Объект капитального строительства (ОКС) в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации (ГК РФ от 29.12.2004 г. № 190-ФЗ, ред. от 05.04.2013 г.), п. 10 ст. 1, это: здание, строение, сооружение, объект, строительство которого не завершено (далее — объект незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.
Здания — это строения, состоящие из несущих и ограждающих или совмещенных конструкций, с помещениями для проживания и (или) деятельности людей, размещения производств, хранения продукции, содержания животных и прочих целей, имеющие определенное функциональное назначение (жилое, нежилое, общественное, производственное, сельскохозяйственное и др.).
Сооружения — это наземные, надземные, подземные или подводные инженерно-строительные системы, имеющие объемный, плоскостной, линейный, высотный или смешанный вид, состоящие из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих конструкций, предназначенные для выполнения определенных производственных, технологических или иных специальных функций.
Вебинар «Управление проектами капитального строительства»
Помещения — это жилые (комната, квартира) и нежилые, определяемые как внутренние изолированные части здания или сооружения, отделенные стенами либо перегородками, имеющие выход на улицу, коридор общего пользования, лестничную площадку, места общего пользования и не имеющие в пределах функциональных частей (площадей, объемов) других помещений (мест общего пользования).
Объекты незавершенного строительства — это создаваемые или реконструируемые в установленном законодательством порядке здания (сооружения), на которые отсутствует разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. К объектам, находящимся в незавершенном строительстве, относятся объекты: строительство которых продолжается, строительство которых приостановлено, законсервировано или окончательно прекращено, но не списано в установленном порядке, а также объекты, находящиеся в эксплуатации, по которым акты приемки еще не оформлены в установленном порядке.
До 2013 г. внесение сведений об объектах капитального строительства в реестр объектов недвижимости не производилось. Учет образованных, изменение существующих объектов и хранение информации о них осуществляли Бюро технической инвентаризации (БТИ).
Находясь в советский период в системе жилищно-коммунального хозяйства страны, БТИ осуществляли постоянный технический учет жилого фонда и объектов местного хозяйства.
В функции БТИ входили следующие действия:
- • техническая инвентаризация жилищного фонда;
- • оценка и переоценка жилых строений и жилых помещений, в том числе для целей налогообложения;
- • информационное и консультационное обслуживание и иная деятельность, связанная с государственным учетом жилого фонда;
- • ведение реестра жилищного фонда.
Результат деятельности, а именно: учетно-техническая, оценочная и правоустанавливающая документация жилищного фонда, включая технические паспорта, регистрационные книги, копии зарегистрированных документов, сформированные в инвентарные дела и иные инвентаризационные документы, хранились в архиве БТИ, а вторые экземпляры — в объединенном архиве Государственного комитета РФ по жилищной и строительной политике. Архивы БТИ постановлением Правительства № 130 были отнесены к государственному архивному фонду РФ и являлись федеральной собственностью.
BIM 046 Мухамадиева И.Р. Эффективное управление объектами капитального строительства
Постановление Правительства РФ от 04.12.2000 г. № 921 «О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства» утвердило Положение «Об организации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства» (далее — Положение), которое определило порядок организации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства, где одной из основных задач было информационное обеспечение функционирования системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и Государственного кадастра недвижимости.
Данное Положение явилось основой ведения государственного учета объектов капитального строительства органами, осуществляющими государственный технический учет и техническую инвентаризацию (БТИ) в переходный период положения Федерального закона от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ «О Государственном кадастре недвижимости», который ввел норму единого государственного кадастрового учета объектов недвижимого имущества. Объектами такого имущества, кадастровый учет которых обязателен, являются здания, сооружения, помещения и объекты незавершенного строительства. В то же время эти объекты подлежат техническому учету и государственной регистрации прав, но в разных ведомствах. В соответствии с ч. 1 ст. 43 Закона о кадастре до 1 января 2013 г. был установлен переходный период применения Закона о кадастре к отношениям, возникающим в связи с осуществлением государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства (ОКС).
В переходный период положения Закона о кадастре не применялись в отношении ОКС, и государственный учет таких объектов недвижимости осуществлялся в порядке, установленном на день вступления в силу Закона о кадастре, нормативными правовыми актами в сфере осуществления государственного технического учета и технической инвентаризации (ОТИ) объектов капитального строительства и государственного технического учета жилищного фонда.
