– Пройдет ли по ипотеке частный дом, если у него одна стена — общая с соседями?
Отвечает юрист Андрей Мозоль:
Если у дома есть свой кадастровый номер и он подходит под общие условия банка, общая стена не будет преградой для оформления ипотеки.
Отвечает директор департамента обеспечения безопасности в сфере недвижимости и юридических услуг компании «Перспектива24» Алексей Нилов:
Если в Едином государственном реестре недвижимости объект («таунхаус») числится как «блокированный жилой дом» и на него зарегистрировано право собственности (в том числе и общей долевой), проблем с одобрением ипотеки возникнуть не должно.
Если это фактически «таунхаус», но зарегистрирован как индивидуальный жилой дом в общей долевой собственности между соседями, в выдаче ипотечного кредита, скорее всего, откажут. Причина: такое здание носит характер самовольной постройки (отсутствовали документы на строительство и ввод в эксплуатацию блокированного жилого дома).
Отвечает владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский:
Для начала нужно понять, что это за дом. Если это «таунхаус» — дом блокированной застройки — получить ипотеку можно. Пока правовой статус таунхаусов не определен, но скоро это произойдет. Однако даже сейчас такие объекты продают в ипотеку.
С чего начинается блокированное строительство? | Как грамотно построить блокированный дом
Если это просто половина дома, как в старых дачах, кредит оформить тоже можно, но сложнее. Тут важно учитывать нюансы.
Если половина дома ваша и вы выкупаете вторую, проблем почти не будет. А вот при оформлении ипотеки на долю банк будет понимать, что в случае вашей неплатежеспособности он получает проблему — неликвид, который сложно продать. Тогда вопрос будет рассматриваться индивидуально в каждом банке, исходя из локации, состояния дома, количества собственников и вашей кредитной истории. Но в теории ипотеку получить все же можно.
Отвечает руководитель отдела юридического департамента «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Дмитрий Буданов:
Жилищная ипотека допускается только в отношении недвижимого имущества — индивидуальных жилых домов, квартир либо их частей (одной или нескольких комнат), права на которые зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Следовательно, земельный участок, дом и иные объекты капитального строительства должны быть поставлены на кадастровый учет.
В том случае, если вам принадлежит доля в общем с соседями доме, получить ипотеку не получится, так как банк должен иметь в залоге объект недвижимости целиком. Если ваша «часть» общего с соседями дома поставлена на кадастровый учет как отдельный объект недвижимости и принадлежит вам на праве собственности не как доля в праве, ипотечный кредит могут одобрить.
Порой банки соглашаются выдать ипотеку на покупку и части жилого дома, если в залог переходит часть дома и часть земельного участка под домом. Но решение все же принимается индивидуально.
Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:
Здесь вопрос не в общей стене, а в том, как этот дом оформлен. Если как две квартиры — да, пройдет по ипотеке. Если как частный дом с долями — зависит от банка.
Блокированная застройка. Общая долевая собственность.
У многих банков нет возможности одобрить ипотеку на долю. В этом случае нужно выделять долю в натуре, оформлять ее как отдельный объект со своим кадастровым номером. Тогда ипотека возможна.
Текст подготовила Мария Гуреева
Не пропустите:
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
Источник: www.domofond.ru
Федеральный закон от 30.12.2021 г. № 476-ФЗ
Внести в Земельный кодекс Российской Федерации (Собрание законодательства Российской Федерации, 2001, № 44, ст. 4147; 2008, № 30, ст. 3597; 2014, № 26, ст. 3377; № 30, ст. 4218, 4225; 2015, № 27, ст. 3997; № 29, ст.
4339, 4350, 4378; 2016, № 18, ст. 2495; № 26, ст. 3890; № 27, ст. 4269, 4282, 4298, 4306; 2017, № 27, ст. 3938; № 31, ст. 4765, 4766; 2018, № 1, ст. 90; № 28, ст. 4139; № 32, ст.
5133, 5135; № 53, ст. 8411; 2019, № 26, ст. 3317; № 31, ст. 4442; № 52, ст. 7820; 2020, № 29, ст. 4504, 4512; № 42, ст. 6505; № 52, ст. 8581; 2021, № 1, ст.
