Договор о финансировании строительства это

Для того, чтобы разобраться с понятием Договора целевого финансирования, нам для начала необходимо понять что же такое целевое финансирование в общем.

Целевое финансирование — это выделение (юридическими, физическими лицами, грантодателем, бюджетом и т.п.) финансовых ресурсов, денежных средств для использования в качестве средства достижения определенной цели, решения социально-экономической проблемы, реализации инновационных проектов, охраны здоровья граждан, пропаганды здорового образа жизни, сохранения окружающей среды и т.д., с условием использования по целевому назначению.

• Яркий пример выделения целевого финансирования — Гранты президента Российской Федерации, направленные на финансирование различных государственных программ.

Целевое финансирование не следует путать с кредитованием или инвестированием, так как кредитование и инвестирование — это вложение средств для получения скорой финансовой прибыли.

Целевое финансирование же является безвозмездным и безвозвратным предоставлением денежных средств. К тому же целевое финансирование может осуществляться исключительно денежными средствами. Этим финансирование отличается от инвестирования.

Что такое факторинг и зачем он нужен

Договор целевого финансирования подразумевает передачу денежных средств с определенной целью. Существование подобных договоров прямо не предусмотрено нашим законодательством.

Но это не является причиной невозможности его существования или неправомерности, так как одним из основополагающих принципов гражданского права РФ является свобода договоров, что предоставляет сторонам гражданско-правовых отношений право заключить договор как предусмотренный законом, так и не предусмотренный законодательством. Помимо этого в Налоговом кодексе РФ предусмотрена возможность не только по заключению подобных договоров, но и по их налогообложению.

Существенные условия договора целевого финансирования.

Как и в любом другом договоре, в соглашении о целевом финансировании определенного направления в первую очередь указываются сведения о его участниках — сторонах договора. Все данные и реквизиты указываются подробно, чтобы было однозначно понятно о ком идет речь.

Предметом договора будет являться передача денежных средств от одной стороны договора другой на определенные, строго описанные цели, программу, мероприятие. Деньги в обязательном порядке должны быть направлены именно на тот проект, для которого предназначались.

• Получатель средств по договору обязан совершить определенные действия. Обычно они заключаются в предоставлении регулярных отчетов об использовании средств, что означает контроль со стороны участника договора, предоставившего средства.

В договоре четко указывается то, в каком виде и какая сумма поступит получателю целевого финансирования.

Часто в подобных договорах существуют жесткие сроки, пересмотр которых часто затруднен. То есть цель подписания договора — проект должен реализовываться вовремя. Такие сроки лучше установить для каждого этапа договора, если этапы по договору предусмотрены.

Договор инвестирования. На что следует обращать внимание при подписании инвестиционного договора

В договор следует включить меры, принимаемые к получателю средств, который неправильно расходует средства или не укладывается в установленные сроки.

Такими санкциями может быть как прекращение финансирования, так и полный возврат денег. Поскольку в основе деятельности некоммерческих организаций лежит смета, её лучше включить в договор целевого финансирования в качестве приложения.

Отличие договора целевого финансирования от договора дарения.

Возможность заключения договора целевого финансирования является спорным моментом, так как содержит в себе признаки договора дарения. Согласно ст. 575 ГК РФ, запрещено дарение между юридическими лицами на сумму свыше 3 тысяч рублей.

Подходить к заключению подобных договоров нужно внимательно.

Целевым финансированием является передача средств на конкретный проект. Тогда как дарение просто предусматривает безвозмездную передачу средств. Дальнейшая их судьба полностью зависит от получателя.

Применение договора целевого финансирования.

Практическое использование договора целевого финансирования по своему объему значительно обширно. Целевое финансирование может использоваться в огромном количестве случаев.

Это и уже упомянутые мною гранты и финансирование различных программ и организация мероприятий, фестивалей и форумов, направленных на различные цели.

И грамотное составление договора целевого финансирования играет тут главенствующую роль.

Ответственность за нецелевое использование средств.

Если в ходе разбирательств между сторонами договора целевого финансирования будет доказано, что получатель денежных средств не планировал использовать их по назначению, а только получил и присвоил данные средства, либо не отчитался за них в установленные сроки, данное деяние может быть квалифицировано по статье «Нецелевое использование бюджетных средств»

Также такой проступок может квалифицироваться по статье «Мошенничество», что влечет уже уголовную ответственность.

В судебной практике часто встречаются ситуации, когда целевое финансирование признается недействительным.

Первая и основная причина — безвозмездность (то есть по сути Дарение). Получается, что нельзя просто взять и передать деньги. Судебная практика заняла четкую позицию, не допускающую заключение безвозмездных договоров между юридическими лицами.

Радости Учета

На основании пп.14 п.1 ст.251 НК РФ не подлежат налогообложению доходы в виде имущества, полученного налогоплательщиком в рамках целевого финансирования. Перечень необлагаемых средств целевого финансирования приведен в пп.14 п.1 ст.251.

Налогоплательщики, получившие средства целевого финансирования, обязаны вести раздельный учет доходов (расходов), полученных (произведенных) в рамках целевого финансирования. При отсутствии такого учета у налогоплательщика, получившего средства целевого финансирования, указанные средства рассматриваются как подлежащие налогообложению с даты их получения.

Организации, получившие средства целевого финансирования, в составе годовой декларации по налогу на прибыль представляют «Отчет о целевом использовании имущества (в том числе денежных средств), работ, услуг, полученных в рамках благотворительной деятельности, целевых поступлений, целевого финансирования».

Учет целевых доходов и расходов относится к наиболее спорным и сложным проблемам в учете некоммерческих организаций и по этому требует серьезной бухгалтерской подготовки.

В заключение отметим, что возможна ситуация, когда при неправильно оформленном договоре целевого финансирования сумма штрафа, налагаемого налоговой инспекцией на организацию-благополучателя будет больше, чем полученное благополучателем целевое финансирование.

Источник: reg-nko.ru

Инвестиции и инвестирование

Возникающие при осуществлении инвестиционной деятельности на основании норм права правоотношения (инвестиционные правоотношения) имеют разный правовой характер. В первую очередь вложение (отчуждение, передача) инвестиций предполагает совершение инвестором определенного активного действия, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п. (пункт 1 статьи 307 ГК РФ), и поэтому происходит в рамках гражданского (обязательственного) правоотношения.

В соответствии со ст. 2 Закона РСФСР от 26.06.1991 N 1488-1 (ред. от 19.07.2011) «Об инвестиционной деятельности в РСФСР».

Инвесторы — это субъекты инвестиционной деятельности, осуществляющие вложение собственных, заемных или привлеченных средств в форме инвестиций и обеспечивающие их целевое использование.

В качестве инвесторов могут выступать:

• органы, уполномоченные управлять государственным и муниципальным имуществом или имущественными правами;
• граждане, предприятия, предпринимательские объединения и другие юридические лица;
• иностранные физические и юридические лица, государства и международные организации.

Допускается объединение средств инвесторами для осуществления совместного инвестирования.

Инвесторы могут выступать в роли вкладчиков, заказчиков, кредиторов, покупателей, а также выполнять функции любого другого участника инвестиционной деятельности.

Вышеуказанный Закон хоть и с прошлого века, тем не менее, до сих пор действует и регулирует отношения между субъектами инвестиционной деятельности.

Инвестициями являются денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги, технологии, машины, оборудование, кредиты, любое другое имущество или имущественные права, интеллектуальные ценности, вкладываемые в объекты предпринимательской и других видов деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного социального эффекта.

Инвестиционные договоры и их виды

Основной гражданско-правовой формой осуществления инвестиционной деятельности выступает инвестиционный договор — договор, в силу которого одна сторона (инвестор) обязуется осуществить инвестиционную деятельность.

