Договор уступки права требования на квартиру в новостройке подводные

Процесс покупки жилья в строящемся доме сопряжен с многочисленными рисками. Поэтому, перед тем как приобрести квартиру в новостройке, имеет смысл внимательно изучить все «подводные камни» — дабы максимально застраховать себя от всевозможных «сюрпризов». Рассказывает нотариус Санкт-Петербурга Алексей Комаров.

Опасная переуступка: реальные примеры из практики юриста – или как можно лишиться и денег, и квартиры

В жизни большинства россиян покупка квартиры случается один раз в жизни. И дело это, нужно признать, довольно рискованное. Можно стать обманутым дольщиком, потерять работу посреди ипотеки, стать жителем неудачной локации. А то вот еще переуступка. Всегда ли покупка квартиры по переуступке безопасна?

Что такое договор уступки прав требования , который в народе называют просто переуступкой?

Это когда одно лицо передает другому лицу право требования об исполнении обязательства. Сами обязательства тоже можно передать — тогда принимающая сторона должна их исполнить в пользу третьего лица.

Как это работает с квартирами в новостройках? Действующие лица: правообладатель и правоприобретатель . Если проще — покупатель и продавец.

Правообладатель (продавец) передает правоприобретателю (покупателю) право требования к застройщику передачи квартиры после ввода дома в эксплуатацию. Это право основано на договоре.

Это не переуступка прав собственности! Пока дом строится, прав собственности на квартиру еще нет.

Предмет сделки — права требования.

Эти права получает тот, кто вступил в отношения с застройщиком и приобрел право требовать у него исполнения условий договора. Им может быть физическое лицо (дольщик) или юридическое лицо (подрядчик, соинвестор долевого строительства).

Эти требования можно реализовать, получив квартиру после сдачи дома или продав их третьему лицу — конечному покупателю квартиры. Вот второй случай — это и есть продажа квартиры в новостройке по переуступке прав требования.

То есть при такой сделке между застройщиком и конечным покупателем всегда есть промежуточное звено — первичный покупатель. Чаще всего первичным покупателем является инвестор .

Девелоперы частных инвесторов не любят. Потому что конкуренция . Большинство таких инвесторов покупают квартиру на котловане и продают до получения права собственности дешевле, чем продает застройщик. Поэтому в ДДУ есть пункт, по которому дольщик не может продать квартиру без согласия застройщика.

И это хорошо для конечного покупателя — ну а вдруг инвестор оказался недобросовестным и продал право требования, не рассчитавшись с застройщиком. Кому нужна квартира с долгами?

Но это не все «сюрпризы», которые таит переуступка. В юридической практике есть и другие «страшилки» про недобросовестных инвесторов-продавцов.

Опасность №1.

При банальной проверке выяснилось, что паспорт «утерян» . При этом схема расчетов предполагала полную оплату при подписании ДДУ, а не после регистрации. Такое возможно — закон оставляет на усмотрение сторон вопросы расчетов при уступке. Продавец, когда ему об этом сообщили, перестал отвечать на звонки. Что это было.

Опасность №2.

Еще одна история. Бывшие супруги начали делить имущество в суде, но ареста на него почему-то нет. Продавец по ДДУ принес заявление, заверенное у нотариуса, что в браке не состоял . Паспортом помахал — новым, сияющим, никакого штампа о браке. Рассказали ему о судебном процессе. Продавец сник и сказал, что уточнит. Больше его не видели . А ведь покупатель мог приобрести по уступке квартиру, половину которой потом отсудила бы бывшая жена продавца .

Опасность №3 .

Третья задачка. Застройщик перевел по ДДУ 5 квартир на подрядчика, к примеру, «Ромашки» и 10 квартир на подрядчика «Березки» в качестве оплаты выполненных работ. Нормальная практика.

Но подрядчики аффилированны друг с другом (родственные структуры). Подрядчик «Ромашки» уступил одну из квартир продавцу, уступка зарегистрирована и оплачена. А при проверке оказалось, что уступленной квартиры у подрядчика «Ромашки» нет — она у подрядчика «Березки».

В итоге прав на эту квартиру у продавца НЕТ, покупателя от приобретения отговорили. Вопрос: как это смог пропустить Росреестр. А вот так. Проверять надо за всеми!

Мораль этого всего такова. Решив приобрести квартиру по переуступке, не экономьте на юридической проверке! Она нужна всегда по каждой конкретной квартире, а не один раз по всему жилому комплексу. Иначе можно влипнуть в серьезные неприятности.

