Вам доступен конструктор договоров. Просто авторизуйтесь на портале 1С-Старт и создайте свой договор купли-продажи услуг за 11 минут. Более подробный материал по договорам купли-продажи ниже.
Договоры купли-продажи
Договор купли-продажи – самый распространенный гражданско-правовой договор. Каждый из нас множество раз вступал в такие договорные отношения, поэтому схема договора купли-продажи всем понятна: покупатель передает определенную вещь покупателю, а тот принимает эту вещь и оплачивает оговоренную цену.
Общие положения договоров купли-продажи
Договор купли-продажи можно назвать родовым понятием, включающим в себе еще и нормы договоров поставки, контрактации, энергоснабжения, продажи недвижимости и предприятия. Общие положения купли-продажи применяются, если нормы, регулирующие заключение конкретных видов договоров, указанных в главе 30 ГК РФ, не предусматривают иное.
По договору купли-продажи, как самостоятельному договору, можно реализовывать любые вещи (с учетом норм об оборотоспособности, указанных в статье 129 ГК РФ), кроме электроэнергии, недвижимости и предприятий, для которых предусмотрены специальные виды договоров купли-продажи.
Договор купли-продажи. Отдельные разновидности договора купли-продажи
К существенным условиям договора купли-продажи в общем смысле относится только условие о реализуемой вещи (товаре). Это условие будет признано согласованным, если описание товара позволяет установить его наименование и количество. Чтобы избежать риска признания условия о товаре несогласованным, рекомендуется давать его подробное описание. Для этого можно брать формулировки из документации, прилагаемых к товару (инструкции, техпаспорт, гарантийный талон). Помимо наименования товара обязательно надо указать его количество, о чем статья 465 ГК РФ делает специальную оговорку, что «если договор купли-продажи не позволяет определить количество подлежащего передаче товара, то договор не считается заключенным».
Описание товара (наименование, количество, ассортимент) необязательно делать в тексте самого договора. Можно привести его в приложении, спецификации, счете, заявке покупателя, накладных, обязательно указав, что эти документы являются неотъемлемой частью договора.
Цену товара Гражданский кодекс не относит к существенным условиям договора купли-продажи. Если цена в договоре не указана, то она определяется как цена, которая взимается обычно за аналогичные товары при сравнимых обстоятельствах (статья 485 ГК РФ). Конечно, на практике стороны оценивают условие о цене товара как весьма важное, и в большинстве случаев указывают ее при заключении договора. В то же время, если есть такая необходимость, они могут обговорить порядок изменения цены товара в зависимости от его себестоимости.
Обратите внимание: для того, чтобы покупатель смог вернуть входной НДС, уплаченный продавцу, сумма НДС должна быть выделена в цене товара.
Существует еще ряд договорных условий, связанных с характеристиками товара, которые, хоть и не являются существенными условиями, имеют важное значение для исполнения продавцом своих обязанностей. Такие условия сторонам договора купли-продажи, во избежание споров, тоже рекомендуется согласовать:
Договор купли-продажи объекта незавершенного строительства и земельного участка
- качество товара – можно указать, что товар должен соответствовать определенным стандартам (технические условия, ГОСТ, сертификаты качества) или повышенным требованиям качества. Договор может предусматривать обязанность продавца гарантировать качество и работоспособность вещи в течение определенного срока;
- ассортимент товара – в случае, когда договор предусматривает определенный ассортимент товаров, продавец должен соблюсти это условие, иначе покупатель вправе требовать замены товаров или возврата уплаченной стоимости;
- комплектность товара – если реализуемая вещь представляет собой комплектный набор товаров, то продавец обязан передать товар в комплекте, иначе покупатель может требовать уменьшения цены или доукомплектования товара. Если последнее требование покупателя в разумный срок не выполнено, то он имеет право на замену некомплектного товара или отказаться от договора купли-продажи с возвратом уплаченной денежной суммы;
- тара и упаковка товара – по общему правилу продавец обязан передать товар в соответствующей таре и упаковке, если только это не товар, который не требует тары и упаковки по своим свойствам;
- принадлежности и документы, относящиеся к товару – товар, имеющий сопутствующие документы (инструкции, техпаспорт, сертификаты и прочее) должен передаваться вместе с ними, если только договор купли-продажи не предусматривает иного.
В договоре необходимо согласовать момент, когда продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче товара, ведь по общему правилу, в этот момент на покупателя переходят риски случайной гибели или повреждения товара. Моментом исполнения обязанности продавца по передаче товара может считаться вручение товара покупателю; предоставление товара в распоряжение покупателя; сдача товара перевозчику для доставки покупателю.
Прочие условия в договоре купли-продажи являются обычными договорными условиями (условия оплаты, ответственность сторон, расторжение договора, порядок урегулирования споров и т.д.). При этом любое условие, относительно которого сторона требует достижения согласия, может быть признано дополнительным существенным условием.
Отличия договора купли-продажи от договора поставки
Ближе всего к положениям договора купли-продажи договор поставки, поэтому надо знать об их сходствах и различиях. Если между продавцом и покупателем возникнут споры о договорных правах и обязанностях, то, при наличии оснований, суд может переквалифицировать заключенный договор купли-продажи в договор поставки и наоборот. Чтобы снизить риски переквалификации договора, надо учитывать основные отличия сделки купли-продажи (в общем смысле) и поставки:
- С какой целью приобретается вещь? По договору купли-продажи цель использования приобретаемой вещи не является квалифицирующим признаком, но по договору поставки — это условие принципиально. При осуществлении поставки имущество реализуется для использования его покупателем в предпринимательской деятельности, а также в других, не связанных с личными, целях. Договор купли-продажи можно заключать при продаже имущества как в личных, так и предпринимательских целях. Надо сказать, что закон не обязывает продавца выяснять или отслеживать, в каких целях покупатель будет использовать приобретенные вещи, и не налагает не него ответственности за это. Тем не менее, для продавца, работающего на ЕНВД, риск в неправильном выборе договорной конструкции заключается в том, что налоговики обвинят его в ведении вместо розничной торговли оптовой. Это, в свою очередь, грозит продавцу пересмотром налоговой базы и штрафами.
- Субъектный состав договора. Здесь имеется в виду характеристика сторон договора, в частности, являются ли они хозяйствующими субъектами (ИП или юридическое лицо) или нет. Дело в том, что договор поставки могут заключать только лица, ведущие предпринимательскую деятельность, а для обычного договора купли-продажи ограничений по составу сторон нет.
- Срок передачи товара. Это спорный момент, на который обращают внимание некоторые судьи. Традиционно считается, что передача товара по договору купли-продажи происходит одновременно с заключением (или сразу после заключения) договора, а передача товара по договору поставки происходит позже заключения договора. Это не совсем так. Действительно статья 506 ГК РФ оговаривает, что поставщик обязуется передать товар в обусловленный срок, однако это условие не является определяющим для квалификации договора как поставки. На практике же случается, что по договору поставки имущество может быть передано сразу при заключении договора, а по договору купли-продажи, наоборот, вещь передается через какое-то время. Тем не менее, существует судебная практика, когда судьи указывают, что отсутствие в договоре срока передачи товара классифицирует его как договор купли-продажи.