33; № 17, ст. 2878; № 27, ст. 5054, 5101) следующие изменения:
1) пункт 3 статьи 113 дополнить подпунктом 6 следующего содержания:
«6) из земельного участка, предоставленного для строительства индивидуальных жилых домов с привлечением средств участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;»;
2) в пункте 2 статьи 396:
а) в подпункте 31 слова «жилых домов блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков,» заменить словами «домов блокированной застройки (в случае, если количество таких домов составляет три и более в одном ряду)»;
б) дополнить подпунктом 82 следующего содержания:
«82) земельного участка участникам долевого строительства в случаях, предусмотренных Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;».
Внести в Федеральный закон от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (Собрание законодательства Российской Федерации, 2002, № 43, ст. 4190; 2011, № 29, ст. 4301; № 49, ст. 7024; 2012, № 53, ст. 7619; 2013, № 27, ст.
3481; 2015, № 29, ст. 4362; 2016, № 1, ст. 11; № 27, ст. 4237; 2017, № 31, ст. 4767; 2018, № 28, ст. 4139; № 53, ст. 8404; 2019, № 26, ст.
3317; 2020, № 29, ст. 4512; 2021, № 1, ст. 81; № 27, ст. 5101, 5171) следующие изменения:
1) в пункте 1 статьи 2011:
а) в подпункте 3 слова «жилого помещения (части жилого дома) в жилом доме блокированной застройки, состоящем из трех и более блоков (далее — жилой дом блокированной застройки)» заменить словами «дома блокированной застройки в случае, если количество таких домов составляет три и более в одном ряду (далее — дом блокированной застройки)», после слов «в эксплуатацию» дополнить словами «, или индивидуального жилого дома, строительство которого осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — индивидуальный жилой дом) и строительство которого на дату привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не завершено»;
б) в подпункте 5 слово «жилой» исключить, слова «либо здание» заменить словами «, или индивидуальный жилой дом либо здание»;
2) в статье 2015:
а) пункт 2 дополнить абзацем следующего содержания:
«В случае, если в соответствии с договором, предусматривающим передачу жилого помещения участнику строительства, должен быть передан индивидуальный жилой дом, стоимость индивидуального жилого дома рассчитывается исходя из общей площади такого жилого дома и земельного участка, подлежащих передаче участнику строительства, а также показателя рыночной стоимости одного квадратного метра в соответствующем индивидуальном жилом доме и соответствующего земельного участка.»;
б) дополнить пунктом 22 следующего содержания:
«22. При установлении размера денежного требования участника строительства, которое связано с передачей индивидуального жилого дома, необходимо также учитывать стоимость прав на общее имущество, создаваемое в рамках проекта строительства малоэтажного жилого комплекса. При установлении размера денежного требования участника строительства в отношении стоимости прав на общее имущество применяются положения статьи 4 настоящего Федерального закона.»;
3) в подпункте 3 пункта 1 статьи 2017 слово «, являющемся» заменить словами «или индивидуальном жилом доме и земельном участке, на котором он расположен (в том числе о площади), являющихся»;
4) в статье 20110:
а) в подпункте 4 пункта 3 слова «или жилом доме блокированной застройки либо здании (сооружении), предназначенном исключительно для размещения машино-мест, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 7 настоящей статьи» заменить словами «, или здании (сооружении), предназначенном исключительно для размещения машино-мест, или домов блокированной застройки, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 7 настоящей статьи»;
б) в абзаце первом пункта 7 слова «жилом доме» заменить словом «домах»;
в) в подпункте 1 пункта 8 слова «жилого дома» заменить словом «домов», слова «жилом доме» заменить словом «домах»;
5) в статье 20111:
а) в абзаце первом пункта 1 слова «жилого дома» заменить словом «домов»;
б) в пункте 11 слово «жилого» исключить;
в подпункте 1 слова «жилого дома» заменить словом «домов»;
в подпункте 5 слова «жилой дом» заменить словом «дома»;
в подпункте 6 слова «жилом доме» заменить словом «домах»;
г) в пункте 8 слова «жилого дома» заменить словом «домов»;
д) в абзаце первом пункта 82 слова «жилого дома» заменить словом «домов»;
е) дополнить пунктом 101 следующего содержания:
«101. Положения настоящей статьи применяются в случае наличия у застройщика индивидуальных жилых домов, строительство которых завершено, а также при завершении строительства в ходе процедуры, применяемой в деле о банкротстве. При этом в составе имущества, подлежащего передаче участнику строительства в порядке, предусмотренном настоящей статьей, передаются также права на земельный участок, на котором расположен индивидуальный жилой дом, и права на общее имущество.»;
6) в пункте 7 статьи 20112-2 слова «жилой дом» заменить словом «дома»;
7) в подпункте 1 пункта 1 статьи 20113 слова «жилом доме блокированной застройки,» исключить, после слов «строительство которых завершено,» дополнить словами «или домов блокированной застройки, строительство которых завершено,»;
8) в пункте 1 статьи 20115 слова «жилом доме» заменить словом «домов»;
9) в пункте 2 статьи 20115-2-2 слова «жилой дом» заменить словом «дома».
