Договор переуступки дду в новостройке между физическими лицами

Подборка наиболее важных документов по вопросу Договор уступки прав по договору долевого участия образец нормативно-правовые акты формы статьи консультации экспертов и многое другое.

Договор уступки права требования (цессии) по договору долевого участия в строительстве

Статья содержит информацию по сделкам, связанным с уступкой прав требования по ДДУ. Обязательные условия, особенности составления и подписания. Для того, чтобы оформить договор уступки права требования (цессии) по договору долевого участия в строительстве в Москве, обращайтесь к специалистам нашего портала. По доступной цене они оперативно помогут составить документ.

Договор уступки права требования (цессии) по договору долевого участия в строительстве относится к числу сделок, которые меняют одну из сторон в обязательстве и содержит следующие обязательные условия:

1. Наименование сторон.
2. Реквизиты договора долевого участия, по которому делается уступка.
3. Стоимость уступки прав, порядок оплаты.
4. Информация о правах и обязанностях сторон.
5. Ответственность за нарушение условий договора.

Суть данной сделки заключается в том, что к новому дольщику переходят все права и обязанности, которые имел прежний дольщик по договору долевого участия – ст. 384 ГК РФ.

Договор уступки права требования по договору долевого участия в строительстве: особенности

Порядок заключения договора уступки права требования (цессии) по договору долевого участия в строительстве регулируется ст. 11 закона №214-ФЗ. Пункты 1,2 ст. 11 предъявляют следующие обязательные требования для оформления договора уступки права требования (цессии) по договору долевого участия в строительстве:

1. Уступка допускается только при условии оплаты дольщиком цены договора или только одновременно с переводом долга на нового дольщика.
2. Уступка возможна только в период с даты регистрации договора долевого участия и до даты подписания акта приема-передачи квартиры или иного помещения, подлежащего передаче в рамках договора.

ВАЖНО: Также, как и сам договор долевого участия, уступка права требования по нему подлежит обязательной государственной регистрации и вступает в силу с даты такой регистрации.

Договор цессии по ДДУ в строительстве: порядок составления и подписания

Договор уступки права требования (цессии) по договору долевого участия в строительстве должен быть составлен без ошибок и юридически грамотно. В противном случае можно получить отказ в регистрации такого договора. Поэтому здесь не рекомендуется использовать типовой бланк.

Как правило, такой договор делают сами застройщики. Договор составляется в количестве экземпляров, соответствующем количеству сторон, плюс один экземпляр распечатывается для регистрационного органа. В связи с тем, что договор подлежит регистрации, нет необходимости привлекать нотариуса для заверения подписей сторон на договоре.

ВАЖНО: если производится уступка без перевода долга, необходимо, чтобы прежний дольщик предоставил справку от застройщика о том, что он внес всю оплату в полном объеме.

Такая справка является обязательным документом для регистрации договора – подп. 2 п. 10 ст. 48 закона №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Уступка прав требований по договору участия в долевом строительстве возможна только до момента сдачи новостройки в эксплуатацию. Регламентируется эта процедура статьей 11 ФЗ №214. После сделку можно считать простой куплей-продажей готового жилья, она будет регламентироваться другими законами. … Если в договоре долевого участия прописан порядок согласования сделки с застройщиком, то согласовываете. Если в документе об этом ничего не сказано, просто уведомляете застройщика о смене дольщика после регистрации договора уступки . Составляете договор уступки , согласовываете с вашим ипотечным банком. Он назначает дату сделки.

