Договор уступки права участия в долевом строительстве многоквартирного дома

Проблема в заключение договора уступки возникает, если квартира по ДДУ приобреталась в ипотеку. Здесь обязательно согласие банка. Банк, при оформлении ипотеки, тщательно проверял заемщика, проверял его платежеспособность, здоровье, возраст и даже количество алиментных платежей у мужчин. Поэтому банк имеет полное право отказать в своем согласии, если после анализа платежеспособности нового заемщика он сделает вывод о невозможности в будущем погашения им стоимости ипотеки.

Договорится с банком в таком случае, практически невозможно. Однако стоит попытаться — предложите ему свои условия, или дополнительные гарантии Вашей платежеспособности. И не забывайте, что после завершения сделки цессии необходимо в кратчайший срок, желательно в течение 10 суток, известить застройщика ценным письмом с описью о совершении сделки уступки.

За государственную регистрацию цессии взимается государственная пошлина в размере всего 350 руб. и с юридических и с физических лиц, хотя государственная , план, основные характеристики объекта, назначение, этаж квартиры, количество комнат, площадь и т.д.),

сроки сдачи объекта,

права на земельный участок, разрешительная документация,

дата и номер регистрации в Росреестре,

а также все дополнительные соглашения к нему.

В особых случаях пропишите условия:

Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов …»

1. о безвозмездной передача прав;
2. о переводе долга, если прежний дольщик не оплатил стоимость квартиры по ДДУ;
3. об ипотеке.

Укажите все характеристики кредитного договора:

• данные о его регистрации,
• закладной,
• сведения о банке,
• сумме долга,
• порядке и сроках выплаты платежей — графике,
• сведения об обеспечительных мерах.

Подберем специалиста за вас

8 (499) 350-97-63 — Москва

8 (812) 309-74-28 — СПб

Документация для проведения цессии в отношениях долевого строительства

Для регистрации договора цессии вам понадобятся:

• соглашение об уступке прав по ДДУ;
• договор долевого участия со всеми дополнительными соглашениями;
• документы, подтверждающие оплату долёвки, в том числе справки, расписки, приходные и кассовые ордера, акты сверок задолженностей;
• письменное согласие застройщика на перевод долга и уступку прав требования от прежнего участника.
• квитанция об оплате государственной пошлины.

Если у сторон есть семья, нужно нотариально заверенные согласия супругов сторон и органов опеки, если дольщиком является несовершеннолетний или недееспособный.

Предлагаем ознакомиться: Банкротство физических лиц — без имущества и с ним, что нужно для банкротства физлиц?

Банк даёт письменное согласие, если право требования находится в ипотеке. Нужен будет сам кредитный договор.

Срок регистрации — 7 дней.

Обращаются в Росреестр обе стороны соглашения: заявление подписывают вместе. Передача документов возможна через МФЦ.

1. Договор долевого участия в строительстве, зарегистрированный в соответствующей государственной службе.
2. Платежный документ, которым подтверждается внесение средств участником долевого строительства (справка от застройщика, платежное поручение на фирменном бланке банка о том, что платеж был проведен).
3. Документы, подтверждающие право собственности на объект у продавца (информация от застройщика, выписка ЕГРП из Росреестра).
4. Согласие второго супруга на заключение договора уступки права требования, заверенное у нотариуса. При отсутствии штампа о браке у продавца он может предоставить письменное заявление в произвольной форме о том, что в браке не состоит и объект продажи является его собственностью.
5. В случае, если в отношении объекта недвижимости ранее уже заключались договоры уступки требования, все предшествующие документы должны быть проверены, начиная от первой сделки с застройщиком.

1. Основной ДДУ, прошедший необходимую госрегистрацию.
2. Документальное подтверждение уплаты цедентом оговоренной суммы денег застройщику (например, банковская платежка).
3. Бумаги, удостоверяющие право цедента (продавца) на соответствующий объект (ЕГРН-выписка, подтверждающая бумага от застройщика).
4. Разрешение супруги (супруга) цедента на данную переуступку (удостоверяется нотариусом).
5. Сведения о предыдущих договорах цессии, заключенных в отношении данного объекта.

Для госрегистрации соглашения цессии необходимо подготовить такие бумаги (пункт 10 статьи 48 закона № 218-ФЗ):

1. Соответствующее заявление сторон данного соглашения (цессионария, цедента).
2. Сам договор переуступки (потребуется подготовить 4 экземпляра).
3. Справка об уплате цедентом денежных средств застройщику.

