Договор переуступки права собственности на квартиру в новостройке риски

Как быстро продать квартиру по переуступке в строящемся доме без налога — пошаговая инструкция по передаче прав ДДУ с анализом рисков покупателя и продавца поможет вам.

Нюансы переуступки прав на квартиру в новостройке

Переуступка прав на квартиру в новостройке, что такое, плюсы и минусы для тех, кто решил купить квартиру в новостройке.

Теперь продолжим тему, только уже по несколько иным нюансам. Довольно часто те, кто желает купить квартиру в новостройке, смотрят объявления о продаже, либо идут в офис к застройщику.

Как я уже отметил, у вас есть два варианта: купить ее непосредственно у застройщика или с помощью переуступки прав собственности на новостройку.

Однако, в большинстве случаев все ликвидные и бюджетные квартиры (а это 1-2 комнатные) все раскуплены еще на т.н. «стадии котлована». В этом случае приходится «шерстить» объявления и искать, говоря современным языком, инвесторов, реализующих квартиры по переуступке прав собственности на новостройку.

Во втором случае вы приобретаете квартиру у того лица, которое заключило договор на строительство квартиры с застройщиком. И пока правоустанавливающие документы еще не готовы, вы можете совершить такую сделку, заплатив оговоренную сумму инвестору.

Как оформляется переуступка права на квартиру подробнее

Переуступка прав на квартиру в новостройке: плюсы и минусы

В использовании данной схемы есть свои положительные и отрицательные моменты. Положительным моментом является то, что переуступка прав на квартиру в новостройке часто обходится дешевле, чем покупка квартиры напрямую у застройщика или покупка квартиры, на которую уже оформлены документы.

Покупателю, решившему купить квартиру в новостройке, следует иметь ввиду, что при оформлении сделки переуступки, непременно должен указываться тип исходного договора, который предполагает переход права собственности. Также сделку могут аннулировать, если в договоре не будет указана сумма сделки и порядок оплаты.

Рекомендую ознакомиться с разрешительной документацией на выполнение работ застройщиком. Договор в обязательном порядке нужно заверить у нотариуса и по завершению сделки оповестить застройщика о совершении переуступки прав на квартиру в новостройке. Здесь полезно посмотреть материал предыдущей статьи, в которой рассказано, какие нововведения ввел закон о долевом строительстве.

Купить квартиру в новостройке – не поле перейти! Если сомневаетесь в чем-то – обратитесь к юристу и пусть он проверит лишний раз все сомнительные пункты договора, а вы будете спокойны за свое будущее имущество.

Для того, чтобы бесплатно задать вопрос юристу, просто откройте вкладку «Специалисты»

Роль застройщика в переуступке прав на квартиру в новостройке

Законодательно не закреплено обязательное согласование такой сделки с застройщиком, однако, как показывает практика, все же лучше заручиться его согласием.

Переуступка прав требования на квартиру – это покупка жилья в новостройке у владельца, который еще не оформил право собственности на жилье . Это достаточно частое явление, когда человек приобретает жилье на стадии котлована, чтобы незадолго до введения в эксплуатацию продать по более высокой стоимости и купить себе что-то получше. Нормативная база и нюансы сделки. Сделка по переуступке прав требования хоть и встречается часто, но все же реже, чем приобретение жилья в новостройке или во вторичном жилом фонде. Такая сделка имеет свои плюсы, минусы и, конечно, связана с рядом подводных камней, однако специалисты отмечают рост популярности такого вида договоров .

Продажа квартиры по переуступке — что это значит + передача прав по ДДУ

Продажа квартиры по переуступке в новостройках Москвы и всей России вызывает немало вопросов. Такие сделки сопровождаются рядом особенностей, о которых мало кто знает. Пошаговая инструкция по продаже квартир в новостройках поможет разобраться со всеми нюансами заключения договоров.

Причины продажи квартир на первичном рынке

Зачем продавать недвижимость на первичном рынке? Причин много. Все они зависят от конкретной ситуации.

Продажа квартиры в новостройке чаще всего происходит по следующим причинам:

• решение вернуть ранее вложенные в жилье инвестиции;
• личная выгода (с целью наживы);
• необходимость или желание переехать в другой район.

В некоторых случаях граждане сначала покупают квартиры в новостройках (чаще всего в строящихся домах), а затем им хочется не только вернуть вложенные в строительство деньги, но и избавить себя от рисков остаться без жилья.

Это основные причины, по которым собственники продают жилье на первичном рынке. Подобные сделки встречаются не слишком часто, но они все равно имеют место на практике. Соглашения такого типа называются договорами переуступки прав. Но жилье можно продать и после того, как дом будет введен в эксплуатацию. Тогда купля-продажа проводится без особенностей.

