Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Ввод в эксплуатацию в 2022 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В определении объекта капитального строительства теперь есть указание на временные постройки (киоски, навесы и другие подобные постройки) заменено на некапитальные строения и сооружения. При этом установлено, что под некапитальными строениями и сооружениями понимаются строения, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений (в том числе киосков, навесов и других подобных строений, сооружений).
Как ввести дом в эксплуатацию — пошаговая инструкция 2022
Обращаемся к СНиП 31-02-2001:
| Количество домов на участке | не более 1 |
| Отступ от других домов | ≥ 5 метров |
| Отступ от границы участка (забора) | ≥ 3 метров |
| Этажность дома | не более 3-х этажей |
| Минимальный состав помещений | Жилая(ые) комната(ы), кухня (кухня-ниша) или кухня-столовая, ванная комната или душевая, туалет, кладовая или встроенные шкафы, помещение теплогенераторной (при отсутствии централизованного теплоснабжения). |
| Высота от пола до потолка | Жилых комнат и кухни ≥ 2.7 м (для мансарды ≥ 2.3 м); остальные помещения ≥ 2.5 м; коридорах и при устройстве антресолей ≥ 2,1 м. |
| Минимальные размеры помещений | Общей жилой комнаты — 12 м; спальни — 8 м (при размещении в мансарде — 7 м); кухни — 6 м. Ширина помещений должна быть не менее: кухни и кухонной зоны в кухне-столовой — 1,7 м; передней — 1,4 м, внутриквартирных коридоров — 0,85 м; ванной — 1,5 м; туалета — 0,8 м. Глубина туалета должна быть не менее 1,2 м при открывании двери наружу и не менее 1,5 м — при открывании двери внутрь. |
Техническая документация на многоквартирный дом
Когда акт приемки подписан, обращаемся в орган, выдавший разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (ч.3,4 ст.54 ГрК РФ). В отношении опасных производственных объектов, линий связи, особо опасных, технически сложных и уникальных объектов заключение выдается федеральным органом исполнительной власти в соответствии с постановлением Правительством РФ от 1 февраля 2006 года №54. Срок рассмотрения заявления 10 дней, после чего будет оформлено и выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, либо дан аргументированный отказ.
В течение 10 дней на ваш объект приедет выездная комиссия, по результатам проверки которой и принимается решение о выдаче заключения о соответствии или об отказе в выдаче такого заключения (п.16 Положения об осуществлении государственного строительного надзора в РФ). Заключение о соответствии (ЗОС) органа государственного строительного надзора выдается только в случае, если при строительстве не было нарушений соответствия работ требованиям нормативной технической документации и проекта, либо такие нарушения устранены до даты выдачи заключения о соответствии.
В конце вас ждет еще одна итоговая проверка, которая проводится органом государственного строительного надзора после завершения строительства. На итоговую проверку, в зависимости от сложности объекта, отводится до одного месяца.
Представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства в полном объеме и в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного или отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации (ч.1 ст.55 ГрК РФ). Выдается на основании обращения застройщика в орган, выдавший разрешение на строительство (федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления), с соответствующим заявлением (ч.2 ст.55 ГрК РФ).
В течение десяти дней со дня поступления заявления о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию уполномоченным органом принимается решение о выдаче заявителю разрешения на ввод объекта в эксплуатацию или об отказе в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа. Решения принимаются на основании проверки наличия и правильности оформления документов, прилагаемых к заявлению (список ниже).
Предположим, что земельный участок взят в ипотеку и находится в залоге у банка. Нужно ли брать согласие в банке на строительство и ввод дома в эксплуатацию, построенного на этом участке?
В соответствии с Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 13.07.2020) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2020) (статья 65 Закона) на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения. Если возведение залогодателем на заложенном земельном участке здания или сооружения влечет или может повлечь ухудшение обеспечения, предоставленного залогодержателю ипотекой этого участка, залогодержатель вправе в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации потребовать изменения договора об ипотеке, в том числе, если это необходимо, путем распространения ипотеки на возведенное здание или сооружение.
Таким образом в случае, если в договоре существует условие или положение о получении согласия банка — согласие необходимо, если условия отсутствуют — согласие не требуется.
Пошаговая процедура введения в эксплуатацию строительного объекта
С 1 июля 2018 года Правительство РФ устанавило сроки ликвидации незаконных построек. Владельцы самостроя, не выполнившие снос в срок, подвергаются штрафу до 50 тысяч рублей, а также конфискации земельного участка. Предлагается также внести в Гражданский кодекс РФ изменения, касающиеся интересов многих граждан. Согласно этим изменениям, к незаконным постройкам предлагается относить не только жилые дома, но и гаражи, бани, садовые постройки, ларьки и павильоны.
Пакет новых законопроектов запрещает пользоваться и распоряжаться незаконными постройками, а самострой нужно будет снести или реконструировать за собственный счет. Если застройщика установить невозможно, то затраты на снос или реконструкцию ложатся на владельца земельного участка.
Таким образом, в Гражданском кодексе может появиться статья, разрешающая конфискацию земельного участка в случае неисполнения решения о сносе или реконструкции строения в установленный срок.
