Документы ипотека долевое строительство

При решении приобрести собственную недвижимость, получив ипотеку, необходимо знать, что ипотека на первичное жилье имеет несколько отличий от ипотеки на повторно продающееся.

В рамках программы делового возведения, новостройкой называют квартиру, находящуюся в здании, которое в процессе строительства. Как только владелец получает бумаги на право собственности данного жилья, квартира будет считаться вторичной. Хоть и жильё находится в новом состоянии, и в ней ещё никто не проживал.

Документ о праве собственности выдаётся обязательно, после того, как здание войдёт в эксплуатацию, и подпишутся все бумаги приема и передачи объекта. Бывает так, что дом уже возвели, все акты подписали, но свидетельство не отдают, так как застройщик задерживает подписание бумаг.

В таком случае появляется проблема, так как кредитование по программе для новостроя уже невозможно, ведь дом застроен. Но и оформить по программе вторичного жилья документы нельзя, из-за того, что отсутствует свидетельство. Поэтому некоторые банки предлагают услугу ипотечного займа на застывший период. В числе этих банков Сбербанк. Данная программа подразумевает покупку недвижимости по предварительному договору купли-продажи.

Документы при покупке квартиры и Договор Долевого Участия ➤➤на что обратить внимание ❓❗ АСК

Купить недвижимость, которая находится в процессе возведения, можно 3 способами:

• По договору долевого участия;
• По договору уступки;
• По договору жилищно-строительного кооператива.

В первом варианте покупатель получает документ, подтверждающий его инвестицию. На основании этого свидетельства впоследствии выдается свидетельство на право собственности. В договоре дольщика содержится информация о том, что у покупателя есть доля в общем доме и участке под новострой, а также другая важная информация. Этот способ приобретения является самым надёжным.

Но предварительный договор долевого участия заключать категорически нельзя, так как есть вероятность никогда не дождаться своего жилья. Обычно такую сделку предлагают мошенники – застройщики, которым законодательство запретило возводить здания, что говорит о долгом, или вообще невозможном строительстве. При заключении предварительного договора отсутствует юридическая защита вопроса, в отличие от договора долевого участия.

Ипотека переуступки прав является законным вариантом покупки жилья. От предыдущего способа этот отличается тем, что покупка происходит у предыдущего покупателя по договору долевого участия, а не напрямую у застройщика.

В этом варианте процент кредитования выше, так как государство поддерживает застройщика, поэтому условия приобретения напрямую более выгодные. Стоит отметить, что у этого варианта, несмотря на законность процедуры существуют риски перехода права собственности.

Третий вариант можно назвать достаточно надёжным. На руки владельцу выдаётся членская книжка. Регистрация сделки не требуется. Клиент в этом случае просто приобретает землю в жилищном кооперативе. Учёт квартир ведёт строитель, поэтому есть риск, что объект могут реализовать два раза.

Покупка квартиры в новостройке — Хитрости застройщиков при покупке по ДДУ | ЮК Хелп ДДУ

Но такие случаи возникают только если пришлось столкнуться с недобросовестными застройщиками. По договору жилищно-строительного кооператива обычно работаю предприниматели, имеющие проблемы с выдачей разрешения на возведение объекта. Они сначала строят дом, после чего занимаются оформлением документации. Так как постройка дома менее затратная по времени, чем оформление документации.

Важно! По договору жилищно-строительного кооператива невозможно оформить классическую ипотеку. Возможен вариант только под залог имущества, или более дорогостоящие варианты ипотек.

При желании оформить ипотеку на новострой, нужно знать, что такое кредитование имеет ряд определенных требований. По каждому из объектов застройщик проходит в финансовой организации процесс аккредитации.

Каждый банк выдвигает свои требования к уровню надёжности застройщика, кроме того, задаются вопросы по поводу стадии возведения здания. Некоторые организации кредитуют здания при возведении фундаменте, другие требуют закрытие нулевого цикла, а некоторые просят показать возведение первых этажей здания.

Может быть так, что получить ипотеку на строящихся квартиру не получится, из-за того, что финансовая организация не аккредитовала застройщика, или новострой.

Нужно помнить, что для банков оформление ипотек на первичное жилье – всегда большой риск. Это обусловлено тем, что даже несмотря на надёжность застройщика, неизвестно, достроят дом до конца, или же строительство остановиться. Поэтому, чтоб избежать рисков, банки могут потребовать заручиться поручительством, или дополнительным залогом недвижимости.

Страхование ипотечного жилья и его оценка оформляются только после ввода дома в эксплуатацию.

Ставки по ипотеке

Теперь переходим от теории к практике. Для банка не имеет значения, на какое жилье выдавать вам кредит. Здесь главную роль играет ваша платежеспособность, а не возраст квартиры. Если брать банки, где берется больше всего ипотечных кредитов, то ставки по ипотеке на приобретение первичного и вторичного жилья разные.

Разница может колебаться в пределах 3%, т.е. процентная ставка по ипотеке на жилье в новостройке ниже, чем на рынке вторичного жилья. Сумма кредита также отличается – большую сумму можно получить в кредит, покупая жилье на вторичном рынке. По срокам кредитования, то здесь показатели равны. Так, если вы покупаете квартиру в новостройке, то у вас больше шансов получить небольшой заем по сравнению с желающими приобрести квартиру на вторичном рынке недвижимости. По словам экспертов, большинство операций на вторичном рынке имеет альтернативный характер, т.е. сумма доплаты будет не так высока, если сравнивать с общим бюджетом покупки.

Так, например, процентная ставка по ипотеке «с государственной поддержкой»,

которую предлагает «ВТБ24», равна 11% против 14% по ипотеке «готового жилья». По таким же критериям у «Сбербанка» — 11,4% против 13,5-15,5% соответственно. Банк «Дельтакредит» предлагает заемщикам кредит по ипотеке «с государственной поддержкой» — 12% годовых, по ипотеке «готового жилья» — 14,75-15% годовых.

