Договор уступки права требования на квартиру в новостройке между физическими лицами образец

В современной юридической практике все чаще встречается такое понятие, как покупка квартиры по переуступке прав собственности. Эксперты и простые граждане интересуются целесообразностью данной процедуры на рынке первичного жилья, какие риски могут быть при этом и как правильно оформить такую сделку.

Договор цессии

Договор цессии — это соглашение о переуступке прав, через которое передаются права требования долга. Сделка относится к институту обязательного права, который регулируется гл. 24 ГК РФ, рассматривающей вопросы перемены лиц в обязательстве. Основополагающей в этой области является ст. 382 ГК РФ, устанавливающая правила передачи кредитором своих прав. Это может произойти на основании закона, при наступлении определённых обстоятельств. В таком случае наиболее важными являются положения ст. 387 ГК РФ. Может и в результате сделки. Тогда актуальность получает ст. 388 ГК РФ, определяющая условия уступки требования.

Договор цессии № _____

г. ______________________ «___» ___________ ______ г.

_________________________________________________, именуем___ в дальнейшем «Цедент», в лице

____________________________________, действующ___ на основании ________________, с одной стороны, и

(должность, Ф.И.О. руководителя)

___________________________________________________, именуем___ в дальнейшем «Цессионарий», в лице

_____________________________________, действующ___ на основании ________________, с другой стороны,

(должность, Ф.И.О. руководителя)

а совместно именуемые как «Стороны» или «Сторона», заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1. По состоянию на дату подписания настоящего Договора Цедент имеет права требования к ______________ , именуемому в дальнейшем Должник в размере ____________ (_____________) рублей, в том числе НДС 18%: ____________ (____________) рублей (далее – Право требования).

2. Право требования возникло из обязательств по договору ____________, что подтверждается ___________.

3. Цедент уступает Цессионарию Право требования к Должнику в размере _____________ (______________) рублей, в том числе НДС 18%: _______________ (____________) рублей.

4. За уступленное Право требования, Цессионарий уплачивает Цеденту денежную сумму в размере _____ % от размера уступленного права в течение ________ дней с даты подписания настоящего Договора путем безналичного перечисления денежных средств на расчетный счет, указанный в настоящем Договоре.

5. В _____________ дневный срок Цедент передает Цессионарию документацию, из которой вытекает Право требования к Должнику.

6. Право требования переходит от Цедента к Цессионарию со дня подписания настоящего Договора.

7. Цессионарий обязуется уведомить Должника о переходе к нему Права требования, в срок не позднее ________ рабочих дней с момента подписания настоящего Договора.

8. Во всем остальном, что прямо не предусмотрено положениями настоящего Договора, Стороны руководствуются нормами гражданского законодательства РФ.

9. Настоящий Договор составлен в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному экземпляру для каждой Стороны.

Сведения о должнике:

Юридические адреса, реквизиты и подписи Сторон:

Юридический/почтовый адрес: _______________

в банке __________________________________

Юридический/почтовый адрес: _______________

в банке __________________________________

Должник уведомлен о произошедшем переходе Права требования _______________

Уступающее свои права лицо получает название — цедент. Это первоначальный кредитор, которому принадлежали права требовать долг и получать выгоду от предоставления чего-либо на возмездных основаниях по соответствующему договору. Новый кредитор называется цессионарий. Ему и уступает свои права цедент, или первоначальный кредитор.

Договор цессии представляет собой соглашение между первоначальным кредитором и любым лицом, которое становится цессионарием и получает права цедента. От обычной уступки прав такая сделка отличается тем, что по цессии передаются исключительно права цедента, а обычный договор передаёт и связанные с реализацией этих прав обязанности. К примеру, цессией не признаётся и являться не может переуступка права аренды коммерческой недвижимости, потому что такая сделка предусматривает не только право использовать её в предпринимательской деятельности, но влечёт и обязанность оплачивать помещения так, как это следует из условий изначального договора. Чаще всего через цессию передаются права требования долга. Банк, кредитная организация или иной кредитор может переуступить свое право получения денег по кредиту, выданному организации или частному лицу. Это используют не только для продажи прав так называемым коллекторам, но и специализирующимся в том организациям, осуществляющим свою деятельность преимущественно в момент банкротства какого-то лица.