Риски

Заключение договора переуступки прав на строящееся жилье — это определенные риски, с которыми сталкиваются и продавцы, и покупатели. Именно из-за подобных нюансов подобные сделки не пользуются спросом.

Что такое переуступка квартиры в новостройке? Так называют сделки по продаже прав на стоящееся жилье, сделку купли-продажи в недостроенном доме. По тексту соглашения продавец (дольщик) уступает получение квартиры от застройщика за некоторую плату покупателю.

Продажа квартиры по переуступке прав является сделкой, которую допускается провести на любом этапе строительства. Лучшим моментом для поиска покупателей является период, когда дом достроен, но еще не введен в эксплуатацию. Ведь жилье, на которое оформлено право собственности, всегда будет дороже ранее предложенного варианта на 10-15%. Кроме того, после введения дома в эксплуатацию договор переуступки прав подписать не получится. Придется заключать обычную сделку купли-продажи.

Так с какими рисками могут столкнуться покупатели и продавцы при переуступке прав на стоящееся жилье? Сделка подразумевает негативные моменты для обоих сторон.

Риски продавца

Мало кому известно, что продавец, задумываясь, как продать квартиру по переуступке, способен оказаться в минусе. О рисках для данной категории граждан известно не всем.

Основным недостатком изучаемой сделки является возможность ее признания недействительной. Покупатель может обратиться в суд и вернуть себе денежные средства, уплаченные в ходе проведения операции. Таким образом, жилье в жилых комплексах Москвы или другого города будет отдано обратно продавцу.

То есть, покупатель может либо получить квартиру, если со строительством и со сдачей дома не будет проблем, либо вернуть права на недвижимость продавцу без каких-либо потерь.

Важно: во избежание подобных ситуаций рекомендуется обратиться к опытному юристу. Специалист поможет составить договор переуступки прав так, чтобы его было непросто аннулировать.

Риски для покупателя

Продажа квартиры по переуступке прав — сделка, которая подразумевает немало рисков для покупателей. О них известно почти каждому человеку, согласившемуся на изучаемую операцию.

Среди основных рисков приобретения жилья в новостройке по переуступке прав выделяют:

• банкротство застройщика;
• риск того, что дом не введут в эксплуатацию;
• мошенничество со стороны застройщика;
• вероятность долгостроя.

Таким образом, человек, согласившийся на покупку жилья в недостроенном доме, рискует остаться и без квартиры, и без денег. К счастью, законодательство РФ позволяет аннулировать соглашение по переуступке прав на квартиру в новостройках. Этот прием поможет вернуть часть потраченных средств.

Продажа квартиры в новостройке без налога

Через сколько можно продать квартиру после покупки? Ответ напрямую зависит от ситуации. Говоря о соглашении по переуступке прав, следует помнить, что подобные операции проводятся исключительно до сдачи дома в эксплуатацию.

В противном случае собственнику придется заключать обычный договор купли-продажи квартиры. Рисков в этом случае меньше, зато стоимость жилья окажется значительно выше, чем в «недострое».

В России допускается продажа недвижимости без уплаты налогов со стороны продавца. Такие сделки возможны по истечении 5 лет нахождения имущества в собственности у человека. Правило распространяется только на недвижимость, приобретенную с 2016 года. Если квартира была куплена раньше, придется ждать не меньше 3-х лет.

В противном случае продавец после заключения сделки купли-продажи (или переуступки прав) уплачивает налог в размере 13% от суммы, прописанной в договоре.

Рассмотрим пошаговые действия по продаже недвижимости. Начнем с алгоритма без уплаты налогов.

Выглядят указания следующим образом:

1. Приобрести жилье — строящееся или готовое.
2. Подождать указанный ранее срок.
3. Собрать пакет документов: выписку из ЕГРН, паспорт продавца, договор купли-продажи имущества, выписки из БТИ и из лицевого счета, справки о составе семьи.
4. Найти покупателей. Желательно сделать это заранее.
5. Составить договор купли-продажи.
6. Подписать соглашение в присутствии уполномоченного лица. Например, у нотариуса или в МФЦ.
7. Произвести расчет по договору.
8. Выдать покупателю расписку о получении денег.
9. Передать жилье в пользование покупающей стороне. Этот процесс сопровождается составлением акта приемки-передачи.
10. Зарегистрировать соглашение в Росреестре.

Вот и все. Для продавца на этом действия заканчиваются. Далее останется через год подать налоговую декларацию с документами о правах собственности на жилье и с договором купли-продажи в ФНС, Это необходимо, чтобы от вырученных денег не взимался налог.

