Договор уступки на квартиру в новостройке образец

Договор уступки на квартиру в новостройке образец Планируете купить эту квартиру? Заполните форму и мы зарезервируем её для Вас! Планируете купить эту недвижимость? Заполните форму и мы

Особенности заключения договора переуступки по ДДУ и правила его оформления

Нередко обстоятельства вынуждают дольщика покинуть долевой проект. Но по существующему законодательству он не может просто по своему желанию без законных оснований отказаться от дальнейшего выполнения условий договора. Однако законодатель предусмотрел возможность выхода из проекта путем передачи своих прав по ДДУ другому участнику. Данная сделка сегодня достаточно распространена, таким образом продают строящееся жилье не только граждане, но и подрядные организации. Независимо от того, что в каждой ситуации существуют свои нюансы, этот вид сделок имеет одинаковую правовую основу и аналогичные юридические последствия. Стороны подписывают договор уступки права требования по договору долевого участия. Данный документ фиксирует смену участников в основном договоре.

Содержание

• Что такое уступка права требования – особенности сделки
• Оплата по договору
• Когда требуется получать согласие девелопера на сделку
• Обязательные условия договора
• Регистрация договора
• Особенности заключения сделки с организацией
• Как уменьшить риск при покупке жилья по переуступке

Что такое уступка права требования – особенности сделки

Сделки по уступке своих прав довольно распространены, существует очень много разновидностей подобных соглашений. В рамках гражданского законодательства, которому они подчиняются, ежедневно совершаются сотни сделок по переуступке. Уступка по ДДУ имеет свои особенности, она регулируется не только ГК РФ, но также и 214 ФЗ, что накладывает свой отпечаток на ее проведение.

Сторонами сделки выступают дольщик, имеющий на руках договор ДДУ, и покупатель, который желает купить права дольщика на будущую квартиру. Отношения между ними скрепляются отдельным договором, на языке юристов именуемым цессия. Особенность сделки в том, что квартиры в природе еще не существует, она только строится, поэтому уступаться могут только права требования по договору долевого участия.

Данная сделка имеет и ряд других особенностей, которые нужно учитывать при ее совершении:

1. Договор переуступки не прекращает действие ДДУ, на основе которого он совершается, а только подтверждает факт смены участников. Все условия договора (сроки строительства, стоимость жилья, характеристики квартиры и другие) остаются прежними.
2. В рамках данной сделки дольщик может передать ровно столько прав, а равно и обязанностей, сколько имеет, ни больше, ни меньше. Вместе с тем, его ответственность распространяется только на действительность передаваемого права, но он не отвечает перед покупателем за дальнейшие действия застройщика.
3. Сделка может быть совершена после заключения и регистрации ДДУ и до того, как жилье будет передано участнику по приемо-передаточному акту.
4. Необходимо известить девелопера о том, что в договоре произошла смена участников, иначе в будущем покупателя могут ожидать различные неприятные последствия. Для этого в адрес строительной фирмы нужно отправить уведомление, содержащее данные нового инвестора.

Оплата по договору

Прежде, чем передать свои права по ДДУ, дольщик должен расплатиться с застройщиком. Если расчеты по договору произведены им не полностью, необходимо заручиться согласием покупателя оплатить оставшуюся сумму. Между сторонами подписывается соглашение, в котором фиксируется факт перевода долга дольщика на нового участника.

Оплата полной стоимости квартиры – это только часть расходов покупателя по данной сделке. Кроме того ему придется выплатить вознаграждение прежнему дольщику за уступку. Сделка по уступке прав является возмездной, хотя в законе данное условие не установлено. Стороны самостоятельно договариваются о цене уступки, ее стоимость отражается в договоре. Однако покупателю нужно иметь в виду, что при расторжении ДДУ, он может вернуть только цену основного договора. Деньги, уплаченные за переуступку, получить назад невозможно.

Наши кейсы

Включение в реестр о передаче жилья

Инвестирование не рекомендовано

Взыскано: 1 180 500 руб.

Инвестирование не рекомендовано

Взыскано: 133 379 руб.

Взыскано: 260 000 руб.

Взыскано: 133 000 руб.

Взыскано: 150 694 руб.

Взыскано: 1 116 165 руб.

Взыскано: 267 615 руб.

Взыскано: 1 000 000 руб.

Взыскано: 145 000 руб.

Когда требуется получать согласие девелопера на сделку

Законодатель не обязывает участников сделки заручаться согласием девелопера, если прежний дольщик полностью выплатил стоимость жилья. При отсутствии долгов договор уступки прав требования на квартиру по договору долевого участия может быть заключен без разрешения застройщика. Но это только тогда, когда ДДУ не содержит такого требования.

