Договор уступки права долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома

Переуступка прав на квартиру в новостройке представляет собой перепродажу недостроенной квартиры с согласия и под контролем застройщика. Первичный инвестор (по отношению к вам – продавец), вы (покупатель) и застройщик заключаете ряд договоров для передачи вам прав собственности на данное жилье. Квартира, расположенная в новостройке, еще не сданной в эксплуатацию, привлекательна не только для инвесторов, но и для обычных граждан. Купить квартиру в новостройке можно по переуступке прав.

Что это такое?

Пока здание не возведено и не сдано в эксплуатацию, дольщики, которые вложились в строительство, вместо свидетельства о собственности имеют на руках договоры участия в долевом строительстве (так называемые ДДУ).

Эти документы и являются необходимым и достаточным условием оформления права собственности на квартиру тогда, когда дом будет сдан, и фактически закрепляют это право.

Передача данного права другому лицу и называется переуступкой. Таким образом, договор уступки прав требования означает приобретение не квартиры, а права требования на передачу ее в собственность.

Договор долевого участия. Важные нюансы | Пятиминутка

Вы можете рассчитать неустойки по договору долевого участия с помощью онлайн-калькулятора.

Возможные риски

• Клиент должен учитывать, что предыдущий дольщик не несет никакой ответственности за действия застройщика. Из этого следует, что любые претензии по качеству и сроках сдачи дома в эксплуатацию можно будет предъявлять исключительно к строительной организации.
• Если приобретать объект недвижимости у недобросовестного застройщика, то существует вероятность не дождаться окончания его строительства (как проверить застройщика при покупке квартиры?). Поэтому перед заключением сделки необходимо убедиться, что застройщик не готовится к процедуре банкротства.
• По закону возможна переуступка с перенесением долга на нового клиента, поэтому этот пункт необходимо уточнить заблаговременно. В этом случае, помимо основного долга, за предыдущим дольщиком может числиться пеня за просрочку платежа. Это может стать основанием для отказа от исполнения условий договора застройщиком в одностороннем порядке.
• Желательно изучить репутацию застройщика и информацию о сроках сдачи строящейся недвижимости.
• Будущему дольщику желательно отказаться от сделок по незарегистрированным документам. Новый договор тоже необходимо регистрировать в регистрационной палате.

Вероятность двойной переуступки ушла в прошлое. Сегодня все ДДУ проходят через регистрационную палату.

В каких случаях договор заключать нельзя:

• Договор переуступки предлагает заключить гражданин, у которого отсутствует ДДУ с застройщиком.
• Строительство объекта заморожено или застройщик готовится к процедуре банкротства.
• Застройщик имеет сомнительную репутацию, участвует в судебных спорах с юридическими и физическими лицами.

Как это сделать в строящемся доме?

Как происходит покупка квартиры, если человек решил купить жилье в строящемся доме? Когда будущий дольщик остановил свой выбор на определенной квартире, необходимо выполнить ряд условий. Действия до подписания договора по переуступке:

Необходимо внимательно изучить договор долевого участия, рассмотрев каждый пункт и подпункт, дополнительные соглашения, форс-мажорные обстоятельства и условия, при которых документ может быть признан недействительным.

При покупке недвижимости также необходимо получить согласие застройщика на заключение договора переуступки прав (без этого сделка будет считаться незаконной) и получить первичный договор долевого участия от продавца. Если договор по переуступке был переоформлен несколько раз на разных физических лиц, то все предыдущие документы передаются новому дольщику.

Необходимые документы

Для подписания договора, если необходима продажа или покупка собственности необходимо собрать:

• Паспорта участников.
• Первичный ДДУ.
• Справку о полной или частичной оплате строящейся недвижимости.
• Квитанцию об оплате госпошлины.
• В случае необходимости, получить нотариальное согласие супругов на осуществление сделки.
• Согласование застройщика на заключение договора по переуступке прав.
• Выписку из регпалаты.

О том, какие документы нужны для покупки квартиры в новостройке, мы писали тут.

Составление договора

В договоре уступки должны быть указаны следующие пункты:

1. Полные данные о застройщике.
2. Данные предыдущего дольщика.
3. Полное описание объекта недвижимости.
4. Дата и стоимость уступки.

• Скачать бланк договора переуступки прав
• Скачать образец договора переуступки прав

Регистрация соглашения

После подписания договора следует сдать документы в регистрационную палату. А после регистрации:

1. Подписать акт приема–передачи документов.
2. Оповестить застройщика о состоявшемся переходе прав.

После регистрации нового договора у нового дольщика на руках, помимо зарегистрированного договора, должен остаться полный пакет документов, включая предыдущий ДДУ, заключенный продавцом с застройщиком.

