Москва . 19 октября. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ – Улучшенные правила финансирования строительства многоквартирных домов (МКД) поддержали запуск новых проектов, заявил заместитель гендиректора ДОМ.РФ Денис Филиппов в среду.
«Поддержать запуски новых проектов на стабильном уровне позволили устойчивый спрос и новые, более совершенные правила финансирования многоквартирного строительства», — сказал Филиппов на проходящем в Екатеринбурге Международном строительном форуме «100+ TechnoBuild».
Уточняется, что с начала года в России в стройку запустили 30 млн кв.м многоквартирного жилья. Эксперты института развития в жилищной сфере прогнозируют, что к концу года в России запустят 40 млн кв.м проектов.
В сентябре в РФ запустили 4,3 млн кв.м многоквартирного жилья, что на 7% превышает показатель за аналогичный период прошлого года. Филиппов подчеркнул, что примерно каждый десятый «квадрат» строящегося в России многоквартирного проекта приходится на Уральский федеральный округ – 8,5 млн кв.м квартир.
Этапы строительства жилого дома
Чтобы увеличить объемы предложения, ДОМ.РФ прибегает к комплексному развитию территорий (КРТ) и эффективным аукционам «за долю». До конца 2030 года с участием ДОМ.РФ , в том числе на федеральных землях, планируется ввод 100 млн кв.м жилья.
Отмечается, что в рамках инфраструктурных облигаций ДОМ.РФ одобрил 29 проектов в 14 регионах РФ с общей суммой финансирования почти 80 млрд рублей. Также ДОМ.РФ развивает рынок цивилизованной аренды: в портфеле находятся 16 проектов на 10 тыс. квартир и апартаментов в семи субъектах страны.
Источник: news.myseldon.com
Как получать доход от многоквартирного дома — 6 готовых решений для любого МКД
Не секрет, что в России есть дома, в которых жители либо вообще не платят квартплату, либо платят ее в значительном меньшем размере по сравнению со средней по городу. В чем их секрет? В том, что они очень умело смогли монетизировать свой многоквартирный дом и получают дополнительные доходы, которые перекрывают их затраты. Самый известный в этом плане красноярский дом — пр. им. газ.
Красноярский рабочий, 104, жители которого зарабатывают около 2 млн рублей в год от сдачи в аренду помещений для магазинов. Как этого добиться в своем доме и что для этого нужно — в статье далее.
Вариант № 1. Сдача в аренду фасада и крыши.
Самый очевидный способ заработать. Фасады можно сдавать в аренду рекламным фирмам или магазинам под вывески, баннеры и кондиционеры, а участки кровли — провайдерам для установки антенн. Участки стен или внутренние помещения подойдут для размещения провайдерского оборудования и прокладывания коммуникационных кабелей.
Любая, даже самая маленькая вывеска или реклама, кондиционер, вентиляционная труба от магазина и др. на фасаде доме должны приносить доход! Если сравнить, например, с дачным домом, представьте, что у вас на дачном доме висит реклама магазина или чужой кондиционер. Вы потребуете плату? В данном случае — ситуация идентична, только собственников у многоквартирного дома больше и решение о порядке и стоимости размещения должны приниматься совместно (об этом ниже).
Как построить многоквартирный дом, если нет денег. Два варианта
Важно оговорить один нюанс: согласие на размещение рекламной вывески требуется, если она поставлена на объекте общего имущества дома. При этом установка ее на дверях или, скажем, на крыше собственного входа организации не нарушает прав других собственников помещений, а значит, согласия не требует. Этот вывод подтверждается судебной практикой (постановления ФАС Поволжского округа от 19 апреля 2010 по делу № А57-2524/2009 и Московского округа от 10 августа 2009 № КГ-А40/7355-09). Дело в том, что вход в помещения организации не является общим имуществом.
Правда на стороне коммерческой организаций и в том случае, когда они размещают информационную вывеску. В таком случае протестные выступления общего собрания собственников помещений (членов ТСЖ) может быть обжаловано в суде. Суд, в свою очередь, имеет основание обязать общее собрание разрешить размещать информацию. Дело в том, что обязанность организации довести до сведения потребителей фирменное наименование, место нахождения и режим работы установлена пунктом 1 статьи 9 Закона РФ № 2300-1 «О защите прав потребителей».