Помимо перечисленных бумаг, может потребоваться письменное разрешение застройщика на данную сделку (если это нужно по условиям ДДУ). Также может понадобиться письменное разрешение застройщика на переоформление долга (при неполной уплате средств) и договор о переводе данного долга на нового дольщика.

Если у Вас остались вопросы, Вы можете их задать бесплатно юристам компании в форме, представленной ниже. Ответ компетентного специалиста поможет вам принять верное решение.

Как уступить право требования по договору с застройщиком в долевом строительстве

В соответствии со статьей 34 Семейного Кодекса РФ все имущество, нажитое супругами в период брака, относится к их общей совместной собственности, независимо от того, на чье имя такое имущество оформлено.

Супруг нового дольщика приобретает такие же права и обязанности по договору долевого участия.

После введения в эксплуатацию объекта строительства он поступит в общую собственность супругов.

Общая совместная собственность не означает, что каждый владеет, пользуется и распоряжается совместным имуществом с согласия второго супруга.

Конкретный размер участия в долевом строительстве и праве собственности на квартиру определяется в брачном договоре либо в суде.

Участие граждан и юрлиц в долевом строительстве жилой недвижимости считается привлекательным решением, поскольку подразумевает покупку нового жилья по низкой цене с гарантиями юридической безопасности. Приобретение жилплощади по ДДУ благоприятствует прибыльному инвестированию – полученную квартиру можно выгодно перепродать или сдать в аренду.

Уступка права требования по ДДУ означает совершение сделки, по условиям которой одна сторона (продавец) переоформляет на другую сторону (покупателя) право требования у третьего лица (застройщика) надлежащего выполнения обязательств.

Речь идет об исполнении застройщиком обязательств, регламентированных статьей 4 закона № 214-ФЗ от 30.12.2004. Застройщик должен своевременно передать дольщику готовую жилплощадь, а дольщик обязан уплатить оговоренную цену этого жилья и принять его.

Процедуру (сделку) такой переуступки нередко называют цессией, а заключаемое в этом случае соглашение – договором цессии. Продавец – лицо, передающее свои права, – именуется цедентом. Покупатель – субъект, принимающий (получающий) права дольщика, – называется цессионарием. Корректное название соответствующего соглашения – договор переуступки (уступки) прав требований.

Чтобы законно уступить свои права по ДДУ другому лицу (цессионарию), дольщик (цедент) должен руководствоваться следующими правилами, оговоренными статьей 11 закона № 214-ФЗ:

1. Данная цессия разрешается исключительно после уплаты дольщиком (цедентом) цены ДДУ. Ещё один вариант такой переуступки – осуществить её с одновременным переводом долговых обязательств по ДДУ на нового дольщика (цессионария) в порядке, установленном правилами перевода долга (статьи 391-392.3 Гражданского кодекса РФ).
2. Выполнить такую цессию можно после государственной регистрации ДДУ, но только до момента оформления сторонами акта приема-передачи квартиры. Если недвижимость введена в эксплуатацию, а передаточный акт для неё уже подписан дольщиком и застройщиком, отчуждение данного жилья иному лицу может быть совершено только через куплю-продажу.
3. Если цедентом по соответствующей сделке выступает юрлицо, цена переуступки прав дольщика уплачивается цессионарием после госрегистрации соглашения об уступке прав по ДДУ. При этом юрлицо-цедент отвечает согласно законодательству РФ за несоблюдение порядка такой оплаты.

Надо отметить, что рассматриваемая цессия практикуется и имеет юридическую силу исключительно при покупке квартир в новостройках. Такая переуступка применяется только для обязательств, обусловленных заключением ДДУ. При этом данная цессия вовсе не приводит к аннулированию первоначального соглашения между застройщиком и дольщиком, она только изменяет стороны в ранее возникших обязательствах.

Существенный нюанс заключается в том, что цедент (продавец) отвечает перед цессионарием (покупателем) исключительно за действительность переданного права требования. Цедент (продавец) не отвечает перед новым дольщиком (покупателем) за невыполнение застройщиком обязательств по ДДУ. Такие правила предписываются абзацем 1 пункта 1 статьи 390 ГК.

Абзацем 5 подпункта 5 пункта 1 статьи 208 Налогового кодекса РФ оговаривается, что с дохода от продажи права требования к юрлицу нужно перечислить налог (НДФЛ). Для резидентов его ставка составляет 13%. Для нерезидентов – 30%. Такой доход возникает, если цедент реализовал данное право дороже, чем ранее приобрел его у застройщика.

