В условиях сложившейся к марту 2022 года крайне нестабильной ситуации на мировой арене, когда сложно прогнозировать, что произойдет завтра, один из ключевых вопросов для жителей России и других стран СНГ– сохранение сбережений. На фоне катастрофического обвала фондового рынка, падения рубля до исторического минимума, скачка ключевой ставки ЦБ РФ, введения беспрецедентных санкций и отсутствия ясных прогнозов и перспектив, инвесторы ищут надежные и безопасные варианты как минимум спасти, а в идеале и преумножить свой капитал. Одним из них может стать рынок недвижимости Объединенных Арабских Эмиратов. Рассмотрим, какие преимущества дает инвестирование в недвижимость ОАЭ, есть ли там риски и подводные камни и в какие проекты выгоднее всего вложить деньги.
Почему инвестирование в недвижимость ОАЭ – надежный и выгодный вариант капиталовложений в 2022 году
Дубай славится на весь мир своей многонациональностью, а также толерантностью и доброжелательным отношением ко всем народам, культурам и религиям: около 90% населения эмирата, как и ОАЭ в целом, составляют иностранцы. При этом ОАЭ стали одной из немногих стран, которые не стали вводить санкции против России и сохраняют нейтралитет по отношению ко всем государствам планеты. Сюда по-прежнему можно беспрепятственно прилететь прямым рейсом из РФ, нет ограничений на покупку недвижимости и получение резидентской визы.
ТОП-5 стратегий заработка на недвижимости
В 2021 году Эмираты заняли второе место среди самых безопасных стран на планете в рейтинге журнала Global Finance (всего в исследовании участвовало 134 государства). А Дубай в том же году отмечен наградой ООН как самый устойчивый город в мире.
Кроме того, по итогам 2021 года Дубай вошел в ТОП-5 лучших городов мира благодаря высокому уровню безопасности, развитой инфраструктуре, мировым достопримечательностям, диверсификации населения и другим достижениям.
С точки зрения инвестиций в недвижимость Дубай обладает следующими преимуществами, благодаря которым его выбирают инвесторы со всего мира:
- стабильный доход в валюте за счет аренды до 7–8% (при этом можно находиться за пределами Эмиратов, оформив услуги по управлению недвижимостью);
- возможность удаленной покупки и дальнейшей сдачи недвижимости в аренду без приезда в ОАЭ;
- ипотечные кредиты по низким ставкам (для нерезидентов они составляют 5–7%);
- широкий выбор предложения по покупке недвижимости за криптовалюту;
- получение визы резидента за инвестиции в недвижимость (от AED 750 тыс. или USD 204 тыс.), что открывает много возможностей – от нулевых налогов до прямого доступа к местным биржам;
- отсутствие налога на прибыль для резидентов (в том числе на доход от сдачи недвижимости в аренду).
КАК НАЧАТЬ БИЗНЕС НА СДАЧЕ ДОМОВ В АРЕНДУ. КАКИЕ НУЖНЫ ВЛОЖЕНИЯ И СКОЛЬКО МОЖНО НА ЭТОМ ЗАРАБОТАТЬ.
Какую доходность обеспечивает недвижимость в ОАЭ
В 2021 году ОАЭ вошли в ТОП-10 в рейтинге глобальной конкурентоспособности стран мира (IMD World Competitiveness Ranking), который ежегодно составляет институт менеджмента (Institute of Management Development) из Швейцарии. При этом по уровню жизни и развитию торговли, а также эффективности инициатив правительства Эмираты заняли третье место в мире.
Одно из важных преимуществ экономики ОАЭ – сильная национальная валюта. Курс дирхама жестко привязан к доллару и остается стабильным более 20 лет, включая период начала пандемии и других кризисов, когда, например, рубль ощутимо «падал». В 1997 году он установлен в соотношении 1 USD=AED 3,67 и до сих пор сохраняется на этом же уровне. Для сравнения: по отношению к рублю за 15 лет дирхам вырос почти в пять раз.
