Привлекать денежные средства граждан для строительства жилых домов (многоквартирных, блокированной застройки) на основании договоров участия в долевом строительстве организации-застройщики вправе при соблюдении предусмотренных законом условий (п. 1 ч. 2, ч. 2.3 ст. 1 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).
1. Условия привлечения застройщиком денежных средств граждан
С 01.01.2017 привлечение застройщиком денежных средств граждан возможно при соблюдении следующих условий (п. 1 ст. 2, ст. ст. 3, 3.1, 19 Закона N 214-ФЗ; ст. 6 Закона от 03.07.2016 N 304-ФЗ; п. 1 ч. 1 ст.
12, ст. 13, ч. 3, 4, 5, 7 ст. 25 Закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ):
1) получено разрешение на строительство соответствующего объекта недвижимости;
2) проектная декларация соответствующим образом опубликована, размещена и (или) представлена на официальном сайте застройщика;
3) зарегистрированы право собственности на земельный участок, предоставленный для строительства, договор аренды (субаренды) или безвозмездного пользования землей;
Договор долевого участия (ДДУ)! Участие в долевом строительстве многоквартирных домов.
4) в отношении застройщика не проводятся процедуры ликвидации или банкротства; отсутствует решение арбитражного суда о приостановлении деятельности застройщика в качестве административного наказания;
5) сведения о застройщике отсутствуют в реестре недобросовестных поставщиков и в реестре недобросовестных участников аукциона по продаже земельных участков;
6) у застройщика отсутствует недоимка по налогам, сборам и иным обязательным платежам в бюджетную систему РФ за прошедший календарный год в размере более 25% балансовой стоимости его активов;
7) у лица, осуществляющего функции единоличного исполнительного органа застройщика, и лица, которое ведет бухучет, отсутствует судимость за преступления в сфере экономики и они не подвергались наказанию в виде лишения права профессиональной деятельности и административному наказанию в виде дисквалификации;
8) застройщик производит отчисления в компенсационный фонд, предназначенный для выплаты возмещения гражданам — участникам долевого строительства при банкротстве застройщика (если договор участия в долевом строительстве с первым участником строительства представлен на государственную регистрацию после 20.10.2017).
Перед заключением договора участия в долевом строительстве целесообразно ознакомиться с информацией, размещенной на официальном сайте застройщика, в том числе о наличии заключения уполномоченного органа о соответствии застройщика и проектной декларации установленным законом требованиям, об отчислении застройщиком обязательных взносов в компенсационный фонд, а также с проектом договора участия в долевом строительстве, используемым застройщиком (п. п. 1.1, 1.2 ч. 6 ст. 23 Закона N 214-ФЗ).
2. Условия договора участия в долевом строительстве
Договор участия в долевом строительстве обязательно должен содержать указанные ниже условия. При отсутствии в договоре указанных ниже условий он считается незаключенным (ч. 4, 5 ст. 4 Закона N 214-ФЗ).
Договор Долевого Участия ДДУ — На что НУЖНО обратить ВНИМАНИЕ? ВАЖНЫЕ нюансы и подводные камни.
2.1. Объект долевого строительства
По договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект участнику долевого строительства (ч. 1 ст. 4 Закона N 214-ФЗ).
Для определения объекта долевого строительства, который застройщик передаст участнику долевого строительства, в договор включают следующие основные характеристики помещения и многоквартирного дома, которые должны соответствовать проектной декларации на момент заключения договора (ч. 4 ст. 4 Закона N 214-ФЗ):
1) наименование объекта долевого строительства (например, квартира);
2) адрес многоквартирного дома или другого объекта недвижимости, в котором находится объект долевого строительства, вид, назначение, этажность, общая площадь дома;
3) материал наружных стен и поэтажных перекрытий дома, класс энергоэффективности, сейсмостойкости;
4) назначение объекта долевого строительства (жилое или нежилое помещение), этаж, на котором он расположен, общая площадь жилого помещения;
5) количество и площадь комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас;
6) наличие и площадь нежилых помещений;
7) графический план объекта долевого строительства с расположением частей жилого помещения — комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас, а также частей нежилого помещения; местоположение объекта на этаже.
Договор может предусматривать допустимое изменение общей площади квартиры или площади нежилых помещений, но не более 5% (п. 2 ч. 1.1 ст. 9 Закона N 214-ФЗ).
