Проект «Цивилизованный строительный рынок» сформирован по инициативе Международной консалтинговой компании «Вильчур и партнеры» и реализуется при поддержке Комитета по техническому регулированию и стандартизации ТПП Санкт-Петербурга, информационного канала «Техэксперт» и нашего издательского дома.
Проект нацелен на развитие деловых коммуникаций в строительстве, информирование об изменениях в законодательстве, а также на популяризацию современных методов ведения бизнеса и защиту интересов участников строительного рынка. Опросы, семинары и круглые столы, проводимые в рамках этого проекта, получат подробное освещение на страницах наших изданий.
Закон № 214-ФЗ, вышедший в 2005 г., одним своим появлением вывел большую часть компаний, работающих на первичном рынке жилья, за пределы правового поля. Сегодня компании, работающие на основании закона о долевом участии в строительстве, указывают это в своей рекламе. По-видимому, факт работы на основании закона № 214-ФЗ стал конкурентным преимуществом.
🔷Договор долевого участия ➤ДДУ на что обратить внимание в 2019 🔷АСК — квартиры от застройщика
С другой стороны, применяя закон № 214-ФЗ, застройщики экономически ставят себя в менее выгодное положение, нежели те, кто его обходят. Можно ли поставить участников рынка в равные условия, исключив возможности обхода закона? Чем компании могут компенсировать невозможность привлекать денежные средства до получения разрешения на строительство? Можно ли защищать дольщиков, создавая внебюджетные фонды для достройки проблемных объектов или обязывая строителей страховать риск нарушения сроков? Эти вопросы МКК «Вильчур и партнеры» задала руководителям ведущих строительных фирм.
Павел АНДРЕЕВ, руководитель компании ЛЭК:
– С 2009 года в СМИ ведется активная пропаганда 214-ФЗ как гаранта надежности для дольщика. При этом о недостатках закона, к сожалению, умалчивается. Работа по 214-ФЗ обладает массой минусов, а главную задачу – обезопасить покупателей квартир – все равно не решает. Договор долевого участия не страхует покупателя от банкротства компании или остановки строительства.
При этом закон создает массу проблем для строителей – начиная со сроков регистрации договоров и работы по созданию огромного перечня запрашиваемых документов и заканчивая вероятностью недружественных шагов со стороны конкурентов.
Несовершенство закона как по сути, так и по механизмам его исполнения привело к тому, что способов его обхода существует множество. Единственное, что тут можно предпринять – сделать так, чтобы закон помогал строить, а не мешал. Пусть хотя бы регистрация договоров занимает всего несколько дней, и строители уже станут более лояльно относиться к закону.
Что касается экономических аспектов применения 214-ФЗ, все строительные компании ищут решения, как эту проблему преодолеть. Система кредитования для этого не приспособлена. Ведь банки тоже готовы кредитовать только после того, как компания получит разрешение на строительство, да и то не сразу. В такой ситуации компания ЛЭК, как и другие застройщики, ищет другие варианты и источники финансирования.
214 ФЗ — основные понятия и положения закона о долевом строительстве. Суть, все статьи нюансы
Отличной альтернативой договорам долевого участия, лишенной их минусов, но полностью соответствующей 214-ФЗ и всему российскому законодательству, стала продажа строящихся квартир через создание ЖСК. Это объединение граждан, у которых есть одна общая цель – построить жилье. Строительство ведет застройщик, а члены кооператива становятся инвесторами. Они могут выбирать и затем переизбирать руководство кооператива и контролировать процесс строительства.
Контроль – это вообще одно из преимуществ ЖСК. Пайщики имеют доступ ко всей документации, включая договоры с подрядчиками и субподрядчиками, они знают, кто, куда и как расходует средства – это служит дополнительной гарантией надежности проекта.
Создание внебюджетного фонда для помощи обманутым дольщикам представляется мне сомнительным мероприятием. Если он будет создаваться за счет застройщиков, я против такой инициативы. Помочь такой фонд сможет только мелким компаниям и только если проблемы возникнут у одного-двух из них. А наполнение фонда будет осуществляться силами крупных участников рынка.
Которым, кстати, в трудной ситуации такой фонд помочь не сможет – просто денег не хватит. В итоге за вывеской окажется личный интерес создателей – управленцев такого фонда.
А вот реальное страхование рисков дольщиков – совсем другое дело. Помимо основной функции – снижения рисков дольщиков, такое страхование подтверждает доверие страхового сообщества к строительной компании, а значит, повышает доверие к ней в целом. Поэтому в конце прошлого года альянс компании ЛЭК и «НДВ СПб», эксклюзивного продавца квартир ЛЭКа, стал предлагать покупателям застраховать риски, связанные с невыполнением обязательств по строительству объекта недвижимости, банкротством застройщика, причинением убытков вследствие «двойных продаж». На мой взгляд, это один из эффективнейших методов решения проблем на строительном рынке.
Лев ГНИДЕНКО, генеральный директор ЗАО «Ойкумена»:
– Сегодня компании, привлекающие деньги дольщиков для строительства объектов, должны работать по 214-ФЗ. Если компания-застройщик работает в рамках Закона о долевом участии в строительстве, это говорит о ее прозрачности и надежности, о том, что продажи осуществляются по общепринятым условиям и с обязательной государственной регистрацией договоров.