Что касается первоначального взноса, то в «ВТБ24» он составляет от 20% при сумме кредита от 500 тыс. руб. до 8 млн руб.; от 40% при сумме от 8 млн руб. по ипотеке с «государственной поддержкой» и от 20% по ипотеке «готового жилья». Требования у «Сбербанка» по этому критерию – от 20% по двум видам ипотек. Первоначальный взнос в «Дельтакредит» начинается от 20% по ипотеке «с государственной поддержкой» и от 15% по ипотеке «готового жилья».

Оба вида ипотечных кредитов в «Сбербанке» и «ВТБ24» предполагают одинаковый срок кредитования — до 30 лет. В «Дельтакредит» срок кредитования начинается от 1 года и ограничивается 25 годами по двум видам кредитования.

Сумма кредита, которую может предложить «Сбербанк» начинается от 300 тыс. руб. и ограничивается 8 млн руб. по ипотеке «с государственной поддержкой», по второму виду ипотечного кредита верхнего предела нет, начинается сумма с 300 тыс. рублей. Кредит на такую же сумму по двум видам ипотечного кредита можно получить и в «Дельтакредит». Что касается «ВТБ24», то по ипотеке «с государственной поддержкой» сумма кредита лежит в диапазоне — от 500 тыс.руб. до 8 млн руб, по ипотеке «готового жилья» — от 1,5 млн до 90 млн руб.

Получается, что выгоднее брать ипотеку на рынке новостроек. В настоящее время сохраняется такая тенденция, поскольку государственная программа субсидирования покрывает недостающую разницу. Однако, на государственном уровне еще не принято решение о пролонгации этой меры по поддержке застройщиков и заемщиков.

Действительно, если поспешить, то можно получить ипотеку на первичном рынке по выгодным процентным ставкам. Что касается вторичного рынка жилья, то здесь отсутствуют программы между банками и девелоперами, а ставка по ипотечному кредиту зависит от ключевой ставки Центрального банка. В настоящее время ставка по таким кредитам установлена в диапазоне 13-15% годовых.

Какие требования к заёмщику?

Самое первое и главное правило, чтоб получить шанс на ипотеку, у заёмщика должна быть хорошая кредитная история. Но есть и ряд других требований:

• Хорошая КИ у поручителей;
• Паспорт гражданина РФ и наличие прописки;
• Заёмщик должен быть совершеннолетним;
• Максимальный возраст на окончание действия ипотеки, не более 75 лет;
• Стаж работы на последнем месте больше полугода. За последние пять лет стаж работы не должен быть меньше одного года, в некоторых организациях требуют стаж от трёх месяцев;
• Общий доход клиента должен на сорок процентов превышать сумму ежемесячного взноса по кредиту на жилье.

Стоит отметить, что для некоторых клиентов банки предоставляют особо выгодные условия. В число таких клиентов входят те люди, которые получают зарплату в финансовой организации, где просят ипотеку. Также, особые условия предоставляются для заёмщиков, работающих у партнёров банка.

Что нужно знать о предстоящей сделке?

Под понятием «новостройка» обычный человек подразумевает сданный дом до 3 лет назад, либо новое жилое здание, в котором остались нераспроданные квартиры. Сторонами сделки по купле-продаже такого жилья являются застройщик и дольщики (инвестирующие покупатели). В законодательстве РФ чётко объясняются их полномочия.

Покупатель жилья в новостройке должен знать, что договор он заключает с застройщиком, соответственно именно данной компании предъявляются все возникшие претензии.

Для того, чтобы избежать возможные риски, желательно следовать следующим рекомендациям:

• Прежде, чем подписывать договор, нужно исследовать информацию о строительной компании. Это стаж работы на рынке, изучение её сайта, осмотр объекта строительства при посещении.
• Цены нужно сравнить с аналогичными предложениями и проанализировать полученную информацию. Значительное занижение стоимости ниже реальной говорит о ненадёжности.
• Обязательно следует проверить учредительные и разрешающие документы застройщика.

Покупая и реализуя жильё в новостройках, применяют три типа договора:

• Долевого участия, заключающегося по регламенту законодательства. Покупатель обладает правом одностороннего расторжения соглашения при нарушении сроков возведения и иных обязательств.
• Договор купли-продажи, включающей рассрочку по платежу.
• Об участии в жилищно-кооперативном строительстве. При этом покупатель платит членские взносы, паи, общая сумма которых равняется цене квартиры. Данный тип соглашения недостаточно регулируется законодательством РФ. Следует проявлять внимательность при его заключении. Перечень документов для регистрация кооперативной квартиры в собственность прямо здесь.

Какие вопросы следует задать?

Так как речь идёт зачастую о возводимых объектах с разной степенью готовности, право собственности на них ещё не зарегистрировано в ЕГРН (Едином государственном реестре недвижимости). При наличии владельца в момент покупки квартиры объект относится ко вторичному рынку. Это бывает и в ситуации, когда продавец является зарегистрированным собственником помещений, в которых ещё никто не проживал. Стоимость покупки снижается, если человек стал дольщиком в начале строительства.

Сейчас рынок изобилует застройщиками, каждый из которых описывает выгодные условия. В первую очередь нужно уточнить полную стоимость. Следующий ряд вопросов касается продавца, его стажу и рыночной репутации.

Часто бывает, что объект возводится несколькими застройщиками. Если между ними начнутся разногласия, может возникнуть ситуация продажи «чужих» квартир.

Какие документы должны быть у застройщика при продаже квартиры

Застройщик должен иметь следующую документацию:

• Учредительные документы компании: Устав.
• Лицензия на деятельность. Разрешение на строительство данного объекта.
• Проектная документация с изменениями и заключением экспертизы.
• Документы, подтверждающие права на земельный участок.

Согласно статьям 20 и 21 № 214-ФЗ есть конкретный перечень документов, обязательный для предъявления застройщиком.

