Договор переуступки квартиры в новостройке что это значит риски

Иногда квартиру в новостройке можно купить не напрямую у застройщика, а по переуступке. Как подготовиться к сделке, можно ли купить по переуступке квартиру с помощью семейной ипотеки.

Договор переуступки квартиры в новостройке что это значит риски

Если в понравившейся новостройке закончились квартиры от застройщика, покупатели обращаются на «вторичный рынок первички» – то есть приобретают их у других. Недвижимость РИА Новости, 28.12.2021

Если в понравившейся новостройке закончились квартиры от застройщика, покупатели обращаются на «вторичный рынок первички» – то есть приобретают их у других дольщиков путем переуступки права по договорам долевого участия. Эксперты рассказали сайту «РИА Недвижимость», как оформлять такие сделки, чтобы они прошли с минимальными рисками и максимальной выгодой для покупателя.Что такое переуступка по ДДУ?Главная особенность самого ДДУ состоит в том, что по этому договору вы вовсе не покупаете квартиру, то есть не получаете права собственности. По нему вы получаете право требования, которое, при желании, можно передать другому человеку, и тогда застройщик обязан будет уже ему построить и передать жилье.Соответственно, по договору уступки прав по ДДУ обладатель этих прав, то есть дольщик (цедент), заключивший ДДУ с застройщиком, уступает свои права до подписания акта приемки объекта долевого строительства, объясняет адвокат, соучредитель ЦМКА «На Тверской», специалист в области гражданского права Наталья Карагодина.Переуступка по ДДУ оплачивается строго после государственной регистрации, если продавцом и покупателем по нему являются юридические лица. За несоблюдение данного порядка указанное юридическое лицо несет ответственность. В отношениях между физическими лицами такого требования не установлено, добавляет председатель АА МГКА «Власова и партнеры» Ольга Власова.Есть ситуации, когда уступка по ДДУ в законном порядке невозможна, они наступают с момента получения застройщиком официального разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, добавляет владелец юридического бюро «Сделки с недвижимостью» Альфия Митрошина. С этого момента застройщик больше не может продавать объекты по ДДУ и договор уступки не может быть зарегистрирован. Поэтому застройщики предлагают новым покупателям приобрести объект в доме-новостройке на основании предварительного договора, по которому предполагается произведение полного расчета в течении нескольких дней после заключения такого договора, но договор купли-продажи (основной) уже оформленного в собственность объекта происходит тогда, когда застройщик оформит право собственности на себя, поясняет она.Тайная цена договораОдна из особенностей уступки по ДДУ заключается в том, что полную стоимость этого договора далеко не всегда указывают в нем, хотя это рискованно для покупателя и не всегда законно, рассказали эксперты.Действительно существует такая практика, когда продавцы предлагают покупателю минимизировать свое налоговое бремя. Но сейчас установилась такая тенденция, что многие покупатели не готовы рисковать, ведь по договору уступки, как правило, нет никаких дополнительных гарантий. Люди не готовы отдавать деньги просто так, отмечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.Однако практика указания полной цены все еще не стала повсеместной, отмечают другие эксперты.Главный плюс приобретения квартиры через уступку права требования – это возможность купить объект недвижимости дешевле, чем у застройщика. Основными продавцами таких объектов являются либо люди, оказавшиеся в сложных обстоятельствах, либо инвесторы, купившие объект на ранней стадии строительства с целью заработка, объясняет руководитель фонда коллективных инвестиций «Рентавед» Руслан Сухий. Это можно сделать, передав деньги лично или с помощью банковской ячейки. Сумму доплаты можно зафиксировать распиской или замаскировать в дополнительном соглашении к договору, которое регистрироваться в Росреестре не будет, подчеркивает Сухий.Также разница в стоимости может оформляться за счет различных договоров на оказание каких-либо услуг: юридических, агентских и так далее, добавляет Власова.При такой схеме у нового дольщика появляется риск, комментирует Карагодина. Ведь в случае, если застройщик не исполнит свои обязательства и будет принято решение возвращать дольщикам уплаченные средства, он сможет получить только ту сумму, которая указана в договоре – обычно она равна стоимости изначального ДДУ. Разница же будет утеряна безвозвратно.Застройщик, согласуй!Еще один сложный момент, связанный с переуступкой по ДДУ – это вопрос согласования застройщиком смены дольщика. На рынке нет однозначного мнения, насколько это оправдано и законно, а также есть сомнения на предмет того, может ли застройщик брать за это плату.Согласие застройщика на проведение сделки с помощью механизма уступки права требования – это отдельная любопытная история, рассказывает Сухий. По законодательству застройщик не может запретить передачу прав на недвижимость, не может навязать и тем более прописать в договоре, что за переуступку придется заплатить.Как правило, застройщик в ДДУ очень хитро прописывает, что уступку прав можно провести только с его письменного разрешения. Далее, когда собственник приходит, чтобы получить разрешение на переуступку, ему говорят – пожалуйста, только для этого потребуется определенный пакет документов и за их подготовку необходимо заплатить вот такую сумму. Без данных документов сделку они не проведут. А если не хотите платить, то ждите пока дом достроят, вступайте в право собственности, а потом, пожалуйста, продавайте, рассказывает Сухий.Сами же застройщики считают, что уступка прав требования должна с ними согласовываться, иначе такая сделка не пройдет. В большей степени это связано с тем, что застройщики сами подают документы на регистрацию, комментирует практику директор по продажам «Альфа Фаберже» Алексей Тюлькин. Согласие застройщика требуется, соглашается директор по продажам ГК «Инград» Константин Тюленев. При этом есть случаи, когда согласие застройщика необходимо, причем на законных основаниях: если изначальный ДДУ не был оплачен в полном объеме, напоминает партнер коллегии адвокатов Pen & Paper Станислав Данилов.Законодатель предусмотрел, что уступка прав по ДДУ возможна только после уплаты первоначальным дольщиком цены договора либо одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства, разъясняет он. Рекомендацию здесь можно дать следующую: просить либо свежий акт сверки между прежним дольщиком (продавцом права) и застройщиком, либо вступать в самостоятельную переписку с застройщиком, чтобы за подписью и печатью получить надлежащую бумагу о том, что прежний дольщик никаких задолженностей перед застройщиком не имеет, говорит он. Риски и мошенникиНаиболее популярное мнение на рынке звучит так: новостройка, купленная по ДДУ, особенно с использованием эскроу-счета – это самая безопасная форма сделки, так что и переуступка ДДУ ничем не хуже. Однако и здесь возможны рискованные ситуации и недобросовестные участники сделок, объяснили эксперты.Самой распространенной схемой мошенников с переуступками является попытка убедить потенциального покупателя, что переход прав не нужно регистрировать. В таком случае могут переуступить несуществующие права, предупреждает руководитель центра инвестиций «Переуступки.РФ» Роман Корякин.Также недобросовестные продавцы могут предложить переуступку по ДДУ, который еще не оплачен. Для этого мошенники подделывают документы – акт сверки, платежное поручение, продолжает он.Сложности возможны и тогда, когда расчеты по ДДУ были произведены юрлицами взаимозачетом, а документов о выполнении работ нет. Однако в таких случаях чаще речь идет не о мошенничестве, а о неверно оформленных документах по взаимозачету, добавляет Корякин.Очень внимательно необходимо отнестись к первоначальным условиям покупки жилья по ДДУ, добавляет Сухий. Нужно узнать, нет ли там обременений. «Например, нельзя продавать квартиры, приобретенные с помощью материнского капитала. Такие сделки следует согласовывать с органами опеки, но многие продавцы новостроек об этом не знают. Опека, в свою очередь, может посчитать продажу нарушением прав ребенка, так как использование маткапитала предполагает выделение ему доли в квартире. А если сделку не согласовать и ее зарегистрируют, что иногда случается, органы опеки могут ее оспорить в судебном порядке», – предупреждает он.Также необходимо проверить непосредственно самого продавца, рекомендует председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. Если это физическое лицо, нужно убедиться, не является ли оно банкротом или фигурантом судебных дел, не имеет ли долгов у судебных приставов, действителен ли паспорт продавца. Нужно также учитывать, что до передачи прав требований предыдущий дольщик мог заключить дополнительное соглашение к договору с застройщиком, например, о продлении сроков сдачи объекта, предупреждает Власова. В силу тех же норм, поскольку новому дольщику переходят права и обязанности первоначального кредитора дольщика, это дополнительное соглашение сохранит силу. Это может дать повод для оспаривания договора цессии, но не изменит установленных соглашением отношений с застройщиком, подчеркивает она. Уроки безопасной переуступкиПеред совершением сделки необходимо уделить внимание проверке действительности самих прав требований, проверке застройщика, а также контрагента, рекомендует эксперт по недвижимости агентства Homeapp Константин Бушуев. Изначально следует заказать выписку из ЕГРН о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве. Для этого нужно знать кадастровый номер земельного участка, на котором возводится жилой комплекс или дом, он обязательно указывается в ДДУ. Также нужно проверить документы, подтверждающие расчеты с застройщиком: платежные поручения, справку об оплате от застройщика или справку из банка о наличии средств на эскроу-счете, продолжает он.Не менее важным является проверка цедента (продавца). Например, в случае, если продавцом является юридическое лицо, нужно обратить внимание на то: каким образом производилась оплата, например, зачетом прав требования к застройщику; ведется ли и велась ли реальная хозяйственная деятельность; не обладает ли такое юридическое лицо признаками неплатежеспособности (банкротства), не отвечает ли сделка признакам крупной сделки для данного юридического лица, а также ряд иных обстоятельств, инструктирует Бушуев. Если продавцом является физическое лицо, то существенных отличий от сделки по продаже на вторичном рынке жилья при проверке не имеется.Особое внимание следует уделить опыту реализации предшествующих проектов, были ли ранее факты нарушения сроков сдачи жилых комплексов, добавляет эксперт.Также договор уступки права требования может быть оспорен в рамках применения семейного законодательства супругом (супругой) первоначального кредитора (цедента), отмечает Власова. Поскольку указанный договор направлен на отчуждение оплаченных первоначальным покупателем имущественных прав, то предполагается, что данные права до отчуждения принадлежали также супругу цедента, который обязан выдать согласие на их отчуждение третьему лицу, так что факт нахождения в браке и наличие согласия супруга у предыдущего дольщика тоже необходимо проверить, советует она. В целом же переуступка ДДУ – это точно такая же сделка, как и купля-продажа, поэтому и риски здесь абсолютно те же: это невменяемость сторон и продажа несуществующего объекта. Проверяется это традиционными способами через заказ справок/выписок из контролирующих органов и посредством проверки правообладателя, заключает Дымова.

