Договор долевого участия что это в строительстве

Более 22% столичных договоров долевого участия заключаются в ТиНАО.

Описание

Государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве производится в соответствии с требованиями закона № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Регистрирует договор застройщик. При этом закон не запрещает дольщику сделать это самостоятельно.

В регистрирующий орган — Росреестр — необходимо представить

• Заявление о государственной регистрации;
• Документ об уплате государственной пошлины (размер госпошлины установлен ст. 333.33 Налогового кодекса РФ);
• Документы, подтверждающие полномочия представителя правообладателя и участников сделок, в том числе полномочия представителя юридического лица действовать от имени последнего;
• Документы, устанавливающие наличие права;
• Документ, удостоверяющий личность, предъявляемый физическим лицом — представителем организации;
• Учредительные документы (или их нотариально удостоверенные копии) юридического лица;
• Документы с описанием объекта долевого строительства (например, квартиры), указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества (дома) и планируемой площади.

При регистрации ДДУ с дольщика могут потребовать и иные документы (на усмотрение регистрирующего органа).

Что такое третейская оговорка? Третейский суд? Договор долевого участия в строительстве

Договор участия в долевом строительстве должен содержать (ст. 4 214-ФЗ):

• определение подлежащего передаче застройщиком конкретного объекта долевого строительства, в соответствии с проектной документацией после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и/или иного объекта недвижимости;
• срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
• цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
• гарантийный срок на объект долевого строительства.

После регистрации договора участия в долевом строительстве по требованию участника долевого строительства в соответствии с ч. 2 ст. 21 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ застройщик обязан представить для ознакомления:

• разрешение на строительство;
• технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
• заключение государственной экспертизы проектной документации;
• проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;
• документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.

Привлечение денежных средств граждан для строительства жилых помещений допускается только после государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

Из 214-ФЗ: Какие гарантии дает закон?

Согласно 214-ФЗ одним из возможных способов привлечения денежных средств граждан, связанных с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию, является заключение договора участия в долевом строительстве (далее — ДДУ).

Договор долевого участия | Как проверить ДДУ? | ПЯТИМИНУТКА

Прежде всего одной из основных гарантий соблюдения прав граждан, предусмотренной 214-ФЗ, является запрет заключения застройщиком ДДУ до получения им разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок или договор аренды, субаренды земельного участка, предназначенного для строительства объекта (ст. 3 214-ФЗ). Данная норма исключает возможность совершения мошеннических действий в отношении граждан по привлечению их денежных средств на строительство мнимых, не существующих объектов.

Кроме того, ДДУ заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ч. 3, ст. 4 214-ФЗ). Таким образом, законодательно исключена возможность осуществления недобросовестным застройщиком «двойной» продажи жилого помещения. Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии при регистрации ДДУ осуществляет проверку наличия прав третьих лиц на объект и проверяет наличие квартиры в строящемся объекте путем анализа проектной документации строящегося жилого дома.

Согласно ст. 13 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика по ДДУ с момента его регистрации у участников долевого строительства считаются находящимися в залоге земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. Данное положение 214-ФЗ предоставляет дополнительные гарантии соблюдения прав участников долевого строительства в случае банкротства (преднамеренного банкротства) застройщика.

Деятельность застройщиков при привлечении денежных средств граждан по ДДУ подлежит государственному контролю со стороны уполномоченных органов субъектов Российской Федерации.

Из 214-ФЗ: Как зарегистрировать договор?

Государственная регистрация договоров долевого участия производится в соответствии с требованиями закона № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Для регистрации первого договора долевого участия в регистрирующий орган необходимо представить:

• Заявление о государственной регистрации. Документ об уплате государственной пошлины (размер государственной пошлины установлен ст. 333.33 Налогового кодекса РФ).
• Документы, подтверждающие полномочия представителя правообладателя и участников сделок, в том числе полномочия представителя юридического лица действовать от имени последнего. Документы, устанавливающие наличие права. Документ, удостоверяющий личность, предъявляемый физическим лицом — представителем организации. Учредительные документы (или их нотариально удостоверенные копии) юридического лица. Документы с описанием объекта долевого строительства, указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади. Разрешение на строительство. Проектную декларацию. План создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в его составе жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из них.

