Договор долевого участия в строительстве жилого дома уступка прав требований

Уступка прав по Договору Долевого Участия (ДДУ)

В особых случаях пропишите условия:

1. о безвозмездной передача прав;
2. о переводе долга, если прежний дольщик не оплатил стоимость квартиры по ДДУ;
3. об ипотеке.

Укажите все характеристики кредитного договора:

• данные о его регистрации,
• закладной,
• сведения о банке,
• сумме долга,
• порядке и сроках выплаты платежей — графике,
• сведения об обеспечительных мерах.

Соглашение об уступке по ДДУ вступает в силу только после его регистрации.

Звоните юристу
Подберем специалиста за вас

8 Москва

Договор уступки права требования по договору долевого участия в строительстве

Яков Байковский, адвокат МКА «Макаров и партнеры»

Возможность уступки права требования по договору участия в долевом строительстве предусмотрена ст. 11 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Согласно ч. 1 указанной нормы уступка осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Исходя из положений ГК РФ, можно дать следующее определение договора уступки права требования по договору участия в долевом строительстве:

По договору уступки права (требования) по договору участия в долевом строительстве одна сторона, цедент (продавец), обязуется переуступить свои права требования, которые имеются у него по договору долевого участия за определенную плату другой стороне, цессионарию (покупателю).

Необходимо отметить, что уступка права требования по договору участия в долевом строительстве свидетельствует о приобретении не самой квартиры, а лишь права требования к застройщику на передачу ее в собственность.

Существенными условиями договора уступки права требования по договору долевого участия, т.е. условиями, без которых договор будет считаться незаключенным, являются:

Сведения об обязательстве, из которого вытекает право требования. Поскольку право требования вытекает из договора участия в долевом строительстве, все реквизиты указанного договора (номер и дату заключения, а также иные сведения, позволяющие установить объем уступаемых требований) необходимо указать в договоре уступки.

Государственная регистрация договора. Статья 17 Федерального закона N 214-ФЗ прямо закрепляет необходимость государственной регистрации как самого договора участия в долевом строительстве, так и уступки прав требований по нему, т.е договор уступки будет признан заключенным лишь с момента такой регистрации.

Так, по одному из дел (Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 15 марта 2011 г. N А65-23157/2009), суд признал ничтожной уступку прав требования, произведенную из незаключенного договора участия в долевом строительстве. «Исходя из условий договоров от 28.08.2008 N 114 и от 07.10.2008 N 115, арбитражный суд пришел к выводу об их правовой квалификации как договоров долевого участия в строительстве, подпадающих в сферу правового регулирования Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, в связи с чем, установив отсутствие государственной регистрации указанных договоров, руководствуясь положениями пункта 3 статьи 433 ГК РФ и пункта 3 ст. 4 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, пришел к выводу об их незаключенности и, как следствие, ничтожности положенных в основание заявленного ОАО «Национальный торговый банк» требования договоров уступки права требования от 24.03.2009». Таким образом, отсутствие государственной регистрации договора уступки права требования по договору долевого участия влечет ничтожность такой сделки.

Рассмотрим особенности договора уступки права требования и риски, связанные с заключением такого договора. По общему правилу не требуется согласия застройщика на такую уступку, равно как и согласия других участников долевого строительства. Данный вывод подтверждается судебной практикой (Определение ВАС РФ от 24.03.2010 N ВАС-2932/10 по делу N А40-16350/09-101-38).

В то же время, если уступка совершается одновременно с переводом долга, то требуется письменное согласие застройщика на перевод участником долевого строительства своего долга на другое лицо (п. 1 ст. 391 ГК РФ).

Также в самом договоре долевого участия между застройщиком и инвестором может содержаться запрет на уступку, либо описаны процедуры получения предварительного согласия застройщика на уступку. В связи с этим при заключении договора уступки права требования по договору долевого участия необходимо обязательно ознакомиться с договором долевого участия и изучить условия уступки. Если такое условие в договоре имеется, то необходимо заключение соглашения об уступке в трехстороннем порядке с участием застройщика или официальное согласование застройщика за подписью руководителя, скрепленное печатью. Иначе такой договор может быть признан недействительным.

Согласно п. 1 ст. 11 ФЗ № 214 уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном ГК РФ. Таким образом, необходимо убедиться, что цедент расплатился с застройщиком.

Предположим, что договор долевого участия заключался не на одну квартиру, а на несколько, и оплата застройщику произведена частично. Как определить, что оплата именно по той квартире, по которой приобретаются права требования, осуществлена полностью? В зависимости от условий договора долевого участия номера квартир могут быть указаны в платежных поручениях или в актах зачета оплаты по конкретным объектам. Таким образом, от застройщика необходимо получить официальную справку о произведенной оплате по договору долевого участия именно на ту квартиру (с указанием номера), права на которую приобретаются на момент (с указанием даты) заключения договора уступки, а также с указанием того, что инвестор имеет право на уступку прав по договору.

В противном случае, в дальнейшем, если возникнет проблема с застройщиком, последний может заявить, что на момент уступки платежи по основному договору не были оплачены, поэтому уступка могла быть только с переводом долга.

Соглашение об уступке считается заключенным с момента государственной регистрации. Это означает, что никакие платежи до регистрации уступки не должны иметь места. Если цедент требует произвести оплату, то в договор целесообразно включить условие о задатке: все платежи, которые производятся до регистрации уступки, являются задатком в обеспечение обязательств цедента зарегистрировать соглашение об уступке. Необходимо также обязательно указать сроки возврата задатка в случае, если соглашение об уступке не зарегистрировано в установленный срок.

После регистрации договора уступки новый кредитор имеет те же права и обязанности по отношению к застройщику, что и участник, уступивший ему права, а также несет те же риски, как если бы он заключил договор долевого участия сразу с застройщиком. Отказ от договора и требование о возврате денег должны быть направлены застройщику, а не цеденту. Иск о взыскании уплаченных денежных средств также должен быть предъявлен застройщику. И даже проценты за пользование деньгами, предусмотренные ст. 9 ФЗ № 214, цессионарий вправе требовать с момента оплаты цедентом застройщику, а не с того момента, когда цессионарий оплатил цеденту уступку.

В статье 11 закона 214-ФЗ точно указывается промежуток времени, когда уступка прав по договору долевого участия возможна. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Основные проблемы, которые могут возникнуть между участниками договора уступки права требования по договору долевого участия, связаны с денежными расчетами между всеми участниками договора.