К перечисленным выше будут добавлены следующие бумаги:

• Свидетельство о госрегистрации фирмы.
• Свидетельство о налоговом учёте.
• Отчётность по бухгалтерии за 3 года.
• Аудиторское заключение по последнему году.
• По просьбе будущего покупателя предъявляется техническое и финансовое обоснование проекта.

Какие документы нужно проверять с особой тщательностью:

• Следует попросить Устав компании, свидетельства ОГРН и ИНН для ознакомления. Документами застройщика также является лицензия со сроком действия, правом на строительство относительно высоты возводимых зданий.
• Разрешение на возведение также подлежит внимательной проверке. Ведь иногда компания строит несколько объектов, но допуск имеется не для всех из них. Внимания заслуживает и срок действия этого документа.
• Важен просмотр проектной документации.
• Нужно проверить право компании на использование земельного участка. Он должен быть выделен для конкретного дома с соответствующим адресом.

Документацию может затребовать на проверку любое заинтересованное лицо. Если по запросу покупателя квартиры будут предоставлены не все бумаги, доверие к продавцу снижается.

С 2014 года застройщик обязательно застраховывает ответственность перед дольщиками через страховую организацию или оформляет поручительство. При банкротстве строительной компании выплатят страховку на возмещение ущерба покупателям.

Как оформить?

Первое, что понадобится сделать, при желании оформить ипотеку на новостройку, определиться с объектом и банком. Если заёмщик получает зарплату на карт. счёт, разумнее будет обратиться за услугой кредитования в свой банк, так как скорее всего ему там предоставят более выгодные условия.

Перед тем как идти в банк с целью оформления ипотеки, нужно проверить надёжность застройщика. Можно посмотреть информацию и отзывы покупателей о владельце стройки в интернете. Если в отзывах о застройщике пишут о срывах сроков, возможном банкротстве, двойным продажам, понятно, что нужно бежать подальше от данного объекта.

Полезно будет проверить информацию о разрешении на строительство объекта, документы на пай, юридическую информацию о застройщике. В одиночку проделать такую работу заёмщику будет сложно, но можно воспользоваться услугами юриста, консультация обычно у них бесплатная. Удостоверившись в надёжности застройщика, можно сэкономить куче нервов и быть уверенным в будущей сделке.

Важно! Больше всего рисков несут последний дом в комплексе и здание на этапе закладки фундамента. При покупке жилья нужно с осторожностью относиться к таким объектам, так как их возведение может затянуться, или вовсе прекратиться.

Если у заёмщика нет зарплатой карты в банке, либо он хочет выбрать другую организацию, можно попросить перечень банков, которые аккредитуют новостройку. После выбора банка нужно подать документы и заявление в финансовую организацию. Сделать это можно лично, или с помощью ипотечного брокера владельца строительства.

В большинстве случаев услуга ипотечного брокера предоставляется застройщиком на бесплатной основе. И лучше воспользоваться ею, так как данный человек осведомлен в вопросе кредитования, знает условия тех, или иных организаций, и сможет подобрать наилучший вариант.

Если заёмщик воспользуется помощью брокера, ему не нужно будет самостоятельно бегать по банкам, все что нужно – это собрать требуемые документы и отдать их брокеру. С его помощью почти любую заявку точно одобрят, так как он осведомлен в том, как правильно подать заявление.

После того, как банк одобрил заявку, нужно подготовить договор долевого участия, этим занимается специалист владельца строительства. Чаще всего шаблон данного документа уже согласован с финансовой организацией.

После этого банк определяет дату проведения сделки. В назначенный срок нужно явиться в банк со всеми документами и договором долевого участия. Понадобится внести страховую оплату и подписать договор на ипотеку. В некоторых банках сразу просят погасить первый обязательный платеж, за это взимается отдельная комиссия.

Ипотеку нужно зарегистрировать в федеральной службе реестра кадастра и картографии. Для этого понадобится пойти вместе с брокером и всеми документами в юстицию, чтоб оформить регистрацию.

Регистрация будет длиться на протяжении десяти рабочих дней. После проведения данных процедур нужно снова обращаться в банковскую организацию. После этого банк поверит повторно документы, и произведет перечисление застройщику, то есть выдачу кредита.

После перечисления заёмщик погашает ипотечный заём и ожидает завершения строительства объекта. В конце возведения оформляется право собственности. Все оформление кредита на жилье займет примерно месяц.

Ипотеку на долевое строительство предоставляет большинство банков РФ. Но нужно учитывать, что условия в разных банках отличаются. В некоторых случаях удается получить хорошую ставку по кредиту ещё при выборе объекта, так как у аккредитованных застройщиков можно взять ипотеку на квартиру, по сниженной процентной ставке, обычно она составляет около процента.

Получить более выгодные условия можно, если клиент обратится в банк, где получает зарплату. Снизить ставку можно до одного процента годовых.

При переуступке ипотеки от физического лица, ставка кредита будет примерно на один-два процента выше. И вообще переуступка прав является достаточно невыгодной, по сравнению с оформлением ипотеки по договору долевого участия. Поэтому торговаться с продавцом, при выборе такого варианта будет уместно. Также необходимо проверить причину продажи объекта.

Оформление ипотеки в новостройке. Поэтапная инструкция

Процедура отлажена и стандартизирована. Заемщик должен подготовить и предоставить банку документы. Остается только дождаться, пока их рассмотрят и примут решение. При покупке жилплощади в новостройке в ипотеку порядок действий состоит из 3 этапов.

• • Выбор объекта для приобретения. Когда начинаются активные продажи, многие застройщики организуют экскурсии по строящимся или уже возведенным домам. Подобные мероприятия могут оказаться весьма полезными. Их стоит посещать, чтобы детально ознакомиться с продающимися квартирами, а также получить консультацию по вопросам выбора банковской организации.
• • Бронирование квартиры. Надо помнить, что оформление кредита длится долго. Если объект выбран, следует забронировать его для дальнейшей покупки. Это даст потенциальному покупателю гарантию, что квартира не уйдет в другие руки.
• • Оформление ипотеки на квартиру в новостройке. Иногда заявки подаются из конторы застройщика, но также для этого могут и пригласить в банк. Там укажут перечень нужных справок и документов для подачи.