К застройщикам, работающим по закону, более лояльны как потребители, так и кредитные организации. Банки охотнее предоставляют кредиты на строительство, предлагают более выгодные условия. Кроме этого, у застройщика появляется возможность быстрее пройти аккредитацию объектов по ипотечным программам. Наличие ипотеки при продажах жилой недвижимости – существенный фактор. Около 40% всех продаж на наших объектах происходят с привлечением кредитных средств банков.
Все вышеперечисленные критерии положительно влияют на уровень продаж, поэтому работа согласно 214-ФЗ является серьезным конкурентным преимуществом. По рынку видно, что цены на объекты от застройщиков, работающих в соответствии с Законом о долевом участии выше, чем у тех, кто обходит данный закон.
С другой стороны, невыполнение 214-ФЗ влечет риск наложения серьезных штрафных санкций: от 500 тыс. руб. до 1 млн руб. за каждый выявленный случай работы вне данного закона. В настоящее время все больше строительных компаний реализуют квартиры в строящихся объектах по 214-ФЗ.
Действительно, застройщик финансирует из собственных средств изыскания, получение технических условий, проектирование и т. д., вплоть до того, как будет получено разрешение на строительство и опубликована проектная декларация. Вся цепочка затратна и занимает иногда до 1,5 лет.
Но без грамотного финансового планирования и наличия собственных оборотных денежных средств на стройку выходить не целесообразно. Необходимо продумать возможность для упрощения и оптимизации системы, может быть, некоторые процессы сделать параллельными, чтобы сократить сроки согласований.
Что касается механизмов для защиты дольщиков, то, с одной стороны, потребители будут охотнее покупать квартиры, застрахованные от нарушений сроков строительства. С другой – это повысит себестоимость строительства, что приведет к удорожанию квадратного метра. Для добросовестного застройщика, уверенного в своих силах, такая система не совсем логична.
Юлия РУЖИЦКАЯ, коммерческий директор ООО «Городская ДомоСтроительная Компания»:
– Считаю, что соблюдение законодательства – это наша обязанность. И мотивировать переход на 214-ФЗ конкурентными преимуществами просто неуместно. Городская ДомоСтроительная Компания реализует свои проекты в рамках действующего законодательства с момента принятия 214-ФЗ.
Но поскольку не все последовали нашему примеру, мы действительно получили ряд конкурентных преимуществ. Самое главное – уверенность дольщиков в нашей добросовестности и ответственности. Даже в кризис мы не ощутили дефицита доверия, а спрос всегда оставался на хорошем уровне.
Другие важные преимущества – это возможность участия в государственных конкурсах и аукционах, а также упрощенная процедура аккредитации компании и наших объектов в ведущих банках страны. Благодаря этому, у нас широкий круг финансовых партнеров и, соответственно, богатый выбор ипотечных программ для наших покупателей.
К идее создания внебюджетного фонда у меня двоякое отношение. С одной стороны, это несправедливо. Ведь при покупке костюма ответственность несет магазин, в котором вы этот костюм купили, а не все магазины города.
Но строительный рынок отличается от всех остальных. Здесь огромная социальная составляющая. И ценность покупки очень высока. Каждый случай, связанный с недостроенным домом, эхом отзывается на всем строительном рынке. Именно поэтому уже сейчас, в соответствии с действующим законодательством, при саморегулируемых организациях созданы компенсационные фонды.
СРО не просто гарантирует достройку дома на средства фонда, но способна предотвратить возникновение ситуации с «недостроем», т. к. принимает решение о выдаче допуска к строительной деятельности, хорошо информирована о деятельности компании, ее устойчивости и репутации.
Кирилл Сиволобов, первый заместитель генерального директора ЗАО «Трест-36»:
– Сам факт работы на основании 214-ФЗ является лишь одним из конкурентных преимуществ. Обычно покупателя привлекает место расположения строящегося дома, а уже потом он оценивает компанию: время ее присутствия на рынке, количество построенных домов, заявленный срок сдачи дома, состояние строительной площадки и, наконец, цену. В рамках какого договора происходит реализация объекта, вопрос вторичный. Если человека не устраивает цена, сроки или сама компания, он даже не поинтересуется, работает ли компания по 214-ФЗ.
Безусловно, работа компании по 214-ФЗ является более привлекательной для покупателя, это и разрекламированная гарантия чистоты совершаемой сделки, и обширное предложение от банков по ипотечному кредитованию. Хотя известны примеры в СПб, когда застройщик предоставлял своим покупателем рассрочку до 10 лет, и его репутация была куда весомее, чем работа в рамках 214-ФЗ. А тот факт, что банки выдают ипотечные кредиты под ЖСК, опять подтверждает, что главное – это репутация компании.
Эффективной мерой привлечения застройщиков к работе по 214-ФЗ – это доработка закона с учетом интересов застройщиков. Хотя бы для начала сокращение сроков регистрации документов с выдачей их на руки до одной недели. Сегодня этот срок доходит до трех месяцев.
Система кредитования строительства, непосредственно производства работ, работает плохо. Кредиты выдаются только под твердые залоги и под высокие ставки, а проектное кредитование в прямом его смысле вообще отсутствует.
Я против создания внебюджетного фонда, с обязательными отчислениями для застройщиков, по причине того, что это приведет к увеличению себестоимости строительства и как результат повысит продажную стоимость квартир для покупателя, а риски для дольщиков при этом не уменьшатся.
Источник: stroypuls.ru