В России действует закон, запрещающий работу управляющих компаний без лицензии. После новогодних праздников, 11 января 2023 года, тысячи организаций должны будут продлить разрешительные документы. Очевидно, что за один рабочий день они не успеют этого сделать, так что многие дома рискуют остаться без управления на неопределенное время. Депутаты предложили перенести срок начала действия лицензий, чтобы избежать коллапса на рынке управляющих компаний и аварий в «брошенных» жилых домах. Законопроект с такой нормой внесли на рассмотрение Госдумы 6 октября.
Тысячи организаций рискуют оказаться вне закона
С мая 2015 года государственные жилищные инспекции начали выдавать лицензии управляющим компаниям (УК). В 2015 году 2342 организации получили разрешения, в 2016 году — 2863. А 11 января 2018 года вступил в силу закон, установивший пятилетний срок действия таких документов. Согласно установленным правилам, 11 января 2023 года более пяти тысяч управляющих компаний обязаны переоформить разрешения на работу.
Изменения жилищного законодательства в 2023 году
«Все лицензии, выданные с 1 мая 2015 года по 31 декабря 2017 года, должны быть обновлены специалистами госжилинспекций в один день, что невозможно сделать физически», — ранее написал в своем Telegram-канале глава Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов.
После новогодних праздников десятки тысяч многоквартирных домов могут остаться без управляющих компаний. Например, в Омской области таких зданий 9 тысяч, во Владимирской — почти 3 тысячи, в Ивановской — 5225, в Оренбургской — 4811, в Курской — 3017, в Карелии — 3703, в Ставропольском крае — 2557, в Крыму — 5836.
«Если брать срез по тридцати регионам, которые анализировали в нашем комитете, то цифра очень внушительная — 64 тысячи многоквартирных домов, а значит, в целом по стране получится еще больше», — сказал Сергей Пахомов «Парламентской газете».
В отсутствие управляющей компании некому будет убирать подъезды и территорию, вывозить мусор, проверять исправность инженерных сетей, ремонтировать в случае аварии трубы и лифты.
Чтобы избежать жилищной катастрофы, группа депутатов во главе с Сергеем Пахомовым предложила внести изменения в Жилищный кодекс и перенести срок начала действия лицензий УК на 1 июня 2018 года. Если этот законопроект примут, дата переоформления лицензий отодвинется на 1 июня 2023 года. Авторы инициативы отметили, что 65 регионов, ознакомившись с проектом, подтвердили необходимость отсрочки.
До 1 июня Минстрою предстоит разработать нормативные правовые акты, регулирующие процесс переоформления лицензий. Как сообщил «Парламентской газете» Сергей Пахомов, нужно уточнить порядок проверки лицензиатов органами государственного жилищного надзора, правила исключения многоквартирных домов из реестра лицензий, решить вопрос об управлении многоквартирными домами, за которые раньше отвечали компании, лишенные лицензий.
Многие эксперты опасаются, что смена разрешительных документов приведет к переделу рынка, потому что сейчас основания для продления и изъятия лицензии достаточно широкие, отметила зампред Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева. Например, одним из оснований является наличие долгов перед ресурсоснабжающими организациями, но такие долги есть у всех УК, так как многие жильцы не платят за коммуналку.
Как построить многоквартирный дом, если нет денег. Два варианта
«Все ждут от Минстроя подготовки методических указаний, чем руководствоваться регионам при замене лицензий. Но у каждого региона своя политика управления многоквартирными домами, и правоприменительная практика на местах будет существенно различаться», — считает Разворотнева.
Как сменить управляющую компанию
Если дом оказался брошенным, местные органы власти должны провести конкурс, чтобы выбрать новую организацию. Но часто управление домом экономически невыгодно, и компании не хотят брать за него ответственность. По словам Светланы Разворотневой, сейчас обсуждают идею созданий гарантирующих компаний, которые будут заниматься проблемными домами.
Собственники могут и сами управлять своим домом. Согласно статье 161 Жилищного кодекса, если в здании меньше тридцати квартир, они имеют право осуществлять непосредственное управление. Если больше, что управлять будет товарищество собственников жилья, жилищный кооператив или другой специализированный потребительский кооператив. Способ управления выбирают на общем собрании жильцов. Решения такого собрания законны, если на нем присутствуют более половины владельцев квартир.
Источник: finance.rambler.ru
Собственники не реализовали решение о выборе способа управления МКД
В итоге администрация Петропавловск-Камчатского городского округа (далее — Администрация) провела открытый конкурс по отбору управляющей организации. Один из собственников МКД с этим не согласился.
В 2018 году собственники МКД провели общее собрание, на котором приняли решение о непосредственном управлении домом. Объявление о проведении собрания и все итоговые документы они направили в Комитет по управлению жилищным фондом администрации Петропавловск-Камчатского городского округа.
С ресурсоснабжающими организациями собственники перешли на прямые договоры, а общедомовое имущество содержат, обслуживают и ремонтируют за счет собственных взносов. Итоги общего собрания никто не оспаривал.
Однако Администрация посчитала, что собственники МКД не реализовали принятое ими решение, поэтому провела конкурс по отбору УО для управления домом.
Орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации также в случае, «если в течение шести месяцев до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в МКД не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано» (ч. 4 ст. 161 Жилищного кодекса РФ).
Один из собственников МКД (далее — истец) с выводами Администрации не согласился и обратился в суд. В исковом заявлении просил признать решение общего собрания действительным со дня принятия. Сослался на то, что в этом решении отражено волеизъявление собственников, порождающее правовые последствия.
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований. Он установил, что собственники не определили организацию, осуществляющую деятельность по содержанию и ремонту общедомового имущества (ч. 1 ст. 164 ЖК РФ). То есть, они не реализовали выбранный способ управления домом.
В связи с этим Администрация, действуя в рамках своих полномочий, провела открытый конкурс по отбору УО.
Также суд пришел к выводу: собственники провели общее собрание при отсутствии необходимого кворума. Фактически общая площадь дома составляет 675,5 кв. м, а не 371,3 кв. м, как указано в протоколе. В собрании участвовали собственники помещений общей площадью 320,7 кв. м, а это всего 47,47% от общего числа голосов собственников МКД.
Следовательно, решение о непосредственном управлении домом является ничтожным.
Апелляционный и Девятый кассационный суд общей юрисдикции (определение по делу № 88 – 5608/2022) оставили вынесенное решение без изменений, а жалобы истца — без удовлетворения.
При этом апелляционный суд отметил: заявленное истцом требование фактически направлено на оспаривание решения Администрации о назначении УО и не может быть разрешено в рамках признания решения общего собрания собственников действительным.
Источник: gkhnews.ru