- Длительность договорных отношений сторон. Опять же, традиционно считается, что договор купли-продажи имеет разовый краткосрочный характер, а по договору поставки отношения сторон длятся на протяжении какого-то времени. Однако законодательство не содержит норм, которые бы ограничивали возможность заключения договора поставки товаров для разовой реализации. Скорее, речь может идти об удобстве для сторон заключения именно договора поставки как рамочного договора, позволяющего вести длительное стабильное сотрудничество.
Особенности договора купли-продажи недвижимости
Недвижимость – это, как правило, дорогостоящее имущество, поэтому стороны при заключении сделки относительно таких объектов должны быть особенно внимательны. По договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 549 ГК РФ). Заключать такой договор допускается только в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Как и для всякого договора купли-продажи, при продаже недвижимости существенным будет описание предмета договора, при этом в описании обязательно должны быть приведены данные, позволяющие определить расположение объекта на земельном участке или в составе другой недвижимости. Такие сведения можно получить из кадастрового паспорта или документов БТИ.
Другим существенным условием договора купли-продажи недвижимости является указание цены, без чего договор будет считаться незаключенным. Если же недвижимость относится к жилой, то Гражданский кодекс предусматривает третье существенное условие – перечень проживающих в нем лиц с указанием их прав на пользование жильем.
Сделка с недвижимостью должна обязательно пройти государственную регистрацию, и переход права собственности к покупателю происходит только после внесения регистрационной записи в ЕГРП и выдачи свидетельства о праве собственности. Недвижимость передается покупателю по передаточному акту, причем это может произойти как до государственной регистрации сделки, так и после нее, в связи с чем Росреестр не может требовать передаточного акта при подаче документов на регистрацию (постановление Президиум ВАС РФ от 20 сентября 2011 г. № 5785/11).
Обязательно необходимо проверить полномочия сторон на участие в сделке купли-продажи недвижимости. Если это ИП или организация, то можно провести стандартную проверку контрагента. Если стороной является физическое лицо, то кроме документа, удостоверяющего личность, от него нужно получить нотариальное согласие супруга на сделку или подтверждение того, что лицо не состоит в браке.
Когда договор купли-продажи недвижимости подписывает лицо, действующее по доверенности, необходимо проверить объем его полномочий, а также то, не была ли отозвана доверенность накануне сделки. По возможности рекомендуется настоять на том, чтобы договор купли-продажи и передаточный акт подписывал не посредник, а сам продавец или покупатель.
Госрегистрацию сделок купли-продажи недвижимости производит Росреестр, а можно подать документы и в многофункциональные центры по предоставлению государственных и муниципальных услуг (МФЦ). При любых сомнениях, которые возникают в процессе заключения договора, рекомендуем обращаться к специалистам этих учреждений. А собственники объектов недвижимости могут заранее обратиться в Росреестр с заявлением о невозможности проведения без их личного участия регистрационных действий с принадлежащим им объектам.
Купля-продажа с обратным выкупом
При наличии такого условия в договоре купли-продажи продавец обязуется (или вправе) выкупить обратно проданное им имущество. Купля-продажа с обратным выкупом обычна для зарубежного права, а сейчас все чаще применяется и в российской правовой практике. Мотивы, которые могут побудить стороны заключить договор купли-продажи с таким условием, следующие:
- Возможность для продавца привлечь больше покупателей. Условие – не понравится вещь, заберем ее назад – может подтолкнуть к покупке сомневающегося покупателя. При этом у продавца после обратного выкупа появляется шанс продать покупателю другую вещь. При согласовании условия об обратном выкупе можно обязать покупателя воспользоваться сопутствующими услугами, которые оказывает продавец.
- Снижение финансового риска покупателя. Вещь, приобретенная покупателем, может ему разонравиться или окажется, что ее характеристики не соответствуют тем целям, для которых она покупалась. При этом у того же самого продавца может оказаться в наличии нужная покупателю вещь. Конечно, покупателю было бы удобно вернуть первую покупку с условием приобретения другой вещи. Причем, вернуть можно не только новую вещь, но и бывшую в употреблении, сохранившую при этом свои потребительские характеристики, естественно, по более низкой цене. Такая возможность привлекательна и для лизингодателя в случае, когда лизингополучатель задерживает выплаты за оборудование или желает расторгнуть договор лизинга.
- Возможность для продавца получить необходимые ему денежные средства, в ситуации, когда он хочет через какое-то время получить свою вещь обратно. При этом цена обратного выкупа может быть равна или быть выше той цены, которую первоначально уплатил покупатель. Это, конечно, напоминает сделку в ломбарде, точнее, договор займа, обеспеченный залогом имущества, поэтому такая сделка может быть признана притворной.
Конечно, у договора купли-продажи с обратным выкупом есть свои сложности и риски. Во-первых, при возврате вещи, побывавшей в употреблении, необходимо оценить ее остаточную стоимость, а это расходы на независимого оценщика. Во-вторых, выкупленные обратно товары могут потребовать проведения предпродажной подготовки. В-третьих, обратный выкуп признается реализацией, такой же, как и первоначальная продажа, а значит, необходимо будет уплатить НДС. В-четвертых, есть значительный риск, что суды посчитают договора купли-продажи с обратным выкупом сделкой, совершенной для прикрытия договора займа или договора безвозмездного пользования.
В российском законодательстве договор купли-продажи с обратным выкупом прямо предусмотрен только для договора РЕПО (биржевой сделки на рынке ценных бумаг). При этом возможность обратного выкупа для других случаев купли-продажи вытекает из норм статьи 492.2 ГК РФ. Это так называемый опцион, т.е. соглашение, по которому одна сторона предоставляет другой право заключить один или несколько договоров на определенных условиях. Применительно к договору купли-продажи статья 492.2 ГК РФ дает право включить в него условие о заключении в будущем другого договора, в данном случае, обратного выкупа.
Источник: www.regberry.ru
Предварительный договор купли-продажи и договор участия в долевом строительстве: сравнительно-правовая характеристика
Зарегистрируйся в два клика и получи неограниченный доступ к материалам, а также промокод на новый заказ в Автор24. Это бесплатно.
Введение
Переход к рыночной экономике, появление и укрепление института частной собственности позволили многим гражданам существенно улучшить своё материальное положение и рассматривать приобретение недвижимости в качестве удачного вложения средств. Привлекают потенциальных покупателей и качественно новые условия жизни, предлагаемые застройщиками: большие площади, высокие потолки, свободная планировка, подземные паркинги, благоустроенные дворы и многое другое.
Активное строительство, развернувшееся в крупных городах в связи с трудовой миграцией населения, привело к необходимости разработки новых договорных форм, предусматривающих заключение соглашения между сторонами до момента фактического появления объекта недвижимости. Вместе с тем, количество «замороженных» строек по всей стране, в том числе в самых ресурсообеспеченных регионах, Москве и Московской области, заставляет задуматься о целесообразности вложений в будущую недвижимость и оправданности таких рисков.