Содержание договора

Сторонами сделки могут выступать любые лица, не только юридические, но и физические, а целью является только передача прав. Договор цессии довольно часто называют титулом, подчёркивая тем его автономность от договоров по передачи прав других типов.

В договоре должны содержаться данные о субъектах. Причём не только о цеденте и цессионарии, но и о должнике, а так же данные об изначальном договоре, на основании которого право требовать долг возникло у цедента.

Важно, что договор цессии должен иметь ту же форму, что и изначальный договор, в силу которого возникли обязательства. Это правило устанавливает п. 1 ст. 389 ГК РФ. Если изначальный договор был составлен письменно, то и договор уступки прав тоже должен составляться в письменной форме. Если же изначальная сделка имела нотариальное удостоверение, то и договор цессии нужно удостоверять у нотариуса.

Предметом договора всегда является переход права, который договор и закрепляет. Чаще всего это происходит в момент его подписания, но может быть указан и иной срок.

К основным условиям договора относится — размер оплаты и способ перечисления денежных средств от изначального кредитора к цессионарию.

Законодательство не требует согласия должника, за исключением тех случаев, когда это оговорено в изначальном договоре или вытекает из каких-то нормативных актов. Подразумевается, что сам факт составления титула говорит о том, что изначальный договор не содержал условий тому противоречащих. Поэтому цессионарий обязан лишь поставить должника в известность о том, что право требования долга перешло к нему. Всё это чаще всего отражается в договорах цессии, хотя особой надобности в том нет, поскольку закон обязывает цессионариев ставить должников в известность о переходе прав на долг к ним.

Все риски, связанные с неисполнением или неправильным исполнением положений об информировании должника несёт цессионарий. К примеру, если должник, в силу недостаточности информации о переходе права, продолжит исполнять свои обязательства перед прежним кредитором, то в суде это скорее всего будет отнесено к неблаговидным последствиям, которые возникают у цессионария, а не у должника.

Цедент несёт ответственность за то, что он передал существующий долг, который подтверждается подлинной документацией. Регрессивные требования к цеденту невозможны. Если должник будет оспаривать долг или уклоняться от его погашения, то к изначальному кредитору никаких претензий предъявить не получится.

Возможность и невозможность заключения

Для того чтобы цессия не была признана судом ничтожной сделкой на основании п. 2 ст. 168 ГК РФ, она не должна противоречить закону. На это прямо указывает п. 1 ст. 388 ГК РФ. Запрет на уступку прав требования всего долга или остатков по нему в изначальном договоре не делает договор цессии недействительным, но у должника в таком случае возникает право предъявлять претензии к своему первому кредитору. Впрочем, это никак не сказывается на цессионарии. Если же обязательство выражено в неденежной форме, то передача прав на долг без согласия должника возможна только в том случае, если исполнение его обязательства не является значительно более обременительным для него (п. 4 ст. 388 ГК РФ). Более подробные разъяснения о том, какие последствия могут возникнуть в силу передачи прав по долговым обязательствам содержатся в п. п. 15-18 Постановления Пленума ВС РФ от 21.12.2017 № 54.

Обычно уступка права требования становится актуальной в том случае, если долг начинает становиться проблемным. Поэтому здесь не идёт речь о том, можно или нельзя заключить договор цессии в том случае, если обе стороны добропорядочные, а у должника есть возможность для выполнения своих обязательств. Важно то в каких сложных ситуациях законодательство позволяет заключить сделку цессии. Упомянутое выше постановление ВС РФ делает возможным уступку прав при:

• появлении у кредитора убытков, вызванных нарушением должником его обязательства, с их последующим возмещением;
• необходимости возврата полученного по сделке, признанной судом недействительной;
• возврате неосновательно обогащения (ст. 307.1, ст. 388 ГК РФ).

Кроме этого договор цессии является основанием для передачи права, полученного в порядке суброгации (ст. 965 ГК РФ). При этом цессионарием может стать и лицо, которое не имеет государственной лицензии на страховую деятельность. Об этом говорится в п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ № 120 от 30.10.2007.

