Документы при покупке квартиры в новостройке от собственника

Пошаговый алгоритм действий как правильно оформить все документы при покупке квартиры. Узнайте какие справки нужно собрать и обязательно ли страховать недвижимость.

Какие документы нужны при покупке квартиры

Покупку квартиры не должны омрачить судебные тяжбы. Поэтому первым шагом при приобретении недвижимости на первичном или вторичном рынке должна стать проверка документов. Она покажет, возможна сделка или нет.

Выясним, что необходимо знать, чтобы оставленная без внимания деталь не привела к разбирательствам в суде.

«Вторичка» или новостройка

В нем прописываются условия строительства жилого комплекса. Там же указываются обязательства компании, выполнение которых необходимо для введения дома в эксплуатацию.

В этом документе обозначаются и объемы социальной нагрузки, сроки выполнения обязательств. Большая социальная нагрузка может стать препятствием в передаче недвижимости покупателю. При оценке собственного положения учитывайте состояние финансов застройщика.

2. Проектная декларация

Ее размещают на сайте или предоставляют по вашему требованию. В ней содержатся реквизиты документа, устанавливающего права собственности на объект недвижимости, информация о собственнике участка земли, на котором ведется строительство. Также в декларации указывается кадастровый номер, данные о сроках ввода ЖК в эксплуатацию, общие сведения о строящемся объекте, информация о финансовом положении компании и рисках, которые могут возникнуть при заключении договора.

3. Проектная документация

Содержит основную информацию об архитектурных особенностях объекта недвижимости, принятых застройщиком функционально-технологических решениях, конструктивных особенностях.

4. Разрешение на строительство

Подтверждение соответствия проектной документации основным требованиям, изложенным в градостроительном регламенте. Обратите внимание: эта бумага оформляется на то же юридическое лицо, что и остальные.

5. Свидетельство о собственности на землю

Документ, разрешающий использование земельного участка для многоквартирной застройки (возведения многоэтажного жилого комплекса). Может содержать сведения о том, что земля находится в аренде у компании. Не покупайте недвижимость в ЖК, расположенном на территории заповедников, заказников или других природоохранных зон – такой дом может пойти под снос.

6. Поручительство (договор с СК)

С 2015 года этот документ – в числе обязательных. Каждый застройщик должен заключить соглашение со страховой организацией. Если его объявят банкротом, поручитель выплатит покупателю компенсацию в полном объеме. Страховка от приличной фирмы говорит о надежности компании.

При регистрации ДДУ необходимо не только проверить статус СК, но и произвести оценку предоставленных обеспечительных мер, проверить условия заключаемого договора.

7. Выписка из ЕГРП

Из этого документа вы узнаете, кто является собственником земли, увидите, кто приобрел жилплощадь в строящемся ЖК (при покупке квартиры по договору долевого участия). Для получения выписки необходимо заплатить госпошлину – 400 р.

8. Регистрационные и учредительные бумаги

Вам нужно сверить номер в налоговой, ОГРН и адрес юридического лица – в идеале вся информация должна совпадать. И разрешение на строительство, и земельный участок должны быть оформлены на застройщика.

Часто на квартирах зарабатывает не только компания – возникает риск приобретения недвижимости от мошенников. Сведения можно проверить, подняв выписки из ЕГРЮЛ, ЕГРН.

Не забывайте, что оплата по заключенному соглашению должна быть произведена после регистрации договора долевого участия и на реквизиты компании, а не третьих лиц.

9. Баланс (за 3 года)

Проверьте прибыль, убытки, сравните дебиторскую и кредиторскую задолженности. Если чаша весов склоняется в сторону убытков, застройщику может не хватить средств для завершения возведения объекта.

10. Форма договора

В соглашении должны быть перечислены условия сделки с компанией. С 2004 года покупка недвижимости возможна по договору долевого участия. Остальные формы (например, вексельные схемы) не так надежны – все они могут расцениваться как попытка застройщика обойти закон.