Если в условиях договора присутствует пункт об обязательном получении согласия на данную сделку застройщика, тогда его необходимо получить. Сложившаяся практика показывает, что данное условие, как правило, содержится в договоре. Причем разрешение застройщика на сделку не бесплатно, обычно они требуют примерно 5 % от суммы договора. Если платежи по договору не погашены, то согласие девелопера обязательно.

Обязательные условия договора

Законодатель не установил единую форму договора уступки, поэтому он составляется произвольно. Пример документа можно посмотреть ниже. Обычно в условия договора включаются следующие положения:

1. Сведения о продавце и покупателе. (для организации – ее реквизиты и адрес, для граждан – ФИО, данные паспорта и место регистрации).
2. Предмет договора должен содержать информацию о застройщике и уступаемом объекте;
3. Полная стоимость договора и условия ее уплаты;
4. Период времени, в течение которого производятся расчеты;
5. Обязательства обоих сторон и ответственность за их неисполнение;
6. Реквизиты ДДУ, на основании которого происходит сделка.

В зависимости от особенностей сделки, соглашение об уступке права требования может дополняться другими пунктами. Например, при наличии долга по ДДУ, в документ включаются правила перехода долга на нового участника. Если частично оплата по договору осуществляется за счет ипотечного кредита, указывается размер суммы, выплачиваемой заемными средствами, и наименование финансовой организации, выдавшей ипотеку. К договору прилагаются необходимые документы (заверенная нотариально копия ДДУ, квитанции об оплате, справка от застройщика об отсутствии претензий к дольщику и т.д.).

Регистрация договора

Договор переуступки прав требования при долевом строительстве после подписания должен пройти госрегистрацию в Росреестре. Только после этого он будет считаться заключенным. Для этого понадобятся следующие документы:

1. Оригинал ДДУ (в дальнейшем он передается новому участнику).
2. Договор цессии (не менее трех экземпляров).
3. Два заявления на регистрацию от обеих сторон.
4. Разрешение застройщика на сделку и соглашение о переходе долга (если у продавца имеется задолженность по оплате).
5. Справка девелопера о полной оплате (если дольщик полностью выплатил всю необходимую сумму по ДДУ).
6. Разрешение на сделку от супруга, заверенное нотариусом, или документ, подтверждающий, что уступаемое право не является общей собственностью.
7. Кредитный договор, если для оплаты используются заемные средства.
8. Учредительные документы организации, если продавцом выступает юр. лицо.
9. Документ, подтверждающий оплату госпошлины.

Документы подаются в МФЦ, их оформление длится десять дней, после чего каждой стороне выдается свой экземпляр договора цессии. Все денежные расчеты между участниками сделки производятся поле прохождения регистрации.

Особенности заключения сделки с организацией

Существует несколько схем продажи прав по переуступке, среди которых сделка, где продавцом выступает физ. лицо самая распространенная и наиболее безопасная. Нередко первым инвестором является подрядная организация, привлекаемая застройщиком для выполнения строительных работ. Обычно между ними заключается подрядный договор, по которому расчеты производятся не деньгами, а построенными квартирами.

Право на жилье у подрядчика возникает на основании договора инвестирования, договора взаиморасчета или ДДУ, заключенного с застройщиком. Подрядная организация находит покупателей и уступает им свои права требования квартиры или реализует уже готовое жилье.

Для покупателя, приобретающего квартиру у подрядчика по переуступке, самый приемлемый вариант – совершение сделки на основе ДДУ, прошедшего положенную регистрацию в Росреестре. Чтобы максимально обезопасить себя, новый дольщик должен проверить ряд документов продавца:

• договор подряда,
• ДДУ,
• документы, свидетельствующие о выполнении работ,
• справку девелопера о проведении взаиморасчетов и отсутствии претензий.

Если все перечисленные документы в порядке, можно без опасений совершать сделку по переуступке с подрядчиком.

Когда взаиморасчеты между застройщиком и подрядной организацией производятся на основе других договоров, конечный покупатель квартиры очень сильно рискует. Во-первых, трудно проверить действительность прав подрядчика на строящийся объект. Кроме того, договоры не проходят госрегистрацию, поэтому ничто не мешает ему продать один и тот же объект несколько раз.

Существуют также риски, что подрядчик не полностью выполнил работы по подрядному договору и остался должен застройщику, что позволяет последнему оспорить его права на квартиру. Если сделка между девелопером и подрядной организацией будет признана недействительной, то и уступка по ней тоже.

