При этом следует иметь в виду, что организация может также применять метод «по мере готовности». Также по производствам с длительным (более одного налогового периода) технологическим циклом в случае, если условиями заключенных договоров не предусмотрена поэтапная сдача работ, доход от их реализации налогоплательщик распределяет самостоятельно с учетом принципа равномерности признания дохода на основании данных учета.
Выручка по договорам долевого участия в учете и отчетности застройщика
Цена договора состоит из двух частей: суммы денег на возмещение затрат на строительство объекта и суммы на оплату услуг застройщика (п. 1 ст. 5 Закона № 214-ФЗ). Деньги, предназначенные для возмещения затрат на строительство, могут расходоваться только на ограниченный круг направлений (п. 1 ст.
18 Закона № 214-ФЗ), а суммы, уплаченные по договору в счет оплаты услуг застройщика, расходуются застройщиком по своему усмотрению (п. 2 ст. 18 Закона № 214-ФЗ).
Как застройщику отразить в учете долевое строительство жилых домов
Уступка доли в жилищном строительстве
Последствия просрочки передачи квартиры участнику долевого строительства
Таким образом, если дольщик из-за пропуска застройщиком срока передачи квартиры был вынужден заключить возмездный договор найма жилого помещения и оплачивать плату за наем жилья, либо, например, купил отделочные материалы и мебель и уплачивал плату за их хранение в период просрочки застройщика, такой дольщик вправе требовать от застройщика возмещения понесённых на это расходов.
Эльвира Митюкова: ПБУ 2/2008 «Учет договоров строительного подряда»
Застройщик передает квартиры дольщикам: бухгалтерский учет
В соответствии с частью 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Как отразить в учете организации уступку права требования по договору участия в долевом строительстве
Уступка права требования по договору участия в долевом строительстве допускается только после уплаты первоначальным кредитором цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства (ч. 1 ст. 11 Федерального закона N 214-ФЗ). Данная сделка должна быть совершена с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ч. 2 ст. 11 Федерального закона N 214-ФЗ) .
ИЖС в МЖК
Права участников долевого строительства многоквартирного дома
Доскональное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. У нас на сайте вы можете бесплатно получить максимально подробную консультацию по вашему вопросу от наших юристов через онлайн форму или по телефонам в Москве (+7-499-350-97-04) и Санкт-Петербурге (+7-812-309-87-91).
Договор участия в долевом строительстве: правовые аспекты, учет и налогообложение
При этом проводки будут следующими: Д 08 — К 60 « Расчеты с поставщиками и подрядчиками»; Д 60 — К 51 — перечислена оплата поставщикам. Заказчик также формирует у себя счет 08, отражая на нем операции, например, проводкой: Д 08 — К 60.
После того как объект построен, оформляется акт приемки законченного строительством объекта ( форма N КС-14, утвержденная Постановлением Госкомстата России от 30 октября 1997 г. N 71а), и заказчик передает объект застройщику, отражая эту операцию проводкой: Д 86 — К 08. Принимая от заказчика объект ( Д 08 — К 76), застройщик увеличивает дебет счета 08 на суммы, ранее накопленные им на этом же счете, включая и возможные дополнительные расходы, которые связаны со строительством данного объекта.
И только после того, как стоимость объекта застройщиком сформирована полностью, в учете делается запись: Д 86 — К 08. Хотелось бы также отметить, что остается не вполне понятным и то, на базе какой гражданско-правовой конструкции застройщик передает заказчику расходы и какие именно документы при этом оформляются.
Получив разрешение на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, застройщик передает участникам объекты долевого строительства по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Одновременно полученные от заказчика капитальные затраты в размере инвентарной стоимости объекта принимаются к учету на счет 08-3 « Строительство объектов основных средств» и списываются за счет полученного целевого финансирования: Д 19-1 « Налог на добавленную стоимость при приобретении основных средств» — К 76, субсчет « Расчеты с заказчиком по переданным средствам финансирования строительства» — приняты к учету капитальные затраты по строительству, а также НДС на основании счета-фактуры, полученного от заказчика; Д 86 — К 08-3 — списаны капитальные затраты за счет полученного финансирования.
Суммы учтенного на счете 19 НДС застройщик списывает за счет полученного финансирования ( Д 86 — К 19) и передает организациям — собственникам построенных объектов. Собственники жилых домов, жилых помещений, а также долей в них включают эти суммы в инвентарную стоимость объектов согласно подп. 22 и 23 п. 3 ст. 149 НК РФ.
Собственники объектов, предназначенных для выпуска облагаемой НДС продукции, — предъявляют к налоговым вычетам в соответствии с п. 5 ст. 172 НК РФ. Собственники объектов, не предназначенных для выпуска облагаемой НДС продукции, — включают в инвентарную стоимость объектов ( п. 5 ст. 172 НК РФ).
Застройщик определяет финансовый результат от реализации инвестиционного проекта в виде разницы между полученным целевым финансированием и суммой капитальных затрат, связанных со строительством. В учете застройщика делаются следующие записи: Д 86 — К 91-1 « Прочие доходы» — отражена сумма полученной экономии; Д 91-3 — К 68, субсчет « Расчеты по НДС» — выделен НДС; Д 91-9 « Сальдо прочих доходов и расходов» — К99 « Прибыли и убытки» — отражена сумма прибыли; Д 99 — К 68, субсчет « Расчеты по налогу на прибыль» — отражена сумма налога на прибыль.
Учет и налогообложение у участников долевого строительства Деятельность участника долевого строительства заключается в финансировании строительства и принятии объекта долевого строительства после получения от застройщика сообщения о готовности объекта к передаче. Организация — участник долевого строительства учитывает денежные средства, перечисленные застройщику, на отдельном субсчете « Расчеты с застройщиком по переданным средствам финансирования строительства» счета 76, где они числятся до окончания строительства и принятия построенного объекта к учету в соответствии с абз.
2 подп. « г» п. 3.1.8 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций. Передача участнику объекта долевого строительства оформляется после получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Стороны подписывают передаточный акт или иной документ о передаче.
В учете участника долевого строительства делается запись: Д 19 — К 76, субсчет « Расчеты с застройщиком по переданным средствам финансирования строительства». Суммы налога на добавленную стоимость, уплаченные застройщиком при строительстве объектов, принимаются к учету на счет 19 только по тем из них, которые предназначены для выпуска облагаемой НДС продукции.
