Документы для получения собственности на квартиру в новостройке при ипотеке

Содержание

Об обязанности родителей оформить помещение, приобретенное с помощью средств материнского капитала, в общую собственность родителей и детей, рассказывает юрист.

Продажа квартиры покупателю с ипотекой: пошаговое руководство для продавца

Жилье в Северной столице с каждым годом дорожает и приобрести его за наличные средства под силу далеко не каждому. Ипотечное кредитование зачастую становится единственным выходом для многих петербуржцев. Десятки банков кредитуют как покупателей жилья на первичном рынке, так и на вторичном.

Хотите продать квартиру, но не доверяете банкам и ипотечным покупателям? Конечно, вы можете месяцами ожидать покупателя с «живыми» деньгами. Этот срок может затянуться, поскольку рынок вторичного жилья насыщен предложениями. Лучше не пугайтесь трудностей: оформить сделку не так сложно, как кажется на первый взгляд.

Как происходит купля продажа квартиры под ипотеку?

У вас, как у продавца, есть выбор: заниматься оформлением самостоятельно либо пригласить посредника, например, риелтора, который помимо поиска покупателя решит и все другие вопросы. У второго варианта есть свои преимущества и недостатки, о которых вы можете прочитать тут.

Мы же расскажем о порядке продажи квартиры в ипотеку, о рисках и процедуре, если вы решили действовать сами.

Важно понимать, что на протяжении оформления купли-продажи вы будете взаимодействовать не только с покупателем, но и с банком, который выдает покупателю кредит. Наличие такого сопровождающего – серьезное преимущество для вас. С чем это связано?

Банк проверит покупателя;
Банк обеспечит юридическую чистоту сделки;
Банк курирует процедуру купли-продажи, что обезопасит вас.

К тому же участие банка позволит довести сделку до конца и не запутаться в процедуре.

Риски продавца

Благодаря участию банка, риски продавца сведены к минимуму. Это связано с заинтересованностью банка в успешном завершении сделки: вы получите свои деньги, банк получит в залог квартиру и право требования платежей по ипотечному кредиту от покупателя.

Банк оценивает заемщика, его дееспособность и платежеспособность, а также проверяет документы, поскольку ему необходима уверенность, что тот будет исправно выполнять платежи по кредитному договору. Риск нарваться на мошенника крайне мал: банк скорее не одобрит кредит, чем свяжется с сомнительным лицом.

Как правило, договор купли-продажи тоже составляется банком, а значит в нем не будет сомнительных и подводных камней. Сам договор является типовым. Расчеты тоже производятся через банк.

В конечном счете все риски продавца при продаже квартиры в ипотеку сводятся к тому, что сделка может не состояться. Причина возможна в следующем: либо покупатель откажется в ходе переговоров, либо банк не одобрит вашу квартиру для сделки. От первого случая никто не застрахован, но вы можете взять у него аванс, который в случае беспричинного отказа останется у вас. Второй случай сложнее. Почему банк может отказать?

Перепланировки не узаконены;
Квартира имеет обременение, например, на нее наложен арест;
Жилье признано аварийным и подлежащим сносу;
Значительный износ жилья;
Квартира находится в деревянном доме;
Плохое состояние квартиры, есть риск утраты ее стоимости в течение срока ипотечного кредита.

📚 Пошаговая инструкция продажи квартиры по ипотеке

Заключение предварительного договора

Итак, вы нашли покупателя, который говорит вам о намерении приобрести вашу квартиру, да еще и с использованием заемных средств. Прежде чем приступить к заключению предварительного договора вы должны убедиться, что лицо уже обратилось в банк и тот одобрил ему определенную сумму кредита.

Часто покупатели сами недостаточно осведомлены обо всех нюансах сделки. Подача заявления в банк на одобрение суммы кредита – это первое, что должен сделать покупатель.

Узнайте у него о максимальной сумме кредита, которую согласен выдать банк и соотнесите ее с ценой вашей квартиры. Обратите внимание на срок действия одобрения, обычно он составляет несколько месяцев. После его истечения покупателю придется снова обращаться в банк.