Известно, что значительная часть квартир в строящихся домах в настоящее время приобретается с целью инвестиций, и участники продают квартиру уже на завершающем этапе по договору уступки по более высокой цене. В случае сдачи дома в срок цессионарий получает квартиру, а в случае расторжения договора долевого участия с застройщиком цессионарий получит обратно не ту сумму, которая была им уплачена цеденту, а сумму, указанную в договоре долевого участия, которая существенно меньше, чем та, которую цедент уплатил по договору уступки требования.

Штрафные санкции за неисполнение застройщиком своих обязательств также рассчитываются, исходя из суммы договора долевого участия. Следует отметить, что цессионарий не сможет предъявить претензии к цеденту, поскольку последний по закону отвечает только за передачу прав требования, которые не являются действительными, т.е. цедент передал не принадлежащие ему права.

Выглядит это следующим образом. По закону 214-ФЗ договор долевого участия должен быть сначала зарегистрирован, а деньги застройщику уплачиваются уже после регистрации. Если по такому зарегистрированному, но не оплаченному договору уступить права требования, то такие права требования при определенных условиях, установленных действующим законодательством, можно считать недействительными. Именно поэтому ст. 11 закона 214-ФЗ закрепляет, что уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном ГК РФ.

Данное обстоятельство нашло свое отражение в судебной практике. Например, Ярославский областной суд апелляционным определением от 01.11.2012г. по делу № 33-5949/2012 оставил в силе решение Кировского районного суда г. Ярославля от 23 августа 2012 года, которым с застройщика ГУП «ТСО Ярославльстрой» в пользу С., которой права на квартиру были переданы по договору уступки требования, была взыскана неустойка и компенсация морального вреда, и отказано во встречном иске застройщику, требовавшему признать договор уступки требования недействительным в связи с тем, что договор долевого участия, на основании которого был заключен договор уступки требования, не оплачен, и согласие застройщика на передачу прав одновременным переводом долга не получено. Апелляционная жалоба застройщика была судом второй инстанции отклонена. При этом Ярославский областной суд указал, что в соответствии со ст. 11 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном ГК РФ.

Из содержания указанной нормы не следует, что закон содержит запрет на уступку права требования до оплаты цены договора долевого участия в строительстве. В случае отсутствия оплаты такая уступка осуществляется одновременно с переводом долга. По этим мотивам оснований для признания договоров уступки прав и переуступки прав несоответствующими требованиям закона не имеется.

Следовательно, вместе с приобретением прав требования новый кредитор обязан принять на себя и долг прежнего участника. Поскольку сейчас все больше застройщиков предлагают рассрочку по оплате договора долевого участия, то долг цедента перед застройщиком будет складываться из неоплаченной застройщику части взносов по рассрочке, что, в свою очередь, должно отразиться на цене договора уступки.

При переводе долга застройщик должен в обязательном порядке дать свое согласие на такой перевод (п. 1ст. 391 ГК РФ). В случае несоответствия договора уступки данным требованиям такой договор может быть признан судом недействительным.

В апелляционном определении Московского городского суда от 30.11.2012г. по делу № 11-29791/12, которым оставлено в силе решение Таганского районного суда г. Москвы, признавшее договор уступки требования недействительным по иску застройщика, указано, что согласно п. 1 ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, и т.п., либо воздержаться от определенного действия.

Кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. По п. 2 ст. 307 ГК РФ обязательства возникают из договора. В соответствии с п. 1 ст. 4 № 214-ФЗ, по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Разрешая исковые требования по существу, суд пришел к выводу, что спорный договор не соответствует требованиям п. 1 ст. 391 ГК РФ, поскольку не получено согласие истца как кредитора в вышеуказанных обязательствах, предусмотренных договором, на перевод ответчику своего долга на другое лицо; не соответствует требованиям п. 2 ст. 382 ГК РФ, так как для перехода к другому лицу прав кредитора требуется согласие должника, предусмотренное условиями договора долевого участия, в связи с чем, законно признал договор недействительным.

Таким образом, в договоре может быть предусмотрена как единовременная оплата взноса, так и рассрочка. Если взнос до конца не произведен, а у участника долевого строительства по каким-то причинам возникла необходимость выйти из этого договора, то передача прав по такому договору возможна только с передачей обязанности.

В этом случае также необходимо заключить договор о передаче долга. Такой договор первоначальный участник долевого строительства может заключить с новым только с согласия застройщика на перевод долга и только затем одновременно заключаются договоры об уступке права требования и о переводе долга. Новый участник долевого строительства получает права требования по той части долевого взноса, который уже оплачен, и обязуется произвести полную оплату взноса. Если речь идет об уступке прав требования по договору с полностью оплаченным долевым взносом, согласие застройщика на нее не требуется.

Что касается рисков, то если договор заключается в рамках действующего законодательства и проходит госрегистрацию, стороны уже застрахованы от неожиданностей, в том числе и двойных продаж, которые были распространены несколько лет назад, до вступления в силу закона № 214-ФЗ. Существуют и некоторые другие риски для участников долевого строительства. Так, например, следует обратить пристальное внимание и серьезно отнестись к юридической оценке ситуации, когда уступка прав по договору участия в долевом строительстве осуществляется юридическим лицом. Речь идет о ситуациях, когда гражданин приобретает право требования будущей квартиры не напрямую у застройщика по договору участия в долевом строительстве, а у стороннего юридического лица: подрядчика или аффилированной застройщику фирмы, или так называемого инвестора, купившего часть квартир в строящемся доме с целью их последующей перепродажи.

Чтобы сократить собственные риски при приобретении квартиры не напрямую у застройщика по договору участия в долевом строительстве, цессионарию необходимо проверить юридическую чистоту всей цепочки лиц от застройщика до цедента, продающего право требования квартиры.

Другие риски связаны с приобретением права у цедента-наследника лица, являвшегося первоначальной стороной договора, так как в этом случае новому участнику долевого строительства надо быть уверенным, что отсутствуют другие наследники, которые в будущем могут попытаться оспорить эту сделку.

Независимо от того, является ли гражданин первым участником договора или приобрел права по переуступке, сохраняются риски при банкротстве застройщика. Исходя из нового законодательства о банкротстве, граждане-участники долевого строительства, должны подать заявление в дело о банкротстве, которое рассматривается арбитражным судом, и вступить в реестр прав участников долевого строительства. Для этого необходимо подтвердить наличие всех документов, внесение взноса на определенную сумму. В заключение следует отметить следующее.

Если цена по договору уступки права требования незначительно отличается от цены по договору долевого участия (то есть первоначальной), а то и ниже ее, при этом время, прошедшее с даты заключения договора долевого участия, более полугода, возможно, объект является долгостроем и/или имеются другие существенные недостатки (проблемы с коммуникациями, с вводом в эксплуатацию или оформлением в собственность, судебные дела застройщика и т.д.). Об аналогичных проблемах могут свидетельствовать и массовые продажи квартир на объекте по договорам уступки, независимо от наличия непроданных квартир у застройщика.