Обычно в пакет бумаг входит:

• • паспорт гражданина;
• • диплом;
• • копия трудовой книжки либо другой заменяющий документ, заверенный работодателем;
• • 2НДФЛ – банк указывает срок, за который надо получить справку о доходах, чаще всего это год или полгода;
• • справка подтверждения дополнительного дохода, когда он есть;
• • если покупатель трудится по совместительству, необходимо предоставить трудовой договор;
• • документы, демонстрирующие семейное положение;
• • когда у клиента есть супруг, нужна справка и с его места работы;
• • если есть дети, понадобятся свидетельства об их рождении;
• • прочие документы по индивидуальному требованию.

Банк рассматривает пакет документации и принимает решение в течение не более 1 недели. Если вердикт положительный, останется подписать бумаги, чтобы сделка приблизилась к своему окончанию. После этого пора передать в Росреестр:

• • договоры кредита и сделки с застройщиком;
• • документы будущих владельцев жилплощади;
• • справку, подтверждающую факт уплаты госпошлины;
• • акт приема-передачи объекта.

Описанная ситуация подразумевает сотрудничество с банком-партнером. При этом застройщик не должен предъявлять какие-либо документы, поскольку они уже есть в банке. Подобный порядок оформления ипотеки на новостройку упрощен и занимает меньше времени.

Но если вам удалось найти не партнерский банк, который согласился выдать заем, то документы обязаны передать обе стороны. Продавец должен предоставить:

• • документ о собственности, свидетельство о праве владения землей, где строится дом;
• • официальное разрешение на строительные работы;
• • инвестиционное соглашение.

Также банк в праве запросить другие дополнительные справки. Это необходимо для проверки благонадежности застройщика и убеждения в юридической чистоте сделки.

Предложения банков

Банк	Процентная ставка	Первоначальный взнос	Трудовой стаж, мес	Возраст, лет
Сбербанк	9,1%	15%	6	21-75
ВТБ 24 и Банк Москвы	9,1%	15%	3	21-65
Газпромбанк	10%	20%	6	21-60
ФК Открытие	10%	15%	3	18-65
Банк Центр-Инвест	10%	10%	6	18-65
Россельхозбанк	10,25%	15%	6	21-65
Бинбанк	10,75%	20%	6	21-65
Райффайзенбанк	10,99%	15%	3	21-65
УралСиб	11%	10%	3	18-65
ЖилФинанс	11%	20%	6	21-65
АИЖК	11%	20%	6	21-65
Абсолют Банк	11%	15%	3	21-65
Росевробанк	11,25%	15%	4	23-65
Связь-Банк	11,5%	15%	4	21-65
Банк Возрождение	11,75%	15%	6	18-65
Запсибкомбанк	11,75%	10%	6	21-65
Евразийский Банк	11,75%	15%	1	21-65
Альфа-Банк	11,75%	15%	6	20-64
Промсвязьбанк	11,75%	20%	4	21-65
Российский капитал	11,75%	15%	3	21-65
СМП Банк	11,9%	15%	6	21-65
Дельтакредит	12%	15%	2	20-65
Глобэкс Банк	12%	20%	4	18-65
Юникредит Банк	12,15%	20%	6	21-65
Банк Санкт-Петербург	12,25%	15%	4	18-70
Транскапиталбанк	12,25%	20%	3	21-75
Ак Барс	12,3%	10%	3	18-70
Металлинвестбанк	12,75%	10%	4	18-65
Московский кредитный Банк	13,4%	15%	6	18-65
Банк Зенит	13,75%	15%	4	21-65

Внимание! Первые 5 банков являются самыми лучшими вариантами.

Способы покупки квартиры в строящемся доме

Многие клиенты банков отказываются от покупки квартир на вторичном рынке, желая приобрести новое жилье, у которого еще не было хозяев, и преобразить его по своему вкусу и усмотрению. Оформление ипотеки на новостройку может производиться несколькими способами:

• Заключение договора долевого участия. На сегодня это самый распространенный вариант. Сделка заключается между покупателем и застройщиком. Права на жилье и регистрация оформляются после окончания всех этапов строительства. ДДУ заключается в этом случае на основе Федерального закона № 214-ФЗ. Он же регламентирует отношения между сторонами.
• Заключение договора цессии (переуступки). В этом случае сторонами выступают уже не застройщик и покупатель, а покупатель и инвестор. Заключаются подобные договора только на этапе строительства. Главный недостаток этого формата в более высокой стоимости жилья.
• Стать дольщиком в рамках договора ЖСК. С точки зрения сохранности денег это самый рискованный способ.

К этим способам можно отнести еще один: когда между клиентом и застройщиком заключается предварительный договор купли-продажи. Однако подобный вариант возможен только в том случае, если дом уже достроен и сдан, просто документы на собственность еще не оформлены.

Положительные и негативные стороны

Рынок первичного отечественного жилья с каждым годом становится все больше. Это не только позволяет выбирать из большого обилия вариантов, но и представляет собой дополнительные риски.

Какие положительные стороны оформления ипотеки на новострой? Первое и самое очевидное – сравнительно низкая стоимость жилья. Такая квартира будет юридически чистой, к примеру, точно не будет состоять под залогом в банке. При оформлении ипотеки ставка на новострой будет ниже, чем на вторичное жилье.

Какие минусы? Главный минус – можно так и не дождаться своего жилья. Застройщик может стать банкротом, в результате чего строительство дома так и не завершат. Чтоб избежать подобных неприятностей, нужно для этой цели выбирать новостройку, возведение которой уже почти завершили. Необходимо тщательно проверять все документы и отзывы других покупателей.

Одним из минусов является одновременная ипотечная выплата и аренда жилья.