Сроки сноса самостроя законом также установлены: максимальный срок составляет 12 месяцев, минимальный — 3 месяца, а для реконструкции — от 6 месяцев до 3 лет. Штрафы Кабинет министров предлагает внести изменения в КоАП, дополнив его статьей, которая предусматривает штраф для физлиц и индивидуальных предпринимателей в сумме от 20 тысяч до 50 тысяч рублей за неисполнение требований о реконструкции или сносу самовольной постройки.
Решения о сносе самостроя, по новым законам, могут приниматься судом, а в определенных случаях — органами местного самоуправления. При этом, для исключения злоупотреблений, предлагается запретить муниципалитетам выносить решения о сносе построек, самовольно возведенных до ввода в действие Градостроительного кодекса РФ (7 мая 1998 года — ред.).
Запрещается также сносить строения на неоформленной в собственность земле до вступления в действие Земельного кодекса РФ (25 октября 2001 года — ред.). В таких случаях или если здание зарегистрировано в Едином реестре недвижимости решения о сносе самовольной постройки будут приниматься в судебном порядке.
Правительство предлагает запретить сносить жилые дома на земле под ИЖС, дачных и садовых участках, поскольку это, как правило, единственное для собственников жилье. При этом должны быть соблюдены три следующих условия:
- владельцем дома обязан быть собственник земли;
- параметры дома должны соответствовать градостроительным требованиям;
- а регистрацию постройки необходимо провести до 1 марта 2018 года. Это дата окончания действия закона «о дачной амнистии» от 2006 года, предусматривающего упрощенный порядок оформления собственности на недвижимость. Продлять действие этого закона пока не предполагается.
Проекты законов предусматривают компенсацию из бюджета рыночной стоимости объекта под снос, если покупатель, приобретая его, не знал, что это самострой, т.к. здание прошло законную регистрацию. Право получения компенсации распространяется только на объекты, решение о сносе или реконструкции которых принято после 1 июля 2018 года.
РК создаются для проверки:
соответствия объектов и оборудования проекту;
результатов испытаний установленного оборудования;
степени готовности к эксплуатации;
качества строительно-монтажных работ.
Сдача в эксплуатацию объектов, являющихся отдельно стоящими сооружениями/зданиями, пристроенными или встроенными помещениями, в т. ч. вспомогательного и производственного значения, сооружениями гражданской обороны, осуществляется рабочими комиссиями по мере их готовности и с последующим их предъявлением приемочным комиссиям.
К их числу, в частности, относят:
сооружения тепло-, энерго-, водоснабжения,
прочие объекты, которые используются подрядчиком в ходе строительства.
После получения письменного уведомления от подрядчика о готовности объекта заказчик приступает к организации приемки в соответствии с подрядным договором. После приемки сооружения по акту заказчик подготавливает его к сдаче в эксплуатацию.
При этом он должен обеспечить:
индивидуальное и комплексное опробование оборудования,
выполнение пусконаладочных работ,
передачу внешних коммуникаций, инженерных сооружений на обслуживание эксплуатационным организациям,
получение специальных разрешений, заключений на использование оборудование и объектов в соответствующих надзорных органах.
На практике может сложиться так, что кто-либо из уполномоченных лиц отказывается ставить подпись на акте. В такой ситуации он должен предоставить председателю заключения от органа, представителем которого он выступает, с изложением замечаний по всем вопросам, относящимся к его компетенции и к исполнению требований нормативной и проектной документации. Для сдачи объекта в эксплуатацию заказчику необходимо устранить все недостатки в срок, отведенный для этого комиссией. Если этого сделано не будет, сооружение не будет считаться готовым к использованию.
В случае установления неготовности сооружения к вводу в эксплуатацию комиссия составляет мотивированное заключение и передает его заказчику (инвестору, застройщику).
Объекты, в отношении которых акты составлены, но не подписаны, признаются неподготовленными к вводу в эксплуатацию. Соответственно, приемочная комиссия по ним должна назначаться повторно. Подписанный акт (заключение) о сдаче объекта в эксплуатацию в срок, не превышающий неделю, подлежит утверждению органом, назначившим комиссию. Застройщик (заказчик, инвестор) передает документ и все приложения в Инспекцию архитектурно-строительного надзора на хранение.
По общим правилам, территориальные подразделения госнадзора, которым подконтрольно завершенное строительством сооружение, в течение 15 дней после получения от заказчика уведомления о готовности здания к использованию подготавливают и выдают заключение. Оформление исполнительной документации при сдаче объекта в эксплуатацию осуществляется исключительно при установлении соответствия сооружения проекту и требованиям норм. Если выявлено несоответствие, в указанный 15-дневный срок составляется мотивированный отказ с указанием замечаний по вопросам, отнесенным к компетенции территориальных подразделений надзорных органов, и направляется заказчику (застройщику). Все недочеты, приведенные в отказе, должны быть устранены. После этого заказчик (застройщик) направляет уполномоченным структурам повторное заявление о готовности к сдаче в эксплуатацию объекта недвижимости.
При приеме сооружения без комиссии заказчик совместно с инвестором (застройщиком) на основании заключений, выданных органами госнадзора, акта о приемке объекта у подрядчика (со всеми приложениями) оформляют новый акт о приемке здания в эксплуатацию. Все указанные выше документы вместе с заявлением о готовности сооружения к использованию предоставляются в Инспекцию архитектурно-строительного надзора. Эта структура готовит итоговое заключение о достаточности полученных материалов и соблюдении правил сдачи объекта строительства в эксплуатацию. Инспекция может отказать в предоставлении положительного заключения исключительно в случае выявления нарушений норм и предписаний по вопросам, входящим в ее компетенцию.
