Договор долевого участия при покупке квартиры в новостройке что это означает

Как заключить договор участия в долевом строительстве в 2021 году? Сфера долевого строительства традиционно воспринимается гражданами неоднозначно. С одной стороны, это возможность

Покупка квартиры по ДДУ в 2021 году: Что нового?

2020 внёс свои коррективы, правила и льготы. И некоторые из них остались в 2021 году, потому прежде чем мы расскажем о нововведениях 2021 года, давайте посмотрим, что осталось актуально с прошлого года, и раз уж ранее я уже упомянул льготы, то с них и начнем.

В 2020 году одним из инструментов господдержки стала льготная ипотечная ставка в размере 6,5% годовых для покупателей квартир в новостройках и эта программа продлена до 1 июля 2021 года. Пока неизвестно продлят ли её вновь, однако давайте вспомним основные условия для получения льготной ипотеки:

• Иметь гражданство РФ
• Договор ипотеки нужно заключить до 1 июля 2021 года.
• Подходят квартиры только в новостройках
• Дом может быть, как на стадии «котлована», так и уже сдаваться
• Максимальная сумма — варьируется от 6 млн до 12 млн рублей в зависимости от региона.
• Ставка — 6,5% годовых на весь срок кредита.
• Первоначальный взнос — не менее 15% стоимости жилья.
• Возможно использовать материнский капитал или другие виды господдержки.

Важно, что договор ипотеки должен быть заключен до 1 июля 2021 года, распространяется данная программа, как на уже готовые квартиры, так и на квартиры в стадии «котлована».

Какие же нововведения появились в 2021 году?

Долгое время обсуждалась отмена долевого строительства, однако это был бы слишком рисковый шаг. Потому в 2021 году было объявлено о решении осуществить плавный переход к новой модели участия в строительстве – проектному финансированию. То есть теперь гарантом успешности строительства будет выступать банк. Хорошо это или плохо?

Сложно однозначно ответить на данный вопрос, безусловно эта схема выглядит наиболее прозрачно, хотя бы потому что деньги, вложенные инвесторами никуда «не уйдут», а будут переведены на эскроу-счета в банках, что это за счета расскажем чуть позже. Кроме всего прочего в случае банкротства застройщика инвесторам будут возвращены их вклады, ведь теперь застройщик обязан строить на финансы «из своего кармана», что безусловно приведет к «чистке» рынка девелопмента.

Но теперь давайте взглянем на эту же схему глазами дольщика, допустим вы приобрели квартиру на этапе «котлована», инвесторы вкладывают деньги в застройщика, однако в середине строительства он закрывает строительную площадку и объявляет себя банкротом. Банк возмещает все деньги инвесторам, а дольщикам? Нет, дольщики, к сожалению, не могут досрочно забрать свои деньги, они будут иметь право на это лишь тогда, когда компания нарушит условия договора проектного финансирования.

Но всё же не будем паниковать раньше времени, согласно принятым поправкам к закону о долевом участии в строительстве, в 2021 году завершить проект по старым правилам компания сможет в том случае, если:

• Покупатели внесли не менее 10% вложений, а готовность объекта составляет минимум 30%;
• Объект готов на 15%, но в рамках проекта запланировано комплексное развитие инфраструктуры (например, открытие детского сада и школы, открытие магазина или кафе)
• Готовность от 6%, но работы проводит крупная, зарекомендовавшая себя, компания.

Что такое эскроу-счета и с чем их едят?

Сейчас все расскажем!

Начнем с простого, эскроу-счет — это счет в банке, на котором хранятся определенные суммы до выполнения определённых обстоятельств, в данном случае строительства и начало сдачи квартир дольщикам. Правовую сторону о эскроу счетах и эскроу счетах в долевом строительстве можно найти в статье 860.7-860.10 ГК РФ и статье 15.4 ФЗ-214 .

С 2014 года появилась возможность заключения договора счета эскроу, однако на тот момент это был лишь один из видов банковских счетов, однако использовался, по большей части, только в сфере гос. корпораций.

Далее в 2018 году начали задумываться о использовании эксроу-счетов, как гарантии исполнения работ. Однако тогда эта идея не получила какого-то масштабного отклика и была отложена в «ящик» еще на пару лет.

И вот в 2021 году правительства всё-таки объявило о использовании таких счетов.