Что такое переуступка квартиры в новостройке ? Статья про договор переуступки права на квартиру . Пошаговая инструкция как сделать переуступку квартиры в строящемся доме. Можно ли заработать на переуступке ипотечной квартиры . … Что такое переуступка . Переуступка — это сделка, при которой право требования недвижимости переходит от продавца к покупателю. Сделка называется цессией , продавец — цедент, а покупатель — цессионарий.

Как купить квартиру по переуступке

Иногда квартиру в новостройке можно купить не напрямую у застройщика, а по переуступке. В статье расскажу, что это значит, как это сделать и какие риски могут быть при таком варианте покупки жилья.

Что такое переуступка права

По закону при покупке квартиры на этапе строительства нужно заключить с застройщиком договор участия в долевом строительстве (ДДУ), который подлежит обязательной госрегистрации. Покупатель при такой покупке называется дольщиком.

По ДДУ, застройщик обязан передать дольщику квартиру с определенными характеристиками в заданный срок и за конкретную цену. В период строительства квартира называется объектом долевого строительства — это пока не квартира, а только права на нее. Но в статье для удобства буду называть такой объект квартирой.

Квартира может быть передана дольщику по акту приема-передачи только после завершения строительства дома, то есть когда есть разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Но часто квартиры покупают на первых этапах строительства как инвестицию для будущей продажи. В таких случаях покупатель, который купил квартиру по ДДУ, иногда продает ее до ввода дома в эксплуатацию и до оформления своего права собственности на нее. По факту он продает права на будущую квартиру. В этом случае оформить договор купли-продажи нельзя, но можно переуступить свое право другому лицу. Для этого оформляют договор уступки права требования (ДУПТ).