Что такое переуступка квартиры в новостройке , какие есть подводные камни в процедуре. Как оформить договор уступки права требования на квартиру и продать жилье в недостроенном доме. Сделки. Вконтакте. Одноклассники. Читать нас в Яндекс.Новостях. Что такое переуступка квартиры в новостройке . Нормативная база. Достоинства, недостатки и подводные камни переуступки . Чем отличается переуступка прав от физического и юридического лица. Нужно ли согласовывать переуступку с застройщиком.

Приобретение квартиры по переуступке: «подводные камни» оформления

Процесс покупки жилья в строящемся доме сопряжен с многочисленными рисками. Поэтому, перед тем как приобрести квартиру в новостройке, имеет смысл внимательно изучить все «подводные камни» — дабы максимально застраховать себя от всевозможных «сюрпризов».

Известно, что в настоящее время существует лишь два законных способа продажи недвижимости в новостройках: заключение договора долевого участия (ДДУ) и вступление в жилищно-строительный кооператив (ЖСК). Эти схемы прописаны в основном документе, регламентирующем продажу недвижимости в строящихся домах — 214-ФЗ «Об участии граждан в долевом строительстве многоквартирных домов…». Оба вида соглашений обычно заключаются с застройщиком. Но на практике часто встречаются случаи, когда ближе к середине-концу строительства дома застройщик продал все квартиры в нем. А граждане, которые приобрели жилье в этом доме по ДДУ на ранних стадиях работ, решаются их продать – не дожидаясь окончания строительства. Таких предложений в практически готовых новостройках встречается немало. Единственный способ продать жилье в таких случаях – заключить так называемый договор переуступки права требования (цессии).

Порядок заключения договора цессии регламентируется 24-й главой Гражданского кодекса РФ. Суть сделки состоит в том, что одна сторона (цедент) передает другой (цессионарию) право требовать исполнения обязательств по договору долевого участия у застройщика. То есть, благодаря этой форме соглашения, заключивший ДДУ гражданин может продать жилье в недостроенном доме.

Согласно 214-ФЗ, ДДУ подлежит обязательной государственной регистрации. Более того, такой договор считается заключенным с момента такой регистрации – то есть, оформления договора в Росреестре. Договор цессии также должен проходить обязательную процедуру регистрации – данное требование прописано в 17-й статье закона 214-ФЗ. Действующее законодательство не содержит запрета на оформление нескольких переуступок.

В соответствии с законодательством, уступка права требования будет считаться законной при соблюдении трех условий. Во-первых, на момент переуступки застройщик должен получить от цедента полную стоимость квартиры, указанную в ДДУ. Если, к примеру, дольщик заключил договор и оплачивает его в рассрочку, он может переуступить право требования лишь на основании письменного согласия застройщика. Договор с переводом долга на цессионария (в соответствие с п. 1 статьи 391 Гражданского кодекса РФ). Однако большинство строительных компаний включают в ДДУ пункт о том, что дольщик должен получить «добро» на заключение договора цессии в любом случае.

Во вторых, договор цессии можно заключить с момента государственной регистрации договора долевого участия и до подписания акта о передаче квартиры — с этого момента право требования к застройщику прекращается, а его обязательства считаются исполненными с момента подписания сторонами акта приема-передачи.

В третьих, договор цессии не должен противоречить действующему законодательству. К примеру, запрещено переуступать право требования по договорам соинвестирования, предварительным договорам купли-продажи и другим схемам, которые не соответствуют 214-ФЗ. В суде такие сделки могут быть признаны недействительными.

Кстати, право требования можно переуступить нескольким цессионариям. Но лишь в том случае, если в будущей квартире как минимум две комнаты. Как сказано в 5-м пункте информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 30.10.2007 № 120, уступить часть прав по обязательству можно, если предмет исполнения этих обязательств делим. А в соответствие с 133-й статьей Гражданского кодекса РФ, неделимой является только та вещь, которую невозможно разделить без изменения функционального назначения. Другими словами, однокомнатную квартиру нельзя переуступить двум цессионариям, а двухкомнатную – можно.

Покупая жилье по переуступке ДДУ, важно помнить, что сделка считается заключенной только с момента ее государственной регистрации в реестре прав и передавать деньги продавцу до регистрации сделки нельзя. Для регистрации сделок ДДУ и основанных на нем уступок права при нотариальном заверении установлен сокращенный срок регистрации – 3 рабочих дня, кроме этого нотариус с 1.01.2015 года сможет организовать расчет по такой сделке между сторонами через депозитный счет нотариуса – стоимость услуги 1500 рублей.