В части 1 статьи 132 Федерального закона от 23 декабря 2003 года № 177-ФЗ «О страховании вкладов в банках Российской Федерации» (Собрание законодательства Российской Федерации, 2003, № 52, ст. 5029; 2018, № 32, ст. 5115; 2020, № 22, ст. 3384) слова «или о размещении в единой информационной системе» заменить словами «либо до дня представления застройщиком банку документов, указанных в части 61 статьи 155 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в случае заключения договора участия в долевом строительстве в отношении индивидуального жилого дома в малоэтажном жилом комплексе, или о размещении в единой информационной системе».
Внести в Жилищный кодекс Российской Федерации (Собрание законодательства Российской Федерации, 2005, № 1, ст. 14; 2006, № 52, ст. 5498; 2008, № 30, ст. 3616; 2011, № 23, ст. 3263; 2012, № 26, ст. 3446; 2014, № 49, ст. 6928; 2018, № 1, ст. 46; № 32, ст.
5134; 2019, № 52, ст. 7791) следующие изменения:
а) наименование изложить в следующей редакции:
«Глава 2. Объекты жилищных прав. Жилищный фонд. Многоквартирный дом»;
наименование изложить в следующей редакции:
«Статья 15. Объекты жилищных прав. Многоквартирный дом»;
дополнить частью 6 следующего содержания:
«6. Многоквартирным домом признается здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя имущество, указанное в пунктах 1 — 3 части 1 статьи 36 настоящего Кодекса. Многоквартирный дом может также включать в себя принадлежащие отдельным собственникам нежилые помещения и (или) машино-места, являющиеся неотъемлемой конструктивной частью такого многоквартирного дома.»;
2) пункт 2 части 1 статьи 36 дополнить словами «, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места».
Внести в Градостроительный кодекс Российской Федерации (Собрание законодательства Российской Федерации, 2005, № 1, ст. 16; 2006, № 1, ст. 10, 21; № 52, ст. 5498; 2007, № 31, ст. 4012; № 50, ст. 6237; 2008, № 20, ст. 2260; № 29, ст. 3418; № 30, ст. 3604, 3616; 2009, № 1, ст. 17; № 48, ст.
5711; 2010, № 48, ст. 6246; 2011, № 13, ст. 1688; № 17, ст. 2310; № 27, ст. 3880; № 30, ст.
4563, 4572, 4591, 4594, 4605; № 49, ст. 7015, 7042; 2012, № 31, ст. 4322; № 53, ст. 7614, 7619, 7643; 2013, № 9, ст. 873; № 14, ст. 1651; № 27, ст. 3477, 3480; № 30, ст. 4080; № 43, ст. 5452; № 52, ст.
6983; 2014, № 14, ст. 1557; № 19, ст. 2336; № 26, ст. 3377, 3387; № 30, ст. 4218, 4220; № 43, ст. 5799; № 48, ст. 6640; 2015, № 1, ст.