Если за время строительства права на квартиру неоднократно передавались по договорам уступки права требования, то, вероятно, существуют какие-либо проблемы с указанной квартирой. Необходимо с осторожностью отнестись к приобретению права требования по договору уступки у юридического лица. При наличии альтернативы договор уступки права требования по договору долевого участия безопасней заключать с физическим лицом.

Документы для Росреестра

Для регистрации договора цессии вам понадобятся:

• соглашение об уступке прав по ДДУ;
• договор долевого участия со всеми дополнительными соглашениями;
• документы, подтверждающие оплату долёвки, в том числе справки, расписки, приходные и кассовые ордера, акты сверок задолженностей;
• письменное согласие застройщика на перевод долга и уступку прав требования от прежнего участника.
• квитанция об оплате государственной пошлины.

Если у сторон есть семья, нужно нотариально заверенные согласия супругов сторон и органов опеки, если дольщиком является несовершеннолетний или недееспособный.

Банк даёт письменное согласие, если право требования находится в ипотеке. Нужен будет сам кредитный договор.

Срок регистрации — 7 дней.

Новый дольщик вступает в свои права после внесения сведений в единый государственный реестр прав недвижимого имущества – ЕГРН.

Обращаются в Росреестр обе стороны соглашения: заявление подписывают вместе. Передача документов возможна через МФЦ.

Подводные камни покупки квартиры сменой дольщика:

Как уступить квартиру по ДДУ

В этой статье мы расскажем, как заключить договор уступки права требования по договору долевого участия, если вы покупаете новостройку у другого дольщика, или, наоборот, желаете безопасно продать свою недостроенную квартиру. Для наглядности мы подготовили схему действий при заключении договора уступки.

Правила заключения договора уступки ДДУ

Помимо заключения ДДУ напрямую с застройщиком, квартиру в строящемся доме можно купить по договору уступки, заключенному с предыдущим дольщиком. При уступке предыдущий дольщик передает свои права и обязанности по ДДУ новому дольщику. Для этих целей заключается договор уступки (цессии), либо соглашение о передаче договора долевого участия.

Договор уступки прав на получение недвижимости должен быть зарегистрирован в Росреестре. Однако уступка штрафов, пеней и неустоек не подлежит госудаственной регистрации, если оформлена отдельным договором.

Государственная пошлина за регистрацию составит 350 рублей для физического лица. При этом применяются те же правила, что и при регистрации основного договора долевого участия.

Договор уступки можно заключить в любой момент до подписания передаточного акта на квартиру (т.е. до ее получения дольщиком). При этом договор долевого участия, права по которому передаются, уже должен быть зарегистрирован Росреестром.

В случае, если предыдущий дольщик полностью выплатил цену квартиры, права по договору могут быть уступлены без согласия застройщика. Однако полностью исключить застройщика из участия в уступке не получится: для регистрации договора потребуется справка — подтверждение от застройщика, что средства получены в полном объеме.

Договор долевого участия может содержать запрет на уступку требований по нему. Однако такой запрет не будет действителен для случаев, когда предыдущий дольщик полностью оплатил цену квартиры. В судебной практике положения статьи 11 закона 214 — ФЗ рассматриваются, как дающие возможность совершать уступку требований по такому договору вне зависимости от содержащихся в договоре запретов.

Если расчеты по договору между предыдущим дольщиком и застройщиком не завершены:

• потребуется согласие застройщика на переуступку;
• цена уступки по договору должна быть уменьшена на сумму, которую новый дольщик должен будет уплатить застройщику.

В этом случае перед заключением договора уступки необходимо будет получить письменное согласие застройщика на нее. Застройщик вправе отказать в выдаче такого согласия. Некоторые застройщики включают в договор долевого участия запрет на уступку до полной оплаты цены ДДУ. Такой запрет будет допустимым с точки зрения закона.

Как зарегистрировать договор уступки прав на долевое участие в строительстве

Для регистрации договора уступки прав по ДДУ в Росреестре потребуются следующие документы:

• Документы продавца — цедента и покупателя-цессионария;
• Согласие застройщика на уступку, если оно требуется;
• Если дольщик оплатил цену квартиры, нужна также справка о полном расчете по договору, в которой подробно перечислены все сделанные дольщиком платежи и сроки их совершения. Такая справка может быть выдана застройщиком или банком, через который осуществлялись платежи;
• Договор долевого участия, права по которому переуступаются;
• Согласие банка, если квартира куплена в кредит;
• Согласие супруга, если продавец -физическое лицо состоял в браке на момент заключения ДДУ. Аналогичное согласие супруга потребуется и от покупателя;
• Согласие органа опеки и попечительства, если права по договору уступает несовершеннолетний.

Срок регистрации договора уступки составит

• 7 рабочих дней при подаче документов в Росреестр напрямую
• 9 рабочих дней при подаче через МФЦ.

Права супругов

В соответствии со статьей 34 Семейного Кодекса РФ все имущество, нажитое супругами в период брака, относится к их общей совместной собственности, независимо от того, на чье имя такое имущество оформлено.

Супруг нового дольщика приобретает такие же права и обязанности по договору долевого участия.

После введения в эксплуатацию объекта строительства он поступит в общую собственность супругов.

Общая совместная собственность не означает, что каждый владеет, пользуется и распоряжается совместным имуществом с согласия второго супруга.

Конкретный размер участия в долевом строительстве и праве собственности на квартиру определяется в брачном договоре либо в суде.

Любые сделки с недвижимым имуществом, а том числе сделки, связанные с долевым участием в строительстве, требуют нотариального согласия супруга. Такое согласие требуют в Росреестре в случае, если супруг стал участником долевого строительства в период брака.

Переуступка по ДДУ

По договору долевого участия (ДДУ) возникает право требования жилплощади в размере и на условиях, согласованных с застройщиком. Это право будет реализовано после ввода дома в эксплуатацию, передачи конкретной квартиры дольщику. Однако еще до завершения строительства и получения ключей можно оформить переуступку ДДУ. Эта сделка заключается в переходе права требования к новому лицу, подлежит регистрации в Росреестре, как и первоначальный договор.

Обратившись в юридический центр Advisor, вы получите помощь в оформлении документов для переуступки, оценку рисков для покупателя, сопровождение на всех этапах сделки.

Наследование

В случае смерти гражданина — участника долевого строительства его права и обязанности по договору переходят к наследникам.

Существующие на день открытия наследства имущественные права и обязанности умершего, основанные на ДДУ, входят в состав наследства.

