Документы при строительстве нежилого

Собственники недвижимости сталкиваются с ситуациями, когда нужно часть нежилых помещений перевести в жилые, добавить площади в общежитии, сделать постройку на дачном участке. До регистрации изменений в Росреестре необходимо получить разрешение от компетентных органов. Если этого не сделать, может быть наложено административное наказание, поскольку жить в нежилых помещениях запрещено. Поэтому стоит разобраться как перевести нежилое помещение в жилое, в какой орган нужно обращаться, какие документы подготовить.

Что такое жилое и нежилое помещение?

Для того чтобы, быстро получить ответы на свои вопросы , обращайтесь за юридической консультацией в онлайн-чат справа или звоните по телефону: 8 (800) 302-32-85

Под жилым помещением понимают изолированную недвижимость, в которой гражданин может проживать постоянно. Оно должно соответствовать санитарным нормам и техническим требованиям.

Жилым имуществом признают:

• жилой дом (например, частный дом), его часть ;
• квартиру, часть помещения;
• комнату.

Жилье можно сдавать в наем. Собственник вправе получить регистрацию по адресу нахождения имущества.

Остальные объекты являются нежилой недвижимостью. К ней относят торговые базы, магазины, офисные помещения, цеха, прочее имущество. Такую собственность сдают только в аренду. Прописку по адресу нахождения не оформляют.

Законодательство

При определенных условиях нежилое помещение можно перевести в жилое. Правила смены статуса регламентируются главой 3 ЖК РФ.

Отдельные моменты раскрываются в других нормативных актах:

• градостроительном кодексе; ; ; ; ;
• региональном законодательстве;
• муниципальных нормативных актах.

Таким образом, процесс смены статуса нежилой недвижимости четко регламентируется требованиями законодательства из нескольких областей права.

Условия перевода помещения из нежилого в жилое

Процесс продажи недвижимости

Основные нормы купли-продажи нежилых помещений регламентированы главой 30 ГК РФ и ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Нежилая недвижимость – это помещения, где нельзя проживать, но которые можно использовать в коммерческой деятельности. К ним относятся:

• сооружения;
• здания;
• помещения;
• части помещения.

По видам использования они делятся на:

• офисы;
• торговые помещения;
• помещения общепита;
• гостиницы;
• производственные помещения;
• для оказания различных услуг;
• склады, ангары;
• другие назначения.

Процесс продажи недвижимости начинается со сбора необходимых документов, подготовки нежилого помещения и поиска покупателя.

Поиск покупателя

Для начала поиск клиентов можно начать с просмотра объявлений о покупке нежилой недвижимости. Подобрать подходящие по параметрам запросы и предложить на рассмотрение свой объект. Важно определиться с целевой аудиторией и искать покупателя там, где будет востребовано предложенное помещение. Это могут быть:

• различные интернет-площадки, где общаются предприниматели;
• объявления в СМИ;
• непосредственное обращение в компании и фирмы, нуждающиеся в нежилых объектах.

После определения целевой аудитории можно подать свое объявление о продаже. Для этого стоит обратиться к специальным сайтам по продаже недвижимости, где предоставляют всю необходимую информацию об объекте и которые отличаются большой посещаемостью потенциальными клиентами. В зависимости от целевого назначения помещения можно выбрать подходящие СМИ, которые популярны у той или иной категории граждан, и разместить там рекламу или объявление.

Еще один вариант поиска покупателя – это размещения баннера с информацией о продаже и телефоном продавца на объекте. Такое объявление эффективно, если недвижимость находится рядом с дорогой или в местах с большой проходимостью народа.

При обращении к посредникам можно просмотреть их банк данных и выбрать подходящего покупателя.

Выбор претендента на покупку

Изучая объявления, в первую очередь следует обратить внимание на целевое назначение объекта, который ищет покупатель. Если оно соответствует предлагаемому помещению, можно обратиться к потенциальному клиенту и договариваться об обсуждении сделки. Параметры имеющейся недвижимости могут отличаться от требований покупателя, но в любом случае стоит поставить его в известность о существующем варианте.

