, должна начислить налог с разницы между суммой, полученной от физического лица, и суммой, перечисленной генеральному инвестору. При этом принять к вычету НДС с инвестиционного взноса инвестор не может по нескольким причинам, одной из которых является, например, отсутствие счета-фактуры. Таким образом, при получении денег от покупателя инвестиционного взноса НДС должен быть начислен со всей суммы, а не с разницы.
Особого порядка определения финансового результата для сделок по уступке права требования при инвестиционно-строительной деятельности гл. 25 НК РФ не установлено. При этом при передаче имущественных прав определяются доходы и расходы от реализации.
Датой признания доходов по данной сделке должен являться день, в который право требования переходит от прежнего инвестора к новому владельцу. Что касается расходов, то расход в виде суммы первоначально внесенного инвестиционного взноса для целей исчисления налога на прибыль должен признаваться также в момент перехода прав по договору цессии. Действительно, до этого момента взнос не может быть признан расходом, связанным с определением налоговой базы по операции уступки права требования, т.к. является вложением (инвестиционным взносом) в строительство недвижимости.
Момент перехода права от цедента к цессионарию осуществляется в момент заключения договора цессии, за исключением следующих случаев:
1) передача будущих прав — такие права перейдут цессионарию только в момент их возникновения;
2) заключение договора уступки требования с отлагательным условием (п. 1 ст. 157 ГК РФ) — в этой ситуации право требования будет передано новому кредитору только при наступлении определенного сторонами условия;
3) когда стороны в договоре цессии предусмотрели иной момент перехода права.
Что касается комиссионного вознаграждения, уплаченного риэлторской фирме, то его можно признать для целей налогообложения в момент подписания акта выполненных комиссионных услуг в соответствии с подп. 3 п. 1 ст. 264 НК РФ в качестве прочих расходов, связанных с реализацией.
В настоящее время существуют следующие граничные условия договора цессии:
1) сделки заключаются между юридическими лицами;
2) первым заключается договор между заказчиком-застройщиком и дольщиком (риэлтором), обязанным по договору финансировать строительство нескольких квартир и приобретающим право на получение этих квартир после исполнения обязанности по финансированию, при этом дольщик (риэлтор) исполняет данное обязательство, как перечисляя денежные средства, так и выполняя для заказчика строительные работы;
3) в договоре предусмотрено право первого участника передавать свои права и обязательства другим юридическим и физическим лицам, в том числе и частично;
4) к моменту заключения первого договора цессии первый участник выполняет строительные работы;
5) первый участник (риэлтор) заключает договоры уступки требования с двумя юридическими лицами (вторым и третьим участниками). При этом второму участнику передаются документы, подтверждающие исполнение первым участником своих обязательств и право получения в дальнейшем одной квартиры. Третьему участнику документов об исполнении первым участником своих обязательств по договору с заказчиком-застройщиком не передается, а передается как право получения в построенном доме нескольких квартир, так и обязанность финансирования строительства.
Чтобы избежать негативных последствий при оспаривании застройщиком действительности договора «замены лица в обязательстве», целесообразно предусмотреть в договоре между застройщиком и генеральным инвестором право инвесторов (риэлторских организаций) передавать часть своих прав и обязанностей по договору третьим лицам, а также согласие застройщика на соответствующий перевод долга.
Можно дать несколько практических советов при заключении договоров такого рода.
Для того чтобы договор «замены лица в обязательстве», по которому передается только часть прав, не был признан ничтожным при рассмотрении дела в арбитражном суде, необходимо, чтобы в первоначальном договоре (договоре застройщика с риэлторской организацией (инвестором)) было предусмотрено право риэлтора (инвестора) передавать часть своих прав и обязанностей, а также согласие застройщика на перевод долга, соответствующего передаваемым правам по данному договору. Эта ситуация имеет место в договорах цессии с третьим участником.
Большое значение имеет комплект документов, передаваемый прежним кредитором новому кредитору вместе с договором цессии (ст. 385 ГК РФ). Должник вправе не исполнять обязательство по отношению к новому кредитору до представления ему доказательств перехода требования к этому лицу, а кредитор, уступивший требование другому лицу, обязан передать ему документы, удостоверяющие право требования, и сообщить сведения, имеющие значение для осуществления требования.
Закон прямо указывает на обязанность кредитора, уступающего требование, передать документы, удостоверяющие право требования. К таким документам относится в первую очередь оригинал договора риэлтора (инвестора) с застройщиком.
Таким образом, обязанность прежнего кредитора-инвестора передать новому кредитору-инвестору все документы, удостоверяющие право требования, приводит генерального инвестора, передающего только часть требований, к необходимости заключить с застройщиком договор в количестве экземпляров, большем двух. Это не противоречит п. 2 ст. 434 ГК РФ, в котором предусматривается заключение договора в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, однако не устанавливается никаких ограничений относительно количества экземпляров подписанного договора. В соответствии с общими принципами гражданского права это можно трактовать как свободу участников договора в определении количества экземпляров последнего. Если в тексте основного договора содержится указание на количество экземпляров данного договора, ничто не мешает при необходимости застройщику и риэлтору (инвестору) внести изменения в договор в части увеличения количества его экземпляров.
Однако выходит, что третье лицо, которому риэлтор (инвестор) уступает часть прав и передает часть обязанностей по договору с заказчиком-застройщиком, ограничено в дальнейшей уступке своих прав по данному договору количеством экземпляров оригинала договора, переданного ему риэлтором (инвестором), либо должно заранее согласовать возможность передачи ему дополнительных экземпляров оригинала основного договора.
Получить право на оформление в собственность жилья можно не только путем заключения договора уступки права (требования) на квартиру после того, как объект построен (имущество, право на которое уступается, создано), но и в процессе строительства путем заключения договора долевого участия в строительстве или уступки права инвестирования.
Если риэлтор имеет дело с инвестором, который уже получил имущественное право (проинвестировал строительство), привлекает средства других участников, направляя их не на инвестирование, а на покрытие собственного источника финансирования произведенных инвестиций, этот риэлтор фактически передает новым участникам инвестирования имущественные права инвестора.
Если риэлтор имеет дело с инвестором, который, получив средства дольщиков, направляет их на инвестирование той части строительства объекта, которую сам еще не проинвестировал, передачи имущественного права не происходит. Первичным правообладателем в этом случае становится дольщик.
Однако пока не создан объект имущественного права, не существует и самого имущественного права на этот объект. Иными словами, имущественное право на жилье возникает только после того, как дом построен и сдан государственной комиссии. Следовательно, и налогом облагаются только сделки по передаче имущественных прав на жилье после окончания строительства дома.
В этой ситуации под передачей имущественного права можно понимать только сделки по уступке права (требования) жилья, заключаемые после того, как объект построен. Право оформить в собственность квартиру может быть имущественным правом лишь тогда, когда в любой момент им можно воспользоваться (оформить право собственности на квартиру). На стадии строительства дома сделать это невозможно. Более того, объект имущественного права может не возникнуть (например, участок с недостроенным домом будет изъят для государственных целей).
Однако с 1 января 2005 г. при приобретении прав на квартиру в строящемся доме покупатель вправе получить имущественный налоговый вычет на основании:
договора о приобретении прав на квартиру, доли (долей) в ней в строящемся доме;
акта о передаче квартиры, доли (долей) в ней покупателю, не дожидаясь получения свидетельства о праве собственности на квартиру (подр. см. ниже).
Источник: cyberpedia.su