Убедили суд в том, что непредусмотренные договором подряда работы подлежат оплате, учитывая фактическое использование заказчиком результата таких работ и их потребительскую ценность для него (дело А40-237344/2018)
В ходе выполнения строительных работ подрядчик был вынужден выйти за пределы договора и выполнить дополнительные работы, проведению которых заказчик не препятствовал.
В ходе выполнения строительных работ подрядчик был вынужден выйти за пределы договора и выполнить дополнительные работы, проведению которых заказчик не препятствовал.
Фактически, он принял результат работ, они использовались им по назначению и имели для него потребительскую ценность. Однако, когда встал вопрос о подписании КС-2 и КС-3, а также об оплате, заказчик заявил, что раз выполненные работы не предусмотрены договором, то и оплачивать он их не станет.
Взыскали в пользу клиента более 2,3 млн рублей задолженности по оплате выполненных работ, не предусмотренных договором подряда и сметой
Договор строительного подряда: что учесть заказчику?
Наш клиент – одна из столичных строительных фирм – столкнулся с неоднозначной ситуацией. Он выполнил для заказчика комплекс строительных работ на общую сумму в 5,6 млн рублей, однако заказчик оплатил только 3,3 миллиона и отказался от подписания закрывающих актов (КС-2 и КС-3), сославшись на то, что ряд работ на сумму в 2,3 миллиона рублей не был предусмотрен в договоре (в смете). По мнению заказчика, работы, которые выполнены подрядчиком за пределами договора и без соответствующих указаний заказчика, не подлежат оплате (п. 4 ст. 743 ГК РФ).
Поскольку переговоры между сторонами зашли в тупик, наш клиент обратился в ООО «Центр правового обслуживания» за юридической помощью.
Ознакомившись с обстоятельствами дела, изучив проектную и исполнительную документацию, журнал ведения работ и имеющиеся подписанные акты (в том числе, по скрытым работам), мы выработали стратегию, целью которой было убедить суд в том, что спорный объем работ подлежит безусловной оплате.
Согласно Гражданскому кодексу, оплате подлежат только те работы, которые либо предусмотрены договором подряда или выполнялись по прямому указанию заказчика, либо имелась немедленная необходимость в выполнении этих работ в интересах заказчика. По общему правилу, те работы, которые не были согласованы сторонами, оплате не подлежат. На это и указывал наш ответчик. Он представил суду развернутый отзыв, в котором настаивал на отказе в удовлетворении нашего иска.
Однако судебная практика выработала ряд исключений из этого правила. Одно из них касается ситуации, когда несогласованные работы хотя de-jure не предусматривались договором и не принимались по Акту выполненных работ (КС-2), но de-facto были приняты заказчиком. В этом случае ключевое значение имеет установление двух фактов: используется ли результат работ заказчиком по назначению и имеет ли результат работ потребительскую ценность для него? При положительном ответе на оба вопроса суды возлагают на заказчика обязанность по оплате стоимости спорных работ. Конечно, имеют определенное значение и сопутствующие обстоятельства дела.
Договор строительного подряда: что учесть заказчику? Часть 2.
В ходе судебного разбирательства нам надлежало доказать оба вышеназванных факта. В этом нам могла помочь строительно-техническая экспертиза. Не ограничиваясь этим, мы прорабатывали вопрос о соотнесении спорных работ всем скрытым работам, принятым со стороны заказчика по актам освидетельствования скрытых работ (АОСР).
В ходе изучения проектной и исполнительной документации, а также актов освидетельствования скрытых работ, стало очевидно, что весь блок спорных работ полностью охватывался АОСР. Иными словами, все спорные работы (выемка грунта, заполнение котлована песком, укладка гравия и т.д.) не были предусмотрены договором, но по ходу строительства принимался заказчиком закрывающими актами по скрытым работам. Более того, было очевидно, что без этих работ были невозможны и дальнейшие мероприятия по строительству.
В ходе проведения экспертизы эксперт подтвердил нашу позицию по всем трем аспектам:
а) работы приняты актами освидетельствования скрытых работ;
б) работы выполнены надлежащего качества, их объем соответствует заявленному в КС-2 и КС-3;
в) результат используется заказчиком по назначению. Дальше нам уже не составляло труда убедить суд в том, что результат работ в этом случае, безусловно, имеет потребительскую ценность для заказчика.