Налог по объектам, не предназначенным для выпуска облагаемой НДС продукции, включается в их стоимость. Участник после государственной регистрации права собственности на объект недвижимости принимает его к учету на счет 01 « Основные средства».
Одновременно суммы уплаченного налога по объектам, предназначенным для выпуска облагаемой НДС продукции, принимаются к налоговым вычетам. Объект недвижимости можно включить в состав основных средств, не дожидаясь его государственной регистрации.
Фактически эксплуатируемые объекты, по которым закончены капитальные вложения, оформлены и переданы на государственную регистрацию соответствующие первичные учетные документы по приемке-передаче, принимаются к бухгалтерскому учету в составе основных средств согласно п. 52 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. N 91н, с выделением на отдельном субсчете счета 01. Жилые дома, жилые помещения, а также доли в них, предназначенные для продажи, принимаются к учету по стоимости, которая включает в себя налог на добавленную стоимость ( Д 41 « Товары» — К 08-3).
Если участник после уплаты застройщику суммы, предусмотренной договором участия в долевом строительстве, уступает право требования по договору новому участнику, то в договоре ( соглашении) уступки прав требования цена договора разделяется на две составляющие: стоимость уступаемой ( приобретаемой) доли и стоимость самой уступки как финансовой услуги продавца. По мнению автора, при уступке участником долевого строительства права требования указанного инвестиционного взноса новый участник ( новый кредитор) приобретает права и обязанности первоначального кредитора по договору и отражает приобретенное право требования на соответствующем субсчете « Расчеты по договору уступки права требований» счета 76 в сумме, соответствующей первоначальному договору.
Одновременно в бухгалтерском учете нового кредитора ( нового участника строительства) формируется кредиторская задолженность перед лицом, уступившим ему данное право требования в оценке, определенной в договоре уступки права требования. Согласно ст. 39 НК РФ реализацией признается передача на возмездной основе права собственности на товары ( работы, услуги).
При уступке права требования передачи права собственности не происходит. Следовательно, можно предположить, что уступка права требования доли инвестирования не является реализацией. При уступке права требования происходит перемена лица в обязательстве. Выручкой от реализации можно признать лишь вознаграждение за уступку. Таким образом, стоимость уступки является доходом продавца и расходом нового участника.
Договор долевого участия в строительстве
достаточно нередко застройщики употребляют еще одну сероватую схему, которая вводит дольщика в заблуждение, гласит светлана громадская, старший юрист практики земля. Как видно из схемы проводок, строящийся объект до момента передачи его. Участник долевого строительства, дольщик, долевое строительство.
Памятка дольщику: что должен знать дольщик при заключении договора участия в долевом строительстве
- разрешение на строительство;
- технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
- заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
- проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;
- документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.
Особенности учета поступлений от участников строительства у заказчика-застройщика
Так, например, суд признал, что по условиям договора инвестор перечисляет заказчику-застройщику инвестиционные средства и сумму, которая по своему содержанию является оплатой услуг заказчика-застройщика, а не инвестициями, направляемыми на строительство объекта. Поэтому к платежам, не являющимся суммами целевого финансирования, неприменимо положение подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ (Постановление ФАС Поволжского округа от 07.12.2006 № А49-4719/2006-268А/17.).
Договор участия в долевом строительстве в бухгалтерском учёте и отчётности застройщика
4) аналитический учет должен обеспечить получение необходимой информации у застройщика по обязательствам участников долевого строительства перед застройщиком по внесению платежей в предусмотренный договором период, об оплате жилых помещений после завершения строительства и признании выручки от продажи.
Риски и подводные камни при заключении договора долевого участия в строительстве
- На начальном этапе проектирования компания-застройщик должна получить разрешение на строительство жилого объекта.
- При отсутствии разрешения в последующем введении дома в эксплуатацию будет отказано.
- ДДУ может заключаться между дольщиком и застройщиком лишь после публикации строительной компанией проектной декларации и получения необходимого разрешения на строительство.
- Договор можно зарегистрировать и после того как дольщик получит акт передачи.
Долевое участие в строительстве жилья
— Это так называемый договор цессии — уступка права. То есть все права, которые были у участника долевого строительства переходят новому участнику по договору цессии в том же объеме, который был у предыдущего дольщика, в том числе с правом взыскивать неустойку. Этот договор подлежит госрегистрации. Также нужно обязательно попросить у первоначального дольщика копию договора об участии в долевом строительстве и справку об оплате стоимости квартиры.
Источник: gojurist.ru
УЧЕТ ДОХОДОВ ЗАСТРОЙЩИКА ОТ УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ И ДОХОДОВ ПОДРЯДЧИКА
Несмотря на то что процедуры признания доходов и расходов законодательно жестко регламентированы, требуется осмысленный выбор приоритетов при признании доходов и расходов, ориентируясь прежде всего на экономические функции, выражающиеся в соотнесении доходов и расходов в одном отчетном периоде, что предусмотрено нормами российского П БУ 2/2008 «Учет договоров строительного подряда», а также на юридической функции, когда доходы и расходы не отражаются в учете в течение нескольких отчетных периодов, что приводит к искажению отчетной информации о доходах субъектов инвестиционной деятельности за эти периоды.
Самым сложным в решении проблемы признания доходов является:
Примечание: цифры в схеме означают последовательность документального оформления приемки-сдачи строительной продукции Рис. 3.2. Документальное оформление приемки-сдачи строительной продукции
- — сущностное наполнение понятия дохода и их классификация с определением момента возникновения (признания) доходов и расходов, г.е. выбор фактов хозяйственной жизни, идентифицируемых как доходы и расходы;
- — отнесение доходов и расходов к отчетным периодам, за которые исчисляется финансовый результат;
- — стоимостное измерение доходов и расходов.
Потребность в решении первой задачи обусловлена тем, что в учете фиксируется только часть информации о доходах, характеризующих их влияние на финансовое положение, в то время как наблюдается высокая потребность в получении всей информации. А эго в свою очередь сопряжено с моментом признания доходов.