Инвестиционный договор представляет собой собирательную категорию, обозначающую многочисленные договоры с участием инвестора, в том числе относящиеся к разным известным типам (видам) гражданских договоров, предусмотренных ГК РФ, а именно:

• договоры купли-продажи (валютных ценностей, ценных бумаг, долей в уставных (складочных) капиталах хозяйственных обществ и товариществ, паев в производственных кооперативах, оборудования и других основных средств, относящихся к движимому имуществу, предприятия, иного недвижимого имущества и т.д.) (пункт 1 статьи 454 ГК РФ);
• договоры мены (пункт 1 статьи 567 ГК РФ);
• договоры ренты (пункт 1 статьи 583 ГК РФ);
• договоры финансовой аренды (лизинга) (статья 665 ГК РФ);
• договоры строительного подряда (пункт 1 статьи 740 ГК РФ);
• договоры займа, предусматривающие уплату процентов (пункт 1 статьи 807 ГК РФ), кредитные договоры (пункт 1 статьи 819 ГК РФ), договоры товарного кредита (статья 822 ГК РФ);
• договоры финансирования под уступку денежного требования (пункт 1 статьи 824 ГК РФ);
• договоры банковского вклада (пункт 1 статьи 834 ГК РФ);
• договоры страхования (пункт 1 статьи 929 и пункт 1 статьи 934 ГК РФ);
• договоры коммерческой концессии (пункт 1 статьи 1027 ГК РФ);
• договоры простого товарищества (пункт 1 статьи 1041 ГК РФ), включая договоры инвестиционного товарищества (пункт 3 статьи 1041 ГК РФ);
• учредительные договоры о создании хозяйственных товариществ и обществ (статьи 52, 70, 83, 89, 98 ГК РФ);
• договоры об отчуждении исключительного права (пункт 1 статьи 1234 ГК РФ);
• лицензионные договоры (пункт 1 статьи 1235 ГК РФ).

Инвестиционный договор может представлять собой не только гражданско-правовой договор определенного вида, предусмотренный частью второй ГК РФ, но являться смешанным или непоименованным договором в зависимости от условий, включенных в него по воле сторон.

К инвестиционным договорам, не поименованным в части второй ГК РФ, но получившим законодательное закрепление в других федеральных законах, в настоящее время относятся:

• договор участия в долевом строительстве;
• договор о развитии застроенной территории;
• договор о комплексном освоении территории;
• договор об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса;
• договор о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса;
• соглашение о разделе продукции;
• концессионное соглашение;
• специальный инвестиционный контракт;
• соглашение об осуществлении деятельности в ОЭЗ;
• соглашение об осуществлении деятельности на территории опережающего социально-экономического развития;
• договор репо;
• производный финансовый инструмент;
• договор негосударственного пенсионного обеспечения (пенсионный договор).

Стороны вправе заключить и другие не предусмотренные федеральным законом или иными правовыми актами инвестиционные договоры. В частности, в настоящее время субъекты Российской Федерации и муниципальные образования являются участниками разнообразных инвестиционных договоров, таких как: инвестиционный договор в отношении находящихся в федеральной собственности объектов недвижимого имущества; соглашение о государственно-частном партнерстве; договор о реализации инвестиционного проекта; договор купли-продажи земельного участка на инвестиционных условиях и т.д.

Рассмотрим несколько отдельно взятых договоров, в которых в основном учувствуют инвесторы.

Договор инвестиционного товарищества

Договор инвестиционного товарищества — это договор, в силу которого двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и осуществлять совместную инвестиционную деятельность без образования юридического лица для извлечения прибыли (часть 1 статьи 3 Федерального закона от 28 ноября 2011 г. N 335-ФЗ «Об инвестиционном товариществе»). Он представляет собой разновидность договора простого товарищества, к которому применяются положения ГК РФ, но с учетом особенностей, установленных Федеральным законом от 28 ноября 2011 г. N 335-ФЗ «Об инвестиционном товариществе» (пункт 3 статьи 1041 ГК РФ, часть 3 статьи 1 Федерального закона от 28 ноября 2011 г. N 335-ФЗ «Об инвестиционном товариществе»).

Предметом договора выступает совместная инвестиционная деятельность — осуществляемая товарищами совместно на основании договора инвестиционного товарищества деятельность по инвестированию общего имущества товарищей в допускаемые федеральным законом и данным договором объекты инвестирования в целях реализации инвестиционных, в том числе инновационных, проектов. Стороны договора — это товарищи, при этом один или несколько товарищей осуществляют от имени остальных товарищей ведение общих дел товарищей (управляющие товарищи). Число участников договора не должно быть более 50, и ими вправе быть коммерческие организации, а также в случаях, установленных федеральным законом, некоммерческие организации постольку, поскольку осуществление инвестиционной деятельности служит достижению целей, ради которых они созданы, и соответствует этим целям. Физические лица не могут являться сторонами договора инвестиционного товарищества. Общее имущество товарищей включает в себя имущество, внесенное товарищами в качестве вкладов, а также полученное в результате совместной инвестиционной деятельности, и по общему правилу является общедолевой собственностью всех товарищей (пункт 1 статьи 1043 ГК РФ).

Срок договора. Договор инвестиционного товарищества должен быть заключен с указанием срока или с указанием цели в качестве отменительного условия. В любом случае он не может превышать 15 лет. Однако если стороны договора все же не согласовали срок, то такой договор считается действующим в течение 15 лет.

Форма договора. Договор инвестиционного товарищества, включающий в себя политику ведения общих дел (инвестиционную декларацию), все вносимые в него изменения (за исключением изменений договора в судебном порядке), дополнительные соглашения и приложения к нему, соглашения о полной или частичной передаче товарищами своих прав и обязанностей по договору инвестиционного товарищества, предварительные договоры об этом подлежат нотариальному удостоверению по месту нахождения уполномоченного управляющего товарища, причем только у одного нотариуса.

Содержание договора составляют права и обязанности товарищей. Основная обязанность каждого товарища — внести вклад в общее дело в соответствии с условиями договора.

Договор участия в долевом строительстве

Договор участия в долевом строительстве — это договор, в силу которого одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор долевого участия в строительстве возникает в случае, когда гражданин или юридическое лицо вносит денежные средства для строительства помещений жилого или нежилого назначения и общего имущества в многоквартирных жилых домах и (или) ином объекте недвижимости, строящемся (создаваемом) с привлечением денежных средств указанных участников долевого строительства, у которых возникает именно долевое участие в строительстве объекта. В случае же строительства не отдельных помещений как объектов гражданских прав в одном объекте, а объекта целиком (здание, сооружение) или объектов производственного назначения следует применять инвестиционное законодательство, а именно Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ «Об инвестиционной

деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» с применением норм ГК РФ.

Если объект после завершения строительства целиком оформляется в собственность одного лица, то Закон N 214-ФЗ также не применяется и следует руководствоваться инвестиционным законодательством.

Договор участия в долевом строительстве является самым безопасным на сегодняшний день для вложения денежных средств, единственный минус, это получение минимальной прибыли. К примеру сдать однокомнатную квартиру площадью 40 кв.м. Вы сможете в среднем за 20-25 тысяч рублей, в то время как имея коммерческое помещение такой же площадью, Вы сможете удвоить, утроить свою прибыль.

Но для того что бы приобрести коммерческую недвижимость по минимальной цене, т.е. по цене застройщика, Вам необходимо инвестировать свои средства на начальном этапе строительства, а это возможно сделать только участвуя в договоре о развитии застроенной территории или в договоре о комплексном освоении территории. Данные договора основаны на более большем риске, нежили инвестирование по Договору участия в долевом строительстве. Данный риск выражается прежде всего в том, что вкладывая свои средства по вышеуказанным договорам, Вы можете стать заложником ситуации, когда не сможете вернуть деньги, а также не сможете пользоваться объектом, в который Вы инвестировали свои денежные средства.