В ходе судебного заседания мы обратили внимание суда на то, что все спорные работы зафиксированы журналом проведения работ и подтверждены заказчиком. Более того, по договору заказчик должен был проверять текущий ход работ, имел право давать оперативные указания подрядчику, проводить с ним еженедельные совещания. Все это указывало на то, что все спорные работы не могли выполняться без одобрения заказчика, были ему известны и понятны, одобрены им.
Заказчик пытался возразить, что все документы подписывались не им непосредственно, а третьими лицами, однако мы установили, что это были технический заказчик (лицо, уполномоченное заказчиком на выполнение его функций по договору подряда) и представитель авторского надзора (чьи полномочия касались контроля за соответствием строительства проекту). Мы, со ссылкой на нормы договора подряда и сложившуюся практику, убедили суд, что их действия создают обязанности и для самого заказчика. Соответственно, принятие результата работ указанными лицами приравнивается к принятию работ самим заказчиком. Суд согласился с нашими доводами и в этой части.
Решением арбитражного суда наши требования были удовлетворены полностью. Суд разделил нашу позицию и взыскал с ответчика всю стоимость спорных работ.
ИсточникДоговор с заказчиком комплекс работ по строительству объектов заключает кто
I. Общие положения
1. Настоящее Руководство является методическим пособием по разработке, составлению договоров подряда (контрактов) на строительство объектов производственного, культурно-социального назначения, жилых домов и не носит директивный характер.
В Руководстве предложены различные виды договоров подряда, которые могут применяться в строительстве. При этом оно не содержит указаний относительно выбора вида договора подряда.
В дальнейшем именуется: договор подряда.
2. Основным правовым документом, регулирующим взаимоотношения заказчика и подрядчика, является договор подряда.
Договорные отношения строятся на основе экономической самостоятельности и независимости заказчика и подрядчика, их волеизъявления в рамках правового регулирования.
3. Экономическая независимость заказчика и подрядчика реализуется через:
их плановую самостоятельность;
приоритет договора подряда;
договорные цены на предусмотренную договором конечную продукцию. Договорные цены могут предлагаться как подрядчиком, так и заказчиком.
Если предлагаемая подрядчиком цена неприемлема для заказчика, последний может отказаться от услуг данного подрядчика, объявить конкурс или пригласить другого подрядчика.
Принятая заказчиком и подрядчиком договорная цена не может быть изменена одной стороной без согласия другой стороны.
4. Правовое регулирование в инвестиционном комплексе предусматривает обеспечение приоритета интересов потребителя, налогообложение, финансово-кредитную политику, лицензирование, сертификацию, нормирование, стандартизацию, экологический и санитарный контроль, антимонопольные меры и др.
5. При осуществлении нового строительства, реконструкции, расширения, технического перевооружения, ремонта действующих предприятий, зданий и сооружений , предметом договора подряда может быть строительство и ввод в действие производственных мощностей и объектов, производство отдельных видов и комплексов строительно-монтажных работ и услуг или других обязательств, пусконаладочных работ, выполнение проектных и изыскательских, научно-исследовательских, опытно-конструкторских работ, а также может заключаться единый проектно-строительный договор подряда на проектирование, строительство и ввод в эксплуатацию производственных мощностей и объектов.
По договору подряда подрядчик принимает на себя обязательство за свой риск выполнить своими или привлеченными силами и средствами работы по возведению предприятия, здания, сооружения , в соответствии с условиями договора, а заказчик — предоставить подрядчику строительную площадку либо обеспечить фронт работ, принять работы и оплатить их.
В дальнейшем именуется: строительство.
В дальнейшем именуется: объект.
6. Заказчиками по строительству могут выступать юридические и физические лица, имеющие финансовые средства и представившие поручительство по требованию подрядчика.
Заказчик может передать право управления договором подряда с его стороны другому юридическому или физическому лицу, специализирующемуся на выполнении такого вида работ, которое является доверенным лицом заказчика, действует от его имени и представляет его интересы в течение всего инвестиционного цикла. Имущественную ответственность перед подрядчиком за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору подряда в любом случае несет заказчик.
7. Подрядчиками могут быть строительно-монтажные, проектно-строительные и другие организации и предприятия независимо от форм собственности, а также отдельные физические лица, либо организации-посредники, принимающие на себя функции по координации работ, зарегистрированные и получившие лицензию на строительную деятельность в установленном законодательством порядке.