Раскрывая процесс признания доходов участников строительства, важно правильно понимать используемую терминологию, в частности, понятие «экономические выгоды», которое ни в одном из нормативно-правовых актов не определено. Имеет место только схожее понятие «будущие экономические выгоды», содержащееся в отечественной Концепции бухгалтерского учета в рыночной экономике России. При этом будущие экономические выгоды представляют потенциальную возможность имущества способствовать прямо или косвенно притоку денежных средств и их эквивалентов. Что касается способов притоков (увеличения) активов либо увеличения капитала, то, как показали исследования экономической литературы, они представляют результат от осуществления деятельности, связанной с основными направлениями работы хозяйствующего субъекта, и деятельности, хозяйственные операции но которой носят несистематический характер.
Исследуя нормативную базу, регулирующую порядок формирования дохода, следует отметить, что в бухгалтерском учете застройщика отражается согласно нормам ПБУ 9/99, МСФО 11, информация о доходах, связанных с оказанием услуг но организации строительства, г.е. от основной его деятельности. При этом доходы от основной деятельности представляют «поступления или другие улучшения экономических ресурсов самостоятельной хозяйственной единицы либо покрытие ее пассивов (или сочетание того и другого) в результате поставки или производства товаров, оказания услуг или осуществления других видов деятельности, которые составляют основные и постоянные направления работы данной хозяйственной единицы», т.е. эти доходы представлены поступлениями от продажи произведенной продукции, выполненных работ и оказанных услуг. Такие доходы в нормативной базе называют выручкой.
Согласно действующему отечественному и зарубежному законодательству, участники строительства вправе совмещать функции других участников капитального строительства. В случае совмещения застройщиком функций заказчика и подрядчика имеют место следующие виды доходов (табл. 3.4).
Обусловленность вида доходов застройщика выполняемыми им функциями
Функции застройщика при совмещении функций заказчика (полного и технического)
Функции застройщика при совмещении функций подрядчика
Привлечение средств финансирования по инвестиционным контрактам/догово- рам соинвестирова- ния
1. Вознаграждение в виде процента
от суммы строительства по инвестиционным контрактам/ договорам соинве- стирования.
2. Экономия между суммами по и и вести ционным контрак- там/договорам соин- вестирования и фактическими затратам* на строительство
Выполнение строительно-монтажных работ
Доход от выполнения СМР
Приобретение оборудования и строительных материалов и конструкций
Экономия между договорной и сметной стоимостью приобретаемых оборудования и строительных материалов
Приобретение оборудования и строительных материалов и конструкций
Экономия между договорной и сметной стоимостью приобретаемых оборудования и строительных материалов
Анализ действующей учетной практики застройщика, законодательного регулирования его деятельности позволил обосновать группировку основных его доходов, представляющих собой увеличение экономических выгод (табл. 3.5).
Классификация доходов застройщика, приводящих к увеличению его экономических выгод
деятельности, в рамках которой происходит увеличение экономических выгод
Источиик увеличения экономических выгод
Основание и шзнания экономических выгод
Нал ич ие совмещения застройщиком функций заказчика, подрядчика
для целей бухгалтерского учета
дл я цел ей нал о гообл ож ей и я
Связано с обычной деятельностью
Поступление денежных активов и иного имущества, не приводящее к увеличению капитала и не относящееся к доходам
Денежные средства, передаваемые на строительство объектов в порядке долевого участия
Договор долевого участия в строительстве
Подпункт 14 п. 1 ст. 251 ПК РФ: денежные средства, полученные от дольщиков в качестве возмещения затрат на строительство, признаются целевым финансированием и не учитываются в составе доходов при условии ведения раздельного учета доходов, полученных в рамках Iхел е во го ф и и а нс иро ва н и я
Застройщик, не выполняя СМР, осуществляет только характерные застройщику функции
Денежные средства привлеченных инвесторов
Суммы кредитов, займов, предоставленных застройщ и ку
Подпункт 10 п. 1 ст. 251 НК РФ: сумма полученного кредита (займа) не является доходом
Суммы налогов, собираемых в пользу третьих лиц
Соответствующие статьи НК РФ
ему функций и совмещение функций других участников строительства
Выручка или основной доход от обычных видов деятельности
Сумма вознаграждения за выполнение функций застройщика
Договор долевого участия в строительстве. Договор инвестирования. Договор простого товарищества
Пункт 1 ст. 249 НК РФ: доходом от реализации признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, выручка от реализации имущественных прав
Застройщик, ие выполняя СМР, осуществляет только характерные застройщику функции
к увеличению капитала и относящееся к доходам
Пункт 1 ст. 5 Закона № 214-ФЗ
Денежные средства, передаваемые на строительство объектов в порядке долевого участия
Договор долевого участия в строительстве
Пункт 1 ст. 154 НК РФ: денежные средства, получаемые от участников долевого строительства, включаются в налоговую базу у застройщика как оплата (частичная оплата), полученная в счет предстоящего выполнения работ, оказания услуг
Застройщик, выполняя СМР, совмещает функции подрядчика
Сумма экономии денежных средств, остающихся в распоряжении застройщика после передачи участникам долевого строительства части объекта недвижимости
Договор долевого участия в строительстве
Пункт 14 ст. 250 НК РФ: сумма экономии утрачивает статус средств целевого финансирования и подлежит включению в состав внереализационных доходов
Застройщик, не выполняя СМР, осуществляет только характерные застройщику функции
Прибыль, полученная от совместной деятельности
Договор простого товарищества. Учредительные документы совместно контролируемой компании
Статья 278 НК РФ: доходы, полученные участниками договора простого товарищества
Вы пол нение застройщиком характерных ему функций и совмещение функций других участников строительства
Доход от продажи основных средств, нематериальных и иныз активов (кроме иностранной валюты)
Статьи 257, 268, и. 13 ст. 250 НК РФ
деятельности, в рамках которой происходит увеличение экономических выгод
экономических вы год
Основание признания экономических выгод
для целей налогообложения
Проценты, полученные за предоставление в пользование денежных средств
Статья 328 НК РФ: доходы в виде процентов по договорам займа, кредита, банковского счета, банковского вклада
Проценты, полученные за использование банком денежных средств застройщика
Договор на обслуживание банковского счета
Штрафы, пени, неустойки, полученные за нарушение условий договоров
Подпункт 13 и. 1 ст. 265 ПК РФ: штрафы, пени, иные санкции за нарушение договорных обязательств включаются в состав внереализационных доходов
Активы, полученные безвозмездно
Пункт 8 ст. 250 ПК РФ: безвозмездно полученное имущество (работы, услуги), имущественные права признаются внереали защитными доходами
Поступления в возмещение причиненных
Пункт 3 ст. 250 НК РФ
Суммы кредиторской и депонентской задолженности, с истекшим сроком исковой давности
Пункт 18 ст. 250 НК РФ: к внереализационным доходам налогоплательщика относятся доходы в виде сумм кредиторской задолженiюсти, списаiшых в связи с истечением срока исковой давности
Положительные курсовые разницы
Пункт 11 ст. 250 НК РФ
Суммы наценки оборотных активов
От наступления — событий чрезвычайного характера
Пункт 3 ст. 250 НК РФ
Пункт 13 ст. 250 НК РФ
Критерии признания дохода застройщика с отражением взаимосвязи доходов, авансов полученных и списания дебиторской и кредиторской задолженности представлены в табл. 3.6.