При этом на протяжении 2021 года стоимость жилья в ОАЭ стабильно росла, и эксперты ожидают сохранение этой тенденции в 2022 году (подробный анализ рынка недвижимости ОАЭ и прогнозы на текущий год представлены в этом материале). Поэтому в дальнейшем объект можно будет продать за более высокую цену. Кроме того, в ОАЭ вы сможете получать существенный пассивный доход от сдачи в аренду – на уровне 7–8% и даже выше.
Аренда недвижимости в ОАЭ востребована как со стороны экспатов, которые приезжают сюда, чтобы жить и работать, так и среди туристов. В рейтинге Travellers’ Choice Awards («Выбор туристов»), который составил сайт TripAdvisor, Дубай занял первое место в мире среди наиболее популярных туристических направлений в 2022 году. А значит, будет расти спрос на краткосрочную аренду жилья.
Как за 10 лет инвестиции в 9 млн рублей принесли 32 млн рублей пассивного дохода
Разберем реальный пример получения прибыли от долгосрочной аренды, в котором инвестор, вложивший в жилье в Дубае 9 млн рублей, за 10 лет увеличил эту сумму втрое.
Это история нашего клиента, который в начале 2011 года купил недвижимость в Дубае за AED 1,1 млн (на тот момент курс составлял 1 AED=RUB 8,2, в рублях стоимость покупки составляла 9 млн). Мы подобрали для него небольшие апартаменты с 1 спальней (которые пользуются наибольшим спросом у арендаторов) в районе Dubai Marina. На тот момент недвижимость находилась на стадии застройки и стоила дешевле, к тому же предлагались выгодные условия беспроцентной рассрочки: нужно было вносить небольшие платежи во время строительства, а основная сумма выплачивалась уже после сдачи в эксплуатацию.
Затем на протяжении девяти лет эти апартаменты сдавались в аренду, общая сумма прибыли составила RUB 13,7 млн.
В марте 2020 году наш клиент продал эту недвижимость за AED 880 тыс. На момент совершения сделки курс составлял 1 AED=RUB 20,4, и сумма продажи в рублях составила почти RUB 19 млн. С учетом полученных арендных платежей общий доход составил RUB 32,7 млн. То есть клиент не только полностью вернул вложенные инвестиции, но и получил дополнительно RUB 23,7 млн – впечатляющие цифры, правда?
Район Dubai Marina, в котором находились эти апартаменты, образован в 2003 году специально для привлечения иностранных инвестиций в жилую и коммерческую недвижимость. Он входит в список freehold-зон, где иностранцы имеют право покупать недвижимость в полную собственность. Именно здесь сосредоточено множество небоскребов с доступными апартаментами, которые пользуются высоким спросом на долгосрочную и краткосрочную аренду.
Dubai Marina построен на морском побережье и входит в число самых престижных и популярных в эмирате – в качестве как жилого района, так и туристического центра. Его основным застройщиком выступает Emaar Properties, который и сейчас реализует там ряд проектов. В Dubai Marina расположены элитные отели, свыше 200 жилых зданий, крупный торговый центр Dubai Marina Mall и набережная с многочисленными ресторанами, кафе и развлечениями.
Особенности покупки иностранцами готовой и строящейся недвижимости в ОАЭ
На территории страны созданы специальные freehold-зоны, в которых иностранцы могут приобретать любую недвижимость в неограниченную собственность. С полным списком таких зон в Дубае вы можете ознакомиться в нашей статье. Здесь выставлены на продажу как готовые к заселению объекты, так и строящаяся недвижимость (off-plan) разных ценовых категорий – и бюджетного сегмента, и премиум-класса.
Купить жилье и коммерческие объекты в Дубае, Абу-Даби и других эмиратах можно даже без приезда в ОАЭ. Для этого достаточно обратиться в надежное агентство недвижимости, которое подберет подходящее жилье под ваши цели (доход от сдачи в аренду, собственное проживание, сочетание этих вариантов, перепродажа), возьмет на себя всю работу по оформлению сделки и дальнейшему управлению недвижимостью. Если вы не располагаете всей необходимой суммой, то можете взять ипотеку, которая выдается нерезидентам под 5–7%. Это примерно в четыре раза меньше, чем в России, где ипотечная ставка сейчас составляет около 20%.