Переуступка прав по Договору долевого участия (ДДУ)

Несколько иначе проводится переуступка прав по договору долевого участия. Это, как мы уже выяснили, процесс передачи недостроенной квартиры покупателям от тех или иных дольщиков.

Продажа квартиры по переуступке прав по ДДУ иногда осложняется условиями основного договора с застройщиком. Например, некоторые компании взимают дополнительную плату за подобные операции. Этот факт нужно учитывать при поиске покупателей, а также во время обсуждения итоговой цены на предмет договора.

Важно: если застройщик против переуступки прав, продать квартиру на первичном рынке уже не получится. Придется ждать введения дома в эксплуатацию, затем оформлять имущество в собственность и проводить обычную куплю-продажу.

Порядок действия при продаже по договору переуступки

Если же продавец настроен решительно, он может заключить соглашение по переуступке прав. Справиться с этой задачей удастся, если следовать пошаговой инструкции.

Она имеет приблизительно следующий вид:

1. Заключить соглашение по участию в долевом строительстве дома.
2. Получить разрешение от застройщика на переуступку прав. В этот момент стоит уточнить стоимость жилья.
3. Найти покупателей.
4. Встретиться с будущими собственниками квартиры в новостройке и обсудить с ними все нюансы сделки.
5. Собрать пакет документов. Этот шаг лучше осуществить на этапе поиска клиентов.
6. Подписать соглашение по переуступке прав.
7. Осуществить расчет.
8. Провести регистрацию сделки в Росреестре.

Основные трудности возникают при получении разрешения от застройщика, а также на этапе поиска покупателей. Не каждый готов приобрести недостроенное жилье, хоть и по привлекательным ценам.

Получение соглашение застройщика

Важным этапом продажи квартиры в новостройке является получение соглашения от застройщика. Законодательство РФ не обязывает дольщиков к реализации данной задачи. Тем не менее, наличие подобного документа значительно уменьшит риски признания сделки недействительной.

Дольщику требуется обратиться к застройщику с заявлением на выдачу разрешения по переуступке прав. Больше ничего не нужно. Максимум — это уплатить определенную сумму за предстоящую операцию. Застройщики зачастую просят около 3% от суммы, прописанной в договоре.

После получения разрешения и оплаты предстоящей переуступке прав строительной компании, можно двигаться дальше.

Подготовка пакета документа и заключение договора

А именно – искать покупателей и готовить пакет документов для реализации поставленной задачи. Продажа квартиры по переуступке прав собственности отличается от обычной купли-продажи жилья.

В данной ситуации придется подготовить следующие документы:

• соглашение о долевом участии в строительстве;
• договор переуступки прав (минимум 2 экземпляра);
• разрешение застройщика на процедуру;
• платежки, подтверждающие перевод средств за операцию строительной компании;
• квитанция об оплате пошлины (в среднем — 2 000 рублей).

Это основной пакет документов, без которых не получится заключить договор переуступки прав на квартиру в новостройке.

Внимание: дополнительно и купля-продажа, и договор переуступки прав могут требовать предъявления согласия супруга на операцию и разрешения органов опеки со свидетельством о рождении ребенка-дольщика.

Непосредственное подписание соглашения лучше проводить в присутствии нотариуса. Стороны изучают договор, подписывают его, после чего производится расчет и регистрация бумаги в Росреестре. Эти процессы отнимают около 14 дней.

Регистрация в Росреестре

Что необходимо сделать для того, чтобы зарегистрировать договор в Росреестре? В данном случае алгоритм действий ничем не будет отличаться от регистрации обычного соглашения купли-продажи жилья.

1. Подготовить перечисленные ранее документы.
2. Обратиться с заявлением установленной формы в Росреестр. Аналогичную операцию можно провести в МФЦ.
3. Оплатить госпошлину.
4. Получить расписку о принятии запроса на рассмотрение.
5. Забрать зарегистрированное соглашение в назначенное время.

Дело сделано. Только после государственной регистрации договора можно производить расчеты за переуступку прав. Иначе стороны рискуют остаться без денег.

Расчеты по сделке

Расчеты по договору переуступки прав на жилье в стоящемся доме, как было сказано ранее, проводятся только после регистрации соглашения в Росреестре. Все нюансы данного процесса должны заранее прописываться в договоре.

Проводить расчет можно:

• под расписку;
• через банковскую ячейку;
• посредством аккредитива.

Стоит разобраться с каждым из перечисленных пунктов. Тогда стороны смогут выбрать оптимальный для них вариант расчета.