Также имущественные права по договору долевого участия возможно завещать. Завещание оформляется у нотариуса по месту жительства с приложением всего пакета документов по ДДУ.

Застройщик не вправе отказать наследникам во вступлении в договор. Тогда он обязан вернуть выплаченные деньги наследникам.

Дарение

Дарение – безвозмездная сделка и совершается она с согласия одаряемого. Если Вы желаете подарить кому-то статус участника в долевом строительстве квартиры, существует два варианта оформления такой сделки: договор дарения и соглашение о безвозмездной уступке прав по ДДУ.

Подарить права по ДДУ возможно только полной оплаты цены договора. Безвозмездная уступка возможна при неполной оплате.

Помните, что необходимо нотариальное согласие супруга и письменное согласие застройщика.

Договоры дарения и безвозмездной уступки регистрируются в Росреестре и считаются заключенным после внесения сведений в ЕГРН.

Источник: zonapravosudia.ru

Переуступка прав собственности на квартиру в новостройке

В хороших ЖК часто квартиры раскупаются задолго до окончания строительства дома, вед тогда стоимость недвижимости значительно ниже. Поэтому приобрести жилье в некоторых новостройках после сдачи в эксплуатацию или незадолго до этого достаточно проблематично.

Единственный выход в такой ситуации — заключить договор переуступки. Соглашение поможет заполучить желаемую недвижимость в сданном доме.

Переуступка права собственности на квартиру – что это такое, какие есть плюсы и минусы, ответим на вопросы в статье.

Понятие переуступки прав собственности на жилье

Переуступка квартиры — соглашение, в котором прописывается переход прав требования от одного лица к другому. Продавец выступает в качестве цедента, а покупатель является цессионарием.

При подписании соглашение передается право требовать недвижимость, а не конкретная квартира. По документам жилье еще не существует. Цессионарий вправе потребовать квартиру после введения дома в эксплуатацию, оформления документов. Заключается договор цессии до окончания строительства.

Продавец может передать права требования после полной оплаты стоимости недвижимости. Допустимо предоставить денежные средства одновременно с переводом финансовых обязательств на покупателя (ст. 11 ФЗ № 214).

В большинстве случаев происходит переуступка по договору долевого участия с переходом обязанностей, реже встречается передача пая. Первый вариант более безопасный, поскольку четко регулируется законодательством. Поэтому продавец и покупатель меньше рискуют быть обманутыми.

Под договором переуступки права (цессией) понимают дополнительное соглашение к основной сделке по ДДУ. Документ закрепляет факт изменения одного из участников. Теперь застройщик передаст квартиру в жилом комплексе не тому, с кем первоначально заключал договор, а человеку, который выкупил права требования на недвижимость.

Цессия регистрируется в Росреестре (п. 2 ст. 389 ГК РФ). Если не соблюсти правило, то договор не имеет никаких юридических последствий, то есть фактически право требования осталось у продавца (цедента).

Нужно получить официальное разрешение от застройщика. Если организация откажет или пункт проигнорирован, тогда соглашение не заключается.

Договор переуступки отличается от купли-продажи тем, что в первом случае объектом является не конкретная квартира, а право требовать недвижимость в строящемся доме. Во втором случае покупатель приобретать именно жилье и право собственности.

Цессия считается официальной гарантией, что по окончании строительства и сдачи жилого комплекса в эксплуатацию, гражданин получит одну квартиру. На полученное жилье покупатель вправе в последующем оформить право собственности.

Плюсы и минусы

Любой договор обладает своими недостатками и преимуществами, которые нужно узнать, перед тем как подписывать соглашение. Договор переуступки квартиры не является исключением. Рассмотрим подробнее данный вопрос.

Для продавца

Основной плюс подписания сделки заключается в возможности заработать большую сумму денег на продаже недвижимости. Например, гражданин приобретает право требования на квартиру на ранней стадии строительства. На данном этапе стоимость недвижимости достаточно низкая.

Затем, незадолго до сдачи жилого комплекса в эксплуатацию, будущий владелец решает продать квартиру по гораздо более высокой цене. Ведь на такой стадии квартира стоит гораздо дороже, поскольку вероятность того, что застройщик забросит стройку, крайне мала. Тем более, не придется долго ждать. Есть возможность в ближайшее время начать ремонт.

Выделяют несколько значительных минусов цессии:

1. Договор переуступки прав на квартиру оформляется гораздо дольше классической сделки купли-продажи. Ведь дополнительно нужно спрашивать разрешение у застройщика, зарегистрировать соглашение в Росреестре.
2. Договор облагается налогом и дополнительно подается декларация (ст. 208 НК РФ), потому что соглашение представляет собой классическую сделку с недвижимостью с целью получения финансовой выгоды.

Для покупателя

Вторая сторона договора тоже получает свои преимущества при заключении сделки:

1. Если цеденту нужно срочно продать квартиру, в силу тяжелого материального положения или по другим причинам, вторая сторона получит большую скидку, возможно, стоимость жилья будет даже ниже цены, за которую изначально приобреталась квартира. Иногда разница составляет от 5% до 20%.
2. Когда жилье приобретается на самом первом этапе строительства, то стоимость недвижимости гораздо меньше, в сравнении с ценой квартир на первичном рынке.
3. После сдачи жилого комплекса в эксплуатацию можно продать жилье с наценкой. Стоимость может возрасти в два раза, в зависимости от ситуации на рынке недвижимости.

Существуют и значительные минусы:

1. Покупатель получает право требования на квартиру в строящемся доме, поэтому есть вероятность, что застройщик обанкротится, и жилой комплекс не будет закончен. Иногда возведение сооружения длится годами. Есть ряд застройщиков, которые показали свою ненадежность. Поэтому предварительно нужно узнать о репутации организации.
2. Юридическое лицо может затягивать процесс оформления необходимых бумаг, сроки возведения дома. Но при классическом договоре цессии гражданин вправе воздействовать только на застройщика, а не на цедента.
3. Покупатель приобрел право требования у лица, который не выполняет финансовые обязательства, например, игнорирует необходимость совершения выплат в пользу организации-застройщика.
4. Если сделка пропустила обязательный этап регистрации договора в Росреестре, оформлена не по установленным законодательным нормам, то есть вероятность стать жертвой двойной продажи недвижимости.

Как выбрать жилье для покупки по переуступке

Перед покупкой нужно предпринять все необходимые меры для снижения возможности быть обманутым. Сначала попросите продавца представить оригинал договора долевого участия.

На бланке должны стоять печать, специальная отметка о регистрации в Росреестре и подпись организации-застройщика (ст. 4 ФЗ № 214). Если они отсутствуют, то продавец является мошенником, не стоит заключать с ним никаких договоров.

