Намного чаще приходится выбирать максимально доступные помещения и заниматься их благоустройством. Во многих случаях возникает необходимость перепланировки, а такие работы надо обязательно проводить по всем правилам и согласовывать изменения с государственными органами.
В рамках сегодняшней статьи мы поговорим о том, когда нужно получать разрешительные документы, и как происходит процедура согласования перепланировки в жилых и нежилых помещениях.
Распространенные варианты изменений
На самом деле, вариантов перепланировки нежилого помещения, которые используют предприниматели, не так уж много. Чаще всего возникает потребность в расширении полезной площади, либо в объединении помещений, в изменении их предназначения. Например, в целях оптимизации может потребоваться перемещение санитарно-технической зоны в другое место, изменить расположение дверных проемов, установить кондиционеры, стеллажи, какое-либо громоздкое оборудование или оснащение.
Стоит помнить, что если нет официального разрешения на перепланировку, изменение конфигурации помещения считается нелегальным, и это чревато проблемами с законом.
ЗАЧЕМ РАЗРЕШЕНИЕ НА СТРОИТЕЛЬСТВО
Собственно, самовольно изменить можно только то, что не меняет проекта внутреннего обустройства, например, изменить цвет стен, обновить отделку и встроенную мебель, заменить сантехнику и прочие инженерные коммуникации.
Перепланировка, переустройство или реконструкция
Перепланировку, под которой подразумеваются масштабные конструктивные изменения, не стоит путать с переустройством, то есть – с внесением незначительных поправок в существующую схему обустройства помещения. Таким же образом перепланировка отличается от реконструкции здания, когда проводятся капитальные работы, предполагающие значительные перемены с затрагиванием несущих стен (которые при остальных видах модернизации должны оставаться неприкосновенными).
Все это разные понятия с точки зрения законодательства, однако, каких-либо разграничений, связанных с изменениями в конфигурации жилых и нежилых помещений, нет.
Законодательные требования, ответственность
Есть определенные правила и нормы, соблюдение которых в процессе перепланировки является обязательным, это:
• строительные нормы и правила;
Таким образом, планируемые изменения требуют подтверждения сразу в нескольких инстанциях, а значит, придется позаботиться о получении разрешительной документации самостоятельно или прибегнуть к помощи структур, которые оказывают подобные услуги (например, проектные компании). Законное проведение перепланировки, равно как и привлечение квалифицированных специалистов является залогом того, что помещение не придут в негодность вследствие непрофессиональных или необдуманных действий, и любые риски будут сведены к минимуму.
При возникновении неприятных неожиданностей (разрушение или ослабление несущих конструкций здания) ответственность будет нести организация, выдавшая разрешение, если, конечно, все работы проводились в строгом соответствии с планом. Именно по этой причине, как показывает практика, получить разрешительные бумаги на небольшую перепланировку нежилых пространств легче, чем заручиться согласием на масштабные изменения.
2 серия. Получение разрешения на строительство капитального строения нежилого ангара
Когда нужно согласование: что говорит законодательство?
Разрабатывая перепланировку нежилого коммерческого помещения, прежде всего, рекомендуется внимательно изучить УК РФ и в особенности 25 статью, где прописаны базовые термины, перечень необходимых документов, распределение ответственности при проведении работ по переустройству и перепланировке. В частности, там содержатся базовые изменения в нежилых помещениях, которые обязательно надо узаконить. Итак, согласований не избежать, если:
• площадь помещения расширяется за счет сноса или перемещения стен;
• планируется возведение новых стен или капитальных перегородок;
• есть необходимость убрать или переместить двери и окна;
• планируется монтаж нового инженерно-технического оснащения;
• одно большое помещение переделывается в несколько небольших;
• нужна ликвидация или, наоборот, монтаж лестниц;
• необходимо перенести санитарное помещение;
• предполагается изменение конструкции потолка и пола;
• требуется подключить коммуникационные сети;
• планируется монтаж оборудования, которое необходимо подключать к коммуникационным сетям.
Кроме того, стоит обратиться к Градостроительному кодексу и изучить временный регламент согласования проектной документации . Нередко местные власти накладывают свои ограничения, поэтому для уточнения полного перечня стоит обратиться к специалистам и изучить локальные нормативные акты. Если планируется обычный косметический ремонт без какого-либо посягательства на опорные конструкции здания и без изменений существующего проекта, можно приступать к работам, не тратя время на согласования.
Когда радикальные преобразования уже начаты «нелегальным» способом, без предварительного согласования, перепланировку все равно придется узаконить, но уже через суд. Причем, вполне может оказаться, что узаконить изменения невозможно (нарушены строительные и прочие нормы), и владельцу придется возвращать объект к исходному состоянию.
Владельца могут оштрафовать, а в отдельных случаях и применить к нему более серьезные меры воздействия (лишение свободы), если, например, в результате работ произошло обрушение и пострадали люди.