В условиях ограниченности ресурсов, как продавцов, так и покупателей, в связи с нестабильной экономической ситуацией в стране особое значение приобретают взаимовыгодные отношения, строящиеся на некоторых уступках с обеих сторон. Такой подход нашёл своё отражение и в сфере купли-продажи недвижимости.
На сегодняшний день оформление договорных отношений в сфере купли-продажи недвижимости предусматривает использование двух основных конструкций: предварительного договора купли-продажи и договора долевого участия в строительстве. Оба формата имеют свои достоинства и недостатки, и как показывает практика, ни один из них до конца не может защитить интересы менее защищенной стороны, будущего покупателя или дольщика соответственно.
Актуальность выбранной темы курсовой работы обусловлена наличием стабильно высокого рыночного спроса на объекты недвижимости, постройка которых лишь предстоит в ближайшее время. Связано это, прежде всего, с существенной разницей в цене объекта до начала строительства и после его окончания.
Вместе с тем, выгода приобретателя в данном случае сопряжена с определенными рисками, что заставляет задуматься над вопросом о необходимости совершенствования предусмотренных законодателем договорных конструкций. Значимость выбранной темы курсового исследования подчеркивается многочисленными судебными спорами в рамках защиты интересов продавцов и покупателей строящейся (или планируемой к постройке) недвижимости, а также застройщиков и участников долевого строительства.
Институты предварительной купли-продажи недвижимости и долевого участия в строительстве относятся к одним из наименее разработанных в договорном праве в рамках требований сегодняшней действительности. Теоретическую базу исследования представили работы С.В. Белозерской, Е.И. Лагодиной (общие вопросы приобретения недвижимости), К.О. Брудкова, Н.Н. Куровой, Ю.В.
Репниковой, А.А. Собякиной, О.Н. Чумаковой (правовое регулирование предварительной купли-продажи и долевого строительства), К.А. Васильева, О.А. Верховцева, И.Ф. Гареева, Б.М. Гонгало, О.А.
Ковалевой, О.И. Лашманова (проблемные аспекты правового регулирования покупки в будущем строящейся недвижимости). Целью данной курсовой работы выступает сравнительный анализ договоров, регулирующих покупку в будущем строящейся недвижимости.
В ходе работы будут решены следующие задачи: — рассмотренпредварительный договор купли-продажи, его правовая сущность и особенности заключения; — дана характеристика договора участия в долевом строительстве как договора купли-продажи будущей недвижимости; — проанализирована ответственность сторон за неисполнение предварительного договора купли-продажи недвижимости и способы защиты нарушенных прав его участников; — раскрыты правовые возможности и проблемные аспекты договора участия в долевом строительстве. Объектом исследования выступают общественные отношения, регулирующие вопросы приобретения недвижимости, постройка которой планируется в будущем.
В качестве предмета исследования выбраны предварительный договор купли-продажи и договор участия в долевом строительстве. Методологическую основу исследования составляют общенаучные (конкретно-исторические, формально-логические, структурно-системные) и частнонаучные методы исследования (сравнительно-правовой, технико-юридический, методы нормативно-правового анализа и т.п.).
Нормативная база исследования представлена ГК РФ, а также нормативными правовыми актами, посвященными правовому регулированию покупки в будущем строящейся недвижимости (ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и др.) Эмпирическая база исследования представлена материалами судебной практики, раскрывающими проблемные аспекты приобретения строящейся недвижимости. Теоретическая значимость сравнительного анализа предварительного договора купли-продажи и договора участия в долевом строительстве состоит в углубленном изучении их правовой сущности и выявлении проблемных аспектов договорной работы в рамках отношений, связанных с покупкой будущей недвижимости. Практическая значимость курсового исследования заключается в возможности разработки договорных конструкций, защищающих интересы обеих сторон данных отношений и, как следствие, позволяющих в целом снизить количество судебных споров. По своей структуре курсовая работа состоит из введения, двух глав, заключения и списка использованных источников.
Договор участия в долевом строительстве как договор купли-продажи будущей недвижимости
Суть правоотношений в рамках договора участия в долевом строительстве (далее – ДДУ) сводится к инвестированию со стороны будущих покупателей (дольщиков) в строительство. Заключение данного соглашения потенциально позволяет решить две главных экономич.
Ответственность сторон за неисполнение предварительного договора купли-продажи недвижимости и способы защиты нарушенных прав его участников
Предварительный ДКП недвижимости, как ранее упоминалось в параграфе 1.1 курсовой работы, возлагает на обе стороны обязательство заключить основной ДКП недвижимости на тех же условиях. Отказ от добровольного исполнения данного обязательства, равно как.
Правовые возможности и проблемные аспекты договора участия в долевом строительстве
ДДУ на сегодняшний день можно признать наиболее выгодным для покупателя будущей недвижимости. Действующее законодательство предусматривает ряд мер, направленных на защиту дольщика. Среди них наиболее значимыми являются следующие: — установление обяза.
Заключение
На сегодняшний день рынок недвижимости изобилует предложениями квартир в домах, постройка которых только планируется в будущем. Новые планировки и привлекательные цены в совокупности с обесцениванием накоплений в результате периодических экономических кризисов позволяют рассматривать инвестиции в недвижимость в качестве одного из надежных способов не только сохранить, но и приумножить заработанные средства.
Заключая сделку на нулевых этапах недвижимости, покупатель ожидает получить квартиру по цене ощутимо ниже той, что предлагает рынок вторичного жилья. Вместе с тем, ожидания далеко не всегда совпадают с реальностью, и инвестирование в будущую недвижимость подчас не только не помогает решить жилищные проблемы или просто преумножить имущество, но и заставляет на долгие годы забыть о первоначальных планах, погрузившись в судебные тяжбы с застройщиком.
На сегодняшний день оформление покупки недвижимости может производиться с использованием различных договорных конструкций и их комбинаций. Одной из самых распространенных форм покупки недвижимости в нашей стране выступает участие в долевом строительстве. Основой правового регулирования отношений в данной сфере служит ФЗ № 214-ФЗ.
Изучение данного нормативного правового акта приводит к закономерному выводу о его главной цели – защите интересов дольщиков. Законом установлен ряд требований к организации, желающей взять на себя роль застройщика, начиная от минимального размера уставного капитала и готовностью вести свою деятельность под надзором государственных органов.
Такие жесткие правила с одной стороны позволяют действительно рассчитывать на порядочность организации, согласившейся на такие условия, с другой стороны мотивируют потенциальных застройщиков заключать иные виды договоров во избежание штрафных санкций за неисполнение условий ДДУ. Однако даже благие намерения застройщиков и соразмерные усилия для постройки качественной недвижимости в оговоренные сроки не всегда приводят к положительному результату в условиях тяжелой экономической ситуации в стране.