Требование долга может быть не только бесспорным, но и спорным. Последнее возникает в том случае, если должник считает, что он свои обязательства исполнил или кредитор не исполнил свои. Однако даже тогда, когда должник ещё пытается отстаивать свои интересы в суде, изначальный кредитор может заключить договор цессии с третьим лицом.

Существуют ситуации при которых имеет существенное значение для должника личность кредитора. В таком случае, на основании п. 2 ст. 388 ГК РФ, заключение договора цессии без его согласия не допускается. Однако уже само упоминание личности делает это условие не имеющим смысла, если сделка совершена с банком или любым юридическим лицом. Кроме этого бремя доказательства важности личности кредитора ложится на должника, а окончательное решение принимается судом. На практике же использовать это положение должники могут только в том случае, если важность личности была прямо указана в изначальном договоре.

Проблематика

Возможность передачи права на требование долга постоянно вызывает массу проблем и поднимает целый ряд вопросов. Это и агрессивные действия тех лиц, к которым переходит право на долговые обязательства. Несколько лет назад это вылилось в бурную дискуссию о деятельности так называемых коллекторов, что привело к появлению закона, который в народе получил название «закон о коллекторах». В действительности это были поправки к уже существующему законодательству, призванные ограничить лица, чья деятельность направлена на «выбивание» долгов на постоянной основе.

Отличительной особенностью сделок по уступке прав является пакетная продажа «зависших» долгов. При этом коллекторы воздействуют на должников преимущественно психологически и крайне неохотно доводят дела до судов.

Кроме этого уступка права требовать долги используются для вывода ценных активов, что широко используется в ходе проведения процедуры банкротства. Основой в таком случае является участие аффилированных лиц. Большая часть вопросов, связанных с уступкой требований для проведения различных недобросовестных действий, пока не находит ответов в постановлениях высших судов.

Что такое переуступка квартиры в новостройке ? Как оформить договор цессии между физ лицами ? Какие документы нужны и сколько стоит переуступка права требования ? Нюансы и образец договора уступки ‍ на нашем сайте. … Договор уступки права требования — это документ, фиксирующий соглашение между правообладателем или первоначальным кредитором и третьей стороной, подтверждающий законность переуступки прав и устанавливающий условия их передачи. Он составляется в письменном виде на русском языке и содержит максимум информации о процедуре цессии . Коллектив авторов Reforum.Ru. Управление недвижимостью Ипотека.

Переуступка прав собственности на квартиру в новостройке

В хороших ЖК часто квартиры раскупаются задолго до окончания строительства дома, вед тогда стоимость недвижимости значительно ниже. Поэтому приобрести жилье в некоторых новостройках после сдачи в эксплуатацию или незадолго до этого достаточно проблематично.

Единственный выход в такой ситуации — заключить договор переуступки. Соглашение поможет заполучить желаемую недвижимость в сданном доме.

Переуступка права собственности на квартиру – что это такое, какие есть плюсы и минусы, ответим на вопросы в статье.

Понятие переуступки прав собственности на жилье

Переуступка квартиры — соглашение, в котором прописывается переход прав требования от одного лица к другому. Продавец выступает в качестве цедента, а покупатель является цессионарием.

При подписании соглашение передается право требовать недвижимость, а не конкретная квартира. По документам жилье еще не существует. Цессионарий вправе потребовать квартиру после введения дома в эксплуатацию, оформления документов. Заключается договор цессии до окончания строительства.

Продавец может передать права требования после полной оплаты стоимости недвижимости. Допустимо предоставить денежные средства одновременно с переводом финансовых обязательств на покупателя (ст. 11 ФЗ № 214).

В большинстве случаев происходит переуступка по договору долевого участия с переходом обязанностей, реже встречается передача пая. Первый вариант более безопасный, поскольку четко регулируется законодательством. Поэтому продавец и покупатель меньше рискуют быть обманутыми.

Под договором переуступки права (цессией) понимают дополнительное соглашение к основной сделке по ДДУ. Документ закрепляет факт изменения одного из участников. Теперь застройщик передаст квартиру в жилом комплексе не тому, с кем первоначально заключал договор, а человеку, который выкупил права требования на недвижимость.

Цессия регистрируется в Росреестре (п. 2 ст. 389 ГК РФ). Если не соблюсти правило, то договор не имеет никаких юридических последствий, то есть фактически право требования осталось у продавца (цедента).