Подрядчик может по согласованию с заказчиком (если это предусмотрено условиями договора) привлекать для выполнения комплекса или вида работ другие организации — субподрядчиков, заключая с ними договоры субподряда. В этом случае ответственность перед заказчиком за выполнение всех работ в сроки, предусмотренные договором подряда, и с надлежащим качеством должен принять на себя подрядчик.
В этих условиях подрядчик будет выступать перед заказчиком в качестве генерального подрядчика, а перед субподрядчиками — в качестве заказчика.
При составлении договоров субподряда может быть использовано настоящее Руководство.
8. В строительной практике заказчик заключает договор, как правило, с одним подрядчиком, именуемым генеральным, выполняющим основную часть работ и принимающим на себя обязательство по координации работ и ответственность за своевременное и качественное выполнение всего комплекса работ, предусмотренных договором, и привлекает для выполнения отдельных видов и комплексов работ организации субподрядчиков. Подрядчик может принять на себя обязательство по обеспечению строительства всеми видами материалов и оборудования.
Если заказчик в этом случае, помимо основного договора подряда, заключает другие договоры на выполнение отдельных видов и комплексов работ, необходимых для сооружения объекта, то координация работ, предусмотренных основным договором, с работами, предусмотренными другими договорами, обеспечивается заказчиком, несущим ответственность за своевременное завершение всех работ по сооружению объекта.
Заказчик может заключать и отдельные договоры с подрядчиками на выполнение фиксированных объемов строительных и монтажных работ с поставкой или без поставки оборудования, отдельные договоры на поставку и монтаж оборудования, на строительство отдельных зданий и сооружений, работ, входящих в комплекс строительства, и другие договоры.
По отдельному договору каждый подрядчик несет ответственность перед заказчиком только по своим прямым обязательствам за свои работы и услуги, предусмотренные договором, тогда как заказчик обеспечивает координацию выполнения поставок и работ так, чтобы разные исполнители не препятствовали друг другу и выполняли свои работы и поставки в необходимой последовательности. В этом случае ответственность за своевременное предоставление фронта работ каждому из подрядчиков остается за заказчиком.
Для генерального подрядчика отдельным договором является договор субподряда.
9. Договор подряда на строительство объекта «под ключ», заключаемый между заказчиком и подрядчиком, предусматривает выполнение последним цикла «проектирование — строительные, монтажные и специальные строительные работы, предусмотренные строительными нормами и правилами — сдача объекта в эксплуатацию».
По договоренности сторон заказчик может принять на себя часть работ, поставок и других обязательств, но ответственность за сдачу объекта «под ключ» остается за подрядчиком, который обязан сдать заказчику объект, готовый к эксплуатации, в соответствии с условиями договора.
10. Многосторонний договор подряда заключается всеми участниками инвестиционного процесса (заказчиком, подрядчиками, выполняющими работы по изысканию, проектированию, общестроительные, специализированные и пусконаладочные, предприятиями — изготовителями оборудования, возможными снабженческими организациями и др.) на равноправной основе с учетом всех взаимосогласованных условий.
11. Договорная документация состоит из договора подряда, оформленного в соответствии с действующим законодательством, и приложений, являющихся его неотъемлемой частью.
Приложения включают необходимые пояснения и уточнения положений договора. Ими, как правило, являются различные графики, расчеты, как-то: передачи проектной и технической документации, передачи оборудования, материалов и изделий, оказание услуг, расчеты возможного увеличения или уменьшения стоимости строительства и другие материалы.
12. Договор подряда содержит общие и особые условия.
Общие условия определены действующими законодательными и нормативными актами и остаются неизменными, как правило, для всех случаев.
В особых условиях договаривающиеся стороны отражают специфику конкретного объекта строительства или необычные местные обстоятельства, требующие включения дополнительных согласованных обязательств.
ИсточникАналитика Публикации
Отношения между участниками реализации инвестиционно-строительных проектов регулируются различными видами договоров, как предусмотренных, так и не предусмотренных Гражданским кодексом (ГК РФ). Структурирование отношений сторон посредством заключения того или иного вида договора имеет крайне важное значение для минимизации рисков участников, заинтересованных в успешной реализации проекта. Статья рассматривает основные виды договоров, заключаемые в целях реализации инвестиционно-строительного проекта, и содержит рекомендации по ключевым условиям и особенностям заключения таких договоров.