9, 11, 86; № 29, ст. 4342; № 48, ст. 6705; 2016, № 1, ст. 22, 79; № 27, ст. 4248, 4294, 4301, 4302, 4303, 4304, 4305, 4306; № 52, ст. 7494; 2017, № 27, ст. 3932; № 31, ст. 4740, 4766, 4767, 4771; 2018, № 1, ст.
47, 91; № 32, ст. 5105, 5114, 5123, 5133, 5134, 5135; 2019, № 26, ст. 3317; № 31, ст. 4442, 4453; № 51, ст. 7492; № 52, ст.
7790; 2020, № 29, ст. 4504, 4512; № 31, ст. 5013, 5023; № 50, ст. 8061; 2021, № 1, ст. 7, 33, 44; № 24, ст.
4188; № 27, ст. 5103, 5104, 5126, 5129; Российская газета, 2021, 10 декабря) следующие изменения:
1) статью 1 дополнить пунктом 40 следующего содержания:
«40) дом блокированной застройки — жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок.»;
в пункте 2 слова «малоэтажными жилыми» исключить;
в пункте 3 слова «жилыми домами блокированной застройки и» исключить;
б) в части 6 слова «жилые дома блокированной застройки» заменить словами «дома блокированной застройки»;
3) часть 3 статьи 41 дополнить пунктом 8 следующего содержания:
«8) планируется строительство объектов индивидуального жилищного строительства с привлечением денежных средств участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».»;
4) пункт 2 части 2 статьи 49 изложить в следующей редакции:
«2) дома блокированной застройки в случае, если количество этажей в таких домах не превышает трех, при этом количество всех домов блокированной застройки в одном ряду не превышает десяти и их строительство или реконструкция осуществляется без привлечения средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации;»;
а) пункт 6 части 7 дополнить словами «, согласие правообладателей всех домов блокированной застройки в одном ряду в случае реконструкции одного из домов блокированной застройки»;
б) пункт 11 части 17 дополнить словами «(за исключением строительства объектов индивидуального жилищного строительства с привлечением денежных средств участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»)»;
6) в абзаце первом части 1 статьи 511 слова «строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства» заменить словами «строительства, реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства (за исключением строительства объектов индивидуального жилищного строительства с привлечением денежных средств участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»)»;
7) в пункте 2 части 1 статьи 522 слова «жилых домов блокированной застройки» заменить словами «домов блокированной застройки»;
8) часть 10 статьи 5524 дополнить предложением следующего содержания: «Эксплуатация дома блокированной застройки осуществляется с учетом необходимости обеспечения безопасной эксплуатации находящихся в одном ряду домов блокированной застройки, имеющих общие стены с домом блокированной застройки.»;
9) в статье 5527:
а) в части 1 слово «жилого» исключить;
б) в пункте 1 части 4 слово «жилой» исключить;
10) в пункте 7 части 10 статьи 5528 слово «жилой» исключить;
11) в статье 5529:
а) в пункте 1 части 2 слово «жилых» исключить;
б) в части 6 слово «жилых» и слово «жилого» исключить;
а) в части 6 слово «жилые» исключить;
б) в пункте 3 части 8 слово «жилыми» исключить.
Внести в Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (Собрание законодательства Российской Федерации, 2005, № 1, ст. 40; 2006, № 30, ст. 3287; 2009, № 29, ст. 3584; 2010, № 25, ст. 3070; 2011, № 49, ст. 7015; 2012, № 29, ст. 3998; № 53, ст. 7619; 2014, № 26, ст.
3377; № 30, ст. 4225; 2015, № 29, ст. 4362; 2016, № 18, ст. 2515; № 27, ст. 4237; 2017, № 27, ст. 3938; № 31, ст. 4767; 2018, № 1, ст.
90; № 28, ст. 4139; № 53, ст. 8404; 2019, № 26, ст. 3317; 2020, № 29, ст. 4512; 2021, № 1, ст. 33; № 18, ст. 3064; № 24, ст.