Для того, чтобы закрепить серьезность намерений обоих сторон вы можете заключить с покупателем предварительный договор. Купля-продажа квартиры в ипотеку в таком случае будет проходить еще более безопасно. В обязательном порядке в договоре нужно указать:

Объект недвижимости, он должен быть прописан максимально полно;
Цену объекта;
Порядок расчетов;
Срок, в течение которого стороны обязуются заключить основной договор;
Внесение аванса и его суммы (если таковой имеется).

Аванс часто используется для того, чтобы окупить риски в ситуации, когда покупатель в самый последний момент идет на попятную и отказывается приобретать квартиру. После получения денег вам, как продавцу, необходимо составить расписку об их получении.

Необходимые документы

После предварительных договоренностей необходимо подготовить документы для дальнейшего оформления основного договора купли-продажи. Перечень документов напрямую зависит от выбранного покупателем банка. Не полагайтесь исключительно на покупателя: сами узнайте перечень документов на официальном сайте банка или в офисе.

Помимо вашего паспорта будут необходимы документы на квартиру. В большинстве случаев вам понадобится:

выписка из ЕГРН;
копии документов, на основании которых у вас возникло право собственности (например, договор купли-продажи или договор дарения);
если вы в браке, то нотариально заверенное согласие супруги(а) на отчуждение;
если не в браке, то нотариально удостоверенное заявление о том, что на момент приобретения права собственности в браке не состоял(а);
справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
кадастровый и/или технический паспорт помещения;
справка формы №9 о лицах, зарегистрированных в объекте недвижимости.

Полный перечень документов для продажи квартиры в ипотеку уточняйте в каждом конкретном случае. Все собранные документы необходимо будет передать покупателю для проверки банком и оценщиком.

Оценка квартиры

Оценка квартиры независимым оценщиком – обязательная процедура. С помощью заключения оценщика банк делает вывод о рыночной и ликвидационной стоимости вашей квартиры. Как правило, сами банки предлагают выбрать оценщика из списка тех, кому они доверяют. В противном случае вам придется согласовать свой выбор с банком.

Расходы по оплате работы оценщика лежат на покупателе. Независимое лицо проводит осмотр квартиры и изучает документы, относящиеся к недвижимости. Стоимость жилья, указанная в итоговом отчете, не должна быть выше цены договора купли-продажи недвижимости. Банк выдаст кредит только на сумму, которая равна ликвидационной стоимости жилья или менее ее. Следовательно, разницу между согласованной ценой договора и суммой в отчете покупателю придется компенсировать самостоятельно.

Страхование

Обязанность заемщика застраховать риск гибели или повреждения имущества прописана в ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Поэтому кредитор, то есть банк, будет требовать обязательного страхования квартиры для того, чтобы выдать ипотечный кредит.

Страхование осуществляется за счет покупателя. Договор страхования подписывается покупателем до заключения кредитного договора. Рисков для вас, как для продавца, никаких.

Заключение договора купли продажи

К моменту подписания основного договора покупатель уже имеет подписанный кредитный договор. Оформление договора купли-продажи квартиры между вами и покупателем с ипотекой происходит в офисе банка при сопровождении одного из сотрудников. Текст договора стандартный, однако не лишним будет прочитать его внимательно и уточнить все непонятные пункты.

Договор представляет собой единый документ, подписанный двумя сторонами. В нем в обязательном порядке должны содержаться сведения о:

покупателе и продавце;
квартире;
цене договора;
порядке расчета между покупателем и продавцом.

Договор считается заключенным только после государственной регистрации, поэтому его вместе с собранными документами необходимо передать в Росреестр (например, через МФЦ).

Передача денег

Самый важный этап для продавца – получение денег за переданную квартиру. Денежные средства вы должны получить сразу после регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на квартиру к покупателю.

Поскольку основная сумма предоставляется банком, то именно он и обязан передать вам деньги. Самые распространенные варианты:

На ваше имя открывается счет, куда банк переводит необходимую сумму после регистрации договора и ипотеки.
До регистрации договора первоначальный взнос с кредитными деньгами закладывается в банковскую ячейку. Забрать деньги вы сможете после предоставления зарегистрированного договора купли-продажи.