Переуступка квартиры в ипотеку: что это такое, как купить строящуюся квартиру по договору уступки прав . Порядок оформления сделки. … Стороны производят расчет между собой, новый покупатель становится дольщиком и получает права требования на квартиру . То есть фактически никаких сложностей нет, покупка квартиры по договору уступки лишена бюрократии. Если же в дело вступает банк с ипотекой, все несколько затянется. Так как он также будет принимает участие в сделке, требовать проведение своих процедур, будет оценивать риски, проводить юридические проверки. Но по факту это даже лучше для покупателя — он может не знать всех рисков и нюансов. Покупка квартиры по переуступке в ипотеку.

Новостройка из вторых рук. Опасности покупки квартиры по переуступке прав

​Переуступка прав собственности на квартиру — вид сделки, при которой все права и обязанности от одного человека, заключившего договор с застройщиком, переходят к другому. «Такая сделка возможна, когда квартира перепродается до момента ввода дома в эксплуатацию. Риск переуступки в том, что покупатель передает денежные средства продавцу, но продавец не является титульным собственником данного объекта недвижимости. То есть он продает только право требования на объект, а не право собственности. В этом главное отличие и опасность», — говорит адвокат Татьяна Прасолова.

Опасность № 1. Цепочка переуступок

Сейчас главный риск — цепочки переуступок. По таким кривым схемам часто продают апартаменты и лофты.

«Чтобы обойти оплату по счетам эскроу, застройщики, особенно мелкие, которые не могут получить проектное финансирование, делают цепочку переуступок через юридические (как правило, аффилированные с ними) лица. Инвестор дробит пакет квартир на мелкие части и уже непонятно от кого продает физическим лицам.

Если в такой цепочке переуступок хотя бы одно юридическое лицо обанкрочено или только становится несостоятельным должником, либо где-то происходили расчеты наличными или по частям (например, с рассрочкой), то право требования на квартиру может оспариваться легитимным застройщиком. Покупатель может оказаться и без жилья, и без денег.

Приобретать квартиры лучше напрямую от застройщика. Все сведения по переуступкам можно посмотреть в выписке из ЕГРН. Если жилье „гоняют“ через юридические лица, значит, там какой-то „схематоз“», — рассказал кандидат юридических наук, руководитель и преподаватель Учебного центра по подготовке риелторов, председатель правления Добровольной ассоциации риелторов Московского региона (ДАР), автор более 40 книг серии «Сделки с недвижимостью» Вадим Шабалин.

Опасность № 2. «Занижайка»

Большую опасность для физических лиц представляют «занижайки».

«Гражданин решил год назад инвестировать деньги и купил квартиру, допустим, за 5 млн, а теперь, когда цены выросли, продает ее за 8 млн рублей. В большинстве таких случаев продавец предлагает занизить стоимость и указать в договоре 5 млн, а 8 — заложить в ячейку. Когда покупатель соглашается на такую систему оплаты, то он никогда уже, если что-то случится, не будет признан добросовестным приобретателем. Если продавец обанкротится, квартиру отберут в конкурсную массу, а покупатель останется ни с чем и не вернет даже тех денег, которые были указаны в договоре. Когда же сделка идет без „занижайки“ и стороны договорились, например, налоги поделить пополам, при этом используется строго безналичный расчет, то покупатель в случае неприятностей признается добросовестным и всё заканчивается для него хорошо», — говорит Вадим Шабалин.

Кроме того, в последнее время налоговая стала внимательнее следить за подозрительными сделками.

Опасность № 3. Наличка

С «занижайками», как правило, тесно связан наличный расчет — еще одно слабое место при покупке квартиры.

«Наличный расчет не является доказательством того, что этот расчет производился. Как рассуждает финансовый управляющий при банкротстве? Если у вас был наличный расчет, значит, вы, условно выражаясь, друзья: продавец попросил покупателя как своего друга помочь вывести объект из конкурсной массы, зная, что у того есть долги и он будет банкротиться. Здесь даже написанная расписка не будет иметь никакой силы. Финансовый управляющий подаст иск в суд об оспаривании сделки», — рассказал Вадим Шабалин.

Опасность № 4. Долгострой

Здесь риски связаны с самим объектом недвижимости. По словам адвоката Татьяны Прасоловой, при строительстве могут не соблюдаться нормы и правила, могут также возникнуть судебные споры между застройщиком и администрацией или собственником земли. У застройщика могут появиться финансовые проблемы, о чем нередко свидетельствуют массовые продажи квартир в одном ЖК по переуступке. Возникает риск того, что сроки ввода объекта в эксплуатацию сдвинутся, а возможно, даже обанкротится застройщик.