4188; № 27, ст. 5101) следующие изменения:
а) дополнить частью 21-1 следующего содержания:
«21-1. Действие настоящего Федерального закона при строительстве (создании) многоквартирных домов в равной степени распространяется на отношения при строительстве индивидуальных жилых домов в границах территории малоэтажного жилого комплекса в случае привлечения для строительства таких домов денежных средств граждан и юридических лиц по договору участия в долевом строительстве с учетом особенностей, предусмотренных настоящим Федеральным законом.»;
б) в части 23 слова «жилых домов блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков,» заменить словами «домов блокированной застройки (в случае, если количество таких домов составляет три и более в одном ряду)»;
а) пункт 2 дополнить словами «, индивидуальный жилой дом в границах территории малоэтажного жилого комплекса»;
б) пункт 21 дополнить словами «, проект строительства малоэтажного жилого комплекса»;
в) дополнить пунктом 6 следующего содержания:
«6) малоэтажный жилой комплекс — совокупность индивидуальных жилых домов и иных объектов, которые определены в проектной декларации как общее имущество и строительство (создание) которых осуществляется застройщиком в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории.»;
а) дополнить частью 13 следующего содержания:
«13. Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства индивидуальных жилых домов в границах территории малоэтажного жилого комплекса только после утверждения в установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации порядке проекта планировки территории и проекта межевания территории, которыми определяются границы территории малоэтажного жилого комплекса, получения одного разрешения на строительство в отношении проекта строительства или его этапа, предусмотренного проектной декларацией, и государственной регистрации права собственности застройщика на расположенный в границах территории малоэтажного жилого комплекса земельный участок или земельные участки, имеющие смежные границы (далее — земельный участок), либо договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, и раскрытия информации, указанной в части 33 статьи 31 настоящего Федерального закона.»;
б) в части 4 слова «жилых домов блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков,» заменить словами «домов блокированной застройки (в случае, если количество таких домов составляет три и более в одном ряду)»;
а) часть 32 после слов «пункте 8 части 2» дополнить словами «, пункте 16 части 33»;
б) дополнить частью 33 следующего содержания:
«33. Застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства для строительства индивидуальных жилых домов в границах территории малоэтажного жилого комплекса, обязан раскрывать следующую информацию:
1) информация о застройщике:
а) фирменное наименование (наименования) застройщика, место нахождения застройщика, режим его работы, номер телефона, адрес официального сайта застройщика и адрес электронной почты, фамилия, имя, отчество (если имеется) лица, исполняющего функции единоличного исполнительного органа застройщика, а также индивидуализирующее застройщика коммерческое обозначение, если застройщик планирует использовать такое коммерческое обозначение в рекламе, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства;
б) сведения о государственной регистрации застройщика;
в) размер полностью оплаченного уставного капитала застройщика;
2) проект договора участия в долевом строительстве в отношении индивидуального жилого дома в границах территории малоэтажного жилого комплекса;
3) индивидуализирующее малоэтажный жилой комплекс коммерческое обозначение, если застройщик планирует использовать такое коммерческое обозначение (наименование малоэтажного жилого комплекса) в рекламе, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, сведения о генеральном подрядчике, выполняющем работы в соответствии с договором строительного подряда, заключенным с застройщиком;
4) вид права застройщика на земельный участок (земельные участки), на котором (которых) осуществляется строительство (создание) малоэтажного жилого комплекса, в том числе сведения о реквизитах правоустанавливающего документа (документов) на земельный участок (земельные участки), о собственнике земельного участка (собственниках земельных участков) в случае, если застройщик не является собственником земельного участка (земельных участков), о кадастровых номерах и площадях таких земельных участков;
5) разрешение на строительство;
6) проектная декларация, в том числе с внесенными в нее изменениями;
7) планируемые элементы благоустройства территории;
8) предельные параметры разрешенного строительства;
9) местоположение и характеристики индивидуальных жилых домов и иных объектов недвижимости, строящихся в границах территории малоэтажного жилого комплекса;
10) планируемое подключение (технологическое присоединение) объектов индивидуальных жилых домов и иных объектов недвижимости, строящихся в гр
Источник: www.kremlin.ru