Налоги

По общему правилу продавец должен заплатить подоходный налог с продажи квартиры в ипотеку в размере 13%. Но если проданная квартира была приобретена вами до 01.01.2016 и находилась в собственности более трех лет, то вы освобождаетесь от налога. Если квартира была приобретена после 01.01.16, то освобождение от налога произойдет только после 5 лет владения ею. Срок существования права собственности можно подсчитать на основании данных из выписки ЕРГН.

Если же квартира находилась в вашей собственности три года или менее, то вы обязаны выплатить налог с продажной стоимости квартиры. Этого можно избежать, если продажная стоимость равна или меньше 1 млн рублей. Если стоимость больше, то вы можете воспользоваться имущественным налоговым вычетом в размере 1 млн рублей и оплатить 13% налог с оставшейся суммы. Вычет предоставляется единоразово.

Ипотека — полностью онлайн. По двум документам и не выходя из дома. Ипотечные программы и условия в Москве и области. … Страховка на квартиру обязательна по закону и рассчитывается после оценки квартиры . Оформляется после получения ключей. Страховая сумма рассчитывается, исходя из задолженности по кредитному договору, и ежегодно понижается по мере её погашения. Страхование жизни добровольное, оформлять не обязательно. … Процесс покупки в ипотеку Документы для оформления Если женат/замужем О страховке Взаимодействие с банком Кто может быть созаёмщиком Материнский капитал. Отзыв о сайте. 8 495 500-00-20.

Как выделяются доли детям в квартире, купленной с использованием материнского капитала?

В браке куплена в ипотеку однокомнатная квартира в новостройке с использованием материнского капитала. ДДУ и ипотека оформлены на мужа, жена в декрете. В начале сентября будет подписан акт приема-передачи квартиры, одновременно закроется ипотека. Как оформить выделение долей детям? Знаю, что пишется соглашение о выделении долей. Хотим поделить квартиру только между детьми (по 1/2 доли). От чьего имени писать соглашение? Надо ли сначала регистрировать квартиру на мужа? Можно ли сразу идти в Росреестр с актом приема-передачи и соглашением?

Согласно ст. 34 Семейного кодекса РФ имущество, нажитое супругами во время брака, в том числе недвижимое имущество, является их совместной собственностью.

Частью 4 ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» предусмотрено, что жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.

Кроме этого, согласно п. 9 Правил направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, утвержденных постановлением Правительства РФ от 12.12.2007 N 862, в случае направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве лицо, получившее сертификат, обязуется в течение шести месяцев после подписания передаточного акта или иного документа о передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства оформить жилое помещение, построенное с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.

Таким образом, закон требует обязательного выделения долей не только в отношении детей, но и в отношении супругов.

Во избежание различных рисков и проблемных ситуаций рекомендуем вам придерживаться следующего алгоритма действий.

1. Составить соглашение о равном распределении долей между супругами и всеми детьми.

В ч. 2 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» установлено, что государственная регистрация распределения долей в праве общей собственности проводится по заявлению всех участников долевой собственности, чьи доли в праве общей собственности распределяются (изменяются) на основании документа, содержащего сведения о размере долей, за исключением случая, если изменение размера доли устанавливается судебным актом.

2. Зарегистрировать в Росреестре общую долевую собственность на квартиру.

Точный перечень необходимых документов рекомендуется уточнять в конкретном органе Росреестра, который будет производить регистрацию прав.

3. Подарить детям доли в праве собственности.

Оформите договоры дарения, в которых вы и ваш супруг(а) откажутся от права собственности в пользу детей. Договор должен быть заключен в нотариальной форме. Налог на доход с указанной сделки платить не требуется, так как дарение происходит между близкими родственниками.

В связи с тем, что материнский капитал имеет строго целевой характер – улучшение жилищных условий семьи, существует определенный риск признания такого дарения сделкой, противоречащей законодательству, направленной на обход требований, установленных Федеральным законом «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей». Поэтому, возможно, стоит рассмотреть вариант с сохранением минимальных долей в праве собственности за родителями детей.