Особенно такой вариант подойдет тем, кто хочет на короткий срок «припарковать» большой объем кэша. Кроме того, вы можете сразу же сдать эту недвижимость в аренду и покрывать ипотечные платежи за счет арендной платы. Минимальный размер первоначального взноса составляет 20% от цены объекта.
Для потенциальных инвесторов мы разработали руководство, которое поможет рассчитать необходимый уровень дохода для покупки в Дубае разных типов недвижимости: от бюджетных студий до роскошных вилл.
Покупка недвижимости off-plan в ОАЭ
Для тех, кто не планирует в ближайшее время переезжать в Эмираты или сразу же сдавать объект в аренду, выгодным способом инвестирования может стать покупка недвижимости на стадии застройки. По мере продвижения строительства ее стоимость будет расти.
Кроме того, большинство застройщиков предлагает выгодные планы оплат, по которым половина или большая часть суммы (обычно 50–60%) выплачивается уже после сдачи комплекса в эксплуатацию. Первоначальный взнос чаще всего составляет не более 10%, оставшиеся 30–40% разбиваются на регулярные платежи, которые нужно вносить на всем протяжении строительных работ. Также многие крупные застройщики предлагают дополнительные бонусы: берут на себя оплату взносов в Земельный департамент Дубая (DLD), освобождают инвестора на несколько лет от платы за обслуживание и т.п.
Ниже мы подготовили подборку актуальных предложений для инвестирования в строящуюся недвижимость в разных районах Дубая:
- Rosewater
- The Crest
- Costa Brava DAMAC Lagoons
- Peninsula 2
- Cavalli tower
- Palace Beach Residences
Виза резидента за покупку недвижимости в Дубае
При покупке недвижимости в Дубае стоимостью от AED 750 тыс. (USD 204,2 тыс.) иностранец получает право на выдачу визы резидента на три года, которую затем можно продлевать. Причем это распространяется и на тех, кто приобретает жилье в ипотеку.
Инвесторы, которые вкладывают деньги в недвижимость off-plan, смогут получить долгосрочную визу лишь после завершения строительства. Но они вправе претендовать на временную визу сроком на год, если оплатят 50% от необходимой суммы.
Кроме того, в Дубае действуют «золотые» визы на 5 и 10 лет, которые выдаются при покупке недвижимости от AED 5 млн (USD 1,36 млн), пенсионные визы на 5 лет при инвестировании от AED 1 млн (USD 272,3 тыс.) и другие виды виз.
Наличие визы резидента ОАЭ открывает целый ряд возможностей:
- получить статус налогового резидента и не платить налог на прибыль физических и юридических лиц (подробнее про налоговую систему ОАЭ можно прочитать здесь);
- спонсировать въезд в ОАЭ членов семьи (жены или мужа, детей, родителей), чтобы переждать кризис или окончательно поселиться в этой стране;
- открыть любой тип счета в банке ОАЭ;
- брать в местных банках кредиты по ставке от 3%;
- захеджировать санкционные и валютные риски и открыть бизнес в Эмиратах, в том числе международный;
- получить прямой доступ к инвестированию в ценные бумаги через 3 биржи, включая Nasdaq Dubai;
- рассчитывать на лояльное отношение властей к происхождению денежных средств и сделкам в криптовалюте.
Чем мы можем вам помочь
Metropolitan Group работает на международном рынке недвижимости с 2008 года, ее флагманской компанией является Metropolitan Premium Properties. Это агентство недвижимости полного цикла, которое лидирует на рынке Дубая, выступает аккредитованным брокером ведущих застройщиков ОАЭ и получило от них множество наград. Благодаря этому у нас есть эксклюзивный доступ к самым выгодным предложениям на рынке.