Преимущества ипотечного кредитования

Среди основных плюсов ипотеки отметим:

1. Возможность приобрести своё личное жилье в кратчайшие сроки, не откладывая и не ожидая, когда накопится необходимая сумма.
2. Заёмщик сам выбирает приемлемую для него сумму ежемесячных платежей.
3. Единственное, что отдается банку под залог – приобретаемая недвижимость. Такой способ займа позволяет решить проблему с жильем для многих семей и не предусматривает дополнительных залогов.
4. С помощью ипотеки происходит покупка квартиры в новостройках. Это означает, что покупатель будет жить в новом, красивом, комфортном доме. Кроме того, почти во всех случаях совместно с новостройками поблизости строят различные супермаркеты, детские сады и другие нужные каждому гражданину общественные и государственные заведения.

Все эти положительные моменты в таком способе займа, как ипотека, говорят лишь одно – это выгодный, удобный и максимально доступный вид кредитования.

Возможно, Вас заинтересует статья об ипотеке с господдержкой.

Статью о порядке проведения процедуры оценки квартиры для ипотеки читайте здесь.

Плюсы и минусы ипотеки на новостройку

Ипотека на покупку жилья у застройщиков становится все более популярной среди россиян. И многие видят в ней не только возможность стать обладателем новой, современной квартиры. К числу плюсов такой формы кредитования можно отнести:

• более низкая стоимость жилья (на стадии строительства квартира стоит примерно на 30% меньше);
• безусловная юридическая чистота сделки (отсутствие предыдущих владельцев исключает вероятность наличия на квартире обременений или других собственников);
• более низкие процентные ставки (в некоторых банках разница с базовой ипотекой достигает 1,5–2% годовых);
• большой выбор жилья.

Но есть у такой ипотеки и свои минусы, которые могут омрачить покупку жилья в новостройке. К недостаткам относятся:

• риск утраты денег, если застройщик окажется недобросовестным или разорится, а дом так и не достроят (хотя после ввода эскроу-счетов вероятность такого исхода минимальна, т. к. до ввода дома в эксплуатацию деньги по ипотеке «заблокированы» на специальном счете в банке);
• переезд в новую квартиру откладывается, как минимум, до сдачи дома, а при отсутствии отделки потребуется еще время на проведение ремонта, в эти периоды будущему владельцу приходится нести повышенные расходы – платить ипотеку и снимать жилье (если своего нет);
• невозможность договориться с застройщиком о завышении стоимости из-за отсутствия первоначального взноса.

Некоторые из недостатков банки пытаются нивелировать. Например, кредитные учреждения предлагают отложить выплату долга до ввода дома в эксплуатацию в рамках программы ипотечных каникул, другие – делят сумму ипотеки на несколько платежей (вторая выдается после сдачи дома в эксплуатацию, а значит, и переплата, и сумма выплат до этого периода будет меньше).

Прочтите: Можно ли делать перепланировку, если квартира в ипотеке?

Преимущества и недостатки ипотеки на строящееся жилье

Особенности ипотеки на строящееся жилье предполагают наличие у такого формата покупки недвижимости ряда преимуществ и недостатков. К несомненным плюсам можно отнести следующее:

• Исключается вероятность мошеннических действий по отношению к самому жилью. Покупка новой квартиры обеспечивает юридическую чистоту недвижимости, чего нельзя гарантировать при покупке жилья на вторичном рынке. В итоге заемщик освобождается от необходимости проверки жилья, не нужно ему и оформлять титульное страхование на недвижимость.
• Финансовая выгода. Стоимость строящегося жилья может оказаться на 10 – 30% дешевле, нежели готовые квартиры. Наиболее привлекательными с точки зрения соотношения стоимости и рисков являются дома, у которых строительство завершено уже на 30 – 50%.
• Современная планировка или возможность ее разработки и согласования самому. Клиент также может выбрать наиболее подходящую квартиру из предложенных застройщиком.

Широкий выбор строящихся объектов также позволяет подобрать квартиру в понравившемся районе. Для таких домов нередко разрабатывается новая инфраструктура, большое количество парковочных мест. Однако есть и ряд минусов покупки квартиры в строящемся доме:

1. всегда существует определенная вероятность, что строительство дома не будет закончено;
2. дополнительные расходы на время строительства (клиенту приходится оплачивать не только ипотеку, но и аренду жилья, если он не имеет собственной недвижимости);
3. возможны задержки в сдаче квартир, и тогда размер расходов может увеличиться еще больше, правда, в этом случае в судебном порядке их можно будет взыскать с застройщика;
4. вероятность мошенничества застройщика до конца исключить нельзя.

И все же, ипотека на строящееся жилье остается наиболее актуальным форматом покупки квартир на сегодня.

Как обезопасить себя заемщику?

Ипотека на строящееся жилье очень привлекательна, но она имеет и ряд рисков, которые можно избежать, правильно выстроив последовательность действий. Если человек хочет обезопасить себя и сохранить собственные сбережения, действовать ему следует в таком порядке:

1. Рассмотреть все варианты застройки. Лучше начать с выбора района и застройщика. Далее нужно уточнить планировку, количество комнат и иные важные особенности.
2. Собрать как можно больше информации о застройщике. Одно дело, если компания широко известна и давно работает на рынке, другое – если она появилась недавно и о ней никто не слышал.
3. После проверки застройщика необходимо обратиться в банк за оформлением ипотеки. Придется собрать все необходимые документы для подтверждения своей платежеспособности. Банк самостоятельно проверит документы застройщика, поможет оформить договор, что существенно снизит риски возможных потерь.
4. Заключить договор с банком и застройщиком, обязательно оформить страховку на недвижимость.

Можно начать поиск квартиры в новостройке и с обращения в банк. Там не только рассмотрят документы заемщика, но и помогут подобрать подходящего застройщика. Обращаться лучше в крупные банки, так как они работают с проверенными застройщиками и сами заинтересованы в их надежности.