Ранее я упомянул, что эксроу-счета не идеален для дольщиков, но всё же давайте разберемся. Механизм оплаты через эскроу-счета гарантирует, что у вас либо останутся деньги, либо вы получите квартиру. Деньги за строительство блокируются или, если говорить на банковском языке, депонируются, на счетах до момента регистрации права собственности первой сданной площади/квартиры. Так же при возникновении тех или иных проблем у застройщика, покупатель сможет вернуть уплаченную им сумму.

Застройщиков финансируют по большей части банки, так же в тех же банках, кредитующих проект и открывают эксроу-счета. Поэтому застройщик или девелопер может получить выгоду при хорошей продаже квартир на этапе строительства и снизить себе процент по кредиту.

Какие же существуют плюсы и минусы у эскроу-счетов?

• Покупатель сохраняет свои денежные средства в случае банкротства или иных проблем застройщика, если будут выполнены все обязательства по договору.
• Стороны, заключающие договор эскроу-счета, могут сами выбрать документы, которые будут являться гарантом заключения сделки.
• Вложения до 10 млн. руб застрахованы в Агентства по страхованию вкладов.
• Эскроу-счета не подлежат аресту (п. 4 Статья 860.8 ГК РФ. Ограничения по распоряжению денежными средствами и использованию счета эскроу).
• Дольщик открывает эскроу-счёт бесплатно.
• Схема покупки недвижимости через эксроу-счета даёт возможность избавиться от асимметрии сделки, где с одной стороны дольщик (либо его доверенное лицо), а с другой застройщик. Физическое лицо не имеет такой компетенции для проверки застройщика, а вот банк уже может изучить его благонадежность.

Пока всё выглядит как никогда привлекательно, однако давайте рассмотрим и минусы:

• Не все российские банки сейчас работают с эксроу-счетами
• Для возвращения денег вам потребуется сначала расторгнуть договор с застройщиков, что не всегда получается быстро
• Эскроу-счета не схожи с депозитные счета, на них не начисляется процент.

С покупкой разобрались и с счетами вроде познакомились, но что же делать, если застройщик нарушил сроки строительства, как дольщикам взыскать неустойку?

Как мы уже ранее разобрались, если сроки задержаны значит деньги всё еще находятся на эскроу-счетах и не переходят к застройщику, получается, что неустойку будет оплачивать сам застройщик.

Однако не стоит забывать, что всего в 0,01% случаев застройщик будет выплачивать неустойку из «своего кармана», поэтому дольщик будет вынужден ждать, ведь только после завершения строительства и передачи и оформления покупателем права собственности застройщик получит деньги. Далее по исполнительному листу застройщик будет выплачивать неустойку.

Для взыскания неустойки мы всегда рекомендуем обращаться к команде профессиональных юристов. Почему?

Договор долевого участия в строительстве ( ДДУ ) — соглашение между застройщиком и дольщиком, в котором первый обязуется достроить недвижимость в оговоренные сроки и передать объект долевого строительства — например, квартиру будущему собственнику. Этот вид договора используется при покупке новостройки . Он несет риски, так как застройщик не может дать стопроцентной гарантии, что строительство завершится, причем в указанные в договоре сроки. Чтобы покупатель не переживал за свои средства, а застройщик не мог обмануть дольщиков, используются счета эскроу.

Как заключить договор участия в долевом строительстве в 2021 году?

Сфера долевого строительства традиционно воспринимается гражданами неоднозначно. С одной стороны, это возможность приобрести жилье по сравнительно невысокой цене. С другой – считается, что здесь довольно много рисков. Но на практике это не совсем так, если грамотно выбирать застройщика и объект строительства. Разберемся, на что стоит обращать внимание при участии в долевом строительстве.

(Как нарушались права дольщиков в прошлом году, как защититься от таких рисков и что делать, если избежать этого не удалось, – читайте в статье «Рынок долевого строительства в 2020 г.: по-новому регулируем и рискуем»).

В чем особенность договора участия в долевом строительстве?

Договор участия в долевом строительстве (ДДУ) – это соглашение, по которому приобретается жилье в строящемся доме. Отличие его от договора купли-продажи в том, что на момент заключения ДДУ квартиры юридически еще нет, но в договоре прописываются ее характеристики.