Из 214-ФЗ: Какие документы должен предоставить застройщик?

В соответствии со ст. 4 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать:

• определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщика после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
• срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
• цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
• гарантийный срок на объект долевого строительства.

В соответствии с требованиями 214-ФЗ:

Привлечение денежных средств граждан для строительства до государственной регистрации договора долевого участия является административным правонарушением, предусмотренным ч. 1 ст. 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.

По требованию участника долевого строительства в соответствии с п. 2 ст. 21 214-ФЗ застройщик обязан представить для ознакомления:

Источник stroi.mos.ru

Что такое договор долевого участия (ДДУ)?

Единственная возможность купить квартиру в новостройке по приемлемой цене — заключить договор долевого участия (ДДУ) либо вступить в ЖСК. Не придется брать ипотеку, собирать справки для одобрения кредита, искать созаемщиков и поручителей. Кроме того, по ипотечному кредитованию накапливаются существенные переплаты, которые бьют по семейному бюджету, так как проценты банку выплачиваются в течение 10-30 лет. ДДУ позволяет значительно сэкономить, вносить деньги частями и дожидаться, когда будет достроен дом.

В договоре также указывается гарантийный срок, в течение которого застройщик устранит недочеты, если они будут допущены в процессе строительства. Это касается самого здания, коммуникаций, лифтового хозяйства. Что такое ДДУ, как принять участие в долевом строительстве, на что обратить внимание при подписании договора?

Что из себя представляет ДДУ?

Договор долевого участия — это документ, заключенный между застройщиком и дольщиком, конечным результатом которого является передача недвижимости последнему при условии выплаты им оговоренной суммы. Документ служит основанием для принятия денежных средств в процессе строительства жилого дома. Он подписывается на стадии возведения объекта, а не после сдачи его в эксплуатацию, как это бывает, когда заключается договор купли-продажи.

С 2018 года в законодательство о долевом строительстве внесены изменения с целью защиты прав дольщиков. Застройщик не вправе пользоваться деньгами дольщиков в период постройки дома. Для этого он использует собственные средства, берет кредиты. Внесенные будущими владельцами квартир деньги хранятся в банке на эскроу-счетах.

Получить деньги застройщик может только после полной постройки дома и ввода его в эксплуатацию. Это защищает дольщиков от мошенников.

Договор заключается в трех экземплярах:

• один остается у застройщика;
• второй получает на руки дольщик;
• третий остается в Росреестре после регистрации.

Все три экземпляра имеют одинаковую юридическую силу.

Расторгнуть договор можно тремя способами:

• обоюдное согласие;
• в одностороннем порядке.

Второй вариант может возникнуть, если застройщик:

• задерживает сдачу объекта;
• отказывается устранить недочеты;
• не выполняет прочие условия договора.

Помимо возврата денег, пайщик вправе потребовать через суд проценты за пользование средствами, штрафы.

Основанием для обращения в суд могут послужить изменение проекта без согласования с дольщиками, ненадлежащее качество работ или строительных материалов, нарушение правил безопасности для будущих жильцов, прочие причины.

Плюсы ДДУ

К неоспоримым преимуществам ДДУ относятся:

• Низкая стоимость жилья. При его приобретении не нужно переплачивать проценты банку. Так как готовое жилье приходится ждать, застройщики предлагают невысокие цены.
• Безопасность вложения средств. После введения новых правил в 2018 году дольщики застрахованы от потери внесенных денег. Ответственность за их безопасность берут на себя банки, так как средства напрямую поступают на эскроу-счета, куда застройщик не имеет доступа до сдачи дома. Он не сможет снять деньги со счета и будет использовать только собственные и заемные средства.
• Безопасность сделки. ДДУ должен регистрироваться в Росреестре. То есть нельзя дважды перепродать квартиру: эта сделка не пройдет регистрацию.
• Компенсация за просрочку. Если застройщик не сдал объект в срок, либо техническое состояние дома не соответствует положениям договора, дольщики вправе потребовать выплаты компенсации. Если у строительной компании возникли форс-мажорные обстоятельства, она обязана не позднее 2-х месяцев до срока сдачи уведомить об этом дольщиков. Если застройщик не сделал этого, то выплатит неустойку в размере от 1/150 до 1/300 ставки рефинансирования.
• Надежность постройки. В приеме объекта нового строительства принимают участие дольщики и представители специализированных компаний, которые оценивают технические характеристики и безопасность жилья. Если обнаружены несоответствия, то будет выдано предписание по их устранению.
• Гарантийные обязательства. Они прописываются в ДДУ. В соответствии с законодательством новые собственники смогут предъявить требования об устранении дефектов в оговоренные в договоре сроки. Если недостатки не будут вовремя устранены, дольщики вправе обратиться в суд. Даже если застройщик обанкротился, обязанности по устранению недочетов переходят к управляющей компании.

На случай банкротства компании имеется государственный фонд, куда строительные компании делают отчисления, которые идут на компенсацию дольщикам.

Минусы

Наравне с преимуществами заключения ДДУ имеются некоторые недостатки:

• Длительный период ожидания. Пройдет достаточно много времени до того момента, когда вы сможете порадоваться новому жилью. На каждом этапе строительства стоимость недвижимости возрастает. Больше всех выигрывают те, кто заключил ДДУ на начальном этапе строительства дома, но и срок ожидания у них будет больше.
• Продление срока строительства. Законодательству это не противоречит, есть лишь требование предупреждать об этом дольщиков. Но серьезные компании стараются не срывать сроки, чтобы не снижать рейтинг и не терять будущих заказчиков.
• Обесценивание средств. Это касается тех ситуаций, когда застройщики не выполнили свои обязательства, а деньги с эскроу-счетов вернулись дольщикам. Цены на квартиры растут, приобрести жилье, аналогичное планируемому, за эти деньги будет проблематично.
• Изменение проекта в процессе строительства. Такими правами наделены строительные организации, если коррективы не повлияют на безопасность. При этом необходимо оповестить дольщиков. Они имеют право предъявить претензии и расторгнуть договор. Накопившиеся деньги после расторжения ДДУ вернет банк.

Теоретически дольщик может получить по ДДУ квартиру меньшей площади, чем оговаривалось ранее, но на практике это маловероятно, так как в договоре указывается стоимость 1 кв. метра, а установка несущих конструкций производится на начальном этапе строительства. При несогласии дольщик вправе расторгнуть договор на этом этапе.

На что обратить внимание при заключении ДДУ?

Сложно сразу сориентироваться, подходит ли вам квартира, которую нельзя посмотреть и потрогать руками, стоит ли принимать участие в долевом строительстве. Есть некоторые рекомендации, на что нужно обращать внимание, подписывая договор.

Первое, что вам нужно посмотреть — это кадастровый номер участка земли и какими правами обладает на него застройщик. Прочитав проект договора, вы должны получить представление об объекте строительства, узнать его адрес, этажность, предполагаемый номер квартиры, где она будет находиться. Возможно, вы не хотите иметь недвижимость на первом или последнем этаже.

Посмотрите, какие материалы будут использованы для отделки квартиры, чтобы не платить деньги за то, что вы сразу же будете менять.

Один из основных показателей — срок сдачи объекта в эксплуатацию. Подумайте, подходит ли он вам.

Еще несколько важных моментов:

• полная стоимость квартиры;
• сколько стоит 1 кв. метр жилья;
• гарантийные обязательства компании.

До подписания договора ознакомьтесь с отзывами о компании, изучите показатели деятельности застройщика:

• сколько объектов сдано;
• были ли срывы сроков при сдаче объектов;
• кто инвестирует проект;
• есть ли аккредитация в серьезных кредитных учреждениях.