Наши специалисты оказывают весь спектр услуг для потенциальных покупателей и инвесторов. Мы проведем для вас консультации по любым вопросам, связанным с рынком недвижимости Эмиратов, в том числе поможем разработать индивидуальный план инвестирования, рассчитаем потенциальную окупаемость и подберем варианты недвижимости, которые соответствует вашим целям и бюджету. Агенты Metropolitan Premium Properties готовы взять на себя всю работу по оформлению сделки. Мы можем провести ее удаленно, и вам даже не придется прилетать в ОАЭ. При необходимости наши специалисты помогут получить одобрение на ипотеку в одном из банков Дубая.
Удаленно можно не только приобрести недвижимость, но и сдать ее в аренду. Мы предоставляем полный комплекс услуг по управлению недвижимостью: проведем оценку и установим оптимальную стоимость аренды, найдем арендатора, решим все юридические вопросы при подписании договора, после чего возьмем на себя техническое обслуживание помещений, контроль за поддержанием жилья в надлежащем состоянии и своевременным перечислением платежей.
Источник: metropolitan.realestate
Перспективы рынка апартаментов в 2022 году. Стоит ли вкладываться в доходную недвижимость?
Что будет с ценами? Стоит ли волноваться за свои доходы инвесторам? Чем обернётся уход Booking из России? Ответы на эти и другие вопросы читайте в статье Novostroy о рынке апартаментов в 2022 году.
Что будет с ценами? Стоит ли волноваться за свои доходы инвесторам? Чем обернётся уход Booking из России? Ответы на эти и другие вопросы читайте в статье Novostroy о рынке апартаментов в 2022 году.
Перспективы рынка апартаментов в 2022 году
- Для владельцев апартаментов
- Доходность под угрозой?
- Наш ответ Booking
- Для потенциальных покупателей
- Что будет с рынком: спрос и цены
- Высокие ставки только на руку
- Где покупать
- А старты будут?
- Уязвимое место
- На будущее
Апартаменты на российском рынке недвижимости — вещь далеко не новая. Первые подобные проекты в Москве появились ещё в нулевые годы. Но лишь в последнее десятилетие строительство апарт-комплексов стало массовым.
Сейчас на портале Novostroy представлено 349 апарт-отелей и МФК в Московском регионе. Ещё 90 подобных комплексов в Санкт-Петербурге и Ленобласти. Почти каждый месяц на рынок выходят новые проекты.
Что неудивительно, ведь востребованность такого типа недвижимости только растёт. Так, по данным аналитиков компании «Метриум», в первом полугодии 2021 года спрос на апартаменты в Москве вырос на 92%. Для сравнения, аналогичный показатель для квартир составил 60%.
И это при том, что два предыдущих «коронавирусных» года выдались для апарт-отелей непростыми. Эпидемиологические ограничения в отношении туризма практически лишили их большого сегмента клиентов-арендаторов.
В этом году на смену пандемии пришли новые проблемы и новые вызовы. Портал Novostroy решил опросить экспертов и выяснить, какие изменения ждут рынок апартаментов в России в 2022 году.
Статью мы разделили на два больших блока:
- для потенциальных покупателей, кто рассматривает приобретение апартаментов в этом году;
- для тех, кто уже является владельцем юнитов в апарт-отелях и хочет узнать, что будет с доходностью их инвестиций.
Начнём с последних.
Для владельцев апартаментов
Скачки курса рубля, западные санкции в отношении России, да и общее геополитическое и экономическое состояние дел в мире — всё это не может не тревожить инвесторов.
Доходность под угрозой?
Стоит ли волноваться за свои доходы покупателям, которые вложились в сервисные апартаменты? Эксперты считают, что нет.
«С началом пандемии были похожие опасения. Но в таких вопросах нужно смотреть на практику. А она показывает, что апарт-отели прошли этот период великолепно, адаптировав свои программы под новые реалии. По сути, сейчас мы имеем то, что и раньше — иностранных туристов практически нет. Здесь ничего не поменялось, и мы не видим причин пересматривать программы доходности.
В текущий период фактически серьёзно ограничен выездной туризм. Относительно отменяемых коронавирусных ограничений (на фоне сезона 2021 года) ожидается большой приток внутренних туристов в Петербург» — уверен Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК» (девелопер сети апарт-отелей AVENIR).