Что бы такой ситуации не произошло с Вами, рекомендуем тщательно выбирать инвесторов, проверять их, и обращаться к юристу, который специализируется на данных делах. Наша компания всегда готова помочь Вам разобраться во всех тонкостях и в случае необходимости придти на помощь.

Договор о комплексном освоении территории (договора, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости)

В соответствии с частью 3 статьи 46.4 ГрК РФ договор о комплексном освоении территории — это договор, в силу которого одна сторона в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц обязуется подготовить проект планировки территории и проект межевания территории, осуществить на предоставленном земельном участке мероприятия по благоустройству, в том числе озеленению, а также обеспечить освоение такой территории, включая ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, а другая сторона (исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения этих обязательств.

Договор о комплексном освоении территории является двусторонним, возмездным, взаимным и консенсуальным. Так же как и договор о развитии застроенной территории, он подлежит отнесению к комплексным (межотраслевым) договорам.

Сторонами договора о комплексном освоении территории должны признаваться, с одной стороны, инвестор, в качестве которого может, согласно части 2 статьи 46.4 ГрК РФ, выступать только юридическое лицо, а с другой стороны, публично-правовое образование — Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, от имени которого выступает соответствующий уполномоченный исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предоставляющий земельный участок для комплексного освоения территории.

Инвестор имеет право привлекать денежные средства как юридических так и физических лиц, данные лица именуются соинвесторами.

Предметом договора является деятельность по комплексному освоению территории, которая включает в себя подготовку документации по планировке территории, образование земельных участков в границах данной территории, строительство на земельных участках в границах данной территории объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур, а также иных объектов в соответствии с документацией по планировке территории, ввод в эксплуатацию возведенных объектов капитального строительства, благоустройство земельного участка, в том числе его озеленение. Комплексное освоение территории осуществляется в границах земельного участка, предоставленного в аренду лицу, с которым заключен договор о комплексном освоении территории, или в границах земельных участков, образованных из такого земельного участка.

В чем же состоит риск инвестирования по вышеуказанному договору?

Начнем с того, что Вы хотите приумножить свои средства, именно преумножить, так как если вы хотите просто сохранить, то Вам достаточно разместить свои денежные средства на счете в банке и даже получать проценты, они будут хоть не большие, зато это практически самый безопасный вариант сохранения своих капиталов.

Другое дело вложения денежных средств для их приумножения, это всегда риск. Гражданский кодекс РФ это нам наглядно подтверждает:

— предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке. (ст.2 ГК РФ).

Т.е. инвестируя в строительство коммерческих объектов (торговый центр, офисные здания и т.д.) Вы рискуете своими сбережениями, и это предусмотрено законодательством.

В чем же состоят риски инвестирования и как их можно обойти?

Инвестирование в форме капитальных вложений регулируется Федеральными Законами №39 от 25.02.1999 г. «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» и Законом РСФСР от 26.06.1991 N 1488-1 (ред. от 19.07.2011) «Об инвестиционной деятельности в РСФСР». Причем все что не регулирует ФЗ-39, регулирует и дополняет Закон №1488-1.

Риск инвестирования состоит в том, что вкладывая свои денежные средства в строительство коммерческих объектов, Вы полностью доверяете свои денежные средства инвестору. Как показывает практика, инвестор это юридическое лицо в форме «ООО» с уставным капиталом 10 000 руб. В случае его банкротства или в случае если Вы решите расторгнуть свой Договор так как объект не строится, Вы рискуете остаться ни с чем.

К примеру представим ситуацию, что Вы по инвестиционному Договору вложили свои сбережения в строящийся торговый центр, в соответствии с Договором, после введения объекта в эксплуатацию Инвестор обязуется Вам предоставить торговую площадь размеров 100 кв.м. на первом этаже центра. Вы прождали четыре года, центр построился на 50-40 процентов, далее стройка остановилась. Вы обращаетесь в Инвестору, который Вам говорит что денежные средства израсходованы, строительные материалы за все четыре года подорожали в два раза, в виду этого надо привлекать соинвесторов, для покупки помещений на верхних этажах, а таких к сожалению не имеется на данный момент, либо есть Застройщик, как правило это какая-нибудь крупная строительная компания, которая готова достроить объект, но с одним условием, первый этаж площадей будет принадлежать ей. И поэтому Вам предложат заключить дополнительное Соглашение, в котором Вы добровольно согласитесь переехать с первого этажа, в лучшем случае на второй, а то и на третий или четвертый.

Вы конечно же будете возмущаться, пугать инвестора судебными тяжбами, но в ответ Вам просто будут улыбаться, и все потому, что ни в какой суд Вы не пойдете, так как у инвестора уставной капитал равен 10 000 руб., его счета уже давно арестованы налоговыми службами, судебными приставами, так как инвестор давно не оплачивает арендованный у города земельный участок (арендодателя), и в случае расторжения Договора, Вы никогда ничего не получите. Поэтому Вам останется ждать, соглашаться с их условиями и идти у инвестора на поводу.

Что бы всего это не произошло, настоятельно рекомендуем Вам господа инвесторы, прежде чем инвестировать свои денежные средства коммерческие объекты, обратиться к специалистам, которые помогут Вам разобраться во всех тонкостях вложения денежных средств. А Вы уже самостоятельно решите, какую компанию для инвестирования Вам выбрать.

Многие соинвесторы считают, что могут через суд потребовать оформления права собственности на недостроенный объект недвижимости, по аналогии с ФЗ о долевом участии в строительстве, что является заблуждением.

Государственная регистрация прав на спорные помещения, входящие в состав инвестиционного объекта, не производилась, а с учетом ст. 5 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» и ст. 6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», разъяснений п. 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» соинвесторы, финансирующие строительство недвижимости, не наделяются правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество до момента государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним этого права за покупателем по правилам п. 2 ст. 223 ГК РФ.

Источник: xn——hlcbbddadxbbdxs9atabvqje1cc8gyi.xn--p1ai

ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ДОГОВОР

ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ДОГОВОР
Под инвестиционным понимают договор, который предусматривает вложение собственником имущества в объект, способный приносить ему доход. В строительной отрасли к тако­му договору относят договор финансирования строительства, иначе говоря, договор долевого участия в строительстве.
Договор финансирования строительства заключается между инвестором и застройщиком (заказчиком). Как правило, такой договор является посредническим. Иногда он может вклю­чать в себя элементы договора простого товарищества.
В договоре финансирования строительства необходи­мо четко определить права и обязанности сторон. Так, например, в нем следует записать, что инвестор не заказывает застройщи­ку готовый объект, а лишь уполномочивает его действовать в ин­тересах инвестора по вопросам строительства, для чего переда­ет деньги или имущество.
Помимо этого в инвестиционном договоре следует указать следующие существенные условия:
• сумму инвестиций, осуществляемых в форме де­нежных вкладов, или оценку другого имущества, вносимого в качестве вклада;
• порядок финансирования инвестором объекта;
• долю инвестора в объекте инвестиций (при нали­чии других инвесторов) в процентах и в натуре;
• порядок выдела этой доли (если есть другие инве­сторы);
• срок действия договора и срок сдачи готового объ­екта в эксплуатацию.
Если инвестиционный договор включает в себя эле­менты договора простого товарищества, то в нем также необхо­димо указать порядок распределения прибыли от совместной де­ятельности, порядок управления общими делами товарищей, со­ставление отдельного баланса простого товарищества и ведение бухгалтерского учета общего имущества.
Поскольку объектом инвестиций является недвижимость, надо как можно подробнее описать характеристики этого объекта. Луч­ше дать их в приложении к договору, чтобы не перегружать основной текст.

