Договор права требования при покупке квартиры новостройке

Продажи новостроек путем уступки права требования по ДДУ, в принципе, не являются новым явлением на рынке, однако сейчас в них появилась характерная… Недвижимость РИА Новости, 17.01.2020

Договор цессии на первичном рынке: топ-10 важных вопросов

Информация, размещенная на настоящем сайте, не является публичной офертой. Условия сотрудничества с каждым клиентом согласовываются в индивидуальном порядке и закрепляются в соответствующем договоре оказания услуг.

Отправляя контактные данные, Вы даете

Уступка прав требования или цессия — это трехстороннее соглашение, в ней участвуют продавец и покупатель, а также застройщик. Документ регистрируется в госорганах аналогично ДДУ. После верификации в Росреестре к покупателю переходят все права и обязанности в рамках долевого строительства. … При покупке квартиры в новостройке от юридического лица (подрядчика) по договору уступки от покупателя требуются следующие документы: — паспорт, — нотариально заверенное согласие супруга/супруги на сделку если оформляется ипотека и другие документы по перечню банка для подписания кредитного договора . От продавца

Договор права требования при покупке квартиры новостройке

Продажи новостроек путем уступки права требования по ДДУ, в принципе, не являются новым явлением на рынке, однако сейчас в них появилась характерная. Недвижимость РИА Новости, 17.01.2020

