Мечту о собственном загородном доме можно осуществить двумя путями — купить уже готовый объект или построить по индивидуальному проекту, заключив договор строительного подряда с какой-либо компанией или бригадой. Если вы выбрали второй вариант, советуем очень вдумчиво подойти к составлению такого документа, чтобы «буква закона» в спорной ситуации была на вашей стороне
Выбор подрядчика
Прежде чем заключить договор, необходимо найти компанию (строительную бригаду), которая возьмется за возведение вашего дома. Решение этой задачи не терпит поспешности. Выбрать подрядчика можно самостоятельно, руководствуясь рекомендациями знакомых, имеющих положительный опыт недавнего строительства, либо используя Интернет и другие источники.
В этом случае надо постараться собрать всю возможную информацию о компании. Прежде всего поехать в офис фирмы, побеседовать с ее представителями. Если вам говорят, что в офисе встретиться нельзя, поскольку специалисты постоянно в разъездах, но они готовы все обсудить прямо на вашем объекте, это должно вас в некоторой степени насторожить. Ведь все серьезные строительные компании, не первый год работающие на рынке, имеют и свой офис, и достаточно большой штат сотрудников.
Перекрашиваем объект с помощью режима наложения
Изучите портфолио, обязательно попросите отвезти вас на объект, возводимый в настоящий момент бригадой данной фирмы. Посмотрите, кто эти рабочие, какие инструменты они используют, поинтересуйтесь, каким образом осуществляется контроль работ
Но все же лучше доверить выбор подрядной организации специалистам — архитектору (например, тому, который работал над вашим проектом и будет в дальнейшем осуществлять авторский надзор) либо представителю независимой экспертной строительной компании. Кстати, такой независимый эксперт может вам понадобиться еще до этапа поиска строительной бригады, чтобы проверить правильность подготовки проектной документации.
Нередко проектные бюро выдают сырые проекты, в которых не проработаны многие важные узлы, такие как перекрытия, «пироги» кровли и т. д. Все это часто оставляют на откуп подрядчикам, а они далеко не всегда владеют тонкостями строительного дела. И уж конечно, представитель компании, занимающейся строительной экспертизой, будет очень полезен вам при заключении договора с подрядчиком. Он поможет в определении узких мест договора, ущемляющих права заказчика; в конкретизации отдельных пунктов, в установлении штрафных санкций и т. п. Помощь строительных экспертов-юристов при подписании документа обойдется вам в 5000–6000 руб. Вряд ли имеет смысл экономить на этой услуге, поскольку ошибки при заключении договора могут стоить несравнимо дороже.
Предмет договора
Начнем с того, что цели заказчика и подрядчика при составлении договора существенно различаются. Задача заказчика — получить качественные строительные услуги с минимальным риском, за наименьшие деньги и время. Цель подрядчика — выполнить эти услуги с минимальными затратами и получить при этом максимальную прибыль.
Заключение договора с подрядчиком. На что обратить внимание?
Чтобы каждый из участников договорных отношений был удовлетворен, необходимо тщательно проработать все детали соглашения, оговорить в нем все возможные варианты развития строительства. Рассмотрим подробно структуру договора.
Итак, первый пункт — «Предмет договора». Это очень важный с юридической точки зрения раздел, в котором следует четко оговорить, какие именно работы должен провести подрядчик, по какому адресу и что в итоге должно получиться. Например, «в соответствии с настоящим Договором Подрядчик обязуется своими силами и инструментами произвести строительные работы на объекте Заказчика по адресу: д. Слободино Раменского р-на Московской обл., участок 23, и построить кирпичный дом общей площадью 300 м² на условиях настоящего Договора из материалов и комплектующих Заказчика, в сроки согласно Графику производства работ, поставки материалов и оплаты технологических этапов (далее График) (Приложение № 3), в строгом соответствии с Проектом (Приложение № 1) и со Сметой на производство работ (Приложение № 2), определяющей состав и объем работ, расценки и необходимое количество материалов; с соблюдением согласованных сторонами технических условий в соответствии со СНиП, ГОСТ и МГСН, а Заказчик обязуется принять по Акту приемки-передачи выполненные работы и оплатить их стоимость на условиях, определенных настоящим Договором«.
Права и обязанности подрядчика
Конкретизация положений данного раздела особенно важна. Очень часто здесь встречается фраза: «Подрядчик обязуется выполнить работы качественно», но понятие качественных работ — весьма относительное. Как быть? Такую общую формулировку в договоре оставлять нельзя. Вместо нее внесите следующую: «Работы должны производиться согласно требованиям СНиП, ГОСТ, СП».