Образец инвестиционного договора

Инвестиционный договор № 1
г. Набережные Челны 4 октября 2006 г.
Закрытое акционерное общество «Спецстрой», именуемое в дальнейшем «За­стройщик», в лице генерального директора Наумова Ивана Алексеевича, дейст­вующего на основании Устава (Устав зарегистрирован решением Регистрацион­ной палаты г. Набережные Челны от 13 сентября 1999 г. № 1657, свидетельство о регистрации № 942) , с одной стороны, и гражданин Российской Федера­ции Петров Александр Викторович, именуемый в дальнейшем «Инвестор», с дру­гой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1. Инвестор вносит свои личные денежные средства в строительство жило­го дома с встроенными помещениями, расположенного по строительному адре­су: г,Набережные Челны (адрес) , техническая характеристика которого указана в приложении 1 к настоящему договору, именуемого в дальнейшем «Объ­ект», в размере установленной настоящим договором доли, составляющей в на­туре одну двухкомнатную квартиру, техническая характеристика которой ука­зана в приложении 2 к настоящему договору, именуемой в дальнейшем «Квар­тира».
1.2. Застройщик обязуется найти генерального подрядчика и заключить с ним от своего имени за счет собственных и привлеченных средств (в том числе средств Инвестора) договор на строительство и ввод законченного строительст­вом Объекта в эксплуатацию, после чего передает (предоставляет) Инвестору Квартиру с полным пакетом документов, необходимых для оформления Кварти­ры в собственность Инвестора, при условии надлежащего выполнения Инвесто­ром условий настоящего договора.
2. ОБЯЗАННОСТИ ЗАСТРОЙЩИКА
2.1. Осуществить строительство Объекта в полном объеме в соответствии с проектом.
2.2. Обеспечить работу Государственной приемочной комиссии и осущест­вить ввод Объекта в эксплуатацию в соответствии с действующими нормативны­ми актами.
Запланированный срок окончания строительства — IV квартал 200- года.
2.3. Принимать от Инвестора в счет оплаты его долевого вклада и в установ­ленном настоящим договором порядке инвестиционные (денежные) ресурсы (средства).
2.4. После ввода Объекта (здесь и далее датой ввода Объекта считается дата утверждения акта Государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуа­тацию законченного строительством Объекта):
2.4.1. В трехдневный срок после ввода объекта в эксплуатацию уведомить Ин­вестора о вводе Объекта, сообщив при этом:
— фактический номер Квартиры, фактический (почтовый) адрес Объекта, фа­ктическую общую площадь и другие параметры Квартиры на основании дан­ных технической инвентаризации Объекта/Квартиры, представленных Городского управления инвентаризации и оценки не­движимости, как органа на то уполномоченного (в дальнейшем БТИ);
— окончательную стоимость Квартиры, уточненную по фактической общей площади.
2.4.2. До передачи Объекта на баланс эксплуатирующей организации осуще­ствлять техническую эксплуатацию Объекта, обеспечить подключение к систе­мам ресурсообеспечения и коммунального хозяйства, а также оплачивать поль­зование соответствующими ресурсами и услугами.
2.5. В семидневный срок после получения Инвестором уведомления о вводе Объекта (согласно п. 2.4.1 настоящего договора) произвести с Инвестором окон­чательный расчет и передать Инвестору по акту приемки-передачи законченную строительством Квартиру.
2.6. В двухмесячный срок после завершения окончательных расчетов с Инве­стором подготовить и передать Инвестору и в государственное учреждение «Город­ское бюро регистрации прав на недвижимость» Санкт-Петербурга пакет докумен­тов, необходимых для оформления прав собственности Инвестора на Квартиру.
3. ОБЯЗАННОСТИ ИНВЕСТОРА
3.1. Производить очередные целевые взносы на строительство Объекта в со­ответствии с календарным графиком финансирования, являющимся неотъемле­мым приложением 3 к настоящему договору, и в порядке, определенном настоя­щим договором.
3.2. В семидневный срок после получения от Застройщика уведомления о вво­де Объекта (согласно п. 2.4.1 настоящего договора) произвести с Застройщиком окончательный расчет и принять от Застройщика по акту приемки-передачи за­конченную строительством Квартиру.
3.3. Оплатить затраты Застройщика, совершенные в рамках п. 2.4.2 настоя­щего договора, и приходящиеся на долю Инвестора пропорционально общей пло­щади Квартиры на основании выставляемого Застройщиком расчетно-обосно-ванного счета. Оплата должна быть произведена в пятнадцатидневный срок с мо­мента получения Инвестором счета.
4. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ
4.1. Квартира, построенная за счет средств Инвестора, выплаченных им в соот­ветствии с п. 3.1 и 3.2 настоящего договора, является собственностью Инвестора.
4.2. Свидетельство о праве частной собственности на Квартиру выдается Ин­вестору государственным учреждением «Городское бюро регистрации ь» на основании представлен­ных Инвестором документов, в свою очередь полученных Инвестором от Застройщика (согласно п. 1.2 настоящего договора).
4.3. Застройщик гарантирует, что строящийся Объект, как и подлежащая пе­редаче Инвестору в соответствии с п. 1.1 настоящего договора Квартира, не явля­ются объектом судебного разбирательства, не находятся под запретом (арестом) и не являются предметом залога, а также гарантирует отсутствие прав третьих лиц на Квартиру.
4.4. Инвестор одновременно с правом собственности на Квартиру становит­ся собственником в части, приходящейся на его долю площади общего пользова­ния Объекта, а именно: лестницы и лестничные площадки, подвалы, чердаки, лифты, инженерные сети, оборудование и т. д.
5. СУММА ИНВЕСТИЦИЙ
5.1. Общая сумма инвестиций в строительство Объекта на момент заключе­ния настоящего договора составляет 500 000 (пятсот тысяч) рублей и не подлежит изменению сторонами в одностороннем порядке, определятся ис­ходя из проектного размера общей площади Квартиры с учетом балкона (указан­ной в приложении № 2 к настоящему договору).
5.2. По результатам обмеров, произведенных ПИБ, расчетная стоимость Квар­тиры (общая сумма инвестиций в строительство Объекта) может быть изменена сторонами исходя из фактической общей площади Квартиры с учетом лоджии (балкона) и стоимости одного квадратного метра общей площади в соответствии с п. 5.1 настоящего договора.
6. ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ
6.1. Инвестор производит очередные целевые взносы на долевое участие в строительстве путем внесения денежных средств в кассу Застройщика либо пу­тем перечисления денежных средств на расчетный счет Застройщика в сроки и размерах согласно календарному графику финансирования (приложение 3 к на­стоящему договору).
Календарный график финансирования может быть изменен по взаимному со­гласию сторон.
6.2. Инвестор по просьбе Застройщика может перечислять целевые взносы на свое долевое участие непосредственно генподрядной либо подрядным организа­циям.
6.3. По взаимному согласию сторон услуги, оказанные Застройщику в соот­ветствии с п. 8.1 настоящего договора, могут быть зачтены в счет долевого учас­тия Инвестора.
6.4. Обязательство по очередному целевому взносу на долевое участие в стро­ительстве считается исполненным на момент внесения денежных средств в кассу Застройщика (Подрядчика), или на момент зачисления денежных средств на расчетный счет Застройщика (Подрядчика), или на момент составления акта взаимозачета по услугам, согласно п. 6.3 настоящего договора.
7. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
7.1. В случае нарушения Застройщиком указанного в п. 2.2 настоящего дого­вора срока окончания строительства Застройщик по требованию Инвестора вы­плачивает штраф в размере 0,1% от суммы фактически внесенных Инвестором средств за каждый (начиная с 01.01.06) день просрочки, но не свыше 3% от рас­четной стоимости Квартиры.
7.2. В случае нарушения Застройщиком сроков окончания строительства бо­лее чем на один календарный месяц Инвестор вправе расторгнуть настоящий до­говор в одностороннем порядке.
При этом возврат средств внесенных Инвестором будет произведен в течение тридцати дней с момента расторжения договора.
7.3. В случае нарушения Инвестором сроков уплаты и/или размеров целевых взносов, предусмотренных календарным графиком финансирования (согласно п. 3.1 настоящего договора), Инвестор по требованию Застройщика выплачива­ет штраф в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки, но не свыше 3% от расчетной стоимости Квартиры.
7.4. В случае нарушения Инвестором сроков выполнения п. 3.1 (как в целом, так и по любому этапу) и/или п. 3.2 более чем на один календарный месяц Заст­ройщик вправе расторгнуть настоящий договор в одностороннем порядке.
При этом возврат средств, внесенных Инвестором, будет произведен в тече­ние семи дней после реализации Квартиры другому Инвестору.
7.5. В случае нарушения сроков выполнения п. 3.3 Инвестор выплачивает Заст­ройщику штраф в сумме 0,1% от невыплаченной суммы за каждый день просрочки.
7.6. Обстоятельствами форс-мажор по настоящему договору будут признаны: землетрясения, наводнения, иные стихийные бедствия, военные действия любо­го характера, законодательные, правительственные и иные нормативные акты и решения, изданные в течение срока действия настоящего договора, в случае, ес­ли указанные обстоятельства прямо повлияли на возможность исполнения обя­зательств по настоящему договору.
Надлежащим доказательством наличия обстоятельств форс-мажор и их про­должительности будут служить справки компетентных государственных органов в установленной форме.
8. ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ
8.1. По согласованию сторон Инвестор может оказывать Застройщику по­мощь в строительстве Объекта в виде выполнения строительно-монтажных ра­бот, материально-технического снабжения, оказания транспортных услуг, изго­товления конструкций и т. д.
8.2. Инвестор вправе передавать свои права и обязанности по настоящему до­говору (полностью или частично) третьим лицам только после получения пись­менного согласия на такую передачу от Застройщика.
8.3. При намерении Инвестора отказаться от предмета настоящего договора Инвестор самостоятельно находит своего правопреемника по настоящему дого­вору, согласовывает с Застройщиком передачу своего долевого участия в строи­тельстве Объекта правопреемнику, после чего настоящий договор расторгается, а с правопреемником Инвестора Застройщик заключает новый договор о доле­вом участии в строительстве Объекта.
Наличие вышеназванного намерения не освобождает Инвестора от выполнения условий настоящего договора до тех пор, пока настоящий договор не расторгнут.
Возврат Инвестору средств, внесенных им по настоящему договору, произво­дится правопреемником Инвестора в сроки и на условиях, определенных между Инвестором и его правопреемником.
9. СПОРЫ
9.1. Все разногласия, возникающие между сторонами в связи с исполнением настоящего договора, подлежат урегулированию путем переговоров.
9.2. В случае недостижения соглашения путем переговоров все споры подле­жат рассмотрению и разрешению в суде в порядке, установленном действующим законодательством.
10. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ
10.1. Инвестор вправе знакомиться с проектной документацией, контролиро­вать использование своих инвестиционных средств.
10.2. Стороны несут риск случайной гибели Объекта пропорционально раз­мерам вложенных в строительство средств.
10.3. Настоящий договор вступает в силу с момента подписания и действует до фактического исполнения сторонами всех принятых на себя обязательств по настоящему договору.
10.4. Настоящий договор может быть расторгнут по инициативе Застройщи­ка только в соответствии с п. 7.4 настоящего договора.
10.5. Настоящий договор может быть расторгнут по инициативе Инвестора только в соответствии с п. 7.2 или п. 8.3 настоящего договора.
10.6. Любые изменения и дополнения к настоящему договору считаются дей­ствительными, если они совершены в письменной форме и подписаны полномоч­ными представителями сторон.
10.7. Отношения сторон, не урегулированные настоящим договором, регули­руются действующим законодательством.
10.8. Настоящий договор составлен и подписан в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, один экземпляр — у Застройщика и один — у Инвес­тора.
11. АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН
Застройщик Инвестор
______Наумов_______ ______Петров______
(И.А. Наумов) (А.В. Петров)