Продажи новостроек путем уступки права требования по ДДУ, в принципе, не являются новым явлением на рынке, однако сейчас в них появилась характерная особенность: переуступки оформляются от юридического лица физическому. Это происходит из-за того, что многие застройщики, стремясь сохранить право реализовывать квартиры без эскроу, продали большие объемы практически сами себе, точнее, аффилированным компаниям. Эксперты рассказали сайту «РИА Недвижимость» о том, какие риски и особенности несут в себе сделки по переуступке права по ДДУ от юрлица.Зачем они так?Первое, что нужно понимать о сделках через переуступку права по ДДУ – сами по себе они абсолютно законны, однако в некоторых случаях такая форма приобретения квартиры в новостройке может иметь нюансы. Кроме того, мотивация продажи именно через такой формат может таить в себе риски для дольщика, и здесь многое зависит от причин, побудивших застройщика реализовывать проект через переуступку.В идеале предложения о переуступках прав требований по ДДУ, имеющиеся на рынке, – это договоры инвесторов строительства, партнеров застройщика, а также обычных потребителей, решивших перепродать строящуюся в новом доме квартиру, рассуждает старший юрист адвокатского бюро «Халимон и Партнеры» Денис Глухов. Имеет место также передача застройщиком квартир в качестве вознаграждения владельцу земельного участка, на котором реализуется проект, за работы подрядным организациям, за материалы – поставщикам.Вместе с тем, нельзя отрицать, что такая форма реализации новостроек часто используется в недобросовестных целях. К основной опасности покупки квартиры по переуступке ДДУ является то, что, как правило, такие договоры появляются у не совсем добросовестных застройщиков, которые значительно нарушают сроки строительства, полагает адвокат, зампредседателя МКА «Центрюрсервис» Илья Прокофьев. При этом покупатель по такому договору переуступки приобретает не квартиру, а права и обязанности, предусмотренные договором долевого участия, следовательно, продавец не отвечает за исполнение застройщиком указанного договора и завершение строительства, добавляет он.»Сам себе не продашь – никому не продашь» – главная идея застройщиков в 2019 году, отмечают авторы телеграм-канала «Обмани меня риелтор». «Мы так и не осознали до конца хорошо это для рынка или нет, как говорится, шоу маст гоу он», – поясняют они. То есть схема выглядит следующим образом: застройщик продает пул квартир по низкой цене аффилированному лицу. Именно это лицо в последующем будет осуществлять дальнейшие продажи уже физическим лицам. При этом взнос, оплачиваемый в компенсационный фонд, застройщиком будет рассчитываться от заниженной стоимости первичного договора, объясняет Глухов. При последующей продаже квартир в рынок прибыль будет оседать не у компании застройщика, а у иного лица, что также может использоваться в недобросовестных целях.Мотивация застройщика очень простая – это невозможность вести полностью прозрачный белый бизнес в складывающихся десятилетиями условиях на рынке недвижимости, объясняют авторы канала «Обмани меня риелтор». Подвох первый: ценаОдна из особенностей договоров переуступки (цессии) состоит в том, что условия изначального договора не изменяются после замены стороны. Для дольщиков это означает, что застройщик отвечает перед покупателем по той цене, которая была указана в первичном договоре, отмечают в Москомстройинвесте.Фиктивные продажи юрлицам застройщики оформляют с большим дисконтом, поскольку тем самым они занижают стоимость квартир. Таким образом застройщик минимизирует как свои личные риски, так и расходы аффилированных фирм, что позволяет им получать повышенную прибыль от продажи квартир, добавляет Прокофьев. При этом сложилась практика, при которой в случае переуступки права требования по ДДУ приобретатель (то есть будущий дольщик) платит большую сумму. Необходимость этого ему обосновывают возросшей строительной готовностью новостройки или дополнительными услугами. Чаще всего доплата до реальной стоимости осуществляется по «сейфовому» дополнительному соглашению об увеличении цены, либо просто по расписке, как отдельной, на сумму доплаты, так и общей, на всю переданную сумму, рассказывает партнер MGP Lawyers Денис Быканов. Получается, что в случае расторжения ДДУ дольщик не сможет получить ту часть денег, которую заплатил сверх указанной суммы в договоре с застройщиком, так как его договор цессии считается исполненным, и, следовательно, эти деньги он просто потеряет, предупреждают эксперты.Подвох второй: банкротство застройщикаЗато в случае банкротства застройщика цена, указанная в ДДУ, имеет меньшее значение для дольщика, обращают внимание эксперты. Дело в том, что возмещение уплачивается по цене квадратного метра, определенной отчетом оценщика, но не менее уплаченной цены ДДУ, так указано в статье 13 закона 218-ФЗ, объясняет ассоциированный партнер фирмы «Юст», адвокат Александр Рудяков. Так что нет оснований сомневаться в получении участниками долевого строительства возмещения, равного действительной рыночной стоимости квартиры.Если дольщик будет не согласен с этой оценкой, он имеет право сам выбрать оценщика и провести оценку за свой счет, добавляет начальник управления правового обеспечения розничного бизнеса «Абсолют банка» Юрий Ухин. При этом в случае, если стоимость по его отчету будет выше стоимости по отчету оценщика конкурсного управляющего, дольщик может потребовать включить в реестр требований к застройщику наибольшую оценочную стоимость. Данный вопрос будет рассмотрен арбитражным судом в рамках дела о банкротстве застройщика. По нему выносится отдельное определение суда, которое также может быть обжаловано, объясняет Ухин.Однако часть экспертов рекомендуют не слишком полагаться на это, так как практика применения закона пока не сформировалась, и остаются риски потери части денег.В случае несогласия с выплаченной компенсацией дольщик может воспользоваться своим конституционным правом, защитив свои права и законные интересы в суде, добавляет она.Подвох третий: темные личностиЕсли при заключении обычного ДДУ осторожному дольщику нужно изучить «досье» только своего застройщика, то в случае с переуступкой, тем более от юрлица, ему придется осуществить проверку сразу нескольких компаний, предупреждают эксперты. В противном случае есть серьезный риск потери денег.Переуступка возможна как в случае полной оплаты первоначальным покупателем квартиры, так и в том случае, если долг первоначального покупателя перед застройщиком переходит на нового приобретателя. Покупателю квартиры по переуступке желательно запросить у застройщика справку о наличии оплаты. Росреестр эту справку тоже запрашивает, советуют в ведомстве.Целесообразно выяснить, давно ли создана компания, на которую оформлен ДДУ, велась ли фактическая хозяйственная деятельность такой компанией или нет, отмечает Рудяков. Так, если оплата по изначальному ДДУ осуществлялась посредством зачета прав требования к застройщику, вытекающих из якобы выполненных работ / оказанных услуг, а в последние годы в компании, например, работало 2-3 человека, плюс компания не платила налоги, – все это является негативным сигналом, предупреждает он. Получить эти сведения можно на сайтах арбитражных судов, в открытых источниках информации («БИР-аналитик», «Картотека» и так далее), а также из СМИ.При покупке новостройки через цессию риски потребителя умножаются на количество сделок, ранее совершенных с правами на получение квартир, рассуждает Быканов. Так что будущему дольщику в обязательном порядке необходимо проверить правовые основания предыдущих сделок по всей их цепочке от застройщика. Рисков может быть достаточно много. Например, если впоследствии одно из «промежуточных звеньев» такой цепочки сделок обанкротится, то этот факт, в зависимости от сопутствующих условий сделки (например, если цена существенно ниже рыночной, либо расчеты по сделке не были произведены), может поставить под сомнение и правомочия конечного приобретателя права на квартиру. Такой риск особенно актуален для тех, кто купил право на квартиру в недостроенном доме, ведь в этом случае покупатель не получает защиту добросовестного приобретателя, так как он не получил право на готовую квартиру как вещь, подчеркивает Быканов. Приобретатель в этом случае всего лишь обладает правом требования к застройщику, а юридически защиту добросовестного приобретения может использовать только приобретатель вещи (готовой квартиры), но не права требования, коим является право по ДДУ, заключает эксперт.