Следует помнить, что объявление зачастую подает не сам покупатель, а посредник. Это может быть компания, занимающаяся продажей недвижимости, или частное лицо – риелтор. Предпочтение в выборе следует отдавать непосредственно покупателю, давшему объявление, так как он готов к заключению соглашения. А посредники при отсутствии клиента могут потратить много времени на его поиск.

Выбирая покупателя, стоит обратить внимание на его:

• заинтересованность сделкой;
• готовность к заключению соглашения;
• способ оплаты из наличествующих средств или в кредит;
• добросовестность.

Покупатель должен предоставить пакет необходимых для заключения договора документов:

1. удостоверение личности;
2. нотариально заверенная доверенность для представителя;
3. при оплате сделки заемными средствами – кредитный договор;
4. по желанию покупателя – договор страхования соглашения.

Покупка

Нежилые помещения обычно покупают лица, занимающиеся предпринимательской деятельностью. Для начала следует определить целевое назначение объекта и необходимые параметры. Затем обратить внимание на специализированные сайты и местные СМИ, где размещаются объявления рекламы о продаже недвижимости.

Можно провести поиск необходимого помещения, объезжая соответствующий район, просматривая развешанные баннеры и объявления. А также обратиться к посредникам, которые предоставляют для рассмотрения имеющуюся у них базу объектов, представленных к продаже.

Свое объявление можно разместить самостоятельно на интернет-площадках, в местных газетах или бегущей строкой в региональных передачах. В объявлении нужно указать целевое назначение помещения, приблизительные параметры, район поиска и контактные данные. Или доверить процесс поиска продавца посредникам.

Объявление

При выборе объявления следует ориентироваться на назначение и параметры предлагаемого объекта. Кроме этого, нужно обратить внимание на:

• удобство расположения;
• наличие необходимой площади помещения;
• подходящую стоимость объекта;
• другие преимущества.

Если нет намерения оплачивать услуги посредников, следует выбирать объявления, данные непосредственно собственниками недвижимости.

Документы, которые должен предоставить продавец:

1. паспорт;
2. правоустанавливающий документ на объект;
3. право удостоверяющий документ на помещение;
4. кадастровый паспорт объекта;
5. технический план помещения;
6. кадастровая справка об отсутствии обременения залогом, сервитутом и отсутствием ареста;
7. если помещение ранее было жилым, то требуется административное решение о переводе объекта в статус нежилого.

В зависимости от ситуации могут потребоваться дополнительные нотариально заверенные документы:

• доверенность для представителя;
• разрешение супруга на продажу;
• разрешение совладельцев на продажу.

Выбор продавца

Выбирая помещение, следует отдать предпочтение наиболее правоспособному объекту. Для этого нужно провести первичную работу с продавцом:

• выявить собственника или собственников нежилого помещения, заказав расширенную актуальную выписку из ЕГРН;
• осмотреть правоустанавливающие документы для выявления основания на право собственности: договор купли-продажи, наследство, судебное решение, дарение и т. д.;
• выявить наличие или отсутствие обременений права собственности;
• проверить на отсутствие несогласованной перепланировки путем сверки технического и фактического плана помещения;
• обсудить и согласовать условия сделки.

Важно. Если правоустанавливающие документы основаны на судебном решении или это договор дарения, свидетельство о праве на наследство, то сделка может быть в последующем оспорена. Чем больше времени прошло с момента получения прав собственности владельцем недвижимости, тем меньше риски.

При выборе помещения следует уточнить у продавца условия его получения в собственность и причины продажи. Обратить внимание на состояние предоставленных документов на объект:

• они должны быть оригиналами;
• в хорошем состоянии, без порчи;
• с отметкой о регистрации права собственности.

В случае выявления расхождения в планировке следует знать, что заключению договора купли-продажи без привлечения заемных средств это не помешает. Но в последующем административная ответственность за несогласованную перепланировку ляжет на покупателя.