В соответствии с положениями ч. 3 ст. 44 Закона о кадастре кадастровые инженеры осуществляют в установленном порядке кадастровую деятельность в отношении зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства с 1 января 2013 г. При этом с 1 января 2013 г. идо 1 января 2014 г. эту кадастровую деятельность (наряду с кадастровыми инженерами) были вправе осуществлять организации по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации, которые до 31 декабря 2012 г. осуществляли эти действия.
Вместе с тем ст. 19 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено проведение государственного учета жилищного фонда в Российской Федерации, осуществляемого в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
В настоящее время действующим законодательством не установлен порядок осуществления государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства, не относящихся к жилищному фонду. Таким образом, подготовка технических паспортов на объекты капитального строительства, не относящиеся к объектам жилищного фонда, не предусмотрена действующим законодательством.
Сведения об объектах недвижимости, государственный кадастровый учет или государственный технический учет которых был осуществлен в установленном законодательством порядке до дня вступления в силу Закона о кадастре и в переходный период его применения (ранее учтенные объекты недвижимости), вносились и вносятся в Государственный кадастр недвижимости на основании документов, хранящихся в органах и организациях по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации, в соответствии с ч. 3 ст. 45 Закона о кадастре.
До 1 января 2013 г. обязательным приложением к документам, необходимым для осуществления по установленным п. 1 ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 г. №122 (ред. от 21.07.2014 г.) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» одним из документов-оснований для государственной регистрации прав на здание, сооружение, помещение или объект незавершенного строительства является кадастровый паспорт такого объекта недвижимого имущества. Представление кадастрового паспорта такого объекта недвижимого имущества не требовалось, если кадастровый паспорт, план такого объекта недвижимого имущества или иной документ, предусмотренный Законом о кадастре и содержащий описание такого объекта недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.
При этом, если в связи с изменением сведений о таком объекте недвижимого имущества требуется внесение соответствующих изменений в подраздел I Единого государственного реестра прав, уточненные сведения о таком объекте недвижимого имущества вносятся в Единый государственный реестр прав без повторной регистрации на основании заявления правообладателя такого объекта недвижимого имущества или его представителя и прилагаемого кадастрового паспорта такого объекта недвижимого имущества, содержащего новые сведения о этом объекте недвижимого имущества.
После 1 января 2013 г. кадастровый паспорт здания, сооружения, помещения или объекта незавершенного строительства является обязательным приложением к документам, необходимым для осуществления государственной регистрации прав на такой объект недвижимого имущества, только в случае, если сведения о таком объекте недвижимого имущества отсутствуют в Государственном кадастре недвижимости.
Технические паспорта, иные документы, которые содержат описание зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства и выданы в установленном законодательством Российской Федерации порядке до 1 марта 2008 г. в целях, связанных с осуществлением соответствующей государственной регистрации прав на указанные объекты недвижимого имущества и сделок с ними, признаются действительными и имеют равную юридическую силу с кадастровыми паспортами объектов недвижимости.
В соответствии с постановлением Правительства РФ от 12.08.2010 г. №615 предельный максимальный размер платы за выдачу органом или организацией, осуществляющими хранение учетно-технической документации о здании, сооружении, помещении или об объекте незавершенного строительства, государственный технический учет которых осуществлен до дня вступления в силу Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» или в переходный период его применения, кадастрового паспорта такого объекта составляет:
- • для физических лиц — 500 руб.;
- • для юридических лиц — 1000 руб.
Для сравнения: на сегодняшний день стоимость государственной услуги за предоставление Росреестром кадастрового паспорта на объекты недвижимости составляет:
- • для физических лиц — 200 руб. в бумажном виде, 150 руб. в электронном виде;
- • для юридических лиц — 600 руб. в бумажном виде, 300 руб. в электронном виде.
Сведения об объектах учета предоставляются по заявлениям (запросам):
- а) собственника, владельца (балансодержателя) или их доверенных лиц (при предъявлении надлежащим образом оформленной доверенности);
- б) наследников по закону или по завещанию;
- в) правоохранительных органов и судов (по находящимся в их производстве делам);
- г) органов государственной власти и местного самоуправления (об объектах учета, расположенных на территории соответствующих административно-территориальных образований);
- д) налоговых органов (об объектах учета, расположенных на территории административно-территориальных образований, находящихся в сфере их ведения);
- е) органов государственной статистики (сведения, включенные в формы федерального государственного статистического наблюдения);
- ж) учреждений юстиции, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
- з) иных лиц и органов, определенных законодательством Российской Федерации.