В пятидневный срок с момента получения акта от приемочной комиссии или положительного итогового заключения от Инспекции застройщик (инвестор, заказчик) направляет все оформленные документы в соответствующий исполнительный орган. Эта структура, в свою очередь, в недельный срок должна принять акт на эксплуатацию или дать письменный отказ в этом. В последнем случае решение исполнительного органа должно быть мотивировано. Необходимо учесть, что отказ возможен только в случае нарушения правил и норм сдачи объекта строительства в эксплуатацию.
Сдача в эксплуатацию объектов производственного назначения с участием приемочных комиссий производится только при условии их укомплектованности эксплуатационными кадрами, обеспеченности сырьем, ресурсами и пр., устранения всех недоделок. При этом на установленном оборудовании должен быть начат выпуск продукции, предусмотренной в проекте, в объеме, который соответствует нормативам освоения проектных мощностей на начальном этапе производства. Не допускается сдача в эксплуатацию производственных объектов, в которых в нарушение установленных правил состав пусковых комплексов был изменен. Прием последнего пускового комплекса производится одновременно с приемкой всего объекта либо последней его очереди.
После завершения строительных работ весь пакет исполнительных документов прикладывается к заявлению застройщика и передается в ГАСН. В надзорном органе, в свою очередь, принимается решение о формировании государственной приемочной комиссии. Она осуществляет проверку: соответствия комплекса строительно-монтажных работ проектно-сметным документам и нормам; готовности объекта к эксплуатации; наличие паспортов на механизмы и оборудование; акты выполненных работ, проведенных замеров и испытаний. Кроме этого, проверяется документация: об отводе участков;
на особый режим водопользования;
об обеспечении объекта материально-техническими ресурсами и эксплуатационными кадрами;
о том, что внешние коммуникационные сети горячего и холодного водоснабжения, канализации, связи, электроснабжения обеспечат нормальную работу объекта, а сами инженерные коммуникации приняты на обслуживание;
о соответствии вводимых мощностей тем, которые предусмотрены в проекте;
о фактической стоимости строительно-монтажных работ, подписанная заказчиком и подрядчиком;
о разрешении использовать оборудование и объекты, подконтрольные государственным надзорным органам, представители от которых включены в приемочную комиссию.
После сдачи сооружения в эксплуатацию все документы должны храниться у застройщика-заказчика и соответствующих эксплуатационных организаций. Акт о приемке объекта передается в орган, назначивший комиссию, застройщику и генподрядчику.
Жилфонд Завершенные строительством жилые объекты могут быть приняты комиссией только после окончания всего комплекса строительно-монтажных работ, благоустройства прилегающей территории, обеспечения инвентарем и оборудованием в полном соответствии с проектной документацией и устранения недоделок. Сдача в эксплуатацию жилого микрорайона осуществляется в виде завершенного градостроительного комплекса. К моменту приемки комиссией в нем должно быть завершено сооружение предприятий и учреждений, обслуживающих население, прокладка инженерных коммуникаций, озеленение, благоустройство. В последнее время многоэтажные дома имеют пристроенные и встроенные помещения для учреждений и предприятий торговли, общепита, бытового обслуживания и пр. Такие объекты предъявляются комиссии после окончания строительно-монтажных работ, в т. ч. в указанных помещениях.
Приемка учреждений и предприятий, находящихся в помещениях, пристроенных и встроенных в многоквартирные дома, производится соответствующими приемочными комиссиями по отдельным актам. В качестве даты ввода объекта в эксплуатацию принимается календарное число, в которое подписан акт приемочной или рабочей комиссией. После ввода в эксплуатацию оконченного строительством объекта сводные сметные расчеты должны быть закрыты до истечения 6 месяцев.
Не все ОС, поступающие в организацию сразу пригодны к использованию. Некоторые из них требуют монтажа и иных работ по доведению до состояния, пригодного к эксплуатации.
Таким образом, может возникнуть ситуация, что ОС поступило в организацию в одном периоде, а на счете 01 отразилось позже. Чтобы у проверяющих из налоговой инспекции не возникло вопросов, необходимо документально подтвердить неготовность объекта ОС к использованию. Такими документами выступают акты по монтажу и наладке оборудования, договоры подряда, накладные на покупку комплектующих деталей.
Если объекты потенциально готовы к работе, но ввода в эксплуатацию основных средств еще не было, их целесообразно отражать в БУ обособленно. Для этого открываются два субсчета к счету 01: первый будет отражать ОС, которые уже готовы к использованию, но еще не введены в эксплуатацию, а второй — имущество в эксплуатации.
ФЗ об исполнительном производстве
Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ
Производственный календарь 2017
Для пятидневной рабочей недели
Закон о коллекторах
Федеральный закон от 03.07.2016 N 230-ФЗ
Закон о национальной гвардии
Федеральный закон от 03.07.2016 N 226-ФЗ
О правилах дорожного движения
Постановление Правительства РФ от 23.10.1993 N 1090
О защите конкуренции
Федеральный закон от 26.07.2006 N 135-ФЗ
Федеральный закон от 04.05.2011 N 99-ФЗ
Федеральный закон от 17.01.1992 N 2202-1
Федеральный закон от 08.02.1998 N 14-ФЗ
О несостоятельности (банкротстве)
Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ
О персональных данных
Федеральный закон от 27.07.2006 N 152-ФЗ
О контрактной системе
Федеральный закон от 05.04.2013 N 44-ФЗ
О воинской обязанности и военной службе
Федеральный закон от 28.03.1998 N 53-ФЗ
О банках и банковской деятельности
Федеральный закон от 02.12.1990 N 395-1
О государственном оборонном заказе
Федеральный закон от 29.12.2012 N 275-ФЗ
Закон о полиции
Как ввести нежилое здание в эксплуатацию?