Договор уступки прав по договору долевого участия образец

Подборка наиболее важных документов по запросу Договор уступки прав по договору долевого участия образец (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Формы документов: Договор уступки прав по договору долевого участия образец

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Договор уступки прав по договору долевого участия образец

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Споры по маткапиталу
(Сергеева Д.)
(«Жилищное право», 2020, N 10) Другой важной проблемой являются неосновательные отказы ПФР гражданам в распоряжении средствами маткапитала, к примеру отказ направить средства материнского (семейного) капитала на погашение основного долга и уплату процентов по кредитному договору (Апелляционное определение Московского областного суда от 18.03.2019 по делу N 33-9097/2019) или же отказ направить средства маткапитала на оплату договора уступки прав по договору участия в долевом строительстве физическому лицу (Апелляционное определение Московского городского суда от 18.03.2019 по делу N 33-11564/2019) по истечении трех лет со дня рождения ребенка. И в том и в другом деле суд признает данные действия ПФР незаконными. Однако ранее упомянутый Обзор судебной практики от 2016 года содержит ссылку на практику Ленинградского областного суда, согласно которой перечень денежных обязательств, а также видов договоров, опосредующих такие обязательства, на погашение которых могут быть направлены средства материнского (семейного) капитала до истечения трех лет со дня рождения (усыновления) второго, третьего ребенка или последующих детей, является исчерпывающим и не допускает расширительного толкования. Данный перечень включает в себя заключение договора займа и кредитного договора (в том числе ипотечного). Руководствуясь положениями части 6.1 статьи 7 Федерального закона от 29 декабря 2006 г. N 256-ФЗ, Ленинградский областной суд апелляционной инстанции отказал истцу в удовлетворение требований о направлении средств маткапитала до достижения ребенком трех лет на погашение основного долга по договору купли-продажи. С 2015 года практика не изменилась: Московский городской суд в апелляционной инстанции отказал в удовлетворении требований истицы о признании незаконным отказа в удовлетворении заявления о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала и обязании направить средства материнского (семейного) капитала на погашение основного долга и процентов по договору купли-продажи с рассрочкой платежа по делу N 33-6485/2019 ввиду недостижения вторым ребенком трех лет.

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Принцип противопоставимости и п. 3 ст. 433 ГК РФ в практике арбитражных судов
(Никулушкина А.С.)
(«Вестник экономического правосудия Российской Федерации», 2019, N 5) Отметим, что до того, как Пленум ВС РФ сформировал свою позицию по этому вопросу, практика судов была противоречивой. Хотя суды в большинстве случаев придерживались подхода, согласно которому соглашение об уступке любого права требования из зарегистрированного договора подлежит государственной регистрации , встречались и примеры иного толкования. Так, при разрешении одного из дел, в котором ставился вопрос о признании незаключенным соглашения об уступке права требования возврата предварительной платы и уплаты неустойки по договору участия в долевом строительстве, Арбитражный суд Северо-Западного округа пишет: «По смыслу статей 4 и 17 Закона N 214-ФЗ государственной регистрации подлежит такая уступка прав по договору участия в долевом строительстве, которая непосредственно связана с объектом недвижимого имущества. Уступка права требования возврата предварительной оплаты, убытков и неустойки не является сделкой, подлежащей государственной регистрации» .

Во-первых, подписать договор долевого участия в строительстве непосредственно с застройщиком. Во-вторых, стать владельцем квартиры в новом доме можно, заключив договор уступки права требования с физическим лицом , купившим эту квартиру у застройщика с целью инвестирования. Третий вариант — когда договор уступки права требования заключается с подрядной организацией, которая выполняет строительно-монтажные работы на объекте. Наиболее распространенными сегодня являются ситуации, когда продавцом выступает подрядчик.

Договор переуступки дду в новостройке между физическими лицами

Договор уступки права требования: купить квартиру от подрядчика

Количество случаев уступки прав требования в последнее время растет, месяц от месяца Росреестр фиксирует это увеличение. При этом с такого рода сделками обычно связаны определенные риски. Участились случаи, когда подрядная организация, получившая квартиру в качестве оплаты от застройщика, своих обязательств перед строительной компанией не выполняет, в результате происходит расторжение договора уступки, после чего квартира возвращается по суду. Как подстраховаться от подобных ситуаций, рассказали специалисты.