Критерии и методы признания дохода застройщика
Критерии признания дохода
Изменения в составе ресурсов и обязательств
Факт перехода права собственности к инвестору
Увеличение денежных средств
Отсутствие перехода права собственности к покупателю
Улучшение неденежных ресурсов (обмен)
Переход права собственности к инвестору
Погашение ранее полученного аванса (уменьшение кредиторской задолженности)
Погашение прочей кредиторской задолженности
Переход права собственности к кредиторам
Увеличение обязательств (дебиторской задолженности) покупателей перед продавцом
Переход права собственности к инвестору
Представленные в табл. 3.6 критерии признания дохода основаны на принципе временной определенности фактов хозяйственной деятельности, применение которого при отражении в учете доходов застройщика достаточно сложно. Это обусловлено тем, что в строительстве достаточно высока степень неопределенности в соответствующих поступлениях или получении дохода в связи с долгосрочностью реализации инвестиционно-строительных проектов.
В соответствии с международными стандартами учета признание дохода осуществляется одновременно с признанием в учете суммы увеличения активов или уменьшения обязательств. Поэтому в целях признания в учете застройщика дохода необходимо детальное изучение условий каждой конкретной сделки по договорам, заключаемым застройщиком с целью оценки момента передачи значительных рисков и вознаграждений, связанных с собственностью на оказываемые услуги.
Вторым этапом определения величины доходов и расходов в бухгалтерской отчетности является правильное и достоверное соотнесение доходов и расходов но отчетным периодам.
Общими условиями определения и отражения в учете доходов являются:
- а) вероятность получения экономических выгод достоверно определимой величины в виде как некоторых активов (в том числе дебиторской задолженности), имеющих реальную стоимость, так и погашения обязательств (кредиторской задолженности). При этом вероятность получения экономических выгод может быть представлена двумя вариантами:
- — получение рыночных активов (денежные средства, свободно конвертируемые активы) с вероятностью 100%,
- — получение нерыночных активов (возникновение задолженности покупателя) с вероятностью меньше 100%.
Однако, определяя вероятность фактического увеличения экономических выгод и достоверной их стоимостной оценки, необходимо придерживаться принципа временной определенности фактов в определении момента признания доходов и соответствующих им понесенных расходов;
б) признание и оценка осуществленных расходов в момент признания доходов («заработанность» средств, позволяющих считать их выручкой, в частности, в отличие от аванса, получаемого застройщиком при долевом строительстве). Доход от продажи признается в виде выручки при передаче права собственности на объект, вследствие договорных условий расчетов, возможна корректировка выручки, которая представляет реально полученный доход от продаж, а не формальный. Следует отметить, что признание и оценка осуществленных расходов в момент признания доходов у таких участников инвестиционно-строительной деятельности, как застройщик, технический и полный заказчик, подрядчик, на практике определить не представляется возможным, поскольку согласно договорным условиям они на первых этапах возведения объекта уже получают экономические выгоды в виде увеличения денежных средств на оплату выполненных объемов работ и услуг, но при этом объект еще находится в стадии строительства. А в этом случае не выполняется критерий заработанное™, предусмотренный стандартами учета.
Поэтому достоверность определения всей совокупности затрат, относящихся к доходу и обусловливающих возможность его признания, связана с принципом существенности. Однако применение этого принципа не должно оказывать влияние на возможность признания доходов.
Получение средств и их «заработанное™» обычно являются двумя взаимообусловленными операциями, так как фактическое совершение одной из них вызывает появление обязательства, которое рассматривается как элемент актива или пассива. Исходя из этой взаимообусловленности событие, приведшее к выручке, например сделку купли-продажи, оказание услуг, можно условно считать совершенным, но не завершенным даже в том случае, если полноценно выполнена только одна из образующих эго событие операций. В этом случае для признания выручки необходимо оценить существенность последствий неполноценности гой или иной операции незавершенного события. Причинами незавершенности, в частности, могут быть:
- а) неполноценность оплаты (в форме нерыночного актива, дебиторской задолженности), при которой вероятность получить экономическую выгоду менее 100%. Тогда нужно оценить надежность полученного актива как реального источника экономической выгоды;
- б) неполноценность (незавершенность, невыполненное™) условий, определяющих «заработанное™» выручки. В этом случае важно оценить существенность тех усилий (затрат) продавца (исполнителя), которые необходимы, чтобы обеспечить ее полноценность;
- в) дополнительные условия, сопровождающие завершение события и предполагающие обратимость, т.е. возможность аннулирования последствий этого события. Для признания выручки в этом случае надо оценить существенность возможных последствий.
Указанные выше условия лежат в основе порядка признания выручки, который можно применить к различным видам объектов реализации (продажа товара, оказание услуги, передача прав пользования), обусловившим выручку.
Признание выручки от выполнения работ и оказания услуг застройщиком, подрядчиком предполагает:
- а) оплату денежными средствами (рыночным активом), обеспечивающую 100% вероятность получения соответствующей экономической выгоды;
- б) предоставление возможности использовать результаты выполнения и оказания услуги без каких-либо дополнительных усилий (затрат) исполнителя;
- в) отсутствие каких-либо дополнительных условий этой сделки, предполагающих обратимость выполнения условий и. «а», «б»;
- г) отсутствие промежуточных этапов, результаты которых имеют самостоятельное значение (пользу) для инвестора/дольщика.