Наиболее распространенный расклад — это передача денежных средств под расписку. Продавец получает деньги (наличными или по безналу), а затем выдает покупателю документ, подтверждающий факт отсутствия финансовых претензий. Передачу средств и оформление расписки лучше проводить в присутствии нотариуса.

Некоторые рассчитываются за сделки путем открытия банковских ячеек. Покупатель кладет туда деньги, а продавец — забирает после регистрации договора в Росреестре в присутствии работника банка. В этот момент можно пересчитать средства в ячейке.

Аккредитив — процесс, в ходе которой обязательства по передачи денег за сделку передаются финансовой организации. Не самый выгодный вариант. Банки взимают за свою работу определенную комиссию (5-10% от суммы в договоре).

Заключение и советы

Теперь понятно, как происходит продажа квартиры в новостройке. При правильной подготовке справиться с этой задачей не составит никакого труда.

Вот несколько советов, которые пригодятся продавцу:

1. Нужно подгадать удачный момент для продажи квартиры. Лучше всего использовать время, когда дом почти или полностью достроен, но не введен в эксплуатацию.
2. При демонстрации жилья следует избавиться от лишнего мусора и запахов.
3. Показывать квартиру с учетом панорамного вида. Чаще всего идеальное время для этого — день.
4. Реализация имущества, в котором есть косметический ремонт и новая сантехника проходит быстрее.
5. В момент размещения объявлений о продаже жилья указывать инфраструктуру, расположенную близ будущего дома.

Кроме того, продавать жилье на первичном рынке лучше осенью или весной. Зимой и летом застрой продвигается медленнее. Этот факт отталкивает покупателей.

Переуступка прав на квартиру в новостройке возможна в нескольких вариациях. Но самой надежной является передача прав требования по действующему договору долевого участия в строительстве. Только этот документ гарантирует получение безусловного и подтвержденного государственной регистрацией права требования. Novostroy.ru: На каком этапе готовности новостройки безопаснее и выгоднее всего покупать квартиру по переуступке ? Е.С.: Безопаснее всего покупать квартиру по переуступке , когда дом готов уже на 50-70%. Во-первых, в данном случае дом…

Риски покупки квартиры по договору переуступки прав

Покупкой собственного жилья рано или поздно озадачивается каждая семья России. Процесс это не простой и не быстрый, и не дешевый. Требует внимательного отношения при принятии решений на каждом из этапов сделки – при выборе продавца квартиры, банка, при необходимости привлечения заемных средств, проверке самого объекта и юридических документов на него.

В этом отношении повышенными рисками обладает покупка квартиры в новостройке, на которую еще не оформлено свидетельство о правах собственности.

Далее разберем основные риски, с которыми могут столкнуться покупатели жилья в строящихся домах.

Договор на приобретение квартиры в новостройке

В зависимости от стадии строительства договоры с покупателем могут быть разного вида:

• Договор долевого участия (ДДУ). Такой договор может быть заключен на любом этапе строительства дома вплоть до момента сдачи его в эксплуатацию. ДДУ заключается между клиентом и строительной организацией.
• Договор переуступки требования (прав). Такой договор так же может быть заключен с момента начала строительных работ до момента приемки дома государственной комиссией. Его отличительной особенностью является то, что он заключается уже не с компанией- застройщиком, а с лицом, которое ранее приобрело данный объект недвижимости по ДДУ либо уже с лицом, которое выкупило объект, передаваемый от застройщика по ДДУ. Понятно, что цепочка подобных договоров переуступки прав на объект недвижимости может быть практически бесконечной. Регистрации договоров о переуступки прав прекращаются в момент сдачи дома в эксплуатацию.
• Договор предварительной купли – продажи. Такие договоры заключаются с момента сдачи дома в эксплуатацию до момента получения прав собственности на квартиры. В новостройках такой период может затянуться на срок до 12 месяцев, а в некоторых случаях потребуется еще и судебное решение о вступление в права собственности. Предварительный договор не предполагает передачу денежных средств до подписания основного договора. Предварительный договор не требует проведения государственной регистрации.
• Договор купли – продажи. Это уже стандартный договор для продавца – собственника недвижимости, которые получил документальное подтверждение прав собственности.

Наиболее рискованным вариантом договора можно назвать договор о переуступке прав. Многие ошибочно предполагают, что под фразой «переуступка прав» имеется в виду права собственности на недвижимость, но это далеко не так. Прав собственности на недвижимость на этапе строительства еще не существует.