Не менее оптимистичный прогноз даёт и другой представитель петербургских застройщиков — Александр Кравцов, управляющий директор Fizika Development (девелопер инвест-отеля VIDI):
«Волноваться за свои доходы инвесторам не стоит. Наоборот, Петербург бьёт все рекорды по внутреннему туризму – традиционно наш город входит в ТОП-3 самых посещаемых мест России. Гостиничные операторы, а также управляющие компании апарт-отелей прекрасно это знают, и уже год-два назад перенастроили свою работу на российского путешественника.
Поэтому даже с учётом серьёзного снижения туристического потока из-за рубежа, на заполняемости таких объектов это не скажется. Инвесторы могут быть спокойны».
Но некоторые эксперты более осторожны в прогнозах и считают возможным незначительное сокращение доходов владельцев такой недвижимости. Во всяком случае на некоторое время.
«Сервисные апартаменты действительно могут начать простаивать. Однако мы активно развиваем внутренний туризм, а РЖД уже предложил свою экосистему в качестве замены Booking. Поэтому доходы у инвесторов останутся, но сократятся, как и у долгосрочной аренды, в среднем на 10%» — думает Марина Лашкевич, ведущий эксперт по продаже недвижимости BuyBuyHouse.
Наш ответ Booking
Ещё один тревожащий инвесторов вопрос — смогут ли апарт-отели также эффективно привлекать гостей, после ухода с российского рынка Booking и AirBnb. Ведь доля бронирований через сайт booking.com в нашей стране составляла более 80% (данные издания «Газета.Ru», 2021 год).
Но и на этот счёт можно не тревожиться. В этом уверены большинство опрошенных экспертов. Вот как объясняет свою позицию Кирилл Рузанов, генеральный директор управляющей компании «Начало.Сервис» (апарт-отель «Начало»):
«Airbnb — инструмент, который применялся больше частными арендодателями, чем крупными объектами размещения с централизованным управлением, так что уход данной платформы из России больше всего ударит по ним.
Booking — да, это полноценный гостиничный инструмент. Но его нишу для внутреннего туризма быстро займут какие-то наши площадки — их уже существует достаточно, просто они были «в тени» Booking, и ещё много заявлено новых.
Для внешнего туризма, скорее всего, вместо одного централизованного, придётся работать с множеством более мелких. Это сложнее, но реализуемо. В любом случае, если у туриста (внешнего) есть план приехать в Россию, он будет вынужден пользоваться нашими площадками для бронирования.
Наличие или отсутствие Booking как таковое не повышало шанс на спонтанную покупку поездки в Россию по принципу «давай сгоняем»».
Не видит особых проблем в этом и Сергей Софронов: «Что касается сервисов, то, во-первых, существует множество альтернатив: Яндекс.Путешествия, Туту.ру, Tvil, Ostrovok, Bronevik и другие. Во-вторых, очевидно, что собственные системы бронирования апарт-отелей будут выходить, если не на первый план, то близко к нему.
Даже в эпоху Booking, опытные арендаторы смотрели и оценивали на нём объекты, а бронировали зачастую напрямую — с целью сэкономить и не переплачивать за комиссию этого сервиса. У апарт-отелей будет больше таргетированной рекламы в соцсетях, контекстной рекламы. Маркетинг будет адаптироваться.
Пpинцип остаётся прежним – апарт-отель зарабатывает только вместе с собственниками».
Андрей Большаков, основатель юридической фирмы Bolshakovhttps://www.novostroy.ru/articles/market/perspektivy-rynka-apartamentov-v-2022-godu-stoit-li-vkladyvatsya-v-dokhodnuyu-nedvizhimost/» target=»_blank»]www.novostroy.ru[/mask_link]
Этот пузырь должен лопнуть: когда квартиры начнут дешеветь?
ДАННОЕ СООБЩЕНИЕ (МАТЕРИАЛ) СОЗДАНО И (ИЛИ) РАСПРОСТРАНЕНО ИНОСТРАННЫМ СРЕДСТВОМ МАССОВОЙ ИНФОРМАЦИИ, ВЫПОЛНЯЮЩИМ ФУНКЦИИ ИНОСТРАННОГО АГЕНТА, И (ИЛИ) РОССИЙСКИМ ЮРИДИЧЕСКИМ ЛИЦОМ, ВЫПОЛНЯЮЩИМ ФУНКЦИИ ИНОСТРАННОГО АГЕНТА.