Для признания дохода должны быть удовлетворены условия, определяющие завершение работ и оказание услуг, г.е. должен быть подписан акт приемки-передачи построенного объекта недвижимости.
Сложность признания выручки от выполнения работ и оказания услуги, обусловленная специфическими причинами, связана с гем, что работы и услуги в строительстве реализуются как продолжительный многоэтапный с промежуточными результатами процесс, характеристики которого не всегда могут быть достоверно определены не только до, но и в процессе оказания услуги. Это может проявиться в том, что:
- — частично доходы застройщика отражаются ежемесячно независимо от сдачи работ и оказания услуг;
- — вознаграждение застройщика можно определить не номинальным значением, а в зависимости от значений характеристик процесса оказания (результата) услуги.
Частичное признание доходов обусловливает необходимость применения некоторых способов распределения стоимости услуги между этапами ее оказания. В свою очередь неопределенность величины стоимости услуги затрудняет ее распределение в процессе оказания услуги.
Стоимость услуги распределяют исходя из доли этапа в рамках всей услуги. В качестве критерия оценки доли можно использовать долю затрат (стоимостных, временных) застройщика, приходящуюся на данный этан строительства.
Если общая стоимость услуг заранее не известна и (или) не может быть определена доля оказанных услуг в их общем объеме, но контрактом оговорен тот или иной способ соотнесения общей стоимости и характеристик оказанных услуг, то имеются основания частично признать доходы, соответствующие той части услуг, которые уже оказаны.
Третий этап в признании доходов, а также расходов в строительстве связан с выбором метода их оценки. Вариантность оценок суммы доходов и расходов обусловлена договорными условиями и достаточно широко представлена в теории бухгалтерского учета. Однако в официальном отечественном бухгалтерском учете оценка доходов и расходов ограничена нормами правовых актов, в которых, как правило, выбор ограничен одним способом или определенным их количеством. Что касается строительства, то варианты оценки величины доходов и расходов зависят от этапа, на котором находится строительство объекта (этап выполненных СМР), поскольку на разных этапах разная себестоимость 1 м 2 , количества заключенных договоров и условий договоров.
Так, для определения величины доходов застройщика (подрядчика) предлагаем следующий алгоритм:
- — на первоначальной стадии строительства при заключении договора величина дохода определяется условиями договора исходя из сметной стоимости 1 м 2 , при этом дохода может и не быть, поскольку не хватает средств дольщиков и возникают так называемые убытки — недостача средств целевого финансирования или перерасход, которые и надо оценивать;
- — па последующих этапах строительства при заключении договора величина дохода определяется условиями договора исходя из стоимости 1 м 2 , определяемого в момент заключения договора.
Что касается оценки доходов на последующих этапах строительства, го следует отметить, что, подписав договор на выполнение работ па одну сумму, в ходе его исполнения возможно уточнение объема подлежащих выполнению работ в сторону уменьшения или увеличения. При отражении величины дохода в данной ситуации может быть сделан выбор:
- — между отражением дохода в первоначальной сумме с последующей корректировкой на сумму дополнительно полученных убытков или прибылей;
- — отражением дохода в окончательной сумме в момент получения денежных средств.
Опираясь на представленный алгоритм определения оценки величины доходов и расходов у застройщика па разных этапах строительства, осуществляемой исходя из себестоимости реализованного помещения, рекомендуем следующую методику расчетов, представленную в табл. 3.7.
Продолжая выработку единого методологического подхода к отражению в учете застройщика увеличения экономических выгод, обратимся к разработке рекомендаций по наиболее проблемным в момент признания и правильности отражения его доходов, в частности:
- — авансов, полученных на покрытие затрат на строительство объекта;
- — сумм вознаграждений за выполнение функций застройщика;
- — денежных средств, передаваемых на строительство объектов в порядке долевого участия, при выполнении застройщиком собственными силами или с привлечением третьих лиц СМР;
- — сумм экономии денежных средств, остающихся в распоряжении застройщика после передачи участникам долевого строительства части объекта недвижимости.
Так, рассматривая в первой группе источников увеличения экономических выгод «Поступления денежных активов и иного имущества, не приводящие к увеличению капитала и не относящиеся к доходам», важным для застройщика является правильное применение критериев признания в бухгалтерском учете и отчетности обязательств, возникающих в связи с оплатой договора долевого участия в строительстве. Достоверность формирования информации о таких обязательствах влияет на величину оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика, рассчитываемой в соответствии с нормами Инструкции о порядке расчета нормативов оценки финансовой устойчивости (приказ ФСФР России от 30.11.2006 № 06-137/пз-н).
При реализации договора долевого строительства его цена согласно законодательству может быть представлена как сумма:
- — денежных средств на возмещение затрат застройщика на строительство объекта долевого строительства;
- — денежных средств на оплату услуг застройщика но организации строительства.
Что касается первой составляющей цены договора, то денежные средства согласно налоговому законодательству квалифицируются как средства целевого финансирования, порядок учета которых предусмотрен не нормативными правовыми документами но бухгалтерскому учету, а бухгалтерскими документами, и само понятие целевого финансирования не предусмотрено. Следует отметить, что Минфин России в письме от 18.05.2006 № 07-05-03/02 предписывает учитывать расчеты но получению и использованию средств финансирования как расчеты с разными дебиторами и кредиторами. В связи с этим полученные денежные средства застройщиком могут учитываться как аванс, полученный до момента передачи объекта капитального строительства.
Что касается второй составляющей цены договора, представленной доходами застройщика, связанных с выполнением его прямых обязанностей, то здесь имеет место проблема, сопряженная не только с признанием дохода в учете, но и с определением его величины. Следует обратиться к рассмотрению отечественных и зарубежных законодательных норм, регулирующих долевое строительство, поскольку они занимают особое место в системе нормативной базы. Согласно российскому Федеральному закону от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии
Методика определения величины доходов и расходов застройщика, выполняющего собственными силами СМР
Себестоимость 1 м 2
выполняющего СМР собственными силами
рассчитанная на дату получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию
после выполнения обязательств перед городом
после оформления 5 квартир в собственность застройщика
Обязательства перед городом по передаче 10% жилой площади
30 000 000 руб. (1 000 м 2 , подлежащих передаче городу х 30 000 руб.)
- 30 000 руб.
