Документы на право собственности объекта незавершенного строительства

Нужно ли платить налог с продажи?

— Дом в ипотеке с 2012 года как недострой. В 2019 году переоформил документы, так как достроил дом. Теперь хочу продать. Фактически я владею домом 7 лет, но из-за переоформления свидетельство будет с 2020 года. Придется ли мне заплатить налог с продажи?

Отвечает ведущий эксперт, ипотечный брокер агентства недвижимости «Кварталы» Артем Маслов:

Да, при продаже такого объекта необходимо заплатить налог. Несмотря на то, что дом фактически существует с 2012 года, юридически как объект недвижимости дом оформлен в 2020 г. (согласно Федеральному закону № 218 «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015). Поэтому при продаже Вы будете обязаны уплатить налог 13% от фактического дохода, который получили.

Законно уменьшить налогооблагаемую базу возможно, но по этому вопросу Вам лучше обратиться к любому опытному бухгалтеру, который сможет подготовить декларацию 3-НДФЛ в 2021 году (если Вы, конечно, решите продать дом в 2020-м).

Признать право собственности на объект незавершенного строительства

Отвечает руководитель юридического департамента CENTURY 21 Россия Дамир Хакимов:

В подобной ситуации Налоговая служба исчисляет срок владения домом с момента регистрации права собственности на введенный в эксплуатацию объект недвижимости (письмо Минфина РФ от 18.02.2015 № 03-04-05/7517). Следовательно, при продаже дома в 2020 году придется уплатить НДФЛ с полученной суммы. Предельный срок владения, по истечении которого продавец освобождается от налога, в настоящее время составляет 5 лет. Но есть исключения: например, при продаже единственного жилья срок составляет 3 года.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Да, налог заплатить придется. В случае, если это незавершенное строительство, то исчисление срока владения недвижимостью фиксируется с момента внесения записи в ЕГРН о возникновении права собственности. Однако при продаже у Вас есть возможность вычесть ту сумму, которую Вы потратили на строительство, в том числе и на достройку дома.

Отвечает генеральный директор агентства ЦДН Анатолий Пысин:

Если кадастровый номер в свидетельстве о регистрации права в период с 2012 по 2019 гг. в процессе переоформления документов изменился, то налог платить придется. Однако в этом случае расходы на строительство дома можно будет вычесть из налогооблагаемой базы. Если, например, автор вопроса построил его за 10 млн руб., а продает за 12 млн и кадастровый номер при этом новый, то и налог исчисляется, конечно же, с 2 млн руб. Можно использовать и налоговый вычет, если право на него еще не было использовано.

В любом случае я рекомендую обратиться с имеющимися документами за консультацией к квалифицированным юристам, поскольку информации, содержащейся в вопросе, недостаточно для того, чтобы дать однозначный ответ.

Отвечает технический специалист Rosreestr.net Алексей Шайхов:

Если Вы переоформили документы в 2019 году, то в правоустанавливающих документах будет указано, что Вы — владелец дома с 2020 года. При переоформлении документов у Вас поменяется кадастровый паспорт и появится новый технический план дома. Выходит, платить налог при продаже будет нужно.

Отвечает заведующий МГКА «Бюро адвокатов «Де-Юре» Никита Филиппов:

Да, налог с продажи нужно будет заплатить. При постановке объекта недвижимости на государственный кадастровый учет регистрирующим органом происходит снятие с учета недостроенного объекта недвижимости и регистрация объекта завершенного строительства с присвоением нового кадастрового номера. Ввиду того, что Вами планируется реализация объекта завершенного строительства, момент регистрации права собственности на данный объект и будет являться отправной точкой для исчисления предельного срока им (п. 3, 4 ст. 217.1 НК РФ).

Вместе с тем, в силу подп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ, у Вас имеется право на получение налогового вычета в размере до 2 000 000 рублей в сумме, израсходованной на строительство данного объекта недвижимости. Следует учитывать, что таковые расходы обязательно должны быть документально подтверждены.

В случае, если Вы воспользуетесь правом на получение имущественного налогового вычета в размере менее его предельной суммы, остаток имущественного налогового вычета до полного его использования может быть учтен при получении имущественного налогового вычета в дальнейшем: на новое строительство; приобретение объекта недвижимого имущества или земельного участка на территории РФ.