Нюансы, если вы решили взять ипотеку

Ипотека — наиболее востребованный способ решения жилищного вопроса в Российской Федерации. Поэтому многих интересует вопрос, можно ли оформить квартиру по переуступке в ипотечный кредит и какие требования у банка к такой сделке. Если у предыдущего дольщика и у застройщика все в порядке с документами, то будет легко получить согласие кредитной организации.

Стоит учитывать, что если гражданин берет ипотеку на приобретение недвижимости по переуступке, то желательно указывать реальную стоимость жилья. Это необходимо в случае разрешения претензий и банк может не пропустить такую сделку. Прежде всего необходимо уточнить условия ипотеки по строящемуся объекту. Эту информацию можно получить в банке.

Продажа объекта недвижимости по переуступке в ипотеку происходит следующим образом:

1. выбрать квартиру;
2. получить от застройщика одобрение на переуступку прав требования по этой квартире от одного дольщика к другому;
3. обратиться в банк с необходимой документацией;
4. если кредитная организация одобрит ипотеку, необходимо предоставить документы по переуступке, зарегистрированный ДДУ первого покупателя, документы о полной оплате и и справку об отсутствии задолженности перед застройщиком, документы продавцов;
5. получить одобрение сделки банком;
6. открыть счет в банке;
7. составить договор переуступки прав на квартиру и подписать кредитную документацию.

Перед оформлением ипотеки на покупку квартиры по ДДУ, прежде всего, необходимо получить согласие банка на сделку, а затем передать организации всю необходимую документацию. Также понадобится открытие счета в банке для перечисления ежемесячного взноса (для покупателя) и получения денежного перевода за переуступку прав (для продавца).

Составление договора переуступки происходит после получения согласия банка и застройщика, дополнительно подписывается необходимая кредитная документация. После регистрации соглашения в регистрационной палате, кредитная организация осуществляет перевод денежных средств предыдущему дольщику.

Относительно продавца

Под переуступкой прав на ипотеку подразумевается определенная сделка, при которой клиент, нуждающийся в жилье, приобретает права на недвижимость, находящуюся в ипотеке. Заёмщик в этом случае переоформляет ДДУ на нового дольщика вместе с кредитом, за счёт которого он был приобретен. Переуступка прав не может быть осуществлена без согласия банка и это самое главное условие.

Если предыдущий дольщик оформлял квартиру в ипотеку, то в первую очередь ее необходимо погасить. Для этого оформляется договор займа между продавцом и покупателем. Документ составляется в письменной форме и не подлежит регистрации. На основании этой бумаги клиент передает деньги продавцу, тот, в свою очередь, погашает кредит и снимает существующее «обременение».

Далее необходимо переоформить права на ипотечную квартиру. Однако, все это осуществимо, когда покупатель расплачивается наличными. В случае двух «ипотечников» (и продавец, и покупатель), переуступку оформить сложнее.

Основные преимущества при приобретении квартиры по переуступке прав в ипотеку:

• нет необходимости проводить оценку имущества;
• первый взнос банку оплачивать не требуется;
• все необходимые документы уже находятся в кредитной организации.

Из недостатков приобретения квартиры в ипотеку по переуступке следует отметить, что порой такая сделка может сопровождаться изменением условий, действующих по текущему кредиту.

Например, может существенно увеличиться процентная ставка по кредиту. Этот момент желательно заранее уточнить в банке. Также существует риск различных действий мошеннического характера со стороны предыдущего заемщика, так как он может подать заявление в суд на признание сделки недействительной.

При оформлении документов в отделении кредитной организации необходимо также узнать, на кого возлагаются все имеющиеся выплаты по просрочкам и штрафам. Как правило, все обязательства переходят будущему дольщику. В такой ситуации рекомендуется заранее изменить условия договора и установить пункт, согласно которому все имеющиеся до подписания нового договора просрочки и штрафы должны возлагаться на предыдущего дольщика. Также следует учитывать срок действия кредитного договора и возможность произведения досрочного погашения кредита.

В случае внесение гражданином полной стоимости недвижимости, банк может потребовать уплату комиссионных за снятие с него обременения.

Следует учитывать, что имущественное право на ипотечную недвижимость принадлежит банку. Для переуступки это не является препятствием, если: между банком и застройщиком есть соглашение или договор, и оба они выполняют свои обязательства в полном объёме. В договоре переуступки будут указаны три стороны, в числе которых застройщик.

Также перед одобрением сделки каждый банк будет проводить проверку нового клиента на наличие задолженностей перед финансовыми организациями и платежеспособность. Связано это с тем, что кредитор желает получать своевременную оплату долгов по кредиту.