Федеральный закон от 29.12.2004 N 191-ФЗ (ред. от 03.08.2018)
«О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации»
Федеральный закон от 05.04.2013 N 43-ФЗ (ред. от 03.08.2018)
«Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации — городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»
Федеральный закон от 07.07.2003 N 112-ФЗ (ред. от 03.08.2018)
«О личном подсобном хозяйстве»
Федеральный закон от 21.07.2014 N 219-ФЗ (ред. от 03.08.2018)
«О внесении изменений в Федеральный закон «Об охране окружающей среды» и отдельные законодательные акты Российской Федерации»
Федеральный закон от 30.12.2015 N 431-ФЗ (ред. от 03.08.2018)
«О геодезии, картографии и пространственных данных и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»
Федеральный закон от 03.08.2018 N 342-ФЗ
«О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»
Федеральный закон от 30.12.2015 N 459-ФЗ (ред. от 03.08.2018)
«О внесении изменений в Федеральный закон «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации»
Федеральный закон от 03.08.2018 N 341-ФЗ
«О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части упрощения размещения линейных объектов»
Федеральный закон от 29.07.2017 N 225-ФЗ (ред. от 03.08.2018)
«О внесении изменений в Федеральный закон «О водоснабжении и водоотведении» и отдельные законодательные акты Российской Федерации»
Федеральный закон от 25.06.2002 N 73-ФЗ (ред. от 03.08.2018)
По завершении строительных работ выполняется процедура, которая называется ввод объекта в эксплуатацию. В нее включено несколько этапов:
Прием объекта заказчиком,
Получение разрешения на эксплуатацию здания,
объекта со 100%-й точностью и снижает возможность двоякой интерпретации и измышлений.
Если у вас не будет данного документа, вы не сможете ни поставить недвижимость на государственный учет, ни внести необходимые изменения, ни получить кадастровый паспорт на такие виды объектов:
- Здания и сооружения, возведенные вновь. Они могут быть как жилыми, так и коммерческими, линейными и др.;
- Помещения. В их число входят квартиры в многоквартирном доме, гаражные боксы в ГСК, а также жилые/нежилые помещения, находящиеся внутри зданий или строений и др.;
- Объекты, строительство которых не было завершено (исключительно в случае возникновения необходимости в регистрации права собственности).
Кроме того, данный документ необходим при внесении изменений, исправлении ошибок либо внесении поправок в уже существующий кадастровый паспорт по итогам проведенной реконструкции/перепланировки объекта.
Данные из технического плана позволяют максимально точно вычислить местоположение объекта в пределах здания/сооружения.
Правом изготовить и подписать технический план, согласно действующему законодательству, обладает исключительно аттестованный кадастровый инженер.
Кадастровый инженер является лицом, ведущим кадастровую деятельность. Квалификацию данного специалиста подтверждает его действующий аттестат. Подпись инженера в обязательном порядке должна быть заверена печатью. На ней должна быть отображена фамилия, имя и отчество инженера, а также номер аттестата.
Кадастровый инженер единолично несет ответственность за правильность определения характеристик объекта недвижимости, внесенных в технический план (данные характеристики являются абсолютно уникальными). Ответственность инженера установлена действующим законом.
Чтобы изготовить технический план, нужно иметь хотя бы один из следующих документов:
- Разрешение на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию;
- Проектная документация объекта недвижимости;
- Технический паспорт (БТИ) на объект недвижимости, изготовленный до 01.01.2013 года.
Заверенные копии данных бумаг нужно приложить к техническому плану. Если у вас нет ни одной из данных бумаг, вам нужно самостоятельно составить и подписать декларацию на соответствующий объект недвижимости.
Кадастровый паспорт на дом является документом, прямо подтверждающим факт учета соответствующего дома/сооружения в государственном кадастре объектов недвижимости, а также его занесения в соответствующий реестр и присвоения ему уникального номера, являющегося идентификатором данного дома. Кроме того, дом, у которого нет кадастрового паспорта, не может быть продан.
Кадастровый паспорт на строение вмещает все базовые сведения об объекте, которые были внесены в государственный кадастровый реестр.
В число данных сведений входят:
- Материал, из которого построен объект;
- Этажность;
- Назначение;
- Адрес;
- Ситуационный план в границах земельного участка;
- Кадастровый номер, присвоенный дому после регистрации.
Форма данного документа является строго регламентированной, а его изготовление и оформление является задачей органов государственного учета.
Согласно законодательству, уполномоченным по ведению кадастра объектов на территории РФ является Росреестр.
Он, в свою очередь, должен в данном вопросе действовать в рамках следующих юридических документов:
- Федеральных законов;
- Ведомственных писем;
- Приказов и положений.
Главным документом, являющимся основой для произведения кадастровых учетов объектов недвижимости, значится Федеральный закон №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».