Сведения (документы) об объектах учета предоставлялись организацией (органом) по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации объектов капитального строительства, проводившей техническую инвентаризацию соответствующего объекта, в течение месяца с даты получения заявления (запроса), если иное не было установлено законодательством Российской Федерации.
В настоящий период общедоступные сведения, внесенные в ГКН, предоставляются Росреестром любым лицам в срок не позднее пяти рабочих дней с момента поступления оплаты по запросу.
Если при технической инвентаризации объекту не был присвоен кадастровый номер, это не являлось препятствием для государственной регистрации. Учреждения юстиции в таком случае самостоятельно присваивали объекту недвижимости условный номер на основании нормативного правового акта субъекта РФ (п. 3 ст. 12 Закона о регистрации прав).
Целью технической инвентаризации является описание объекта недвижимости, здания или сооружения по определенным правилам, позволяющее идентифицировать этот объект, устранить противоречия между описываемым объектом и другими зданиями и сооружениями.
Целью технического учета в органах БТИ являлось построение информационной системы, содержащей сведения о всех зданиях и сооружениях. Для реализации этих целей объекты недвижимости описывались по единообразным правилам, которые были разработаны в 70-е годы прошлого века. Таким образом, поступающая информация от органов технического учета в органы местного самоуправления могла быть неполной и не содержать всех необходимых сведений.
Государственный учет жилищного фонда в Российской Федерации включал в себя технический (оперативный) учет, официальный статистический учет и бухгалтерский учет.
Основу государственного учета составлял технический учет, осуществляемый независимо от принадлежности жилищного фонда по единой для Российской Федерации системе учета путем проведения технической инвентаризации и регистрации документов об обязанностях правообладателей по содержанию жилых строений и жилых помещений.
Технический учет жилищного фонда проводился до 2012 г. специализированными государственными и муниципальными организациями технической инвентаризации — унитарные предприятия, службы, управления, центры, бюро (БТИ), методическое обеспечение которых осуществляла государственная специализированная организация.
В настоящее время техническая документация на объекты капитального строительства может быть представлена в виде:
- • технического плана (паспорта) домовладения с приложением плана земельного участка, поэтажных планов основных зданий и экспликаций помещений к ним;
- • технического плана (паспорта) здания (строения) с приложением поэтажных планов основных зданий и экспликаций помещений к ним;
- • технического плана (паспорта) жилого помещения (квартиры), в составе паспорта текстовая и графическая (план квартиры) части;
- • технического паспорта на энергетический призводственно-тех-нологический комплекс (ЭПТК).
В соответствии с законом о кадастре в настоящее время выполнение кадастрового учета ОКС осуществляет Росреестр, а работу по описанию объектов недвижимости и подготовке документов, необходимых для проведения кадастрового учета, — кадастровые инженеры.
Основная цель разделения функций учета и описания недвижимости — создать рынок услуг по описанию объектов, что должно привести к увеличению предложений на рынке услуг по их проведению, конкуренции и снижению стоимости данных работ. При этом необходимо постоянное государственное регулирование рынка подобных услуг.
Принятый в 1997 г. Федеральный закон от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на объекты недвижимости и сделок с ним» (Закон о регистрации прав) ввел обязательную норму регистрации прав на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие Закона о регистрации, т. е. с 31.01.1998 г., это повлекло и ряд изменений в техническом учете. Так, Функция регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом перешла к органам, осуществляющим регистрационные действия по месту нахождения объекта, т. е. к регистрационным палатам, созданным при Минюсте. БТИ обеспечивают техническими паспортами такие объекты, подтверждают факт возникновения и дают оценочную характеристику объекту.
Сведения об объектах недвижимости, государственный кадастровый учет или государственный технический учет которых был осуществлен в установленном законодательством порядке до дня вступления в силу Закона о кадастре или в переходный период его применения (ранее учтенные объекты недвижимости), вносились и вносятся в Государственный кадастр недвижимости на основании документов, хранящихся в органах и организациях по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации, в соответствии с ч. 3 ст. 45 Закона о кадастре.
При этом в срок до 1 января 2013 г. органы и организации по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации, осуществившие до дня вступления в силу Закона о кадастре или в переходный период его применения государственный технический учет ОКС, передали в органы кадастрового учета по месту расположения соответствующих объектов недвижимости заверенные уполномоченными должностными лицами органов и организаций по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации копии технических паспортов соответствующих ОКС.
