Мы открываем новую рубрику «Консультация юриста». В серии статей, подготовленных консультантом портала Лесстрой по юридическим вопросам Кулиным Артемом Сергеевичем, освещены наиболее актуальные и животрепещущие вопросы, касающиеся взаимоотношений заказчиков и подрядчиков.
Если Вам необходима персональная консультация юриста, вы можете обратиться к Артему Сергеевичу напрямую: +7 (977) 850-22-30, [email protected]
Исходя из смысла положений ст.432 ГК РФ, у каждого гражданско-правового договора существуют существенные условия, достигнутые соглашением сторон и вытекающие из правовой природы самого договора, которые свидетельствуют о заключении такого договора. Для договора подряда такими существенными условиями договора являются соглашение сторон о содержании, виде, объеме, результате выполняемых работ; сроке выполнения работ; цене работ.
Отсутствие согласования перечисленных выше существенных условий договора влечет за собой риск признания договора судом незаключенным. В таком случае заказчик не вправе потребовать от подрядчика выполнения работы и передачи ее результата, в том числе в судебном порядке обязать подрядчика исполнить договор, а подрядчик не вправе будет требовать оплаты выполненной работы, а также уплаты неустойки и процентов, предусмотренных ст.395 ГК РФ.
Заключение договора с подрядчиком. На что обратить внимание?
Однако с 01 июня 2015 года в ГК РФ произошли существенные изменения, в том числе регулирующие о заключении договора. В соответствии п.3 ст.432 ГК РФ, сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности. В качестве подтверждения заключения договора, например, в суд может быть представлена смета или иная техническая документация, характеризующая объект договора, и любые доказательства исполнения договора (оплата заказчиком работы полностью или в части, частичным или полным исполнением работы подрядчиком).
Однако я настоятельно рекомендую заключать договор подряда в письменной форме с согласованием всех существенных условий договора, максимально конкретизируя права и обязанности каждой стороны договора. Поскольку чем больше пробелов в таком договоре, тем больше существует рисков для каждой из сторон.
Основные риски заказчика
Обязательные требования к качеству работы
Стороны вправе установить в договоре требования к качеству работы с помощью ссылки на документы по стандартизации, например: национальные стандарты, своды правил, стандарты организаций. Если стороны в договоре подряда не указали, что качество работы должно соответствовать требованиям каких-либо документов, применяемых добровольно, то обязанность подрядчика соблюдать их не возникает. В таком случае заказчик не вправе отказаться от оплаты выполненных работ или предъявить претензии по их качеству, ссылаясь на выполнение работы с нарушением этих требований.
КАК ПРАВИЛЬНО СОСТАВИТЬ ДОГОВОР НА СТРОИТЕЛЬСТВО СОБСТВЕННОГО ДОМА?
Гарантийный срок
Гарантийный срок — это срок, в течение которого подрядчик обязуется обеспечить соответствие качества результата работы условиям договора и несет ответственность перед заказчиком за выявленные недостатки результата работы. По смыслу п.2 ст.722 ГК РФ стороны вправе установить гарантийный срок любой продолжительности, так как закон не предусматривает каких-либо ограничений.
Однако если гарантийный срок будет составлять менее двух лет, заказчик все равно сможет предъявить претензии в связи с недостатками результата работы, обнаруженными по истечении гарантийного срока, но в пределах двух лет с момента, когда результат выполненной работы был принят или должен был быть принят заказчиком. В соответствии с п.п.4, 5 ст.724 ГК РФ заказчик будет обязан доказать, что недостатки возникли до передачи ему результата работы или по причинам, возникшим до этого момента. Установление гарантийного срока влияет на порядок исчисления специального срока исковой давности для требований о ненадлежащем качестве работы. При согласованном гарантийном сроке течение срока исковой давности начинается со дня заявления о недостатках, если оно сделано в пределах гарантийного срока.