- (300 000 000 руб. (себестоимость 100 квартир по 100 м 2 ): 100 квартир)
Обязательства перед 85 дольщиками по передаче договоров долевого участия
- 425 000 000 руб.
- (8 500 м 2 , подлежащих передаче дольщикам х х 50 000 руб.)
- 33 333 руб.
- 1300 000 000 руб. (себестоимость 100 квартир но 100 м 2 ): 9 000 м 2 (оставшиеся после передачи городу)]
Собственность застройщика на 5 построенных квартир, подлежащих передаче генподрядчику в счет выполненных работ
- 20 916 500 руб.
- (500 м 2 . подлежащих 11 ередаче rentюдрядчм- ку х 41 833 руб.)
- 41 833 руб.
- 1300 000 000 руб. (себестоимость 100 квартир но 100 м 2 ) : 9 000 м 2 (оставшиеся после передачи городу) + 7 500 руб. (затраты, связанные с регистрацией права собственности на квартиры) + 1 000 руб. (нотариальное оформление документов)!
Примечание: фактическая себестоимость объекта составляет 300 000 000 руб. В доме — 100 квартир площадью 100 м 2 .
в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и Закону Республики Казахстан от 07.07.2006 № 180 «О долевом участии в жилищном строительстве» долевое строительство не представляет собой инвестиционную деятельность.
Специфика долевого строительства прежде всего проявляется в составе его участников. Изучение практики схем долевого строительства показало наличие двух уровней взаимоотношений его субъектов.
Так, первый уровень представлен инвестиционным контрактом, заключаемым между муниципальной администрацией или экономическим субъектом, владеющим земельным участком, и генеральным инвестором (застройщиком или управляющей компанией), на предоставление инвестиционного объекта — земельного участка, на территории которого возводится строительный объект за счет собственных и привлеченных средств инвестора. Второй уровень схемы долевого строительства представляет собой заключение договоров между генеральным инвестором и соинвесторами (юридическими и физическими лицами) о привлечении инвестиций и между соинвесторами по привлечению других соинвесторов, количество которых может достигать несколько уровней. Следует отметить, что на каждом уровне схемы организации долевого строительства деятельность осуществляют разные участники (табл. 3.8).
Юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников для долевого строительства на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство
Участники долевого строительства (инвесторы)
Юридические и физические лица вкладывающие денежные средства в строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости с целью получения в собственность жилых или нежилых помещений в указанных объектах
Участники первого уровня
Юридические и физические лица, которые заключили договоры участия непосредственно с застройщиком
Участники долевого строительства, которые оформили сделки по уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве с участниками первого уровня
При заключении договора долевого участия особое внимание уделяется обязанностям и правам участников долевого строительства, поскольку от этого зависят отражение в учете застройщика возможных доходов и расходов, а также возникновение новых обязательств.
Основным участником долевого строительства является застройщик, осуществляющий организацию и контроль за ходом строительства, а также реализацию инвестиционного проекта.
В соответствии с законодательством на застройщика возлагается обязанность построить на имеющемся у него земельном участке и передать от своего имени объект строительства, что составляет предмет договора долевого участия.
Цена договора представляет собой сумму денежных средств для строительства объекта долевого строительства и на оплату услуг застройщика. Исходя из этого, порядок учета выручки от реализации услуг застройщика будет различным, в зависимости от вида цепы заключенных договоров (табл. 3.9).
Определение величины вознаграждения застройщика как составляющей цены договора долевого участия/ инвестиционного контракта
Выделение в составе цены вознаграждения застройщика
Алгоритм расчета вознаграждения
Твердая (фиксированная), не предусматривающая доплату в случае удорожания строительства
Может отдельно не выделяться, являясь составной частью цены договора
- 1. Сумма разницы между ценой договора и фактическими затратами на строительство объекта долевого строительства.
- 2. Фиксированная сумма.
- 3. Процентное отношение к сметной стоимости строительства
Ориентировочная, подлежащая изменению в случае удорожания или удешевления строительства
Необходимо выделять отдельно в связи с тем,что цена договора может меняться, поскольку она определена относительно стоимости строительства 1 м 2
Процентное отношение от фактических затрат по строительству
Основываясь на учетной практике застройщиков и теоретических изысканий по вопросу учета доходов в строительстве, разработана вариантность определения величины вознаграждения застройщика и момента ее признания в бухгалтерском и налоговом учете (табл. 3.10,3.11).
Вариантность определения величины вознаграждения застройщика в бухгалтерском и налоговом учете
Величина вознаграждения, определяемая расчетным путем на отчетную дату, для отражения
в бухгалтерском учете
в налоговом учете
Вознаграждение, признаваемое в первом отчетном периоде (?,) = Площадь строительства, подлежащая передаче по договорам и ввести рования/долевого участия : Общая площадь строительства
Вознаграждение, включаемое в налогооблагаемую базу по НДС во втором отчетном периоде = Вознаграждение, признаваемое в первом отчетном периоде (Г,)
Вознаграждение, признаваемое во втором отчетном периоде (t2) = Площадь строительства, подлежащая передаче по до-
Вознаграждение, включаемое в налогооблагаемую базу по НДС во втором отчетном периоде = Вознаграждение,
Величина вознаграждения, определяемая расчетным путем на отчетную дату, для отражения
в бухгалтерском учете
в налоговом учете
говорам инвестирования/доле- вого участия (накопительное с учетом заключения всех договоров) : Общая площадь строительства
признаваемое во втором отчетном периоде (t2) — Вознаграждение, признаваемое в первом отчетном периоде (?,)
Экономия по окончании строительства = Полученные средства инвесторов — Фактические затраты на строительство
Один из важных моментов признания вознаграждения, как видно из табл. 3.11, возникает при перечислении участниками денежных средств на строительство, часть из которых предназначена на выплату вознаграждения застройщика. Согласно российскому налоговому законодательству с суммы вознаграждения, представляющего собой авансовый платеж под будущее оказание услуг, необходимо исчислить НДС. При определении суммы НДС следует учитывать условие договора, связанное с выделением суммы дохода застройщика.