Квалификация изменений
Чтобы органы, которые занимаются технической инвентаризацией, признали вносимые изменения именно перепланировкой, а не более сложной реконструкцией, важно указать, что в ходе изменения базовых параметров помещений фундаментальные конструкции затрагиваться не будут . Под таковыми понимаются, в первую очередь, несущие стены, удерживающие межэтажные перекрытия.
Есть и еще одно немаловажное условие – сохранение внешних параметров преобразуемого нежилого помещения. То есть, внутри можно всеми доступными средствами изменять конфигурацию пространства, но снаружи все должно оставаться неизменным, кстати, внешние коммуникации тоже должны остаться в исходном виде.
Перепланировка нежилого помещения в коммерческой зоне согласовывается по упрощенной процедуре, но когда предстоящие работы по модернизации классифицируются как реконструкция, для ее организации и осуществления надо иметь на руках разрешения местных органов, уполномоченных контролировать градостроительные вопросы в населенном пункте.
Упрощенная процедура: получение документов и данного объекта в границах земельного участка, контуры здания, а также границы кадастрового квартала. На поэтажном плане будут отображены:
- Чертеж этажа.
- Местонахождение объекта недвижимости.
- Стены и простенки.
- Двери и окна.
- Лоджии и балконы.
- Лестницы.
- Выступы, имеющиеся в стенах.
На схеме должны быть указаны размеры всех помещений, однако, они не должны мешать тому, чтобы прочитать чертеж. Масштаб плана может быть разным.
Документы, необходимые для составления техплана
Список документов будет зависеть от того, на какой вид недвижимости оформляется технический план. В таблице ниже вы можете найти перечень документов, используемых для каждого конкретного случая.
Тип объекта недвижимости
Краткое описание
Необходимые документы
Частное домовладение должно располагаться на землях с предназначением ИЖС или ЛПХ.
- паспорт заказчика (оригинал и копия);
- правоустанавливающие бумаги на земельный участок и дом;
- проектная документация, техпаспорт (до 01.01.2013 если есть в наличии);
- выписка из ЕГРН (кадастровый паспорт);
- документация о присвоении адреса (если имеется)
- Разрешение на строительство — действующее (старого образца) или Уведомление о начале строительства с требуемыми согласованиями.
Строение должно быть жилым, находиться на землях СНТ. Регистрация проживающих в нем не предполагается.
- документ, удостоверяющий личность (оригинал, ксерокопия);
- выписка ЕГРН на участок;
- бумаги, подтверждающие право собственности;
- если была реконструкция, то потребуется уведомление о начале реконструкции и согласования указанные в нем.
Техплан целесообразно заказывать при первичной регистрации, после проведения перепланировки, а также при обнаружении ошибок в документации при проведении сделок.
- правоустанавливающие документы (участие в долевом строительстве или ЖСК);
- свидетельство о регистрации права собственность на объект недвижимости;
- поэтажный план;
- разрешение на ввод в эксплуатацию многоэтажного дома (необходимо получить у застройщика);
- акт приема-передачи;
- проект перепланировки, согласованный с госорганами
Техплан получает застройщик перед введением многоквартирного дома в эксплуатацию.
- проектная документация;
- разрешение на ввод в эксплуатацию;
- правоустанавливающие документы на МКД, а также на участок земли, на котором располагается дом;
- документация, подтверждающая соблюдение строительных норм
Техплан получают для актуализации данных помещений.
- правоустанавливающие документы на землю и объект капитального строительства;
- паспорт гражданина РФ или другой документ, удостоверяющий личность;
- проект, разрешение на строительство или техпаспорт (до 01.01.2013);
- документация о присвоении адреса (если имеется)
Сооружение может быть общественное, с/х предназначения, универсального типа.
- документация на участок и сооружение правоустанавливающего характера;
- постановление о присвоении адреса (если имеется);
- проект, разрешение на возведение сооружение или технический паспорт (до 01.01.2013);
- документ заказчика
К этому типу недвижимости относятся гражданские и производственные здания (складские, коммунальные, спортивные, цеховые и т. д.).
- удостоверение личности (документ заказчика);
- если у здания есть адрес — документы о его присвоении;
- правоустанавливающая документация на здание и земельный участок;
- техпаспорт, проектная документация
- разрешение на строительство
Гараж может располагаться на территории кооператива или стоять отдельно.
- паспорт заказчика услуги;
- бумаги о присвоении адреса (если есть);
- документы правоустанавливающего характера на гараж и землю;
- документация, разрешающая строительство, проект, технический паспорт (до 01.01.2013)
Машино-место не относится к строительным объектам, оно может располагаться на закрытых и открытых площадках. Здание или сооружение, где расположено машино-место должно обязательно состоять на кадастровом учете.