Нужно получить официальное разрешение от застройщика. Если организация откажет или пункт проигнорирован, тогда соглашение не заключается.

Договор переуступки отличается от купли-продажи тем, что в первом случае объектом является не конкретная квартира, а право требовать недвижимость в строящемся доме. Во втором случае покупатель приобретать именно жилье и право собственности.

Цессия считается официальной гарантией, что по окончании строительства и сдачи жилого комплекса в эксплуатацию, гражданин получит одну квартиру. На полученное жилье покупатель вправе в последующем оформить право собственности.

Плюсы и минусы

Любой договор обладает своими недостатками и преимуществами, которые нужно узнать, перед тем как подписывать соглашение. Договор переуступки квартиры не является исключением. Рассмотрим подробнее данный вопрос.

Для продавца

Основной плюс подписания сделки заключается в возможности заработать большую сумму денег на продаже недвижимости. Например, гражданин приобретает право требования на квартиру на ранней стадии строительства. На данном этапе стоимость недвижимости достаточно низкая.

Затем, незадолго до сдачи жилого комплекса в эксплуатацию, будущий владелец решает продать квартиру по гораздо более высокой цене. Ведь на такой стадии квартира стоит гораздо дороже, поскольку вероятность того, что застройщик забросит стройку, крайне мала. Тем более, не придется долго ждать. Есть возможность в ближайшее время начать ремонт.

Выделяют несколько значительных минусов цессии:

1. Договор переуступки прав на квартиру оформляется гораздо дольше классической сделки купли-продажи. Ведь дополнительно нужно спрашивать разрешение у застройщика, зарегистрировать соглашение в Росреестре.
2. Договор облагается налогом и дополнительно подается декларация (ст. 208 НК РФ), потому что соглашение представляет собой классическую сделку с недвижимостью с целью получения финансовой выгоды.

Для покупателя

Вторая сторона договора тоже получает свои преимущества при заключении сделки:

1. Если цеденту нужно срочно продать квартиру, в силу тяжелого материального положения или по другим причинам, вторая сторона получит большую скидку, возможно, стоимость жилья будет даже ниже цены, за которую изначально приобреталась квартира. Иногда разница составляет от 5% до 20%.
2. Когда жилье приобретается на самом первом этапе строительства, то стоимость недвижимости гораздо меньше, в сравнении с ценой квартир на первичном рынке.
3. После сдачи жилого комплекса в эксплуатацию можно продать жилье с наценкой. Стоимость может возрасти в два раза, в зависимости от ситуации на рынке недвижимости.

Существуют и значительные минусы:

1. Покупатель получает право требования на квартиру в строящемся доме, поэтому есть вероятность, что застройщик обанкротится, и жилой комплекс не будет закончен. Иногда возведение сооружения длится годами. Есть ряд застройщиков, которые показали свою ненадежность. Поэтому предварительно нужно узнать о репутации организации.
2. Юридическое лицо может затягивать процесс оформления необходимых бумаг, сроки возведения дома. Но при классическом договоре цессии гражданин вправе воздействовать только на застройщика, а не на цедента.
3. Покупатель приобрел право требования у лица, который не выполняет финансовые обязательства, например, игнорирует необходимость совершения выплат в пользу организации-застройщика.
4. Если сделка пропустила обязательный этап регистрации договора в Росреестре, оформлена не по установленным законодательным нормам, то есть вероятность стать жертвой двойной продажи недвижимости.

Как выбрать жилье для покупки по переуступке

Перед покупкой нужно предпринять все необходимые меры для снижения возможности быть обманутым. Сначала попросите продавца представить оригинал договора долевого участия.

На бланке должны стоять печать, специальная отметка о регистрации в Росреестре и подпись организации-застройщика (ст. 4 ФЗ № 214). Если они отсутствуют, то продавец является мошенником, не стоит заключать с ним никаких договоров.