Строительство, как бизнес, за всю историю его существования отличают максимальные показатели риска. Строительный бизнес, будучи многокомпонентным, требующим серьезных ресурсов, знаний и слаженности во взаимодействии всех участников далеко не всегда оказывается под силу даже опытным бизнесменам.
Предприятия строительной отрасли на протяжении многих лет входят в группу лидеров по количеству банкротств. С целью защиты интересов дольщиков и формирования полноценного рынка долевого строительства в 2017 году был создан Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства.
На сегодняшний день Фонд, помимо восстановления нарушенных прав дольщиков, активно занимается созданием информационных баз, позволяющих оценить риски участия в различных строительных проектах. В том числе пополняет реестры уже завершенных объектов строительства и проблемных объектов, строительство и сдача которых по каким-либо причинам приостановлены или полностью заморожены на неопределенный срок.
Лучшей защитой на сегодняшний день является знание. В условиях ограниченных ресурсов стоит подробно изучить рынок и деятельность компаний – застройщиков. При наличии такой возможности с целью сбережения львиной доли средств имеет смысл пользоваться другой не менее распространенной правовой конструкцией — предварительным ДКП недвижимости.
Данный документ призван согласовать все существенные условия предстоящей сделки по покупке недвижимости (предмет будущего ДКП, сроки его оформления и цену), что в долгосрочной перспективе предоставляет обеим сторонам право требовать его исполнения в соответствии с первоначально оговоренными пунктами. Существенным достоинством преддоговора является отсутствие необходимости производить оплату объекта недвижимости.
Как правило, стороны ограничиваются условием о внесении небольшой суммы – задатка, служащего больше для демонстрации серьезности намерений сторон, а также, в случае отказа продавца от заключения основного договора, своего рода санкцией за доставленные покупателю неудобства. Так, согласно материалам судебной практики, при отказе продавца от сделки покупатель вправе требовать возврат задатка в двойном размере.
Законодательством также не запрещено указывать в договоре неустойку за его неисполнение, однако подобный способ защиты прав используется довольно редко. Проблемным аспектом предварительного ДКП выступает низкий уровень защищенности от отказа к заключению со стороны обоих субъектов отношений.
По сути, участники сделки, найдя более выгодное предложение, легко отказываются от ранее согласованной сделки, терпя при этом минимальные неудобства. С одной стороны, такое положение вещей является вполне приемлемым в рамках рыночной экономики, где присутствует возможность маневра для обеспечения лучшего выбора.
С другой стороны, могут не учитываться реальные потери пострадавшей стороны. В отличие от преддоговора, ДДУ выглядит более надежным способом закрепить отношения купли-продажи будущей недвижимости, однако требует от дольщика внесения полной суммы договора за еще не построенный объект. Оценка оправданности такого риска, в конечном счете, зависит от осведомленности дольщика. Таким образом, в рамках курсовой работы был проведен сравнительный анализ предварительного ДКП недвижимости и ДДУ в строительстве. Как показал анализ судебной практики, обе конструкции, несмотря на свои неоспоримые достоинства, требуют дополнительных усилий со стороны покупателей и дольщиков соответственно для восстановления нарушенных прав.
Источник: author24referat.ru
Договор купли продажи и договор участие в строительстве
1. Общая характеристика договора долевого участия в строительстве
…………………………………………..………5
2. Проблемы квалификации договора долевого участия в строительстве
…………………………..………………………15
2.1 Соотношение договора долевого участия в строительстве и договора купли-продажи…………………….………………15
2.2 Соотношение договора долевого участия в строительстве и договора подряда. …………………….……………………..19
2.3 Соотношение договора долевого участия в строительстве и договора простого товарищества…………………………..21
Список использованной литературы…………………………25
В условиях резкого перехода от системы централизованного государственного финансирования жилищного строительства и изменения экономической ситуации в стране неизбежно должны были появиться новые формы вовлечения средств в строительство. С начала 90-х этот вопрос решился использованием так называемого договора долевого участия в строительстве. При этом новая форма отношений обладала рядом преимуществ в сравнении с прямой покупкой жилья на первичном и вторичном рынках – это:
— поэтапная оплата (в большинстве случаев)
— затраты на приобретение жилья при долевом участии, как правило, ниже рыночной стоимости готового жилья на 10-30%
— возможность учета интересов дольщика при планировке жилого помещения.
Для застройщика же договор долевого участия в строительстве также представляет значительный интерес, чем и объясняется его практическая распространенность, так как позволяет эффективно аккумулировать средства большого количества инвесторов. Объединяя разные по величине вклады частных лиц, застройщику удается сформировать достаточные для строительства финансовые активы.
Таким образом, долевое участие в строительстве вышло на первый план по сравнению со всеми иными формами финансирования строительства жилья: такими, как долгосрочное и краткосрочное банковское кредитование, ипотечное кредитование и т.д. [1]
Однако такая удобная форма привлечения денежных средств в строительство имеет ряд определенных проблем. В первую очередь это недостатки законодательства, противоречия и пробелы в правовых актах о долевом участии строительстве, которые порождают ошибки и недоработки при заключении соответствующих договоров, что, в свою очередь, ведет к значительному увеличению арбитражных споров в этой сфере хозяйственной деятельности.
Именно из-за нормативной неурегулированности этих отношений и возникает вторая, основная, проблема – это проблема квалификации правовой природы отношений долевого участия в строительстве.
Общая характеристика договора долевого участия в строительстве.
По договору долевого участия в строительстве одна сторона (Застройщик) обязуется в установленный договором срок построить определенный объект недвижимого имущества или организовать его строительство (реконструкцию) и передать часть построенного объекта (долю) другой стороне (Дольщику) для оформления права собственности Дольщика на долю как на вновь созданное недвижимое имущество, а Дольщик обязуется в срок осуществить капитальные вложения в строительство (финансировать строительство) объекта и принять свою долю о нем.[2]
Договор долевого участия в строительстве можно отнести к договорам, которые хотя и предусмотрены гражданским законодательством, но специально им не регламентированы. Практическое существование договора долевого участия в строительстве обусловлено принципом свободы договора, в соответствии с которым стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иным правовым актом (ст. 421 ГК РФ).
Основными источниками правового регулирования долевого участия в строительстве являются Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ), особенно его первая часть, Жилищный кодекс РСФСР (ЖК РСФСР), федеральные законы от 25.02.1999 г. № 39 «Об инвестиционной деятельности в Российской
Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (Федеральный закон об инвестиционной деятельности), от 24.12.1992 г. № 4219-1 «Об основах федеральной жилищной политики», от 21.07.97 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (Федеральный закон о государственной регистрации), другие нормативные акты.
Договор долевого участия в строительстве является примером консенсуалъного договора. Консенсуальные договоры считаются заключенными с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора. Соответственно, после подписания договора стороны вправе требовать друг от друга надлежащего исполнения договора.
Договор долевого участия в строительстве является двухсторонним договором
(взаимным договором), т.е. договором, по которому у каждой стороны есть права и обязанности. Дольщик обязан осуществить финансирование строительства, а Застройщик обязан организовать строительство объекта и передать Дольщику его долю.