Однако и это еще не все. Дело в том, что СНиПы допускают выполнение отдельных видов работ в разных категориях качества. Например, штукатурка поверхностей стен и потолков может быть простой, улучшенной и высококачественной. И все они будут соответствовать СНиПам. Чтобы вам не пришлось потом доказывать в суде, что вы, подписывая договор, имели в виду не простую, а высококачественную штукатурку, укажите, каким именно нормативам должна соответствовать работа подрядчика.
В перечень обязанностей подрядчика помимо выполнения строительных работ необходимо включить:
— составление сметы на производство работ;
— исполнение полученных в ходе строительства указаний заказчика или его доверенных лиц (а также лиц, осуществляющих авторский и технический надзор), если такие указания не противоречат условиям договора и не представляют собой вмешательство в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика;
— обеспечение присутствия на объекте уполномоченных представителей подрядчика, осуществляющих надзор за проводимыми работами и оформлением актов скрытых работ, а также актов приемки-передачи выполненных работ;
— составление исполнительной документации;
— ведение журнала производства работ.
Если подрядчик для выполнения условий договора привлекает иные организации, то он выступает в роли генерального подрядчика и должен сам осуществлять все расчеты с субподрядчиками и поставщиками и нести полную материальную ответственность перед заказчиком за свои действия и действия привлеченных организаций. Этот пункт также необходимо прописать в договоре.
Договор будет более надежным, если каждая его страница скреплена печатями и подписями сторон, а также все листы прошиты и пронумерованы. Это гарантирует невозможность подмены страниц договора либо их утрату
Не забудьте и о строительных рисках. В п. 1 ст. 741 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что риск случайной гибели или повреждения предмета договора (объекта строительства) до того, как он принят заказчиком, несет подрядчик. Чтобы покрыть возможные убытки, связанные с гибелью или порчей имущества, в договоре можно определить для строительной компании обязанность страхования.
Хотя, скажем честно, подрядчики идут на это весьма неохотно. Для поддержания добрых отношений с соседями по участку не лишним будет и такое положение договора: «Подрядчик обязуется не применять при выполнении работ оборудование и инструменты, вызывающие превышение нормативно-допустимого уровня шума и вибрации». Ну и конечно же в перечне обязанностей подрядчика не забудьте указать, что он в недельный срок со дня подписания акта о приемке всего объема работ должен вывезти за пределы объекта строительный мусор, принадлежащие ему инструменты, технику, оборудование, материалы и другое имущество.
Понятия
Договор строительного подряда — основной документ, регламентирующий отношения заказчика и подрядчика.
Субъекты договора строительного подряда — заказчик и подрядчик. В роли заказчиков могут выступать любые физические или юридические лица, в роли подрядчиков — строительные и строительно-монтажные организации, имеющие лицензию на соответствующий вид деятельности. В строительстве часто применяется система генерального подряда, при которой функции генеральных подрядчиков принимают на себя организации общестроительного профиля, а для осуществления иных работ привлекаются субподрядчики (специализированные фирмы).
Предмет договора — конечный результат деятельности подрядчика, имеющий конкретную овеществленную форму. Предметом договора может быть строительство как всего объекта, так и каких-либо его отдельных частей (фундамента, кровли, камина и т. д.).
Права и обязанности заказчика
Итак, определив обязанности подрядчика, четко оговорим и свои собственные. Первая «святая» обязанность — своевременно оплатить выполненные работы согласно графику их производства и финансирования, в том числе возместить (компенсировать) издержки подрядчика, включающие расходы на материалы и комплектующие, поставляемые подрядчиком по заданию заказчика, в установленный срок и в размерах, указанных в договоре.
Заказчик также обязан предоставить в распоряжение подрядчика точки подключения к коммуникациям (водопровод, канализация, теплосеть, электросеть) и оплатить потребление электро-, водо- и теплоресурсов, необходимых подрядчику для проведения работ. Если на участке строительства отсутствует подача электроэнергии, заказчик должен обеспечить подрядчика оборудованием для автономной выработки электричества. Но намного лучше, когда у строительной компании уже есть такая техника: в случае выхода ее из строя заказчику не придется платить за простой рабочей силы.