Когда сделку могут признать недействительной?

Признанию договора могут служить разные основания:

• сделка противоречит действующему законодательству Российской Федерации;
• мнимость или повторность заключения договора;
• один из участников является недееспособным или был несовершеннолетним на момент заключения сделки;
• договор был заключен в результате применения насильственных мер;
• нет согласия застройщика на сделку;
• не получено разрешение банка (в случае ипотеки).

Также необходимо уточнить, не использован ли предыдущим дольщиком материнский капитал. От такой квартиры лучше отказаться, так как это существенное обременение, при котором дети имеют доли в таком имуществе. В будущем сделку могут признать недействительной.

Таким образом, приобретение квартиры по переуступке прав имеет как преимущества, так и определенные риски. Чтобы не попасть в сомнительные ситуации необходимо тщательно проверять репутацию застройщика и внимательно изучать необходимую документацию.

Полезное видео

Предлагаем посмотреть видео о том, как осуществляется покупка квартиры в новостройке по переуступке:

Источник: mylawyer.club

Переуступка прав по договору долевого строительства в рамках ФЗ № 214

Приобретение жилплощади на этапе возведения является выгодным инвестированием. Между застройщиком и покупателем заключается договор долевого участия (ДДУ), который проходит госрегистрацию в Росреестре. В рамках данного соглашения участник строительства вправе переуступить свое право требования третьему лицу.

Виды переуступки

Все сделки по переуступке права требования по договору долевого участия в зависимости от продавца делятся на два типа:

• объект принадлежит гражданину;
• будущая квартира оформлена на юр. лицо.

Если владелец – физическое лицо, то между ним и застройщиком может быть заключен только ДДУ в рамках ФЗ № 214. Предварительный договор долевого участия официально не считается документом, подтверждающим владение объектом, поэтому по такому соглашению передача не возможна.

Если будущий собственник недвижимости – организация, то между ней и строительной компанией могут заключаться различные формы договоренностей;

• ДДУ;
• инвестиционное соглашение;
• контракт взаимозачета.

Как правило, инвестиционное соглашение или контракт взаимозачета заключается между девелопером и подрядчиком. По ним также может проводиться уступка. При этом риски покупателя возрастают.

Это связано со следующими причинами:

• права подрядчика в отношении конкретной жилплощади определены не четко;
• иные договора, кроме долевого участия, не подлежат госрегистрации в Росреестре;
• исполнитель может не выполнить обязательства перед застройщиком, в таком случае его собственность на квартиру будет оспорена.

Важно знать: Из-за отсутствия регистрации в Росреестре недобросовестный подрядчик может провести уступку нескольким гражданам.

Уступка

Переуступка осуществляется в соответствии со статьей 11 Федерального закона № 214. Для передачи требования необходимо одновременное соблюдение следующих условий:

• выплачена полная стоимость квартиры, или объект передается вместе с долгом;
• еще не подписан передаточный акт на жилплощадь;
• сделка подлежит обязательной регистрации в регпалате.

Помимо 214 ФЗ, переуступка прав по ДДУ регулируется нормами Гражданского кодекса РФ. Прежний дольщик несет ответственность перед правоприобретателем только за действительность передаваемых прав. Он не отвечает за своевременность исполнения обязательств девелопером.

Передача права требования не является основанием для внесения изменений в ДДУ. Уступка лишь меняет сторону в обязательстве. Поэтому новый собственник получает квартиру, в соответствии со всеми условиями заключенного соглашения.

К новому владельцу переходят не только права, но и обязанности. Например, если прежний дольщик имеет задолженность перед застройщиком по уплате стоимости жилплощади, то долг переводится на нового хозяина, с письменного согласия девелопера.

Полезно: Перед заключением соглашения о переуступки новому дольщику необходимо запросить у девелопера акт сверки расчетов с предыдущим владельцем. В документе будут отражены задолженности по оплате стоимости жилья.

Если дом введен в эксплуатацию и между дольщиком и строительной фирмой подписан приемо-передаточный акт, но квартира еще не оформлена в собственности, то заключить переуступку прав по договору долевого строительства нельзя. В таком случае оформляется обычная купля-продажа.

Последовательность действий

Чтобы осуществить передачу прав необходимо выполнить следующие действия:

• заключить ДДУ с девелопером;
• зарегистрировать его в Росреестре;
• оплатить стоимость недвижимости;
• найти правоприобретателя;
• оформить соглашение;
• уведомить строительную компанию;
• пройти госрегистрацию в регпалате.

Цена объекта между прежним и новым дольщиком определяется самостоятельно. Строительная компания не вправе изменять стоимость или иные договоренности между сторонами.