Перед тем, кто собирается купить квартиру в новостройке, сегодня открыты три пути. Во-первых, подписать договор долевого участия в строительстве непосредственно с застройщиком. Во-вторых, стать владельцем квартиры в новом доме можно, заключив договор уступки права требования с физическим лицом, купившим эту квартиру у застройщика с целью инвестирования. Третий вариант — когда договор уступки права требования заключается с подрядной организацией, которая выполняет строительно-монтажные работы на объекте.

Наиболее распространенными сегодня являются ситуации, когда продавцом выступает подрядчик.

Особенность уступки права требования по договору долевого участия в строительстве заключается в том, что в результате такой сделки действие первого договора долевого участия не прекращается, в нем лишь меняется покупатель (вместо первоначального инвестора им становится новое лицо). Права и обязанности первоначального инвестора переходят к покупателю, при этом все условия первого договора (сроки выполнения работ, цена квартиры и гарантийный срок) остаются прежними. Уступка возможна после государственной регистрации договора долевого участия и до того, как подписан акт приема-передачи на эту квартиру. Так же, как и договор долевого участия, уступка прав подлежит государственной регистрации.

Согласовывать уступку у застройщика не нужно (исключение — случаи, когда договор долевого участия содержит пункт, что уступка требования невозможна без согласия застройщика). Но после того как договор уступки прав зарегистрирован, покупатель должен поставить застройщика в известность о том, что к нему перешли права на объект. Для этого составленное в простой письменной форме уведомление направляется в адрес строительной компании. Этот документ должен содержать данные о первом участнике долевого строительства и новом инвесторе. Желательно приложить к уведомлению копию договора уступки.

Два вида уступки

Согласно закону № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», уступка возможна в двух случаях: после полной оплаты стоимости договора или с одновременным переводом долга на нового участника долевого строительства.

1. Если оплата по договору полностью произведена, для регистрации потребуется справка о полной оплате.

2. Если первым участником строительства оплата внесена не полностью, одновременно с уступкой происходит перевод на покупателя остатка долга. Перевод долга на другое лицо возможен только при условии согласия кредитора. В таком случае на государственную регистрацию потребуется письменное согласие застройщика на уступку. Если согласия нет в перечне поданных документов, это является основанием для приостановления государственной регистрации договора уступки.

Пакет документов для сделки

Все документы, необходимые для переуступки прав, делятся на те, что требуются для регистрации сделки в Росреестре, и те, что покупателю нужно собрать, для того чтобы защитить свои права в дальнейшем.

Документы, необходимые для Росреестра (все документы предоставляются в двух экземплярах: подлиннике и копии):

1) документ, подтверждающий оплату по договору, либо документы, подтверждающие одновременный перевод долга на нового приобретателя;

2) письменное согласие застройщика на уступку права требования по договору (если это предусмотрено договором долевого участия, а также если уступка происходит с одновременным переводом долга на покупателя);

3) нотариально заверенное согласие супруга;

4) если право требования находится в залоге, письменное согласие залогодержателя;

5) договор, на основании которого возникло обеспеченное ипотекой обязательство (для регистрации договора уступки в Росреестр обращаются две стороны договора);

6) согласие органов опеки и попечительства на уступку прав требования по договору, если участником долевого строительства является несовершеннолетний (недееспособный).

Документы, которые требуются покупателю

При покупке квартиры у подрядчика покупателя должны интересовать два основных момента: действительно ли подрядная организация имеет право распоряжаться этим объектом и была ли произведена оплата по договору.

Как правило, между подрядчиком и застройщиком заключается договор подряда с последующим поэтапным зачетом стоимости выполненных работ в счет оплаты приобретаемых объектов. По мере выполнения этих работ по двум этим договорам: договору долевого участия и договору подряда — производится зачет.

Здесь возможны два случая. Первый — когда квартира переоформлена на подрядчика (заключен договор уступки права требования или договор участия в долевом строительстве, зарегистрированный в Росреестре).