Немаловажным фактором является место расположения дома. Съездите туда сами и посмотрите, что находится поблизости, Нет ли рядом вредных производств, не проходит ли вблизи железная дорога, оцените визуально, насколько вам подходит окружающая среда.

Помните, что застройщик разрабатывает типовой договор, но вы вправе просить внести в него изменения, расшифровать непонятные вам пункты, взять проект для рассмотрения с юристом или техническим специалистом.

Электронная регистрация ДДУ

По новым правилам регистрация ДДУ в Росреестре стала обязательной. Но не все хотят выстаивать очереди и ждать, пока документы будут рассмотрены.

Существует возможность пройти регистрацию в электронном виде, что упростит процедуру и поможет сэкономить время.

Но сделать это можно, только имея электронную цифровую подпись, которую можно сделать в аккредитованном центре. Стоимость услуги устанавливается организацией самостоятельно и колеблется от 1,5 до 2 тысяч рублей.

Дополнительно придется заплатить госпошлину. Общая стоимость электронной регистрации обходится в 10-12 тыс. рублей.

ЭЦП оформляется на человека, который подписывает бумажный экземпляр. После подписания ДДУ в ручном варианте дополнительно ставится электронная подпись на электронной версии, документ отправляется на сайт Росреестра, где его рассматривают в течение 5-7 дней, после чего дольщик получит выписку из ЕГРН на указанную при регистрации на сайте электронную почту.

Расчет неустойки по ДДУ

Обязанность выплатить неустойку возникает у застройщика, когда он срывает сроки. Но это бывает только в том случае, если он не уведомил дольщиков в установленный законом срок, который составляет 60 календарных дней.

• по общему правилу — 1/300 ставки ЦБ;
• для граждан РФ — 1/150.

Размер ставки берется на день, в который объект сдан по факту.

Пример. Между Петровым О. А. и компанией “Лучший строитель” был заключен ДДУ, на основании которого дом должны были сдать 01 июня 2022 года. По некоторым причинам этого не произошло, руководство компании не уведомило об этом пайщика. Стоимость будущей квартиры Петрова О. А. — 1 500 000 рублей. Объект сдан только 01 августа 2022 года.

Петров О. А. является гражданином России.

1 500 000 x 61 день x (1/150 x 8%) = 48 800 рублей.

Что такое переуступка прав по ДДУ?

Нередко инвесторы, профессионально занимающиеся покупкой недвижимости с целью дальнейшей перепродажи, вступают в число дольщиков, вносят взносы и ждут покупателей. Продать квартиру в недостроенном и не сданном в эксплуатацию доме они не могут.

Здесь используется механизм переуступки права на ДДУ. При этом каждая сторона имеет свои выгоды: передающая права делает наценку, а принимающая получает квартиру быстрее, чем если бы заключила договор в начале строительства.

Долевое строительство пользуется популярностью среди тех, кто хочет приобрести квартиру в новостройке по приемлемой цене. В последнее время из-за введения эскроу-счетов сделка стала безопасной. Единственный недостаток — приходится ждать завершения строительства в течение нескольких лет.

Заключая ДДУ, внимательно вчитывайтесь в формулировки, обращайте внимание на то, какие материалы используются при строительстве. При необходимости обращайтесь к специалистам, чтобы они дали пояснения по возникающим вопросам.

Источник rbkstroi.ru

Как дольщику правильно составить договор с застройщиком?

Договор участия в долевом строительстве – не просто главный документ при покупке жилья в новостройке, но и «защитная броня» дольщика на случай неурядиц. Именно поэтому он должен быть составлен правильно, а как именно, сайту «РИА Недвижимость» рассказал руководитель юридического департамента компании «Бон Тон» Дмитрий Логинов.

Можно ли вносить какие-то изменения в договор после его подписания? В каких случаях это делается, и в какой форме?