Отвечает юрист юридической службы «Единый центр защиты» Елена Ряховская:

До того, как Вы построили дом, у Вас в собственности был не дом, а объект незавершенного строительства. Право собственности на дом Вы приобрели в 2020 году. Срок владения влияет на размер налога, который Вы должны заплатить, если продадите этот объект в 2020 г. Налог с продажи дома, которым Вы владеете менее 3 лет, уплачивается Вами в полном объеме.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник

Регистрация дома в частную собственность — регламентированный порядок

Иногда случается так, что человек решается на регистрацию своего дома в законную собственность, но совершенно не имеет представления, как приступить к этому процессу. Попробуем разобраться в основных тонкостях данного вопроса.

Причины для регистрации законного права обладания домом

Регистрация частного дома это серьёзное и хлопотливое мероприятие. Перед тем, как разобрать сам процесс прохождения регистрации жилого строения в собственность, необходимо иметь представление о том, для чего нужно законно оформлять личное жильё.

• Желание иметь свидетельство государственной регистрации на частное жильё, для того, чтобы не переживать о том, что недвижимое имущество юридически грамотно не оформлено;
• Необходимость проведения в новый жилой дом коммуникаций. Подготовка технической документации невозможна без кадастрового паспорта и свидетельства о собственности на дом;
• Намерение продать или подарить жилой дом. Для этого вначале нужно осуществить инвентаризацию постройки и зарегистрировать дом.

Документы для оформления жилого строения

Процедура оформления жилого строения в законную собственность всегда начинается с прихода в БТИ. Оно производит оценку и инвентаризацию вашего объекта строительства и готовит необходимые справки для прохождения регистрации объекта недвижимости в Регистрационной палате.

В БТИ нужно направить следующие документы:

, составленный проектной конторой имеющей законную аккредитацию;
• Разрешение, полученное от органов власти на осуществление частного строительства;
• Постановление администрации о присвоении адреса возведённого дома. Это необходимо, если почтовый адрес у нового дома полностью отсутствует;
• Государственное свидетельство о праве собственности на участок земли;
• Кадастровая выписка на участок;
• Паспорт обратившегося лица, либо нотариально заверенная доверенность на лицо, которое представляет интересы собственника;

Надо отметить, что право собственности на индивидуальную жилую постройку, находящуюся в пределах населенного пункта, может быть зарегистрировано в упрощенном порядке (в порядке «дачной амнистии»). Получение разрешения на строительство для этого не требуется.

Оформление в собственность объекта незавершённого строительства

Часто бывает так, что регистрацией дома хозяин начинает заниматься уже в процессе строительства. Итак, чтобы зарегистрировать недостроенный частный дом необходимо подготовить следующие документы:

• Разрешение органов власти на возведение капитального строения;
• Документ, подтверждающий право законного использования участком земли;
• Документ, который удостоверяет личность заявителя;
• Квитанция о уплате налоговой пошлины за услугу по регистрации права;
• Заявление определённого образца.

Особенности оформления объекта незавершённого строительства

Необходимо быть готовым к тому, что, обычно любой частный дом, возведение которого не закончено окончательно, когда-то потребует от собственника затратить дополнительные усилия.

Так, например, то, что уже построено (фундамент или коробка дома) необходимо будет оформить под видом незавершенного строительства. Это необходимо и для того, чтобы можно было взять кредит в банке, и для того, чтобы можно было реализовать свою собственность;
1. Нужно знать, что объекты имеющие статус незавершенного строительства отнесены законодательством к недвижимому имуществу;
2. Надо помнить о наличии возможных нюансов при прохождении регистрации права собственности на такие объекты. Нужно отличать, при каких обстоятельствах приобретённый набор материалов для строительства уже можно считать вновь созданным объектом недвижимого имущества. Данный важный факт оказывает решающее влияние на применение тех или иных правовых норм;
3. Для того, чтобы без проблем зарегистрировать незавершённый дом нужно иметь разрешение на законное строительство, документ, подтверждающий право использования участка. Без наличия таких документов объект незавершенного строительства не может существовать. А их наличие и предоставление подтверждает тот факт, что недостроенный дом нельзя отнести к категории незаконных построек;
4. Если стройка осуществлялась согласно договору строительного подряда, расторжение такого договора может считаться временем создания объекта незавершенного строительства;
5. Когда частное домовладение возводится своими силами, он так же может быть признан объектом незавершенного строительства. Для этого нужно составить заявление, оплатить госпошлину, предъявить документ удостоверяющий личность, свидетельство о праве собственности на землю , а также разрешение на строительство и предоставить их на рассмотрение в регистрационную палату.