Еще одна обязанность заказчика — принять выполненные работы по завершенным технологическим этапам, для чего стороны оформляют акты приемки-передачи работ. Непременно следует определить в договоре, какие условия проживания на объекте вы предоставляете рабочим (бытовка, летняя кухня и т. д.). Если это невозможно, то нужно зафиксировать, что решение этой задачи входит в обязанности самого подрядчика.
Основным нормативным актом, регулирующим заключение и выполнение договора строительного подряда, является Гражданский кодекс РФ (§ 3 гл. 37, отражающий специфику договора строительного подряда, и § 1 гл. 37, рассматривающий вопросы, которые решаются одинаково для любых договоров подрядного характера)
В данный раздел необходимо также включить следующее положение: «Заказчик и его доверенные лица вправе в любое время осуществлять контроль и надзор за ходом и качеством производства работ, соблюдением сроков их выполнения, качеством предоставленных подрядчиком материалов, а также правильностью использования материалов заказчика». О каких правах заказчика может еще идти речь в договоре? Вы имеете право приостанавливать процесс строительства в случае надлежащего качества выполняемых подрядчиком работ, несоблюдения их технологии, нарушения установленных договором сроков, при выявлении отклонений от проекта, сметы, требований СНиПов, а также не оплачивать работы до устранения обнаруженных недостатков и даже расторгнуть настоящий договор, письменно предупредив об этом подрядчика.
Согласно ст. 717 ГК РФ вы можете в любое время до сдачи результата работы отказаться от исполнения договора, уплатив подрядчику часть установленной цены пропорционально части работы, выполненной до получения извещения от заказчика о прекращении действия договора подряда. В этой ситуации вы также обязаны возместить подрядчику убытки, причиненные расторжением договора, в пределах разницы между полной стоимостью работы и уже выплаченной суммой, учитывая качество работ.
Источник: www.zaggo.ru
Строительство загородного дома на участке с подрядом: сколько нужно договоров. Оформляем отношения с подрядчиками и застройщиками. 5 типичных и обидных ошибок
Приобретение участка с подрядом точно так же связано с бюрократическими процедурами, как и покупка городской квартиры. И относиться к ним надо серьезно, чтобы ничто не аукнулось в будущем. Между тем иные покупатели загородной недвижимости очень неважно подкованы юридически и нередко попадают впросак.
Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.
Что важно предусмотреть в договорах и как избежать самых распространенных ошибок, «Порталу о недвижимости MetrInfo.Ru» рассказывают юристы, представители риелторских агентств и застройщиков.
Бумажные неформальности
Считается, что приобретение участка с подрядом избавляет покупателя от неусыпного контроля за строительством своего дома и нервотрепки, связанной с подведением и подключением коммуникаций. Кроме того, покупатель избавлен от сбора всевозможных разрешений — вся документация к началу работ уже готова. Это, действительно, во многом так, но все же слепо доверять компании, у которой вы покупаете землю и которая обещает построить вам дом, не стоит.
Прежде чем дело дойдет до приятных хлопот, связанных с новосельем, необходимо заключить сделку. В законах вы не найдете таких понятий, как купля-продажа земельного участка с подрядом и купля-продажа участка без подряда. Хотя практически любое объявление о продаже земли в коттеджных поселках сопровождается этими фразами. «По факту покупатель должен заключать с продавцом два договора, — рассказывает Олег Сухов, адвокат «Юридического центра адвоката Олега Сухова», — один – на покупку земельного участка, а другой – договор строительного подряда». В том случае, когда приобретается участок с готовым домом, введенным в эксплуатацию, подписывается договор купли-продажи.
В договоре подряда прописываются параметры будущего дома максимально подробно: площадь, высота потолков, количество и качество стеклопакетов, а также материалы, которые будут применяться при строительстве (дерево, пластик), возможно — технологии. Конечно, обязательно оговаривается наличие и качество коммуникаций: сколько электричества должно быть и какой силы, особенности систем водоснабжения и канализации.
По мнению Сергея Поправки, директора юридического департамента Penny Lane Realty, особых нюансов у договоров, которые заключаются на первичном загородном рынке, нет. А правила, которыми следует руководствоваться при их подписании, общие – необходимо внимательно читать текст договора, уяснить, все ли фактические положения (наименование объекта, цена, сроки его передачи покупателю и т.п.) соответствуют желаемому покупателем и обещанному продавцом. Очевидно, что при приобретении участка с подрядом следует особое внимание уделять репутации застройщика – ведь деньги передаются сейчас, а объект будет построен лишь в будущем.
А адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова») выделил четыре основных риска при приобретении участков с подрядом:
— несоблюдение сроков строительства;
— расходы сверх стоимости контракта;
— низкое качество работ;
— непредоставление, непереоформление земельного участка со строением.
Поэтому юрист советует в договоре подряда прописать сроки завершения строительства и возможные санкции за несвоевременное выполнение условий со стороны как подрядчика, так и заказчика и контролировать работы по согласованному с застройщиком графику.
«Но, как правило, при возникновении споров или недовольства со стороны покупателя застройщик пытается все эти вопросы снять без применения санкций – или доделать какие-либо работы, или договориться с покупателем», — говорит Дмитрий Котровский, вице-президент девелоперской компании «Химки Групп».
Вожделенные коммуникации
Сегодня на рынке загородной недвижимости Подмосковья представлены предложения земельных участков как с подведенными коммуникациями (электричеством, водой, природным газом и др.), так и без них. Во втором случае покупателю придется уже следующим этапом заключать договор на их подведение и оплачивать стоимость работ.
Договор, в котором оговаривается подведение коммуникаций, может называться по-разному: договор на оказание услуг по подведению коммуникаций, просто договор на оказание услуг или гарантийное письмо о предоставлении права подключения к коммуникациям. «Главное, в договоре должен быть список всех коммуникаций и сроки их проведения, — предупреждает Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»). — Застройщик несет ответственность за нарушения сроков строительства, за любое действие, повлекшее за собой утрату, порчу стройматериалов, за выявленные недоделки в процессе работы. Это обязательно указывается в договоре».
Сергей Поправка (Penny Lane Realty) обращает внимание и на то, что конкретные фактические условия, описывающие коммуникации, прописываются обычно в приложениях к договору. Договоры на подводку коммуникаций заключаются, как правило, с несколькими организациями, ведь газ, воду и, например, электричество подводят совсем разные подрядчики. Дополнительную ответственность подрядчики в договорах в большинстве случаев не прописывают, поэтому заказчику приходится довольствоваться теми нормами об ответственности, которые имеются в законодательстве.
Однако надо иметь в виду — если в договоре и фигурирует ответственность застройщика по срокам, то это вовсе не значит, что он будет свято придерживаться графика. Любимая отговорка застройщика: «я не виноват, резину тянут государственные структуры», без которых нельзя обойтись, подключая электричество, воду и газ, замечает Софья Соколова, юрист практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и Партнеры».
Платежи сразу и в рассрочку
Важный момент – график и схема платежей. Здесь допустимы два варианта: полная оплата по договору подряда сразу или поэтапная, когда заказчик авансирует какой-то этап строительства и прописывает это в отдельном приложении договора. Например, первый этап – строительство коробки, второй этап – подведение коммуникации, вывод канализации, третий этап – установка окон, четвертый этап – проведение электричества и т.д. «В вопросах финансирования строительства работ закон предоставляет свободу сторонам договора, главное, чтобы была указана «конечная» цена», — говорит Софья Соколова («Качкин и Партнеры»).
Но как отметил Дмитрий Котровский («Химки Групп»), все же чаще при строительстве дома практикуется стопроцентная предоплата всех работ, а приемка этапов оформляется актами.
На практике в процессе строительства возможны изменения в проекте, и смета оказывается другой. И застройщик имеет право требовать деньги сверх оговоренных в том случае, если это предусмотрено в договоре подряда, — подчеркивает Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»). Например, возможно увеличение стоимости строительства, если изменена проектная документация на дом, когда договор уже подписан. Если вносятся изменения в проект дома, то между подрядчиком и заказчиком подписывается дополнительное соглашение к договору подряда, в котором описываются изменения в проекте дома, а также изменение стоимости. «Как правило, стороны договариваются о предоплате», — отмечает эксперт.