• оригинал договора уступки права требования в 4-х экземплярах (2 из них – сторонам договора, 1 – для Росреестра, 1 – для застройщика);
• оригинал письменного согласия застройщика (при наличии данного условия в договоре долевого участия);
• оригинал справки от застройщика, подтверждающей оплату договора в полном объеме (если это имело место быть);
• оригинал соглашения сторон о переводе долговых обязательств на нового участника и письменное согласие застройщика на перевод долга (предоставляется если оплата произведена не в полном объеме).

Прием документов на регистрацию договора по уступке прав требования производится присутствии двух сторон соглашения. Все затраты по регистрации делятся по согласию сторон. Срок государственной регистрации составляет 7 рабочих дней. О переходе прав требований по договору уступки новому участнику долевого строительства обязательно информируется застройщик через письменное уведомление, направленное в адрес строительной компании.

Договоры цессии очень востребованы среди инвесторов, покупающих у застройщика жилье, как правило, еще на этапе получения разрешений на строительство, а затем перепродающих квартиры на последних стадиях застройки по более высокой цене.

Механизм переуступки используется и для покупателей жилья в новом доме, которые по каким-то причинам передумали и хотят вернуть вложенные средства. Для них договор цессии – это практически единственная возможность избежать штрафов, которые предусмотрены в договоре с компанией-застройщиком при расторжении соглашения долевого участия.

Продавая свою недостроенную квартиру через договор переуступки, дольщик не только может вернуть уплаченные финансовые средства в полном объеме, но и получить определенную прибыль, поскольку квартиры в строящемся доме обычно с начала продажи и до окончания строительных работ растут в цене.

Цессия возможна только до перехода прав на жилье от строительной фирмы к участнику долевого строительства. То есть переуступка прав дольщика возможна только до тех пор, пока эти права на строящееся жилье не были реализованы. Когда права на построенную квартиру переданы дольщику, то есть после оформления акта приема-передачи жилья, договор переуступки уже оформить не получится.

Особенность соглашения цессии в том, что покупатель квартиры, заключивший договор переуступки, приобретает права и обязанности цедента (продавца) в полном объеме и в будущем обязуется выполнять все условия первоначального договора долевого участия. К примеру, если в соглашении дольщик и компания-застройщик оговорили условия рассрочки, цессионарий может производить выплаты только по данной схеме рассрочки. Он уже не может оговаривать в соглашении какие-то свои индивидуальные условия.

Время оформления

• Изменение даты акта приема-передачи по договоренности с застройщиком.
• Изменение даты предварительного договора купли-продажи (если он еще не прошел государственную регистрацию).

Такая схема имеет свои риски, основным из которых является изменение стоимости жилья. Так, если вы заплатите за него 5 млн. руб., а в договоре будет указана сумма в 4 млн. руб. (оценка на указанную дату подписания), то в случае расторжения сделки вы сможете вернуть только то, что указано в соглашении.Таким образом, покупка квартиры по переуступке прав имеет свои плюсы и минусы, которые оцениваются каждым покупателем лично.

Регистрация происходит в Регистрационной или Кадастровой палате и МФЦ (Многофункциональный центр).

В присутствие служащего, участники подписывают соглашение и предоставляют документы:

1. Удостоверение личности.
2. Согласие супругов при необходимости.
3. Документ на приобретение, ранее подписанный с застройщиком.
4. Информацию о долге перед предприятием или бумагу о переводе задолженности новому дольщику.
5. Разрешение фирмы на переуступку прав.
6. Подтверждение от банка (при залоге) и договор по кредиту, если присутствует ипотека.

После передачи документов, оплачивается госпошлина. Каждому покупателю своя квитанция. Регистратор заполняет заявление. В нем указываются: объект, технические параметры и данные участников купли-продажи.

Сотрудник кадастровой службы принимает подписанное соглашение, оригиналы и копии бумаг. Продавцу и покупателю выдается расписка о получении с датой зарегистрированного документа.

Сроки заверения — от 5 до 10 рабочих дней.

В назначенный срок приобретатель забирает заверенный договор. Продавец получает документ, изначально подписанный с застройщиком.

Наследование

В случае смерти гражданина — участника долевого строительства его права и обязанности по договору переходят к наследникам.

Существующие на день открытия наследства имущественные права и обязанности умершего, основанные на ДДУ, входят в состав наследства.

Также имущественные права по договору долевого участия возможно завещать. Завещание оформляется у нотариуса по месту жительства с приложением всего пакета документов по ДДУ.

Это самый оптимальный вариант переуступки для каждой из сторон. Для продавца это возможность избежать штрафов за расторжение ДДУ, а для покупателя – выгодная стоимость жилья и гарантии его оформления в собственность.