Так выглядит первая страница договора участия в долевом строительстве

Зачем покупать по переуступке, если можно напрямую у застройщика

Объявления о продаже квартир по переуступке размещаются на тех же досках объявлений, что и квартиры вторичного рынка, например на «Авито» или «ЦИАН».

В описании квартиры обычно указано, что дом — еще в процессе строительства. И если вы хотите купить жилье в почти построенном доме, то выбора квартир может не быть, так как часто они раскупаются на ранних стадиях строительства будущими собственниками или инвесторами, которые потом продают их по договору уступки.

Такими инвесторами могут быть как юридические, так и физические лица. С одной стороны, для покупателя это дополнительное звено в цепи сделки, с другой — у такого варианта есть преимущества:

• район — иногда в хороших районах квартиры у застройщика раскупают на старте. Тогда единственный шанс купить жилье в конкретном доме — приобрести квартиру по переуступке или на вторичке, когда дом уже достроится;
• планировка — хорошие квартиры тоже раскупают сразу, порой найти нужную планировку можно только у инвестора;
• цена — обычно ниже, чем при покупке готовой квартиры. А в некоторых случаях бывает, что до сдачи дома в эксплуатацию остается несколько месяцев.

После того как выбрали квартиру, нужно минимизировать свои риски.

Проверки при ДУПТ

Если вы решили купить квартиру по договору уступки, то стоит провести несколько проверок.

1. Проверить застройщика и правильно выбрать объект. Поскольку вы покупаете квартиру на этапе строительства, то есть риск остановки стройки.
   Мы уже писали в R-Media о нюансах выбора квартиры в новостройке и как проверить застройщика.
2. Проверить продавца (цедента). Так как вы покупаете уже «вторичное» право, то стоит сделать проверки, как при выборе вторичного жилья.
   Нюансы: как проверить продавца при покупке квартиры
3. Проверить оплату прав на квартиру вашим продавцом. Права на квартиру полностью принадлежат продавцу только после их полной оплаты, иначе все сделки проходят только с согласия застройщика. Чтобы проверить оплату, запросите у продавца подтверждающие документы, например платежные поручения об оплате на счет застройщика из банка либо справку от застройщика, что деньги получены. Если оплата по ДДУ проведена не полностью, то в договоре уступки обязательство по выплате оставшейся части цены переводится на покупателя.
4. Запросить оригинал ДДУ у цедента. Почитайте его на предмет неудобных пунктов. Например о том, что переуступка платная и за нее нужно внести определенную сумму застройщику.

Оформление договора переуступки

Сделка переуступки прав по договору долевого участия оформляется в форме договора уступки права требования. Еще его называют цессией. Я не буду вас путать этим понятием в статье, но полезно знать, что в таком договоре продавец называется цедентом, а покупатель — цессионарием.

В договоре переуступки указывают подробные характеристики объекта (они должны совпадать с указанными в первичном ДДУ), права и обязанности каждой стороны, цену договора, порядок и сроки расчетов, дату и подписи участников сделки.

Так как основной договор долевого участия регистрируется, то и договор уступки права требования по нему тоже должен пройти госрегистрацию.

Документы для регистрации ДУПТ в Росреестре обычно подают через МФЦ. Вот что понадобится:

• заявления на регистрацию от всех сторон сделки;
• договор об уступке права требования по ДДУ (по одному экземпляру на каждого участника договора и для Росреестра);
• паспорта участников сделки;
• финансовый документ, подтверждающий полную или частичную оплату цены ДДУ — выдает застройщик или банк, через который проходила оплата;
• могут понадобиться и другие документы, например согласие супруги продавца на продажу или согласие банка, если права в залоге.

По закону срок регистрации ДУПТ — 9 рабочих дней при подаче документов через МФЦ. За регистрационные действия нужно уплатить госпошлину — 350 руб., это можно сделать прямо в МФЦ.

В результате переуступки права требования действие основного договора долевого участия не прекращается, в нем лишь меняется одна из сторон. То есть продолжает действовать прежний ДДУ, но теперь вместе с договором уступки, который лишь меняет сторону сделки — дольщика. Остальные условия договора не меняются.

Пример договора уступки права

Нюансы оформления ДУПТ

Есть несколько нюансов, которые стоит учитывать при заключении договора уступки права.

1. Переуступка прав на строящийся объект возможна только с момента госрегистрации ДДУ и до момента подписания сторонами акта передачи недвижимости. Это значит, что если акт приема-передачи уже подписан, то переуступку сделать нельзя. В этом случае продавец должен сначала оформить право собственности на квартиру, а затем оформить сделку по договору купли-продажи.

2. Если вы покупаете квартиру по переуступке, то нужно понимать, что если площадь квартиры после окончания строительства изменится, то доплачивать придется новому дольщику, то есть вам. Нюансы доплаты обычно прописаны в основном ДДУ.

3. Если основной ДДУ был заключен с использованием эскроу-счета, то после переуступки новый дольщик обязан обратиться в банк, чтобы сменить нового собственника будущей квартиры. Он называется депонентом по эскроу-счету. Такой пункт обычно есть в основном ДДУ.

Надо ли согласовывать переуступку с застройщиком

Обычно согласовывать переуступку права с застройщиком не нужно. Достаточно письменно уведомить его о переуступке, то есть направить ему копию зарегистрированного договора переуступки права.

Иногда застройщики допускают переуступку за плату — это должно быть указано в основном ДДУ.

Если оплата по ДДУ была частичной, то придется письменно согласовать переуступку права с застройщиком. Также бывают случаи, когда особые условия, которые требуют согласования, прописаны в ДДУ, — читайте внимательно договор.