Поэтому предметом договора становятся права требования на объект недвижимости. Первыми права требования появляются у первого покупателя по ДДУ. Первый покупатель свои права требования может реализовать в виде получения по договору объекта недвижимости в собственность после сдачи дома, либо в виде продажи своих прав требовать недвижимость третьему лицу.

Последний вариант это и есть договор продажи квартиры по переуступке прав требования или по договору цессии, что фактически одно и то же.

Наибольшее количество договоров требования или договоров цессии появляется с приближением даты ввода в эксплуатацию. Так как большинство инвесторов покупают квартиры в новостройках на начальном этапе строительства, а получать права собственности на квартиру не планируют, поэтому и стремятся реализовать недвижимость по максимально выгодной цене до вступления в права собственности.

Еще одним аргументом в пользу реализации недвижимости до момента вступления в права собственности является период неопределенности, в который происходит оформления прав собственности, он достаточно длительный и нет четкого понимания, когда он будет завершен.

Риски покупки квартиры в новостройке по переуступке прав

Покупать квартиру в любом случае безопаснее у самого застройщика, чем по правам переуступки. Это связано, прежде всего, с тем, что у продавца основания для появления прав переуступки могут быть спорные. Однозначное и бесспорное право требования на квартиру имеется у покупателя по договору ДДУ, который был зарегистрирован в Росреестре.

Следовательно, переуступка права требования от первичного покупателя по ДДУ вопросом не будет вызывать. Договор о переуступке прав требования так же должен быть зарегистрирован в соответствующих органах. При заключении других типов договоров их государственная регистрация не требуется, а, следовательно, права требования по иным договорам подлежат сомнению и оспариванию.

Важным нюансом заключения договора переуступки прав являются особенности расторжения договора. Если договор будет расторгнут с застройщиком по той или иной причине, то конечному покупателю достанется только сумма, равная первоначальной стоимости квартиры, которая была указана в ДДУ. Так как стоимость квартиры по договору цессии обычно выше, чем в первоначальном договоре, то риск потерять часть денег сохраняется.

Еще одним риском заключения договора цессии является риск двойной продажи, то есть продажи квартир в обход ДДУ. При заключении договора цессии на основании любого договора, кроме ДДУ, риски того, что одна и та же квартира будет продана разным людям сохраняется, так как государственной регистрации подлежат только договоры долевого участия и переуступки прав.

Договор о переуступке прав по ДДУ заключается на основании первичного договора с застройщиком, который был зарегистрирован в Росреестре. То есть по договору о переуступке прав фактически меняется покупатель квартиры. Как уже отмечалось, таких переходов квартиры из одних рук в другие за время до ввода задания в эксплуатацию может быть множество.

Поэтому особенно важной на этапе подписания документа является проверка первоначальных документов по сделке.

Эти документы должны быть переданы новому покупателю:

• Прежде всего, это договор долевого участия в оригинале, он в любом случае должен быть у последнего покупателя жилья. ДДУ должен иметь государственную регистрацию в отделении Росрееста, без которой он будет признан недействительным.
• Все последующие договоры о переуступке требований. На основании данных документов можно проследить всю цепочку соглашений по переходу прав на данную квартиру.
• Документы, подтверждающие оплату приобретения квартиры – чеки, платежные квитанции в оригинале так же должны быть переданы новому покупателю. При наличии долга по оплате самого объекта недвижимости он будет переведен на нового покупателя.
• Согласие застройщика на переуступку требований. Законом данный документ не предусмотрен, но предоставление такого согласия является условием практически каждого ДДУ. Поэтому данный документ лучше таки получить у строительной компании. Кроме того, по договору о переуступке прав, переходят не только права на квартиру, но и ряд обязанностей покупателя. Так, например, если у бывшего владельца остались долги пред застройщиком, то они, либо переходят новому покупателю, либо гасятся до заключения договора о переуступке прав. Только при утверждении того либо иного варианта возможно получить согласие на переуступку прав от строительной компании.
• Акт о приемке-передаче объекта недвижимости.
• Согласие мужа или жены продавца квартиры на заключение сделки, так как квартира, приобретенная по ДДУ, так же выступает совместно нажитым имуществом.

Наличие выше перечисленных документов является обязательным, они обеспечат юридическую чистоту сделки и оградят от признания сделки недействительной.

ВАЖНО договор о переуступке прав (цессии) должен быть официально зарегистрирован в государственных органах. Отсутствие регистрации равносильно признанию договора недействительным.

