По 214-ФЗ (договор зарегистрирован в Росреестре) куплена квартира. Дом сдан в эксплуатацию 09.06.17.
В отношении застройщика введена процедура наблюдения по иску о банкротстве 30.05.17, назначить конкурсного управляющего АС планируется 05.07.17
У нас на руках: ДДУ, квитанции об оплате 100% стоимости договора, акт сверки, акт зачета встречных требований, акт допуска для проведения ремонта.
Застройщик недоступен, персонал на работу не выходит
Вопрос: как быстрее и надежнее получить право собственности на квартиру?
Вопрос: как быстрее и надежнее получить право собственности на квартиру?
Алексей
Особо вариантов у вас нет. Акт приема-передачи, как я понимаю, не подписан.
Статья 201.11 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»
Погашение требований участников строительства путем передачи им жилых помещений
1. В случае наличия у застройщика многоквартирного дома или жилого дома блокированной застройки, строительство которых завершено, арбитражный управляющий не ранее чем через два месяца и не позднее чем через шесть месяцев с даты его утверждения (при завершении строительства в ходе конкурсного производства не позднее чем через шесть месяцев с даты его завершения) обязан вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи им в собственность жилых помещений в этом доме (далее — передача участникам строительства жилых помещений).
Долевое строительство: право собственности. Как признать его в судебном порядке?
(в ред. Федеральных законов от 02.07.2013 N 189-ФЗ, от 03.07.2016 N 304-ФЗ)
2. В состав материалов, подлежащих рассмотрению собранием участников строительства, включаются заключение арбитражного управляющего о возможности или невозможности передачи участникам строительства жилых помещений и отчет об оценке их стоимости.
(в ред. Федерального закона от 30.11.2011 N 346-ФЗ)
Заключение арбитражного управляющего должно содержать обоснование возможности или невозможности с учетом требований настоящей статьи передачи участникам строительства жилых помещений.
3. Передача участникам строительства жилых помещений может быть осуществлена при одновременном соблюдении следующих условий:
1) наличие полученного в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, жилого дома блокированной застройки, строительство которых завершено;
(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 304-ФЗ)
2) застройщиком и участниками строительства не подписаны передаточные акты или иные документы о передаче участникам строительства жилых помещений;
— КонсультантПлюс: примечание.
Положения статьи 201.11 (в редакции Федерального закона от 13.07.2015 N 236-ФЗ) применяются в случаях, если производство по делу о банкротстве застройщика возбуждено после 25 июля 2015 года, а также если производство по делу о банкротстве застройщика возбуждено до 25 июля 2015 года, при условии, что к этому дню не завершились расчеты с кредиторами третьей очереди.
— 3) стоимость передаваемых жилых помещений не превышает более чем на пять процентов совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, или тремя четвертями голосов кредиторов четвертой очереди, за исключением юридических лиц — участников строительства, принято решение о согласии на передачу участникам строительства жилых помещений, или на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с пунктом 4 статьи 201.10 настоящего Федерального закона. При определении размера требований участников строительства, включенных в реестр требований о передаче жилых помещений, учитывается также размер убытков в виде реального ущерба, определенный в соответствии с пунктом 2 статьи 201.5 настоящего Федерального закона;
(в ред. Федерального закона от 13.07.2015 N 236-ФЗ)
4) имущества, которое остается у должника после передачи участникам строительства жилых помещений, достаточно для погашения текущих платежей, указанных в подпункте 2 пункта 3 статьи 201.10 настоящего Федерального закона, требований кредиторов первой и второй очереди или на специальный банковский счет должника внесены денежные средства в соответствии с пунктом 5 статьи 201.10 настоящего Федерального закона;
(в ред. Федеральных законов от 02.07.2013 N 189-ФЗ, от 29.12.2015 N 391-ФЗ)
5) в реестре требований кредиторов отсутствуют требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на многоквартирный дом, жилой дом блокированной застройки, строительство которых завершено, земельный участок, передаваемые жилые помещения, либо указанные кредиторы согласились на передачу участникам строительства жилых помещений, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с пунктом 6 статьи 201.10 настоящего Федерального закона;
(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 304-ФЗ)
6) всем участникам строительства передаются жилые помещения в соответствии с условиями договоров, предусматривающих передачу жилых помещений, и передаваемых жилых помещений достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений (в том числе отсутствуют требования нескольких участников строительства о передаче одних и тех же жилых помещений в многоквартирном доме или жилом доме блокированной застройки, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 7 статьи 201.10 настоящего Федерального закона). С согласия участника строительства возможна передача ему жилого помещения, отличающегося по площади, планировке, расположению от жилого помещения, соответствующего условиям договора, предусматривающего передачу жилого помещения.