Пример пункта о письменном уведомлении застройщика в основном ДДУ

Переуступка с ипотекой

Если права по ДДУ заложены. Если продавец покупал квартиру в ипотеку и еще не рассчитался с банком, то от банка придется получить письменное согласие на сделку. Тут есть два момента:

1. Банки обычно не дают такое согласие — им нужно, чтобы долг их заемщика был полностью погашен. То есть продавцу нужно найти деньги и погасить свой ипотечный долг, а уже потом проводить сделку. Иногда этот вопрос решается за счет аванса от покупателя. В этом случае стороны составляют, например, предварительный договор купли-продажи, в котором прописывают порядок расчетов.
2. Если банк все же даст согласие, то в этом случае происходит замена лиц в обязательстве. То есть покупатель становится на место продавца не только в ДДУ, но и в ипотеке. А значит, банк будет оценивать надежность покупателя, как своего ипотечного заемщика.

Если на оплату сделки покупателю не хватает своих денег и он берет ипотечный кредит. Сделки по покупке квартиры по переуступке с использованием ипотечного кредита ничем не отличаются от обычной ипотечной сделки покупки недвижимости на этапе строительства. Сначала банк оценивает покупателя как заемщика, а потом — приобретаемую квартиру. Если банк одобрил кредит, то можно проводить сделку.

Нужно понимать, что немногие банки выдают кредиты на квартиры, которые уже заложены в другом банке. Тем более, если эта квартира еще строится. Так делает, например, Райффайзенбанк — он кредитует и готовые квартиры, которые заложены в другом банке, и еще не построенные заложенные квартиры.

Порядок покупки заложенной недвижимости с помощью ипотеки на примере Райффайзенбанка:

1. Одобрение заемщика и объекта. При оценке прав банк проверяет застройщика и его аккредитацию в банке.
2. После одобрения проводится сделка. В рамках сделки открывается два аккредитива: один — для расчетов по остатку долга с текущим банком продавца, второй — на разницу между ипотечным долгом продавца и ценой объекта. Первый аккредитив раскрывается после того, как продавец предоставит в банк расписку о сдаче документов на госрегистрацию и заявление о досрочном погашении ипотеки. После этого деньги отправляются в банк продавца в счет погашения его долга.
3. Продавец организует процедуру снятия обременения первым банком. Для повышения его ответственности до окончания сделки он становится поручителем покупателя. Чтобы снять обременение старого банка, продавец относит в банк копию платежного документа о переводе денег в счет погашения своего кредита и получает у банка справку о полном погашении долга и погашенную закладную для самостоятельного снятия обременения. Если закладная не оформлялась, то снять залог может только кредитор.

Все банки работают с залоговыми объектами по-разному: кто-то требует поручительство продавца, другие дают кредит продавцу для погашения его ипотеки и, по сути, переводят его долг к себе, некоторые проводят простые сделки без дополнительных обязательств сторон, но строго под контролем нового банка.

Переуступка с материнским капиталом и господдержкой

При покупке квартиры по переуступке можно использовать материнский капитал и другие субсидии. Тут тоже есть свои нюансы.

Если хотите использовать маткапитал, то нужно понимать, что обычно продавец ждет эти деньги. Если с застройщиком этот момент проходит проще и возражений обычно нет, то продавец — это физлицо, ему может быть неудобно ждать. Перевод денег от Пенсионного фонда занимает 1–1,5 месяца, и ПФР отправляет деньги только после того, как право покупателя зарегистрировано.

Если у вас ипотека, то, скорее всего, банк тоже переведет кредит продавцу только после того, как тот получит материнский капитал.

Поэтому если вы покупаете квартиру по переуступке у физлица, сначала нужно уговорить его подождать деньги при том, что право на объект уже перейдет к вам, потому что сделка будет зарегистрирована.

Если хотите использовать программу с господдержкой, то тут тоже не все просто. Например, по ипотечной программе «Господдержка 2020» купить по переуступке можно, но только у юрлица. А вот по семейной ипотеке допустима уступка и от физлица, но мало кто из банков так работает. Чаще рассматривают покупку по переуступке от юрлиц. Но, например, Райффайзенбанк принимает переуступку от физлица в рамках семейной ипотеки.

Переуступка прав на квартиру в новостройке возможна в нескольких вариациях. Но самой надежной является передача прав требования по действующему договору долевого участия в строительстве. Только этот документ гарантирует получение безусловного и подтвержденного государственной регистрацией права требования. Главное, что должен осознавать покупатель при такой сделке: он покупает не квартиру , а право требовать ее у застройщика. При этом к нему переходят все риски , связанные с долевым строительством, и обязанности по исполнению договора долевого участия: например, оплачивать взносы, если есть задолженность, и принять квартиру по акту приема-передачи в установленный договором срок.

Как продать квартиру по переуступке

В 2016 году я купила квартиру на старте строительства, но застройщик срывал сроки, а в 2019 и вовсе обанкротился.

Дом передали другому застройщику. Я решила не дожидаться, когда дом достроят, и продала свою квартиру до того, как разрешили оформить право собственности. Расскажу, как это сделать и где можно сэкономить.

Что такое переуступка

Когда дольщик заключает договор участия в долевом строительстве — ДДУ, у него появляется право требовать у застройщика квартиру, которую он оплатил. Застройщик, в свою очередь, обязан в оговоренные сроки построить эту квартиру и передать ее дольщику.

Дольщик может уступить свое право требования на квартиру другому лицу. Но поскольку квартира еще не достроена, он уступает именно право требовать с застройщика достроить и передать ему квартиру. Для этого они оформляют специальный договор — уступки права требования по договору участия в долевом строительстве, или договор цессии, как его называют в юридической терминологии.

Проще говоря, это замена в договоре одного дольщика на другого, пока еще не подписан акт приема-передачи квартиры.

Переуступка или уступка права требования?

Я знаю, что правильно говорить «уступка права требования», но в народе говорят проще — переуступка. Дальше в статье я так и буду ее называть, поскольку это привычнее и понятнее.

Почему я не стала ждать завершения строительства и сдачи дома

В 2016 году я купила однокомнатную квартиру в подмосковном жилом комплексе у компании «Урбан групп» — на тот момент это был один из крупнейших девелоперов Подмосковья. По договору долевого участия квартира стоила 2,24 млн рублей, срок сдачи — январь 2018 года. Я рассматривала покупку как инвестицию и не планировала жить в квартире.