Это возможно при приобретении жилья в новостройке по договору долевого участия, на основе которого составляется соглашение о переуступке. Также можно купить квартиру по переуступке с заключением предварительного договора купли-продажи.

Дарение

Дарение – безвозмездная сделка и совершается она с согласия одаряемого. Если Вы желаете подарить кому-то статус участника в долевом строительстве квартиры, существует два варианта оформления такой сделки: договор дарения и соглашение о безвозмездной уступке прав по ДДУ.

Подарить права по ДДУ возможно только полной оплаты цены договора. Безвозмездная уступка возможна при неполной оплате.

Помните, что необходимо нотариальное согласие супруга и письменное согласие застройщика.

Договоры дарения и безвозмездной уступки регистрируются в Росреестре и считаются заключенным после внесения сведений в ЕГРН.

Источник: uristsarkisov.ru

Переуступка прав по договору долевого участия: особенности сделки

Большой популярностью пользуется переуступка прав по договору долевого участия (ДДУ) при покупке квартиры в новостройке. Такая возможность приобретения жилья на первичном рынке недвижимости предусматривается законом № 214-ФЗ от 30.12.2004. Многие граждане предпочитают инвестировать в жилплощадь на этапе её возведения. Поэтому уступка прав по ДДУ при возведении многоквартирного дома зачастую становится удобным вариантом переоформления строящейся недвижимости на нового владельца (дольщика). Сделка предусматривает заключение договора с соблюдением ряда условий.

Как уступить право требования по договору с застройщиком в долевом строительстве

Участие граждан и юрлиц в долевом строительстве жилой недвижимости считается привлекательным решением, поскольку подразумевает покупку нового жилья по низкой цене с гарантиями юридической безопасности. Приобретение жилплощади по ДДУ благоприятствует прибыльному инвестированию – полученную квартиру можно выгодно перепродать или сдать в аренду. Застройщики нередко заключают ДДУ с партнерскими организациями, впоследствии переуступающими физлицам – покупателям жилья – права требований по данным соглашениям (до передачи готовых квартир). Подобным образом часто продаются помещения в строящихся многоквартирных домах.

Уступка права требования по ДДУ означает совершение сделки, по условиям которой одна сторона (продавец) переоформляет на другую сторону (покупателя) право требования у третьего лица (застройщика) надлежащего выполнения обязательств.

Речь идет об исполнении застройщиком обязательств, регламентированных статьей 4 закона № 214-ФЗ от 30.12.2004. Застройщик должен своевременно передать дольщику готовую жилплощадь, а дольщик обязан уплатить оговоренную цену этого жилья и принять его.

Процедуру (сделку) такой переуступки нередко называют цессией, а заключаемое в этом случае соглашение – договором цессии. Продавец – лицо, передающее свои права, – именуется цедентом. Покупатель – субъект, принимающий (получающий) права дольщика, – называется цессионарием. Корректное название соответствующего соглашения – договор переуступки (уступки) прав требований.

Чтобы законно уступить свои права по ДДУ другому лицу (цессионарию), дольщик (цедент) должен руководствоваться следующими правилами, оговоренными статьей 11 закона № 214-ФЗ:

1. Данная цессия разрешается исключительно после уплаты дольщиком (цедентом) цены ДДУ. Ещё один вариант такой переуступки – осуществить её с одновременным переводом долговых обязательств по ДДУ на нового дольщика (цессионария) в порядке, установленном правилами перевода долга (статьи 391-392.3 Гражданского кодекса РФ).
2. Выполнить такую цессию можно после государственной регистрации ДДУ, но только до момента оформления сторонами акта приема-передачи квартиры. Если недвижимость введена в эксплуатацию, а передаточный акт для неё уже подписан дольщиком и застройщиком, отчуждение данного жилья иному лицу может быть совершено только через куплю-продажу.
3. Если цедентом по соответствующей сделке выступает юрлицо, цена переуступки прав дольщика уплачивается цессионарием после госрегистрации соглашения об уступке прав по ДДУ. При этом юрлицо-цедент отвечает согласно законодательству РФ за несоблюдение порядка такой оплаты.

Надо отметить, что рассматриваемая цессия практикуется и имеет юридическую силу исключительно при покупке квартир в новостройках. Такая переуступка применяется только для обязательств, обусловленных заключением ДДУ. При этом данная цессия вовсе не приводит к аннулированию первоначального соглашения между застройщиком и дольщиком, она только изменяет стороны в ранее возникших обязательствах. Это значит, что все условия ДДУ, касающиеся стоимости возводимого объекта, сроков завершения работ, иных обязательств застройщика, остаются в силе. Просто обязанности и права первоначального инвестора переходят к цессионарию – новому дольщику.