Его приняли еще в 2007 году. За время своего действия он был существенно изменен. А потому, чтобы подготовить правильный и полноценный пакет документов для постановки дома на кадастровый учет, следует ознакомиться не только с самим законом, но и с внесенными в него изменениями.
Обновленный порядок регистрации домов и сооружений вступил в законную силу с 01.01.2013 года, однако органы БТИ и другие организации, имеющие право заниматься кадастровой деятельностью, до 01.01.2014 года еще изготавливали технические планы.
Данный документ, содержащий технические данные и поэтажные планы дома, также является ключевым при оформлении кадастрового паспорта. А вот данный документ БТИ выдать уже не может.
Сегодня кадастровые паспорта могут выдаваться только в региональных Кадастровых палатах, входящих в систему Росреестра, а именно, в Федеральной службе регистрации, кадастра и картографии.
Важно отметить, что заявление о необходимости получения кадастрового паспорта нужно направлять в орган, который действует на территории именно того района, в котором расположен соответствующий объект.
В ситуации, если вы имеете разрешение на ввод дома в эксплуатацию, оформленное после 01.03.2012 года, достаточно будет просто приложить его к заявлению.
Если же такого разрешения нет, нужно сначала оформить первичную техническую документацию, а именно, технический план. Его можно заказать у сертифицированного кадастрового инженера, либо у организации, штат которой включает инженеров данной квалификации.
Относительно недавно начала функционировать служба кадастровых инженеров – группа физических лиц, имеющих государственную аккредитацию на ведение кадастровой деятельности. Такие инженеры могут работать и как частные предприниматели.
С кадастровым инженером нужно составить официальный договор на выполнение соответствующих кадастровых работ. Сроки проведения работ и их стоимость указывается в данном контракте.
Если вы планируете обратиться к кадастровому инженеру, но не имеете на руках утвержденной проектной документации и разрешения на ввод дома в эксплуатацию, нужно обязательно иметь кадастровый план участка.
Техплан на садовый дом: особенности оформления в 2019 году
Технический план любой постройки – это документ, который составляет и подписывает инженер по кадастру.
Техплан на садовый дом, предоставляемый в ЕГРН, чтобы внести вашу недвижимость на государственный учёт, необходимо оформить на бумаге и в электронном варианте.
Документ отражает такие важные факты, как координаты расположения постройки на участке, общая площадь жилого объекта, все внутренние промеры и поэтажная планировка.
Технический план на садовый дом получить нетрудно: нанимаете кадастрового специалиста, предоставляете ему документы, свидетельствующие о том, что именно вы являетесь владельцем постройки:
- госрегистрацию собственности на землю;
- выписку из реестра недвижимости (ЕГРН);
- техпаспорт (если он есть).
Помимо перечисленных документов необходимо заполнить Декларацию.
В неё включаются данные паспорта хозяина и основные параметры объекта: адрес, вид объекта, назначение, кадастровый номер, коммуникации, количество этажей (для частного коттеджа не более трёх), занимаемый постройкой метраж (в кв. метрах), использованные при строительстве материалы, другие нужные сведения. Владелец заверяет Декларацию своей личной подписью.
Форма Декларации утверждена Приказом 953, вошедшим в силу с середины декабря 2015 года. В данный момент действует с изменениями от 26 марта 2019 года.
В сети Интернет можно найти полный текст Приказа и ознакомиться с полной формой Декларации.
Вы увидите, что она включает в себя много полезных сведений, которые учитывает кадастровый специалист, работая над составлением технического плана садового дома.
Если есть желание, можно сделать всю работу самостоятельно, разобравшись с заполнением декларации. Но профессиональный инженер сможет сделать это без ошибок, с первого раза, сэкономив ваше время. Обычно на оформление декларации и всего техплана уходит от двух до трёх недель.
Зачем нужно составлять технический план садового дома
Вся недвижимость в России подлежит государственной регистрации с постановкой на кадастровый учёт с присвоением кадастрового номера. Техплан в процедуре становится основным необходимым документом.
Во всех регионах нашей необъятной родины ведётся работа по учёту и межеванию земельных участков – личной недвижимости физических граждан и юридических организаций.
Устранение с карты России так называемых «белых пятен» нужно, чтобы правильно вычислять величину земельного налога.
Ни в одной стране гражданин не может иметь в личном распоряжении землю и не платить за её использование. Чтобы не возникало споров о границах наделов, участков под строительство, садоводческих объединений, с 2017 года учёт имущественных прав на недвижимость фиксируется в Едином Госреестре (ЕГРН). Он заменил собой сразу две гос. организации: ЕГРП и ГКН.
Кадастровый номер любого участка или коттеджа уникален, принадлежит именно вашему дачному жилью и больше никому. Если человеку нужно доказать своё право на недвижимость, ему достаточно взять выписку из ЕГРН. Это исключает мошенничество, вносит ясность при передаче владений по наследству, дарении, продаже и других операциях с коттеджем или участком.
Вместе с правом на владение недвижимостью, собственник получает и ряд обязанностей. Он вправе распоряжаться своим жильём и территорией лишь с полным соблюдением законов своей страны, экологическим нормам, правилам, установленным садоводческим объединением либо местной административной властью.
Одновременно, постановка на учёт облегчает задачу при любых изменениях в статусе недвижимости. Например, становится легче разрешить земельные споры, заключить сделку по купле или продаже. В случае стихийной катастрофы или пожара, облегчается процесс снятия с учёта, получения материальной поддержки.