Да, можно. Изменения вносятся при наличии согласия сторон договора при условии, что подобные изменения не противоречат действующему законодательству. Фактически здесь действует один из основных постулатов гражданского права «Все, что не запрещено, — разрешено». Изменения вносятся путем заключения дополнительных соглашений.

Данные соглашения также подлежат государственной регистрации. На практике в договоре чаще всего меняют описание объекта долевого строительства и сроки передачи квартиры при его просрочке.

Главный совет, который можно дать дольщику — это не пытаться проверить договор и застройщика самому. Покупка квартиры, на стадии долевого строительства, серьезная дорогостоящая сделка и потенциальному покупателю лучше всего доверить ее юридическое сопровождение профессиональному юристу.

Покупатель может дополнительно постараться обезопасить себя, проверив официальные источники с частичными сведениями о застройщике и самом объекте, почитав отзывы в социальных сетях и на форумах, посмотрев на наличие поддержки со стороны крупных финансовых организаций и ипотеки в ведущих банках.

В конце концов, на сайте Комитета города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов и контролю в области долевого строительства есть «Реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены». В данном файле можно легко найти адреса объектов, которые правительством Москвы считаются проблемными.

Кто со стороны застройщика подписывает договор – менеджер по продажам или там стоит подпись генерального директора компании?

Со стороны застройщика договор подписывает уполномоченное лицо (полномочия подписанта проверяет Росреестр при госрегистрации). Генеральный директор может подписать договор на основании устава. Иное лицо вправе подписывать договор участия в долевом строительстве при наличии доверенности.

Договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации в Росреестре. Сам договор заверять у нотариуса не требуется, но в случае, если вы приобретаете квартиру в браке, для его заключения необходимо нотариальное согласие супруга.

Может, однако, существуют некоторые ограничения. Так в 214-ФЗ есть довольно много пунктов, которые устанавливают права и обязанности сторон договора участия в долевом строительстве и не предусматривают их корректировку договорными условиями. Самый распространенный пример — это срок передачи объекта долевого строительства, так согласно 214-ФЗ он должен быть единым для всех участников долевого строительства.

Обязательные пункты (существенные условия) договора участия в долевом строительстве устанавливаются в п. 4 ст. 4 214-ФЗ и включают в себя:

1) определение самого объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией (после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию);

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику ДДУ;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства;

5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору. В качестве способов исполнения застройщиком обязательств выступают: залог, поручительство, обязательное страхование договора. Порядок их применения детально расписан в 214-ФЗ.

Согласно ФЗ-214 (п. 2 ст. 1) привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, допускается только на основании договоров участия в долевом строительстве, жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами, а также путем выпуска эмитентом облигаций особого вида — жилищных сертификатов.

Наиболее распространенными являются договора участия в долевом строительстве и жилищно-строительные кооперативы. Отличаются эти две схемы, в первую очередь, взаимоотношениями между застройщиком и дольщиками. В схеме с ДДУ дольщик не участвует в хозяйственной деятельности застройщика и не может на нее влиять.

Напротив, кооперативная схема предусматривает, что дольщики, являясь пайщиками кооператива, по сути, представляют собой его высший орган управления. На практике кооперативные схемы более удобны на относительно небольших объектах (10-20 квартир). Для масштабных проектов более подходят схемы с долевым участием в строительстве.

Для каждого из приведенных выше способов привлечения средств существует отдельные законы. Покупатель всегда должен помнить, что застройщики имеют право брать с вас деньги только по этим трем видам договоров. Иные способы привлечения средств на стадии строительства незаконны.

Определенная форма договора участия в долевом строительстве законом не установлена, однако законодательство диктует довольно жесткие требования к его содержанию. На практике застройщики самостоятельно разрабатывают и утверждают форму типового договора, но при этом включают в него все обязательные по законодательству положения. В первую очередь это информация об объекте (определение) и гарантийный срок на него, срок передачи объекта покупателю, то есть участнику ДДУ, цену и порядок ее уплаты и прочее.

Источник realty.ria.ru