В 2018 году компания начала срывать сроки, а в 2019 обанкротилась. Об ухудшении ситуации я узнала из новостей в открытых источниках. Предвестником проблемы оказалось сообщение о том, что крупные банки начали отказываться от работы с девелопером и сворачивать ипотечные программы. На момент банкротства у «Урбан групп» было 14,6 тысячи заключенных ДДУ на строительство общей стоимостью больше 50 млрд рублей.

Дальше все новости я узнавала на сайте Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства. Сначала там опубликовали информацию о новом конкурсном управляющем, а потом — данные нового застройщика. Он обещал передать ключи в мае 2020 года.

Дома начали достраивать, но ситуация по моему жилому комплексу была не очень оптимистичной. Это я поняла, когда изучила «Циан», форум и чаты. Аналогичные квартиры в уже сданных корпусах комплекса стоили чуть дороже по сравнению с ценами, за которые они продавались еще на стадии котлована. То есть можно было не ждать, что, когда дом построят, квартира вырастет в цене.

Пока мы с мужем ждали эту квартиру, мы купили еще одну, но уже в Москве и двухкомнатную. Для нее мы взяли ипотечный кредит в 5 млн рублей под 9,5% годовых на 15 лет. Мы планировали, что, когда та квартира в Подмосковье достроится, мы ее продадим и сможем частично погасить кредит.

В какой-то момент мы сели и все посчитали. Выходило, что нам выгоднее как можно быстрее продать однушку и погасить часть ипотеки, чем ждать сдачи долгостроя и маловероятного повышения цены на него. Иными словами, разница в отдаче от средств, вложенных в ипотеку сейчас или через полгода, была очевидна. Нужно было продавать долгострой и погашать ипотеку.

Чем быстрее, тем лучше.

План действий

С самого начала я столкнулась с тем, что нигде нет четкой пошаговой инструкции, как продать квартиру по уступке права требования. На форумах делились только небольшими деталями о процессе.

На юристе я хотела сэкономить. Поэтому то, как нужно действовать, я находила в открытых источниках — на сайте Росреестра, форумах и в статьях в интернете. Для себя обозначила такие этапы:

1. Понять, за сколько я могу продать квартиру, и назначить цену.
2. Составить объявление и найти покупателя.
3. Получить разрешение от застройщика.
4. Подготовить и согласовать договор переуступки квартиры.
5. Совершить сделку.
6. Зарегистрировать договор в Росреестре.
7. Уведомить застройщика.
8. Получить деньги.
9. Подать налоговую декларацию.

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Определить цену продажи

Цена зависит от того, насколько срочно нужно продать квартиру. Чем ниже цена, тем больше шансов, что квартиру быстро купят. Мне было важно быстро выйти на сделку. Я изучила текущие объявления по продаже квартир в моем доме и в уже сданных домах. Получалась следующая картина.

Аналогичные квартиры в уже сданных домах первой очереди стоили 3 млн рублей. По строящимся квартирам было видно, что цены на них ставят такие же , но объявления долго висят. Владельцы постепенно снижали цену, и при отметке 2,5—2,7 млн рублей объявление исчезало. Я решила проверить все сама и выставила квартиру за 3 млн рублей. Но даже когда я начала сбавлять цену, звонков не было.

Я знала сумму, до которой готова снизиться. Я обозначила для себя нижний порог на 10% выше стоимости квартиры по ДДУ, то есть в 2,46 млн рублей. Мне хотелось хотя бы окупить первоначальную стоимость квартиры по ДДУ.

На этом этапе нужно было принять решение, стоит ли пользоваться услугами риелтора и юриста. Я обратилась к нескольким специалистам и выяснила, что стоимость поиска покупателя и сопровождения сделки в Москве составляет минимум 40 тысяч рублей. Я решила искать покупателя сама.

Найти покупателя

Проще всего разместить объявление на одной из площадок по продаже недвижимости. Для этого надо взять характеристики квартиры из ДДУ, найти или сделать самостоятельно хорошие фотографии, выбрать, где именно будете публиковать объявление.

Я выбрала «Циан», а затем добавила «Авито». Срок сдачи дома в объявлении указала на основании дорожной карты на сайте Фонда защиты прав гражд года: начала с 3 млн рублей, а к октябрю снизилась до 2,6 миллиона. Снижала стоимость примерно на 100 тысяч в месяц. Всего на размещение объявлений я потратила около 2 тысяч рублей.

Просмотров объявления было много, но реальных звонков — мало. На «Циане» объявление просмотрели 454 раза, на «Авито» — 3892. Я получила 10 звонков с предложением услуг поиска покупателей, юридических услуг и помощи в сопровождении сделки. От всех любезно отказалась. Пять раз мне позвонили по поводу продажи. После этого нашелся один покупатель.

Я предполагаю, что мне мало звонили, поскольку потенциальные покупатели боялись связываться с проблемным жильем, зная историю строительства и банкротства моего застройщика. Также их волновало, что могут возникнуть проблемы с инфраструктурой — строительством детского сада и школы, отоплением и транспортной доступностью.

Вопросов и опасений по самой форме сделки не возникало. Часто спрашивали, брала ли я ипотеку на квартиру, поскольку с такими сделками могут возникать сложности. У меня квартира была оплачена полностью и без ипотеки, поэтому привлекать банк для сделки не требовалось.

Я отвечала на все вопросы честно и ничего не приукрашивала.

Через 5 месяцев с того момента, как я выставила квартиру, нашелся потенциальный покупатель. Это были муж с женой, которые покупали квартиру в инвестиционных целях. Причем они покупали ее в ипотеку и вкладывали материнский капитал.

Я ответила на их вопросы по срокам сдачи, застройщику, самой квартире, отделке и планировке, а также условиям ДДУ по телефону и электронной почте. Затем мы встретились и я показала текущие документы по сделке с застройщиком. После небольшого торга я согласилась снизить цену до 2,5 млн рублей, и покупатель сообщил, что готов выйти на сделку.