Самые распространенные ошибки
Практика показывает, что покупатели, заключающие сделки на покупку участка с подрядом на строительство дома, далеко не всегда подкованы юридически, поэтому нередко допускают ошибки. В числе самых типичных ошибок Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова») назвал следующие:
— люди заключают сделку с продавцом, у которого отсутствуют необходимые документы на землю и на строительство;
— люди не знают, что ход строительства все же надо контролировать, даже если вы берете участок с подрядом. Необходимо сразу определиться с таким контролем и привлечь независимого эксперта (подробнее об этом – в статье «Строим загородный дом. Кто будет следить за процессом? Выбираем самого грозного и неподкупного контролера. Выводим халтуру на чистую воду!»);
— сторонами четко не оговариваются сроки и затраты на строительство;
— существует мнение, что обязательный подряд позволяет значительно сэкономить денежные средства. Это не совсем так, все-таки строительство на участке без подряда в ряде случаев обходится значительно дешевле;
— от себя добавим, что в таком деле, как строительство дома, надо поменьше заключать устных договоренностей и больше прописывать их на бумаге.
Как проверить, принадлежит ли в самом деле земельный участок, который вам показывают на «смотринах», этой компании или нет? Чтобы убедиться в том, что продавец имеет к земельному участку непосредственное отношение и его права на землю ничем не ограничены, а сам участок не находится под залогом или обременением, необходимо заказать выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Данную выписку можно получить в Управлении Федеральной регистрационной службы. «Информация о принадлежности является открытой, и выписку можно получить в том числе и через интернет, заплатив лишь небольшую госпошлину», — уточняет Софья Соколова («Качкин и Партнеры»).
Кроме того, к перечню документов, которые обязательно нужно проверить перед совершением сделки, относятся: свидетельство о государственной регистрации права собственности на землю; кадастровый паспорт земельного участка; документ – основание получения свидетельства о государственной регистрации права (постановление главы администрации, свидетельство о совершении нотариальных действий, договор купли-продажи, договор дарения и др.) «К моменту подписания договора с покупателем у строительной компании должны быть оформлены проектные документы на строительство и разрешение на строительство», — добавляет Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»).
Резюме портала www.metrinfo.ru
Покупка участка с подрядом на строительство – не менее ответственная процедура, чем приобретение квартиры. А от того, как правильно заключены договоры, зависит то, что в итоге получит покупатель: красивый дом или кучу проблем и судебные разбирательства.
Источник: www.metrinfo.ru
Заключаем договор с подрядчиком: пошаговая инструкция
Вы собираетесь строить дом и изучаете предложения строительных компаний, специализирующихся на дачах и частных коттеджах. Но поскольку до недавнего времени мы жили во времена дачной амнистии, требования к застройщикам, возводящим частные дома не больше трех этажей, предельно упростились: сегодня и у частных самозастройщиков, и у мобильных «перелетных бригад» из ближнего зарубежья появилась возможность строить, располагая минимальной договорной базой и «усеченной» проектной документацией.
Это медаль, имеющая две стороны: бюрократических сложностей стало меньше, но кто при таком раскладе ответит за качество, срывы сроков и не санкционированные заказчиком изменения в проекте (как правило, в сторону удешевления и упрощения работы строителям).
Тем, кто желает, чтобы строительство загородного дома не стало котом в мешке, необходимо внимательно изучать коммерческие предложения строителей, предлагаемые ими варианты договоров строительного подряда, а также оценивать, как данная компания работает с проектно-сметной документацией.
Собираетесь строить дом? В нашем фотокаталоге вы можете выбрать участок в Ленинградской области для строительства (дачный или ИЖС). Посмотрите также наши каталоги предложений готовых домов в Ленинградской области и пригородах Петербурга .
Коммерческое предложение: договариваемся на берегу
Часто будущий домовладелец полагает, что, организовав скрытый тендер среди строительных организаций и частных бригад, он найдет самое привлекательное по цене предложение. Потенциальный заказчик скачивает из каталога проектов в интернете изображение коттеджа с поэтажными планами и рассылает его по строительным организациям с предложением «обсчитать» стоимость строительства.
Действительно, представители строительных компаний постараются составить для своего потенциального клиента самое привлекательное по цене предложение. Казалось бы, начало положено. Но схематичные изображения фасадов и планировки – это еще не проект, а полученное в ответ на присланные «картинки» коммерческое предложение с укрупненным расчетом – далеко не смета.
В принципе, представители всех строительных организаций в курсе рыночных цен на те или иные материалы и виды работ. Поэтому цены на строительство, предлагаемые разными компаниями, не будут сильно различаться. Но если же предлагаемая кем-либо из контрагентов цена будет заметно «ниже рынка», имеет смысл задать вопрос – чем обусловлена столь существенная экономия.
А теперь внимание, самое главное: чем более «интересное» по цене коммерческое предложение – тем больше вероятность непредвиденных расходов, либо удорожания в ходе строительства.