- Договор долевого участия
- Акт приема передачи
- Паспорт собственника, СНИЛС
К нежилым относятся любые помещения, не предназначенные для проживания людей.
- документация, подтверждающая право собственности;
- поэтажные планы, экспликация;
- проектная документация, если планируется перепланировка;
- декларация (порядок заполнения Декларации указан в приказе Минэкономразвития России от 03.11.2009 №447 «Об утверждении формы декларации об объекте недвижимого имущества»)
Объект незавершенного строительства
Техплан необходим для получения разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию.
- разрешение на возведение здания или сооружения;
- правоустанавливающие бумаги на земельный участок;
- заключение о соответствии техническим требованиям и проекту;
- постановление о присвоении адреса (если есть);
- техпаспорт, изготовленный до 2013 года или проектная документация
Техплан для зданий и их частей, сооружений, отдельных помещений оформляется лишь при условии долгосрочной аренды.
- документация, подтверждающая право владения объектом;
- выписка ЕГРН или кадастровый паспорт;
- поэтажные планы;
- договор аренды или предварительное письменное соглашение
Форму декларации о недвижимом имуществе вы можете скачать на сайте Росреестра, а также заполнить самостоятельно, также этим может заниматься и кадастровый инженер. Список документации может быть дополнен или сокращен в зависимости от того, какие были поставлены задачи, а также проведены изменения в законодательстве. Для того, чтобы получить консультацию по данному поводу, вы можете обратиться в компанию «КБ-Недвижимость».
Этапы подготовки техплана
Техплан изготавливается в несколько основных этапов:
- Для начала подается заявка, а также составляется смета. После того, как заказчик обращается в юридическую компанию, в ней рассчитывают конкретную стоимость работы.
- Заключается договор. После того, как будет заключён договор, кадастровый инженер проверит всю документацию, которая у него есть. Если некоторые документы отсутствуют, сотрудники «КБ-Недвижимость» помогут быстро их оформить. При заключении договора может быть внесена предоплата.
- Проводятся замеры. Данный этап будет проведён при необходимости, в том случае, если нет технической документации на данный объект, если в ней были ошибки, либо была проведена перепланировка.
- Составляется план. Кадастровый инженер обрабатывает всю полученную информацию, составляет чертеж в электронном формате специальной программы. В текстовой части специалист укажет все технические параметры данного объекта, составит заключение, а также приложение.
- Документация предоставляется заказчику. Технический план может быть предоставлен в электронном виде, однако, по желанию заказчика ему может быть предоставлен второй экземпляр технического плана в бумажном формате. Технический план не может считаться действительным без его заверения при помощи электронной цифровой подписи, либо подписи и личной печати кадастрового инженера.
- Затем технический план будет зарегистрирован в Росреестре, туда его нужно предоставить на электронном носителе.
Где можно заказать технический план
Раньше технический план делался в БТИ, однако, сейчас его можно заказать:
- В МФЦ. Для начала необходимо записаться к специалисту при помощи интернета, телефона, или при посещении МФЦ. Потом нужно написать заявление, оплатить государственную пошлину, а также дать всю необходимую документацию под расписку. В назначенное время вам необходимо будет прийти для того, чтобы получить технический план. Однако, на данный момент там его получить нельзя.
- В БТИ. Нужно заплатить госпошлину, потом сдать необходимый пакет документов в оригинале, паспорт в оригинале предоставлять не нужно. Взамен вам выдадут расписку, а также назначат дату, в которую к вам приедет специалист, который проведет все необходимые замеры и выдаст вам технический план.
- Отделение Росреестра. Для этого вам необходимо заполнить декларацию, а также отправить заявку. После того, как она будет одобрена, с вами заключат договор, вы должны будете оплатить государственную пошлину. В необходимое время геодезист приедет и проведет замеры, потом вам нужно будет получить документы в отделении. Сейчас такие услуги там не оказываются.
- У кадастрового инженера с наличием аттестата. Данный вариант нужно проработать, так как далеко не у всех специалистов хорошая репутация, они всегда не всегда могут успеть в срок в том случае, если проект слишком большой.
- Кадастровая компания. Это компания, которая занимается коммерческой деятельностью. Туда вам нужно предоставить необходимый пакет документов, а потом забрать уже готовый технический план в абсолютно любое удобное для вас время.
Естественно, заказывать техплан лучше у профессионалов или в специальной компании, при этом у профессионала должна быть лицензия, все работы будут выполнены под ключ. Чаще всего многие подрядчики не хотят выполнять работу, которая основывается на чужих расчётах, так как в них может присутствовать ошибка.
Исполнители из «КБ-Недвижимость», у которых есть очень точное оборудование, готовы выполнить работу качественно и быстро, у них есть опыт работы и вся разрешительная документация.
Преимущества заказа в компании «КБ-Недвижимость»:
- В договоре будет указан точный срок получения документов.