Источник: s-nip.ru

Инвестиционный договор в строительстве и совместная деятельность

Любые виды сделок юристы настоятельно рекомендуют оформлять документально, особенно когда речь идет о больших суммах денег. Инвестор и заказчик всегда оформляют инвестиционный договор – документ, учитывающий все подробности достигнутого соглашения. Инвестиции сами по себе вещь рисковая, поэтому грамотно оформленный договор об инвестировании способен защитить от некоторых непредвиденных ситуаций, как сторону заказчика, так и инвестора.

Общие понятия

Договор об инвестиционной деятельности подтверждает взаимоотношения между инвестором и заказчиком, а также определяет их права и обязанности. Равноправными участниками договора являются заказчик и инвестор. При этом, заказчиком считается тот, кто ведет проект. Обычно это руководитель предприятия или организации, деятельность которой нуждается в инвестициях.

Именно он берет на себя всю ответственность за полученные денежные средства. Сторона заказчика обязана выполнять все пункты договора и подтверждает это своей подписью. За результат операции инвестирования и всю финансовую деятельность несет ответственность заказчик.

Стороной инвестора может выступать как юридическое, так и физическое лицо. Он дает свои средства в управление и ожидает получить условленную прибыль. Со стороны инвестора в документе могут быть прописаны требования к возможным рискам или просадкам. С другой стороны, инвестиционный договор может содержать пункт об обязательстве инвестора не вмешиваться в ход финансовой деятельности до конца обусловленного срока.

Некоторые сферы деятельности могут учитывать в документе и третью сторону, например, подрядчика или инвестиционного агента. Например, такой сферой является строительство. Агент, как правило, получает процент от суммы, на которую заключается сделка, и способствует поиску инвесторов и заключению новых договоров. Но для заказчика это достаточно выгодный вариант, так как комиссионные очень малы, по сравнению с суммами контрактов.

Инвестиционный договор подразумевает получение выгоды всеми сторонами: инвестор увеличивает свой капитал, а заказчик, как правило, получает выполненный проект и вознаграждение. Источником прибыли является деятельность проекта.

Похожие статьи:

• как и где найти инвестора для бизнеса
• как можно стать инвестором
• виды инвестиций в бизнес
• проведение анализа инвестиционного проекта

Договор инвестирования при строительстве жилья Потяркин Денис Евгеньевич

к диссертации

ГЛАВА 1. ДОГОВОРНО – ПРАВОВЫЕ ФОРМЫ ИНВЕСТИРОВАНИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВО ЖИЛЬЯ

1. Понятие жилья и строительства жилья 13

2. Использование договора простого товарищества при строительстве жилья 29

3. Особенности договора с участием публично-правового образования при строительстве жилья 45

4. Понятие и сфера применения договора инвестирования при строительстве жилья 60

ГЛАВА 2. ДОГОВОР ИНВЕСТИРОВАНИЯ И ЕГО ЭЛЕМЕНТНАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА

1. Сущность договора инвестирования и его отграничение от смежных гражданско-правовых договоров 65

2. Субъекты договора инвестирования 79

3. Цель договора инвестирования 92

ГЛАВА 3. УСЛОВИЯ ДОГОВОРА ИНВЕСТИРОВАНИЯ

1. Условие о предмете договора инвестирования и его особенности 99

2. Существенные условия договора инвестирования, необходимые как условия особого вида договора 105

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК 114

СПИСОК НОРМАТИВНЫХ АКТОВ И МАТЕРИАЛОВ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ 124

Введение к работе

Актуальность темы исследования. Одним из основных устремлений человека является достижение комфорта, а, главное — теплого жилища со всеми удобствами. Один из основных путей удовлетворения данной потребности – строительство жилого дома.