Законное оформление в собственность объекта реконструкции

Реконструкция жилого дома необходима в случае проведения перепланировки, расширения полезной площади частного дома, изменения количества внутренних помещений. Для ее законного оформления надо получить официальное, документально оформленное разрешение на осуществление реконструкции, а для этой цели нужно подобрать все необходимые справки и документы.

• Заявление обратившегося лица;
• Ксерокопия государственного свидетельства о праве собственности на землю, на которой непосредственно расположен сам дом; ;
• Проектная документация на строение;
• План участка земли и план жилого дома, подготовленный БТИ;
• Справка с Бюро Технической Инвентаризации, подтверждающей принадлежность частного дома;
• Технические условия;
• Документ, законно удостоверяющий личность;
• Если жильё принадлежит сразу нескольким лицам, необходимо предоставить согласие его совладельцев, заверенное в нотариальной конторе.

Только ознакомившись с основными моментами и нюансами, которые ожидают нас при узаконивании своей недвижимости, можно получить полное представление об этой процедуре. Теперь мы смело можем отправляться за получением законной аккредитации своего имущества, захватив с собой необходимый пакет документов и важных справок.

Источник

Признание права собственности на недострой: процедура

Наверное, каждый человек мечтает иметь собственную жилплощадь. Покупка частного домовладения или квартиры на рынке вторичного жилья – удовольствие не из дешевых. Куда более экономичным вариантом является принятие участия в долевом строительстве или постройка собственного дома на земле, арендованной у муниципалитета. Но как быть, если застройщик затягивает процедуру передачи помещения в случае долевого участия, или каким образом оформить право собственности на недострой на своем участке при самостоятельном возведении дома? О том, как получить право собственности на объект незавершенного строительства, расскажет следующая статья.

«Дачная амнистия»

Таким термином в народе окрестили упрощенный порядок приватизации земель, выделенных муниципалитетами на ведение личного, подсобного хозяйства, а также под ИЖС – индивидуальное жилищное строительство. Случается, что начатый, практически завершенный строительный процесс приходится прерывать. Но и «незавершенку» требуется оформить надлежащим образом.

Первостепенное значение в этом вопросе имеет то, на основании чего происходит эксплуатация участка – дана ли земля в бессрочное пользование или во временное, либо участок под «незавершенкой» принадлежит землевладельцу на правах собственности. Немаловажно учитывать и само назначение земель.

Если говорить об ИЖС, постройка предполагается изначально, если же рассматривать наделы, выделенные под личное подсобное хозяйство (ЛПХ), то ситуация может быть неоднозначной. В тех случаях, когда речь идет об ЛПХ в пределах населенных пунктов, то квалифицировать такой участок можно как приусадебный, предполагающий возведение жилой постройки. А вот надел, расположенный за чертой населенного пункта, характеризуется как полевой участок, а это означает, что получить признание права собственности на объект незавершенного строительства на нем не получится, ведь он в принципе не предназначен для возведения жилья. Согласованно со ст. 222 ГК РФ, подобное строение квалифицируется как «самовольная постройка» и подлежит сносу.

Оформление недостроя

Согласно статье 130 ГК РФ под недвижимостью подразумеваются вещи, неделимо связанные с землей, переместить которые без сопутствующего ущерба не представляется возможным. Недостроенный объект с фундаментом расценивается в качестве недвижимого имущества, попадая под критерии указанной статьи. Из ст. 25, п. 2, Закона о регистрации прав на недвижимое имущество, следует, что для оформления права собственности на недострой требуется правоустанавливающая документация на землю и разрешение на осуществление застройки. Перед тем, как подать документы в Росреестр, потребуется предпринять следующие шаги:

• получить разрешение на осуществление строительства, полученное в отношении незавершенной постройки;
• получить технический паспорт объекта в БТИ;
• получить кадастровый паспорт на недострой согласно форме, утвержденной от 01.01.2015г.

