Документация для сдачи объекта в эксплуатацию после строительства

Сдача-приемка кабельных линий в эксплуатацию

Сдача-приемка вновь проложенных, а также отремонтированных кабельных линий напряжением 1—10 кВ в эксплуатацию от электромонтажных или специализированных ремонтных организаций должна производиться в соответствии с требованиями, изложенными в следующих нормативных документах:
ПУЭ: гл. 1.8. Нормы приемо-сдаточных испытаний; гл. 2.3. Кабельные линии напряжением до 220 кВ;
«Инструкция по эксплуатации силовых кабельных линий». Ч. 1. Кабельные линии напряжением до 35 кВ.
«Единые технические указания по выбору и применению электрических кабелей (кабели силовые)».
«Техническая документация на муфты для силовых кабелей с бумажной и пластмассовой изоляцией до 35 кВ».
«Правила техники безопасности при эксплуатации электроустановок».
«Нормы испытаний электрооборудования».

Кроме требований к прокладке и монтажу кабельных линий и кабельной арматуре, изложенных в перечисленных документах, необходимо также руководствоваться требованиями, изложенными в технических и противоаварийных циркулярах и решениях Министерства энергетики, которые выпущены после издания перечисленных нормативных документов, но не вошли в них.

Смонтированные кабельные линии напряжением 1—10 кВ и передаваемые на баланс промпредприятиям или городским сетям в процессе монтажа контролируются работниками эксплуатационных организаций, т. е. работы выполняются под техническим надзором эксплуатационного персонала.

В его обязанности входит участие в подготовке и разработке технической документации, контроль за качеством полученной кабельной продукции, контроль при производстве строительных работ по подготовке трассы к прокладке кабелей с оформлением актов и протоколов, надзор за прокладкой кабелей и их закрытием, проверка монтажа кабельной арматуры, геодезический контроль, обеспечение своевременного качественного оформления исполнительской документации.

Присутствие при выполнении работ эксплуатирующей организации не снимает ответственности с монтажной организации за выполняемые ими работы.

Прокладку и монтаж кабельных линий всех напряжений разрешается производить только лицам, прошедшим специальное обучение, сдавшим экзамены и получившим свидетельство на выполнение указанных работ.
В крупных городских сетях, например Московских, Петербургских и других, персонал, производящий прокладку и монтаж кабельных линий и монтаж соединительных муфт, концевых заделок (прорабы, мастера, электромонтеры по ремонту и монтажу кабельных линий, электромонтажники по кабельным сетям), должен пройти дополнительно специальное обучение в учебно-тренировочном центре. После сдачи экзаменов комиссии он получает разрешение на производство работ по прокладке или монтажу кабельной арматуры напряжением до 10 кВ в городских сетях. Срок действия разрешения для электромонтеров и электромонтажников — 3 года, после этого производится аттестация. Переаттестация прорабов и мастеров на право прокладки кабельных линий производится лишь в случае лишения его этого права за грубые нарушения технологии монтажа или другие нарушения.

Лица, выполняющие технический надзор, обязаны ставить в известность производителей работ о всех замеченных дефектах и нарушениях и требовать их устранения.

При наличии разногласий с производителем работ лицо, выполняющее технический надзор, должно ставить в известность об этом свою администрацию.

Вновь смонтированная или отремонтированная кабельная линия должна быть принята в эксплуатацию комиссией в составе представителей монтажной и эксплуатирующей организаций. Председателем комиссии назначается руководитель эксплуатирующей организации.

Комиссия по приемке кабельной линии в эксплуатацию обязана проверить техническую документацию, произвести обход трассы кабельной линии, проверить выполненные работы (скрытые работы при необходимости проверяются выборочно), а также ознакомиться с результатами испытания кабельной линии.