Если проверка показала, что перед вами не преступник, то перед подписанием сделки нужно проверить репутацию строительной компании:

1. Зайдите на официальный интернет-портал Арбитражного суда. Проверьте, подавали на застройщика иск в уполномоченный орган или нет. Если ведутся или велись судебные заседания, не стоит сразу отказываться от сделки. Ведь если строительная компания крупная, то на нее часто подают иски. Важно узнать суть требований и итоговое решение уполномоченного органа. Обращайте внимание на уголовные дела.
2. Посетите портал ЕФРСБ (единый федеральный реестр сведений о банкротстве). На сайте размещается информация о финансово несостоятельных компаниях. Достаточно в строке ввести наименование организации-застройщика. Если на портале указано, что юридическое лицо является банкротом, то не стоит заключать сделку по передаче прав требования. В ином случае придется потратить много времени и нервов, чтобы получить компенсационные выплаты от застройщика. Большая вероятность, что сумма возмещений будет минимальна.
3. В поисковой строке браузера введите наименование строительной компании или ЖК, найдите форумы жильцов или людей, которые заключили, планируют оформить ДДУ. Пообщайтесь, посмотрите отзывы о застройщике. Если негативных откликов больше, то лучше воздержаться от подписания договора. Когда большинство человек высказываются положительно, рады приобретению квартиры именно у этого застройщика, то велика вероятность, что строительная компания выполняет свою работу хорошо.
4. Зайти на официальный портал организации. Обычно застройщики на личном сайте размещают проектную декларацию. Если она отсутствует, то отправляется специальный запрос. Часто строительная компания высылает документ по первому требованию.
5. Ознакомьтесь со сроками окончания возведения жилья, с характеристиками дома. Когда указанные в декларации сведения не разнятся с реальностью, то не стоит бояться заключать договор на приобретение права требования недвижимости.

Инструкция по оформлению договора

Перед подписанием договора человек проходит этапы подготовки бумаг, сбора сведений и оформления бланка соглашения. Рассмотрим этапы подробно.

Пакет документов

Для оформления цессии нужно подготовить (ст. 48 ФЗ № 218):

• ДДУ;
• заверенную нотариусом доверенность на согласие от второго супруга, если на подписание договора муж или жена не явились;
• бумагу, подтверждающую отсутствие долгов перед строительной компанией (если справка отсутствует — финансовые обязательства переходят на покупателя);
• согласие от застройщика и банковской организации.

Согласие от мужа или жены требуется, когда ДДУ заключалось в официальном браке. Тогда право требования принадлежит обоим супругам (ст. 35 СК РФ). Когда второй участник сделки тоже находится в официальном союзе, то аналогично нужно заверенное согласие.

При заключении соглашения на передачу права требования происходит смена одной из сторон. Теперь покупателем становится другой человек, которому строительная компания обязуется передать недвижимость. Поэтому дополнительно требуется согласие застройщика на заключение сделки. Это исключит вероятность признания договора незаконным.

Когда требование о согласовании заключения соглашения о передаче права требования отсутствует в основном договоре, то соглашение не нужно. Нужно отправить уведомление строительной компании.

Согласие банковской организации требуется, если, квартира взята в ипотеку или кредит. Тогда без разрешения от юридического лица сделка является незаконной.

Заключение договора

ДДУ заключается в письменной форме, в бланке указываются:

• паспортные данные сторон;
• дата подписания;
• адреса участников;
• место подписания;
• порядковый номер соглашения;
• адрес недвижимости;
• стоимость передачи прав требования;
• техническое описание объекта;
• способ расчета (происходит после регистрации в Росреестре);
• банковские реквизиты;
• список бумаг, которые передаются участникам договора (сроки передачи, ДДУ, платежные бумаги);
• права и обязанности сторон по цессии;
• росписи с расшифровкой.

Цессия составляется в трех экземплярах. Один передается продавцу, другой — покупателю, последний остается в Росреестре.

Если покупатель получил письменное согласие строительной компании, то гражданин вправе вписать застройщика в перечень ответственных лиц. Достаточно в тексте документа прописать обязанности юридического лица. Это дает право требовать неустойку за неисполнение соглашения.

Например, строительная компания задерживает срок сдачи жилого комплекса.

Регистрация в Росреестре

Регистрируется соглашение в Многофункциональном центре (МФЦ) или в Росреестре. Перед посещением учреждения подготавливаются следующие бумаги (ст. 48 ФЗ № 218):

• ДДУ;
• соглашение о переуступке прав;
• паспорта двух участников;
• справка об оплате госпошлины;
• заверенное разрешение супруга или супруги;
• бумаги, подтверждающие отсутствие долговых обязательств перед застройщиком;
• согласие от строительной компании и банка.

Передаются оригиналы бумаг. Если отсутствуют — ксерокопии, заверенные нотариусом. Сумма госпошлины равна 350 руб. Покупатель оплачивает взнос заблаговременно.

Передают документы, взамен сотрудник предоставляет расписку. В бумаге содержится перечень принятых справок и указывается период, в который вносятся изменения в договор долевого участия. Срок редко превышает 10 дней.

В конце сотрудник возвращает бумаги заявителю и сообщает о внесенных коррективах.

Kaк пoлyчить квapтиpy пo дoгoвopy пepeycтyпки пpaв тpeбoвaния

После заключения цессии нужно дождаться окончания строительства и введения жилого комплекса в эксплуатацию. Строительная компания установит индексы, адреса, оформит протокол о распределении жилья и кадастровый паспорт.

Покупателю застройщик передает ксерокопию документа о введении дома в эксплуатацию. Далее подписывается акт приема-передачи (ст. 556 ГК РФ).

Полученное право собственности вносится в реестр. Для этого покупатель обращается в МФЦ или Росреестр. Сотруднику учреждения будущий собственник предоставляет:

• российский паспорт;
• ксерокопию разрешения на эксплуатацию;
• справку об уплате госпошлины (2 тыс. руб., если юр. лицо — 22 тыс. руб);
• акт приема-передачи;
• договор цессии и ДДУ.

Работник государственного учреждения примет бумаги и предоставит взамен расписку со списком полученных справок. В бланке указывается дата повторного посещения. Период регистрации прав составляет не более 10 дней. Во время повторного визита возвращаются предоставленные сотруднику оригиналы бумаг и бумага, указывающая на наличие права собственности.

Сколько стоит процедура

Покупатель оплачивает возможные траты при цессии. В расходы включены госпошлина (ст. 333.33 НК РФ), стоимость полученного права требования на квартиру. Сумму устанавливает продавец самостоятельно.