Покупатель вкладывает деньги в строительство многоэтажного дома, за что впоследствии получает заранее определенное жилое помещение. И ДДУ учитывает нюансы таких правоотношений. Так, в договоре указывается, в какой срок застройщик должен сдать дом. Это важный момент, так как оформить право собственности можно будет только после этого.

На что обратить внимание перед подписанием ДДУ?

1. Проверяем застройщика.

Почитайте отзывы о компании, ознакомьтесь с документами о регистрации, узнайте о наличии завершенных и, наоборот, проблемных объектов. Проверить, зарегистрирована ли компания, можно через выписку ЕГРЮЛ – получить ее можно на сайте ФНС. В выписке в том числе будет указан действующий руководитель компании – именно он подписывает ДДУ (либо от его имени выдается доверенность). Посмотрите, состоит ли компания в едином реестре застройщиков. Кстати, в этом реестре указан рейтинг, и здесь все просто: чем он выше, тем компания надежнее.

Стоит также проверить наличие у компании судебных споров. Сделать это можно через Картотеку арбитражных дел (kad.arbitr.ru). Наличие множества исков говорит о том, что у кредиторов много претензий к компании, и это должно насторожить. Иски от физлиц можно найти на сайте районного суда по месту регистрации компании. Если таких исков много и все они касаются финансовых обязательств, значит, у застройщика нет денег на удовлетворение этих требований, – при наличии средств дела стараются не доводить до суда.

В открытом доступе можно найти информацию о проблемных объектах, т.е. о домах, которые не были сданы в эксплуатацию в срок, строительство которых остановлено по тем или иным причинам. Обычно о таких объектах пишут в СМИ и на форумах, созданных дольщиками. На подобных форумах можно найти отзывы о застройщике и по другим вопросам (качество сданных объектов, наличие социальной инфраструктуры, проблемы с дорогами и парковками и т.д.).

2. Изучаем документы.

Изучите документы, касающиеся строительства: оформлен ли участок (в аренду или собственность), на котором строится дом; есть ли разрешения на возведение конкретного объекта и на использование участка под цели жилищного строительства.

Другой важный документ – проектная декларация. В ней можно найти информацию о страховой компании и предыдущих объектах застройщика. Также в ней указаны характеристики многоквартирного дома, в том числе помещения общего пользования, и элементы благоустройства территории. Важно, чтобы сведения, изложенные в декларации, соответствовали тексту ДДУ. Отдельное внимание обратите на наименование и реквизиты (ИНН, ОГРН) компании – они должны быть одинаковыми во всех документах.

Указанные документы компания размещает на своем официальном сайте. Их копии можно попросить у застройщика перед подписанием договора. Проектная декларация обязательно публикуется застройщиком в единой информационной системе жилищного строительства.

3. Читаем ДДУ.

Внимательно изучить надо и ДДУ. В тексте договора должны быть пункты, в которых указаны: строительный адрес дома, кадастровый номер земельного участка, этаж, номер и общая площадь квартиры, ее планировка и высота потолков, а также срок сдачи дома в эксплуатацию. Если предполагается, что в квартире до ее передачи будет сделан ремонт или установлено оборудование, это должно быть прописано в договоре.

Обратите внимание на пункты, которые регулируют выплату компенсации при отклонении характеристик готовой квартиры от указанных в договоре. Если объект получится больше, вам придется доплатить застройщику. А вот за недостающие метры платит компания.

В договоре должен быть указан срок гарантии по качеству объекта – он не может быть менее 5 лет с момента подписания акта приема-передачи объекта.

Посмотрите, что прописано в пунктах, регулирующих ответственность застройщика за неисполнение обязательств, в том числе за срыв срока ввода дома в эксплуатацию. С 3 апреля 2020 г. действовал мораторий, согласно которому не начислялась неустойка за перенос таких сроков. Но с 1 января 2021 г. дольщик, как и ранее, до моратория, может потребовать неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования Банка России. Стоимость неустойки рассчитывается в зависимости от цены договора.

Еще один момент – кто подписывает договор от имени застройщика. Это должен быть руководитель компании или тот, на кого оформлена доверенность с правом подписания ДДУ от лица организации.

Какие документы необходимы для сделки?