Желая сэкономить на покупке жилья, нужно быть очень аккуратным. Приобретение квартиры на стадии котлована наиболее опасно, но в случае окончания строительства клиент может получить жилье с наименьшими затратами.

Источник: tbti.ru

Покупка квартиры в ипотеку в новостройке

Каждый, кто проживает в съемном жилье, рано или поздно задумывается на тему приобретения собственного «угла». Наниматель справедливо полагает, что иногда финансово выгоднее изучить порядок покупки квартиры в ипотеку и затем ежемесячно вносить платежи в счет погашения кредита за свою новостройку, а не за аренду чужой недвижимости.

Пошаговая инструкция покупки квартиры в новостройке в ипотеку

От момента, когда семья окончательно решила купить квартиру в новостройке, и до новоселья проходит, как минимум, несколько месяцев и даже лет. Все потому, что подавляющее число предложений на первичном рынке – это только возводящиеся жилые здания, готовые менее чем на 50%.

Классическое приобретение недвижимости в новострое должно отвечать сразу нескольким признакам:

• на жилье еще ни разу не оформлялось право собственности или его переход от владельца к владельцу;
• соглашение о приобретении заключается в письменном виде в форме договора долевого участия (ДДУ), если не используется схема проектного финансирования;
• сделка должна оформляться в строгом соответствии с законом №214-ФЗ.

Если же собственных средств на покупку недостаточно, то стоит задуматься об оформлении ипотеки на жилье, но тогда порядок действий во многом будет определять банк. Помимо норматива о ДДУ, руководствоваться финансовое учреждение будет еще и законом №102-ФЗ.

Подача заявления на ипотеку

Каждый желающий имеет право обратиться в банк за кредитом на приобретение недвижимости. Другое дело, что одобрение заявки получат только те, кто сможет подтвердить:

• собственную финансовую состоятельность – доказательство достаточности уровня постоянного дохода, устойчивого положения на работе (ипотечный платеж не должен поглощать более 60% ежемесячных поступлений);
• обоснованность выбора застройщика – банк выдаст кредит только под покупку жилья у аккредитованного в нем девелопера, надежность которого уже проверена;
• согласие всех членов семьи (нотариально заверенный документ о том, что супруг/супруга осведомлены о намерении второй половины, либо готовы стать созаемщиком);
• благонадежность как клиента – об этом может свидетельствовать кредитная история, отсутствие информации об обременении на другое имущество, задолженностей по обязательным платежам.

Предварительное одобрение заявки может происходить даже через удаленные сервисы. Пройти данную процедуру рекомендуется еще до того, как будет выбран окончательный вариант покупки. Это поможет не потерять время впустую и откинуть те банки, где получить ипотеку уже точно не получится.

Поиск подходящей квартиры

При поиске подходящей недвижимости стоит обратить внимание не только на район и развитость инфраструктуры. Если квартиру планируется приобретать в ипотеку, порядок действий покупателя может быть таким:

• подобрать вариант, выяснить, с каким банком сотрудничает застройщик, а затем подать предварительную заявку на кредит;
• либо выбрать наиболее выгодную или доступную программу ипотечного кредитования, определить круг строительных компаний, сотрудничающих с финучреждением и тогда рассматривать только их предложения.

С учетом ужесточения законодательства в сфере долевого участия в строительстве, покупатель может быть более уверенным в защищенности вложенных средств. Однако нужно заранее выяснить, какую форму страхования ответственности выбрал сам застройщик:

• средства дольщиков собирают с использованием эскроу счетов (для всех проектов, начатых после 1 июля 2019 года);
• девелопер уплачивает страховые взносы в Компенсационный фонд (для ДДУ, заключенных после 2017 года).

Если вместо соглашения о долевом участии будущему собственнику предлагают подписать инвестиционное соглашение или предварительный ДДУ, то есть риск отдать деньги мошенникам. В этой ситуации быстрого механизма возврата средств государство не предлагает.

Сбор документов на квартиру

В зависимости от выбранного банка, последовательность шагов и состав требуемых документов для успешной покупки квартиры в ипотеку будет определять финучреждение. Вполне логично, что перед выдачей кредита банк захочет убедиться не только в платежеспособности клиента, но и состоятельности застройщика.

Для этого проводится всестороннее изучение девелопера и оценка возводимого объекта: проверка уставных документов, анализ уже завершенных проектов, изучение на предмет наличия разрешений на строительство, землеотведение и прочее. На практике получается, что банк проводит аккредитацию всего нескольких строительных компаний и далее предлагает оформлять ипотеку на недвижимость в возводимых ими зданиях.

Из всех документов на квартиру от клиента потребуется только представление подписанного и зарегистрированного договора долевого участия. Правильность составления соглашения и наличие в нем обязательных пунктов проверят при внесении записи в Росреестр. Банковские юристы могут только добавить замечания по поводу оформления залога и распоряжения имуществом после наложения обременения.

Важно! Если объект готов более чем наполовину, то застройщик может пройти аккредитацию сразу в нескольких банках. Это означает, что у покупателя есть возможность выбирать себе более подходящий ипотечный план. Информацию о банках-партнерах он может узнать в офисе строительной компании.

Проверка документов банком

Если клиент выбрал себе жилье в одном из аккредитованных банком проекте, сотрудникам кредитного отдела остается проверить только платежеспособность заявителя и полноту собранного им пакета документов. Обычно процесс занимает не более 3-5 дней. По результатам рассмотрения поданной предварительной заявки выносится окончательное решение, получив которое клиент может двигаться далее.

Если кредит берут на недвижимость, не аккредитованную в финучреждении, в качестве обеспечения можно предложить другое имеющееся у заемщика имущество (жилое или нежилое). Тогда потребуется подготовить:

• правоустанавливающие бумаги на объект;
• свежую выписку из ЕГРН;
• согласие остальных сособственников;
• оценку пригодности к эксплуатации по назначению, а также законности проведенных перепланировок;
• оценку рыночной стоимости.