«Тогда дольщики пытаются избавиться от доли в проблемном объекте и продают жилье по сниженной цене. Вестись на это не нужно. Можно остаться и без денег, и без квартиры. Поэтому тщательное изучение до заключения договора уступки финансового положения застройщика, хода строительства многоквартирного дома, судебной практики в отношении застройщика, информации контролирующих органов, сайта Единой информационной системы жилищного строительства позволит такие риски минимизировать», — пояснил заместитель председателя Комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области Олег Островский.

Опасность № 5. Брачные отношения

Покупателям стоит обращать внимание на семейный статус продавца и тщательно проверять его как нынешнюю, так и бывшую «половинку».

«Если продавец приобретал квартиру, находясь в браке, а потом развелся и продал имущество, то бывшая супруга имеет право на половину доли в жилье покупателя. Чтобы не попасть в такую ситуацию, надо брать письменное согласие с супруга на продажу или заявление о том, что продавец не состоял в браке», — поясняет Вадим Шабалин.

Опасность № 6. Маткапитал

«Если квартира покупалась с помощью материнского капитала, а детям доли так и не выделили, то сделка стопроцентно оспаривается со всеми вытекающими неприятными последствиями. Как правило, такое выявляется после проверок прокуратурой Пенсионного фонда. Чтобы выяснить этот нюанс заранее, риелторы, как правило, просят маму показать движение средств по маткапиталу в аккаунте на портале госуслуг. Если она отказывается, то ее отправляют в Пенсионный фонд за справкой о том, что маткапитал при приобретении квартиры не использовался. Также при заключении договора указывают заверение об обстоятельствах, где пишут, что средства маткапитала не применялись при, например, погашении ипотеки», — рассказал Вадим Шабалин.

Опасность № 7. Доплата

При наличии задолженности по ДДУ застройщик будет взыскивать ее у нового дольщика.

«Необходимость доплаты по ДДУ может возникнуть в нескольких случаях. В первом случае — при заключении договора уступки новый дольщик не убедился в том, что выплаты по ДДУ предыдущим дольщиком, в том числе юридическим лицом, особенно при проведении им взаимозачетов с застройщиком, произведены в полном объеме и без нарушений графика оплаты по договору.

Во втором случае возможна доплата в случае увеличения площади объекта долевого строительства после ввода дома в эксплуатацию и проведения соответствующих обмеров.

В-третьих, если цена по договору первоначальным дольщиком оплачена не в полном объеме, необходимо получить разрешение на заключение договора уступки у застройщика», — сообщил Олег Островский.

Чтобы не попасть в такую ситуацию, лучше самостоятельно посетить офис застройщика совместно с первоначальным дольщиком и все проверить.

Опасность № 8. Двойные продажи

«Двойная переуступка возможна только при отсутствии государственной регистрации договора уступки. В настоящее время такое встречается крайне редко и только у явных мошенников, когда покупатели в погоне за очень низкой ценой договора уступки не обращают внимание на его государственную регистрацию. Неслучайно 214-ФЗ прямо указывает: сначала государственная регистрация (неважно, ДДУ или договора уступки), а потом оплата по договору», — рассказал Олег Островский.

Опасность № 9. Дополнительные условия по договору

Застройщик может наложить запрет на реализацию квартиры по уступке и признать сделку недействительной.

«Дело в том, что застройщик выступает в качестве стороны по договору и ему небезразлично, кто участвует в сделке: инвесторы, подрядчики или физические лица. Застройщикам порой невыгодно, когда на рынок выходит большое количество квартир в их же домах по низким ценам и оптом от инвесторов. Именно поэтому они стараются внести в договор условие о том, что на сделку требуется их согласие, и оговаривают размер комиссии», — говорит адвокат Татьяна Прасолова.

Кроме того, надо обращать внимание на иные положения в ДДУ, которые нарушают права потребителей.

Опасность № 10. Потеря средств

При расторжении ДДУ есть риск невозврата денег в части, превышающей цену договора.

«Надо понимать, что в случае уплаты по договору уступки цены, превышающей цену, указанную в договоре участия в долевом строительстве, при расторжении такого договора новым дольщиком он получит сумму, указанную в ДДУ, а не в договоре уступки. Кроме того, различные неустойки за невыполнение обязательств застройщиком будут рассчитываться исходя из первоначальной цены, указанной в ДДУ», — говорит Олег Островский.

Закон выдвигает следующие требования к уступке прав . Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ (ч. 1 ст. 11 Закона N 214-ФЗ). Такая уступка допускается с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче участнику объекта долевого строительства (ч. 2 ст. 11 Закона N 214-ФЗ). … Без уплаты цены договора требование к застройщику о передаче квартиры не может быть реализовано.