Осмотр недвижимости

Недвижимость перед покупкой нужно осмотреть с составлением акта осмотра помещения. Обязательно следует проинспектировать и документально оформить состояние крыши, подвала и стен с несущими конструкциями. В документ вносятся данные об электрооборудовании, вентиляции, канализации, системы водоснабжения и отопления. На основе полученной информации устанавливается окончательная стоимость нежилого помещения.

При обнаружении несогласованной перепланировки, других нареканий и замечаний к состоянию объекта следует отказаться от сделки или снизить его стоимость с учетом необходимых расходов для устранения недостатков.

Сделка без посредников: процедура, составление договора

После согласования всех условий по продаже помещения, стороны составляют договор купли-продажи недвижимости. Согласно ст. 550 ГК РФ, он оформляется в письменной форме и содержит следующие пункты:

1. наименование ДКП;
2. дата и место заключения;
3. полные данные участников сделки;
4. полные данные о предмете договора (по выписке из ЕГРН);
5. описание документов, подтверждающих право собственности;
6. стоимость недвижимости и способ расчета;
7. порядок передачи помещения;
8. права и обязанности участников сделки;
9. ответственность сторон;
10. дополнительные условия;
11. список прилагаемых документов;
12. подписи сторон.

Мы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:

О сделке купли-продажи нежилого помещения с участием ООО, физического лица, ИП мы рассказывали тут.

Договор оформляется в трех экземплярах, по усмотрению сторон он может быть заверен нотариально. Согласно ст. 558 ГК РФ соглашение вступает в силу только после регистрации сделки в Росреестре. Для регистрации нужно обратиться в офисы МФЦ или отделение Росреестра и предоставить следующие документы:

1. документы, подтверждающие право собственности продавца;
2. удостоверения личности и СНИЛСы сторон договора;
3. три экземпляра ДКП;
4. три экземпляра передаточного акта;
5. нотариально заверенное согласие супруга на продажу недвижимости (при необходимости);
6. нотариально заверенная доверенность на представителя (при необходимости);
7. кредитный договор, если недвижимость приобретена на заемные средства;
8. квитанция об оплате госпошлины.

Статья 558 ГК РФ. Особенности продажи жилых помещений

1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Срок регистрации сделки 9 дней через офисы МФЦ и 7 дней в отделении Росреестра. Покупатель получает договор купли-продажи с отметкой о регистрации и выписку из ЕГРН.

Госпошлину оплачивает покупатель в размере 2000 рублей или 1000 рублей при договоре с ипотекой. Возможны дополнительные расходы на ксерокопирование документов или их заверение у нотариуса.

При продаже нежилого помещения, находящегося в собственности менее трех лет, продавец уплачивает НДФЛ в размере 13% от стоимости объекта. Он рассчитывается налоговым органом на основании сведений, переданных ему Росреестром.

Подводные камни и мошенничество

Виды мошенничества с недвижимостью:

• двойная продажа;
• поддельные документы;
• подложные доверенности;
• оформление договора с заниженной стоимостью с последующим расторжением;
• продажа недвижимости с обременением.

Уменьшить риск мошенничества поможет тщательная проверка предоставленных продавцом документов или разовое обращение к юристу за консультацией. Свести риски на нет возможно:

• при нотариальном удостоверении договора продажи;
• при титульном страховании сделки.

На страницах нашего сайта вы найдете информацию о выборе, покупке и эксплуатации нежилых помещений в новостройках, о налогах для физических и юридических лиц при продаже нежилого помещения.

Стоит ли заключать сделку и оформлять ДКП через посредников?

Если нет уверенности в юридической чистоте сделки, стоит обратиться за помощью к профессионалам. Специалисты агентства проведут тщательную проверку документации и организацию сделки.

В случае мошенничества компания выступит в суде в качестве свидетелей добросовестности покупателя. Однако они не гарантируют восстановление нарушенных прав и возврат денежных средств.

Преимущества обращения к посредникам:

1. быстрая продажа объекта;
2. хорошая продажная цена, т. к. посредники берут процент от сделки;
3. экономия времени на поиск клиента;
4. проведение сделки опытными специалистами.

К посредникам стоит обращаться при отсутствии времени на поиск клиентов, проведение просмотров недвижимости и других юридических действий.