В некоторых случаях переуступка происходит по еще более сложной схеме, когда договор заключается непосредственно с компанией-застройщиком, а оплата по нему производится в адрес подрядчика. При этом подписывается трехстороннее соглашение между девелопером, подрядной организацией и конечным покупателем. Расчеты производятся с подрядчиком, который выдает платежный документ о получении денег. Новому инвестору необходимо также взять справку от застройщика о признании оплаты и погашении всей суммы за данный объект.

Как уменьшить риск при покупке жилья по переуступке

Чтобы минимизировать свои риски, прежде чем подписывать соглашение об уступке, покупателю необходимо проверить документы застройщика и продавца, а также саму стройку. Нередко встречаются случаи, когда переуступка оформляется из-за финансовых проблем, возникших у застройщика, или задержки строительства.

Вся информация о компании, объекте строительства, ходе стройки размещена на сайте застройщика. Нужно также проверить правоустанавливающую, разрешительную и проектную документацию на объект. Эти документы указываются в проектной декларации, которая также опубликована на сайте компании. Чтобы убедиться в отсутствии у прежнего дольщика задолженности по текущим платежам по ДДУ, у застройщика нужно взять акт сверки платежей.

Решив купить жилье в строящемся доме по переуступке, покупатель должен очень внимательно отнестись к заключению договора и все тщательно проверить. Рисков у этой сделки присутствует немало, поэтому лучше заранее перестраховаться, чем потом столкнуться с большими проблемами.

Юридическая компания «Хелп Консалтинг» поможет вам совершить сделку с минимальным риском, организует ее юридическое сопровождение, проведет подробный анализ надежности застройщика и всей его документации. Чтобы связаться с нами для получения консультации или юридических услуг, зайдите на страницу «Контакты», где вы найдете все данные для связи и сможете оставить свое сообщение.

Договор уступки права требования часто называют договором переуступки . Поэтому при обсуждении продажи квартир в строящемся доме используют разные понятия — как уступка , так и переуступка . Преимущества и недостатки покупки квартиры у дольщика. Преимущества заключения сделки: можно получить хорошую скидку в случае, если дольщик хочет срочно продать объект;по уступке чаще всего можно купить квартиру дешевле, чем аналогичный объект от застройщика;если перепродать квартиру , купленную по договору уступки , можно получить больше денег, чем заплатили при заключении сделки. Чем больше степень готовности дома, тем больше стоит недвижимость.

Оформляем договор переуступки права требования жилой недвижимости (образец)

Для корректного заключения договора права требования квартиры, необходимо знать перечень его составляющих и особенностей. Ранее мы уже изучали возможности и риски таких сделок. В этой статье рассмотрим образец оформления данного документа.

Покупка квартиры в новостройке может пройти по двум сценариям. Сделку можно совершить с инвестором или застройщиком. Если хотите купить квартиру у инвестора, то потребуется оформить договор цессии. Он представляет собой отдельный вид договорных отношений. А в случае с уже сданным в эксплуатацию домом квартира становится объектом договора купли-продажи.

Зачем нужен договор переуступки права требования квартиры?

Под этим специфическим договором цессии понимается сделка с передачей права требования квартиры у застройщика, но не права ее собственности. Сторона, передающая данное право является цедентом, а покупатель права – цессионарием.

Согласно законодательству (Гражданский кодекс РФ, закон 214-Ф3) при подписании договора уступки требования, помимо приобретения права на получения квартиры у покупателя появляется обязанность выплаты ее стоимости. При этом необходима регистрация договора в установленном порядке.

Основные нюансы при заключении договора

На рынке очень часто появляются предложения заключить договор цессии на строящуюся квартиру, который будет проходить по предварительному договору купли-продажи. В итоге у вас появляется только право только на заключение договора купли-продажи. Регистрация такого документа не нужна, поэтому мошенники активно пользуются этим моментом.

До того, как заключить договор переуступки права требования квартиры, следует удостовериться, достаточно ли полномочия для этого у лица, которое планирует вам передать эти права. Поэтому внимательно ознакомьтесь с текстом договора долевого участия, а также информацией в предварительном договоре купли-продажи. Там будет указано, есть или еще права на данный объект у каких-либо третьих лиц.

Уточняйте, была ли квартира куплена по ипотеке. Если да, то выплата кредита перейдет на вас.

Обязательно проверяйте, чтобы застройщик был уведомлен о переуступке права прежним дольщиком.

Не забывайте, что прежний дольщик обязан известить о предстоящей переуступке застройщика в письменном виде и вам надо это проконтролировать.