Фиксированная налоговая выплата в размере 13% от полученных денежных средств взимается с продавца. Процент вычисляется из разницы платежей. Например, гражданин подписал ДДУ на сумму 2 млн. руб. Денежные средства внесены полностью. Далее мужчина желает продать право за 3 млн. руб.

13% высчитываются с разницы, равной 1 млн. руб.

Покупатель оформляет декларацию и уплачивает установленный процент. Иначе наступает ответственность в виде финансовых взысканий.

Подводные камни, o кoтopыx нужнo знaть

Перед составлением договора цессии нужно ознакомиться с нюансами, особенностями, которые могут сильно повлиять на результат сделки.

Пepeycтyпкa ипoтeчнoй квapтиpы

Процесс сложнее, чем стандартная передача права требования. Перед продажей лучше погасить имеющийся кредит. Иначе банк не даст согласия, оставит материальное обременение. В подобной ситуации поможет консультация с юристом.

Ecли пpaвa нa нoвocтpoйкy y нecoвepшeннoлeтниx

Если в тексте ДДУ присутствует несовершеннолетний, то перед заключением цессии нужно запросить разрешение на реализацию имущества у органов опеки. Расписываются в бланке договора цессии законные представители ребенка, например, мать, отец или опекуны (бабушка, сестра и т. д.).

Ecли ДДУ oфopмлялcя c мaтepинcким кaпитaлoм

Если при внесении оплаты по ДДУ сторона использовала средства материнского капитала, то процесс значительно усложняется. Теперь в цессии указывается, что в приобретенной недвижимости обязательно выделяются доли несовершеннолетним детям.

Судебная практика

Проанализировав судебную практику, можно сделать вывод: если человек подает заявление в суд на застройщика по причине пропуска сроков, то дело решается в пользу истца, поскольку в договоре цессии прописываются сроки передачи дома в эксплуатацию. Ведь физическое лицо со своей стороны выполняет обязанности, уплатило стоимость права требования.

Можно привести пример из судебной практики, произошедший в 2017 году. Гражданка Е. заключила договор цессии с застройщиком в 2015. Строительная компания должна была закончить строительство и сдать дом в эксплуатацию в 2016 году, но обязанности не выполнила, и дом поступил в эксплуатацию в 2017 году.

Гражданка просила взыскать с застройщика денежные средства за невыполнение обязательств, моральный ущерб. Иск судом удовлетворен частично. Моральный ущерб женщине не возместили.

Источник: lawowner.ru

Как продать квартиру по переуступке прав по ДДУ

Законодательство предусматривает множество способов продажи квартиры в новостройке. Один из них — приобретение жилья по договору участия в долевом строительстве (ДДУ). О том, что это такое и как можно продать жилье, уступив права на квартиру в долевом строительстве, читайте далее.

Что такое переуступка по ДДУ

Когда жилье строится, его еще нет физически, оно не построено, а потому передать право собственности нельзя. Поэтому законодатель предусмотрел возможность передачи права требования на жилье, которое будет построено в будущем, разумеется, за плату, равную стоимости жилья.

В силу ст. 382 ГК РФ уступка требования подразумевает передачу изначальным кредитором новому лицу прав по сделке.

Участник долевого строительства может уступить право требования квартиры по ДДУ при соблюдении следующих условий:

1. Если участник долевого строительства внесет всю сумму по договору.
2. Долг будет передан другому гражданину — новому участнику ДДУ в порядке ст. 391 ГК РФ.

Переуступка или цессия?

Понятия «переуступка» не существует, есть понятие «уступка прав требования». Договор цессии и договор уступки права требования — это одно и то же.

Нужно ли согласие застройщика?

Согласно п. 2. ст. 382 ГК РФ для перехода прав кредитора к другому лицу согласия должника не требуется, если это условие не предусмотрено законом или договором.

Соответственно, юридические предписания не обязывают участника долевого строительстваполучать разрешение от застройщика при отчуждении права требования квартиры другому лицу, если это не прописано в ДДУ. Однако в подобной ситуации новый кредитор может столкнуться с различными проблемами.

Так, застройщик вправе расторгнуть ДДУ по причине внесения неполной стоимости за квартиру первоначальным покупателем либо признать договор участия в долевом строительстве не заключенным в связи с несоблюдением существенных условий.

Вот почему согласие застройщика целесообразно получать и прописывать эти обстоятельства в договоре уступки права требования.

Определение размера платы и условий аренды

Соглашение заключается на возмездной основе. Сумма платы по уступке должна соответствовать цене, уплаченной или одновременно переведенной на нового участника ДДУ.

Сторонам необходимо определить порядок выплаты суммы по соглашению (перечисление на расчетный счет, внесение в кассу наличными), а также срок для перевода денег. Для подтверждения произведенной оплаты целесообразно составить акт о взаиморасчетах и сделать его приложением к договору.

Порядок оформления продажи по переуступке

Принимая во внимание, что ДДУ заключается в письменной форме и образует юридические последствия после государственной регистрации, в соответствии с ч. 2 ст. 389 и ч. 3 ст. 433 ГК РФ сделка об уступке права требования признается действительной с момента регистрации в Росреестре.

Важно! Если соглашение об уступке не зарегистрировано, это еще не значит, что оно не вступит в силу. Так, Верховный суд РФ указал, что недействительность уступки требования не влияет на правовое положение застройщика, который не может отказаться от исполнения обязательства по долевому участию в строительстве при отсутствии спора между сторонами соглашения (определение от 28.05.2018 № 305-ЭС17-14583).

Лицо, ответственное за организацию проведения этой процедуры в Росреестре, устанавливается участниками соглашения в договоре.

Содержание договора

Сделка об уступке права требования по ДДУ должна включать следующие условия:

1. Предмет. Необходимо указать, какие права одна сторона передает другой и в каком объеме, а также сведения о договоре долевого участия и данные о квартире (номер, площадь, этаж) в строящемся объекте, с указанием конкретного адреса.
2. Права и обязанности сторон. На одного из участников сделки должны быть возложены обязательства по уведомлению застройщика о замене лиц по ДДУ, о получении его согласия и передаче экземпляра соглашения об уступке права требования. Помимо этого необходимо предусмотреть обязанность первоначального кредитора передать все документы об уплате цены по договору долевого участия, а также бумаги об исполнении иных обязанностей перед застройщиком. Также нужно определить лицо, которое займется регистрацией договора.
3. Порядок оплаты. Нужно предусмотреть размер денежных средств, подлежащих передаче первоначальному участнику долевого строительства, срок и способ оплаты.
4. Ответственность сторон. Следует согласовать, как участники сделки будут отвечать друг перед другом в случае неисполнения обязательств.
5. Порядок разрешения споров и заключительные положения. Целесообразно определить порядок разрешения возможных разногласий по сделке и оснований обращения за судебной защитой. Также следует указать количество составленных экземпляров договора и приложений к нему.