Купля-продажа нежилой недвижимости между физическими лицами возможна. Если стороны не желают заниматься юридической проверкой документов и оформлением сделки самостоятельно, они могут обратиться к посредникам. Это не гарантирует защиту от мошеннических действий, но дает возможность получения качественных услуг и уменьшает риски.

Источник: pravosudie.guru

Как разделить нежилое помещение на два отдельных?

Раздел помещений – это особая процедура, благодаря которой из одного объекта недвижимости образуются несколько новых. Данную процедуру возможно провести в отношении абсолютно любого объекта, начиная с отдельного помещения и заканчивая огромным зданием. Причины для раздела могут быть разными, чаще всего потребность возникает перед совершением различных сделок с нежилой недвижимостью.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 .

Как разделить помещение или здание на две отдельных части?

Для чего нужна такая процедура?

• купля-продажа;
• аренда;
• субаренда;
• заключение ипотечного договора.

Пошаговая инструкция

Куда обращаться?

Если же нет никакой возможности добровольно разделить нежилое помещение, не получается договориться по обоюдному согласию, то придется обращаться в суд, чтобы в дальнейшем произвести раздел недвижимого помещения в принудительном порядке. Далее уже на основании постановления суда можно будет обращаться в БТИ.

Документы

1. Заявление в Росреестр, в котором должна содержаться просьба о прекращении права общей долевой собственности на данное нежилое помещение и об оформлении на каждую часть (в соответствии с техническими паспортами) индивидуальной собственности. Подписывают заявление все собственники.
2. Соглашение о разделе помещения.
3. Правоустанавливающие документы на данный (исходный) объект.
4. Технические и кадастровые документы на первоначальный объект.
5. Выписка из ЕГРН.
6. Техническая документация на новые объекты (части нежилого помещения).
7. Копии паспортов (всех заявителей).
8. Квитанции на оплату государственной пошлины (отдельную на каждую из частей).

• Скачать бланк заявления о прекращении права общей долевой собственности на нежилое помещение
• Скачать образец заявления о прекращении права общей долевой собственности на нежилое помещение

Каковы финансовые траты?

• Уплата госпошлины за оформление права собственности – 2 или 22 тысячи рублей, в зависимости от того – физическое или юридическое лицо является заявителем.
• Уплата государственной пошлины за регистрацию права собственности – 2 тысячи рублей (с физического лица) или 22 тысячи рублей (с юридического лица).
• Уплата госпошлины за изготовление технического паспорта – 1200 рублей (если требуется срочно, то 2,5 тысячи рублей).

Сколько ждать ответа?

1. После обращения в Росреестр новые, подтверждающие право собственности документы выдадут в течение семи рабочих дней.
2. Если обращение происходит через МФЦ, то документы будут готовы через девять рабочих дней.

Что выдается в конце процедуры?

• Отдельные кадастровые номера (о том, как присвается номер нежилого помещения при кадастровом учете, написано тут).
• Выписки из ЕГРН, в которых отражаются сведения о новых помещениях, которые образовались в результате раздела и о собственнике (свидетельства на право собственности сейчас не выдаются).

Раздел считается завершенным после того, как право каждого собственника зарегистрировано. Одновременно с кадастровым учетом новых объектов должны производиться и регистрационные действия.

Стоит помнить о том, что после разделения помещения на части сохраняются права долевой собственности (ст. 250 ГК РФ). На основание этого каждый совладелец обладает правом преимущественной покупки в случае продажи одной из долей.

Как вести себя в случае отказа?

Если заявитель получает отказ в регистрации, то в документе обязательно подробно обозначаются причины принятия данного решения. Необходимо обратиться к кадастровому инженеру, который должен исправить все указанные недочеты и ошибки и затем самостоятельно направить скорректированные документы в нужные инстанции.

В итоге можно сделать вывод, что раздел нежилой недвижимости, безусловно, является длительным и непростым процессом.

Нужно запастись терпением и соблюсти все законодательные требования, учесть все нюансы. Лучше всего постараться договориться с остальными совладельцами произвести раздел по взаимному согласию.