Так выглядит статистика посещения на «Циане». Из нее видно, что большую роль играет тип размещения объявления. Я сменила в ноябре тип размещения на тариф «Премиум» за 490 Р на 7 дней, и сразу стало больше просмотров. Скачки на диаграмме — это моменты, когда объявление поднималось в поиске. Очевидно, что если нужно больше просмотров, придется покупать платные пакеты и стараться держать объявление в начале списка

Получить разрешение на переуступку

Прежде чем совершать сделку, нужно получить разрешение от застройщика. Это условие было прописано в моем ДДУ.

Как ни странно, разрешение на переуступку нужно получать даже в том случае, если застройщик — банкрот. Но предоставлять это разрешение в Росреестр вместе с пакетом документов на регистрацию, если квартира оплачена полностью, не требуется.

В ДДУ прописано, что я имею право уступить свои права по договору, но должна получить на это согласие от застройщика

Я написала электронное письмо новому застройщику — фонду «Специальные проекты», который достраивает мой дом, и прикрепила заявление. В нем указала данные по объекту, приложила платежку из банка о том, что я исполнила обязательства по ДДУ, а также скан самого ДДУ. В заявлении еще нужно указать, на кого будет оформлена передача права, то есть данные покупателя, — они у меня уже были.

По телефону в фонде сообщили, что срок подготовки согласия — 30 дней. На форуме моего ЖК писали, что по факту его делают быстрее. Через неделю после подачи заявления фонд прислал ответ по электронной почте с приложением скана согласия на уступку права требования на официальном бланке. Я договорилась с фондом о времени и забрала оригинал согласия.

Если застройщик отказывается согласовать уступку права требования, это можно легко оспорить в суде

С уступкой права требования есть сразу несколько важных моментов. Поясню сначала, что такое переуступка и как можно оспорить отказ застройщика согласовать вам эту переуступку, а потом расскажу про неустойку при задержках сдачи дома, которые часто сопровождают такие случаи.

Что такое переуступка. Напрямую в законодательстве не упоминается такой договор, как переуступка права требования. Соответствующий раздел в ГК РФ называется «Уступка требования (цессия)». А до 2014 года и слово «цессия» в ГК РФ не упоминалось.

В моей практике часто переуступкой называют вторую и последующую уступки права требования. Потому что их количество не ограничено. Одно и то же требование можно уступить и два, и три, и пять раз. Обычно в каждом последующем договоре указываются все предыдущие уступки. А чтобы у них не были одинаковые названия, то первую называют уступкой, а вторую — переуступкой. К третьей все равно начнутся проблемы с распознаванием, но в первых двух хотя бы можно ориентироваться. Но в целом наименование договора значения не имеет и никаких рекомендаций на этот счет не существует.

Нужно ли согласовывать уступку права требования с застройщиком. Эта обязанность в законодательстве напрямую не закреплена. Если смотреть в целом на законодательство о долевом участии в строительстве, то уступка может быть совершена, если выполняются два условия:

1. Права по основному требованию должны быть зарегистрированы в Росреестре. Акт приема-передачи не подписан.
2. Оплата должна быть произведена в полном объеме, иначе требуется соглашение о переводе долга. А вот оно как раз требует согласие застройщика.

Нужно ли согласовывать уступку права требования с застройщиком. Эта обязанность в законодательстве напрямую не закреплена. Если смотреть в целом на законодательство о долевом участии в строительстве, то уступка может быть совершена, если выполняются два условия:

1. Права по основному требованию должны быть зарегистрированы в Росреестре. Акт приема-передачи не подписан.
2. Оплата должна быть произведена в полном объеме, иначе требуется соглашение о переводе долга. А вот оно как раз требует согласие застройщика.

До 1 января 2018 года действовала старая редакция ст. 388 ГК РФ. В ней не было положения о том, что по соглашению сторон уступка может совершаться с согласия должника по неденежному требованию. А требование квартиры в данный момент — это как раз еще неденежное требование. Предыдущая редакция этой статьи вообще не делила требования на денежные и неденежные. Но застройщики все равно включали такой пункт в договоры. Однако пока в ГК РФ не было соответствующих положений, суды признавали эти пункты недействительными как ущемляющие права потребителя. Вернее сказать даже так: суды отказывали застройщикам в признании недействительными уступок, совершенных без согласия.

Приведу пример такого решения. Застройщик пытался оспорить уступку, которую совершили без его согласия. Суд указал, что, поскольку дольщик выполнил все требования застройщика по оплате квартиры, уступка может быть произведена без каких-либо согласований с застройщиком несмотря на условия договора.

Как оспорить отказ застройщика согласовать переуступку. У автора договор долевого участия заключен до 1 января 2018 года. Юридически требование согласовать уступку с застройщиком можно было бы оспорить в суде. У героини этой статьи не было проблем с получением согласия, но так бывает не всегда. Застройщик может отказаться дать такое согласие, и тогда это можно было бы оспорить. Это касается любых договоров долевого участия, которые зарегистрированы до 1 января 2018 года.

Можно представить ситуацию, при которой договор заключен уже после 1 января 2018 года. И по нему дольщик обязан согласовать с застройщиком уступку, а застройщик такого согласия не дает. В этом случае на помощь придет ст. 16 закона «О защите прав потребителей» и ст. 9 закона «О введении в действие части второй ГК РФ». Эти статьи отдают приоритет защите прав потребителей над некоторым положениями ГК РФ.

Потребитель, заключая договор, часто находится в положении, когда не может требовать от застройщика никаких изменений. Поэтому при таких спорных вопросах отдается приоритет общим нормам закона о защите прав потребителей над нормами договора и ГК. Если застройщик своими условиями о согласовании уступки ставит дольщика в невыгодное положение, их признают недействительными.

Хотя формально согласие застройщика предоставлять в Росреестр не нужно, регистраторы на местах могут перестраховываться и отказываться регистрировать вашу уступку без согласия застройщика, которое тот не хочет давать. Это можно тоже оспорить в суде. Ссылаться надо будет все на тот же закон о защите прав потребителей, а также на п. 4 ст. 1 и ст. 10 ГК РФ о пределах осуществления гражданских прав. Если вы свои обязательства по договору выполнили, а застройщик по своим мотивам не хочет вам давать согласие, то он злоупотребляет своими правами и суд может заставить его дать согласие. Кроме того, никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения.