- Мы даем гарантию на выполнение работы.
- Нам очень важна наша репутация, поэтому мы максимально внимательно относимся к выполнению заказов, и не допускаем халатности.
- У наших сотрудников достаточно большой опыт работы, который составляет от 10 лет, они работали с техническими планами, имеющими разную сложность.
- Мы используем только сертифицированное оборудование, которое прошло проверку.
За сколько дней делается техплан?
Законодательно не установлены точные сроки изготовления технического плана, но чаще всего данный процесс занимает до 15 дней. Он может стать дольше из-за того, что организация загружена в данный момент, из-за размеров объекта, отсутствия определённых справок, а также квалификации кадастрового инженера. Чаще всего задержка будет составлять не больше, чем один месяц. Все будет зависеть от ситуации и причины.
Если вы обратитесь в компанию «КБ-Недвижимость» сроки подготовки технического плана уменьшатся, они будут составлять от пяти до десяти дней при наличии всей необходимой документации.
Стоимость заказа технического плана
Стоимость оформления технического плана объекта будет зависеть от следующих факторов:
- От объемов работ.
- От статуса исполнителя.
- От того, где располагается объект.
- От площади и конфигурации недвижимости.
- От срочности выполнения заказа.
- От наличия необходимой документации.
Стоимость услуг кадастрового инженера компании «КБ-Недвижимость» начинается от 10 000 руб. Для того, чтобы узнать полную стоимость изготовления документа для определённого объекта, вам нужно ставить заявку на нашем сайте или позвонить нам по телефону 8 (800) 300-60-51.
Что делать после получения техплана?
После того, как будет оформлен технический план, собственник должен подать заявление на то, чтобы зарегистрировать недвижимость в Госкадастре. Для этого нужно посетить Росреестр, МФЦ, либо онлайн подать заявку, оплатить государственную пошлину за выполнение услуги, а также получить выписку ЕГРН. После того, как недвижимость будет поставлена на учёт, ей будет присвоен собственный кадастровый номер. Информация о имуществе, владельце имущества, а также его технические параметры будут в справке из Росреестра. При необходимости сотрудники нашей компании помогут вам зарегистрировать недвижимость, в том случае, если у владельца нет времени на выполнение этих работ.
Причины для отказов и приостановок
Иногда случаются ситуации, когда из Росреестра приходят отказы из-за определённой ошибки. Из оснований для отказа можно выделить следующие причины:
- Неправильно определены координаты расположения объекта.
- Отсутствие сведений о геодезических сетях.
- Документ не заверен ЭЦП кадастрового инженера.
- Несоответствие фактических данных сведениях, отображенным в схеме.
- Отсутствует разрешение на перепланировку помещения.
- Нарушение порядка оформления, установленного законом.
- Заказчик отказывается оплачивать государственную пошлину или работы.
- Предоставление устаревших документов или с ошибками.
- Доверенность, выданная для получения документов третьим лицом, оформлена неправильно или просрочена.
Если работа будет приостановлена, кадастровый инженер должен будет исправить все недочеты, а потом вновь подать документы в Росреестр. Если же все документы оформлены правильно, но при этом регистратор не хочет пропускать данное дело, то нужно записаться на прием для того, чтобы узнать причину приостановки. Если это также не помогает, то придётся обратиться в апелляционную комиссию и подать жалобу на специалиста, это делается в судебном порядке.
Срок действия техплана
В целом, срок действия техплана не ограничен, и новый документ изготавливают только в том случае, если технические характеристики недвижимости изменились. Однако, существуют определённые нюансы, которые все же могут ограничить срок действия документа:
- На квартиру. Чаще всего технический план используется в том случае, если владелец продает или обменивает жильё, и при совершении перепланировки. В данном случае документация может действовать до пяти лет, однако, данный параметр устанавливается не государством, а физическими и юридическими лицами, которые участвуют в проведении сделок с недвижимостью.
- Жилой дом. Документация частного дома не имеет срока действия, её нужно менять в том случае, если осуществляется перевод из жилого в нежилой фонд, если проводится реконструкция и перепланировка, изменяют определённые характеристики, нужно получить кадастровый паспорт, рассчитать стоимость объекта.
- Нежилые помещения. Техническая документация нежилого фонда не имеет срока давности, документы меняются в случае, если проводится реконструкция или капитальный ремонт, переводится в жилой фонд, вводится в эксплуатацию. Если в жилом здании не проводились исследования в течение пяти лет, если его состояние может вызвать определённые опасения, нужно оформить новый технический план при проведении сделок.
Когда проводятся сделки с недвижимостью, технический план должен соответствовать состоянию, в котором сейчас находится объект, он обязательно должен быть актуальным. В обратном случае могут быть как некоторые проблемы с документами, так и штрафы.
Источник: kb-realty.ru