«В этой ситуации все достаточно просто, — объясняет адвокат адвокатского бюро «Союз» Юлия Михайлова. — По выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП) проверяется, действительно ли правообладателем является продавец, имеются ли ограничения или обременения права требования.

Стоит поинтересоваться у застройщика, была ли произведена оплата, как правило, у подрядчика на руках должен быть зарегистрированный договор и справки об оплате. Если есть предыдущие правообладатели, должны быть документы, подтверждающие их оплату предшествующим правообладателям, и так до момента оплаты застройщику. Если оплата производилась путем зачета взаимных требований, нужно требовать предоставления копии таких договоров. Это обезопасит покупателей от правопритязаний предыдущих продавцов. Особое внимание нужно обратить на условия, обязательные для договоров данного вида. Без них договор будет считаться незаключенным. Поскольку право требования вытекает из договора участия в долевом строительстве, все реквизиты указанного договора (номер и дату заключения, а также иные сведения, позволяющие установить объем уступаемых требований) необходимо указать в договоре уступки».

Второй случай, когда подрядчики не обладают юридическим правом требования в отношении объекта долевого строительства, квартира числится за застройщиком или за третьим лицом.

В соответствии со статьей 17 федерального закона № 214-ФЗ, договор уступки права требования по договору долевого строительства подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Договор уступки считается заключенным только с момента государственной регистрации.

Елена Хамардюк, начальник отдела надзора за долевым строительством службы строительного надзора и жилищного контроля:

— Приобретая объекты у подрядных организаций, граждане должны понимать, какие документы необходимы для такой сделки, чтобы в случае возникновения судебных разбирательств в дальнейшем они могли отстоять свои права в суде. Требуется не только наличие справки от застройщика о выполненных подрядной организацией работах на объектах застройщика, но и все финансовые документы, подтверждающие расчеты между застройщиком и тем юридическим лицом, которому была передана квартира (зачет взаимных требований, формы выполненных работ), потому что справка от застройщика о выполненных подрядной организацией работах финансовым документом не является. И в случае возникновения ситуации, когда застройщик отдал помещение, оформил договор долевого участия с подрядной организацией, а та по каким-либо причинам своих обязательств не выполнила, работа не была завершена, а объект уже переуступила физическому лицу, защитит интересы дольщика.

Екатерина Шелавина, заместитель начальника отдела регистрации долевого участия в строительстве Управления Росреестра по Красноярскому краю:

— Случаев, когда регистрация сделки по переуступке права требования приостанавливается, в последнее время стало заметно больше. И хотя подобные ситуации, как правило, разрешаются, необходимые документы стороны оформляют и регистрация проводится, весь этот месяц, пока уступка приостановлена, покупатель проводит в нервном ожидании.

На практике покупатели зачастую не проверяют ни условия договора, ни наличие согласия застройщика на уступку объекта, это приводит к приостановке регистрации. Мы делаем запрос застройщику, и, если застройщик согласия на уступку не давал, а оно условиями договора предусмотрено, в регистрации договора будет отказано.

В любом случае, нужно помнить, что все права на объект возникают только с момента регистрации, пока нет записи в реестре, что бы ни утверждал продавец, это лишь его слова, он действительно может распоряжаться объектом, только после того как появилась запись в ЕГРП.

Когда дольщик заключает договор участия в долевом строительстве — ДДУ , у него появляется право требовать у застройщика квартиру, которую он оплатил. Застройщик, в свою очередь, обязан в оговоренные сроки построить эту квартиру и передать ее дольщику. Дольщик может уступить свое право требования на квартиру другому лицу . Но поскольку квартира еще не достроена, он уступает именно право требовать с застройщика достроить и передать ему квартиру. Для этого они оформляют специальный договор — уступки права требования по договору участия в долевом строительстве, или договор цессии , как его называют в юридической терминологии. ст. 11 закона о долевом строительстве.