11. Допуск СРО (разрешение на строительство, подтверждающее соответствие жилья требованиям нормативных документов)

Возведение жилых домов без такого допуска станет причиной привлечения застройщика к административной ответственности. Обращаем внимание на срок действия свидетельства о допуске.

12. Заключение проектной документации

Проверяем факт проведения государственной экспертизы, соответствие документации основным требованиям.

1. Правоустанавливающие документы

В их число могут входить свидетельство о праве на наследство, договор о передаче квартиры в собственность, дарения и купли-продажи недвижимости (ДКП). Во всех этих бумагах должно подтверждаться право владения продавца квартирой. Если в соглашении фигурирует иное лицо, необходимо выяснить, на каком основании продается жилплощадь.

2. Выписка из ЕГРП

Поможет проверить сведения о принадлежности объекта недвижимости лицу, заключающему договор купли-продажи.

3. Нотариальная доверенность

Необходима в том случае, если собственник квартиры совершает сделку опосредованно – через своего представителя (например, родственника).

4. Нотариально заверенное согласие на продажу

Потребуется, если недвижимость – совместно нажитое имущество супругов. При отсутствии данного документа одна из сторон может оспорить решение другой в судебном порядке.

5. Выписка из домовой книги

В ней фиксируется история жилплощади с указанием лиц, на ней зарегистрированных. Покупая недвижимость, в которой прописан отсутствующий на данный момент человек, вы рискуете потерять квартиру при появлении жильца.

6. Справка о переходе прав на объект недвижимости

Поможет узнать, кто и когда имел права собственности на квартиру. При сопоставлении сведений из этого документа и выписки из домовой книги можно выяснить, была ли проведена по всем правилам приватизация, не ущемлялись ли права несовершеннолетних и т.д.

7. Справки, подтверждающие отсутствие долгов по ЖКХ

Исключением является случай, когда покупатель согласен на приобретение жилплощади с задолженностью – часто цена на такую недвижимость снижается продавцом.

8. Паспорт собственника

Необходимо проверить его подлинность, убедиться в отсутствии на его страницах поправок и подчисток.

Специалисты советуют не просто проверять документы, а требовать их подлинники и снимать с них копии (при приобретении квартиры на вторичном рынке). Ваша задача – убедиться в том, что приобретение недвижимости не сопряжено с возможными рисками.

Мало убедиться в правильности оформления бумаг – необходимо исключить саму возможность подделки. Подделку выдают:

• Приподнятость волокон и нарушение поверхностного слоя бумаги.
• Изменение толщины листа.
• Различие в размещении записей и конфигурации шрифта.
• Подтеки краски, следы чернил.
• Разные буквы – утолщенные, словно сдвоенные.

Какие документы нужны от покупателя

Чтобы заключить договор с продавцом «вторички» и зарегистрировать переход права собственности вам понадобятся:

• документ удостоверяющий личность;
• заявление на регистрацию;
• квитанция, свидетельствующая об уплате государственной пошлины;
• бумаги, подтверждающие право собственности продавца;
• согласие представителей органов опеки на продажу недвижимости (если вы имеете дело с несовершеннолетними собственниками).

При покупке жилья в новостройке вы обязаны предоставить:

• договор купли-продажи;
• документ, удостоверяющий личность;
• при разделении недвижимого имущества между супругами – свидетельство о заключении брака;
• согласие супруга, заверенное у нотариуса – если жилье приобретается одной из сторон в единоличную собственность.

Какие документы передает продавец

После покупки жилья у вас на руках должны быть:

• договор (ДКП);
• документ, удостоверяющий государственную регистрацию прав на недвижимость (с июля 2016 года это только выписка из ЕГРП);
• кадастровый паспорт;
• акт приема-передачи;
• расписка на сумму из ДКП.

Для возврата налога

Для возвращения подоходного налога необходимо собрать следующие документы:

• паспорт с копией основных страниц (она должна быть заверена);
• декларация по форме 3-НДФЛ;
• справка с информацией об источниках дохода, выплаченной заработной плате и налогах, выданная работодателем;
• договор купли-продажи или ДДУ;
• выписка из ЕГРП и акт приема-передачи;
• квитанции или другие документы, подтверждающие ваши расходы.