Согласование с застройщиком

В законе не прописано четкое требование о необходимости уведомления строительной компании о смене дольщика. Такое условие может быть предусмотрено в ДДУ.

Застройщик может отказать в согласовании уступки, а также попросить за разрешение уплатить ему определенную сумму денег. Такие действия девелопера являются вполне законными.

Справка: Даже если в ДДУ не предусмотрено обязательное уведомление строительной фирмы, покупателю следует направить письмо о смене дольщика. В противном случае он может лишиться возможности требовать с девелопера неустойку за срыв срока строительства.

Документы

Чтобы переуступка договора долевого участия в строительстве вступила в законную силу, необходимо зарегистрировать ее в Росреестре. Для этого необходимо представить следующие документы:

• зарегистрированный ДДУ;
• договор переуступки;
• письменное согласие застройщика;
• справка об оплате полной стоимости недвижимости;
• нотариально удостоверенное разрешение второго супруга, если имущество куплено в браке;
• согласие опеки, если в числе владельцев есть несовершеннолетние лица;
• квитанция об уплате госпошлины;
• иная документация.

В числе прочих документов может быть представлена доверенность, если вместо собственника в госорган обращается уполномоченное лицо, кредитный контракт, если жилье покупалось с привлечением заемных средств, и другие бумаги.

Если изначально на объект недвижимости оформлена ипотека, то необходимо согласовать сделку с залогодержателем, то есть банком.

Внимание: Госпошлина за регистрационные действия определяется в соответствии со статьей 333.33 НК РФ и составляет 2 000 рублей для физических лиц.

Договор уступки

Соглашение о переходе прав заключается в письменной форме. Нотариальное удостоверение документа не требуется.

В договоре уступки указывается:

• реквизиты сторон (ФИО, адрес, данные паспорта);
• описание характеристик квартиры;
• стоимость жилплощади и порядок расчетов;
• обязанности сторон;
• ответственность за нарушение условий сделки.

В конце ставятся подписи продавца и покупателя, а также отметка о согласовании с застройщиком.

Налогообложение

После получения средств от покупателя у продавца возникает обязанность по уплате НДФЛ в размере 13%. Налог платится не со всей стоимости сделки, а с разницы между первоначальной ценой, указанной в ДДУ, и стоимостью по договору уступки.

Интересно: Если цена покупки и продажи совпадает, то обязанность по уплате налога не возникает. При этом гражданину все равно необходимо подать декларацию 3-НДФЛ.

На что обратить внимание покупателю

Заключение соглашения переуступки сопряжено с большими рисками, чем оформление участия в долевом строительстве напрямую с застройщиком. Это связано с законностью прав требования на жилплощадь и возможным мошенничеством со стороны продавца.

Чтобы себя обезопасить, покупателю следует проверить:

• факт регистрации в Росреестре;
• наличие оплаты за жилье;
• документацию продавца;
• текущее состояние строительства;
• репутацию и документы застройщика.

Иногда граждане продают квартиры по переуступки при срыве или затягивании сроков строительных работ. В таком случае покупателю нужно быть осторожным, чтобы не нарваться на долгострой.

Если покупатель уступки захочет расторгнуть ДДУ с девелопером, то ему будет возвращена только та часть средств, которая обозначена в контракте долевого участия, а не в соглашении уступки.

Не нашли ответа? Остались вопросы?

Бесплатная горячая линия юридической поддержки:

8 (800) 350-29-83 — Регионы России
8 (499) 938-45-81 — Москва и Московская обл.
8 (812) 425-61-42 — Санкт-Петербург и Лен. обл.

Источник: infonovostroyki.ru

Переуступка (уступка) прав на квартиру по договору долевого участия

Цессия, или переуступка прав по договору долевого участия – одна из самых актуальных услуг на рынке жилищного строительства. Первой стороной в передаче ДДУ выступает дольщик (цедент), заключивший договор со строительной компанией, второй – гражданин (цессионарий), который готов выкупить у него право на квартиру у застройщика.

Такая сделка становится необходимостью, когда дольщик отказался от идеи возведения квартиры вместе со строительной компанией еще до официальной передачи ему нового жилья. Иными словами, переуступка права по договору долевого строительства может произойти даже тогда, когда квартира не построена, – например, она находится на десятом этаже, а дом пока достроили до пятого этажа.

Преимущества, недостатки и риски переуступки ДДУ

Уступка права требования по договору долевого участия – фактически операция по приобретению квартиры. Дольщик продает другому гражданину право на квартиру, для возведения которой он заключил ДДУ. Продается не квартира, а право на неё.