Ценам на жилье есть куда падать, но продавцы пока не могут отказаться от завышенных ожиданий, считает аналитик рынка недвижимости Олег Репченко.
За лето квартиры подешевели, но недостаточно для того, чтобы поддерживать спрос. Ужесточение правил выдачи ипотеки, принятое Банком России, тоже отсечет часть потенциальных покупателей. Чтобы квартиры продавались, цены нужно снижать, и сильно. Когда и на сколько могут подешеветь квартиры, и что ждет рынок недвижимости, если этого не произойдет, рассказал «Росбалту» руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (IRN.RU) Олег Репченко.
— Как изменились цены на жилье в новостройках и на вторичном рынке?
— Итогов сентября пока нет, так что говорить о том, как рынок недвижимости встретил осень, пока рано. Данные будут в конце месяца. А по итогам лета квартиры подешевели. Цены предложения падали не сильно — по 1-2% в месяц, но с учетом скидок и торга дисконт на отдельные квартиры мог достигать 10-15%.
— Это вы сейчас про квартиры в новостройках или на вторичном рынке?
— Ситуация по ним примерно одинаковая: на вторичке это торг, на первичном рынке — скидки.
— Скидки от застройщика и субсидирование процентной ставки практически до нуля?
— Да. Но субсидирование процентной ставки, на мой взгляд, скорее искусственная мера. Если же говорить про покупателей с живыми деньгами или тех, кто берет ипотеку по рыночным ставкам, для них дисконт мог достигать 22%.
— Как изменилось количество сделок с недвижимостью, спрос?
— По количеству сделок, по данным Росреестра, рынок проигрывает 2021 году: даже несмотря на сползание цен вниз, сделок все равно меньше — и в новостройках, и на вторичке примерно на 20-40% по сравнению с прошлым годом. Примерно на столько же, по оценкам риелторов, упала и активность покупателей на рынке недвижимости.
— Сейчас, с одной стороны — цены снижаются, с другой — ужесточается порядок выдачи ипотеки. Как в таких условиях будет развиваться рынок недвижимости?
— Я считаю, что рынок спасет только снижение цен, причем, довольно существенное. За 2020 и 2021 годы при снижении доходов населения жилье в Москве подорожало на 50-70%. Это нонсенс. Одно дело, когда жилье дорожает в условиях роста экономики и доходов, как было в нулевые. Другое дело — сейчас.
Поэтому, мне кажется, что тот пузырь, который надулся за эти два года, должен лопнуть, цены должны вернуться на уровень начала 2020 года — примерно на 30% меньше тех максимумов, которые были достигнуты в первом квартале 2022 года. Частично цены уже сползли вниз за счет скидок и торга — это, если говорить «в среднем по больнице», минус 10%. Еще, я думаю, на 10-20% рынок должен просесть. Если этого не произойдет, объемы продаж сильно снизятся. Застройщикам же важно продать все, что они строят, но это возможно будет сделать только при более низких ценах.
На вторичке такая же ситуация. Рынок сильно затоварен. По объему предложения вторичный рынок вообще находится на исторических максимумах — сейчас предложений почти в два раза больше, чем обычно, чем в среднем. Чтобы все это продалось, ценник должен быть ниже.
— Пойдут ли на снижение цен застройщики?
— Конечно, все хотели бы заработать больше, но реалии таковы, что вариантов у них не много: либо предложить цены, которые адекватны спросу в нынешних условиях, либо остаться вне рынка.
Самое интересное, что себестоимость московской недвижимости — это 20-25% от цены. Все остальное — это стоимость аренды земли, согласований и разрешений, подключения к естественным монополиям, коррупционная составляющая. Так что, по большому счету, ценам есть куда падать. То, что сейчас продается, проектировалось два года назад, когда цены были в полтора раза ниже. Тот рост, который произошел за последние два года, привел к сильно завышенным ожиданиям, от которых теперь продавцы не могут отказаться.