Кроме того, теоретически можно оспорить в суде и отказ Росреестра зарегистрировать уступку без письменного согласия. Автор правильно отметила, что согласие застройщика на регистрацию представлять по закону не нужно, но практика бывает и обратная. Это связано с тем, что с 1 января 2017 года ввели личную материальную ответственность регистраторов за убытки от зарегистрированных ими сделок. Поэтому, например, Росреестр в нашем регионе всегда приостанавливает регистрацию уступки, если нет согласия застройщика. Оспаривать отказ Росреестра даже быстрее, чем судиться с застройщиком. Дело в том, что отказ Росреестра обжалуется по правилам кодекса об административном судопроизводстве. И сроки рассмотрения там короче, чем по правилам, которые действуют в судах общей юрисдикции.

Если с вас будут требовать плату за согласование переуступки — это тоже незаконно все по тем же статьям закона о защите прав потребителей.

Можно ли уступить право требования неустойки. Допустим, вы купили квартиру по договору долевого участия, дом просрочили, начала начисляться неустойка. Сами вы заниматься судом не хотите, зато на рынке много юридических услуг по взысканию неустойки. В этом случае право требования неустойки можно уступить отдельно от права требования квартиры. Даже если в вашем договоре такое не предусмотрено. И пусть юристы разбираются с застройщиком без вас. При этом никакого согласия застройщика получать не нужно, так как требование денежное. И если застройщик решит признать недействительной уступку права требования неустойки и пойдет в суд, ему откажут.

Составить договор переуступки

На мой взгляд, это самый важный этап. От того, насколько хорошо прописаны условия договора, зависит успех всей сделки.

Сначала я думала, что сама смогу составить договор. Начала изучать шаблоны в интернете. Когда стала заполнять один из них, поняла, что есть много нюансов. Я не юрист, и почти по каждой строчке у меня были вопросы. Например, как учесть сделку с ипотекой, маткапитал и корректно прописать порядок получения денег. Стало очевидно, что следует обратиться к профессионалам.

Шаблон договора переуступки, который я нашла в интернетеDOCX, 17 КБ

Я нашла юриста и попросила его доработать текст договора. За это я заплатила 3500 Р . Юриста мне посоветовали родители — они сотрудничали с ним по другому вопросу. Он доработал мой договор, и я согласовала его с покупателями.

Шаблон договора переуступки, который сделал мне юристDOC, 89 КБ

Поскольку мои покупатели были с ипотекой, договор пришлось согласовать еще и с банком. Юристы банка смотрят сам договор и вписывают туда реквизиты и данные ипотечного договора. На этом этапе нужно быть особо внимательным: банк может изменить формулировки в договоре на более выгодные для него. Обычно это касается формулировок о возврате денег в случае, если договор признают недействительным. Поэтому после того, как вам вернут договор из банка, следует показать его еще раз вашему юристу и основательно выверить текст и каждую цифру, чтобы в дальнейшем не возникло проблем. Менять договор во время сделки в банке и перепечатывать будет очень затруднительно.

Совершить сделку и зарегистрировать договор в Росреестре

Дату сделки нам назначили, когда мы согласовали все договоры: покупатели и банк — договор ипотеки, а мы с банком — договор переуступки.

В первую очередь мои покупатели подписали ипотечный договор с банком. Затем мы с покупателями подписали шесть экземпляров договора уступки права требования: один для меня, по одному для каждого из двух покупателей, один для Росреестра, один для фонда и один для конкурсного управляющего. Документ скрепили при помощи степлера, и все участники расписались на каждой странице.

Теперь нужно было зарегистрировать договор в Росреестре. Поскольку недвижимость находилась в Подмосковье, в Москве можно было зарегистрировать такой договор только в нескольких МФЦ, которые принимают документы независимо от места расположения объекта недвижимости. Таких МФЦ в Москве очень мало, и запись в них была заполнена еще на месяц вперед. Мы не стали ждать очереди и записались по телефону в МФЦ в Химках сразу в день сделки. Приезжать в МФЦ нужно всем участникам договора уступки права требования.

Документы, которые мы подали для регистрации договора переуступки:

1. Подписанный договор уступки права требования — все экземпляры, у нас их было шесть.
2. Оригиналы паспортов. С них сотрудник МФЦ сделал копии. Поскольку с момента заключения ДДУ у меня поменялась фамилия, я принесла свидетельство о браке.
3. Заявление — сотрудник МФЦ сам его готовит, остается только подписать.
4. Оригинал договора ДДУ.
5. Квитанция об уплате пошлины 350 Р . Ее уплатили покупатели.
6. Документы о полной оплате недвижимости. У меня это были согласие застройщика и платежное поручение.
7. Согласие супруга правообладателя. У нас оно не требовалось, поскольку я заключила ДДУ до того, как вступила в брак.

Рекомендую также позвонить в Росреестр. Там уточнят, какие документы нужны для сделки, и ответят на все вопросы. Вместе с этим пакетом документов наш покупатель сразу же подал заявление на регистрацию договора ипотеки.

Срок регистрации — 9 рабочих дней. Статус подготовки документов удобно отслеживать на сайте Росреестра. Чтобы узнать о доставке готовых документов в МФЦ из Росреестра, необходимо звонить в сам МФЦ. Получать готовые документы можно по отдельности с покупателем. Потребуются паспорт и опись, которую дали в МФЦ.

Так выглядит последняя страница договора переуступки. Когда договор зарегистрировали в Росреестре, его дополнительно прошили

Отправить оригиналы застройщику

По договору я должна была уведомить конкурсного управляющего и фонд о сделке, а также отправить им оригиналы документов. Для этого у меня на руках было три экземпляра зарегистрированного договора. Сканы договора я отправила по электронной почте, а оригиналы — заказным письмом Почтой России с описью вложений и объявленной ценностью 1 рубль.

Я выбрала такой способ отправки, чтобы обезопасить себя, если возникнут споры или придется что-то доказывать в суде. Во-первых , в описи видно, что именно я отправляю. Во-вторых , когда уведомление о вручении письма вернулось, я точно знала, что адресат действительно получил мои документы. За отправку документов я заплатила 800 Р .