Средняя стоимость аренды зависит от многих факторов (расположения дома, выхода на 1-ую линию итд). По словам экспертов, размещение антенны провайдера связи стоит от 25000 рублей в месяц, вывески или баннера на стене от 1500 рублей, кондиционера от 500 рублей, провайдерское оборудование — от 300 до 1000 рублей в месяц.
Вариант № 2. Предоставление свободных помещений для открытия учреждений сферы торговли и услуг.
Для этих целей могут использоваться ставшие невостребованными лифтерные, консьержные, красные уголки, цокольные помещения подвалов. Предварительно придется изменить назначение этих помещений и реконструировать их. Необходимо исключить входы покупателей/посетителей через подъезды, но обустроить их со стороны уличных фасадов или со двора. Стоимость аренды начинается от 100 рублей за 1 м2 и может достигать 2000-5000 рублей в случае выхода помещения на 1-ую линию в центральной части города.
Вариант №3. Предоставление в аренду части земельного участка для доступа посетителей во вновь создаваемые в доме коммерческие предприятия.
Пока достаточно редко применяемый, но очень эффективный способ монетизировать общее имущество. Можно сдавать в аренду часть земли под крыльцо или парковку в магазину. Если доступ к вновь созданному предприятию возможен только с уличного фасада через общедомовый газон, с арендатора можно взимать плату за использование дорожки, пролегающей от общего городского тротуара до крыльца через земельный участок принадлежащий жильцам.
Вариант № 4. Установка на земельном участке коммерческого объекта, например, торгового павильона.
Возможно при условии, если объект удовлетворяет требованиям управления архитектуры города, Роспотребнадзора и других контролирующих организаций.
Вариант № 5. Обустройство гостевой парковки на земельном участке многоквартирного дома.
Сейчас парковка во дворе многих домов используется в формате: кто первый встал, того и тапки. Это неправильно. Собственники могут отрегулировать этот вопрос, установив цену за пользование стоянкой, и договориться, кто и на каких условиях будет ей пользоваться.
Если двор не очень большой, можно попросить у муниципалитета (и часто это бывает возможным) дополнительную территорию в аренду или в безвозмездное пользование. Во-первых, это добавит деньги на счет дома, которые можно потратить на текущий ремонт, дальнейшее благоустройство и даже отложить на капитальный ремонт. Во-вторых, добавит уровня комфорта территории, на которой стоит многоквартирный дом и, соответственно, скажется на капитализации имущества собственников, проживающих в нем, а проще говоря — повысится стоимость квартир в этом доме. При этом сейчас появилось огромное количество вариантов размещения современных парковочных мест в экологическом стиле — брусчатка через которую растет трава, современные покрытия итд.
Вариант № 6. Переоборудование части подвала, например, под спортивный зал.
Для этого придется сделать проект реконструкции помещения, чтобы оно отвечало всем требованиям безопасности при эксплуатации объекта. А после на этом можно зарабатывать, выдавая абонементы на посещение зала жителям соседних домов. В Красноярске есть даже бильярдная на мансардном этаже одного из домов, правда доступ к ней ограничен — только для жителей. Естественно, доступ к общедомовым инженерным коммуникациям обеспечен в любое время.
С ЧЕГО НАЧАТЬ ЧТО ВАЖНО ПОМНИТЬ!
Менять назначение помещений общего имущества дома, а также приступать к их реконструкции можно только по решению общего собрания собственников. Решения принимаются при наличии не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
При этом, если речь зайдет об уменьшении размера общего имущества (как пример — уменьшение части стены или увеличение проема), понадобится согласие всех собственников (100% голосов).
Порядок действий:
1. Определиться с тем, что может давать доход — фасад, кровля, земельный участок, подвал итд. — поинтересуйтесь в своей УК или ТСЖ — что сейчас сдается в аренду и на каких условиях!
2. Провести собрание и принять решение об установлении стоимости аренды и порядке заключения договора, расчетов, порядке расхода коммерческих доходов.
3. Сдать имущество и получать доход!
НА ЧТО МОЖНО ПОТРАТИТЬ ДЕНЬГИ?
Зато представьте, как здорово сказать друзьям «У нас в доме квартплата равна 0!». Да стоимость квартиры в таком доме, скорее всего, будет примерно в 1,5 раза выше, чем в обычном!