Договор долевого участия в строительстве по своей природе является возмездным, т.е. договором, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей (п. 1 ст.
423 ГК РФ). Дольщик обязан осуществить финансирование строительства и именно на этом основании Застройщик передает ему его долю.
Договор долевого участия в строительстве должен быть заключен в простой письменной форме (ст. ст. 160-162 ГК РФ). Федеральный закон о государственной регистрации предопределяет, что договор должен быть составлен в форме одного документа, подписанного сторонами.
По желанию сторон договор может быть совершен в нотариальной форме, что дает некоторые преимущества: 1) при удостоверении сделки нотариус проверяет правильность оформления документов Застройщика;
2) по нотариально заверенному договору проще и дешевле зарегистрировать право собственности.[3]
Структура отношений в долевом строительстве.
В строительной цепочке можно выделить две группы отношений.
В первую группу отношений входят отношения, регламентирующие техническую сторону строительного процесса:
— отношения Застройщика и собственника земельного участка;
— отношения Застройщика и подрядчика-проектировщика;
— отношения Застройщика и генерального подрядчика;
— отношения генерального подрядчика и субподрядчиков. Во вторую группу отношений входят отношения, которые регламентируют имущественную сторону процесса строительства:
— отношения Застройщика и инвестора (Дольщика);
— отношения Дольщика и пользователя объекта капитальных вложений.[4]
Вышеуказанные отношения целесообразно рассмотреть по стадиям осуществления инвестиционного строительного проекта. Начнем с первой группы отношений.
Первоначально Застройщик осуществляет поиск земельного участка под строительство. После завершения переговоров с собственником земельного участка Застройщик составляет инвестиционный проект — обоснование экономической целесообразности, объема и сроков осуществления капитальных вложений, в том числе необходимая проектно-сметная документация, разработанная в соответствии с законодательством РФ и утвержденными в установленном порядке стандартами (нормами и правилами), а также описание практических действий по осуществлению инвестиций (бизнес-план). Для подготовки проектной документации Застройщик заключает договор подряда с проектировщиком. Проект проходит стадию согласования в государственных органах.
Под инвестиционный проект Застройщик получает земельный участок.
Собственник земельного участка может передать его в собственность, постоянное пользование или в аренду. Земельные участки, находящиеся в государственной собственности, обычно предоставляются в аренду.
Затем, под инвестиционный проект Застройщик начинает привлекать капитальные вложения иных инвесторов, в том числе по договорам долевого участия в строительстве. Этот процесс начинается с момента составления инвестиционного проекта и часто затягивается до момента его окончательной реализации.
Застройщик заключает договор строительного подряда с подрядчиком.
Подрядчик вправе привлечь к исполнению своих обязанностей других лиц
(субподрядчиков). В этом случае подрядчик выступает в роли генерального подрядчика (ст. 706 ГК РФ).
Генеральный подрядчик и субподрядчики готовят строительную площадку и возводят фундамент дома (начинают нулевой цикл).
После выполнения всех этапов работ генеральный подрядчик принимает объект по акту сдачи-приемки у субподрядчиков. Генеральный подрядчик совместно с субподрядчиками по акту сдает дом Застройщику и рабочей комиссии.
Заканчивается первая группа отношений сдачей дома в эксплуатацию государственной приемочной комиссии
Вторая группа отношений связана с финансовой основой строительства объекта. Любой из вышеуказанных участников строительного процесса
(Застройщик, собственник земельного участка, проектировщик, генеральный подрядчик, субподрядчик) может выступать в качестве инвестора (Дольщика) и иметь право на получение одной или нескольких квартир в строящемся доме. В этой ситуации необходимо различать прямые и косвенные договоры долевого участия в строительстве.
По прямым договорам долевого участия Дольщик заключает договор непосредственно с Застройщиком. По косвенным договорам долевого участия в строительстве Дольщик заключает договор не с Застройщиком, но с другим инвестором, который имеет право на получение квартиры. Такое лицо может иметь с Застройщиком прямые договорные отношения (проектировщик, генеральный подрядчик, собственник земельного участка и др.) либо косвенные отношения (субподрядчик и т. п.).[5]
Получив свою часть объекта. Дольщик может предоставить ее для заселения другому лицу (пользователю объектом капитальных вложений).
Стороны договора долевого участия в строительстве. Сторонами прямого договора долевого участия в строительстве являются Застройщик и Дольщик, а косвенного договора долевого участия — инвестор и Дольщик.
Инвестором по косвенным договорам долевого участия в строительстве может быть только лицо, которое участвует в строительстве на основании гражданско- правового договора и имеет право на получение определенной площади. Лицо, не участвующее в строительстве (хотя бы косвенно), не может распоряжаться долей в строящемся объекте.
Если Дольщик не обладает полной дееспособностью, его права и обязанности по договору долевого участия в строительстве приобретает и осуществляет опекун (ст. 32 ГК РФ) или попечитель (ст. 33 ГК РФ).
В обязательстве долевого участия может иметь место множественность лиц.
Так, в качестве Дольщиков на одной стороне договора иногда выступают оба супруга либо родители и дети. В этом случае такие лица становятся сособственниками квартиры.
Договор долевого участия в строительстве может быть заключен по конструкции договора в пользу третьего лица (ст. 430 ГК РФ). По такому договору Застройщик обязан передать квартиру в построенном объекте не
Дольщику, а указанному или не указанному в договоре третьему лицу. Третье лицо вправе отказаться от прав по договору долевого участия в строительстве. Тогда этими правами может воспользоваться Дольщик.[6]
Дольщик и Застройщик не вправе расторгать или изменять заключенный ими договор долевого участия без согласия третьего лица с того момента, как третье лицо выразит Застройщику намерение воспользоваться своим правом по договору.
Договор в пользу третьего лица предоставляет третьему лицу право на получение доли в объекте. Обязанность по финансированию строительства остается на Дольщике. При ненадлежащем финансировании Дольщиком строительства Застройщик вправе не передавать долю третьему лицу.
На практике родители заключают договоры долевого участия в пользу своих детей. Однако, нельзя смешивать договор в пользу третьего лица с теми ситуациями, когда родители действуют от имени и в интересах своих недееспособных детей как их законные представители (опекуны). В этом случае финансирование строительства осуществляется за счет детей, в том числе из средств, подаренных детям самими родителями.
Договор долевого участия может быть заключен как договор об исполнении третьему лицу. По договору об исполнении третьему лицу последнее не .вправе требовать от Застройщика передачи ему помещений в построенном объекте.
Передавая долю в построенном объекте непосредственно третьему лицу,
Застройщик лишь исполняет таким способом свою обязанность перед Дольщиком.
Именно Дольщик в течение всего срока действия договора является управомоченным лицом, способным требовать надлежащего исполнения договора от Застройщика. По такой схеме организации могут участвовать в строительстве жилья для своих работников.