Документация для сдачи кабельных линий в эксплуатацию

При сдаче кабельных линий в эксплуатацию должна быть представлена следующая документация:
проект кабельной линии с нанесенными на нем изменениями, отступлениями и указаниями, согласованными с заинтересованными организациями, а также с указанными мероприятиями по антикоррозийной защите;
исполнительный чертеж трассы кабельной линии с указанием мест установки соединительных муфт, выполненный в масштабе 1: 200 или 1 :500 (в зависимости от развития сети и коммуникаций в данном районе);
протоколы заводских испытаний кабелей на барабанах; в случае отсутствия протоколов заводских испытаний или их дубликатов необходимо представить протоколы вскрытия и наружного осмотра образцов и протоколы испытаний кабелей на барабане до прокладки на монтажной площадке по заводским нормам испытаний;
акт проверки и испытаний автоматических стационарных установок пожаробезопасности (для коллекторов и туннелей);
протоколы заводских испытаний импортных кабелей и протоколы вскрытия и наружного осмотра образцов, в случае отсутствия протоколов заводских испытаний импортных кабелей необходимо представить протоколы испытаний кабелей на барабане до прокладки на монтажной площадке по заводским нормам испытаний;
акты наружного осмотра кабелей на барабанах перед прокладкой;
протоколы прогрева кабелей на барабанах перед их прокладкой при отрицательных температурах окружающей среды;
кабельный журнал с указанием числа и типов смонтированных соединительных муфт и концевых заделок, даты их монтажа, фамилии электромонтеров-кабельщиков, длин кабеля между муфтами, а также схемы кабельной линии с указанием заводских барабанов;
акты на скрытые работы по трассе с указанием мест пересечений и сближений кабелей со всеми подземными коммуникациями;
акты приемки под монтаж траншей, каналов, блоков, полок в туннелях;
акты технического надзора за прокладкой кабеля и монтажом муфт;
акты осмотра проложенных кабелей перед засыпкой в траншее и каналах перед их закрытием;
протоколы целостности жил кабеля и фазировки кабелей;
протоколы испытаний кабелей повышенным напряжением после окончания монтажа с соединительными муфтами и концевыми заделками;
протоколы анализов грунтов трассы кабельных линий по характерным участкам;
протоколы замера переходного сопротивления пайки наконечников на кабелях с алюминиевыми жилами на центрах питания;
акт о передаче кабельных линий в эксплуатацию и на баланс эксплуатирующей организации;
справка из отдела подземных сооружений о сдаче исполнительного чертежа проложенных линий;
ведомость документов, предъявляемых при сдаче.
Техническая документация по эксплуатации кабельных линий состоит из паспорта на кабельную линию, в котором содержатся все необходимые данные по линии. Паспорт систематически пополняется сведениями по профилактическим испытаниям кабельной линии повышенным напряжением, ремонту и эксплуатации. Кроме паспорта на каждую кабельную линию заводится архивная папка, в которой хранятся приемо-сдаточная документация, протоколы испытаний, измерения, акты повреждений линий. Во время эксплуатации ведутся и заполняются журналы по обходам и осмотрам кабельных линий, журналы для записи дефектов.

После приемки кабельной линии эксплуатационным персоналом проводятся следующие подготовительные работы по включению линии:
устанавливаются наибольшие допустимые расчетные токовые нагрузки по участку трассы с наихудшими тепловыми условиями;
новой кабельной линии присваивается диспетчерский номер или наименование.

Бирки с указанием диспетчерского номера или наименования вывешиваются на обоих концевых присоединениях в распределительных устройствах (ЦП, РП и ТП), между которыми линия проложена. На бирках указывается также сечение линии.

Для обеспечения условий диспетчерского управления и удобства ведения эксплуатации необходимо руководствоваться следующими принципами маркировки кабелей:
бирка у каждой концевой муфты должна указывать то распределительное устройство центра питания (ЦП), распределительного пункта (РП), трансформаторной подстанции ГГП) или оборудования, от которого кабель проложен и присоединен. Таким образом, наименование кабельной линии в сети определяется двумя номерами или наименованиями распределительных устройств, между которыми этот кабель проложен, или коммутационной аппаратуры, к которой кабель присоединен своими концевыми муфтами.

Если между распределительными устройствами проложены две и более кабельных линий, то каждой из них присваивается тот же номер с добавлением букв А, Б, В и т. д.;
если кабельная линия заходит и выходит в промежуточные распределительные устройства, где присоединение ее осуществлено под один болт без применения коммутационной аппаратуры, то наименование кабеля должно включать в себя также и номера промежуточного РУ;
питающим кабельным линиям, заходящим в РУ трансформаторных пунктов без применения коммутационной аппаратуры, присваивается номер первого (головного) трансформаторного пункта (ТП), в который заходит эта линия.