До 1 января 2014 г. правообладатели объектов капитального строительства (ОКС), получая сведения о своих объектах в БТИ, регистри-решали права на них (а также изменения) в Едином государственном реестре прав. При этом кадастровый учет ОКСов не осуществлялся.
В настоящее время для учета объектов капитального строительства необходимо представить в орган кадастрового учета (ОКУ) следующие документы (рис. 16).
При отсутствии указанных документов — декларации
Представляется в ОКУ исключительно в электронном виде
Копия разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию
Содержит сведения об объекте капитального строительства в объеме, необходимом для осуществления его государственного кадастрового учета (ч. 11 ст. 55 ГрК РФ)
С 01.03.201 направляется в ОКУ в рамках информационного взаимодействия
Документы для государственного кадастрового учета объектов капитального строительства
Технический план объекта
Изготавливается на основании:
- — проектной документации;
- — разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;
- — технического паспорта объекта, изготовленного до 01.01.2013.
Рис. 16. Необходимые документы для государственного кадастрового учета
объектов капитального строительства
В соответствии с подп. 3 п. 1 ст. 22 Закона о кадастре для кадастрового учета ОКС обязательным документом является технический план здания, сооружения, помещения либо объекта незавершенного строительства (при постановке на учет такого объекта недвижимости, учете его части или учете его изменений), акт обследования, подтверждающий прекращение существования объекта недвижимости (при снятии с учета такого объекта недвижимости).
Определение технического плана дано в ст. 41 Закона о кадастре, где технический план определен как документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в Государственный кадастр недвижимости, и указаны сведения о здании, сооружении, помещении или об объекте незавершенного строительства, необходимые для постановки на учет такого объекта недвижимости, либо сведения о части или частях такого объекта недвижимости, либо необходимые для внесения в Государственный кадастр недвижимости новые сведения о таком объекте недвижимости, которому присвоен кадастровый номер.
Рис. 17. Содержание технического плана
Технический план, описанный в ст. 41 Закона о кадастре, представляет собой документ, включающий в себя сведения, которые содержатся в Государственном кадастре недвижимости. В нем указаны сведения о здании, сооружении, помещении или об объекте незавершенного строительства, необходимые для постановки такого объекта недвижимости на кадастровый учет, сведения о части или частях такого объекта недвижимости или же новые сведения об объекте недвижимости с присвоенным кадастровым номером, необходимые для внесения в Государственный кадастр недвижимости.
В текстовой части указываются в установленном объеме сведения, необходимые для внесения в Государственный кадастр недвижимости.
Сведения об объекте недвижимости указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ разрешения на ввод такого объекта недвижимости в эксплуатацию, проектной документации данного объекта недвижимости или же технического паспорта. При отсутствии таких документов сведения об объекте, за исключением сведений о местоположении на земельном участке и о местоположении помещения в пределах этажа здания или сооружения, указываются в техническом плане на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем объекта недвижимости. Такая декларация прилагается к техническому плану и является его неотъемлемой частью.
В графической части технического плана отображаются сведения кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке, а также указывается местоположение здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке. Графическая часть технического плана помещения представляет собой план этажа или же части этажа здания с указанным на нем местоположением этого помещения.
Местоположение указываемого здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке устанавливается путем определения координат характерных точек его контура на земельном участке.
Местоположение помещения устанавливается посредством графического отображения границы геометрической фигуры этого помещения на плане этажа или части этажа здания, сооружения.
Технические планы на объекты капитального строительства можно подразделить как по видам объектов недвижимости, так и по видам кадастровых работ.
Определяющим фактом вида кадастровых работ является факт возникновения таких объектов недвижимости, а именно:
- • создание путем строительства нового ОКС или части (частей) ОКС;
- • образование из ранее построенного ОКС или части (частей) ОКС;
- • уточнение путем изменения сведений, внесенных в ГКН, внесения новых сведений в ранее учтенные в ГКН, исправления ошибок имеющихся в сведениях ГКН в отношении ОКС или части (частей) ОКС.
В табл. 9 приведены виды кадастровых работ по различным объектам капитального строительства и состав документов, необходимых для их выполнения.
Сведения об объекте недвижимости указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ разрешения на ввод такого объекта недвижимости в эксплуатацию, проектной документации такого объекта недвижимости или изготовленного до 1 января 2013 г. технического паспорта на такой объект недвижимости. Кадастровый инженер обязан использовать сведения
Таблица 9. Виды кадастровых работ и состав документов-оснований по различным объектам капитального строительства с целью подготовки технического плана
Источник: studref.com