Дольщик может передать свои права по договору долевого участия третьему лицу на основании договора об уступке права требования (договора цессии). В этом случае происходит перемена лиц в обязательстве долевого участия: третье лицо приобретает права Дольщика и его статус. Договор цессии может быть заключен без согласия Застройщика, если предыдущий Дольщик исполнил все свои обязанности перед Застройщиком. В договоре цессии должны быть указаны стороны, характеристики договора долевого участия (дата, номер, стороны, предмет), объем передаваемых прав, их цена.
Предметом долевого участия в строительстве следует признать ту часть (долю) строящегося объекта недвижимого имущества, которая подлежит передаче
Дольщику (квартира, комната, помещение). Предмет договора может быть определен индивидуальными или родовыми признаками (путем указания точного размера общей или полезной площади в объекте, подлежащей передаче Дольщику, или через пропорцию участия Дольщика в общем объеме финансирования строительства — ст. 24 ЖК РСФСР).
Для согласования условия о предмете договора (независимо от способа его определения) стороны должны обязательно указать характеристики строящегося объекта недвижимости в целом: адрес земельного участка, на котором осуществляется строительство, расположение строящегося дома на земельном участке (обозначается на отдельном плане); целевое назначение (жилое или нежилое строение); общую площадь объекта (в том числе полезную площадь); этажность, наличие балконов, гаражей, лифтов, подвалов, чердаков, мансард и т.п.[7]
Обычно предметом договора долевого участия в строительстве является отдельная квартира. Для того, чтобы индивидуально определить предмет договора долевого участия квартиры необходимо указать: предварительный номер квартиры; этаж, на котором она расположена, и ее положение в осях; планировку квартиры; количество уровней квартиры; общую проектную площадь квартиры, в том числе полезную, наличие и площадь балконов, мансард, кладовок и т.п.; площадь иных помещений, подчиненных квартире (гаражей, подвалов, чердаков и т.п.); помещения и оборудование, которое станет общей собственностью всех жильцов дома.
Ценой договора долевого участия в строительстве является тот объем капитальных вложений, который Дольщик обязан осуществить в строительство
Объекта недвижимого имущества. Поскольку недвижимость, даже будущая, относится к уникальным вещам, к цене договора долевого участия не применимы правила ст. 424 ГК РФ. В договоре долевого участия стороны обычно указывают, что Дольщик финансирует строительство именно конкретно своей доли в объекте.
На практике условие о цене обычно формулируется в виде валютной оговорки
(ст. 317 ГК РФ): цена определяется в денежной сумме эквивалентной определенной сумме в долларах США или в иных условных единицах. Платежи осуществляются в рублях по курсу, установленному ЦБ РФ на день платежа.
Денежные средства вносятся единовременно или по частям. При этом вся или большая часть денежных средств обычно подлежит перечислению до момента завершения строительства.
Цена в договоре долевого участия в строительстве в подавляющем большинстве случаев определяется через стоимость одного квадратного метра общей площади, которую должен получить Дольщик. В этом случае целесообразно указывать, что общий объем капитальных вложений по договору определяется исходя из фактического размера переданного Дольщику недвижимого имущества.
Если фактический размер объекта не будет совпадать с его проектной площадью, необходимо определить порядок расчета сторон по возврату или доплате денежных средств.[8]
Содержание договора образует совокупность прав и обязанностей сторон.
Обязанности по договору долевого участия одной стороны противопоставляются правам другой стороны и наоборот.
Основными обязанностями Застройщика являются:
— подготовка проектной документации, получение согласовании и разрешений на строительство объекта;
— строительство (реконструкция) или организация строительства объекта недвижимого имущества в соответствии с градостроительными нормами и правилами, а также условиями договора;
— организация приемки объекта недвижимого имущества в эксплуатацию, подключение его к городским инженерным сетям;
— передача Дольщику его доли в введенном в эксплуатацию объекте недвижимого имущества в срок, указанный в договоре. Если в договоре такой срок не указан, объект недвижимости подлежит передаче Дольщику в течении семи дней с момента предъявления первого требования Дольщика после приемки дома в эксплуатацию;
. гарантийные обязательства Застройщика и подрядчика.
Основными обязанностями Дольщика являются:
— осуществление финансирования строительства в порядке и сроки, которые установлены договором;
— приемка доли в введенном в эксплуатацию объекте недвижимости. В случае невыполнения Застройщиком обязанности по передаче Дольщику его индивидуально-определенной доли, последний вправе обратиться в суд
(арбитражный суд) с иском к Застройщику об истребовании своей доли. Если предмет договора индивидуально не определен, Дольщик вправе обратиться с иском о выделении доли из общей площади пропорционально внесенным им капитальным вложениям. Иск Дольщика будет удовлетворен, если дом не был заселен в установленном порядке другими лицами. При этом площадь выделяемой доли будет определяться по стоимости квадратного метра на момент выделения квартир.
В случае неисполнения Застройщиком обязанности по строительству и передаче Дольщику квартиры, Дольщик по суду вправе: потребовать возврата внесенных им капитальных вложений; взыскать с Застройщика стоимость квартиры в полном объеме; обязать Застройщика приобрести и передать
Дольщику аналогичную квартиру.
Неисполнение или ненадлежащее исполнение стороной обязательств по договору может повлечь взыскание с нее убытков, причиненных соответствующими действиями другой стороне. Убытки взыскиваются в полном объеме: реальный ущерб и упущенная выгода.
Договором могут быть предусмотрены штрафные санкции (неустойка, штраф) за нарушение стороной отдельных обязанностей по договору. В этом случае убытки взыскиваются в части, не покрытой неустойкой.
Ответственность Дольщика по договору обычно связана с неисполнением или ненадлежащим исполнением обязанности по финансированию строительства. Если неустойка договором не определена, за каждый день просрочки с Дольщика могут быть взысканы проценты за пользование чужими денежными средствами
(ст. 395 ГК РФ). Уплата неустойки и возмещение убытков не освобождают сторону от исполнения обязанностей по договору долевого участия в строительстве.
Проблемы квалификации договора долевого участия в строительстве.
Соотношение договора долевого участия в строительстве и договора купли- продажи.
Договор долевого участия в строительстве имеет некое сходство с договором купли-продажи недвижимости. Особенно ярко это сходство прослеживается в отношении договора купли-продажи будущих недвижимых вещей, т.е. вещей, которые будут созданы или приобретены продавцом в будущем (п. 2 ст. 455 ГК
РФ). В качестве общих черт соотносимых договоров можно выделить, то, что оба договора заключаются на момент, когда недвижимой вещи еще не существует, а также то, что в результате исполнения договора и последующей государственной регистрации прав одна из сторон становится собственником недвижимости.[9]
Однако, договор долевого участия в строительстве и договор купли-продажи недвижимости имеют разную юридическую природу. Различия между сопоставляемыми договорами заключаются в следующем:
Договор долевого участия в строительстве и договор купли-продажи недвижимости имеют различный предмет. Легальное определение договора купли- продажи дано в ст. 549 ГК РФ: «По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество ».