Это значит, что договор переуступки прав требования по ДДУ набирает силу лишь с момента завершения госрегистрации. к содержанию ↑. Предварительный договор . … Чтобы покупка квартиры по переуступке прав прошла без последствий, тщательно изучайте требования законодательства. Учтите, что застройщик также считается участником сделки и его письменное разрешение обязательно. Стремление сэкономить при покупке квартиры может обернуться неприятностями, вплоть до потери денег. Помощь квалифицированного советника может оказаться как нельзя кстати. Обратившись за бесплатной консультацией к нашим специалистам, вы сможете снизить риски и получить ответы на все оставшиеся вопросы.

Как купить квартиру в новостройке по договору переуступки?

Как известно, квартиры в новостройках от застройщиков реализуются через договора долевого участия. При этом на первичном рынке также есть варианты, предполагающие оформление сделки путем подписания и регистрации соглашения о переуступке прав по ДДУ. Разбираемся в особенностях уступки, нюансах данной юридической формы и необходимых документах для покупки жилья.

Как купить квартиру в новостройке по договору переуступки прав по ДДУ?

Несколько лет назад квартиры в новых домах на начальных этапах строительства активно покупали инвесторы, которые затем продавали метры ближе к сдаче новостройки по возросшей цене. В настоящее время данный вид инвестиций утратил былую привлекательность. Чаще всего квартиры по договору цессии реализуют подрядчики, с которыми девелопер расплатился в неденежном эквиваленте за поставленные товары или предоставленные услуги. Реже — дольщики-физлица, по какой-либо причине решившие отказаться от жилья до сдачи дома в эксплуатацию.

Напомним, что после сдачи жилого комплекса в эксплуатацию реализация всех квартир оформляется через договор купли-продажи, который также регистрируется в Росреестре.

Юридическая суть переуступки

Согласно текущему законодательству РФ лицо, заключающее со строительной компанией договор долевого участия, получает право требования на недвижимость, которое разрешается передавать третьей стороне при условии уведомления продавца. Количество уступок не ограничено, они могут оформляться вплоть до сдачи дома и подписания акта-приема передачи.

Уступка прав требования или цессия — это трехстороннее соглашение, в ней участвуют продавец и покупатель, а также застройщик. Документ регистрируется в госорганах аналогично ДДУ.

После верификации в Росреестре к покупателю переходят все права и обязанности в рамках долевого строительства. Далее взаимоотношения относительно недвижимости ведутся между ним и девелопером.

Как оформляется уступка прав по ДДУ?

Оформление сделки не отличается существенно от покупки новостройки по ДДУ, кроме того, что на сделке необходим первоначальный договор, зарегистрированный в Росреестре, и документы об оплате, а сама она является трехсторонней.

Зачастую квартиры по переуступке от юридических лиц стоят дешевле, чем от застройщика. Почему? Все очень просто, девелопер расплачивается с подрядчиками, закладывая определенный дисконт от рыночной стоимости, таким образом, поставщик может быстрее реализовать объект, имея ценовое преимущество, а значит вернет денежные средства в оборот и сможет дальше работать со строительной компанией.

Купить квартиру по цессии можно как за полную оплату, так и в ипотеку.

Важно: госпрограмма льготной ипотеки по ставке 6,5%, действующая в России до 1 ноября 2020 года и распространяющаяся на квартиры в новостройках, также позволяет приобрести жилье по соглашению об уступке прав по ДДУ.

В случае если договор переуступки оформляется с физлицом, который для приобретения недвижимости оформлял ипотеку и еще не выплатил ее, то требуется получение согласия банка на сделку.

По закону договор переуступки должен быть составлен в письменной форме. В нем должны отражаться:

— юридические данные сторон (сведения о компании-застройщике, дольщике, покупателе),
— описание объекта — квартиры (этаж, номер, площадь, количество комнат, адрес),
— права и обязательства сторон,
— стоимость, порядок и сроки расчетов,
— дата.

После подписания документ регистрируется в Росреестре, после чего возвращается сторонам.

Условия, формат цессии и ответственность сторон прописаны в статьях 382–390 ГК России.

Документы, необходимые на сделке по уступке от юрлица

При покупке квартиры в новостройке от юридического лица (подрядчика) по договору уступки от покупателя требуются следующие документы:

— паспорт,
— нотариально заверенное согласие супруга/супруги на сделку если оформляется ипотека и другие документы по перечню банка для подписания кредитного договора.

— ДДУ,
— справка о оплате,
— согласие застройщика,
— документы по перечню банка, с целью одобрения сделки.

Переуступка прав требования на квартиру – это покупка жилья в новостройке у владельца, который еще не оформил право собственности на жилье. Это достаточно частое явление, когда человек приобретает жилье на стадии котлована, чтобы незадолго до введения в эксплуатацию продать по более высокой стоимости и купить себе что-то получше. Нормативная база и нюансы сделки. Сделка по переуступке прав требования хоть и встречается часто, но все же реже, чем приобретение жилья в новостройке или во вторичном жилом фонде. Такая сделка имеет свои плюсы, минусы и, конечно, связана с рядом подводных камней, однако специалисты отмечают рост популярности такого вида договоров .