В случае обращения в суд процедура может затянуться, да и финансовые расходы будут выше.

Как разделить нежилое помещение на два отдельных?

Разделение нежилого помещения на два отдельных — способ, часто применяемый владельцами недвижимости для увеличения прибыли. Но имеется ряд правил и ограничений, связанных с данным процессом.

Суть разделения нежилого помещения

Разделом нежилого помещения называется процесс преобразования одного объекта недвижимости в два отдельных.

Процесс проводится при участии кадастрового инженера и при одобрении со стороны работников ЕГРН. Обычно инициатором раздела является владелец помещения. Но допускаются и иные варианты.

Пример: заявление подается арендаторами, желающими разделить снимаемое помещение на два отдельных объекта.

Процесс раздела проводится как в добровольном, так и в принудительном порядке.

Возможный вариант: собственник недвижимости обязан передать часть своего имущества кредиторам, по решению суда. В этом случае помещение разделяется, и одна из частей отходит в уплату долга. Размер отделяемой доли определяется судьей, при содействии кадастрового инженера.

Условия разделения

• Изолированность имеется при наличии четырех стен (с окнами или без) и отдельного входа. Стены невозможно заменить временными перегородками: они должны быть капитальными, несъемными. А вход должен быть только один. Если входов два и более, то недвижимость уже не считается изолированной.
• Обособленность — наличие отдельного входа к местам общественного пользования: в подъезд дома, на улицу и т. п.

При несоблюдении указанных требований помещение разделить невозможно. В определенных ситуациях придется проводить перепланировку: убирать либо добавлять дополнительные выходы, устанавливать стены и т. п.

Желательно, чтобы базовое помещение можно было использовать по прямому назначению. Пример: помещение считается складом, но из-за несанкционированной перепланировки не может применяться для хранения определенной продукции. В подобной ситуации ЕГРН имеет право не выдавать разрешение на раздел.

• Доступны естественные источники света — то есть, имеются окна. Они должны обеспечивать достаточное освещение в светлое время суток.
• Проведено электричество и отопление, имеется доступ к воде и канализации.
• Помещение соответствует требованиям к минимальной площади — не менее 12 квадратных метров.

Основания для разделения

Существует всего два основания для раздела нежилого помещения: добровольное решение собственника (собственников) и постановление суда.

Согласие собственника оформляется у нотариуса, в письменном виде. При наличии двух и более владельцев требуется письменное подтверждение согласия каждого из них.

По решению суда раздел проводится, если собственник отказывается провести эту процедуру, хотя и обязан ею заняться. Пример: нежилое помещение является частью наследства, и должно быть разделено между наследниками. Но завещание отсутствует, а у наследников возникли разногласия. В подобной ситуации раздел нежилого помещения производится по решению суда.

Порядок разделения нежилого помещения на два отдельных

1. Подготовка проекта раздела нежилого объекта недвижимости.
2. Написание заявления о переустройстве. Рекомендуется составлять под руководством опытного специалиста, хотя допускается и самостоятельное оформление.
3. Подача пакета документов (вместе с написанным заявлением). Требуется для получения разрешения на перепланировку или реконструкцию. Следует учитывать: реконструкция является более серьезным изменением устройства помещения. В ряде случаев ЕГРН не разрешает ее проводить даже при наличии всех требуемых документов.
4. Проведение перепланировки или реконструкции. Эта процедура целиком зависит от пожеланий владельца базового помещения.
5. Составление технического плана на созданные объекты недвижимости.
6. здания на участке и его координаты;
7. результаты кадастровых работ инженер фиксирует в техплане – заполняется текстовое описание характеристик, образованные помещения отражаются на поэтажном плане здания, составляются схемы и чертежи.

Изолированность и обособленность

Техплан является основанием для обращения Росреестр – постановка на учет происходит по заявлению собственника, либо сторон договора аренды. Образование помещения, раздел или выдел будет считаться завершенным с момента, когда сведения кадастрового учета будут внесены в ЕГРН. На каждый самостоятельный объект недвижимости собственник получит выписку из реестра.