Как показали проведенные исследования учетной практики, наиболее трудоемким процессом в бухгалтерском учете является определение размера выручки от реализации услуг застройщика в случае, если условиями договора он не определен. В решение возникшей проблемы необходимо в учетной политике закрепить алгоритм ее расчета (ситуации 5, 7, 9, 11 табл. 3.11). При разработке алгоритма следует учитывать момент отражения выручки: по окончании строительства или по мере готовности услуги. Следует отметить, что в нервом случае — «по окончании строительства» — сумму дохода необходимо рассчитывать по каждому дольщику (инвестору), поскольку доход в разрезе дольщиков (инвесторов) будет различен, что обусловлено временем
Алгоритм расчета суммы вознаграждения застройщика и момента ее признания в бухгалтерском и налоговом учете
Момент признания суммы вознаграждения
Расчет суммы вознаграждения
при отсутствии ее величины в цене договора
при выделении ее величины в цене договора
при отсутствии ее величины в цене договора
при выделении ее величины в цене договора
для целей бухгалтерского учета
для целей налогообложения
Момент поступления денежных средств участников строительства в объеме и по гра- ф и ку, пре дуем отрег ш ы м уел о ви я м и до гов оров, в полном объеме
Сумма вознаграждения, учтенная в твердой цене договора, подлежащая обложению НДС как оплата в счет будущего оказания услуг определяется как:
- 1) цена договора минус фактическая стоимость аналогичного завершенного строительства, увеличенного на уровень инфляции;
- 2) цена договора минус экономически обоснованная предполагаемая стоимость данного строительства
Ситуация 2 Сумма вознаграждения, подлежащая обложению НДС как оплата в счет будущего оказания услуг определяется в размере суммы вознаграждения, выделенной в договоре
Момент поступления денежных средств участников строительства в объеме и но гра- ф и ку, пре дуем отрег ш ы м условиями договоров, при частичной оплате
Сумма вознаграждения, подлежащая обложению НДС как оплата в счет будущего оказания услуг определяется путем нахождения пропорции:
1) от разницы между ценой договора и фактической стоимости аналогичного завершенного строитель-
Ситуация 4 Сумма вознаграждения, подлежащая обложению НДС как оплата в счет будущего оказания услуг определяется путем определения пропорции от фактически полу-
Момент признания суммы вознаграждения
Расчет суммы вознаграждения
при отсутствии ее величины в цене договора
при выделении ее величины в цене договора
при отсутствии ее величины в цене договора
при выделении ее величины в цене договора
для целей бухгалтерского учета
для целей налогообложения
ства, увеличенного на уровень инфляции;
2) разницы между ценой договора и экономически обоснованной предполагаемой стоимости данного строительства
ченных денежных средств
Момент признания выручки (вознаграждения) от оказания услуг застройщика по окончании строительства
Ситуация 5 Сумма выручки признается по окончании строительства на дату получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию как разница между ценой договора и суммой фактических затрат по строительству доли, передаваемой дол ыц и ку (и 11 вестору)
Ситуация 6 Сумма выручки определяется на дату получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в размере сум м ы возна гражден ия выделенной в договоре
Ситуация 7
Сумма выручки для целей обложения налогом на прибыль признается по окончании строительства на дату получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию как разница между ценой договора и суммой фактических затрат по строительству доли, передаваемой долыцику (инвестору)
Ситуация 8 Сумма выручки для Iхел е й обл ожеи ия налогом на прибыль определяется на дату получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в размере суммы вознаграждения, выделенной в договоре
Момент признания выручки (вознаграждения) от оказания услуг застройщика по готовности услуги
Ситуация 9 Сумма выручки признается на конец отчетного периода равным величине, определенной в соответствии
Ситуация 10 Сумма выручки признается на конец отчетного периода равным величине, определенной в соответствии
Ситуация 11
1 этан. Сумма выручки для целей обложения налогом на прибыль признается на конец отчетного (налогового) периода равным величине условной выручки на период
Ситуация 12 Сумма выручки для целей обложения налогом на прибыль определяется путем расчета пропорции
с условиями заключенных договоров, расчетным путем
с условиями заключенных договоров, приходящейся на отчетный период
строительства, определенной в соответствии с учетной политикой.
от фактически полученных денежных средств
заключения договора. Так, на более ранних этапах цена договора будет ниже, чем если такой же договор будет заключаться на заключительных этапах строительства. При этом полученные отрицательные значения но одним договорам не уменьшают доходы, полученные по другим договорам.
Необходимо особо отметить ситуацию 5, где вознаграждение застройщика не предусмотрено договором. Поэтому его доходом от организации процесса строительства будет являться экономия. Причем в инвестиционном договоре должно быть зафиксировано, что в случае образования экономии, ее сумма остается в распоряжении застройщика и является его доходом. В противном случае однозначно признать полученную экономию доходом нельзя, так как существуют риски того, что инвесторы потребуют ее возврата.
В этой ситуации необходимо обосновать момент определения размера получаемого дохода для целей бухгалтерского и налогового учета.
Так, доход от оказания услуг по организации строительства в виде экономии для целей бухгалтерского учета определяется па общих основаниях, установленных п. 12 ПБУ 9/99 «Доходы организации», и только после завершения строительства, когда закончится формирование инвентарной стоимости объекта. Поэтому до момента окончания строительства у застройщика не возникает право на признание в учете суммы полученной экономии.
Кроме того, до окончания строительства существует неопределенность в отношении дохода, так как экономия может и не возникнуть. Поэтому застройщик может отразить в бухгалтерском учете доход в виде экономии только после передачи законченного строительством объекта инвесторам (дольщикам).
Моментом исчисления финансового результата у застройщика по деятельности, связанной со строительством, является дата сдачи объекта завершенного строительства инвесторам (дольщикам), которая оформляется следующими документами: акт приемки законченного строительством объекта; разрешение на ввод объекта в эксплуатацию; акт приема-передачи объекта долевого строительства.
Что же касается ситуации 7, то в целях обложения налогом на прибыль необходимо определиться с понятием «доход в виде экономии». Согласно нормам отечественного НК РФ доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки в той мере, в какой такую выгоду можно оценить, и определяемую в соответствии с законодательством о налогах и сборах.
Учитывая данную норму для признания экономии в налоговом учете, доходом следует считать фактическое поступление денежных средств и их использование в меньшем объеме, чем предусмотрено сметой.
Что касается включения суммы полученной экономии в налоговую базу но НДС, то комментарии финансового и налогового ведомств достаточно дискуссионны. Так, Минфин России настаивает на обложении сумм полученной застройщиками экономии НДС, признавая ее вознаграждением за оказанные услуги. При этом обосновывая свои действия поди. 2 и. 1 ст.