Перечень документов зависит от ситуации. Если дольщик заключает договор только на свое имя, находясь в браке, потребуется согласие супруга. Если в сделке участвуют оба супруга – свидетельство о регистрации брака или брачный договор. Разумеется, от всех участников сделки потребуются документы, удостоверяющие личность, в том числе от несовершеннолетних детей (паспорт или свидетельство о рождении).

При использовании средств материнского капитала понадобится сертификат, так как его реквизиты будут вноситься в ДДУ. При этом согласие на сделку должны дать органы опеки и попечительства, которые проверят, не ущемляет ли она права и интересы детей. Если для оплаты используются другие субсидии или льготные программы, также предоставляются сертификаты, реквизиты которых вносятся в договор.

Если дольщик использует ипотечные средства, схема сделки остается такой же, но потребуется больше документов. Пакет обычно стандартный: анкета для банка, документы, удостоверяющие личность, свидетельство о браке или его расторжении, брачный контракт при наличии, трудовая книжка и справка о доходах 2-НДФЛ. Но перечень документов может меняться, так как его устанавливает и утверждает банк. При использовании ипотечных средств обратите внимание на процентную ставку и указание в договоре на то, может ли она меняться в процессе исполнения обязательств.

(В статье «Покупка жилья с использованием средств маткапитала» читайте: какую недвижимость смогут приобрести родители и что для этого нужно; как выделить доли в праве собственности на жилье и что будет, если это не сделать.

О том, как поставить ребенка на регистрационный учет и снять с него; как определить размер долей в праве собственности на квартиру, купленную с привлечением средств маткапитала, и как ее продать; о передаче ребенку недвижимости в счет исполнения алиментных обязательств и привлечении второго родителя к участию в дополнительных расходах на ребенка – читайте в статье «Жилищные права ребенка»).

Регистрация договора ДДУ и передача денег

Регистрация ДДУ – обязательный этап сделки по приобретению объекта недвижимости в строящемся доме. Дело в том, что въехать в такую квартиру дольщик сможет только после фактической ее передачи, т.е. после сдачи дома в эксплуатацию. До этого в отношении объекта могут заключаться и другие сделки, так называемые двойные продажи. Чтобы этого избежать, ДДУ подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Не соглашайтесь на заключение договоров, которые не требуют регистрации: в этом случае вы рискуете столкнуться с двойными продажами квартиры и потерять денежные средства.

Нередко дольщики подписывают доверенность от своего имени и передают ее застройщику, который и регистрирует договор. В таком случае нужно обратить внимание на текст доверенности в части передаваемых полномочий: там не должно упоминаться право на отчуждение недвижимости (т.е. право продать или другим образом передать объект третьим лицам, совершать в отношении него иные сделки). То есть в доверенности должно быть указано только право на совершение регистрационных действий.

Через 5 дней застройщик получает зарегистрированный договор и передает один экземпляр дольщику. В условиях пандемии распространенной стала практика удаленного подписания договоров ДДУ – для этого потребуется электронная подпись. Также возможен вариант, когда компания отправляет курьера, но тут надо обратить внимание на корректность всех документов перед подписанием. Деньги застройщику передаются после регистрации ДДУ в Росреестре.

(Если собственник владеет недвижимостью в пределах минимального срока владения, установленного Налоговым кодексом, то он освобождается от уплаты НДФЛ с дохода от ее продажи. В конце 2020 г. для защиты интересов дольщиков был изменен порядок расчета минимального срока владения жилым помещением, приобретенным по договору долевого участия. Этот срок теперь будет исчисляться с даты полной оплаты жилья, а не с даты госрегистрации прав на него. Аналогичный порядок будет применяться при продаже жилого помещения, право на которое возникло у налогоплательщика на основании договора уступки прав требования по договору долевого участия. Подробнее об этом читайте в статьях «Больше с налогоплательщика лишнего не попросят» и «Как мы будем платить налоги в 2021-м»).

Прежде всего нужно подписать договор участия в долевом строительстве. Потом заплатить застройщику за квартиру : полностью, в рассрочку или по ипотеке. Заключение договора — нервный процесс. Вы рискуете большой суммой. Вот почему так важно не поддаваться эмоциям и действовать разумно. … Если же по результатам измерений площадь квартиры окажется больше, чем указано в ДДУ , то застройщик также вправе требовать от вас доплаты за лишние метры. Важно, чтобы договор устанавливал стоимость одного квадратного метра квартиры . Как защититься от обмана? … Материалы по теме: Что сделать перед покупкой квартиры в новостройке ?