— Если застройщик не пойдет на снижение цен, что он будет делать с нераспроданным жильем?
— Есть плохой сценарий — застройщик банкротится, стройка останавливается, возникает недострой. Есть сценарий ожидания у моря погоды — у застройщика есть деньги, он спокойно достроил объект, а дальше медленно и печально годами продает достроенное жилье по завышенным ценам. Третий сценарий — трансформация непроданных квартир в арендное жилье: застройщик может решить: раз квартиры не продаются, буду сдавать их в аренду и превращу свой объект в доходный дом.
— Насколько дорого застройщику содержать непроданные объекты?
— Самое дорогое — это деньги, замороженные в банках. Кроме того, нужно платить людям зарплату, содержать аппарат. Ну и, плюс ко всему, здания нужно отапливать, а это тоже не бесплатно. Поэтому, конечно, застройщикам выгоднее побыстрее продать квартиры.
— Как текущая ситуация скажется на объемах строительства жилья в будущем?
— Традиционно после такого спада происходит снижение количества новых объектов. Другое дело, что рынок инертный — те проекты, в которые застройщики уже влезли, выгоднее достроить, чем бросить. Но в перспективе нас ждет снижение количества объектов в течение нескольких лет.
— Значит ли это, что цены будут расти, раз объемы предложения снизятся?
— Поскольку мы имеем дело с инфляцией, за счет обесценения денег в какой-то отдаленной перспективе цены все равно вернутся к росту. Вопрос в том, как скоро это произойдет. Если брать сценарий 2014 года, который во многом аналогичен текущему, только в более мягкой форме, то тогда цены сползали вниз вплоть до 2018 года. Я полагаю, сейчас нас ждет то же самое.
— Как рынок покупки связан с арендой? Могут ли подорожать съемные квартиры, если спрос на них вырастет на фоне падения спроса на покупку жилья?
— С начала 2022 года рынок аренды тоже сильно просел: от нас уехали экспаты из иностранных компаний, часть россиян релоцировалась. Плюс ко всему, дешевая ипотека за последние два года сильно вымыла спрос с рынка аренды в сторону покупки жилья. Часть купленных тогда в ипотеку квартир сейчас тоже выйдет или уже вышла на рынок аренды. Предложение выросло сильнее, чем спрос.
Поэтому вряд ли стоит говорить о росте цен на съемное жилье. Скорее речь может идти о некотором восстановлении этого сегмента за счет того, что люди будут отказываться от покупки в пользу аренды. Недвижимость, мне кажется, это то, что в последнюю очередь может подорожать — и аренда, и покупка.
Источник: www.rosbalt.ru
Сколько должна стоить квартира в зависимости от зарплаты и годового дохода?
Как у любого актива, у недвижимости есть разумная стоимость, которая основана на ее реальной ценности. Понимая этот факт, человек не переплатит и не купит жилье тогда, когда его стоимость явно завышена. Это важно, поскольку покупка недвижимости – пожалуй, самая большая трата многих людей за всю жизнь. И переплачивать за квадратные метры никто не хочет.
В долгосрочной перспективе любой актив стремится к своей разумной цене. В краткосрочной – она может сильно колебаться в ту или иную сторону. Покупать выгодно, когда цена ниже объективной оценки. Продавать – когда выше.
Сколько должна стоить недвижимость в зависимости от дохода?
В интернете можно встретить разные статьи, в которых описаны правила, сколько зарплат должна стоить квартира. Можно найти оценки от 6-18 месяцев до 2,5-3 лет. На самом деле логично отталкиваться от ценности. Она в свою очередь зависит от целей покупателя:
Инвестиционная. В этом случае потенциальный доход от квартиры должен перекрывать доход от вложений в другие консервативные инструменты. В России – это депозиты в банках и облигации федерального займа (ОФЗ). Стоимость жилья по этой формуле должна быть: Цена квартиры = Доход от аренды за год / Ставки по депозитам (или ОФЗ).