Конкретизация этапов выполнения работы
Если стороны помимо начального и конечного срока указали в договоре иные сроки, но не согласовали конкретные этапы работ в определенном объеме, которые подлежат выполнению в эти сроки, то суд может признать промежуточные сроки несогласованными, и подрядчик будет нести ответственность только за нарушение начального и конечного сроков. В таком случае заказчик не сможет взыскать с него установленную договором неустойку за просрочку выполнения работы (ст.330 ГК РФ), если начальный срок соблюден, а конечный срок на момент предъявления требования еще не наступил.
Условия о цене
В случае согласования условия об одностороннем изменении подрядчиком цены работы подрядчик вправе увеличить указанную в договоре цену, даже если она является твердой. Если цена определена приблизительно, подрядчик может увеличить ее на стоимость выполненных им дополнительных работ, не учтенных при согласовании цены, при условии, что они выполнены с согласия заказчика.
Согласие считается полученным, если заказчик фактически принял эти работы без возражений. Если стороны определили цену приблизительно, подрядчик может увеличить ее на сумму превышения фактических затрат по сравнению с затратами, учтенными сторонами при согласовании цены.
Заказчик, принявший работу без возражений, обязан будет уплатить сумму превышения, если оно не является существенным. Если в договоре указано, что цена работы подлежит корректировке в случаях, предусмотренных договором, она считается приблизительной, а не твердой. В таком случае цена, согласно п.5 ст.709 ГК РФ, может быть увеличена подрядчиком на стоимость дополнительных работ, выполненных с согласия заказчика. При наличии в договоре условия о корректировке цены с учетом удорожания материалов цена также является приблизительной и заказчик должен уплатить подрядчику сумму удорожания.
Претензии по недостаткам работы
Если стороны в договоре подряда согласовали срок, в течение которого заказчик вправе предъявлять требования (претензии) в связи с недостатками работы, то при нарушении такого срока заказчик лишится указанного права. В таком случае он будет обязан оплатить выполненную работу в полном объеме в соответствии с п.1 ст.711 ГК РФ независимо от наличия в ней недостатков. По смыслу положений ст.720 ГК РФ заказчик обязан известить подрядчика обо всех отступлениях от условий договора, ухудшающих результат работы, и иных недостатках работы, выявленных как при приемке (явные недостатки), так и после нее (скрытые недостатки).
Кулин Артем Сергеевич,
консультант по юридическим вопросам,
+7 (977) 850-22-30,
[email protected]
Источник: lesstroy.net
Договор подряда на строительство: проверяем важнейшие пункты
Фото: obzorstroy.ru
Начинается активный строительный сезон. Если вы только еще приступаете к строительству собственного дома, «Реальное время» напоминает: в фокусе должны быть не только технологии, материалы и смета, но и юридические моменты. А именно — в первую очередь озаботьтесь грамотным оформлением договора со строительной фирмой или строительной бригадой.
Скорее всего, ваши подрядчики придут к вам с готовой формой и попросят ее «подмахнуть», уверяя, что именно это и является типовым стандартом работы. Но все же рекомендуется запастись терпением и внимательно изучить договор, а при необходимости внести в него нужную вам информацию. Рассмотрим несколько часто встречающихся вопросов о составлении договора строительного подряда.
Что если подрядчик отказывается заключать договор?
С таким подрядчиком работать категорически не рекомендуется. Добросовестный исполнитель, наоборот, заинтересован в том, чтобы права обеих сторон были максимально защищены, а следовательно, сам будет настаивать на том, чтобы составить официальный документ, который будет регламентировать вашу с ним работу.
Договор подряда — это юридическое соглашение, которое обязывает строителя сдать объект в установленный срок, а будущего домовладельца — обеспечить для этого все оговоренные условия и заплатить за работу оговоренную сумму денег. Строительных фирм, которые отказываются составлять договор, на нашем рынке, кажется, уже не осталось. А вот частники могут попытаться обойтись «без этих формальностей». И от них надо бежать как от огня и ни в коем случае не доверять им свой будущий дом. Скорее всего, у них есть причины не связывать себя с вами официальными отношениями.
Фото remont.divandi.ru
Существует ли форма договора строительного подряда, куда можно просто вписать свои данные?