Подводные камни продажи по переуступке прав

При заключении договора необходимо обратить внимание на объем прав, передаваемых новому участнику ДДУ. К примеру, первоначальный кредитор может указать в договоре, что он не передает право требования неустойки по долевому участию в строительстве, а только на квартиру. Кстати, право взыскания пени можно передать одновременно с уступкой основного требования либо отдельно от него (п. 14 постановления Пленума ВС РФ от 21.12.2017 № 54).

Соглашение необходимо обязательно зарегистрировать в Росреестре. В противном случае есть вероятность встречи с мошенниками, занимающимися «двойными продажами», когда на одну квартиру претендуют несколько лиц, также уплативших цену по незарегистрированным договорам.

Если придется продавать недостроенную квартиру, это можно сделать на законных основаниях, уступив право требования. Важно правильно составить соответствующий договор, получить согласие застройщика и зарегистрировать сделку, после чего можно спокойно дожидаться нового жилья.

Источник: nsovetnik.ru

Уведомление о переуступке права требования — образец

Приобретение квартир в новостройках по переуступке права требования в последнее время участилось на территории РФ. Потому, стоит узнать как происходит уведомление о переуступке права требования, каков образец. Ведь несмотря на некоторые риски, граждане охотно прибегают к данному способу покупки жилья.

Среди читателей нашего ресурса также можно встретить участников переуступки подобного рода, поэтому в сегодняшнем материале речь пойдет именно о нем.

Что такое переуступка прав требования квартиры в новостройке?

На сегодняшний день приобрести квартиру в новостройке у застройщика можно двумя законными способами:

• Первый – непосредственно через заключение официального соглашения о приобретении жилья в новостройке с самим застройщиком.
• Второй – с помощью переуступки права требования квартиры.

Если с первыми вариантом все предельно ясно, то относительно второго есть некоторые вопросы, которые мы постараемся детально рассмотреть в сегодняшнем материале.

Итак, приобретение квартиры в новостройке через переуступку возможности требования возможно только в том случае, если данная квартира еще не сдана, то есть находится в строительстве.

По своей сути, переуступка представляет передачу полномочий первого приобретателя квартиры, идущего таким по договору с застройщиком, иному лицу. Последнее, к слову, может быть представлено как физическим лицом, так и организацией.

То есть, в той ситуации, когда квартира в новостройке сдана гражданину, заключавшему договор с застройщиком, и имеется соответствующий акт «приемки», указанная переуступка невозможна.

Главным нюансом переуступки является возможность ее официальной регистрации, так как только такая схема заключения сделки способна минимизировать всевозможные риски для покупателя практически до нуля.

Гарантированно зарегистрировать переуступку представляется возможным только в том случае, когда первичный покупатель квартиры заключил с застройщиком договор долевого участия (ДДУ), если же имеет место другое соглашение, то процедура уступки прав требований заметно усложнится и, честно говоря, проводить ее не желательно, ибо риски в таком случае «не стоят выделки».

Возможность официальной регистрации переуступки с наличием ДДУ связана с тем, что данное соглашение по умолчанию регистрируется в Росреестре и изменять фигурирующих в нем сторон можно только через повторную регистрацию, что гарантирует вторичному покупателю квартиру, пользующемуся возможностью переуступки, отсутствие каких-либо рисков быть обманутым.

В том случае, когда переуступка проходит с фигурированием иного типа договора (например, предварительное соглашение купли-продажи), регистрация нового участника сделки в официальном порядке невозможна, что добавляет вторичному приобретателю квартиры ненужные риски.

Так, при возникновении споров у застройщика и первичного приобретателя жилья, вторичный покупатель такового не сможет разрешить проблему, а первичный – скорее всего, не захочет.

Единственным исключением являются такие ситуации, когда в договоре переуступки указываются пункты о том, что первичный приобретатель квартиры, уступающий свои права на нее, ручается за застройщика и готов ответить за недоделки с его стороны. Но такие пункты в договоры переуступки, как правило, не включаются, так как никто не захочет отвечать за чужие «косяки».

Уведомление о переуступке права требования — образец и порядок проведения

На первый взгляд, переуступка права требования кажется архисложным мероприятием, но на деле все слегка иначе.

Если знать базовые нюансы, всевозможные риски, описанные ранее, и порядок проведения подобной сделки, особых проблем в ее осуществлении возникнуть не должно.

На данный момент процессуальная часть переуступки квартиры в новостройке регламентирована множеством законодательных актов.

Обобщив их положения, представляет вам общий порядок проведения переуступки:

• договор, подтверждающий права требования на квартиру со стороны первичного покупателя жилья в новостройке (соглашение ДДУ, к примеру);
• договор;
• паспорта сторон сделки;
• соответствующее заявление с просьбой перерегистрировать права требования с одного лица на другого в конкретной сделке;
• квитанция об уплате соответствующей госпошлины;
• при необходимости и наличии таких бумаг – нотариально заверенное согласие супруга участника сделки, согласие залогодержателя на проведение сделки, согласие органов опеки и попечительства, если в договоре приобретения жилья в новостройке фигурирует несовершеннолетнее или недееспособное лицо, и согласие на проведение переуступки, полученное в ответ на отправленное уведомление застройщику или иному лицу, которое является правообладателем квартиры, уступаемой по переуступке, на данный момент времени.

1. Подав нужный перечень бумаг в Росреестр, вторичному покупателю необходимо подождать официальной регистрации переуступки около 10-18 дней и получить обратно сданные документы. После этого гражданин становится основным правотребователем на квартиру в новостройке, которую он приобрел по переуступке, и вправе ожидать получение нового жилья, уже своего, от застройщика.

Стоит отметить, что после проведения переуступки вторичный покупатель должен соблюдать те условия, которые были внесены в договор приобретения квартиры в новостройки первичным покупателем и застройщиком.

То есть, если переуступку вторичный приобретатель провел за 2 000 000 рублей, а в соглашении того же ДДУ квартира куплена за 1 800 000 рублей, то в случае неисполнения со стороны застройщика своих обязательств вторичный покупатель сможет вернуть только 1 800 000 рублей, но ни как не ту сумму, которую он потратил при переуступке.

Как видите, описанный процесс — достаточно запутанная процедура, но если ознакомиться со всеми ее особенностями, то провести сделку будет не столь сложно.

Надеемся, представленный выше материал помог вам понять всю суть переуступки. Удачи в проведении сделок!