В коллекторах, каналах и колодцах должны быть установлены круглые пластмассовые бирки диаметром 100 мм и толщиной 5 мм или квадратные из оцинкованного железа размером 100X100 мм и толщиной 0,8 мм

В РП и ТП у концевых заделок устанавливаются или круглые пластмассовые бирки диаметром 100 мм, или фигурные из фанеры толщиной 6 мм с обшей длиной 150 мм, шириной 100 мм со срезанными под 45° углами от длины 120 мм.
Для обозначения номера кабельной линии должны быть установлены прямоугольные бирки из фанеры толщиной 6 мм размером 100×60 мм

Бирки из фанеры должны окрашиваться белой масляной краской. Надписи на бирках должны выполняться краской другого цвета.

Надписи на бирках должны соответствовать требованиям, изложенным в инструкциях о диспетчерском наименовании электроустановок в энергослужбе или городских сетей.

С учетом присвоенного диспетчерского номера вносятся необходимые изменения в инвентарные планы трасс кабельных линий, оперативные схемы электрических соединений диспетчерских щитов, планшеты схем оперативных бригад, а также технические паспорта распределительных устройств сети.

Ввод в эксплуатацию кабельных линий оформляется распоряжением по энергослужбе предприятия или городских сетей В распоряжении указываются длительно допустимые токовые нагрузки, кратковременные допустимые перегрузки, токи короткого замыкания, балансовая принадлежность кабеля, электрическая схема, технические данные кабельной линии.

Источник

Договор управления с застройщиком

Квартира в новостройке – это возможность жить в новом месте с теми, кто разделяет общие взгляды на жизнь. После ввода дома в эксплуатацию происходит долгожданный момент передачи ключей. Полы тщательно замеряются уровнем, проводка проверяется под лупой, но про эксплуатирующую организацию счастливые новосёлы обычно забывают. Кто выбирает управляющую компанию в новостройке?

Кто, когда и как возьмётся обслуживать здание? Как застройщик передает дом управляющей компании? Публикация раскрывает все основные аспекты этого процесса.

Правовая основа

Все действия строительной фирмы по содержанию сданного дома регламентированы законом. Порядок передачи МКД, выбор управляющей компании в новостройке, оплата коммунальных платежей и прочие нюансы основаны на ряде постановлений и статей Жилищного Кодекса РФ:

• Статья 153 и 161 ЖК РФ. Предоставление услуг ЖКХ на доме являются обязательными. Регламентирует обязанность заключения временного договора управления многоквартирным домом между застройщиком и управляющей компанией
• Постановление Правительства от 06.02.2006 г. № 75 отражает порядок реализации конкурса по выбору УО.
• Постановление Правительства РФ №124 от 14.02.2012 обязывает УК подписывать контракт с ресурсоснабжающими организациями (РСО) по факту ввода дома в эксплуатацию
• После оформления передаточного акта квартиры обязанность оплаты переходит на дольщиков, что закреплено статье 155 и статье 153 ЖК РФ

Обслуживание жилого здания после введения в эксплуатацию

После начала эксплуатирования здания необходимо ввести временное управление многоквартирным домом до проведения конкурса. Сделать это можно двумя способами.

В период 5 дней после ввода дома покупатели квартир еще не стали собственниками, право собственности не зарегистрировано, значит, в указанный короткий отрезок времени дольщики не могут голосовать.

Следовательно, решение принимает только застройщик. Мнением граждан (дольщиков) при этом в расчет не принимается. После оформления права собственности жильцы обретают и право голосовать, могут созывать общее собрание жильцов, выбирать эксплуатирующую организацию самостоятельно. В последующем голосовании застройщик участвует тогда, когда в доме остались непроданные квартиры с оформленным правом собственности на строительную компанию.

Передача дома от застройщика управляющей компании

Жилищный кодекс не позволяет оставить дом без обслуживания и тем самым поставить под угрозу безопасность проживания в нем. Поэтому с первых дней ввода дом находится под контролем временной эксплуатирующей организации нанятой застройщиком или управляется самой строительной организацией. Постоянная эксплуатирующая организация может выбираться любым из двух вариантов:

1. бюллетень голосования и договор управления с УК дольщик подписывает в момент приемки квартиры
2. УК выбирается на основании проведения открытого конкурса

В первом случае обычно застройщиком проводится заочное голосование через общее собрание собственников для заключения договора управления МКД с подконтрольной организацией. У крупных строительных компаний в структуре присутствует подконтрольная эксплуатирующая компания. Это сделано для того, чтобы не пустить на свою территорию конкурентов.