В нашей стране до недавнего времени единственным участником жилищного строительства и распределения жилых помещений было государство.

Это означало, что граждане были освобождены от затрат, связанных с приобретением жилых помещений (жилых домов, квартир и комнат) за исключением тех случаев, когда они желали приобрести для себя жилое помещение на праве личной или кооперативной собственности.

Ранее капитальное строительство осуществлялось за счет, по сути дела, одного источника – государственного бюджета. Соответственно с этим основными правовыми инструментами выступали план и договор подряда.

В цивилистических трудах советского периода большое внимание, тем не менее, уделялось вопросам индивидуального жилищного строительства1.

Потребность в улучшении жилищных условий порождала различные формы участия граждан в строительстве жилья.

Государственное издательство юридической литературы, 1961; Халфина P.O. Право личной собственности.

«Будівельник», 1980; Фридман Н.П. Право собственности граждан на жилой дом. Учебное пособие. М.,

2Халфина P.O. Право личной собственности. M.: Издательство «Наука», 1964. С.79 (выделение – мое, ПД).

Среди них следует упомянуть такие формы, как: жилищностроительная кооперация, жилищно-строительные коллективы и метод народной застройки.

В последнее время большое распространение получили сугубо гражданско-правовые договорные формы участия в возведении жилого дома, когда граждане и юридические лица действуют самостоятельно и не объединяют свои усилия путем учреждения юридического лица. И в частности – это договоры инвестирования, массовое появление которых следует отнести к концу 1990-х годов3.

В дополнение к этому «инертность банков побуждает застройщиков искать дополнительные источники финансирования»4.

Необходимо указать, что к теме исследования, но не к ее предмету, относятся также вопросы инвестирования в строительство жилья с помощью жилищных сертификатов5, а также создания коммандитных товариществ, в которых многочисленные инвесторы-граждане являются вкладчиками, а строительные компании, застройщики и/или заказчики – соответственно полными товарищами6.

3 Квардонова Е.С. Правовые аспекты финансирования гражданами строительства жилья на долевой основе.М., 2003. СП.

4 Косарева Н., Пастухова #., Рогожина Н. Развитие системы долгосрочного ипотечного кредитованиянаселения в России// Вопросы экономики. 2001. №5. С.98.

Условия соглашения

Инвестор и заказчик обсуждают подробности будущего проекта и выясняют абсолютно все аспекты будущей деятельности. Им необходимо прийти к соглашению, которое бы устраивало обе стороны.

Передача денег заказчику обязательно оформляется документально. Это способствует увеличению надежности сделки, ее правомерности и прозрачности. Документальное подтверждение уменьшает риск потери средств для инвестора и дает возможность урегулировать спорные вопросы, в том числе и в суде. Средства передаются в собственность или в управление, что не имеет существенного значения. Общий механизм подразумевает сам факт займа заказчиком у инвестора с любой формой последующего использования средств. Процесс передачи денег может происходить следующими способами:

1. После подписания договора инвестор сразу передает необходимую сумму оговоренным способом.
2. Средства поступают заказчику частями. Такой вариант приемлем для обеих сторон, если: Деньги заказчику нужны постепенно, в течение некоторого промежутка времени.
3. Доверие сторон друг к другу не на самом высоком уровне и инвестор хочет перестраховаться.

Полученные деньги заказчик вкладывает в проект и самостоятельно следит за всеми происходящими процессами, а также суммами затрат и прибыли. В определенную дату, о которой обе стороны договариваются заранее, заказчик возвращает инвестору его вознаграждение за вложение средств.

Проценты инвестор может получать двумя способами:

1. Фиксированной суммой. Результат инвестиционного проекта не влияет на сумму, которую получит инвестор – она представляет собой фиксированную и неизменную цифру. Выплаты должны совершаться точно в оговоренные даты. Небольшие поправки могут быть внесены только с согласия обоих сторон.
2. Часть от прибыли. Суммы таких выплат, как правило, приблизительны. При долгосрочных вложениях точную цифру назвать достаточно сложно. Стороны отталкиваются от средних значений ожидаемой доходности и устанавливают процент от фактически полученных денег. Многие инвесторы стараются избегать таких договоренностей, потому что возникает некоторая неопределенность. Заказчики, наоборот, привержены к заключению именно таких контрактов, потому что это дает возможность учитывать неожиданные изменения в макроэкономике, инфляцию и другие непредвиденные обстоятельства.

Способ выплаты вознаграждения оговаривается заранее и обязательно уточняется в договоре, во избежание любых недоразумений.

Инвестор планирует финансировать стройку: что следует проверить перед подписанием договора?

На протяжении многих лет вопросы правового регулирования инвестирования в строительство представляют интерес как для обычных граждан, приобретающих жилье по договору долевого участия в строительстве, так и для предпринимателей, инвестирующих в строительство в целях получения прибыли, поскольку связаны с существенными финансовыми вложениями.

Сегодня отношения, связанные с привлечением денежных средств для строительства недвижимости, делятся на две категории, имеющие принципиально разное регулирование.

Первая категория: отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого участия в строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании соответствующего договора. Эти отношения регулируются нормами Федерального закона от 30.12.

2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 214-ФЗ).

Действие данного закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве.

Эти отношения регулируются Гражданским кодексом и законодательством об инвестиционной деятельности.

Вторая категория: отношения, связанные с инвестиционной деятельностью, осуществляемой в форме капитальных вложений. Данные отношения регулируются нормами Федерального закона от 25.09.

99 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее — Закон № 39-ФЗ).

В статье мы рассмотрим отношения из второй категории — касающиеся инвестирования в строительство, связанные с предпринимательской деятельностью и не подпадающие под действие Закона № 214-ФЗ.

Как уже отмечалось, на законодательном уровне вопросы инвестирования урегулированы положениями Закона № 39-ФЗ. К сожалению, данный закон написан больше как декларация, а не как регулирующий правоотношения нормативный акт.

В результате указанные в нем гарантии воспринимаются судебной практикой и разъяснениями высших судов как декларативные нормы, не имеющие судебной защиты. Фактически же наиболее подробно вопросы заключения, исполнения и толкования инвестиционных договоров рассмотрены в судебной практике, а именно в постановлении Пленума ВАС РФ от 11.07.

2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее — Постановление № 54).

Именно от того, как будет квалифицирован конкретный «инвестиционный договор», зависит, какие правовые последствия повлечет его заключение, а следовательно, и то, на какие моменты нужно обратить внимание инвестору при его заключении.

Прежде всего, инвестору необходимо иметь в виду, что, за исключением двух случаев, его право собственности на построенный объект будет «вторичным» — оно может возникнуть только в результате передачи от собственника земельного участка (которым обычно является застройщик) к инвестору (п. 4—6 Постановления № 54). Исключениями являются случаи, когда:

• инвестиционный договор заключен по модели договора простого товарищества с оформлением долевой собственности на земельный участок, на котором будет построен объект;
• инвестиционный договор заключен с публичным образованием до 1 января 2011 г. и предусматривает распределение площади строящегося объекта между его сторонами (п. 3 ст. 3 Закона № 39-ФЗ, Определение ВАС РФ от 19.04.2013 № ВАС-13594/12 по делу № А40-7229/12-53-66).

Обязательства

Договор инвестирования защищает интересы как заказчика, так и инвестора. Он определяет действия, которые должны выполнить обе стороны. Наиболее важные моменты, которые учитываются в типовом договоре, следующие:

Для заказчика

• Соблюдение сроков осуществления проекта
• Предоставление отчетов о финансовой деятельности и ходе проекта.
• Сдача результата проведенной деятельности.
• Предоставление всех необходимых документов.
• Привлечение специалистов или подрядчиков для осуществления проекта и заключения договора.
• Контроль допустимых расходов.
• Контроль всех действий, связанных с проектом.
• Возврат всех заемных денежных средств в установленный срок.