Договоры в области строительства направлены на регулирование отношений между участниками инвестиционно-строительного проекта, ключевыми из которых являются:
(A) отношения между заказчиком-застройщиком (лицом, обладающим правами на земельный участок и обеспечивающим осуществление строительства на этом участке[1]) и инвестором (лицом, финансирующим строительство в целях дальнейшего владения построенным объектом (его частью) и его использования в определенных целях[2]);
(B) отношения между заказчиком-застройщиком и генподрядчиком, генпроектировщиком (лицами, осуществляющими комплекс работ по строительству объекта или по его проектированию на основании договора строительного подряда или договора на выполнение проектных и изыскательских работ в соответствии с положениями гл. 37 ГК РФ о подряде);
(C) отношения между заказчиком-застройщиком и техническим заказчиком (уполномоченным заказчиком-застройщиком лицом, отвечающим признакам, установленным п.п. 22 ст. 1 ГрК) или инженерной организацией (лицом, осуществляющим в интересах заказчика-застройщика контроль и надзор за строительством в соответствии со ст. 749 ГК);
(D) отношения между заказчиком-застройщиком и публичным партнером (органом власти или подконтрольной ему организацией), связанные с получением прав на земельный участок для строительства, подготовкой градостроительной документации, прохождением государственной экспертизы проектной документации, оформлением разрешений на строительство и на ввод в эксплуатацию и другими подобными вопросами.
Поскольку отношения с органами власти имеют свою специфику (связанную с превалирующим публичным характером таких отношений) и заслуживают отдельного обсуждения, в данной статье мы более детально остановимся на договорах, регулирующих скорее частно-правовые отношения между участниками, указанными выше в подпунктах (А)-(С).
При этом объектом внимания настоящей статьи будут являться отношения по строительству объектов за счет частных инвестиций, поскольку финансирование строительства за счет бюджетных средств имеет свои особенности, обусловленные участием государственных (муниципальных) заказчиков и применением законодательства в сфере закупок для государственных и муниципальных нужд (что целесообразно обсудить отдельно).
1. Договоры между заказчиком-застройщиком и инвестором
При структурировании отношений между заказчиками-застройщиками и инвесторами возникает вопрос, какими нормами права они регулируются и по какой модели могут заключаться такие «инвестиционные» договоры. В поисках ответа участники рынка зачастую обращаются к Закону от 25.02.1999 N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее – Закон № 39-ФЗ).
Вместе с тем, согласно п. 1 ст. 8 Закона № 39-ФЗ отношения между субъектами инвестиционной деятельности регулируются заключаемым между ними в соответствии с ГК РФ договором. Смыслом отношений между заказчиком-застройщиком и инвестором являются взаимные обязательства, согласно которым, как правило, инвестор обязуется профинансировать строительство объекта, а заказчик-застройщик принимает на себя обязательства по осуществлению строительства и передаче инвестору в собственность после ввода объекта в эксплуатацию части площадей для дальнейшего использования в коммерческих целях (в том числе для продажи). Но стороны могут определить взаимные обязательства и иным образом – например, обязанности по обеспечению строительства могут быть возложены на инвестора, который при этом принимает на себя обязательства по привлечению квалифицированного генподрядчика (генпроектировщика) и заключению с ними соответствующих договоров. Возможны и другие конструкции.
Как квалифицировать подобные договоры, часто именуемые на практике, как «инвестиционные»?
С одной стороны, ГК РФ не содержит нормы, непосредственно регулирующие «инвестиционный договор» в качестве самостоятельного вида обязательств. В то же время, одним из основополагающих принципов гражданского законодательства является принцип свободы договора, исходя из которого стороны вправе заключить как предусмотренный, так и не предусмотренный законом (непоименованный в законе) договор, а также договор, включающий в себя элементы различных видов договоров (ст.ст. 1, 421 ГК).
Какой-то период времени в правовой квалификации такого рода договоров существовал некоторый «перекос». Дело в том, что на практике договоры, именуемые сторонами как «инвестиционные», могут отвечать признакам того или иного договора, предусмотренного ГК РФ. В свое время Пленум ВАС РФ в Постановлении от 11.07.2011 № 54 о спорах в отношении «будущей недвижимости»[3] обратил внимание судов на необходимость устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») ГК РФ и т.д. В этом же Постановлении Пленум ВАС дал рекомендации относительно определения правовой природы «инвестиционных» договоров: если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.