Так выглядит опись. Так почта подтверждает, что вы действительно положили в конверт документы, а не поздравительные открытки

Договориться о форме расчетов

В договоре мы указали, что расчеты с покупателем будем вести через аккредитив. Аккредитив — это специальный счет в банке, на который одна сторона вносит деньги перед сделкой, а вторая получает их только после регистрации договора в Росреестре. Банк становится хранителем денег на время регистрации договора. Когда договор будет зарегистрирован, продавец предъявит в банк зарегистрированный договор переуступки и банк переведет деньги на его расчетный счет. Это называется раскрыть аккредитив.

Еще расчеты можно вести через банковскую ячейку — сейф, который банк сдает в аренду для передачи денег от одного лица к другому. Но мне не хотелось иметь дело с наличными, пересчитывать их и волноваться по поводу их подлинности, поэтому я попросила покупателя об аккредитивной форме расчетов.

В декабре 2019 года в день сделки покупатель открыл на мое имя безотзывный покрытый аккредитив согласно условиям нашего договора, которые прописал мой юрист. Поясню, что это значит.

Безотзывный аккредитив нельзя отозвать без уведомления того, на кого он открыт. То есть если мой покупатель захотел бы аннулировать или изменить аккредитив, банк обязан был бы меня уведомить об этом.

Открывая покрытый, или депонированный, аккредитив, покупатель сразу же перечисляет деньги на счет продавца. Правда, получить их можно только тогда, когда договор зарегистрируют. Но это гарантирует, что деньги уже лежат в банке, просто они заморожены.

От меня для открытия аккредитива ничего не требовалось: все условия по аккредитиву, реквизиты моего банка, а также счет, на который будут перечислены средства, были прописаны в договоре.

На руки я получила только уведомление об открытии аккредитива, где было указано, что требуется для раскрытия. И вот тут возникла неожиданность. По условиям договора переуступки, который проверял и также согласовывал банк, для раскрытия мне нужно было предоставить в банк в течение срока действия аккредитива только зарегистрированный в Росреестре договор. Но при заключении сделки ипотечный менеджер моего покупателя сообщила, что также для раскрытия аккредитива потребуется выписка из ЕГРН. Поскольку между мной и банком никаких договорных отношений не было и я хотела поскорее получить деньги, я не стала спорить и приняла это условие как данность. Позже я узнала, что эту выписку банк мог запросить сам.

Выписку из ЕГРН я заказала в МФЦ в день получения оригиналов зарегистрированного договора. Для заказа выписки можно обратиться в любой МФЦ с паспортом и квитанцией об уплате госпошлины в 1500 Р .

я заплатила за выписку из ЕГРН

Срок подготовки выписки — 7 рабочих дней. О готовности выписки можно узнать, если позвонить в МФЦ, через который вы подавали заявление на выписку, или посмотреть на сайте Росреестра. Для этого нужно указать регистрационный номер заявления. Он есть в верхней части документа, который выдают при обращении в МФЦ.

Выписка — это полный свод данных по земельному участку, на котором расположен объект строительства. Вся многостраничная выписка состоит из таблиц: в каждой таблице приведена информация по всем договорам долевого участия, зарегистрированным на земельный участок, а также персональные данные участников долевого строительства, их фамилии, реквизиты договоров и регистрационные реквизиты, данные по способу обеспечения исполнения обязательств по договору. Меня очень удивило, что любой человек может получить эти данные.

Документ, который остается на руках при обращении в МФЦ. По номеру в верхнем правом углу можно проверять его готовность

Получить деньги

Я уточнила в банке, в какое отделение идти и какие документы нужны, чтобы раскрыть аккредитив. Вот что мне потребовалось:

1. Паспорт.
2. Оригинал договора переуступки.
3. Документы, указанные в договоре на ипотеку. У меня на руках было уведомление об открытии аккредитива, в нем было прописано, что еще надо предоставить выписку из ЕГРН.
4. Заявление на раскрытие аккредитива.

Идти нужно было в ипотечный центр, то есть туда, где был открыт аккредитив.

С пакетом документов я обратилась в банк для раскрытия аккредитива. Оказалось, что в этом талмуде на 300 страниц нужно было найти запись по своему ДДУ — это как искать иголку в стоге сена. Нужная запись не была отмечена, поэтому ее пришлось искать вручную, у меня это заняло минут 10—15 .

Потом я поняла, что искать запись надо по дате регистрации договора долевого участия — в моей распечатке записи были отсортированы по дате регистрации. В любом случае надо попытаться найти какую-то закономерность. Но самый верный вариант — попросить найти и отметить запись сразу в МФЦ.

В договоре переуступки я указала свой счет в другом банке. Поэтому мне нужно было оплатить стоимость перевода денежных средств на мой расчетный счет — 1500 Р наличными. На руках осталась опись документов по аккредитиву и платежка.

На следующий день средства уже поступили на указанный в договоре переуступки счет.

Подать налоговую декларацию

Я покупала квартиру за 2,24 млн рублей в 2016, а продала за 2,5 млн рублей в 2020 году. Поскольку для продажи по уступке права требования не существует минимального срока владения, я в любом случае должна подать декларацию и заплатить налог. В моем случае — 34 тысячи рублей. Доход я получила в 2020, значит, декларацию я подам только в 2021 году. Полная инструкция о том, как это сделать, есть на сайте ФНС.

я потратила при продаже квартиры по переуступке

В Тинькофф-журнале тоже есть статьи о том, кто и какой срок должен ждать и как можно сэкономить на налогах при продаже квартиры:

Как продать новостройку , когда еще не оформлена собственность. Как определить цену и найти покупателя. … Аналогичные квартиры в уже сданных корпусах комплекса стоили чуть дороже по сравнению с ценами, за которые они продавались еще на стадии котлована. То есть можно было не ждать, что, когда дом построят, квартира вырастет в цене. … Подготовить и согласовать договор переуступки квартиры . Совершить сделку. Зарегистрировать договор в Росреестре. … Поясню, что это значит . Безотзывный аккредитив нельзя отозвать без уведомления того, на кого он открыт. То есть если мой покупатель захотел бы аннулировать или изменить аккредитив, банк обязан был бы меня уведомить об этом .