Переуступка по договору долевого участия имеет достоинства и недостатки для дольщика, продающего право требования, и для его покупателя. Какие они?

Продавец может извлечь выгоду. Например, если гражданин заключил ДДУ на старте стройки, когда цены на квартиры минимальные, то перед сдачей дома, недвижимость обычно повышается в цене.

Цессия поможет с минимальными проблемами переехать в другой город.

Переуступка ДДУ избавит от финансовых трудностей.

Согласие застройщика, без которого цессия невозможна, может быть платным.

При расторжении ДДУ без причины, установленной законодательством, дольщик может быть наказан штрафом. Их включают в документ в интересах застройщика. При цессии уступке права требования по договору долевого участия продавец не подвергнется финансовой санкции.

Покупателю по цессии нужно будет придерживаться условий ДДУ, заключенного между продавцом квартиры и застройщиком. Требовать корректировок он не сможет.

Есть вероятность покупки квартиры по переуступке ДДУ в том доме, где недвижимость уже распродана.

Самым существенным минусом договора переуступки права в долевом строительстве для покупателя может стать ненадежность продавца, – ведь придется покупать не напрямую у застройщика, а у частного лица.

Есть риск подписать договор переуступки долевого участия в строительстве на выкуп квартиры у компании, которая «метит» в банкроты.

Важно! Цессия вовсе не значит, что человек потеряет вложенные в долевое строительство средства. Но для проведения такой операции нужно обязательно обратиться за правовой помощью к юристам. Иначе можно стать жертвой мошенников, предлагающих свои услуги по сопровождению сделки.

Звоните нам по телефону +7(812)603-72-21!

Переуступка по договору долевого участия в строительстве — нюансы оформления

По ФЗ №214 и ГК сделку уступки права в долевом строительстве можно выполнить при определённых условиях. Переуступка по ДДУ возможна до оформления приёмки-передачи квартиры. Когда акт подписан, дольщик уже не является должником застройщика.

После оформления цессии приобретатель права приступает к исполнению условий договора, и если, например, дольщик внес не все платежи строительной компании, то он должен будет их внести.

Переуступка прав требования по договору долевого участия предполагает подписание цессии между дольщиком и получателем права. Любые иные формы документов – незаконны.

В ДДУ может быть прописано, при каких условиях может уступаться право требования. Тут могут быть два подхода:

Переуступка прав проводится при выплате всей цены договора. Всю стоимость жилья застройщику выплачивает инициатор договора цессии, а потом переуступает право на жилье.

Оставшуюся долю по ДДУ выплачивает новый дольщик. По сути меняется имя в договоре. Получатель права требования приступает к его исполнению.

Важно! Договору цессии нужна регистрация в Федеральной регистрационной службе (ФРС). Иначе он будет считаться незаключённым.

Как оформляется уступка по договору долевого участия: алгоритм сделки

Любые операции с недвижимостью нуждаются в помощи специалиста, но цессия – в особенности. В силу её специфичности. Что именно должен сделать дольщик для того, чтобы уступить право требования на новостройку? Ему предстоит ряд шагов, которые необходимо сделать в сопровождении юриста:

заключить предварительное соглашение о подписании договора переуступки долевого участия в строительстве со второй стороной;

Предварительное соглашение – это документ, цель которого установление условий сделки по переуступке прав. Его подготовку лучше доверить юристу. Но в нескольких словах скажем, какие обязательные пункты должны в нем содержаться.

Подробное описание передаваемой квартиры, – все её характеристики, стоимость, площадь, этаж, количество комнат…

Размер задатка. Его вносит приобретатель права требования;

Ответственность сторон при несоблюдении договора цессии;

направить уведомление застройщику о желании переуступить право требования;

получить согласие от застройщика на цессию. Без него сделка будет считаться незаключённой;

заручиться разрешением от банка, если продавец – заёмщик, и у него есть ипотека;

получить выписку из ЕГРП о праве продавца на жилье;

получить плату за уступку права можно после регистрации цессии;

подготовить договор переуступки долевого участия в строительстве;

подать бумаги в Росреестр, МФЦ; затем получить зарегистрированный документ;

ДДУ при цессии передается приобретателю права требования.

Когда покупатель согласен оплатить оставшуюся часть задолженности застройщику, нужно заключить договор о переводе долга между цедентом и цессионарием.

Если договор цессии признали недействительным, покупатель может требовать возврата личных средств и понесённых убытков или пойти в суд, который и решит, кто прав.

Важно! Бывает, застройщик не участвует в переуступке прав собственности. Но встречаются и случаи, когда условие участия компании есть в ДДУ. Оно обязательно, и если цедент еще не выплатил все средства застройщику.