Кроме того, нужно уточнить, в каком виде передается объект (например, для квартиры — с внутренней отделкой или без).
Объектом долевого строительства является квартира (жилое помещение), общей площадью ___ кв. м, состоящая из:
— 1 (одной) комнаты (площадь ___ кв. м);
— кухни (площадь ___ кв. м);
— санузла (площадь ___ кв. м);
— коридора (площадь ___ кв. м);
— балкона (площадь ___ кв. м),
расположенная в многоквартирном, ___-этажном доме (общая площадь ___ кв. м), находящемся по адресу: ____________ (секция ___) на ___ (___) этаже, со строительным номером ___ (___) согласно описанию объекта долевого строительства (Приложение N 1 к настоящему Договору) и плану (Приложение N 2 к настоящему Договору), создаваемая с привлечением денежных средств участника долевого строительства и подлежащая передаче ему без внутренней отделки с выполненными в ней работами согласно перечню, приведенному в Приложении N 3 к настоящему Договору, только после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим Договором. Материал наружных стен многоквартирного дома — ___________________; поэтажные перекрытия выполнены из __________________, класс энергоэффективности — ______, сейсмостойкости — ____.
2.2. Срок передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства
В договоре должен быть указан срок передачи объекта в собственность участнику долевого строительства (п. 2 ч. 4 ст. 4, ст. 6 Закона N 214-ФЗ).
Этот срок не может быть определен только лишь указанием на получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, так как законодательство допускает указание на событие, которое должно неизбежно наступить. Однако это не препятствует определению срока передачи объекта в собственность участнику долевого строительства путем комбинации взаимосвязанных периодов и календарных дат, в частности путем установления периода завершения строительства и периода, в течение которого с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию объект должен быть передан дольщику (Определение Верховного Суда РФ от 05.09.2017 N 78-КГ17-67).
Застройщик обязуется обеспечить сдачу многоквартирного дома приемочной комиссии по окончании строительства в срок не позднее «___» _______ 2017 г.
Застройщик обязуется в срок не позднее 2 (двух) месяцев со дня получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, а также при условии надлежащего выполнения участником долевого строительства своих обязательств по договору передать участнику долевого строительства объект долевого строительства по акту приема-передачи, который подписывается сторонами.
2.3. Цена договора, сроки и порядок ее уплаты
Цена договора — это денежные средства, которые участник долевого строительства должен уплатить застройщику для строительства (создания) объекта долевого строительства (ч. 1 ст. 5 Закона N 214-ФЗ).
В договоре может быть указана стоимость всего объекта долевого строительства или формула расчета цены. Например, цена может определяться как произведение размера фактической площади объекта на цену одного квадратного метра площади объекта. Если частью квартиры являются лоджия, веранда, балкон или терраса, то цена может быть рассчитана с применением понижающего коэффициента.
Кроме того, если договор с первым участником строительства заключен до 20.10.2017, цена может состоять из двух частей: из затрат на строительство (создание) объекта и оплаты услуг застройщика (ч. 1 ст. 5 Закона N 214-ФЗ; ч. 7 ст. 25 Закона N 218-ФЗ; Приложение к Приказу Минстроя России от 25.11.2016 N 854/пр).
Цену можно уплатить единовременно или в установленный договором период, но только после государственной регистрации договора (ч. 3 ст. 5 Закона N 214-ФЗ).
Цена настоящего договора определяется как произведение размера площади объекта долевого строительства на цену 1 кв. м площади объекта долевого строительства.
Цена 1 кв. м площади объекта долевого строительства — ______ рублей 00 коп.
Площадь объекта долевого строительства — __ кв. м, что соответствует денежной сумме в размере ______ рублей 00 коп. (НДС не облагается). Указанная сумма единовременно перечисляется участником долевого строительства на расчетный счет Застройщика в срок до «___» ______ 2017 г., но не ранее даты государственной регистрации настоящего договора.
Потенциальному участнику долевого строительства необходимо обратить внимание на то, что просрочка внесения платежа может являться основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора (ч. 4, 5 ст. 5 Закона N 214-ФЗ).