Чтобы вашу собственность зачислили в ЕГРН и присвоили ей индивидуальный номер, нужно позаботиться о получении технического плана дома на садовом участке. Без него государственная дома на участке земли посредством определения координат точек его контура и геометрической фигуры, образованной наружными стенами. Если дом имеет несколько этажей, графическая часть будет содержать поэтажный план здания (помещения) каждого из них;
Форма техплана является унифицированной и утвержденной Приказом Минэкономразвития от 18.12.2015 № 953.
Для дома который строится изготавливается технический план с пометкой «объект незавершенного строительства».
Технический план и технический паспорт: в чем разница?
Это разные документы, повторяющие и дополняющие друг друга. Но основным отличием является наличия в плане геодезических координат наружного контура объекта и привязки их к границам земельного участка.
Так же они отличаются по своему назначению:
- Технический план объекта недвижимости – является документом, необходимым для постановки объекта на кадастровый учет, а также внесения изменений в ЕГРН. Передается в составе пакета документов в орган Росреестра.
- Технический паспорт — на его основании происходит ввод объекта в эксплуатацию. Не требуется для кадастрового учета, но может быть запрошен банком в случае приобретения недвижимости с привлечением ипотечного займа (для определения рыночной цены) или нотариусом при оформлении сделки (дарения, наследования и т.д.). Содержит техническое описание объекта и его качественные характеристики.
Документы для подготовки технического плана в 2019 году
Технический план изготавливается на основании следующих документов, копии которых впоследствии становятся приложениями к нему:
- проектной документации на строение, при её отсутствии — декларация, составленная и заверенная правообладателем объекта недвижимости или надела, на котором он расположен (только для земель ЛПХ, ИЖС, садоводства);
- уведомление о планируемом строительстве от застройщика;
- уведомление о соответствии жилого дома параметрам и нормам размещения на участке земли, декларация на земельный участок под домом.
Дополнительно необходимы:
- выписка из ЕГРН на земельный участок;
- правоподтверждающие документы собственности земельного участка;
- справка о присвоении почтового адреса (для нового объекта);
- паспортные данные необходимы для составления договора на оказание услуг по исполнению техплана. Обязательны они также при оформлении акта согласования границ участка земли, если производятся комплексные работы, включающие межевание.
- СНИЛС.
Кадастровый инженер вправе запросить иные уточняющие документы.
Кому нужно отмежевать землю, читайте инструкцию — как провести межевание земельного участка.
Когда нужен?
Область применения зависит от типа недвижимости, по которой требуется изготовить технический план:
- объект незавершенного строительства – для постановки на государственный учет, чтобы иметь возможность совершать с ним сделки (продажа, аренда). В документе указывается процент готовности, сколько на момент подготовки плана возведено по отношению к окончательному варианту;
- строения различного назначения, не поставленные ранее на учет (не прошедшие государственную регистрацию по разным причинам или вновь построенные) – для оформления права собственности, дающего возможность владеть и распоряжаться;
- помещения, расположенные в здании (жилые и нежилые) – при необходимости внести изменения после перепланировки, реконструкции или для исправления ошибки в базах Росреестра. По отдельной квартире техплан может получить только ее собственник при условии, что сам дом уже поставлен на государственный кадастровый учет.
Как получить и кто делает оформление техплана?
Подготовка техплана на садовый или жилой дом изготавливается кадастровым инженером, обладающим соответствующими полномочиями и аттестатом. Он несет ответственность за точность и достоверность указанных в документе сведений, заверяя их своей именной печатью.
Кадастровый инженер может работать самостоятельно как физическое лицо в качестве ИП, так и в организации, например БТИ.
Как заказать технический план дома — пошаговая инструкция
1 Шаг. Отправляем уведомление о начале строительства в местную администрацию.
Чтобы перейти к следующему шагу, с начало нужно дождаться положительного ответа — уведомление о соответствии параметров объекта.
2 Шаг. Поиск кадастрового инженера.
Обратитесь к кадастровому инженеру и заключите с ним договор на выполнение технического плана дома. Инженер должен иметь соответствующую аттестацию, дающую право исполнять такую услугу. Список специалистов имеется на сайте Росреестра. Также заказчик может обратиться в БТИ по адресу местонахождения дома.
Образец договора на оказание кадастровых услуг
3 Шаг. Подготовьте и представьте инженеру необходимые документы.
Подробнее описано в начале статьи.
4 Шаг. Готовность технического паспорта.
В соответствии с п. 12 ст. 24 Закона техплан подготавливается в форме электронного документа, заверенного усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера, составившего его. Он может быть помещен во временное электронное хранилище Росреестра, если это предусмотрено договором между заказчиком и исполнителем техплана (ч. 3-5 ст. 20 Закона).
Заказчик получает на руки оригинал технического плана дома на бумажном носителе, заверенный личной печатью кадастрового инженера.
Стоимость услуги по изготовлению техплана дома зависит от сложности объекта и квалификации кадастрового инженера. Она устанавливается в рамках договора. Ориентировочно для Московского региона цена работ начинается от 12 000 рублей. Для регионов варьируется от 5 000 рублей.
Сроки изготовления и действия
Срок изготовления зависит от таких параметров, как наличие проектных документов и полноты исходной документации на дом. Для частных домовладений техплан изготавливают в течение 2-3 недель, для многоквартирных домов срок увеличивается от 30 дней до 6 месяцев.