Звоните нам по телефону +7(812)603-72-21!

Регистрация договора переуступки ДДУ

Чтобы зарегистрировать цессию в представительстве ФРС или МФЦ требуются следующие документы:

заявления на регистрацию переуступки;

договор участия в стройке;

согласие застройщика на цессию;

соглашение об уступке права требования по договору долевого участия;

согласие супруга в спорной ситуации. Его заверяет нотариус;

заявление от приобретателя переуступки на регистрацию ипотеки, ипотечный договор при необходимости;

договор о переводе долга или справка об отсутствии задолженности цедента перед застройщиком, если осуществляется переуступка ДДУ при ипотеке;

квитанция о госпошлине за регистрацию уступки.

Звоните нам по телефону +7(812)603-72-21!

Подводные камни уступки по цессии

Переуступка прав требования по договору долевого участия – наиболее безопасная сделка, – цессия проходит регистрацию. Но вообще при уступке существуют различные риски. Рассмотрим основные.

При оформлении передачи прав не по ДДУ, а другому виду договора, – например, купли-продажи – он уже не будет регистрироваться, а значит, есть риск того, что покупатель получит уже купленное кем-то жилье.

Договор переуступки долевого участия в строительстве предполагает получение от покупателя не только справку об отсутствии финансовых претензий застройщика к дольщику, но и все финансовые документы, в том числе акт сверки внесённых платежей. Тогда будет понятно, есть ли у продавца долги перед строителями. Они не станут неприятным сюрпризом для покупателя.

Незаключенность ДДУ – главная причина признания сделки по уступке права недействительной. Для подтверждения прав продавца можно получить выписку из ЕГРП.

Когда договор цессии уже заключен, претензии по несостоятельности застройщика, проблемам со строительством дома к продавцу невозможны.

Примеры из практики

В «Правовой Петербург» за консультацией обратился гражданин, которому риелтор предложила приобрести квартиру по переуступке прав требования. Жилье находилось в хорошем районе и неподалёку от места работы мужчины. В агентстве недвижимости ему сказали, что сделку уступки права требования по договору долевого участия можно оформить задним числом.

Юристы объяснили, что предложение похоже на мошенничество. Скорее всего, продавец подписал акт приёмки-передачи на квартиру, а значит, не имеет права на переуступку.

За помощью к юристам обратились муж и жена. Они, используя средства материнского капитала, хотели купить квартиру по переуступке ДДУ в строящемся доме и просили специалистов организовать сделку и проверить надежность компании.

Юристы провели правовую экспертизу, – компания вела свою работу законно, сомнений в успешном завершении стройки не возникло. Специалисты помогли провести переуступку права требования на жилье.

Важно! Вывод один: цессия – очень непростая процедура. Необходимо юридическое сопровождение при сделках покупки или продажи квартир по уступке прав ДДУ. Юристы помогут выбрать надежного застройщика, проверить документы, проконтролировать ход оформления сделки, обезопасив интересы приобретателя права требования.

Условия работы с «Правовым Петербургом»

Составим договор переуступки долевого участия в строительстве;

Переуступка по ДДУ в Санкт-Петербурге;

Отсутствие скрытых платежей;

Оплата только за результат;

Опыт более 7 лет!

98% довольных клиентов.

Что вы получите дополнительно, обратившись к нам

Стоимость услуг – фиксированная. Не меняется в процессе работы.

Наши услуги оплатит ответчик!

Нужно составить договор переуступки по ДДУ? Без опытного юриста не обойтись!

Звоните нам по телефону +7(812)603-72-21!

До 14 октября

До 14 октября

Источник: yurist-advokat812.ru

Переуступка квартиры в новостройке

Представьте, вам понравился строящийся ЖК. В нем все прекрасно: расположение, метраж квартир и цены на жилплощадь приятно радуют. Но все квартиры уже раскуплены по ДДУ. Как быть? Дольщик может продать квартиру в новостройке по переуступке.

Переуступка квартиры: что это простыми словами

Переуступкой квартиры называется соглашение о передаче права требования приобретенного ранее объекта недвижимости по ДДУ. Эта сделка называется цессией, где в роли цедента выступает продавец, а цессионария — покупатель.

Действия относительно оформления переуступки квартиры регламентируются Гражданским Кодексом РФ (гл. 24) и ФЗ России № 214.

Продажа квартиры по переуступке отличается от стандартной сделки. Ведь дом еще физически и юридически не существует. Поэтому происходит передача не самого объекта и права собственности на него от продавца к покупателю, а права требования.