Такие рекомендации зачастую воспринимались буквально. Суды, применяя разъяснения Пленума, как-то «забыли» про принцип свободы договора и про то, что перечень упомянутых в нем договоров для целей определения правовой природы «инвестиционного» договора, не является исчерпывающим.
В результате появилась масса судебных решений, в которых «инвестиционный» договор стал «притягиваться» к тому или иному виду прямо поименованных в ГК договоров – договору простого товарищества, договору купли-продажи будущей вещи или к смешанному договору, содержащему элементы договора купли-продажи и подряда. Дополнительным поводом к этому часто служило использование сторонами таких формулировок, как «стороны договорились совместно действовать в целях строительства…», «вкладами сторон в целях реализации инвестиционного проекта являются…» и т.п.
Такая упрощенная трактовка может нести определенные риски. Например, в случае когда объектом договора является в том числе реконструируемый объект недвижимости (новые площади в котором переходят по условиям договора к инвестору), застройщик, на самом деле не желая передавать существующий объект в качестве вклада в общее имущество, может потерять права на него, если квалифицировать договор в качестве договора простого товарищества. Причина – обязанность передать в общую долевую собственность имущество, которое названо в договоре о совместной деятельности вкладом товарища в общее имущество. Или риски возможных налоговых последствий квалификации «инвестиционного» договора в качестве того или иного вида обязательств.
При этом если обязательства сторон по договору носят возмездный характер, то есть направлены на получение встречного предоставления за исполнение своих обязанностей, такой договор не отвечает основному конституирующему признаку договора о совместной деятельности. Взаимный обмен удовлетворениями между товарищами ( п. 2 ст. 308 Кодекса) не может составлять его основную, превалирующую цель[4].
Или, например, по условиям «инвестиционного» договора земельный участок, находящийся в собственности заказчика-застройщика, предоставляется инвестору в аренду на основании отдельного договора. Соответственно, именно инвестор после оформления права аренды в отношении земельного участка выступает в качестве застройщика (п. 16 ст. 1 ГрК) и заказчика по самостоятельному договору генерального строительного подряда, заключаемому им с привлеченным инвестором генподрядчиком. В таком случае, правовая квалификация договора в качестве договора строительного подряда вызывает сомнения.
То есть на практике участники часто заключают договоры, не предусмотренные гражданским законодательством (непоименованные в ГК РФ договоры). Поэтому крайне важно определить действительный смысл взаимных обязательств сторон и правовой режим в отношении имущества на период и по окончании строительства.
Интересно, что некоторый «перекос» в судебной практике в этой части, очевидно, послужил одной из причин внесения недавних изменений в ст. 421 ГК РФ о свободе договора (в рамках реформирования ГК РФ, в части новелл, касающихся обязательственного права[5]). Смыслом этих изменений, внесенных в положения о свободе договора, является то, что если сторонами действительно заключен непоименованный в ГК договор, к такому договору правила о поименованных договорах не применяются. Однако, это не исключает возможности применения правил об аналогии закона (п 1 ст. 6 ГК) к отдельным отношениям сторон по непоименованному договору.
Все это необходимо учитывать при структурировании отношений по той или иной модели.
2. Договоры между заказчиком-застройщиком и генподрядчиком (генпроектировщиком)
Договоры генерального строительного подряда составляют основу (базис) структуры взаимоотношений между участниками реализации строительного проекта. Без качественного договора подряда получение требуемого результата строительства и удовлетворение, в конечном итоге, потребностей участников (достижение целей) представляется проблематичным.
Правовая природа договора подряда («наем работ» в римском праве) состоит в том, что подрядчик обязуется создать и передать результат работ заказчику, а заказчик обязуется принять и оплатить этот результат работ.
К существенным условиям договора строительного подряда относятся предмет, сроки выполнения работ (ст.ст. 702, 708, 740 ГК). Взаимные обязательства сторон договора генподряда обусловлены их зонами ответственности, которые следуют из положений гл. 37 «Подряд» ГК РФ и приведены укрупненно в таблице ниже:
Источник