Яков Цукерман,
специально для портала ДОМСКАНЕР.РФ
Источник: domscanner.ru
Доходы от использования общего имущества многоквартирного дома
В каждом многоквартирном доме размещается оборудование связи, предназначенное для предоставления собственником услуг кабельного телевидения, интернета, телефонной связи, на фасадах многих домов размещена реклама, сдаются в аренду лицам не являющимся собственниками нежилые помещения. Доходы от передачи в пользование хозяйствующим субъектам общего имущества могут составлять сотни тысяч рублей в год. Эти средства могут направляться на благоустройство прилегающей территории, аккумулироваться на специальном счете для капитального ремонта, на выплату вознаграждения председателю и членам совета дома и на другие цели определенные общим собранием. Данная статья дает ответ, кто вправе заключить сделку предметом которой является использование общего имущества собственников и каков порядок ее заключения.
В этой статье вы узнаете:
- Незаконность действий управляющей компании по передаче общего имущества многоквартирного дома в пользование иным лицам
- Право собственников помещений на передачу общего имущества многоквартирного дома в пользование иным лицам
- Порядок действий собственников по возмещению убытков причиненных лицами незаконно использующими общее имущество многоквартирного дома
- Порядок действий собственников по заключению договоров по использованию общего имущества многоквартирного дома иными лицами
1. Незаконность действий управляющей компании по передаче общего имущества многоквартирного дома в пользование иным лицам
По сложившейся практике, компании использующие в деле извлечения прибыли общее имущество многоквартирного дома, действуют на основании договоров заключенных с управляющими компаниями. По условиям заключенных договоров, арендодателями выступают управляющие компании, неправомерно заменяя одну из сторон договора. Соответственно и доход от использования общего имущества многоквартирного дома, поступает на их счета.
Такие сделки управляющая компания может заключать лишь в случае, если общее собрание собственников приняло решение о наделении ее соответствующими полномочиями. В отсутствие такого решения, договоры о передаче в пользование общего имущества заключаются управляющими компаниями с превышением своих полномочий, и в соответствии с требованиями ст.ст. 157.1, 166, 167, 168, 173.1 ГК РФ, такие сделки могут быть признаны недействительными по иску предъявленному в суд собственниками помещений.
Кроме того, согласно ст. 15 ГК РФ собственники помещений могут требовать полного возмещения причиненных им убытков. Под убытками понимаются в частности неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.
В соответствии со ст.1102 ГК РФ:
лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
В силу ч.2, ст.1107 ГК РФ:
сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами в размерах и порядке установленном ст.395 ГК РФ.
Таким образом, без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований управляющая компания приобретает принадлежащее собственникам имущество и, согласно ст.ст. 1102, 1107 и 395 ГК РФ, обязано возвратить сумму неосновательного обогащения и уплатить начисленные на нее проценты за пользование чужими денежными средствами.
В некоторых случаях, собственники наделяют управляющие компании полномочиями на заключение от их имени, договоров по передаче в пользование общего имущества иным лицам. В порядке, предусмотренном статьями 44, 46, ЖК РФ, собственники могут принимать решения:
об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания.
По смыслу данной нормы, решение собственников об определении уполномоченного, является договором поручения, определение которому, дает ст.971, ГК РФ:
по договору поручения одна сторона (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет другой стороны (доверителя) определенные юридические действия. Права и обязанности по сделке, совершенной поверенным, возникают непосредственно у доверителя.
Из содержания приведенных норм следует, что управляющие компании могут наделяться правом заключения договоров от имени собственников, где стороной по договору являются собственники, с вытекающими отсюда правами и обязанностями. У управляющей компании таких прав и обязанностей не возникает.
Из чего вытекает, что уполномоченное лицо не может быть выгодоприобретателем, и участвовать в расчетах по получению доходов, полученных от использования общего имущества, а обязательства по договору, должны возникать непосредственно между собственниками помещений и лицом, использующим общее имущество.
Из вышесказанного следует вывод, что заключение сделки предметом которой является использование общего имущества собственников, или его части и сторонами которой является управляющая компания и иное лицо, является незаконным.
2. Право собственников помещений на передачу общего имущества многоквартирного дома в пользование иным лицами
Лица использующие общее имущество многоквартирного дома, обязаны заключать договоры с собственниками помещений о таком использовании, поскольку право владения, пользования и распоряжения своим имуществом принадлежит исключительно собственнику такого имущества.
Согласно ст. 36, Жилищного Кодекса РФ, общее имущество многоквартирного дома принадлежит на праве общей долевой собственности, собственникам помещений в таком доме. Соответственно и передача отдельных частей многоквартирного дома в пользование иным лицам, допускается только по решению собственников помещений.