Уведомление о переуступке права требования – образец:

Договор переуступки права требования на квартиру в новостройки – образец:

Подробнее о том, что такое договор переуступки, вы можете узнать, посмотрев видео:

Источник: pravozhil.com

Переуступка прав требования по договору долевого участия (ДДУ) в строительстве

Цессия – переуступка прав по договору долевого участия, на основании которого можно реализовать недвижимость, приобретенную еще на этапе строительства. Согласно ФЗ-214 от 2004 года, процесс заключения сделки регулируется ГК РФ.

Заключить подобное соглашение собственник имеет право до момента оформления права собственности на недвижимость. При наличии акта приема-передачи имущества будет осуществлена сделка купли-продажи. Переуступка прав возможна, если в документе не указано иное.

Особенности и нюансы сделки

Все риски и права в полном объеме на основании договора переходят к новому дольщику. Сделка может быть заключена только после выплаты части стоимости квартиры. При подписании договора застройщик должен дать свое согласие.

Перед оформлением сделки следует:

• проверить наличие необходимой документации у компании-застройщика;
• изучить бумаги, справки дольщика и проверить информацию на ее соответствие реальным данным;
• запросить сведения из единого реестра недвижимости;
• получить разрешение от застройщика, подтверждение об отсутствии задолженности;
• согласие от финансово-кредитного учреждения, если недвижимость была приобретена с ипотекой;
• при наличии у покупателя супруга (супруги) потребуется согласие родственника на подписание соглашения.

Основной этап – заключение договора в присутствии застройщика (идеальный вариант – наличие его печати на документе). Регистрации сделки осуществляется на протяжении 10 дней. По ее окончанию денежные средства передаются через банковскую ячейку.

Основания для заключения ДДУ регламентируются ГК РФ ст. 328 п. 1. Право на владение имуществом, принадлежащее дольщику, согласно законодательству, может быть предоставлено заинтересованному лицу по факту сделки.

Видео: Что такое переуступка прав по договору долевого участия

Пакет необходимых документов

Переуступка прав по ДДУ может быть осуществлена при наличии определенных бумаг и справок.

Полный перечень документов:

• заявление о регистрации ДДУ от всех заинтересованных лиц;
• если в сделке участвуют средства банка, потребуется представить документ о регистрации ипотечного кредитования на основании закона;
• зарегистрированное соглашение в долевом строительстве и пакет необходимых бумаг, указанных в приложении;
• ДДУ – 3 экземпляра;
• для юрлиц: копии учредительных бумаг, заверенных у нотариуса, свидетельство о госрегистрации, внесении корректировок, постановки на учет в ФНС, а также документ, удостоверяющий полномочия руководителя компании, решение учредителей о заключении сделки;
• для граждан: разрешение мужа (жены) на выполнение процедуры или заявление о том, что заинтересованное лицо не замуж (не женат);
• согласие органов попечительства на переуступку прав требования на основании ДДУ, если одним из собственников недвижимости является ребенок;
• договор ссуды (копия и оригинал, при наличии ипотеки);
• закладная и соответствующие бумаги при ипотечном кредитовании (официальный документ и его «дубликат»);
• платежка о внесении государственной пошлины;
• если переуступка осуществляется до того момента, как была внесена сумма, соответствующая реальной стоимости недвижимости участнику ДС потребуется согласие застройщика на подобную сделку (копия, оригинал);
• если право требования находится в залоге – разрешение залогодержателя на заключение договора (официальна бумага, «дубликат»).

Государственная пошлина за регистрацию сделки по ДДУ – 350 рублей, как для физических, так и юридических лиц. Срок процедуры – 10 рабочих дней.

После регистрации уступки прав по ДДУ на руки заявителю представляется оригинал соглашения с печатью и номером, присвоенным по окончанию регистрации.

Правильное оформление договора

После всех выполненных действий оформляется документ, подлежащий дальнейшей регистрации. Его составлением занимается сам застройщик или агенство по недвижимости, юрист.

• предмет договора – инициалы заинтересованных лиц, информация о документе, объект (жилая и общая площадь, количеств помещений, номер квартиры);
• цена, порядок внесения оплаты, обеспечение обязательств относительно расчета;
• ответственность, обязанности участников сделки;
• заключение, контактная информация, подписи сторон.

Право требования может быть передано на основе реорганизации компании или наследования, если недвижимое имущество принадлежит юридическому лицу. Первоначальный владелец помещения, отвечает за недействительность соглашения. Но он не несет никакой ответственности за неисполнение обязательств компании-застройщика.

Исключение: участник долевого строительства поручился за подрядчика перед новым собственником недвижимости.

Процедура оформления сделки

Регистрация ДДУ осуществляется в МФЦ или Кадастровой палате. В присутствии уполномоченного сотрудника заинтересованные лица представляют соответствующие документы и подписывают договор:

• документы, подтверждающие личность;
• согласие всех заинтересованных сторон;
• соглашение на покупку, подписанное ранее с застройщиком;
• сведения о задолженности перед организацией или справку о перераспределении долга новому собственнику;
• разрешение компании-застройщика на переуступку существующих прав;
• подтверждение от финансово-кредитной организации и соглашение по ссуде, при ипотечном кредитовании.

После предоставления обязательного пакета документов, оплачивается государственная пошлина. Каждой заинтересованной стороне выдается по платежке. Регистрирующий орган заполняет заявление, с указанием объекта, его характеристик, сведений о заинтересованных лицах.

Работник уполномоченной организации принимает договор (реальные бумаги и их копии). Приобретателю и продавцу выдается соответствующая расписка, с указанием даты регистрации.

Обязательная налоговая ставка

Переуступка официальных прав по ДДУ не является договором купли-продажи квартиры. Это вариант, при котором осуществляется смена владельцев (приобретатель или участник долевого строительства) при наличии согласия от подрядчика.

Выплачивая денежные средства на основании соглашения, новый собственник жилой площади приобретает права, риски по основному договору, заключенному с застройщиком ранее.

Ставка НДФЛ при переуступке прав:

• гражданин России – 13%;
• налог для иностранца – 30%;

При составлении проводок, бухгалтерия опирается на нормы действующего законодательства, финансовой отчетности и ГК РФ.

Заключать соглашение переуступки прав требования или нет, решать заинтересованной стороне. Но, чтобы обезопасить себя от реальных рисков, нужно получить как можно больше реальных сведений о компании-застройщике, изучить документацию относительно строения, проконсультироваться с квалифицированным юристом. Только так можно избежать проблем и при необходимости реализовать недвижимое имущество в дальнейшем.

Источник: cabinet-lawyer.ru