Согласно статьям 382-390 24 главы ГК РФ:

основным договором не ограничивается право на уступку требования;

обязательно документальное удостоверение прав требования покупателя;

застройщик должен быть уведомлен о сделке и дать на нее письменное согласие;

договор должен пройти регистрацию;

после подписания соглашения и регистрации его в реестре продавец получает все права, обязанности и возможные риски.

У мошенников всегда есть много вариантов для афер с договорами переуступки права требования. Избежать большинства случаев обмана поможет оформление договора переуступки права требования квартиры в новостройках и строящихся домах по ФЗ №214.

Приступим к изучению образца договора переуступки права требования квартиры

Что в нем должно содержаться?

В договор должны быть включены характеристики объекта, а также сумма сделки. Проверяйте, чтобы застройщик был уведомлен о продаже права уступки требования, а сам объект не было в залоге;

Четкий отрезок времени, в который можно совершать сделку цессии, указан в законодательстве. Он стартует от момента заключения договора и завершается в момент передачи в собственность объекта недвижимости при подписании акта приема-сдачи;

Пункт с указанием цены договора следует изучать очень пристально. По законодательству, покупатель по заключению договора цессии получает от продавца и долговые обязательства (если они имели место). В данном типе соглашения сумма полностью указывается, также прописывается выгода продавца. Но при вопросах с застройщиком в качестве исходной суммы будут приниматься цифры из основного договора. А она обычно меньше.

После заключения договора переуступки права требования у покупателя должен быть на руках определенный минимум документов:

оригиналы основного договора и допсоглашений;

подтверждение финансовых расчетов между покупателем и застройщиком;

официальная переписка с фирмой-застройщиком;

Также советуем удостовериться в финансовой состоятельности застройщика.

Некоторые дополнительные рекомендации:

между первоначальной ценой и ценой, указанной в договоре, должна быть ощутимая разница;

если первоначальный договор был подписан позже, чем полгода назад, то тщательно проверяйте документацию застройщика;

подозрительным будет, если очень много квартир на данном объекте выставлены по договору цессии. Поинтересуйтесь ходом строительства и финансовым положением застройщика;

чем длиннее цепочка договоров (перед вами уже кто-то заключал его), тем больше вероятность, что вас хотят обмануть;

при покупке жилой недвижимости по договору уступки прав требования у юрлица желательно обратиться к дополнительным услугам независимых специалистов.

Условий и нюансов будет достаточно практически в любой ситуации. Поэтому советуйтесь со специалистами. Квалифицированный юрист поможет разобраться в деталях сделки, внимательно изучит текст договора.

Договор уступки права (цессии)

по договору участия в долевом строительстве

г. Владивосток «__»___________20___г.

Общество с ограниченной ответственностью «________________» в лице___________________, действующе__ на основании ________________, именуемое в дальнейшем «Цедент», с одной стороны, и

Гр. _________________, именуем___ в дальнейшем «Цессионарий», с другой стороны, совместно именуемые в тексте настоящего договора «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Цедент уступает Цессионарию часть имущественных прав, принадлежащих Цеденту как участнику долевого строительства по договору № ______ участия в долевом строительстве от ____________20__ г. (далее по тексту- Договор), зарегистрированному в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Владивостоку за № __________ от «___» ___ 20__ года, заключенному между застройщиком — ________________________________ (далее — Застройщик) и участником долевого строительства — Цедентом, заключающихся в праве требования от Застройщика передачи в собственность __-х комнатной квартиры, общей площадью _____(___________) кв. м, жилой площадью ____(_________) кв. м., под условным номером __ (далее — Объект) в соответствии с проектно-сметной документацией в доме, строящемся на строительной площадке по адресу: _______________, согласно _____________ (Разрешительный документ от Администрации), Договора аренды земельного участка № ______ от ____________ 20___г. , Соглашения об уступке прав аренды земельного участка от ______________20___г., а Цессионарий обязуется принять указанное право требования и уплатить за него цену в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим договором.

1.2. Права по договору участия в долевом строительстве передаются от Цедента Цессионарию на тех же условиях,

которые существовали к моменту перехода права.

1.3. Цедент гарантирует, что уступаемое Цессионарию право требования на квартиру, оплачено полностью и не является предметом залога или иных обязательств со стороны третьих лиц, не находится под арестом или запретом.

2. ЦЕНА ДОГОВОРА, ПОРЯДОК РАСЧЁТОВ

И ПОРЯДОК ОБЕСПЕЧЕНИЯ ИСПОЛНЕНИЯ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА ПО ОПЛАТЕ

2.1. Уступка права по настоящему договору является возмездной. Цессионарий обязуется уплатить Цеденту за переданные права по Договору цену в размере ________________ (___________________________) рублей путем перечисления денежных средств на расчетный счет Цедента, либо в кассу ООО «______________» для перечисления на расчетный счет ООО «___________________».