Договор купли-продажи недвижимости является сделкой с недвижимостью. К недвижимости (недвижимым вещам, недвижимому имуществу) гражданское законодательство (ст. 130 ГК РФ) относит земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Например, ст. 131 ГК РФ относит к недвижимости предприятие как имущественный комплекс. Федеральный закон «О товариществах собственников жилья» (ст. 1) рассматривает как недвижимость другой имущественный комплекс
— кондоминиум.
Все вышеприведенные недвижимые вещи могут выступать предметом договора купли-продажи. Предмет договора долевого участия в строительстве уже: права из негомогут возникнуть только на традиционные недвижимые вещи (здания, помещения в них, сооружения и иные объекты, прочно связанные с земельным участком).
В отличии от договора купли-продажи договор долевого участия в строительстве не относится к сделкам с недвижимостью. Договор долевого участия в строительстве регламентирует отношения по созданию и передаче имущества, которое на момент передачи не является объектом права собственности. В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на создаваемые здания, сооружения и другое вновь создаваемое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Таким образом, при заключении и исполнении обязанностей по договору долевого участия в строительстве недвижимости как объекта права еще не существует.[10]
Следует подчеркнуть, что предметом договора купли-продажи может выступать только индивидуально-определенная вещь (ст. 554 ГК РФ). В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре, условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Предмет договора долевого участия в строительстве может быть определен как индивидуальными, так и родовыми признаками.
Договор долевого участия в строительстве и договор купли-продажи недвижимости различаются по субъектному составу. Продавцом по договору купли-продажи недвижимости является собственник либо уполномоченное им лицо. Покупатель недвижимости на основании договора купли-продажи становится правопреемником предыдущего собственника. Договор купли-продажи обусловливает переход права собственности и является производным способом приобретения этого права.
Договор долевого участия в строительстве является первоначальным способом приобретения права собственности на недвижимость. До момента государственной регистрации права собственности Дольщика на созданную вещь ни одна из сторон договора долевого участия не является обладателем этого права.
Соответственно, критерием разграничением договора долевого участия в строительстве и договора продажи недвижимого имущества может быть критерий правопреемства: если сторона договора уже зарегистрировала свое право собственности на недвижимость, заключенный договор (даже именуемый как договор долевого участия) будет в действительности являться договором купли- продажи.[11]
Кроме того, по договору долевого участия дольщик обязан исполнить обязанность по финансированию строительства полностью или в большей части до момента передачи ему доли. Именно такие условия соответствуют экономическому содержанию возникающего обязательства. Подразумевается, что именно средства Дольщика являются одним из источников финансирования строительства.
По общему правилу, продажа недвижимости предполагает, что покупатель должен оплатить недвижимость непосредственно до или после ее передачи продавцом (ст. 486 ГК РФ). Иные условия оплаты (предоплата, рассрочка платежа) могут быть предусмотрены условиями договора купли-продажи. Однако соответствующие условия оплаты с юридической точки зрения не связаны с затратами продавца по созданию или приобретению недвижимости.
Все вышеизложенное свидетельствует о неприменимости к договору долевого участия в строительстве положений о купле-продаже.
Соотношение договора долевого участия и договора строительного подряда
Договор подряда регламентирован гл. 37 ГК РФ. По договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену (ст.
740 ГКРФ).
Общими чертами договора долевого участия в строительстве и договора подряда является то, что оба указанных договора направлены на создание и передачу объекта недвижимого имущества[13]. Их различия заключаются в следующем.
Договор долевого участия в строительстве и договор строительного подряда различаются по предмету. По договору строительного подряда подрядчик создает объект и целиком передает его заказчику (ст. 753 ГК РФ). Даже если работы оплачиваются отдельными помещениями в объекте, эти помещения передаются Подрядчику уже после их приемки Заказчиком.
По договору долевого участия в строительстве построенный объект никогда не передается Дольщику целиком. Дольщик получает в объекте только свою долю.
Договор долевого участия в строительстве и договор строительного подряда различаются по субъектному составу. Подрядчиком по договору строительного подряда являются только индивидуальные предприниматели или организации, имеющие лицензию на выполнение строительных работ. На подрядчике лежат обязанности по строительству объекта.
Застройщиком может быть любое физическое лицо или юридическое лицо, в том числе гражданин, не являющийся предпринимателем. Застройщик, как сторона договора долевого участия в строительстве, может не иметь строительной лицензии и осуществлять саму организацию строительного процесса (выступать заказчиком по договору строительного подряда, передать функции заказчика другой организации). Кроме того. Дольщик может заключить договор не напрямую с Застройщиком, а с инвестором, не имеющим представления о строительном деле.
Договор долевого участия в строительстве и договор строительного подряда различаются по содержанию. По договору строительного подряда заказчику предоставлено право осуществлять технический и финансовый контроль за ходом строительства, качеством выполняемых подрядчиком работ.
Дольщик может не обладать такими правами.[14]
Исходя из вышесказанного к договорам долевого участия в строительстве не могут быть применены нормы, регулирующие отношения строительного подряда.
Соотношение договора долевого участия в строительстве и договора простого товарищества.
Соглашение о долевом участии в строительстве не предусмотрено в гражданском законодательстве в качестве отдельного вида предпринимательских договоров. Поэтому правовая природа данного договора определяется исходя из его конкретных условий и действий сторон. При этом региональная арбитражная практика рассматривает соглашения о долевом участии в строительстве в качестве разновидности договоров о совместной деятельности (договоров простого товарищества) (постановления Федерального арбитражного суда Северо- западного округа от 27.07.98 по делу № 01-03/1, от 02.02.99 по делу № 3395, от 15.11.99 по делу № А56-45540/99, от 26.06.2000 по делу № А56-4770/2000, от 07.12.2000 по делу № А56-17086/00, от 22.01.2001 по делу № А56-17724/00, постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ № 9064/00 от
03.04.2001)
, что в известной море обусловлено позицией, представленной в
Информационном письме Президиума ВАС РФ от 25 июля 2000 года № 56 «Обзор практики разрешения споров, связанных с договорами на участие в строительстве»[15].
Для признания данного договора договором простого товарищества необходима совокупность следующих элементов:
1) соединение сторонами вкладов
2) совместные действия сторон
3) наличие у сторон единой цели
Таким образом, в договоре простого товарищества все действия сторон должны определяться общей для них целью. Представляется верной та позиция, которая предполагает, что «не будет единого договора простого товарищества, объединяющего несколько лиц, в случае заключения одним лицом нескольких самостоятельных соглашении. Исходя из смысла договора, все его участники должны выразить волю на достижение соглашения между всеми участниками»[16].
На практике любые дольщики заключают договор только с инвестиционной компанией (Застройщиком), а друг с другом – нет. Поэтому цель договора – строительство объекта недвижимости – не является условием какой-либо договоренности между инвесторами. Таким образом, цель – строительство дома будет достигнута только путем комбинации нескольких договоров, где каждый участник связан лишь с этой организацией. Строительство объекта недвижимости становится общей целью инвесторов только по факту, без надлежащего юридического оформления.