Увы, дешево хорошо не бывает. В загородном строительстве это аксиома. Впрочем, обратное утверждение справедливо далеко не всегда: дорого – не значит качественно. Как найти строителей, которые ответят и за цены, и за качество?
Иногда клиент, приходя в строительную фирму, просит предъявить лицензию. Действительно, в офисах строительных компаний есть множество рамок с разными дипломами и сертификатами, которые клиенту с радостью покажут. Но проектирование и строительство коттеджей – это не лицензируемая сфера деятельности.
Причем информация о членстве в той или иной саморегулируемой организации мало о чем расскажет непосвященному. Стало быть, главный критерий качества – репутация строительной компании. И если вы вознамерились доверить ее специалистам строительство – обязательно посмотрите на дома, которые эта компания уже построила.
Поэтому прежде, чем принять решение, получите реальные рекомендации от тех, кто уже был клиентом данной компании. Стоит ли говорить, что в наше время это самый надежный критерий (во всяком случае, он гораздо более надежен, чем отзывы на сайтах).
А у вас уже есть проект?
В строительную компанию можно прийти с готовым проектом. Но вполне возможно, что ее представители предложат посмотреть проекты коттеджей из собственного каталога фирмы. Если они уже проверены практикой, что подтверждает портфолио данной компании, – отлично. Это означает, что в нем, скорее всего, уже нет ошибок и просчетов, типичных для совсем «свежих» проектных решений.
Но в любом случае показанные вам готовые проекты – это только приглашение к разговору, цель которого – узнать о ваших потребностях и вкусовых пристрастиях. Выбирая отделочные материалы, привязывая проект к местности и вместе с архитектором меняя планировочное решение, вы превратите типовое проектное решение в индивидуальное.
Что входит в состав толстой папки проектной документации, сопровождающей приглянувшийся вам эскизный проект? Как минимум, рабочая документация и чертежи, в которых все размеры указаны с абсолютной точностью и в миллиметрах. «Излишества» и детали – балкон, терраса, веранда, крыльцо – тоже должны отражаться в рабочем проекте в реальных размерах. Отдельными чертежами прорисовываются все элементы и узлы конструкции. Чтобы представители разных строительных организаций не трактовали чертежи по-своему, существует ГОСТ 21.101-93, в котором указаны требования к составу рабочей документации и основные требования к чертежам, предназначенным для строительных работ.
Кроме рабочих чертежей, в состав проектной документации должен входить проект инженерных систем: электроснабжения, водоснабжения и канализации, отопления. Правда, в последнее время типовые инженерные разделы все реже включаются в состав готовых проектов – здесь не всегда можно найти универсальное решение для всех случаев. Другое дело, что архитекторы и конструкторы строительной компании должны за разумные деньги доработать инженерные разделы под конкретного клиента.
Подробнейшая спецификация материалов – тоже часть проектно-сметной документации. Но если проект первоначально предназначался для других регионов (России или тем более мира), ряд позиций в ней может нуждаться в уточнениях. При этом любые замены материалов, сделанные в процессе строительства, обязательно придется вносить в состав документации.
Можно ли построить дом по проекту, скачанному из сети? Теоретически да. Но это, скорее всего, обойдется дороже проектного решения, разработанного для местных условий. Контакт заказчика и проектировщика становится неизбежным, если речь идет о проектировании фундамента.
В отличие от самих коттеджей, типовых фундаментов просто не бывает. И если представители строительной организации готовы заключать договор подряда на строительство и составлять смету без выезда на участок, либо без подробных данных геологического обследования – это повод насторожиться для заказчика.
Что нужно знать, заключая договор строительного подряда?
Типовой договор строительного подряда – это, как правило, несколько страничек текста, на которых, как и в любом другом договоре, указаны сроки действия, права и обязанности сторон. В нем нас должны интересовать пункты, обязывающие строителей отвечать за качество, не менять в одностороннем порядке цены в процессе строительства и соблюдать оговоренные сроки.
С обязанностями заказчика (будущего новосела) все более или менее понятно, они сводятся к тому, чтобы своевременно перечислять деньги в соответствии с графиком финансирования. Обязанности исполнителя – предмет куда как более сложный и никак не укладывается в те несколько пунктов договора, в которых указана площадь и этажность будущего дома.
Неотъемлемой частью договора строительного подряда всегда являются приложения: подробная проектно-сметная документация с архитектурным и рабочим проектом, сметы и спецификации материалов, графики производства строительных работ и их оплаты. Если все эти приложения умещаются на нескольких страничках – это несерьезно.