Что касается земель, находящихся в аренде, то на узаконивание в собственность участков в рамках «дачной амнистии» у землевладельцев имеется время до 01.03.2018 г. при условии, что сам надел был определен в пользование до 30.10.2001г. До того, как оформить в собственность «незавершенку», следует надлежащим образом завершить приватизацию землевладения. Для этого потребуется подать в Росреестр правоустанавливающие оригиналы документов и кадастровый паспорт на сам надел.

Камни преткновения при участии в долевом строительстве

Приобретение жилья на основе договора участия в долевом строительстве для ряда граждан является оптимальным вариантом по сравнению с покупкой аналогичной жилплощади на вторичном рынке. К сожалению, из-за нестабильности экономики или недобросовестности застройщика, часто недостроенный дом так и остается символом мечты о новоселье. Застройщики либо тянут со сроками сдачи, либо и вовсе складывают с себя ответственность, инициировав процедуру банкротства. В таких случаях дольщику остается либо брать ситуацию в свои руки, отстаивая собственные интересы в соответствии с действующим законодательством, либо безропотно ждать исполнения возложенных на себя обязательств другой стороной договора.

Важно! Оформлять свои права на долю от недвижимости представляется возможным только через обращение в судебный орган.

Обращение в судебную инстанцию

Перед тем, как подготовить иск о признании права собственности на объект незавершенного строительства, дольщику необходимо учесть следующее:

1. Подсудность. Подсудность определяется, согласно со ст. 30 ГПК РФ, исходя из месторасположения самого объекта. Для юридических лиц местом обращения будет территориальный орган Арбитражного суда, физические лица направляют исковое заявление в Районный или Городской Суд.
2. Готовность. Признание права на незавершенный строительством объект возможно исключительно в тех случаях, когда процесс постройки завершен и остается лишь ввести здание в эксплуатацию, либо стройка «заморозилась» на завершающих этапах. Однако основание для обращения в суд отсутствует в тех случаях, когда застройщиком были допущены нарушения сроков ведения застройки на начальных этапах. Существует вероятность удовлетворения судом исковых требований истца при готовности объекта более чем на 75%, но она не велика. А вот вероятность получить положительное решение судебных органов для истца при завершенности здания более чем на 90% в разы выше, но необходимо учесть, что именно заявителю предстоит подтвердить заявленную готовность путем предоставления доказательств.
3. Предмет иска. Наиболее часто встречающейся ошибкой дольщиков, из-за которой исковые требования могут быть отклонены, является неверная формулировка самих требований, например, о признании прав на квартиру, гараж и т.д. Согласно заключенному договору долевого участия, дольщик вправе претендовать на долю, соответственно, в иске должно быть требование о признании права собственности на долю недостроя, обозначенную в имеющемся договоре. Недостроенный дом не квалифицируется как полноценное жилое недвижимое имущество, следовательно, использование терминов, относящихся к жилой недвижимости, будет считаться ошибочным. Поэтому в иске следует указывать лишь требование на долю, соответствующую договору долевого участия, причем, достоверность точных сведений о размерах и площади, будут одними из ключевых для суда.
4. Исполнение обязательств. Само обращение в суд возможно лишь при условии полного исполнения договорных обязательств перед ответчиком по вопросам финансирования. Например, такой пункт договора, как необходимость произведения оплаты разницы между стоимостью будущей квартиры согласно проектной документации и фактическим метражом после технической инвентаризации может стать причиной для отклонения исковых требований истца.

Заключение

Напоследок отдельно о банкротстве. Успеть обратиться с иском в судебный орган дольщик должен до того, как Арбитражным судом будет вынесено определение в отношении застройщика. В противном случае обращение в суд дольщиком при начатой процедуре банкротства стороной ответчика имеет смысл лишь тогда, когда объект уже был введен в эксплуатацию и сторонами был подписан акт приема-передачи квартиры в новостройке до того, как исковое заявление о признании организации банкротом было принято в Арбитражном суде.

Источник