Со свидетельством про право собственности на приобретенную квартиру , вы приходите в центр, где должны составить и подать заявление о переоформлении лицевого счета уже на ваши данные (фамилия, имя, отчество), как нового владельца жилья . После оформления всех документов , обязательно нужно взять выписку из лицевого счета. … Если у вас есть необходимость в установлении в квартире стационарного телефона, то вам следует обратиться в ближайший офис выбранной телефонной компании для последующего оформления точки доступа.

Оформление ипотеки в банке ВТБ: этапы, пошаговая инструкция, сроки рассмотрения, необходимые документы

Заемщики часто спрашивают, как долго оформляется ипотека в банке ВТБ – это время придется заранее учитывать при планировании купли-продажи недвижимости. Сроки одобрения ипотеки в банке ВТБ могут составлять около месяца, хотя в некоторых случаях полное оформление потребует 8-10 недель. Ипотека в банке ВТБ оформляется на объекты вторичного рынка, на новостройки и строящееся жилье, программы имеют свою специфику. Также банк участвует в различных программах кредитования с господдержкой – для ее получения потребуется предоставить дополнительные документы, что затягивает сроки рассмотрения.

Сколько времени займет полное оформление ипотеки в банке ВТБ

Нельзя однозначно ответить, сколько времени оформляется ипотека в банке ВТБ. Итоговый срок будет зависеть от многих факторов: продолжительности рассмотрения заявки, времени поиска жилья и сбора документов, одобрения найденного варианта. В большей части случаев время оформления ипотеки составит около 4-5 недель, если заемщик уже знает, какое жилье собирается приобрести и быстро находит подходящий вариант.

Если используется кредитование с господдержкой, оформление ипотечного кредита займет больше времени. Потребуется подтвердить документально, что заемщик имеет право на предоставление льготы. Банк работает с программой военной ипотеки и материнским капиталом.

Этапы рассмотрения ипотечного кредита и нужное для каждого этапа время

В ВТБ банке можно взять кредит в размере до 6 млн. рублей, вероятность одобрения и максимальная доступная сумма будут напрямую зависеть от уровня дохода заемщика. При подаче заявки нужно указать требуемую сумму и уровень заработка, который клиент может подтвердить документально.

Предварительное одобрение ипотеки занимает от нескольких минут до 5 рабочих дней.

Держателям зарплатных карт ВТБ и владельцам вкладов получить одобрение ипотеки намного проще: банк может самостоятельно отследить перемещение денег на их счетах и сделать вывод об уровне доходов без предоставления дополнительных документов только на основе собственных данных.

Основные этапы получения решения – это предварительное одобрение заявки, выбор недвижимости, сбор документов и оформление кредитного договора. Нужно обратить внимание на условия и требуемый список документации на каждом этапе оформления. В среднем клиент ждет около месяца, пока рассматривается ипотека, проверяется кредитная история, оценивается платежеспособность по количеству средств на счете. Рассмотрим детально каждый шаг получения ипотеки.

Этап 1: подача заявки на ипотечный кредит

В ВТБ можно выбрать два способа стартового обращения для предоставления ипотеки:

Личное обращение. Можно подать заявку в отделении банка с предоставлением базового набора документов. Минус такого способа – необходимость лично ехать в банк и терять время в очереди.
Подача заявки онлайн. В ВТБ есть особенность – «Цифровой бонус». При подаче запроса через личный кабинет процент по кредиту снижается на 0,3% от ставки. В результате незначительно снижается переплата, поэтому подавать заявку через интернет не только удобно, но и выгодно.

Какие документы понадобятся для составления заявки?

При любом способе подачи запроса заемщик должен собрать стандартный пакет документов для оформления ипотеки:

Общегражданский паспорт с отметкой о постоянной прописке;
СНИЛС или ИНН (для тех, у кого нет СНИЛС);
Документы для подтверждения платежеспособности. Обычно это справка 2-НДФЛ, однако предоставляется возможность заполнить справку по форме банка. ИП может предоставить налоговую декларацию;
Копия трудовой книжки для подтверждения официальной занятости. ИП предоставляет свидетельство о регистрации – предприятие должно существовать не менее 18 месяцев. Трудовая книжка наемного сотрудника должна находиться в бухгалтерии работодателя.