Важные момент при покупке квартиры по договору цессии

Кроме проверки наличия вышеперечисленных документов, при заключении договора о переуступке прав следует обратить внимание и на следующие моменты:

• Объект недвижимости в договоре долевого участия должен соответствовать объекту недвижимости в договоре цессии, иметь точно такие технические характеристики, такой же поэтажный план,
• В договоре должна быть указана реальная стоимость объекта недвижимости,
• Наличие безусловных прав на переуступку требований на квартиру (зарегистрированный в Росреестре договор долевого участия или цессии).

Пошаговая инструкция заключения договора о переуступке прав

1. Анализ документов строительной компании
   • Проверка учредительных документов: устав, свидетельство о государственной регистрации ЮЛ, свидетельство о постановке на учет в налоговых органах,
   • Бухгалтерская отчетность за последний квартал,
   • Документы о правах на участок земли, на котором ведутся строительные работы, разрешение на проведение строительства,
   • Проект на строительство, в котором отражены имеющиеся разрешения на строительство и права на земельный участок, цель и сроки реализации проекта, текущий этап строительства и срок сдачи объекта,
   • Договор – основание получения средств на проведение строительных работ.
2. Сбор пакета документов

• Письменное согласие застройщика на заключение договора цессии,
• Дополнительно стоит убедиться в том, что на момент заключения договора цессии заложенности перед застройщиком продавец не имеет и получить соответствующую справку,
• При наличии задолженности продавца перед застройщиком наличие письменного согласия застройщика и подписание договора о переводе долга на нового покупателя являются обязательными условиями,
• При наличии договора ипотечного кредитования требуется получение разрешения на заключение договора цессии от кредитной организации, которое выдается после полного погашения долга. Если квартира впервые приобретается в ипотеку, то потребуется получить подписанную закладную до заключения договора цессии,
• При наличии супруга или супруги продавца дополнительным обязательным документом будет выступать нотариальное согласие второго супруга на сделку,
• Получить выписку из ЕГРП.

1. Подготовка договора цессии

В тексте договора о переуступке прав требования в обязательном порядке отображается подробное описание технических характеристик объекта недвижимости и цена на него.

1. Регистрация договора переуступки прав. Это обязательное условие, без регистрации, как уже отмечалось, сделка будет признана недействительной. Регистрация может быть проведена в кадастровой или регистрационной палате, а так же в отделении МФЦ.

Для проведения регистрации потребуется следующие документы:

• Документ, удостоверяющий личность покупателя,
• Договор-основание (первичный ДДУ),
• Справка об отсутствие задолженности либо соглашение о переходе долга,
• Письменное согласие банка и строительной организации на заключение договора цессии,
• Нотариально заверенное согласие супруга или копия брачного контракта,
• В случае приобретения квартиры по договору ипотеке – закладная и кредитный договор.

1. Оплата государственную пошлину.
2. Написание заявления на проведение регистрации договора. Заявление на месте проверяется регистратором, который выдает расписку в принятии его и сопутствующих документов. Сама процедура регистрации занимает 5-10 дней. В назначенную дату по паспорту и полученной расписке выдается зарегистрированный договор цессии.

Бланк договора цессии можно скачать здесь.

Образец договора цессии можно скачать здесь.

Итоги

Как видим, рисков в покупке квартиры в новостройке по договору цессии предостаточно. Но такие договоры привлекают покупателей более низкой ценой по сравнению с рынком, чтобы не остаться в итоге без денег и без квартиры стоит ответственно подойти к вопросам проверки всех документов по сделке, а главное к наличию государственной регистрации предыдущих договоров. Не лишним будет получить консультацию профессиональных юристов в этом случае.

Что такое переуступка квартиры в новостройке : договор переуступки прав собственности на квартиру в строящемся доме. Содержание. Что означает уступка доли в строящемся доме? … Согласие Застройщика на уступку прав требования квартиры . Что означает уступка доли в строящемся доме? В случае с объектами недвижимости возможны разные варианты.

Переуступка прав собственности на квартиру в новостройке – что это?

Активные действия на рынке недвижимости не останавливаются ни на минуту, там всегда что-то происходит – возникают и исчезают новые тренды, застройщики, объекты… К слову, то же самое можно сказать и о важных и нужных для приобретения квартиры документах – они появляются, дорабатываются, видоизменяются, переназываются и забываются. Немудрено, что разобраться во всех них простому человеку практически не под силу – нужны какие-то специальные знания, чуть ли не юридические. Чтобы чуть облегчить эту задачу, мы решили рассказать вам об одном документе – полезном, но хитром, нужном, но рискованном, небольшом, но сложном. Встречайте – переуступка прав собственности на квартиру в новостройке!

Что это такое?