При приобретении недвижимости в ипотеку

При покупке квартиры в ипотечный кредит необходимо предоставить:

• заявление на оформление ипотеки (оно заполняется онлайн на сайте банка или непосредственно в офисе организации);
• копия паспорта (всех страниц);
• справка о доходах, предоставленная работодателем;
• заверенная копия ТК;
• страховой номер индивидуального лицевого счета;
• если вы женаты/замужем – свидетельство о браке;
• при наличии у заемщика несовершеннолетних детей – свидетельство о рождении ребенка;
• для призывников – военный билет;
• для пенсионеров – пенсионное удостоверение;
• бумаги, свидетельствующие об уже имеющихся долгах.

Также у вас могут потребовать справки из ПНД или НД, документы об образовании и прочие подтверждения благонадежности заемщика.

Заключая договор с застройщиком или продавцом на вторичном рынке, не забывайте о юридической чистоте сделки. Закон на вашей стороне – компания или частное лицо обязаны предоставить все запрашиваемые документы по просьбе покупателя. Чтобы не стать жертвой мошенников, проверяйте подлинность бумаг – самостоятельно или при помощи нанятого специалиста. Правильный подход к приобретению недвижимости поможет избежать неприятностей в будущем.

Переуступка — довольно популярный вид сделки при покупке квартиры в новостройке . Предлагаем разобраться, как её провести с наибольшей выгодой и минимальным риском для покупателя. … Квартира на этапе котлована обходится дешевле, чем на последующих стадиях — именно в этот момент инвесторы предпочитают покупать квартиру с целью последующей ее продажи. Когда квартира перепродается до момента ввода дома в эксплуатацию — заключается особая сделка – переуступка прав требования (договор цессии). … нотариальные документы , необходимые для сделки, обойдутся примерно в 3 тысячи рублей.

Оформление документов при покупке квартиры

Самостоятельно заключать сделку по приобретению недвижимости – это довольно рискованное занятие. Особенно в том случае, когда у вас нет практического опыта и специального юридического образования. Поэтому будет гораздо целесообразнее и безопаснее воспользоваться услугами профессионального риэлтора, который займется поисками подходящего варианта жилья и подготовит все требуемые документы для совершения сделки. Правильное оформление документов при покупке квартиры очень важно, поэтому вам обязательно нужно знать порядок их составления, чтобы не стать жертвой мошенничества.

Покупка квартиры

Чтобы точно знать, как происходит процесс приобретения недвижимости, рассмотрим пошаговое оформление квартиры при покупке:

Юридическая чистота приобретаемого объекта. Обязательная процедура, включающая тщательную проверку всех владельцев квартиры и непосредственно самой жилплощади, а именно:

• собственники жилья: проверяется физическое и психоэмоциональное состояние продавца, наличие у них алкогольной или наркотической зависимости, есть ли проблемы с памятью и тому подобное. Существование любого из этих диагнозов является поводом для родственников опротестовать законность заключенной сделки;
• объект недвижимости: проверяют подлинность завещаний, договоров дарения и т.д., наличие судебных запретов на продажу данной квартиры, есть ли у владельцев квартиры дети, не достигшие совершеннолетнего возраста и зарегистрированные в этой квартире, какова вероятность сноса дома, в котором расположена квартира, была ли сделана перепланировка, проверка на подлинность всех правоустанавливающих документов, находиться ли данная жилплощадь в залоге у какого-нибудь финансового учреждения и многое другое.

Составление договора купли-продажи. В данном соглашении в обязательном порядке указываются следующие данные:

• точный адрес объекта недвижимости;
• стоимость;
• сведения о продавце и покупателе;
• сроки выписки нынешних собственников из продаваемой ими квартиры (по желанию).