Если проверка показала, что перед вами не преступник, то перед подписанием сделки нужно проверить репутацию строительной компании:

1. Зайдите на официальный интернет-портал Арбитражного суда. Проверьте, подавали на застройщика иск в уполномоченный орган или нет. Если ведутся или велись судебные заседания, не стоит сразу отказываться от сделки. Ведь если строительная компания крупная, то на нее часто подают иски. Важно узнать суть требований и итоговое решение уполномоченного органа. Обращайте внимание на уголовные дела.
2. Посетите портал ЕФРСБ (единый федеральный реестр сведений о банкротстве). На сайте размещается информация о финансово несостоятельных компаниях. Достаточно в строке ввести наименование организации-застройщика. Если на портале указано, что юридическое лицо является банкротом, то не стоит заключать сделку по передаче прав требования. В ином случае придется потратить много времени и нервов, чтобы получить компенсационные выплаты от застройщика. Большая вероятность, что сумма возмещений будет минимальна.
3. В поисковой строке браузера введите наименование строительной компании или ЖК, найдите форумы жильцов или людей, которые заключили, планируют оформить ДДУ. Пообщайтесь, посмотрите отзывы о застройщике. Если негативных откликов больше, то лучше воздержаться от подписания договора. Когда большинство человек высказываются положительно, рады приобретению квартиры именно у этого застройщика, то велика вероятность, что строительная компания выполняет свою работу хорошо.
4. Зайти на официальный портал организации. Обычно застройщики на личном сайте размещают проектную декларацию. Если она отсутствует, то отправляется специальный запрос. Часто строительная компания высылает документ по первому требованию.
5. Ознакомьтесь со сроками окончания возведения жилья, с характеристиками дома. Когда указанные в декларации сведения не разнятся с реальностью, то не стоит бояться заключать договор на приобретение права требования недвижимости.

Инструкция по оформлению договора

Перед подписанием договора человек проходит этапы подготовки бумаг, сбора сведений и оформления бланка соглашения. Рассмотрим этапы подробно.

Пакет документов

Для оформления цессии нужно подготовить (ст. 48 ФЗ № 218):

• ДДУ;
• заверенную нотариусом доверенность на согласие от второго супруга, если на подписание договора муж или жена не явились;
• бумагу, подтверждающую отсутствие долгов перед строительной компанией (если справка отсутствует — финансовые обязательства переходят на покупателя);
• согласие от застройщика и банковской организации.

Согласие от мужа или жены требуется, когда ДДУ заключалось в официальном браке. Тогда право требования принадлежит обоим супругам (ст. 35 СК РФ). Когда второй участник сделки тоже находится в официальном союзе, то аналогично нужно заверенное согласие.

При заключении соглашения на передачу права требования происходит смена одной из сторон. Теперь покупателем становится другой человек, которому строительная компания обязуется передать недвижимость. Поэтому дополнительно требуется согласие застройщика на заключение сделки. Это исключит вероятность признания договора незаконным.

Когда требование о согласовании заключения соглашения о передаче права требования отсутствует в основном договоре, то соглашение не нужно. Нужно отправить уведомление строительной компании.

Согласие банковской организации требуется, если, квартира взята в ипотеку или кредит. Тогда без разрешения от юридического лица сделка является незаконной.

Заключение договора

ДДУ заключается в письменной форме, в бланке указываются:

• паспортные данные сторон;
• дата подписания;
• адреса участников;
• место подписания;
• порядковый номер соглашения;
• адрес недвижимости;
• стоимость передачи прав требования;
• техническое описание объекта;
• способ расчета (происходит после регистрации в Росреестре);
• банковские реквизиты;
• список бумаг, которые передаются участникам договора (сроки передачи, ДДУ, платежные бумаги);
• права и обязанности сторон по цессии;
• росписи с расшифровкой.

Цессия составляется в трех экземплярах. Один передается продавцу, другой — покупателю, последний остается в Росреестре.

Если покупатель получил письменное согласие строительной компании, то гражданин вправе вписать застройщика в перечень ответственных лиц. Достаточно в тексте документа прописать обязанности юридического лица. Это дает право требовать неустойку за неисполнение соглашения.

Например, строительная компания задерживает срок сдачи жилого комплекса.

Регистрация в Росреестре

Регистрируется соглашение в Многофункциональном центре (МФЦ) или в Росреестре. Перед посещением учреждения подготавливаются следующие бумаги (ст. 48 ФЗ № 218):

• ДДУ;
• соглашение о переуступке прав;
• паспорта двух участников;
• справка об оплате госпошлины;
• заверенное разрешение супруга или супруги;
• бумаги, подтверждающие отсутствие долговых обязательств перед застройщиком;
• согласие от строительной компании и банка.