Основная сложность с переуступкой прав собственности в новостройке заключается в том, что на самом деле переуступаете вы не права собственности. Оформление квартиры в собственность – процесс сложный, и его мы даже не будем касаться, потому что к нашему делу он по сути не относится. Если новостройка ещё не построена, а квартиры в ней не готовы – какая такая собственность имеется в виду? Давайте лучше говорить просто “переуступка прав”. Или просто “переуступка”. А если вы не любитель простоты, можете говорить сложно, как настоящий юрист – “цессия”.

Итак, переуступка прав – это сделка, при которой права на квартиру в пока ещё не достроенном доме переходят от одного лица к другому. Если конкретизировать, чаще всего речь идёт о праве требования на квартиру, которое передаётся по договору долевого участия. Получается, переуступка прав – это замена одного дольщика на другого. Или, если заключён не ДДУ, а, скажем, предварительный договор купли-продажи, замена одного покупателя на другого. Вы получаете ещё не квартиру, не собственность, а право требования этой собственности. То есть можете просить у застройщика исполнить его обязанности.

Для лучшего понимания объясним на схожем примере. Представим, что вам подарили подарочную карту какого-либо магазина. Вы знаете, что в этом магазине ничего интересного для себя не найдёте, и решаете карту кому-то перепродать. Когда кто-то её у вас покупает, он ведь не приобретает что-то конкретное в том самом магазине, он получает только возможность. Так и переуступка прав в новостройке – ещё не передача квартиры из рук в руки, не перепродажа, а передача своеобразной подарочной карты на недвижимость. Правда, увы, без какого-либо выбора. Эх, может, подарочный сертификат в книжный был бы лучшим подарком.

В сделке по переуступке участвуют как минимум трое – продавец (его ещё можно называть цедент), покупатель (цессионарий) и застройщик. А если вдруг первым покупателем, теперь выступающим в роли продавца, квартира была приобретена в ипотеку, к сделке добавится и ещё один участник – банк. Важно отметить, что продавцом в данном случае может выступать не только физическое лицо, но и юридическое – например, подрядная организация. Что каждый из участников сделки получит в результате?

В чём плюсы переуступки для продавца?

Приобретение квартиры на самых ранних этапах строительства – это почти всегда очень выгодная инвестиция. Пока у ЖК есть только название и котлован, многие боятся делать в него вложение, а застройщик идёт навстречу своим осторожным покупателям и предлагает первые квартиры по самым низким ценам. Перепродавая, а вернее, переуступая квартиру ближе к сдаче ЖК в эксплуатацию, вы можете неплохо заработать на своей первоначальной инвестиции. Особенно, если покрытый завесой тайны объект за время строительства оброс подробностями и стал желанной фигурой на рынке.

Даже если при приобретении квартиры вы не собирались её перепродавать и на этом навариваться, переуступка всё равно поможет вам получить деньги – по крайней мере, те, которые вы заплатили. В жизни бывает разное, обстоятельства меняются, и вдруг понадобившаяся крупная сумма денег может вернуться к вам вот таким образом.

Ну и да, к слову о меняющихся обстоятельствах. Бывает, что вы хотите отменить собственную покупку. Даже неважно, по какой причине – получили то же самое в подарок, или нашли что-то получше, или просто передумали. Переуступка прав – едва ли не единственный способ отказаться от уже приобретённой, но ещё не готовой к заселению квартиры. Не секрет, что чаще всего люди отказываются от квартир не в развивающихся жилых комплексах, а в тех, которые стоят на месте, не строятся или только ухудшаются с каждым новым решением застройщика. Так что переуступка – это ещё и хорошая (не самая хорошая в плане морали, но всё же) возможность лишить себя большой проблемы, взвалить её на кого-то другого.

В чём минусы переуступки для продавца?

Однако и для продавца сделка по переуступке прав – не всегда повод для радости, источник не только лишь сплошных плюсов. Чтобы организовать весь этот процесс, ему нужно получить согласие застройщика (и, если квартиру он брал в ипотеку, согласие банка), а сделать это бывает не так уж просто. Иногда застройщики даже накладывают запрет на реализацию квартир по переуступке. Ну кому будет приятно, если его недвижимость нужна людям только для заработка?

Если ограничение на переуступку прав застройщик не анонсировал, тоже не спешите радоваться. Вполне возможно, в договоре прописана комиссия, которую ему нужно будет заплатить за переуступку. Бывает, что это какая-то фиксированная сумма, а бывает, что и процент от суммы продажи. Так как законодательство данный вопрос не регулирует, процент этот может быть неприятно высок (скажем, 3-4%). Раз уж ввязались в переуступку, уклониться от выплаты процента никак не получится.