Полученный план не имеет срока годности, если в строение не вносятся какие-либо изменения.
Государственная база учёта возведённых и незавершённых объектов жилого фонда содержит полную информацию:
- о зданиях
- об отдельных частях зданий и технические планы этих объектов.
Техническим планам жилых строений присваивается кадастровый номер.
Объект в Единый государственный реестр недвижимости. Он обладает соответствующей кадастровой стоимостью. С неё начисляется налог.
С начала 2017 года в России вступили в силу новые правила регистрации объектов любого назначения. Они коснулись и частных построек. Основанием для постановки недвижимости на кадастровый учёт и внесения в единую базу Росреестра стали технические планы ( ФЗ № 218),
Введение новых правил кадастрового учёта и регистрации не исключило из рассмотрения проблемы легализации объектов, не стоящих на госучёте. Процедура стала более сложной, так же, как и здания
Результаты привязки стали основой для кадастрового учёта объекта. Следствие введения техплана — удобная возможность получения выписок из ЕГРН об объекте недвижимости с требуемым объёмом сведений и характеристик.
Материалы технического плана достаточны для решения задач, связанных с получением разрешения:
- с получением разрешения:
- на строительство объекта
- на ввод объекта в эксплуатацию
Условие для разработки технического плана и получения разрешения на строительство — присутствие земельного участка, на котором находится здание, в реестре кадастрового учёта.
Изготовлением технического плана объекта занимается аттестованный кадастровый инженер. Техплан заверяется его личной подписью с указанием номера квалификационного аттестата.
Аттестат — документальное подтверждение ответственности инженера за достоверность использованных и полученных данных.
Полномочия кадастрового инженера, регламент выполнения им работ и порядок оформления технического плана установлены:
- ФЗ 218 ФЗ от 13.07.2015 г.
- Приказами Минэкономразвития России
Перед проведением полевых геодезических работ кадастровый инженер делает анализ документов, предоставленных заказчиком.
Он удостоверяет наличие:
- разрешения на строительство, выданное органами государственной власти
- разрешения на сдачу в эксплуатацию нового объекта недвижимости
- уведомления застройщика о планируемом и завершённом строительстве
- техпаспорта объекта:
- если объектом является многоэтажное строительство
- в зависимости от состава выполняемых работ и особенностей объекта
Технический план — результат работы кадастрового инженера. В плане содержатся:
- сведения об исследуемом объекте недвижимости:
- они будут внесены в государственный кадастр для постановки объекта на учёт
- для привязки к конкретному земельному участку, на котором находится объект
Объектами могут быть:
- частный или приусадебный дом
- погреб
- хозяйственные постройки
- гараж в гаражно-строительном кооперативе
- сооружение
- линейный объект
- многоквартирный жилой дом
- объект незавершённого строительства
- объекты другого назначения
В случае, когда объект планируется снести, дополнительно составляется акт обследования. Он необходим для снятия объекта с учёта капитального строительства.
При отсутствии проектных материалов делаются обмеры строения. Они необходимы для определения площади и конфигурации помещений.
Технический план необходим для получения разрешение на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства.
Задачи, требующие наличие технического плана
Постановка на кадастровый учёт новых зданий и сооружений:
- жилых объектов
- нежилых объектов
- коммерческих объектов
- линейных объектов
- нежилых помещений
- квартир в МКД
- газопроводов
- водопроводов
- нефтепроводов
- ЛЭП
- гаражей
- бань
- т.д.
Внесение изменений в кадастровые сведения ЕГРН:
- после проведённой реконструкции
- после перепланировки объекта недвижимости
- вследствие выявленной ошибки
Постановка на кадастровый учёт объектов незавершённого строительства:
- при необходимости регистрации права собственности
Легализация объекта недвижимости:
- не поставленного на кадастровый учёт
- с не зарегистрированым правом собственности
Содержание технических планов различается в соответствии с назначением объектов. Все технические планы составляются по единой форме. Она установлена Приказом Минэкономразвития России.
- технический план на частный жилой дом
готовится при условии:
- проведённого кадастрового учёта земельного участка
- при наличии:
- или разрешения на строительство или на ввод в эксплуатацию
- или декларации
- техплан на часть жилого дома:
- готовится при условии выполненного кадастрового учёта жилого дома
- готовится при при условии выполненного кадастрового учёта земельного участка
- при наличии:
- или разрешения на ввод дома в эксплуатацию
- или декларации
- техпланы на постройки на участке:
готовятся при при условии выполненного кадастрового учёта земельного участка
при наличии декларации
- техплан на многоквартирный дом (МКД):
- готовится при условии кадастрового учёта земельного участка
- при наличии разрешения на ввод МКД в эксплуатацию
- техплан на квартиру в многоквартирном доме:
- готовится при условии выполненного кадастрового учёта МКД
- техплан на квартиру после перепланировки:
- готовится при наличии акта приемки выполненных работ по переустройству и перепланировке помещения
- техплан на машино-место:
- готовится при условии кадастрового учёта здания или сооружения, в котором находится машино-место
- техплан на гаражный бокс в ГСК
Готовится при наличии:
- справки ГСК
- или разрешенияна ввод объекта в эксплуатации
- или декларации
- техпланы на жилые и нежилые помещения внутри зданий или строений:
- готовятся при условии, что здание и строения стоят на кадастровом учёте
- техплан на объект незавершённого строительства:
- готовится при при условии кадастрового учёта земельного участка
- при наличии разрешения на строительство или декларации
- техпланы на вновь построенные здания и сооружения:
- жилые и нежилые
- коммерческие
- линейные
- гидротехнические
- объёмные объекты
- все другие виды оъектов готовятся при при условии кадастрового учёта земельных участков.