Существенный нюанс заключается в том, что цедент (продавец) отвечает перед цессионарием (покупателем) исключительно за действительность переданного права требования. Цедент (продавец) не отвечает перед новым дольщиком (покупателем) за невыполнение застройщиком обязательств по ДДУ. Такие правила предписываются абзацем 1 пункта 1 статьи 390 ГК.

Абзацем 5 подпункта 5 пункта 1 статьи 208 Налогового кодекса РФ оговаривается, что с дохода от продажи права требования к юрлицу нужно перечислить налог (НДФЛ). Для резидентов его ставка составляет 13%. Для нерезидентов – 30%. Такой доход возникает, если цедент реализовал данное право дороже, чем ранее приобрел его у застройщика.

Как правильно оформить цессию по ДДУ

Корректное оформление договора цессии в отношениях долевого строительства осуществляется с учетом следующих норм:

1. Статья 11 закона № 214-ФЗ от 30.12.2004, устанавливающая принципы уступки прав требований в отношениях долевого строительства.
2. Статьи 382-390 Гражданского кодекса РФ (ГК), которые регулируют передачу прав кредитора иному субъекту. При этом оформление сделки цессии (уступки требования) регламентируется статьями 388-390 ГК.
3. Пункт 10 статьи 48 и подпункты 1-2 пункта 1 статьи 16 закона № 218-ФЗ от 13.07.2015, регулирующего госрегистрацию недвижимых активов.

Соглашение о цессии по ДДУ составляется в свободной письменной форме. При этом сторонам данного соглашения – цеденту (продавцу) и цессионарию (покупателю) – не требуется получать разрешение у застройщика (должника), если положениями ДДУ не оговаривается иное правило. Уступка прав дольщика при долевом строительстве считается передачей имущественных прав, её разрешается осуществить исключительно до момента оформления завершенного объекта (квартиры) в собственность.

Госрегистрация соглашения цессии в отношениях долевого строительства является обязательной процедурой. Она выполняется на протяжении 7 рабочих дней (через Росреестр) или 9 рабочих дней (через МФЦ). Такие сроки предписываются подпунктами 1-2 пункта 1 статьи 16 закона № 218-ФЗ от 13.07.2015.

Чтобы минимизировать возможные риски, перед заключением соглашения о цессии покупатель (цессионарий) должен уточнить следующие моменты:

1. Сведения о застройщике и процессе строительства.
2. Факт госрегистрации договора долевого участия, по которому переуступаются права требований.
3. Финансовые обязательства (долги) цедента перед застройщиком.
4. Информация о жилплощади, подлежащей передаче дольщику по условиям ДДУ.

Цессионарию следует учесть, что договор цессии по ДДУ считается заключенным с момента его надлежащей госрегистрации. Это значит, что до момента госрегистрации соглашения о цессии не рекомендуется передавать деньги цеденту в качестве платы за переуступку. Если цедент настаивает на предоплате, цессионарий вправе потребовать, чтобы в договор цессии был включен пункт о задатке (при этом нужно обозначить срок возврата данного задатка на случай несоблюдения срока госрегистрации).

Документация для проведения цессии в отношениях долевого строительства

Чтобы оформить переуступку прав дольщика, необходимо подготовить следующие документы:

1. Основной ДДУ, прошедший необходимую госрегистрацию.
2. Документальное подтверждение уплаты цедентом оговоренной суммы денег застройщику (например, банковская платежка).
3. Бумаги, удостоверяющие право цедента (продавца) на соответствующий объект (ЕГРН-выписка, подтверждающая бумага от застройщика).
4. Разрешение супруги (супруга) цедента на данную переуступку (удостоверяется нотариусом).
5. Сведения о предыдущих договорах цессии, заключенных в отношении данного объекта.

Для госрегистрации соглашения цессии необходимо подготовить такие бумаги (пункт 10 статьи 48 закона № 218-ФЗ):

1. Соответствующее заявление сторон данного соглашения (цессионария, цедента).
2. Сам договор переуступки (потребуется подготовить 4 экземпляра).
3. Справка об уплате цедентом денежных средств застройщику.

Помимо перечисленных бумаг, может потребоваться письменное разрешение застройщика на данную сделку (если это нужно по условиям ДДУ). Также может понадобиться письменное разрешение застройщика на переоформление долга (при неполной уплате средств) и договор о переводе данного долга на нового дольщика.

Источник: walaw.ru