Как дольщику правильно составить договор с застройщиком?

Договор участия в долевом строительстве – не просто главный документ при покупке жилья в новостройке, но и «защитная броня» дольщика на случай неурядиц. Именно поэтому он должен быть составлен правильно, а как именно, сайту «РИА Недвижимость» рассказал руководитель юридического департамента компании «Бон Тон» Дмитрий Логинов.

Можно ли вносить какие-то изменения в договор после его подписания? В каких случаях это делается, и в какой форме?

Да, можно. Изменения вносятся при наличии согласия сторон договора при условии, что подобные изменения не противоречат действующему законодательству. Фактически здесь действует один из основных постулатов гражданского права «Все, что не запрещено, — разрешено». Изменения вносятся путем заключения дополнительных соглашений. Данные соглашения также подлежат государственной регистрации. На практике в договоре чаще всего меняют описание объекта долевого строительства и сроки передачи квартиры при его просрочке.

Главный совет, который можно дать дольщику — это не пытаться проверить договор и застройщика самому. Покупка квартиры, на стадии долевого строительства, серьезная дорогостоящая сделка и потенциальному покупателю лучше всего доверить ее юридическое сопровождение профессиональному юристу.

Покупатель может дополнительно постараться обезопасить себя, проверив официальные источники с частичными сведениями о застройщике и самом объекте, почитав отзывы в социальных сетях и на форумах, посмотрев на наличие поддержки со стороны крупных финансовых организаций и ипотеки в ведущих банках.

В конце концов, на сайте Комитета города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов и контролю в области долевого строительства есть «Реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены». В данном файле можно легко найти адреса объектов, которые правительством Москвы считаются проблемными.

Кто со стороны застройщика подписывает договор – менеджер по продажам или там стоит подпись генерального директора компании?

Со стороны застройщика договор подписывает уполномоченное лицо (полномочия подписанта проверяет Росреестр при госрегистрации). Генеральный директор может подписать договор на основании устава. Иное лицо вправе подписывать договор участия в долевом строительстве при наличии доверенности.

Договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации в Росреестре. Сам договор заверять у нотариуса не требуется, но в случае, если вы приобретаете квартиру в браке, для его заключения необходимо нотариальное согласие супруга.

Может, однако, существуют некоторые ограничения. Так в 214-ФЗ есть довольно много пунктов, которые устанавливают права и обязанности сторон договора участия в долевом строительстве и не предусматривают их корректировку договорными условиями. Самый распространенный пример — это срок передачи объекта долевого строительства, так согласно 214-ФЗ он должен быть единым для всех участников долевого строительства.

Обязательные пункты (существенные условия) договора участия в долевом строительстве устанавливаются в п. 4 ст. 4 214-ФЗ и включают в себя:

1) определение самого объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией (после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию);

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику ДДУ;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства;

5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору. В качестве способов исполнения застройщиком обязательств выступают: залог, поручительство, обязательное страхование договора. Порядок их применения детально расписан в 214-ФЗ.

Согласно ФЗ-214 (п. 2 ст. 1) привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, допускается только на основании договоров участия в долевом строительстве, жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами, а также путем выпуска эмитентом облигаций особого вида — жилищных сертификатов.

Наиболее распространенными являются договора участия в долевом строительстве и жилищно-строительные кооперативы. Отличаются эти две схемы, в первую очередь, взаимоотношениями между застройщиком и дольщиками. В схеме с ДДУ дольщик не участвует в хозяйственной деятельности застройщика и не может на нее влиять. Напротив, кооперативная схема предусматривает, что дольщики, являясь пайщиками кооператива, по сути, представляют собой его высший орган управления. На практике кооперативные схемы более удобны на относительно небольших объектах (10-20 квартир). Для масштабных проектов более подходят схемы с долевым участием в строительстве.

Для каждого из приведенных выше способов привлечения средств существует отдельные законы. Покупатель всегда должен помнить, что застройщики имеют право брать с вас деньги только по этим трем видам договоров. Иные способы привлечения средств на стадии строительства незаконны.