Комментарий эксперта. С 2018 года закон обязывает провести постановку на учет каждого объекта недвижимости – в противном случае, любые виды сделок будут запрещены.

Чтобы своевременно подать документы в кадастр и оформить сделки купли-продажи или аренды, обратитесь в компанию «Смарт Вэй».

Инженеры нашей компании окажут услуги и проведут кадастровые работы и межевание, быстро оформят техплан, который будет являться основанием для учета в Росреестре.

Как разделить здание или помещение на части для аренды

• общая площадь здания или помещения может быть разделена на два или более временных объекта – их ограждение перегородками или строительными конструкциями не обязательно;
• каждая временная часть здания или помещения обладает уникальными характеристиками – их установит инженер при обследовании объекта и составлении технических планов на каждую часть;
• каждая часть при таком разделе объектов будет поставлена на временный кадастровый учет – постановка проходит по общим правилам, а изменение прав собственника не происходит.

Сведения временного кадастрового учета также будут внесены в кадастр. Одновременно будет зарегистрировано обременение прав на весь срок аренды. При регистрации договора необходимо представить документы, указанные в Федеральном законе № 218-ФЗ. При повторной сдаче в аренду аналогичных частей помещений необходимо новое оформление технических планов.

Комментарий эксперта. Если вам необходимо провести раздел помещений в границах здания, либо оформить техническую документацию для продажи иди аренды объектов, обращайтесь в компанию «Смарт Вэй». Мы подготовим технический план в течение 1-2 дней, поможет собрать документы на учет и регистрацию в Росреестре, окажем консультационную поддержку по любым вопросам.

Раздел здания для регистрации аренды в 2019 году

Инструкция как согласовать дополнительный вход

С начала 2017 года для владельцев нежилых помещений очень актуален вопрос регистрации в Росреестре договора аренды.

Именно с 1 января 2017 года действуют новые правила: любое помещение, договор аренды которого регистрируется в Росреестре, должен присутствовать в государственном кадастре недвижимости. Простыми словами: если Вы хотите зарегистрировать договор, вы должны иметь кадастровый номер на объект или технический план.

В условиях постоянно меняющегося законодательства, появления новых разновидностей объектов, собственник здания и помещения должен иметь четкое представление о том, чем отличается здание от помещения, какие бывают виды технических помещений в жилом доме, где найти достоверную информацию о здании и помещениях в нем.

При конкретных кадастровых работах мы сталкиваемся с различными ситуациями и задачами. Обширная практика в сфере разделов, деления, выделов и объединений, позволяет нам анализировать самые частые вопросы, возникающие в ходе таких работ. Рассмотрим некоторые из них.

Сложность в том, что помещение чаще всего сдается в аренду частично. Рассмотрим пример такой ситуации и путь ее решения:

Пример.

• Цель: Сдать в аренду 300 м2 известной продуктовой сети магазинов.
• Задача: Зарегистрировать договор аренды в Росреестре (это обязательное условие, которое требует будущий арендатор, ведь ему нужно получать лицензию на алкоголь)
• Решение:
• В случае уже имеющийся приостановку в Росреестр доносится технический план как дополнительный документ к заявлению.
1. Допустим, Вы являетесь государственной организацией и у Вас стоит задача открыть буфет:
2. Пример.
3. Дано: здание районной стоматологии, 7 этажей, 6 000 м2.
4. Цель: Сдать в аренду 70 м2 на 4ом этаже под буфет.
5. Задача: Зарегистрировать договор аренды в Росреестре (все договоры больше года должны регистрироваться)
6. Решение:
7. В результате вы получаете зарегистрированный договор аренды.

Компания Смарт Вэй ежедневно изготавливает технических планы и специально для организаций, которые получили приостановку в регистрации договора аренды, мы уменьшили срок изготовления технического плана до одного рабочего дня. Достичь это мы смогли благодаря очень большой практике и наработанным алгоритмам работы с Росреестром. У нас разработаны инструкции для регистраторов в целяхуменьшения возможных ошибок при заполнении документов:

Источник: prpr.su