Например, в банке можно получить 10% годовых. Квартиру реально сдать за 50 тыс. руб. в месяц. Значит, стоимость квартиры должна быть:
(50 *12) / 0,1 = 6 млн. рублей.
Чтобы сделать оценку точнее, из арендных платежей нужно убрать расходы на страховки, ремонт и налоги. Из процентов по депозитам – налоги (на вклады они сейчас тоже платятся).
Жить. В этом случае ключевая ценность – доступ к определенному уровню жизни и дохода на той территории, где находится квартира. Человек работает около 40 лет. Квартире, как агенту, можно отдать 10% от дохода за все время – то есть заработок за 4 года жизни. Если «заплатить» больше, может потеряться экономический смысл покупки жилья.
Вы как бы будете зарабатывать больше, но по факту жить хуже, чем там, где зарплаты меньше, но жилье значительно дешевле. Так как после оплаты ипотеки ничего не останется для личных трат.
Согласно нормам, на одного человека должно приходиться 33 кв. метра площади, на двух – 42 кв. метра, на трех – 54 кв. метра. В среднем российская семья состоит из 3 человек (мама, папа, 1 ребенок). Есть статистика по средним зарплатам в регионах. Ее можно использовать для расчета объективной стоимости жилья.
Например, в Москве в 2021 году средняя начисленная зарплата – 111091,7 руб. Если квартиру покупает 1 человек, то исходя из нормы, 33 кв. метра должно стоить 111091,7 * 48 = 5332401 руб. То есть 161587 руб. за метр.
Если квартиру покупает семья из 3 человек, то они могут сложить доход обоих супругов за 4 года. Таким образом на 54 метра они могут потратить 10664803 руб. или 197496 руб. за метр.
Согласно данным портала IRN, на май 2022 года средняя стоимость квадратного метра жилья в Москве составляет 270 тыс. руб.
Вы можете взять цифры по средним зарплатам в своем регионе и на основе ваших целей посчитать, сколько должна стоить квартира в зависимости от зарплаты и годового дохода в вашем городе или населенном пункте. Взяв статистику по текущей рыночной цене квадратного метра, оценить, насколько она вам выгодна.
Где выгодно купить квартиру тем, кто работает удаленно?
Если рассматривать жилье для жизни, то выгодно его купить там, где вы получите доступ ко всей нужной инфраструктуре и минимизируете процент дохода, который уходит на оплату ипотеки.
Например, если вы работаете удаленно, то ваши доходы перестают зависеть от места проживания. Главное – это иметь стабильный доступ к интернету. Поэтому вам может быть выгоднее купить квартиру там, где:
-
Есть нормальная медицина и образование (для себя и детей).
Цены на квартиры ниже.
В этом плане удаленные сотрудники находится в более выгодном положении, чем офисные служащие. Они могут сэкономить на жилье и направить большую часть доходов в личный рост и достижение финансовой независимости.
Сколько откладывать с зарплаты на квартиру?
Этот вопрос также часто задают в интернете. Если рассматривать стоимость жилья, исходя из годового дохода за 4 года, и необходимости накопить на первоначальный взнос минимум 20% стоимости – то нужно отложить зарплату за 10 месяцев.
Если откладывать 10% ежемесячного дохода, нужную сумму получится накопить за 100 месяцев или 8,3 лет. Это слишком долго. Если откладывать 25%, то первоначальный взнос копится за 40 месяцев. Тоже немало.
Если откладывать 40%, то можно уложиться в 25 месяцев (2 года). Этот срок можно считать разумным. Поэтому ответ на вопрос, сколько откладывать с зарплаты на квартиру – составляет от 40% и выше. Если это позволяют ваши доходы.
Резюме
Сколько должна стоить квартира в зависимости от дохода – это очень интересная и дискуссионная тема. В статье изложен подход, основанный на экономическом смысле сделки и той ценности, которую получает покупатель.
Можно применять и иные подходы для оценки. Если у вас есть своя точка зрения на данный вопрос, пишите в комментариях. Будет интересно обсудить.
Источник: www.kadrof.ru