Передаются оригиналы бумаг. Если отсутствуют — ксерокопии, заверенные нотариусом. Сумма госпошлины равна 350 руб. Покупатель оплачивает взнос заблаговременно.

Передают документы, взамен сотрудник предоставляет расписку. В бумаге содержится перечень принятых справок и указывается период, в который вносятся изменения в договор долевого участия. Срок редко превышает 10 дней.

В конце сотрудник возвращает бумаги заявителю и сообщает о внесенных коррективах.

Kaк пoлyчить квapтиpy пo дoгoвopy пepeycтyпки пpaв тpeбoвaния

После заключения цессии нужно дождаться окончания строительства и введения жилого комплекса в эксплуатацию. Строительная компания установит индексы, адреса, оформит протокол о распределении жилья и кадастровый паспорт.

Покупателю застройщик передает ксерокопию документа о введении дома в эксплуатацию. Далее подписывается акт приема-передачи (ст. 556 ГК РФ).

Полученное право собственности вносится в реестр. Для этого покупатель обращается в МФЦ или Росреестр. Сотруднику учреждения будущий собственник предоставляет:

• российский паспорт;
• ксерокопию разрешения на эксплуатацию;
• справку об уплате госпошлины (2 тыс. руб., если юр. лицо — 22 тыс. руб);
• акт приема-передачи;
• договор цессии и ДДУ.

Работник государственного учреждения примет бумаги и предоставит взамен расписку со списком полученных справок. В бланке указывается дата повторного посещения. Период регистрации прав составляет не более 10 дней. Во время повторного визита возвращаются предоставленные сотруднику оригиналы бумаг и бумага, указывающая на наличие права собственности.

Сколько стоит процедура

Покупатель оплачивает возможные траты при цессии. В расходы включены госпошлина (ст. 333.33 НК РФ), стоимость полученного права требования на квартиру. Сумму устанавливает продавец самостоятельно.

Фиксированная налоговая выплата в размере 13% от полученных денежных средств взимается с продавца. Процент вычисляется из разницы платежей. Например, гражданин подписал ДДУ на сумму 2 млн. руб. Денежные средства внесены полностью. Далее мужчина желает продать право за 3 млн. руб. 13% высчитываются с разницы, равной 1 млн. руб.

Покупатель оформляет декларацию и уплачивает установленный процент. Иначе наступает ответственность в виде финансовых взысканий.

Подводные камни, o кoтopыx нужнo знaть

Перед составлением договора цессии нужно ознакомиться с нюансами, особенностями, которые могут сильно повлиять на результат сделки.

Пepeycтyпкa ипoтeчнoй квapтиpы

Процесс сложнее, чем стандартная передача права требования. Перед продажей лучше погасить имеющийся кредит. Иначе банк не даст согласия, оставит материальное обременение. В подобной ситуации поможет консультация с юристом.

Ecли пpaвa нa нoвocтpoйкy y нecoвepшeннoлeтниx

Если в тексте ДДУ присутствует несовершеннолетний, то перед заключением цессии нужно запросить разрешение на реализацию имущества у органов опеки. Расписываются в бланке договора цессии законные представители ребенка, например, мать, отец или опекуны (бабушка, сестра и т. д.).

Ecли ДДУ oфopмлялcя c мaтepинcким кaпитaлoм

Если при внесении оплаты по ДДУ сторона использовала средства материнского капитала, то процесс значительно усложняется. Теперь в цессии указывается, что в приобретенной недвижимости обязательно выделяются доли несовершеннолетним детям.

Судебная практика

Проанализировав судебную практику, можно сделать вывод: если человек подает заявление в суд на застройщика по причине пропуска сроков, то дело решается в пользу истца, поскольку в договоре цессии прописываются сроки передачи дома в эксплуатацию. Ведь физическое лицо со своей стороны выполняет обязанности, уплатило стоимость права требования.