2.2. Оплата цены, предусмотренной в п. 2.1. настоящего договора, производится Цессионарием единовременно в течение трех дней со дня подписания настоящего договора.

3. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

3.1. Цедент обязан:

3.1.1. уведомить Застройщика в пятидневный срок с момента государственной регистрации настоящего договора об уступке права по договору долевого участия в строительстве;

3.1.2. обязан передать Цессионарию в день подписания настоящего договора все необходимые документы, удостоверяющие права и обязанности, а именно:

— нотариально удостоверенную копию Договора долевого участия, со всеми приложениями, дополнительными соглашениями и другими документами, являющимися неотъемлемой частью указанного договора;

— справку Застройщика, подтверждающую оплату имущественных прав Цедента требовать от Застройщика передачи ему в собственность Объекта.

3.2. Цессионарий обязан:

3.2.1. исполнить обязательства по оплате цены за уступаемые права в соответствии с условиями раздела 2 настоящего договора;

3.2.2. нести расходы по государственной регистрации настоящего Договора.

3.3. Стороны обязаны обратиться в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области с целью государственной регистрации настоящего договора в течение 15 дней со дня полной оплаты цены, указанной в п. 2.1. настоящего договора.

4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

4.1. За нарушение условий настоящего договора, за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязанностей Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством.

4.2. Цедент отвечает перед Цессионарием за недействительность переданных ему прав, но не отвечает за неисполнение договора участия в долевом строительстве Застройщиком.

4.3. В случае нарушения сроков оплаты по настоящему договору Цессионарий уплачивает Цеденту неустойку (пени) в размере 0,15 % от суммы долга по настоящему договору за каждый день просрочки.

4.4. В случае нарушения Цессионарием сроков оплаты цены передаваемого права более чем на один месяц Цедент вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего договора.

5. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

5.1. Настоящий Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует до полного исполнения Сторонами своих обязательств.

5.2. С момента вступления в силу настоящего договора Цессионарий приобретает все права и обязанности Цедента, вытекающие из договора долевого участия в строительстве в объеме, указанном в настоящем договоре.

При подписании договора Цессионарию переданы все необходимые документы, предусмотренные п. 3.1.2. настоящего договора, удостоверяющие имущественные права, уступаемые по настоящему договору.

5.3. По всем вопросам, не урегулированным настоящим Договором, Стороны руководствуются действующим законодательством.

Все споры, возникающие при исполнении настоящего договора, разрешаются с обязательным соблюдением досудебного претензионного порядка. Срок рассмотрения претензии – 15 дней со дня получения претензии. В случае не получения стороной претензии, направленной по адресу, указанному в настоящем договоре, претензионный досудебный порядок урегулирования спора считается соблюденным с момента получения стороной, направившей претензию, возвращенной кореспонденции.

При недостижении взаимоприемлемого решения стороны передают спорный вопрос на разрешение в суд по месту нахождения Цедента в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации

5.4. Изменения и дополнения к настоящему договору должны быть составлены в письменной форме, подписаны сторонами и вступают в силу с момента их государственной регистрации.

5.5. Цессионарий вправе уступить принадлежащие ему права и передать обязанности по настоящему договору третьему лицу только после полной оплаты по настоящему договору, государственной регистрации настоящего договора.

5.6. Настоящий Договор составлен в 4-х экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой стороны, один экземпляр — Застройщику и один передается в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области.

5.7. До подписания настоящего договора Цессионарий ознакомлен с условиями Договора. Указанные условия Цессионарию разъяснены и понятны.

6. АДРЕСА И ПОДПИСИ СТОРОН

Юридический адрес: индекс_____, г. Владивосток, ул. ____________, д. __

Телефон: (4212) 00-00-00

Р/с: ____________________ в г. Владивосток ОАО «Сбербанк России» БИК: 00000000

ДОГОВОР уступки права требования. по Договору участия в долевом строительстве. г. Москва « » _ 2018 г. … Акт приема-передачи квартиры к Договору долевого участия был подписан 23 мая 2016г, тем самым обязательство Застройщика в части передачи объекта долевого строительства было исполнено с нарушением срока, установленного пунктом 1.7 Договора долевого участия. Цена, в соответствии с п. 2.1 Договора участия составляет _ (_ рублей 00 копеек.) Право требования уступается в части нарушения сроков передачи квартиры за период с 01.01.2016 по 23.05.2016 (Просрочка 143 дней) в общем размере: Неустойка _ (_) рублей 30 коп.