Иначе говоря, дольщик, купивший квартиру у застройщика по ДДУ в новостройке до момента завершения работ и сдачи дома может передать свою недвижимость другому лицу. Но по факту ее еще нет. Поэтому он переуступает свое право требования на жилплощадь.

Как правильно выбрать жилье для покупки по переуступке

С одной стороны, купить квартиру на этапе котлована — это реальная экономия, но есть ряд негативных последствий. Застройщик может затягивать сроки сдачи объекта или обанкротиться. Чтобы снизить риски при переуступке, необходимо учесть следующие нюансы:

• Изучить информацию о застройщике — важно выяснить, не находится ли владелец объекта на стадии банкротства. Данная информация находится в открытом доступе в на сайте Росреестра. Также нужно изучить учредительные документы компании, ее репутацию в профессиональных кругах, проектную декларацию, отзывы дольщиков. Наличие заведенных уголовных дел можно проверить на сайте Федерального арбитражного суда;
• Установить причину продажи квартиры по переуступке — перед заключением сделки нужно осмотреть объект. Возможно продавцу стали известны технические недочеты строящегося здания и хочет поскорее избавиться от жилплощади;
• Изучить условия договора долевого участия — в документе указаны права и обязанности сторон. В ДДУ нужно обратить внимание на то, выполнил ли дольщик платежные обязательства перед застройщиком. После подписания цессии долги продавца переходят к покупателю;
• Подготовить необходимый пакет документов — продавцу понадобится письменное согласие от застройщика;
• Решить вопрос с ипотекой — если дольщик использовал для приобретения заемные средства, то необходимо согласие кредитора на переход задолженности на нового собственника;
• Составить, подписать и зарегистрировать договор переуступки в Кадастровой палате.

Важно знать, что налог в размере 13 % от стоимость сделки обязан оплатить продавец.

Как сделать переуступку квартиры в строящемся доме: Инструкция

Продать по переуступке квартиру в новостройке — это процесс не быстрый и многоэтапный. Для реализации процедуры нужно соблюдать определенный алгоритм действий.

Собрать необходимый пакет документов

Покупатель, который приобретает право требования имущества по договору переуступки, должен подготовить документы. Перечень указан в таблице.

Название

Где можно оформить

Должен быть на руках у предъявителя

• Согласие мужа (жены) на сделку, если брак зарегистрирован

Утвердить в нотариальной конторе

• Разрешение банка на заключение договора, если недвижимость приобреталась в ипотеку

В финансовой организации, где оформлялся кредит

Для ипотеки банк может затребовать:

• Документ оценки недвижимости

У независимого оценщика

• Справка о доходах и трудовую книжку

У работодателя. Документы заверить печатью.

Документы должны быть на руках предъявителя

• Выписка из Кадастровой палаты (ЕГРН)

В Кадастровой палате.

• Справку о психическом здоровье

• Разрешение (письменное) от органа опеки (если фигурируют несовершеннолетние)

В МФЦ или территориальном отделении гос структуры

Подробный список документов, необходимый цеденту и где их можно взять, представлен в таблице ниже.

Вид документа

Место оформления

• Разрешение застройщика на продажу

Заверить у нотариуса

• Сверочный акт по взаиморасчетам (платежные документы о погашении взносов)

• Соглашение с потенциальным новым владельцем о погашении им оставшейся суммы долга

Заверить в нотариальной конторе

• Согласие супруга (супруги) на сделку

• Разрешение органов опеки опеки (если есть несовершеннолетние дети)

Местное отделение уполномоченного органа или МФЦ

• Разрешение от банка-кредитора на переуступку (ипотека)

В финансовой организации

Получить разрешение на переуступку от застройщика

Как правило, застройщики требуют 2,5-5 % от стоимости квартиры, которую установил дольщик. Письменное согласие от строительной компании необходимо, чтобы сделка была признана правомерной. Если в ДДУ нет пункта с таким требованием, то застройщику нужно отправить уведомление о предстоящей юридической операции.

Компания должна выдать справку с подтверждением, что у дольщика нет задолженности. Если он не выполнил обязательства перед застройщиком, то они переходят к покупателю — рециссионеру.

Оспаривание отказа застройщика в суде (если не разрешили)

Застройщик имеет право отказать в передаче прав требования. Оспорить его решение можно в суде. Исковое заявление составляется на основании Гражданского кодекса РФ (ст. 9) и Федерального Закона “О защите прав потребителей” (ст. 16).

Составить договор переуступки квартиры в новостройке

Договор цессии должен содержать следующие сведения:

1. Дата и город оформления;
2. Данные участников сделки;
3. Наименование и порядковый номер документа;
4. Местонахождение объекта недвижимости и его технические характеристики;
5. Оценочная стоимость имущества;
6. Реквизиты банковского счета продавца, куда будут переводиться средства после подписания договора;
7. Список документов, которые переходят к новому владельцу;
8. Права и обязанности сторон;
9. Подписи участников сделки и расшифровка.