В данном случае клиенту не стоит в точности полагаться на официальное описание того, как происходит процесс оформления стандартной ипотеки в новострое. Проверка залоговой недвижимости буде проводится по правилам, предусмотренным для вторичного рынка.

Оформление страховых договоров

Покупку квартиры, как и любую другую крупную сделку, всегда сопровождают серьезные риски. Когда же сделка совершается на ипотечные деньги, банк рискует больше остальных участников ДДУ, поэтому требует от клиента застраховаться на случай:

• смерти или стойкого повреждения здоровья заемщика, одного из созаемщиков или поручителей;
• длительного перерыва в трудовой деятельности и отсутствия стабильного дохода;
• утраты или повреждения уже готового объекта (если ипотека будет погашаться и после подписания передаточного акта и оформления права собственности, то жилье страхуется в обязательном порядке, ст. 343 ГК).

Остальные перечисленные виды страхования не являются обязательными, и клиент может отказаться от их оплаты. Чтобы не вступать в долгие споры и судебные разбирательства по данному поводу, банки нашли другой способ повышения безопасности выдаваемых ипотечных кредитов. Для тех, кто согласен оплатить страховку, предлагают пониженные ставки (0,5%-0,6%).

Заключение сделки и подписание документов

Подготовленный клиентом и застройщиком пакет документов должен быть представлен в банк в кратчайшие сроки, поскольку каждая из бумаг имеет свой срок действия (обычно не более 30 дней). На их основании составляется ипотечный договор с указанием, ст. 9 закона №102-ФЗ:

• суммы выдаваемого кредита (с учетом первоначального взноса, уже оплаченного покупателем);
• величины ставки (обязательно указать условия повышения процентов или применения льготных тарифов);
• подробного описания жилья;
• условий залога.

Залоговые требования по ипотечному договору подлежат регистрации в ЕГРН, ст. 11 закона №102-ФЗ. До внесения соответствующей записи о наложении обременения кредитные средства на счет застройщика (или эскроу) не поступят.

Регистрация сделки

Заключенный договор ДУ подлежит обязательной регистрации в Росреестре, ст. 4 закона №214-ФЗ. Поскольку дом не достроен и не сдан в эксплуатацию, его нельзя внести в Единый госреестр недвижимости как самостоятельный объект права собственности.

В правильно оформленном ДДУ должны быть прописаны:

• цена квартиры, которая будет принята покупателем после введения дома в эксплуатацию;
• подробное описание жилья – квадратура, количество обособленных помещений и балконов в соответствии с проектной документацией (в форме плана или схемы);
• срок готовности квартиры и гарантийный период;
• условие привлечения средств инвестора (по ДДУ) и способы гарантирования их безопасности (эскроу счета или участие в Компенсационном фонде).

Процедуру регистрации соглашения должен проводить застройщик, поскольку именно от него потребуется предоставить основной пакет документов в Росреестр. Кроме совместно подписанного заявления о внесении записи в ЕГРН, с первым ДДУ девелопер подает, ст. 48 закона №218-ФЗ:

• план многоквартирного дома;
• разрешение на строительство и проектную декларацию (по желанию, поскольку госструктура может получить их по схеме межведомственного взаимодействия);
• сведения о размере уставного фонда или договор поручительства по обязательствам, если собственного капитала компании не хватает;
• подтверждение уплаты взносов в компенсационный фонд или данные банка, открывшего эскроу счет.

Последующие соглашения о долевом участии пройдут для застройщика легче, поскольку не потребуют повторного представления всех проектных документов.

Регистрация ДДУ возможна только после уплаты госпошлины, возмещение которой возлагают на клиента (для физлиц эта сумма будет равна 2000 рублей). Кроме того, застройщики обычно сами выбирают способы юридического сопровождения сделок, поэтому затраты на оформление договора могут превысить 15 000 рублей.

Проконтролировать исполнение обязательств девелопера можно через онлайн услуги Росреестра, путем получения выписки о внесении записи о подписании ДДУ.

Важно! До тех пор, пока покупатель не получить подтверждение о регистрации ДДУ в Росреестре, перечислять взносы по уплате стоимости приобретаемого жилья нельзя.

Расчёт между продавцом и покупателем

С июля 2019 года все многоквартирные жилые дома должны возводиться либо на собственные деньги застройщиков, либо подлежат проектному кредитованию. Прямое привлечение средств дольщиков (по договорам ДДУ) для вновь начатых строек не предусмотрено.

В то же время незаконченных строительств еще достаточно много, даже спустя почти год после введения изменений в закон №214-ФЗ. Именно для таких проектов законодатели предусмотрели переходные положения в отношении проведения расчетов между покупателем и продавцом.

В зависимости от даты начала строительства и стадии его завершения, применяют одну из предложенных схем:

1. Прямое привлечение средств на счет застройщика. На законных основаниях возможно только для тех объектов, которые по состоянию на 1 июля 2019 годы были готовы на 30% и более, а также в здании были распродано более 10% общей проектной площади. Расчетные счета застройщика могут быть открыты только в банках, уполномоченных ЦБ.
2. Аккумулирование денег на счетах эскроу. Обязательно для тех проектов, которые начали строительство после 1 июля 2019 года или к данному моменту не успели достроить дом до установленной законом степени готовности.

Последний способ со временем вытеснит все остальные, поскольку остается единственно законным после 1 июля 2019 года. В этой схеме банк выступает в роли посредника и гаранта возврата средств, если застройщик по каким-то причинам не выполнит свои обязательства в полном объем и в указанные в договоре сроки (продлить их можно не более чем на 6 месяцев). Алгоритм перечисления денег следующий:

1. Застройщик и покупатель заключают договор ДУ и регистрируют его в Росреестре.
2. Уполномоченный банк открывает на имя клиента эскроу счет, куда зачисляет первоначальный взнос (15%-20% от общей стоимости жилья) и все последующие платежи по договору ипотеки.
3. В рамках проектного финансирования застройщик может рассчитывать на кредитную линию в этом же банке, при условии, что не более 40% заемных средств будут направлены на авансовые платежи.
4. После завершения строительства и вручения клиенту ключей от квартиры банк открывает эскроу счета и перечисляет все накопленные взносы на счет застройщика.
5. Клиент продолжает погашать кредитные обязательства перед банком.