Можно привести пример из судебной практики, произошедший в 2017 году. Гражданка Е. заключила договор цессии с застройщиком в 2015. Строительная компания должна была закончить строительство и сдать дом в эксплуатацию в 2016 году, но обязанности не выполнила, и дом поступил в эксплуатацию в 2017 году.

Гражданка просила взыскать с застройщика денежные средства за невыполнение обязательств, моральный ущерб. Иск судом удовлетворен частично. Моральный ущерб женщине не возместили.

договор об уступке права требования ; выданную застройщиком или банком справку о том, что участник строительства полностью или частично передал оплату застройщику. Уплатить государственную пошлину. … Порядок регистрации перехода прав между контрагентами по соглашению о цессии установлен Административным регламентом, утв. приказом Минэкономразвития от 07.06.2017 № 278. В соответствии с этим актом процедура начинается с подачи заявителем (собственником недвижимости, его представителем или иным лицом , которому такое право предоставлено законом № 218-ФЗ) пакета документов, таких как: заявление; документ, удостоверяющий переход права (в данном случае оба договора )

Процедура регистрации договора цессии в Росреестре

Регистрация договора цессии в Росреестре необходима только в нескольких случаях. О том, какие обстоятельства влекут необходимость регистрации сделки, нужно ли при этом регистрировать переход прав и какие последствия повлечет уклонение от обращения в уполномоченные органы, расскажем подробнее в настоящей статье.

Форма соглашения о цессии

Правила оформления цессии, т. е. уступки цедентом (первоначальным кредитором) цессионарию (новому кредитору) права требования к должнику, зависят от того, в каком виде было заключено первоначальное соглашение между цедентом и должником (ст. 389 Гражданского кодекса):

• если сделка была заключена в простой письменной форме, достаточно оформить документ на бумаге;
• если передаются правомочия по соглашению в нотариальной форме, например по договору ренты, придется обратиться к нотариусу за удостоверением цессионного соглашения;
• если уступаются права по сделке, подлежащей государственной регистрации, одним из этапов цессии станет обращение в регистрирующий орган.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! В соответствии со ст. 164 ГК юридические последствия сделки, в отношении которой существует требование о госрегистрации, наступают только после нее. Соответственно, непредставление цессионного соглашения в Росреестр будет означать, что соглашение между цедентом и цессионарием не порождает правовых последствий.

При этом сторонам необходимо учитывать позицию Верховного суда, который указал, что несоблюдение установленного порядка госрегистрации сделки не влечет негативных последствий для должника, который, получив от цедента уведомление об уступке, предоставил новому кредитору исполнение (п. 2 постановления Пленума ВС от 21.12.2017 № 54).

Когда требуется регистрация договора переуступки в Росреестре

Одной из функций Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (сокращенно — Росреестр) является государственная регистрация сделок с недвижимостью и прав на такое имущество (п. 1 Положения, утв. постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 № 457).

Однако не все договоры, связанные с передачей прав на недвижимость, необходимо передавать в Росреестр для регистрации. Например, не нужно обращаться в Федеральную службу с просьбой зарегистрировать договор, если заключены соглашения о смене кредитора в сделке о купле-продаже квартиры, дома, земельного участка или иной недвижимости (ст. 551 ГК), даже если она входит в состав предприятия (ч. 8 ст. 2 закона «О внесении изменений…» от 30.12.2012 № 302-ФЗ).

Обращаться в Росреестр с заявлением о регистрации сделки, предметом которой выступает смена кредитора, нужно только в двух случаях:

• если изначальный договор касался аренды недвижимости (ст. 609 ГК);

ВАЖНО! Если арендуется здание или сооружение, то регистрация необходима только в том случае, если соглашение заключено минимум на год (ст. 651 ГК), однако если такое здание, сооружение включено в состав предприятия, то срок аренды значения не имеет (ст. 658 ГК).

• если изначальное соглашение касалось участия в долевом строительстве (ст. 48 закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Порядок регистрации договора цессии

Отдельного нормативного акта, устанавливающего порядок действий при регистрации Росреестром сделок, в настоящее время не существует, поэтому при необходимости уведомить государственный орган о заключении цессионного соглашения заявителю следует руководствоваться нормами закона № 218-ФЗ и ориентироваться на положения Административного регламента, утв. приказом Минэкономразвития от 07.06.2017 № 278.