Подписание договора и внесение оплаты за квартиру. Непосредственно перед подписанием, внимательно прочитайте договор, и проверьте его на наличие ошибок в личных данных обеих сторон, а также точном описании покупаемого жилья. Если претензии к данному соглашению у вас отсутствуют, то можно приступать непосредственно к самому подписанию. Для этого необходим паспорт, свидетельство о браке, согласие супруга на заключение договора купли-продажи (заверяется нотариально). Оплату можно производить как в наличном, так и безналичном расчете. Если денежные средства передаются продавцу наличными, то обязательно берется расписка в получении денежных средств в полном объеме. Расписка является подтверждающим документом оплаты приобретаемого жилья, и должна храниться вместе с договором купли-продажи.

Регистрация сделки. После подписания документы передаются в Росреестр, для заключительной регистрации совершенной сделки.

Право собственности. После сдачи всех необходимых бумаг в вышеуказанное учреждение, вы получите расписку, где будет указана дата получения свидетельства о праве собственности на жилье. Время обработки документов — от 10 дней до одного месяца.

Прописка. После того, как вы стали полноправным хозяином приобретенной жилплощади, вам необходимо в ней зарегистрироваться.

Коммунальные службы. Заключением новых договоров со всеми коммунальными службами (газ, электричество, водоснабжение) вы должны заниматься самостоятельно. Не затягивайте с этим, чтобы не было последующей путаницы в квитанциях об оплате услуг.

Страхование. Это не обязательный пункт, но рекомендуемый. Соседи попадаются разные, поэтому о возмещении возможного ущерба, лучше позаботиться заранее.

При оформлении сделки покупки квартиры вам придется заплатить госпошлину, услуги нотариуса. При оформлении документов важно внимательно читать все составляемые документы. Без определенного опыта и образования, можно упустить какие-то важные детали. Именно поэтому лучше пригласить опытного риэлтора для сопровождения сделки.

Паспорт. Оригинал договора переуступки . Документы , указанные в договоре на ипотеку. У меня на руках было уведомление об открытии аккредитива, в нем было прописано, что еще надо предоставить выписку из ЕГРН. Заявление на раскрытие аккредитива. … Сколько я заработала на перепродаже квартиры в новостройке . На следующий день средства уже поступили на указанный в договоре переуступки счет. Опись документов по аккредитиву. Подать налоговую декларацию. … Вы можете в любой момент переуступить свои права на квартиру по ДДУ другому лицу. Условия продажи должны быть прописаны в вашем ДДУ. Найти покупателя можно и самостоятельно.

Как правильно оформить документы при покупке жилья в новостройке

Без необходимых и правильно оформленных документов покупку квартиры можно считать недействительной. Если вас пугают бюрократические формальности или на них просто нет времени, то при определенных доплатах это можно поручить организации, с которой вы подписали договор о покупке. Сэкономить время поможет и Многофункциональный центр, в котором работают представители основных госорганов. В любом случае полезно заранее узнать о важных нюансах в подготовке документов.

1. Определите тип договора на покупку жилья

В зависимости от типа договора на покупку квартиры оформление и перечень документов будут немного отличаться. Приобрести жилье вы можете, участвуя в долевом строительстве, с помощью паевого взноса, инвестиционного вклада, переуступки прав требования или путем вступления в кооператив (товарищество).

Существуют и другие схемы, выгодные больше для продавца, чем для покупателя: договор предварительной купли-продажи (100% предоплата до окончания строительства) и продажа векселя (покупка ценной бумаги, которую потом нужно обменять на квартиру).

2. Убедитесь в том, что дом официально принят госкомиссией

Об этом должен свидетельствовать пакет документов здания о прохождении всех этапов проверки: в том числе технический паспорт дома, разрешающий акт от местной администрации, передаточный акт из архитектурно-строительной организации, свидетельство о кадастровом учете в Росреестре с официальным почтовым адресом здания.

3. Получите акт приемки-передачи жилья

Акт выдается строительной компанией после осмотра покупателем будущей квартиры. Для этого в заранее оговоренное время вы встречаетесь с застройщиком и тщательно знакомитесь со своей будущей недвижимостью. Если вас все устраивает и вопросов к застройщикам не возникает, то вы подписываете акт приема-передачи и получаете заветные ключи.