Передача ключей покупателю

Вручение ключей от жилья является чисто символическим жестом и само по себе не означает, что покупатель становится собственником готовой квартиры. Зафиксировать данный факт можно только путем подписания акта приема-передачи квартиры. Согласно законодательству и по условиям ДДУ, сделать это новый хозяин обязан только при наличии сразу нескольких условий, ст. 8 закона №214-ФЗ:

• дом сдан в эксплуатацию (подведены и работают все коммуникации, госкомиссия подписала соответствующее разрешение);
• строительство завершено в сроки, оговоренные в соглашении о долевом участии, а о дате его завершения и необходимости подписать передаточный акт покупатель извещен не менее чем за месяц;
• помещение полностью соответствует изложенным в ДДУ критериям (метраж, расположение, планировка, наличие отделки и прочее).

Обязательства застройщика будут считаться исполненными только после подписания передаточного документа без замечаний. Если девелопер по каким-то причинам пропустил сроки, то он будет платить пеню в размере 1/300 ставки рефинансирования за каждые лишние сутки.

В случае, когда у строительной компании есть достаточные основания полагать, что покупатель намеренно уклоняется от подписания документа, допускается составление одностороннего акта не ранее чем через два месяца после наступления запланированной в контракте даты (без уплаты пени).

Особенности покупки квартиры в ипотеку

Процесс покупки жилья в новостройке протекает гораздо быстрее, чем реализация сделки на вторичном рынке. Благоприятными условиями для быстрого оформления считаются:

• достаточные доказательства платежеспособности;
• выбор застройщика, аккредитованного банком;
• клиент имеет хорошую кредитную историю, пользуется другими сервисами кредитора;
• выбранная квартира не была ранее приобретена и не передается по переуступке прав;
• клиентом выбрана стандартная программа кредитования (для ипотеки по господдержке потребуется сбор дополнительных документов).

Сделки на первичном рынке выгодно отличаются еще и тем, что у покупателя нет необходимости заботиться о правах третьих лиц, оценке технического состояния помещения и приведении его в соответствие требованиям специалистов БТИ. Кроме того, почти все заботы об оформлении документов берут на себя специалисты юротделов застройщика.

Что касается финансовой стороны вопроса, то практика показывает, что:

• покупатель может сэкономить до 30% стоимости, если заключает ДДУ на ранней стадии строительства;
• ставки на новострой ниже, чем на «вторичку»;
• комфорт работы с застройщиком придется оплатить дополнительно (скорее всего, выбора у клиента не будет, услуги юристов и риелторов входят в стандартный пакет услуг);
• вероятность одобрения ипотеки на новостройку выше за счет исключения риска оспаривания факта законности перехода права собственности.

Нужно ли обращаться в агентство или к риелтору?

Вопрос привлечения риелтора в качестве помощника при подборе вариантов жилья не первичном рынке остается открытым. Каждый сам решает, насколько ему важны советы другого человека за дополнительную плату. Однако не стоит забывать о том, что серьезное агентство обычно предлагает не столько гида по строящимся домам и полуготовым объектам, сколько юридическую помощь в выборе застройщика и выгодного кредитного плана.

Платить посреднику однозначно стоит, если:

• человек покупает недвижимость в другом, незнакомом ему городе;
• клиент не имеет возможности сам подобрать варианты, подходящие под его критерии;
• в штате агентства есть юрист, готовый разъяснить положения предлагаемых к подписи договоров;
• риелтор готов взять на себя не только подбор объектов, но и их проверку (анализ надежности застройщика, получение выписок из ЕГРН, ознакомление с информацией о задолженностях и обременениях).

Использование социальных программ при оформлении ипотеки

Особенно привлекательные ставки по ипотеке финансово-кредитные учреждения могут предложить только тем покупателям, которые подходят под критерии льготного жилищного кредитования. Таких программ в России не так много:

1. Для семей с детьми, Постановление Кабмина №1711. Доступна для родителей, воспитывающих двух и более детей, младший из которых родился не ранее 1 января 2018 года. Первоначальный взнос по ипотеке можно погасить с помощью сертификата на материнский капитал. Ставка по кредиту не может превышать 6%. Государственная поддержка в виде доплаты процентов по ставкам, превышающим 6%, будет длиться от 3 до 8 лет (в зависимости от количества детей). Оформить ипотеку можно до 2022 года. Жилье не должно быть дороже 6 млн.руб, если квартира приобретается в регионах, и 12 млн.руб, если недвижимость расположена в Москве, Санкт-Петербурге или тех же областях.
2. Военная ипотека, закон №117-ФЗ. Доступна для военнослужащих-контрактников, участвующих в накопительной программе (НИС) не менее 3 лет. На деле механизм работает как поэтапное погашение займа на покупку жилья за счет средств Минобороны. Возвращать деньги в бюджет придется только тем, кто прослужил в армии менее 10 лет и был уволен по собственным причинам или из-за невыполнения условий контракта. Тем, кто отдал Родине 20 лет службы, ничего выплачивать не придется даже после увольнения.
3. Дальневосточная льготная программа. Распространяется на территории Бурятии, Забайкалья, Амурской, Хабаровской, Магаданской и Сахалинской областей, а также Камчатки, Приморья, Республики Саха и Камчатки. Молодые семьи (даже не имеющие детей) могут получить кредит по ставке 2% годовых.

Пакет документов для оформления ипотеки на квартиру в новостройке

Каждый банк вправе самостоятельно разрабатывать список документов, достаточных для проверки состоятельности потенциального клиента и законности проводимой сделки. В стандартном перечне можно увидеть:

Источник: urist-bogatyr.ru