Для инвестора

• Передача оговоренной суммы денег без задержек и изменений.
• Проверка результатов инвестиционной деятельности и приемка проекта.
• Выплата вознаграждения.
• При необходимости, составление всех документов по завершению проекта – регистрация права собственности и постановка на учет в необходимых государственных структурах.

Важные моменты

Все формулировки и пункты, которые содержит инвестиционный договор, очень важны и могут повлиять на итог разрешения спорных вопросов. Составить правильный договор могут квалифицированные юристы, к которым следует обратиться при возникновении малейших сомнений.

Лучше потратить больше времени на составление и изучение документа, чем потом стать жертвой мошенников или собственной неосведомленности. Юристу нужно показать предварительно составленный договор и объяснить на словах чего вы на самом деле хотите. Тогда специалист сможет подсказать неточности и двусмысленные пункты в документе, а также предложит правильный вариант написания. Кроме того, юрист проверит документ на соответствие последним нормам законодательства, что может сделать не каждый бизнесмен.

Обязательно обратите внимание на наличие в договоре следующих моментов:

• Наименование документа.
• Дата и время заключения.
• Данные сторон.
• Индивидуальная информация о проекте – цель, сроки, суммы.
• Права обеих сторон.
• Обязанности обеих сторон.

Похожие статьи:

• что такое инвестиционные риски –

Цена проекта

Инвестиционный договор обязательно устанавливает цену проекта. Для инвестора она означает полную сумму необходимых вложений, в которую включены все расходы на стоимость материалов, вознаграждения, услуги специалистов, допустимые риски, техническое оснащение и другие траты.

Цена проекта представляет собой приблизительную сумму или допустимый диапазон необходимых вложений. Для подсчета точных цифр используют небольшие поправки или индексы, которые учитывают возможные изменения цен на материалы или услуги.

При нарушении сроков осуществления проекта его цена может меняться. В таком случае, стоимость корректируется в интересах стороны, которая понесла убыток.

Советы инвестору

Инвестор несет значительно больший риск. При неблагоприятном результате завершения проекта именно он не получит обратно своих средств, при этом заказчик, в большинстве случаев, просто ограничится моральными переживаниями. Такое окончание проекта обязательно стоит рассматривать при написании договора и заранее обезопасить себя, включив в договор соответствующий пункт о выплате неустойки.

Для минимизации возможных потерь и неудачного исхода инвестиционной деятельности, инвестору следует:

• Узнать подробности юридической жизни другой стороны – репутация фирмы, кредитная история.
• Лично убедиться в наличии всех правоустанавливающих документов: на землю, оборудование и другое.
• Проверить наличие разрешения на проведение соответствующих работ или лицензии на определенный вид деятельности. Обратить внимание на срок годности таких документов и сверить их с действующим законодательством.
• При наличии аналогичных партнеров-инвесторов изучить их права и обязательства перед интересующей компанией.

Какой из договоров предусматривает уплату неустойки

Есть еще одно отличие между договором долевого участия и договором инвестирования, на котором хочется заострить внимание отдельно. Речь идет о таком виде ответственности застройщика, как выплата неустойки.

Как уже было сказано ранее, на страже прав дольщика при заключении ДДУ стоит ФЗ №214. Именно он подробно регулирует вопрос взыскания неустойки с застройщика при нарушении обязательств последним. Подробнее об основаниях и самом процессе взыскания неустойки можно прочитать в статье сайта «Взыскание участником ДДУ неустойки с застройщика».

Теоретически, взыскать при необходимости неустойку по договору инвестирования также возможно. Но сделать это будет гораздо сложнее. Ведь в этом случае границы ответственности строительной фирмы, а, соответственно, и порядок взыскания неустойки, очерчены только самим соглашением. Кроме того, даже если получится истребовать уплату неустойки, ее размер может быть меньше в разы, чем если бы она взыскивалась по ДДУ.

Предлагаем ознакомиться: Как написать и подать жалобу в Роспотребнадзор через интернет

Признаки инвестиционного договора

В российском законодательстве нет четкого определения термина «инвестиционный договор». Также нигде не регламентированы субъекты, которые могут заключать такой вид договора и объекты, которые могут быть в нем указаны. Юристы считают, что договор инвестирования отличается от других соглашений наличием экономического содержания документа и формулировки получения дохода как цели совместной деятельности. Признаками договора инвестиционного характера можно назвать:

• Долгосрочное сотрудничество между сторонами.
• Взаимная выгода – инвестирование денег в обмен на доход, недвижимость или другой результат проекта.
• Основание соглашения – коммерческое предложение, проектная документация.
• Присутствует коммерческий интерес.

Что же выбрать: ДДУ или договор инвестирования?

Ответ на вопрос, какой же из вышерассматриваемых договоров выбрать для заключения при покупке жилья в строящемся доме, зависит от поставленных целей и задач. В любом случае, в тонкостях различий данных видов соглашений может разобраться только юрист, имеющий специальные познания и богатый опыт в данной области.

Вполне возможен вариант, когда окажется, что для лица, которое собирается заключить ДДУ, будет правильнее и выгоднее выбрать договор инвестирования. Или наоборот. Поэтому не стоит спешить подписывать документы без консультации с профессионалом. Юристы Общества защиты прав дольщиков помогут разобраться, что же выбрать в такой ситуации – ДДУ или договор инвестирования, разъяснят плюсы и минусы каждого из них. Свяжитесь с нами через раздел сайта «Контакты» либо заполните форму обратной связи справа.

Этапы реализации

Мы выяснили основные моменты, с учетом которых должен быть составлен инвестиционный договор. Далее следуют этапы его реализации.

1. Первый – подготовка. Здесь осуществляются все действия, необходимые для проведения финансовых расчетов. Заказчик готовит экономическое обоснование необходимой суммы, показывает проектную документацию, готовит техническую базу. На этом этапе заказчик предоставляет совокупную информацию по будущему проекту, при этом все цифры и перечень работ или необходимых услуг может быть приблизительным. Часто такая совокупная информация предоставляется в виде бизнес-плана, где отображается необходимость некоторых затрат и преимущества реализации проекта.
2. Второй – непосредственно реализация. На этом этапе все соглашения достигнуты и условия оговорены. Инвестор передает заказчику деньги, и проект запускается в работу. Стороны заключают договор, и заказчик привлекает всех необходимых подрядчиков и специалистов.
3. Третий – эксплуатационный. В реализованный проект могут добавляться небольшие корректировки – снабжение дополнительными ресурсами, решение возникших проблем на объекте.

Завершается реализация проекта приемкой объекта инвестором. Это должно подтверждаться соответствующими документами, например, актом приема-передачи. После этого инвестор оформляет все последующие документы на свое имя.

В сфере чистых финансовых инвестиций, например передачи денег в управление для торговли на фондовом рынке, результатом инвестирования становится выплата прибыли обеим сторонам, в соответствии с условиями составленного ранее договора. О том, что все условия договора были выполнены и стороны не имеют претензий, также составляются необходимые документы.

При желании, инвестиционный договор о сотрудничестве можно продлить, оформив дополнительное соглашение. Условия продления сотрудничества могут отличаться от установленных ранее. Все поправки и изменения обязательно указываются в дополнительном соглашении.

Договор инвестирования строительства жилого дома

Договор инвестирования (соинвестирования) строительства или Инвестиционный договор – это, по сути, партнерский договор.

Застройщик заключает с местными органами власти инвестконтракт, по которому обязуется построить многоквартирный дом за счет собственных и привлеченных средств. А Покупатель квартиры фактически становится партнером Застройщика, и разделяет с ним коммерческие риски строительства.