162 НК РФ, согласно которому налоговая база увеличивается на суммы полученных за реализованные товары (работы, услуги) в виде финансовой помощи, на пополнение фондов специального назначения, в счет увеличения доходов либо иначе связанных с оплатой реализованных товаров (работ, услуг). Однако доход, полученный в виде «экономии», нельзя отнести к реализации товаров, работ, услуг, исходя из понятия, данного в налоговом кодексе, где объектом обложения НДС является реализация товаров (работ, услуг). Это может обосновываться тем, что экономия не относится к реализации товаров, работ, услуг и услуга для целей налогообложения подразумевает результаты деятельности, не имеющей материального выражения, и реализуемые либо потребляемые в процессе такой деятельности. Результатом же деятельности застройщика являются построенные объекты (дома, здания, сооружения), которые имеют материальную основу. А в отношениях между инвестором и застройщиком результат чрезвычайно важен — это вновь созданный объект недвижимости.
В рамках действующего налогового законодательства полученный застройщиком доход нельзя квалифицировать как полученный доход от оказания услуг.
Кроме того, получаемая застройщиками «экономия» не указывается в качестве объекта налогообложения в главе 21 НК РФ. Соответственно, такой вид дохода не подлежит включению в расчет налоговой базы по НДС, так как в соответствии с положениями ст. 17 НК РФ налог установлен при выполнении условий в части определения налогоплательщиков и элементов налогообложения (объект налогообложения; налоговые база, период, ставка; порядок исчисления налога, порядок и сроки уплаты налога).
Наименьшее количество вопросов но признанию доходов застройщика вызывают ситуации 6 и 10, согласно которым застройщик имеет возможность рассчитывать финансовый результат ежемесячно на протяжении всего процесса строительства, а документальным основанием отражения дохода могут являться акты об оказании услуг, составленные в одностороннем порядке и направленные инвесторам, и бухгалтерские справки.
Важной составляющей дохода застройщика, формирующей его финансовое положение, являются денежные средства, передаваемые на строительство объектов в порядке долевого участия, при выполнении застройщиком собственными силами или с привлечением третьих лиц СМР. Данный вид экономических выгод является наиболее спорным при признании и отражении в учете всей суммы полученных денежных средств как доходов или только их части, относящейся к услугам застройщика.
Решение этой проблемы заключается в правильной правовой квалификации договора долевого участия. Так, большинство специалистов рекомендуют деятельность застройщика но договору долевого участия относить к подрядной деятельности, поскольку существует значительное сходство в разрезе существенных условий договора.
Однако констатация фактов наличия в договоре долевого участия признаков договора строительного подряда может иметь место только в случае выполнения полностью или частично строительно-монтажных работ собственными силами застройщика. Такой же позиции поддерживается и Минфин России в письме от 18.05.2006 № 07-05-03/02, согласно которому при совмещении функций субъектов инвестиционной деятельности инвестора, застройщика и подрядчика затраты но строительству, учтенные по дебету счета 08 «Вложения во внеоборотные активы», списываются в корреспонденции со счетом 90 «Продажи», что свидетельствует о получении выручки на всю стоимость договора.
Непосредственное же подтверждение факта совмещения застройщиком функций подрядчика, выражающихся в выполнении собственными силами строительно-монтажных работ, подтверждаются рядом писем Минфина России, регламентирующих свою позицию ио вопросу применения НДС при долевом строительстве. Так, в письмах от 02.08.2005 № ММ-6-03/632 и от 07.07.2009 № 03-07-10/10 указано, что если застройщик собственными силами, а также своими силами с привлечением других лиц непосредственно выполняет строительно-монтажные работы, то полученные от дольщиков денежные средства но договорам долевого участия в строительстве в полном объеме включаются в налоговую базу застройщика как оплата (частичная оплата), полученная в счет предстоящего выполнения работ. Позиция Минфина России, отраженная в письме от 07.07.2009 № 03- 07-10/10, нашла поддержку в решениях арбитражных судов. Так, в Постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 22.10.2008 № А79-7444/ 2007 указано, что деятельность организации по привлечению денежных средств от дольщиков на основании договоров о долевом участии в строительстве жилого дома не является инвестиционной, поэтому полученные от участников долевого строительства денежные средства являются авансовыми платежами, подлежащими включению в налогооблагаемую базу по НДС. Учитывая указанную позицию, теряется смысл включения в цену договора долевого участия суммы вознаграждения застройщика, поскольку в этом случае получаемые денежные средства представляют собой доходы от реализации работ (услуг), подлежащие учету согласно ПБУ 2/2008 и налогообложению в общеустановленном порядке.
Однако и в этом случае у застройщика, выполняющего СМР собственными силами, возникают проблемы в определении элементов выручки и моментов их признания. В целях решения этой проблемы был рассмотрен международный опыт, который показал, что она до конца не решена.
Так, сравнивая элементы доходов строительных организаций, регламентированных отечественным ПБУ 2/2008 «Учет договоров строительного подряда», выявлено, что они отличаются от доходов, предусмотренных отечественным ПБУ 9/99 «Доходы организации» на сумму производимых корректировок. В частности, претензия заказчику вследствие задержки строительства по его вине увеличивает доход от выполнения любого контракта согласно ПБУ 2/2008, в то время как ПБУ 9/99 получение средств но выставленным претензиям признает прочими доходами.
Кроме различия в составе элементов доходов от выполнения договоров подряда имеются отличия и в условиях их признания.
Одним из условий признания доходов является способ определения завершенности работ. Однако следует отметить, что такие способы, предусмотренные в ПБУ 2/2008, не находят применения в учетной практике строительных организаций. Доход в основном определяют путем измерения и оценки выполненных работ, результаты которых обобщаются в акте выполненных работ и справки о стоимости выполненных работ и затрат. Такой способ не противоречит требованиям российского закона о бухгалтерском учете. Однако признание дохода на основании первичных документов приводит к получению различных уровней рентабельности в течение периода строительства.
На структуру доходов строительных организаций значительное влияние оказывает система ценообразования, регламентированная Методикой определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации, и бухгалтерские стандарты, что представлено в табл. 3.12.
Источник: bstudy.net