4. Поставьте квартиру на кадастровый учет

Любой жилой объект должен иметь кадастровый паспорт с экспликацией. Нужно обратиться в Росреестр, чтобы вызвать техника для проверки планировки и замера площади. Все данные должны совпадать с планом строительной компании. Подлежащие согласованию перепланировки нужно узаконить и только после этого отправляться за кадастровым паспортом.

5. Подготовьте перечень документов на право собственности

Если у вас на руках акт приемки-передачи и кадастровый паспорт, то пора подавать на право собственности. Список документов для этого небольшой, но для каждого из оригиналов необходимо сделать копии. Положите в одну папку: паспорта либо свидетельства рождения (до 14 лет) всех собственников квартиры; договор с застройщиком со всеми соглашениями; акт приема-передачи жилья; кадастровый паспорт с планом квартиры; кредитный договор с закладной (при покупке посредством ипотеки); разрешение органов опеки (если один из собственников несовершеннолетний).

Туда же приложите ксерокопии разрешения на ввод дома в эксплуатацию, акта о распределении квартир между инвесторами и квитанцию об уплате госпошлины. Если у вас нет на руках кредитного договора, получите его в банке. Как правило, сотрудник банка при регистрации права сам предъявляет работнику Росреестра вашу закладную. Но так поступают не все банки, поэтому о наличии закладной для регистрации права нужно позаботиться заранее.

6. Зарегистрируйте право собственности на квартиру

Собрав необходимые документы, оповестите застройщика о намерении пойти в Регистрационную Палату: для оформления права собственности присутствие представителя строительной компании-продавца обязательно. Перед тем как отдавать документы работнику Росреестра, в электронном виде заполните заявление с указанием паспортных данных, адреса квартиры, ее технических характеристик и собранных документов. После проверки заявление его подписывают все собственники квартиры.

7. Получите регистрацию права

Если документы были сданы правильно, сотрудник Росреестра выдаст вам расписку с указанием срока их рассмотрения. Обычно на это уходит не более месяца. Сроки могут затянуться, если собственников несколько, открыта ипотека, есть обременения. Для уточнения даты регистрации права можно позвонить в Росреестр. В назначенный срок каждый собственник должен прийти для получения документов с паспортом и выданной ему ранее распиской. У доверенных лиц при себе должны быть оригинал и копия нотариальной доверенности с паспортом.

Совет эксперта: как выбрать надежного застройщика?

Задумались о приобретении жилья в новостройке? Помните, что помимо удобного расположения, планировки и наличия инфраструктуры, проверить надежность застройщика. На что обратить внимание, мы узнали у эксперта.

1. Отзывы. Конечно, самая доступная возможность проверить репутацию застройщика – почитать, что о нем пишут в средствах массовой информации, как о нем отзываются клиенты на форумах.

2. Степень готовности дома. Если строительство еще ведется, нужно оценить, укладывается ли застройщик в заявленные сроки, которые прописаны в проектной декларации. Кроме того, практически у всех крупных застройщиков на стройплощадке установлены веб-камеры, благодаря которым можно наблюдать за ходом строительства онлайн.

3. Тип договора. В рамках ФЗ-214 есть три варианта: ДДУ, ЖСК, вексельные схемы. В настоящее время самым надежным является договор долевого участия.

4. Аккредитация банка. Большим плюсом и подтверждением надежности застройщика является факт аккредитации объекта в банке: прежде чем аккредитовать тот или иной проект, они тщательно проверяют документы и финансовое состояние застройщика.

Средняя цена квартиры в московских новостройках . 20 672 000 руб +5.87%. Прямой эфир. … Для регистрации уступки прав требований по ДДУ не нужно согласия застройщика, но у него необходимо запросить документы , которые подтвердят полную оплату цены за квартиру по договору долевого участия в строительстве. Необходимые документы : заявления от всех сторон сделки; договор об уступке прав требований по ДДУ (не менее двух экземпляров); удостоверенные нотариусом доверенности от всех сторон (в случае обращения через представителя)