Проектная документация на средний по величине коттедж являет собой увесистый том, который нужно изучать чуть ли не под микроскопом. И только в случае, когда вся эта документация согласована с вами до подписания договора, у вас будет возможность контролировать ход и качество работ, а также предъявить претензии за нарушение сроков и качества.
Если вы сомневаетесь в квалификации или порядочности ваших контрагентов, то все договоры, которые вам предлагают подписать, желательно показать независимым экспертам – юристам и строителям. Если вам говорят, что вся договорная база является предметом коммерческой тайны, либо объектом интеллектуальной собственности, которую нельзя выносить из офиса, ищите другую строительную организацию.
Все под контролем
Если ваши отношения со строителями педантично прописаны в самом договоре строительного подряда, приложениях в виде графиков производства работ и платежей, а все изменения в конструкции находят отражение в проектно-сметной документации, ваши шансы увидеть дом своей мечты значительно увеличиваются.
Подписывая акты сдачи-приемки по окончании того или иного этапа стройки, у вас будет возможность заглянуть в проект, чтобы обнаружить возможные отклонения и задать соответствующие вопросы на сей счет.
В период строительства имеет смысл почаще наведываться на стройку. Особого внимания со стороны заказчика требуют подготовительный период и фундаментные работы. Во-первых, это самый ответственный ее этап (ошибки и просчеты, допущенные при закладке строительного основания могут иметь фатальный характер), во-вторых, именно в этот момент происходит основная «притирка» в отношениях заказчика с подрядчиком.
Если вы сами не строитель, то едва ли сможете оценить прочность бетона и обоснованность применения той или иной марки арматуры. Но косвенным признаком того, что все в порядке, для вас будет высокая культура производства работ и порядок на стройплощадке.
Опыт строителей показывает, что когда начинаются отделочные работы, многие заказчики готовы дневать и ночевать на объекте. Тем не менее, качество работы строительной организации имеет смысл оценивать в тот период, когда внутренняя отделка еще не завершена.
Заключение договора строительного подряда
Что нужно знать, обращаясь в строительную организацию?
Шаг первый: выбор проектного решения, приобретение проекта, или заключение договора на проектирование
Вы можете приобрести готовый проект, либо выбрать проект, предложенный представителями строительной организации, либо заключить договор на индивидуальное проектирование.
Особенности: в случае, когда речь идет о покупке готового проекта, необходимо узнать, есть ли, кроме архитектурного проекта, рабочие чертежи, спецификации материалов, сметная документация, либо эти материалы, являющиеся неотъемлемой частью проектно-сметной документации, придется дозаказывать. Обсудите со строителями возможности внесения изменений в проект.
Вы рискуете, если выбираете новый проект, не проверенный практикой, либо не подходящий для местных климатических условий.
Шаг второй: подготовка первичной сметной документации
В спецификации должны быть обозначены все материалы, которые будут использованы в строительстве – вплоть до крепежных элементов и саморезов. В смете должны быть подробно расписаны все элементы конструкции – от фундамента до кровли.
Особенности: изучая сметы, предложенные разными компаниями, обращайте внимание на разницу технологий и комплектаций, толщину и марку утепляющих материалов.
Вы рискуете, если готовы применить новые, не проверенные строительные материалы, либо в целях экономии готовы заменить качественные материалы более дешевыми аналогами.
Шаг третий: составления графика производства строительных работ
Финансирование строительства разбивается на этапы и требуют привязки к графику строительства
Особенности: цивилизованные строители требуют предоплаты только на текущий этап работы, по окончании которого производится подписание промежуточного акта сдачи-приемки и окончательный расчет.
Вы рискуете, если вам предлагают «ускорить» строительство, внеся предоплату в размере 80-100%.
Шаг четвертый: согласование и подписание договора строительного подряда
Договор должен в обязательном порядке иметь следующие приложения: архитектурный проект, смета, спецификация материалов, график производства работ и график финансирования.
Особенности: необходимо оговорить, чтобы все сделанные по согласованию сторон изменения в проекте отражались бы в проектно-сметной документации в качестве приложений и дополнительных соглашений.
Вы рискуете, если в составе проектной документации есть «белые пятна», либо пункты договора, позволяющие подрядчику производить изменения в проекте без согласования с заказчиком.
Источник: zagorod.spb.ru