Если застройщик дал письменное согласие на заключение сделки, в цессии можно указать его обязанности перед новым владельцем. В этом случае он может требовать неустойку в случае нарушения сроков сдачи объекта.

Образец договора для скачивания: Договор уступки права.

Регистрация договора в Росреестре

Чтобы зарегистрировать договор по переуступке требования на недвижимость, необходимо подать заявление в кадастровую палату или отделение МФЦ. К заявлению нужно приложить квитанцию о внесении госпошлины, соглашение цессии, ДДУ и паспорта сторон.

В течение десяти дней госрегистратор регистрирует документ, внесет изменения в базу Росреестра и договор долевого участия.

Отправить оригиналы переуступки застройщику

После окончания регистрационных действий в Росреестре, нужно отправить один экземпляр договора переуступки квартиры застройщику. Бумажный вариант соглашения можно отправить заказным письмом, а скан-копию — по электронной почте. При почтовом отправлении выдается опись документов, которые кладут в конверт. После доставки адресату, отправитель получает уведомление о доставке.

Заплатить налог, если не выждали минимальный срок

Согласно НК РФ (ст. 217.1) продавец освобождается от уплаты налога на недвижимость, есдли он владеет имуществом в течение минимального срока. С 2020 года этот период составляет три года.

Если объект находился в собственности меньше установленного периода, то продать квартиру по переуступке без налоговых вычетов не получится. После заключения договора продавец должен подать налоговую декларацию и внести в государственную казну 13% от полученной прибыли.

Преимущества переуступки для продавца и покупателя

Купить квартиру по переуступке прав решается не каждый. Этот вид приобретения недвижимости имеет как плюсы, так и минусы для участников сделки. Преимущества юридической процедуры цессии наглядно представлены в таблице.

Плюсы для продавца

Плюсы для покупателя

• Возможность выгодной инвестиции.

• Низкая стоимость квартиры.

• Возможность быстро получить крупную сумму денег.

• Возможность приобретения жилья, которое подходит по всем параметрам.

• Возможность избавиться от неподходящего жилья.

Чем опасна переуступка квартиры в новостройке

Оформить правильно переуступку квартиры не так сложно, как кажется на первый взгляд. Но у этой сделки есть нюансы, знание которых поможет обезопасить стороны договора и сэкономить денежные средства.

Риски для покупателя

Процедура по оформлению цессии усложняется для покупателя такими факторами:

• Предметом сделки выступает квартира, которая приобреталась в ипотеку;
• Владельцем имущества является несовершеннолетний;
• Часть средств за недвижимость выплачивалась из материнского капитала.

К тому же покупатель может стать владельцем квартиры в МКД, строительство которого растянется на долгие годы.

Подводные камни для продавца

Вместе с доходом от выгодной реализации недвижимости продавец часто получает головную боль в виде бюрократических проволочек. На практике довольно часто при оформлении переуступки квартиры компания-застройщик не дает согласие на сделку. Его отказ приходится оспаривать в суде.

Во сколько обойдется переуступка квартиры в новостройке

Расходы на оформление цессии складываются из госпошлины и налога от суммы выручки. В пользу государства отходит 13 % от разницы между ценой, внесенной покупателем по договору долевого участия и суммой, полученной от реализации квартиры по переуступке. Если это первая квартира, которую покупает покупатель, государством предусмотрен возврат налогового вычета.

Как продать квартиру по переуступке и сэкономить

• Любой дольщик может переуступить свои права требования на недвижимость по ДДУ;
• Поиск покупателя без привлечения риэлторов;
• Воспользоваться услугами юриста при оформлении цессии;
• Если покупатель использует кредитные средства, проверять договор нужно после правок банка;
• После регистрации документов в Росреестре необходимо уведомить о процедуре застройщика;
• Выждать минимальный срок владения.

Часто задаваемые вопросы

Это юридическая сделка по передаче имущественного права от одного лица другому.

Если дольщик приобрел недвижимость менее трех лет назад, то после оформления переуступки он обязан будет внести в казну 13% от суммы сделки.

Цессия — это не стандартный договор купли-продажи. Это передача именно права требования на имущество, которое возникло после заключения ДДУ

Найти покупателя, уведомить застройщика, собрать документы, оформить договор, зарегистрировать в росреестре.

Да, плюсы и минусы есть для каждого участника процедуры. Покупатель может не дождаться сдачи дома, продавец рискует остаться в минусе.

Источник: egrnka.info