Для регистрации соглашения необходимо:

1. Подготовить пакет документов. Он будет разниться. К примеру, если по цессии переданы права участника долевого строительства, необходимо иметь в наличии (ч. 10 ст. 48 закона № 218-ФЗ):

• договор об уступке права требования;
• выданную застройщиком или банком справку о том, что участник строительства полностью или частично передал оплату застройщику.

1. Уплатить государственную пошлину.
2. Обратиться в регистрирующий орган с пакетом документов. Это можно сделать путем личного обращения, направления документов по почтовой связи или путем заполнения форм, размещенных на официальном сайте службы.
3. Дождаться проведения сотрудниками регистрирующего органа необходимых административных процедур. Они включают:

• регистрацию заявления;
• направление межведомственных запросов для получения информации из иных государственных структур;
• правовую экспертизу документов и проверку законности соглашения о цессии;
• непосредственно регистрацию, в ходе которой делается отметка о проведенной процедуре на договоре.

Регистрация передачи прав по цессионному соглашению в Росреестре

Помимо постановки на учет самого договора, цедент и цессионарий должны зарегистрировать передачу прав по нему.

Переход прав подлежит регистрации не только в случаях, когда первоначальное соглашение касалось аренды недвижимости и участия в долевом строительстве, но также в случаях, когда меняется кредитор в соглашениях, касающихся:

• продажи или дарения недвижимого имущества;
• отчуждения недвижимости под выплату ренты;
• аренды имущественного комплекса (предприятия);
• и в других предусмотренных законодательством случаях.

При этом проходить процедуру регистрации сделки не требуется, ключевым будет зафиксированный в Едином государственном реестре недвижимости факт перехода прав.

Процедура оформления перехода прав от цедента к цессионарию

Порядок регистрации перехода прав между контрагентами по соглашению о цессии установлен Административным регламентом, утв. приказом Минэкономразвития от 07.06.2017 № 278. В соответствии с этим актом процедура начинается с подачи заявителем (собственником недвижимости, его представителем или иным лицом, которому такое право предоставлено законом № 218-ФЗ) пакета документов, таких как:

• заявление;
• документ, удостоверяющий переход права (в данном случае оба договора);
• карта-план территории, если в соглашении должника и кредитора передаваемым объектом выступал земельный участок;
• если пакет бумаг представляется представителем, удостоверяющий его полномочия документ.

Порядок предъявления документов утвержден приказом Минэкономразвития от 26.11.2015 № 883.

К моменту обращения заявителем должна быть уплачена государственная пошлина. В соответствии с п. 22 ст. 333.33 Налогового кодекса ее величина по общему правилу варьируется от 2 тыс. для физических лиц до 22 тыс. руб. для организаций. При этом размер госпошлины в некоторых случаях отличается. Например, при отчуждении прав на предприятие госпошлина может составлять до 60 тыс. руб. (п. 21 ст. 333.33 НК).

Представлять в Росреестр квитанцию об уплате пошлины не требуется — эти данные работники службы получат из Государственной информационной системы о государственных и муниципальных платежах (ГИС ГМП).

Регистрация производится в течение 7 рабочих дней после приема должностным лицом госоргана заявления и приложенных к нему документов (9 рабочих дней, если документы были поданы через многофункциональный центр).

Итоги

Подводя итоги, необходимо вновь обратить внимание на различие оснований и процедур регистрации сделки и перехода прав по ней. Переход прав на недвижимость в любом случае подлежит учету, а вот регистрация сделки об уступке права требования требуется только в 2 случаях: если первоначальный договор касался аренды недвижимости (за некоторыми исключениями) или участия в долевом строительстве.

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Переуступка — довольно популярный вид сделки при покупке квартиры в новостройке . Предлагаем разобраться, как её провести с наибольшей выгодой и минимальным риском для покупателя. Порядок проведения сделки отличается в зависимости от договора , на основании которого застройщик реализует квартиры : по договору долевого участия или путём вступления в жилищно-строительный кооператив. … Согласие органа опеки и попечительства на уступку права требования по договору , если участником долевого строительства является действующий от имени лица , не достигшего 14 лет, или лица , признанного судом недееспособным. оригинал и копия. 7.