Принятие решения о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, ст.44, ЖК РФ, относит к компетенции общего собрания собственников помещений.
При этом, в соответствии с требованиями ч.1), ст. 46, ЖК РФ, данное решение может иметь силу, лишь при условии его принятии большинством, составляющим не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, в силу прямого указания закона, правом передавать элементы общего имущества в пользование третьим лицам наделены собственники. Действующее законодательство РФ таким правом управляющие компании не наделяет.
Обязанность заключения договора при использование общего имущества лицами осуществляющими предпринимательскую деятельность может возникать и в силу закона. Так, в соответствии со ст.6 Закона РФ № 126 «О связи» организации связи могут осуществлять эксплуатацию расположенных на зданиях средств связи по договору с собственником таких зданий.
Собственники могут решением общего собрания наделить управляющую компанию на заключение от их имени договор об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, с правом зачисления полученных средств на счет компании. Однако такое право не тождественно праву распоряжения поступившими по договору средствами. Управляющая компания может расходовать такие средства только на цели и в объемах определенных решением общего собрания собственников помещений.
3. Порядок действий собственников по возмещению убытков причиненных лицами незаконно использующими общее имущество многоквартирного дома
В случае, если общее имущество многоквартирного дома незаконно используется лицами осуществляющими предпринимательскую деятельность, собственники вправе потребовать от них возвратить сумму неосновательного обогащения и уплатить начисленные на нее проценты за пользование чужими денежными средствами.
Прежде всего необходимо созвать общее собрание собственников помещений со следующей повесткой дня:
- Об использовании общего имущества многоквартирного дома;
- Об определении лица уполномоченного на заключение договоров об общего имущества многоквартирного дома;
- Об определении лица уполномоченного представлять собственников помещений перед третьими лицами;
- Об определении места хранения протокола настоящего общего собрания.
Вопрос «об определении места хранения протокола настоящего общего собрания», принимается на каждом собрании, независимо от повестки дня. Если в многоквартирном доме имеются муниципальные (не приватизированные квартиры), на собрание необходимо пригласить представителя администрации населенного пункта.
Решения такого собрания должны быть сформулированы примерно так:
- Передать в возмездное пользование элементы общего имущества дома № 1 по ул. Садовая иным лицам;
- Собственника кв. № 1 Иванова Ивана Ивановича наделить полномочиями на подписание договоров по передаче в возмездное пользование общего имущества, с зачислением полученных от аренды денежных средств на банковский счет Иванова Ивана Ивановича;
- Наделить Иванова Ивана Ивановича полномочиями на представление интересов собственников во всех органах власти, учреждениях и предприятиях, а также судебных учреждениях со всеми правами, предоставленными законом истцу, ответчику, третьему лицу, в том числе с правом: подписания иска, предъявления иска в суд, предъявления встречного иска, признания иска, полного либо частичного отказа от исковых требований, изменение размера исковых требований, изменения предмета или основания иска, заключения мирового соглашения, подписания апелляционной либо кассационной жалобы, подачи апелляционной либо кассационной жалобы в суд, получения исполнительного документа, получения постановления суда любой инстанции, обжалования решения суда;
- Местом хранения протокола и решений настоящего общего собрания собственников установить кв.2, дома № 1 по ул. Садовая.
После принятия вышеназванных решений, лицо уполномоченное на заключение договора и представление собственников перед третьими лицами, направляет лицам использующим в процессе предпринимательской деятельности общее имущество требования о возмещении убытков.
4. Порядок действий собственников по заключению договоров по использованию общего имущества многоквартирного дома иными лицами
Первым шагом будет также, созыв общего собрания собственников помещений с такой же, как и в первом случае повесткой дня, за исключением вопроса «об определении лица уполномоченного представлять собственников помещений перед третьими лицами».
После принятия вышеназванных решений, лицо уполномоченное на заключение договора, направляет лицам использующим в процессе предпринимательской деятельности общее имущество предложения о заключении договоров по передаче в возмездное пользование объектов общего имущества многоквартирного дома.
В случае отказа от возмещения убытков, равно как и отказа от заключения договора или отсутствии ответа, лицо уполномоченное на представление собственников перед третьими лицами вправе предъявить иск о взыскании суммы неосновательного обогащения и понуждении в демонтаже оборудования размещенного на объектах общего имущества.
Источник: consjurist.ru