Определенная форма договора участия в долевом строительстве законом не установлена, однако законодательство диктует довольно жесткие требования к его содержанию. На практике застройщики самостоятельно разрабатывают и утверждают форму типового договора, но при этом включают в него все обязательные по законодательству положения. В первую очередь это информация об объекте (определение) и гарантийный срок на него, срок передачи объекта покупателю, то есть участнику ДДУ, цену и порядок ее уплаты и прочее.

ДДУ – самый безопасный способ купить квартиру в новостройке . Но и здесь остаются риски. Рассказываем, какие сайты нужно посетить и какие документы проверить, чтобы избежать этих рисков. gpointstudio/Fotolia. … Что дает ДДУ ? Самый распространенный на сегодняшний день вид сделок при покупке квартиры в строящемся доме — это договор долевого участия ( ДДУ ). После заключения ДДУ у дольщика появляется либо право требования на квартиру , либо право на возврат денежных средств. То есть у покупателя теперь есть право получить квартиру после того, как дом будет достроен и сдан в эксплуатацию.

Договор долевого участия при покупке квартиры в новостройке что это означает

1. Подготовка к заключению договора участия в долевом строительстве (ДДУ)

Первое, что надо решить – на кого вы собираетесь приобрести квартиру. От этого зависит, кто будет указан в ДДУ в качестве участника (участников) долевого строительства.

Квартира может приобретаться в собственность одного, двух и более лиц.

1. Если ДДУ заключается с одним участником, то квартира оформляется в его собственность. Однако, если это лицо состоит в браке, то в независимости от того, на кого был заключен ДДУ и зарегистрировано право собственности, квартира становится совместным имуществом супругов.
2. Если ДДУ заключается обоими супругами, то в договоре указывается, что квартира приобретается в совместную собственность. Тогда, в случае раздела имущества, квартира делится пополам.
3. Если в договоре указать, что квартира приобретается супругами в долевую собственность с указанием долей, то каждый получит принадлежащую ему часть собственности.

Мы не рекомендуем оформлять ДДУ на несовершеннолетних детей, однако, если вы все же решили это сделать, то должны понимать будущие ограничения по распоряжению квартирой, принадлежащей детям. Вы не сможете совершить сделку без разрешения органа опеки и попечительства, а также предоставления ребенку равноценной собственности.

Также ДДУ могут заключить лица, не состоящие в родстве или браке. Для этого потребуется паспорт, а детям до 14 лет – свидетельство о рождении.

Второе, что нужно решить – за счет каких средств вы оплатите квартиру: собственных или привлеченных.

Если у вас недостаточно собственных средств, вы можете получить заем у физических или юридических лиц либо оформить ипотеку в банке.
Тут уже целая история. Банк требует много документов. И для того, чтобы их собрать, придется побегать. Учтите, в разных банках для оформления ипотеки просят разные пакеты документов.

Есть такие люди — ипотечные брокеры. Их нанимают, чтобы не мучиться с банками. Брокер помогает собрать документы, отправляет заявки по банкам, которые сотрудничают с вашим застройщиком. Услуги брокера экономят время, но стоят денег.

2. Подписываем договор участия в долевом строительстве

Прочитайте внимательно и убедитесь, что в нем указаны:

• Предмет договора;
• Срок передачи застройщиком квартиры;
• Цена договора, сроки и порядок ее уплаты;
• Гарантийный срок на квартиру;
• Способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по ДДУ.

При отсутствии в ДДУ указанных условий договор считается незаключенным.

Также изучите описание дома и квартиры.

Описание дома должно содержать:

• Описание объекта: количество этажей, количество секций подъездов;
• Наименование строительных материалов, из которых строится дом;
• Количество и виды лифтов;
• Описание конструктивных элементов дома;
• Количество квартир в доме, проектная площадь дома, строительный адрес дома;
• Описание земельного участка: кадастровый номер, адрес, площадь, вид права, на основании которого застройщик пользуется земельным участком.

Описание квартиры должно содержать:

• Этаж и предварительный номер квартиры;
• Проектную площадь квартиры;
• Высоту потолков;
• Количество санузлов, балконов, лоджий.

К договору прилагается поэтажный план, на нём выделена ваша квартира. С помощью плана вы определите удаленность квартиры от лифтов и мусоропровода.

Кроме того, есть еще три пункта, которые надо внимательно изучить.