2.4. Гарантийный срок на объект долевого строительства
Гарантийный срок не может быть менее пяти лет на объект долевого строительства и менее трех лет — на инженерное и технологическое оборудование (п. 4 ч. 4 ст. 4, ч. 5, 5.1 ст. 7 Закона N 214-ФЗ).
При этом условия договора, освобождающие застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства, ничтожны (ч. 4 ст. 7 Закона N 214-ФЗ).
Гарантийный срок на объект долевого строительства составляет ____ лет с даты передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав объекта долевого строительства, составляет ____ года с даты подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства.
2.5. Способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору
Залогом должно обеспечиваться исполнение следующих обязательств застройщика (ч. 1 ст. 12.1 Закона N 214-ФЗ):
1) возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных законом и (или) договором;
2) уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) законами денежных средств.
Примечание. Обеспечение исполнения обязательств застройщика по договору залогом означает, что с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости ( ч. 1 ст. 13 Закона N 214-ФЗ).
Если договор с первым участником долевого строительства заключен застройщиком до 20.10.2017, исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства наряду с залогом должно обеспечиваться по выбору застройщика одним из следующих способов (ч. 7, 8, 17 ст. 25 Закона N 218-ФЗ):
1) поручительство банка;
2) страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору.
2.6. Сведения об объектах социальной инфраструктуры
Застройщик вправе использовать денежные средства участников долевого строительства для строительства или реконструкции объекта (объектов) социальной инфраструктуры только в случае, если после ввода в эксплуатацию у участников долевого строительства возникает право общей долевой собственности на него либо если он будет безвозмездно передан в государственную или муниципальную собственность (ч. 1 ст. 18.1 Закона N 214-ФЗ).
В этом случае договор должен содержать (ч. 3 — 5 ст. 18.1 Закона N 214-ФЗ):
- назначение объекта социальной инфраструктуры;
- цели и размеры затрат застройщика на строительство или реконструкцию данного объекта, в том числе цели и размеры таких затрат, подлежащих возмещению за счет денежных средств участников долевого строительства, а также конкретного участника, с которым заключается договор;
- сведения о договорах застройщика с органом государственной власти или местного самоуправления, содержащих условие или обязательство передачи объекта социальной инфраструктуры в государственную или муниципальную собственность (к примеру, договор о развитии застроенной территории, договор о комплексном освоении территории или иной договор).
Если право общей долевой собственности на объект социальной инфраструктуры возникает у участников долевого строительства, соответствующее соглашение заключается с каждым участником долевого строительства и является неотъемлемой частью договора участия в долевом строительстве (ч. 2, 7 ст. 18.1 Закона N 214-ФЗ).
С учетом специфики и сложности договоров участия в долевом строительстве оценку условий таких договоров и возможных рисков в связи с их заключением настоятельно рекомендуем производить с участием квалифицированных специалистов, имеющих опыт работы в области долевого строительства.
Как зарегистрировать договор участия в долевом строительстве? Узнать →
Какова ответственность застройщика по договору участия в долевом строительстве? Узнать →
Источник: zakonius.ru
Договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома на что обратить внимание
На портале правовой информации опубликовано Постановление Правительства РФ №442 от 23.03.2022 «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства».
Фото: www.anspb.ru
Постановление устанавливает особенности передачи объекта долевого строительства (ОДС) участнику долевого строительства, которые будут действовать с 25 марта по 31 декабря 2022 года.
Устанавливается возможность изменения срока передачи ОДС в отдельности от других ОДС, входящих в состав того же многоквартирного дома (МКД) и (или) иного объекта недвижимости. Такое возможно только после получения в установленном порядке разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и при условии, что между застройщиком и участником долевого строительства достигнуто соглашение изменить данный срок. Изменение сроков передачи объекта при соблюдении указанных условий не требует внесения изменений в проектную документацию.
В случае если в договоре долевого участия в строительстве (ДДУ) указан адрес электронной почты дольщика, застройщик вправе направить на данный адрес:
• сообщение о завершении строительства (создания) МКД в соответствии с ДДУ и о готовности ОДС к передаче;
• предложение о внесении изменений в ДДУ в части сведений о сроке передачи застройщиком ОДС и его принятия участником долевого строительства.
Указанные сообщения застройщик вправе направить в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью. При этом не уточняется, что будет являться подтверждением, того что застройщик отправил данное сообщение.