Договор инвестирования строительства жилого дома не следует путать с Договором долевого участия в строительстве (ДДУ). Хотя цель заключения обоих договоров может быть одна (купить квартиру в строящемся доме), но юридические последствия (читай – гарантии для Покупателя) заметно отличаются.

Застройщик, предлагая Покупателю Инвестиционный договор на строительство жилого дома, опирается на ФЗ-39 от 25.02.1999 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». По своей сути такой договор близок как к Договору долевого участия (ДДУ), так и к Договору строительного подряда.

Компенсационный фонд защиты прав дольщиков. Что это такое? Как это работает? Смотри по ссылке.

Относительным плюсом Инвестиционного договора с Застройщиком можно считать то, что права Покупателя-соинвестора здесь более-менее внятно отражены (в отличие от «вексельной схемы», ПДКП и других «серых схем» покупки новостройки).

В Инвестиционном договоре указывается, что уплаченная Покупателем сумма идет именно на строительство дома, и результатом является получение конкретной квартиры в этом доме. В случае нарушения условий Застройщиком, Покупатель может отстаивать свои права в суде (судебная практика по таким типам договоров наработана).

В действующем сегодня законодательстве сделки такого рода (заключения Инвестиционных договоров между физлицами и Застройщиком) не предусмотрены, но и прямо не запрещены. Официально они допускаются при условии, что разрешение на строительство было получено Застройщиком до 1 апреля 2005 года.

Договор инвестирования не требует государственной регистрации, и может заключаться сторонами в произвольной форме, что дает Застройщику широкий простор для маневра, в случае предъявления претензий от Покупателя (соинвестора).

Что лучше купить – вторичку или новостройку? В чем основное преимущество покупки квартиры в новостройке – смотри в этой заметке.

Основные отличия Инвестиционного договора от Договора долевого участия (ДДУ) сводятся к следующему:

1. Для ДДУ регистрация в Росреестре обязательна, а для Договора инвестирования – нет.
2. ДДУ вступает в силу только после регистрации, а Договор инвестирования – сразу после подписания.
3. Ответственность сторон по ДДУ определяется как условиями самого договора, так и жесткими установками закона ФЗ-214, а в случае Договора инвестирования, рамки ответственности сторон друг перед другом ограничены только условиями соглашения.
4. По ДДУ получателем и собственником квартиры может быть только сам дольщик, а в Договоре инвестирования конечным получателем квартиры может быть как сам инвестор, так и назначенное им третье лицо.
5. По ДДУ можно купить только одну квартиру, а по Договору инвестирования можно приобрести сразу несколько объектов/помещений.
6. Взыскание неустойки по ДДУ регламентировано законом ФЗ-214 и не представляет сложностей, а взыскать неустойку по Договору инвестирования очень проблематично.
7. Уступка прав требования по ДДУ может быть ограничена только самим договором, а в случае с Договором инвестирования, уступка ограничена законом (см. ниже об этом).

Кроме того, существует судебная практика, когда Застройщика, привлекавшего средства граждан на строительство жилых домов по Инвестиционным договорам обязывали переквалифицировать эти договоры в Договоры долевого участия (ДДУ). Таким образом, финансирование строительства дольщиками приводилось в соответствие с законодательством (ФЗ-214), и обеспечивалась защита прав граждан, покупающих жилье на стадии строительства.

Как выбирать Застройщика при покупке квартиры в новостройке? Качественные и количественные признаки – см. в этой заметке.

Предлагаем ознакомиться: Типовая форма договора дарения

Бывает, что Застройщик привлекает в качестве инвестора или соинвестора строительства многоквартирного жилого дома какое-нибудь юрлицо (иногда аффилированное с самим Застройщиком). И с этим юрлицом Застройщик заключает Инвестиционный договор. По этому договору юрлицо имеет право требования на ряд квартир или апартаментов в строящемся доме.

Позже, это юрлицо может продавать (переуступать) свои права требования на отдельные квартиры другим лицам – конечным Покупателям – по Договору об уступке права требования. И вот тут есть нюанс.

Формально уступка прав по договору инвестирования в строительство многоквартирных домов от юрлиц физлицам не допускается (п.3, ст.1, ФЗ-214).

Однако на практике известно немало случаев, когда такая переуступка прав по Инвестиционному договору имела место (без регистрации, соответственно).

И после завершения строительства, те самые физлица благополучно регистрировали в Росреестре свое право собственности на готовые квартиры именно на основании такого договора переуступки.

Вот такой у нас хитромудрый закон!

Ну и конечно, если уступка прав по Инвестиционному договору происходит в отношении нежилых объектов недвижимости (например, «апартаментов», машиномест, встроенных торговых помещений и т.п.), то здесь никаких запретов нет, и переуступка происходит в соответствии с законом (п.1, ст.382, ГК РФ и п.1, ст.388, ГК РФ).

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Ключевые моменты

Каким бы выгодным вам не казалось будущее вложение средств, лучше не торопиться и следовать основным правилам:

1. Не верьте словам – требуйте документы. Это касается как документов физического или юридического лица, с которым вы составляете договор инвестирования, так и ваших взаимных обязательств. Все должно быть задокументировано.
2. Консультируйтесь со специалистами. Привлекайте юристов для изучения составленного договора и правильной формулировки тех аспектов, которые вы хотите в него включить. Полезными также могут официальные организации, способные помочь проверить репутацию или кредитную историю интересующего субъекта.
3. Учитывайте детали. Важно абсолютно все – от сроков и стоимости до решения проблемных ситуаций, которых может и не быть. Все моменты должны быть измеряемы и доказуемы, никаких абстрактных или спорных формулировок. Используйте даты, цифры, сравнительные соотношения.
4. Включайте в инвестиционный договор пункты о различных результатах окончания проекта. Опишите условия, на которых вы расстанетесь с заказчиком в случае успеха и в случае негативного исхода. Классификация инвестиционных договоров и их правильная структура законодательством не предусмотрены. Единственное, что дает сторонам право контролировать действия друг друга – это пункты договора. Чем больше требований будет написано – тем лучше.
5. Защита законодательством. Вы можете обезопасить себя от купленных судей или несправедливого разрешения спора, если дело будет рассматривать суд зарубежных стран. Этот момент можно указать в договоре. За границей договор инвестирования рассматривается на основании закона, а не «по знакомству».
6. Правильная структура финансирования. Определитесь с бонусом, который вы получите – это будут только денежные средства или же доля в компании. Свои преимущества и недостатки есть в каждом варианте.

Инвестиционный договор – не просто письменное оформление договоренностей. Это документ, регламентирующий границы прав и требования к обязанностям двух партнеров. Инвестиционный договор должен быть составлен после тщательного изучения всех документов и информации, имеющих отношение к делу. Только четкая формулировка прав и обязанностей может привести к успешному результату и качественному процессу исполнения.

Основные различия между ДДУ и договором инвестирования

Казалось бы, ДДУ и договор инвестирования по своей сути схожи между собой. И в первом, и во втором случае ключевым является то, что одна сторона платит (инвестирует), а вторая – строит за счет этих средств. Многие задаются вопросом, является ли участие в долевом строительстве инвестированием? И хотя под инвестированием понимается вложение средств с целью дохода, ответ на этот вопрос — скорее да, чем нет.

Дольщик вносит свои средства, как правило, только для покупки строящейся недвижимости, не имея целью получить доход. Но теоретически, если владелец захочет продать квартиру в уже построенном доме, ее цена будет гораздо выше той, которую он заплатил на стадии стройки. А потому сможет получить доход за счет этой разницы.

Подытоживая все вышесказанное, можно выделить основные моменты, отличающие ДДУ и договор инвестирования друг от друга.

Источник: blogomir.ru