Кто подписывает с вами договор. Договор подписывает генеральный директор компании, его полномочия следуют из Устава компании. Необходимо убедиться, что полномочия генерального директора не ограничены Уставом, и он вправе, без дополнительного одобрения, заключать с вами ДДУ.

Если вместо генерального директора ДДУ подписывает доверенное лицо, попросите, чтобы вам предъявили подлинник доверенности и паспорт лица, подписывающего ДДУ. Убедитесь, что договор с вами подписывает лицо, указанное в доверенности.

Важно, чтобы в договоре и проектной декларации был указан один и тот же застройщик. Если договор с вами заключает другая компания, необходимо проверить ее полномочия на эти действия.

Когда вам передадут квартиру. В договоре указывают срок окончания строительства дома и срок передачи застройщиком квартиры собственнику. Этот срок единый для всех участников долевого строительства. Застройщик несет ответственность за нарушение указанного в ДДУ срока передачи квартиры.

Компенсация площади. Если квартира окажется на пару-тройку квадратных метров меньше, чем было указано в договоре, вы имеете право на возврат излишне уплаченных денежных средств. С этим пунктом застройщики часто хитрят, потому что не хотят возвращать вам деньги. Однако, если в договоре будет четко прописан порядок возврата денежных средств, то застройщик обязан выполнить это условие.

Если же по результатам измерений площадь квартиры окажется больше, чем указано в ДДУ, то застройщик также вправе требовать от вас доплаты за лишние метры. Важно, чтобы договор устанавливал стоимость одного квадратного метра квартиры.

Не подписывайте договор в первый же день, когда придете в офис к застройщику. Надежнее — забрать его с собой и показать адвокату.

3. Регистрируем ДДУ в «Росреестре»

Договор участия в долевом строительстве не имеет юридической силы до тех пор, пока не пройдет регистрацию в «Росреестре». По закону в регистрации ДДУ участвуют обе стороны — вы и застройщик.

Однако, как правило, застройщик берет на себя регистрацию ДДУ в «Росреестре». Вы должны выдать доверенность и передать необходимые для регистрации договора документы представителю застройщика по акту приема-передачи.

4. Платим за квартиру

Право на привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома имеют застройщики на основании договора участия в долевом строительстве. Оплата цены договора может производиться только после государственной регистрации ДДУ в «Росреестре».

Необходимо строго соблюдать сроки оплаты, чтобы застройщик не имел оснований для одностороннего отказа от исполнения договора.

Если вы по договору обязаны единовременно внести платеж, то просрочка внесения платежа в течение более двух месяцев дает застройщику право отказаться от ДДУ.

То же самое право имеет застройщик, если вы больше трех раз в течение двенадцати месяцев нарушили сроки внесения периодических платежей или допускаете их просрочку более двух месяцев.

Что дальше?

Мы подписали договор и заплатили или платим за новостройку. Следующие год-полтора будем ждать, пока построят наш дом.

Пока дом строится, можно:

• Следить за веб-камерой, установленной на объекте;
• Общаться с жильцами на форуме застройщика;
• Обращаться к застройщику, если возникают вопросы.

Если чувствуете, что стройка затянулась — например, на объекте три недели подряд нет рабочих, требуйте от застройщика письменных объяснений.

Если вас игнорируют, вы имеете право требовать исполнения условий подписанного договоры. Главное: не бойтесь защищать свои права. У вас на руках ДДУ, а значит — закон на вашей стороне.

Итак, финал близок. Когда строительство завершится, останется всего два шага: подписать акт приема-передачи и зарегистрировать право собственности на квартиру. Как это сделать правильно — мы расскажем в следующий раз.

Как выбрать квартиру по переуступке. Как правильно заключить договор при покупке . … Цессия заключается как дополнение к основному договору долевого участия . По ней один дольщик меняется на другого. Застройщик передает жильё не лицу, с которым сделка была заключена первоначально, а тому, кто купил право требования. Плюсы и минусы переуступки права требования на недвижимость. … Приняв решение о покупке квартиры , вы отталкиваетесь от расположения дома и бюджета, анализируете площадь, благоустройство и инфраструктуру. Сайты новостроек — яркие и красивые. Вы как бы отправляетесь в виртуальный тур по квартире , которая еще не существует, и мечты кажутся реальностью.