Передача ОДС застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче ОДС, подписываемому участником долевого строительства и застройщиком.
При обнаружении существенных нарушений требований к качеству ОДС участник долевого строительства и застройщик до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства обеспечивают составление акта осмотра с участием лица, обладающего специальными познаниями и необходимой квалификацией (специалист).
Акт осмотра составляется на основании технического обследования ОДС, при котором применяются методы визуального и инструментального обследования. Осмотр осуществляется в следующем порядке:
• специалист, участвующий в проведении осмотра, определяется по соглашению с участником долевого строительства;
• дата проведения осмотра с участием специалиста согласовывается участником долевого строительства и застройщиком в течение 5 рабочих дней со дня возникновения разногласий относительно перечня недостатков объекта долевого строительства, но не ранее чем через 3 рабочих дня после дня ее согласования;
Фото: www.polinov.ru
• участник долевого строительства и застройщик обеспечивают свое присутствие и (или) присутствие уполномоченных представителей по месту нахождения ОДС в согласованное время для участия в проведении осмотра;
• не позднее 3 рабочих дней со дня проведения осмотра специалистом участник долевого строительства направляет застройщику акт осмотра, составляемый в произвольной форме и включающий в том числе дату осмотра, фамилию, имя и отчество (при наличии) специалиста, сведения о его квалификации и информацию специалиста о наличии или отсутствии нарушений установленных требований к качеству ОДС;
Застройщик возмещает участнику долевого строительства расходы по оплате услуг специалиста в случае, если специалист согласно акту осмотра, подтвердил наличие нарушений установленных требований к качеству ОДС.
В случае если в акте осмотра с участием специалиста зафиксированы существенные нарушения требований к качеству ОДС, участник долевого строительства вправе:
• отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче и предъявить требование о безвозмездном устранении выявленных недостатков. В этом случае застройщик обязан безвозмездно устранить недостатки в срок не более 60 календарных дней со дня составления акта осмотра.
Фото: www.versia.ru
Такой же срок дается застройщику на безвозмездное устранение выявленных недостатков при выявлении отступлений от условий договора и (или) обязательных требований, приведших к ухудшению качества объекта долевого строительства, или иных недостатков, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования.
Если застройщик отказывается удовлетворить требование о безвозмездном устранении выявленных недостатков или устраняет их с нарушением указанного выше срока, участник долевого строительства вправе:
— предъявить иск в суд;
— либо обратиться к застройщику с требованием о соразмерном уменьшении цены ДДУ или возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков. Данное требование подлежит удовлетворению застройщиком в течение 10 рабочих дней со дня их предъявления. В случае отказа застройщика в удовлетворении заявленного требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае их неудовлетворения в срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.
• отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче и предъявить требования к застройщику о возврате денежных средств и уплате процентов в соответствии с ч. 2 ст. 9 214-ФЗ;
В случае если дольщик будет препятствовать застройщику (его работникам, подрядчикам) доступу на ОДС для устранения выявленных недостатков или для составления акта осмотра, дольщик лишается права обращаться в судебном порядке с требованием:
• о безвозмездном устранении выявленных недостатков;
• о соразмерном уменьшении цены ДДУ;
• о возмещении своих расходов на устранение недостатков.
Фото: www.i-diplomys.com
В случае уклонения участника долевого строительства от осмотра до подписания передаточного акта или иного документа о передаче ОДС застройщик вправе по истечении одного месяца со дня, предусмотренного договором для передачи ОДС участнику долевого строительства, составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.
Кроме того, Постановление №442 устанавливает требования, которым должен соответствовать специалист, участвующий в проведении осмотра. В частности, такой специалист должен соответствовать одновременно следующим требованиям:
• он должен иметь квалификацию специалиста по организации архитектурно-строительного проектирования и (или) строительства;
• его квалификация должна быть подтверждена сведениями о внесении в национальный реестр специалистов в области инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования и (или) в национальный реестр специалистов в области строительства;
• он должен состоять в трудовых отношениях с индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом, которые являются членами саморегулируемой организации, основанной на членстве лиц, осуществляющей подготовку проектной документации.
Остальные правоотношения, связанные с передачей объекта долевого строительства дольщику, регулируются исключительно 214-ФЗ.
Источник: erzrf.ru