Единой формы нет. Каждый дом индивидуален, как и каждый человек. Поэтому и каждый договор будет содержать уникальные детали. Так что для начала нужно будет описать в договоре сам процесс строительства, обозначить тип построенного объекта, технологию и используемые материалы. Есть и еще список обязательных пунктов, без которых не обходится ни один такой документ. В него нужно внести:
- права и обязанности обеих сторон;
- сроки выполнения каждого этапа работ. То есть этот раздел не должен выглядеть как «дом должен быть сдан к 18 ноября 2022 года». Срок завершения каждой стадии строительства нужно четко прописать, иначе у вас не будет полноты контроля;
- цену каждого вида производимых работ (здесь точно так же — не цена за дом целиком, а цена каждой манипуляции, не поленитесь);
- условия предоплаты, сроки внесения сумм оплаты за работу и порядок расчетов (наличными деньгами, на расчетный счет, на банковскую карту);
- обязательно надо предусмотреть гарантии строительной компании или бригады на произведение своих трудов. Так, ГК РФ регламентирует, что на фундамент гарантия не может быть меньше двух лет (ст. 724), на коробку — тоже (ст. 756);
- четко должна быть прописана ответственность за невыполнение условий договора с обеих сторон;
- особые условия, порядок действий при возникновении обстоятельств непреодолимой силы, которые помешают выполнить обязательства по договору;
- реквизиты заказчика и подрядчика.
Каждый из этих пунктов — не пустая формальность (как показывает практика последнего года). Им нужно уделить максимальное внимание, ведь это — ваша защита и гарантия.
Фото maxipro.ru
Каким нормативам должен соответствовать дом в целом и можно ли «зашить» это в договор?
В обычном договоре (который вам предложит любой подрядчик) говорится, что построенный дом должен соответствовать действующим строительным нормативам и правилам . В ваших интересах по максимуму уточнить, какие это должны быть нормативы и правила. Если следовать советам бывалых, то можно придерживаться такого: «строительство жилого дома, соответствующего требованиям СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные».
Как оформить в договоре возможное изменение стоимости работ?
Это один из самых скользких моментов договора, особенно если вы собираетесь строиться в месте, где сюрприз может преподнести, например, грунт. Ведь если по каким-то причинам придется менять конструкцию фундамента или дополнительно укреплять стены, или производить еще какие-то серьезные модификации первоначального проекта, это повлечет за собой и изменение финансовых условий. Если придется к ним прибегнуть, все должно быть зарегламентировано.
Дополнительное соглашение — хороший инструмент для того, чтобы внести изменения в условия договора. Не обязательно составлять новый, если что-то меняется. В допсоглашении прописываются все именения: не только предметные, но и ценовые, и временнЫе.
Обратите внимание: если объем или суть работ изменяется, а цена от подрядчика остается прежней, обязательно пропишите это в договоре.
Фото pnp.ru
Каким образом прописать в договоре сдачу и приемку работ?
Сделайте это максимально подробно. Кто должен принимать работу с вашей стороны — вы сами или наемный специалист? Как должен выглядеть акт сдачи дома? В какой форме будут приниматься претензии? Например, в акте сдачи пункта должны быть обязательные разделы — перечень выполненных работ, дата их окончания, наличие или отсутствие замечаний.
Замечания нужно сопровождать фотографиями ошибок строительства — имейте это в виду, потому что устные претензии обязательно должны быть подтверждены.
В договоре не забудьте прописать, что брак подрядчик должен устранять за свой счет.
Какими могут быть условия расторжения договора?
Обе стороны должны прописать условия расторжения договора со своей стороны. Вы как заказчик можете отказаться от работы, если строители задерживают сдачу разных этапов, если его не устраивает качество произведенных работ (но это должно быть аргументировано) или если подрядчик отказывается исправлять брак. Вообще, в договоре можно обозначить любые потенциально не устраивающие вас условия — лишь бы подрядчик этот договор подписал.
В свою очередь строитель может отказаться от выполнения работ, если ему предоставляют стройматериалы ненадлежащего качества, если заказчик задерживает оплату или требует сделать что-то в нарушение технологии строительства.
Любые условия расторжения договора, которые зашиваются в документ, должны быть согласованы обеими сторонами.
Источник: realnoevremya.ru