В конце концов, оформление переуступки прав – это сложный процесс, который потребует от вас больших сил. Нужно будет собрать целую гору документов – справку от застройщика, справку от банка, выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество… Если квартира приобреталась в браке, также понадобится нотариально заверенное согласие супруга на её перепродажу.

В чём плюсы переуступки для покупателя?

У покупателя квартиры по переуступке прав преимуществ от сделки, конечно, не так много, как у продавца, но у него они тоже есть. А иначе зачем бы он стал в ней участвовать?

Это, во-первых, возможность получить квартиру по цене ниже, чем у застройщика. Если вдруг жилой комплекс оказался очень популярным, а цены в нём резко скакнули, продавец сможет получить прибыль от переуступки. Но и даже если комплекс не оправдал ожиданий, и последние квартиры в нём распродаются со скидками, первые покупатели, решившиеся на переуступку, тоже вполне могут остаться в плюсе, не сильно завышая цену. Так что если вдруг ЖК вам не по карману – поищите переуступщиков.

Во-вторых, по переуступке прав покупатель может получить ровно ту квартиру, которую хочет. Конечно, столичный рынок недвижимости богат, недостатка в количестве и качестве предложений нет, но если вам понравилось определённое расположение, определённые виды, ну или даже определённый этаж определённого дома, которые ранее понравились кому-то ещё, переуступка прав – ваш единственный шанс на эту собственность.

В чём минусы переуступки для покупателя?

Но, конечно, для того, кто приобретает квартиру по переуступке прав, эта сделка несёт и определённые риски. Причём их гораздо больше, чем при обычной покупке квартиры напрямую у застройщика.

Сам факт того, что кто-то хочет переуступить права на свою квартиру ещё до её реализации, уже должен насторожить. Инвесторов на рынке, конечно, хватает, но хватает и ЖК-долгостроев или ЖК, которые по какой-то нелепой случайности ещё не признаны долгостроями, но на деле ими уже давно являются. Много и просто проблемных объектов – тех, что строятся, но с нарушениями, с ошибками, с недоделками. Если хотите участвовать в сделке по переуступке, проверьте застройщика и заинтересовавший вас объект с особой тщательностью.

Ещё один риск – не недобросовестный застройщик, а недобросовестный продавец. Если вдруг выяснится, что согласие застройщика на переуступку он не получал, сделку признают недействительной, а вернуть свои деньги вам будет не так уж просто. Так что готовьтесь и к тщательной проверке всех документов и не скупитесь на юристов.

Совсем недобросовестный продавец в данном случае – не тот, который оформил не все нужные документы, а тот, кто совершил сделку по переуступке не один раз. ДДУ в этом смысле хотя бы надёжен, он лишает такого риска, потому что регистрируется в Росреестре. Однако и с ним может быть не всё гладко – проверьте, не записаны ли в нём несовершеннолетние. Проверить, получено ли согласие супруга на переуступку квартиры, тоже было бы неплохо.

Наконец, к сожалению, юридические лица в качестве продавца не всегда оказываются более надёжны, чем физические. Представим, например, что какая-либо организация осуществляла для застройщика работы подрядчика, а вместо гонорара получила за это ряд квартир под продажу. На рынке недвижимости довольно часто бывает такое, что застройщик вдруг оказывается недоволен своим подрядчиком, меняет его на нового, а со старым разрывает все прежние отношения. И те, кто приобретал у него квартиру по переуступке прав, в таком случае оказываются не у порога нового жилья, а практически у разбитого корыта.

И всё-таки, переуступка – это хорошо или плохо?

Однозначного ответа на поставленный выше вопрос быть не может. У способа приобретения недвижимости через переуступку прав есть как достоинства, так и недостатки, и их хватает с любой стороны. На продавцов это возлагает лишние действия, но может в итоге принести им деньги. Для покупателей это больший риск, чем обычная покупка квартиры, но им это тоже может принести деньги – вернее, не принести, а сэкономить. Вот и решайте, что вы больше любите – рисковать или богатеть?

Покупка квартиры в новостройке по договору переуступки прав ( цессии ) является достаточно рискованным решением. Риски того, что квартира перешла прежнему собственнику на незаконных основаниях, риски того, что не были учтены интересы кого-то из третьих лиц, риски замораживания строительства. … Покупкой собственного жилья рано или поздно озадачивается каждая семья России. Процесс это не простой и не быстрый, и не дешевый. Требует внимательного отношения при принятии решений на каждом из этапов сделки – при выборе продавца квартиры , банка, при необходимости привлечения заемных средств, проверке самого объекта и юридических документов на него.