Для голосования в пользу подконтрольной организации используются бюллетени, которые подписываются гражданами параллельно с оформлением акта приёма-передачи квартир. Помимо бюллетеня также визируется контракт на эксплуатацию здания. При наличии у строительной организации непроданных квартир с оформленным правом собственности, застройщик также голосует на общем собрании собственников в пользу эксплуатирующей организации. Жильцам это выгодно тем, что уровень сервиса подконтрольной УК гораздо выше привлеченной со стороны, вопросы связанные с застройщиком решаются также значительно быстрее.

У такого способа определения УО есть ограничение – необходимо организовать голосование и уложиться в срок не более 60 дней с момента ввода МКД в эксплуатацию, иначе проводится муниципальный конкурс.

Второй способ как уже стало понятно – определение эксплуатирующей организации методом проведения открытого конкурса. Проводит его орган местного самоуправления (мэрия или администрация района)

Порядок действия органов самоуправления:

1. В течение 20 дней с даты начала эксплуатирования МКД объявляется открытый конкурс по выбору УК
2. На реализацию конкурса отводится 40 календарных дней
3. В течение 10 дней от даты завершения конкурса дольщики информируются об итогах выбора управляющей компании в новостройке.

Согласно п.2 ПП №75, победителем открытым конкурсом является организация, предложившая выполнить предложенный объем работ по наименьшей стоимости.

Заключение договора управления

Договор с эксплуатирующей организацией включает приложение с указанием объёма оказываемых услуг, размера вознаграждения, описания объектов, переходящих в эксплуатацию. Одностороннее изменение пунктов договора сторонами невозможно.

Какие документы должен передать застройщик управляющей компании

При подписании ДУ подлежит передаче ряд документов на МКД, факт передачи фиксируется реестром приемки документов:

• Копия акта о вводе в эксплуатацию
• Инструкция по эксплуатации здания
• Технический паспорт дома, в который входит поэтажный план и экспликация
• Подробный план территории, где размечены подземные и наземные коммуникации и точки подключения
• Акты постановки на учёт общедомовых приборов учёта
• Копии договоров с РСО
• Копии актов приёма-передачи помещений собственников
• Паспорт фасада здания
• Другие документы, например: копии строительных чертежей.

В дальнейшем жители могут получить копии этих документов непосредственно в своей УК, не обращаясь к строителям.

Документ передачи здания

Если нет разногласий по техническим документам, и обе стороны выражают согласие на сотрудничество, то подписывается акт приёма-передачи здания. Когда он будет подписан, здание переходит в ведение управляющей компании. Теперь она имеет право принимать заявки, проводить оплату и т.п.

С какого момента начисляется квартплата в новостройке

Пока дом строится и не подписано разрешение о сдаче, стороной временных договоров с РСО является застройщик. После сдачи дома договоры ресурсоснабжения заключаются с УК. Обязанность оплачивать потребляемые ресурсы перекладывается на владельцев помещений после подписания документа о приёме-передаче.

Поэтому строительные компании не затягивают сроки выдачи ключей, так как им невыгодно длительное время оплачивать коммунальные услуги за пустующие помещения. Момент начисления квартплаты зависит от того периода, о котором идёт речь: до передачи ключей платит застройщик, после – владелец жилого или нежилого помещения. Бухгалтерия УК каждого 1 числа выставляет счета всем собственникам, они обязательны к оплате до 10 числа месяца, следующего за истёкшим периодом. Оплата принимается через личные кабинеты УК, РСО или систему «Город».

Полезные документы

• Образец договора управления застройщика с УК
• Образец акта осмотра дома
• Образец акта передачи дома
• Образец акта передачи технической документации

В принципе, у новоселов есть два варианта действия: проголосовать за новую компанию или дождаться проведения открытого конкурса. Зачастую временный договор с подконтрольными застройщику УК, перерастает в постоянный и менять ничего не приходится.

Источник