Технический план — не кадастровый и не технический паспорт объекта
Технический план не является кадастровым и техническим паспортом объекта.
Чтобы понять, почему это так, нужно:
- сравнить его с ними
- выявить главные особенности каждого
- разобраться с причинами введения в документооборот технического плана
Технический паспорт объекта недвижимости готовится специалистами БТИ. Он содержит технические характеристики объекта и подробные инженерные сведения:
- о площади
- о назначении
- о сроке постройки
- об износе:
- всего здания
- отдельных помещений и конструкций
Этот документ остаётся актуальным для целого ряда задач и по сей день.
Кадастровые паспорта объектов недвижимости сменили технические паспорта в 2008 году. Они выдавались до 1 января 2013 года. Занимались этим 2 разные службы:
- кадастровая палата:
- выдавала кадастровые паспорта на земельные участки
- выдавали паспорта на объекты капитального строительства:
- дома
- квартиры
- помещения
- здания
- сооружения
БТИ занимались техническим учётом строений ещё с советских времен. Документом, подтверждавшим право собственности или иное право на объект недвижимости, было свидетельство. Получали его в третьей службе — в ЕГРП.
С 2014 года БТИ были наделены дополнительными полномочиями по подготовке межевых планов. Они стали альтернативными службами в сфере кадастровых работ. Такая ситуация одновременно создала:
- возможность выбора организации, готовящей документы для регистрации собственности и для сделок
- путаницу в понимании того, к кому же, всё-таки, нужно обратиться.
Кадастровый паспорт содержал сведения о конкретном объекте. Они фиксировались в Государственном кадастре недвижимости (ГКН).
Информационная база велась в Россрестре:
- объекту недвижимости присваивался идентификационный номер
- описывались технические признаки
Сведения об объекте выдавались:
- или в форме выписки из кадастрового паспорта:
- с основными данными об объекте
- с полной информацией об объекте
История преобразований не стояла на месте. С 1 января 2015 года были введены новые формы кадастровых паспортов и выписок (Приказ Минэкономразвития № 504 от 25.08.2014).
На земельный участок, здание и сооружение, объект незавершённого строительства выдавались:
- и кадастровый паспорт
- и выписки из ГКН
На комнаты и квартиры — только кадастровые паспорта.
Права на объекты подтверждались свидетельствами. Их нужно было получать в ЕГРП. Кадастровый паспорт был лишь фактом того, что объект числится в ГКН.
В течение следующих 2 лет на кадастровом и регистрационном поприще происходили бурные процессы. Началось слияние государственных реестров:
- Государственного кадастра недвижимости (ГКН)
- Государственного кадастра регистрации прав на недвижимое имущество (ЕГРП)
Появились новые документы — Выписки из ЕГРП на объекты недвижимости. В 2016 году они сменили:
- кадастровые паспорта объектов
- свидетельства о правах на объекты
Когда объединение реестров стало свершившимся фактом, взамен Выписок из ЕГРП стали выдаваться Выписки из ЕГРН. Технический план стал документом, необходимым для регистрации объекта.
Технический план, в отличие от технического паспорта, включает намного больший объём сведений об объекте. Они характеризуют его не со стороны его инженерно-архитектурных признаков, а с позиции параметров недвижимости.
Особенность технического плана — описание контура объекта с его привязкой к земельному участку. В технических паспортах объектов привязок не было. В этом заключается их отличие от технических планов.
Кадастровые паспорта «канули в Лету». Их сведения стали одним из элементов Выписок из ЕГРН. Информация об объектах в выписках базируется на технических планах.
Техплан при самовольном строительстве
Отсутствие разрешительных документов на возведение жилого дома — причина признания его самовольной постройкой. В случае подачи документов в ЕГРН учёт и регистрация объекта будут приостановлены. Потребуется технический план.
«Дачная амнистия» продлена до 1 марта 2021 года (статья 1 ФЗ №267 от 02.08.2019). Она касается тех, кто намерен оформить права на ранее построенные дома, будь то летняя дача или капитальное жилое здание на участке, предназначенном для ведения садоводства. Регистрация садовых и жилых домов производится по техническому плану и декларации.
Упрощенный порядок оформления прав не распространяется на объекты индивидуального жилищного строительства, созданные:
- на участках ИЖС
- на участках для ведения ЛПХ в границах населённого пункта
Для таких объектов требуется направлять в администрацию уведомления:
- о планируемом строительстве/реконструкции
- об окончании строительства/реконструкции).
Самовольное строительство дома на участке ИЖС или ЛПХ, начатое до 3 августа 2018 года, можно узаконить:
- без суда
- по уведомлению
- без разрешения на строительство
- без разрешения на ввод в эксплуатацию
Следует помнить о том, что жилые и садовые дома должна «вписываться» в предельные параметры. Необходимо также учитывать ограничения, установленные законодательством. Они могут быть связаны, например, с нахождением садового участка в границах зоны с особыми условиями использования территорий.
Гаражи и хозпостройки оформляются в собственность по декларации и техническому плану.
Источник: smo-nso.ru