Сбор документов начинается за несколько дней до подачи запроса, вес перечисленные бумаги необходимы. Как только вы подали документы, банк начинает рассмотрение заявки и оценивает благонадежность клиента.

Этап 2: рассмотрение заявки сотрудниками банка ВТБ

Сроки рассмотрения заявки на ипотечный кредит будут зависеть от категории клиента. Получателям зарплаты и держателям крупных вкладов для этого потребуется всего несколько минут, банк рассматривает заявку на ипотеку в автоматическом режиме благодаря уже имеющимся данным о количестве средств на счетах.

Другим категориям заемщиков приходится ждать ответа банка ВТБ больше времени. Запрос может рассматриваться до 5 рабочих дней, в некоторых случаях банк может запрашивать дополнительные документы.

Что делать после рассмотрения заявки?

Когда завершилось предварительное рассмотрение заявки на ипотеку, банк направит клиенту уведомление. После одобрения можно будет начинать искать недвижимость для покупки.

Этап 3: одобрение жилищного кредита

Время ожидания одобрения кредита в банке ВТБ будет во многом зависеть от категории заемщика, его кредитной истории и подтвержденной платежеспособности. Обычно одобряют ипотеку в банке ВТБ тем, для кого размер ежемесячного платежа по запрошенной сумме будет составлять не больше трети от официальной зарплаты. Банк может предложить свои варианты с учетом платежеспособности клиента, например, снизить сумму платежа и увеличить срок возврата.

Одобрение происходит только при хорошей кредитной истории: просроченные или непогашенные долги в прошлом – это веский повод для отказа. Получить одобрение можно несколькими способами.

Как узнать одобрен ли ипотечный кредит банком ВТБ

Если клиенту одобрили ипотеку в банке ВТБ, решение будет отправлено в виде СМС на телефон с указанным номером, также появится сообщение в личном кабинете банка. Заемщику стоит проверять одобрение каждый день после отправки запроса, чтобы не пропустить важное уведомление.

Время действия полученного одобрения

Одобренный кредит в банке ВТБ действует 60 календарных дней (2 месяца). Как только заемщику будет отправлено уведомление, начинает отсчитываться время действия одобрения кредита. В течение этого срока необходимо выбрать подходящую квартиру для покупки.

Чтобы уложиться в срок одобрения ипотеки, заемщик может воспользоваться услугами риелторского агентства при поиске недвижимости. Это значительно ускорит процесс, так как специалисты уже знают, какие объекты точно будут соответствовать банковским требованиям. Если срок действия одобрения будет пропущен, придется начинать процедуру заново и повторно оформлять заявку со сбором документов.

Что нужно делать после одобрения ипотечного кредита

Как только банк одобрил ипотеку, нужно переходить к дальнейшим действиям. Если банк ВТБ одобрил ипотеку на новостройку, клиент может выбирать уже построенные и незаконченные дома по договору долевого участия. При одобрении кредита на вторичное жилье, выбор будет более широким – можно выбирать дома любого года постройки, если они соответствуют банковским требованиям.

Этап 4: подбор объекта недвижимости

После одобрения ипотеки следует этап поиска подходящей недвижимости . Можно действовать самостоятельно и искать по частным объявлениям, но этот процесс может затянуться. Для согласования варианта жилья нужно заранее ознакомиться с предъявляемыми к нему требованиями.

Этап 5: оценка жилья

Выбранная квартира должна пройти процедуру оценки – на сайте банка представлен перечень рекомендованных оценочных компаний, в которые можно обратиться. Оценщик осматривает недвижимость, анализирует все ее параметры и делает итоговый вывод о рыночной стоимости. От этой суммы будет зависеть максимальный размер банковского кредита – банк предоставляет не больше 85% от рыночной цены.