Поскольку между инвесторами не заключается соглашение, нельзя говорить и о наличии условия о соединении вкладов. Свои взносы инвесторы если и соединяют, то только через инвестиционную компанию. Также невозможно вести речь и о совместных действиях инвесторов. Все активные действия инвестора ограничиваются передачей инвестиционного взноса. В последующем он никоим образом но участвует в распоряжении инвестициями, заключении договоров с третьими лицами, и распределении прибылей и убытков простого товарищества.
Исходя из сказанною, договор между инвестором и инвестиционной компанией по поводу строительства объекта недвижимости, который строится за счет средств инвесторов, не может квалифицироваться как договор простого товарищества, заключенный между всеми инвесторами. участвующими в строительстве.
Договор простого товарищества предполагает, что имущество, созданное в процессе совместной деятельности, является общим имуществом товарищей, если иное не установлено договором. При этом устранение кого-либо из товарищей от участия в распределении прибыли и доходов не допускается (ст. 1048 ГК
РФ). Если предположить, что общей целью инвестора и инвестиционной компании является строительство недвижимости, то готовый объект должен поступать в общую собственность сторон. По условиям существующих договоров единственным собственником недвижимости становится инвестор.
Инвестиционная компания не получает ни права собственности на готовый объект, ни иной компенсации за участие в простом товарищество. Формально она устранена от распределения всего полученного в результате совместной деятельности.
Экономическая выгода инвестиционной компании заключается здесь в получении разницы между суммой инвестиционных взносов инвестора и суммой фактических затрат на строительство. Можно сказать. что услуги по обеспечению строительства фактически оплачиваются инвестором. Вместе с тем по договору простого товарищества вклады участников являются их общим имуществом и поэтому не подлежат оплате другими участниками. В связи с этим действия (услуги) инвестиционной компании, осуществление которых возложено на нее условиями инвестиционного договора, нельзя признавать ее вкладом в простое товарищество, поскольку они выполняются, по существу, за плату.
Таким образом, можно заключить, что подобные договоры не содержат как минимум двух обязательных для договора простого товарищества элементов: отсутствует общая цель у инвесторов, с одной стороны, и инвестиционной компании с другой, а также не происходит соединения вкладов сторон.
Заключение
Приведенный анализ различных договор позволяет мне предположить, что договор долевого участия в строительстве не относиться ни к одному из них.
Правомерность существования такого договора основывается на ст. 421 ГК РФ, в которой сказано, что стороны вправе заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законами или иными правовыми актами. Значит договор долевого участия в строительстве относиться к договором особого рода, не предусмотренным законодательством. Встает вопрос о том какие нормы и в какой последовательности должны применятся к этим отношениям. Есть различные точки зрения: И.Б. Новицкий полагал, что к непоименованным договорам должны применяться сначала общие положения обязательственного права, а затем нормы сходного поименного договора.[17]
Но мне кажется более верной точка зрения М.И. Брагинского и В.В.
Витрянского, которые считали, что к данным отношением необходимо применять первоначально закон, который посвящен данному своеобразному типу, затем общие положения обязательственного права, либо аналогия.[18]
Наиболее важное звено – специальный закон – отсутствует в этой цепочке.
Подобное положение вещей свидетельствует об отсутствии детального регулирования договоров в этой сфере, незащищенности прав дольщика, что в свою очередь негативно сказывается на привлечении средств частных инвесторов в строительство.
Список литературы:
1. Новицкий И.Б. Общее учение об обязательстве. – М. – 1954
2. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. – М. – 1998.
3. Савельев А.Б. Договор простого товарищества// Актуальные вопросы гражданского права/ Под. ред. М.И. Брагинского.- М.- 1998.
4. Козлова Е. Поиск модели договора долевого участия в строительстве и его учетная регистрация // Хозяйство и право. – 2002. — №2
5. Александрова М. О правовой природе договоров долевого участия в строительстве жилья// Кодекс. – 2001.-№5.
6. Даутов. М. Договор о долевом участии в строительстве и договор купли- продажи // Юридическая наука: проблемы теории, практики, перспективы развития.-2000г.
7. Вишневская И.С., Лукьянцев А.А., Нагаев А.Н. К вопросу о правовом регулировании долевого участия в строительстве жилого дома// Жилищное право. – 2000г. — № 2
8. Бублик В. Квалификация договора долевого строительства// Хозяйство и право. – 2002г. №2.-
9. Договор долевого участия в строительстве// Под ред. А. Шаханова.-СПб.-
2001
————————
[1] Александрова М. О правовой природе договоров долевого участия в строительстве жилья// Кодекс 2001.- № 5,- С.30
[2] Договор долевого участия в строительстве// Под ред. А. Шаханова.-СПб.-
2001.-с.4
[3] Договор долевого участия в строительстве// Под ред. А. Шаханова.-СПб.-
2001.-с.8
[4] Цепов В.Г. Инвестиции в строительство: проблемы гражданско-правового регулирования// Юридический мир. – 2001. — №2
[5] Бублик В. Квалификация договора долевого строительства// Хозяйство и право. – 2002г. №2.- С. 107
[6] Александрова М. О правовой природе договоров долевого участия в строительстве жилья// Кодекс. – 2001.-№5.- С.30
[7] Вишневская И.С., Лукьянцев А.А., Нагаев А.Н. К вопросу о правовом регулировании долевого участия в строительстве жилого дома// Жилищное право. – 2000г. — № 2
[8] Вишневская И.С., Лукьянцев А.А., Нагаев А.Н. К вопросу о правовом регулировании долевого участия в строительстве жилого дома// Жилищное право. – 2000г. — № 2. – С. 29
[9] Даутов. М. Договор о долевом участии в строительстве и договор купли- продажи // Юридическая наука: проблемы теории, практики, перспективы развития.-2000г. С. 86
[10] Козлова Е. Поиск модели договора долевого участия в строительстве и его учетная регистрация // Хозяйство и право. – 2002. — №2. – С.67
[11] Александрова М. О правовой природе договоров долевого участия в строительстве жилья// Кодекс. – 2001.-№5.- С.31.
[12] Даутов. М. Договор о долевом участии в строительстве и договор купли- продажи // Юридическая наука: проблемы теории, практики, перспективы развития.-2000г. С. 88
[13] Александрова М. О правовой природе договоров долевого участия в строительстве жилья// Кодекс. – 2001.-№5.- С.32.
[14] Козлова Е. Поиск модели договора долевого участия в строительстве и его учетная регистрация // Хозяйство и право. – 2002. — №2. – С.69
[15] Хозяйство и право. – 2000.- №10.-С.103
[16] Савельев А.Б. Договор простого товарищества// Актуальные вопросы гражданского права/ Под. ред. М.И. Брагинского.- М.- 1998.- С. 296
[17] Новицкий И.Б. Общее учение об обязательстве. – М. – 1954. – С.103
[18] Брагинского М.И., Витрянского В.В. Договорное право. – М. – 1998. –
С.329.
Теги: Договор долевого участия в строительстве Реферат Гражданский процесс
Источник: dodiplom.ru