Этап 6: сбор необходимых документов на жилье

Чтобы заключить договор купли-продажи, покупатель должен получить у продавца комплект дополнительных документов на объект недвижимости. В него входят следующие бумаги:

Выписка из домовой книги и кадастровый паспорт. Эти виды документов оформляются через БТИ. Если у продавца их нет, он должен получить их заново – это затягивает время оформления сделки.
Техпаспорт на недвижимость.
Свидетельство о праве собственности на квартиру.

Если документы на жилье не в порядке, и продавец не может оформить недостающие бумаги в короткие сроки, заемщику часто приходится искать альтернативный вариант для покупки, так как время действия заявки ограничено.

Срок рассмотрения документов на ипотечный кредит

Комплект документации на жилье направляется на рассмотрение в банк. Срок одобрения может составлять до месяца, а в некоторых случаях оно может затянуться еще больше. Служба безопасности внимательно анализирует оценочный альбом, проверяет технические документы на квартиру, чтобы убедиться в ликвидности жилья.

Этап 7: одобрение недвижимости

Одобрение объекта по ипотеке в банке ВТБ возможно только при соответствии выбранной квартиры следующим требованиям:

Дом подсоединен ко всем централизованным коммуникационным линиям: отоплению, водопроводу, канализации, электроснабжению.
Объект не находится в аварийном состоянии, не предназначен к сносу.
Квартира и многоквартирный дом не требуют капитального ремонта.

Этап 8: оформление страховки

При заключении кредитного договора заемщик обязан застраховать приобретенный объект от пожаров, взрывов, наводнений и иных ситуаций, которые могут уничтожить жилье. Если квартире будет причинен серьезный ущерб, банк получает страховую компенсацию.

Стартовая процентная ставка может быть снижена после оформления страховки. Она уменьшается на 1%, если заемщик выбирает дополнительное страхование жизни и здоровья. Таким образом банк защищает себя от финансовых потерь в случае внезапной смерти заемщика или утраты им трудоспособности.

Этап 9: подписание кредитного договора

Клиент в назначенный день посещает отделение банка ВТБ с паспортом и подписывает кредитный договор. В этом документе детально прописываются все условия предоставления жилищного займа, поэтому его нужно изучить максимально внимательно. К договору прикладывается график внесения платежей равными суммами по стандартной аннуитетной схеме.

Этап 10: регистрация сделки

После заключения договора нужно передать право собственности на приобретенный объект другому человеку. Для этого сделка должна быть зарегистрирована в Росреестре, это можно сделать при обращении в МФЦ с комплектом документов. Представитель банка при этом присутствовать не обязан, это действие выполняют только продавец и покупатель.

Возможна регистрация прав собственности в электронном формате: нужно перейти на официальный сайт Росреестра и подать заявку. Электронная регистрация сделки проходит значительно быстрее, чем при подаче документов через МФЦ – на нее уходит всего 4 рабочих дня.

Этап 11: внесение первоначального взноса

Первоначальный взнос по ипотеке в ВТБ составляет минимум 15% от стоимости приобретенной недвижимости. Эти средства заемщик перевозит на счет продавца, квитанция предоставляется в отделение банка.

Этап 12: выдача кредита

Когда подписан договор купли-продажи, составлен акт приема-передачи жилья и внесен первоначальный взнос, банк переводит оставшуюся стоимость недвижимости на счет продавца. С этого момента кредит считается предоставленным, заемщик начинает выплачивать долг по выданному графику.

Основные причины задержек на каждом этапе

Наиболее распространенные причины долгого рассмотрения заявок:

Предоставление неполного комплекта документов. Особенно это важно, если клиент имеет право на льготы от государства. Банк может запросить дополнительные бумаги и долго их рассматривать.
Проверка дополнительных доходов клиента и его поручителей. Заемщик может увеличить максимальную доступную сумму с помощью поручительства или документального подтверждения других источников средств, однако они будут тщательно проверяться.
Проверка кредитной истории. Клиенты ждут, пока бюро даст ответ и подтвердит, что нет неоплаченных долгов.

Возможны и другие причины задержек, например, какие-либо ошибки или неточности в документах. Однако чаще всего клиенту удается беспрепятственно получить ипотеку и стать полноправны собственником жилья.