(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 304-ФЗ)
4. О рассмотрении арбитражным судом вопроса, предусмотренного пунктом 1 настоящей статьи, должны быть извещены все кредиторы, в том числе все участники строительства, в соответствии с реестром требований кредиторов и реестром требований о передаче жилых помещений. По результатам рассмотрения ходатайства собрания участников строительства о передаче участникам строительства жилых помещений арбитражный суд выносит определение:
1) об удовлетворении ходатайства и о передаче участникам строительства жилых помещений в случае соблюдения условий такой передачи, предусмотренных настоящей статьей;
2) об отказе в удовлетворении ходатайства в случае несоблюдения условий такой передачи, предусмотренных настоящей статьей.
5. Указанные в пункте 4 настоящей статьи определения могут быть обжалованы в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.
6. В определении о передаче участникам строительства жилых помещений указывается, какое жилое помещение передается каждому участнику строительства.
В случае вынесения арбитражным судом определения о передаче участникам строительства жилых помещений внесенные участниками строительства и (или) третьими лицами на депозитный счет арбитражного суда, на специальный банковский счет должника денежные средства направляются на погашение соответствующих требований кредиторов.
(в ред. Федерального закона от 02.07.2013 N 189-ФЗ)
В случае вынесения арбитражным судом определения об отказе в удовлетворении ходатайства внесенные участниками строительства и (или) третьими лицами на депозитный счет арбитражного суда, на специальный банковский счет должника денежные средства подлежат возврату участникам строительства и (или) третьим лицам.
(в ред. Федерального закона от 02.07.2013 N 189-ФЗ)
7. Жилое помещение передается участнику строительства, имеющему денежное требование, в качестве отступного, при этом такое требование погашается в размере стоимости переданного жилого помещения.
На основании определения арбитражного суда о передаче участникам строительства жилых помещений арбитражным управляющим полностью погашаются требования о передаче жилых помещений в реестре требований о передаче жилых помещений, а также погашаются в соответствующей части денежные требования в реестре требований кредиторов.
Требования участников строительства в части, не погашенной в результате передачи участникам строительства жилых помещений, удовлетворяются соответственно в составе требований кредиторов третьей и четвертой очереди.
8. В случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или жилого дома блокированной застройки и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, арбитражный суд по заявлению участника строительства выносит определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение в порядке, установленном статьей 201.8 настоящего Федерального закона.
(в ред. Федеральных законов от 02.07.2013 N 189-ФЗ, от 03.07.2016 N 304-ФЗ)
9. В случае передачи в соответствии с настоящей статьей участникам строительства жилых помещений залог прав застройщика на многоквартирный дом, строительство которого завершено, земельный участок, переданное жилое помещение прекращается в следующем порядке:
1) на многоквартирный дом с даты государственной регистрации права первого участника строительства на жилое помещение в данном многоквартирном доме;
2) на земельный участок с даты передачи жилых помещений в многоквартирном доме всем участникам строительства;
3) на переданное участнику строительства жилое помещение в многоквартирном доме с даты государственной регистрации права участника строительства на это жилое помещение.
(п. 9 введен Федеральным законом от 03.07.2016 N 304-ФЗ)
10. Прекращение залога прав застройщика на многоквартирный дом, строительство которого завершено, земельный участок, переданное жилое помещение в случаях, указанных в пункте 9 настоящей статьи, не влечет за собой изменение очередности удовлетворения требований, которые были обеспечены таким залогом, кредиторов, не являющихся участниками строительства
Полная инструкция дольщика. Банкротство застройщика до и после 2019
Таким образом, если введено наблюдение, вам необходимо включиться в реестр о передаче жилых помещений и ждать процесса передачи квартиры.
Источник: pravoved.ru
Банкротство застройщика
Признание права собственности при банкротстве застройщика. Помощь в обжаловании отказа или приостановления регистрации в Росреестре. Консультации судебного юриста. Тел. +7 (903) 120-51-06 Ежедневно с 9 до 23ч.
Юридический центр RegPractic
В работе над юридической статьей Шишова А.Б. принимал участие научный редактор Кравченко Н.Н. (с опытом работы федеральным судьёй).
Признаки наступления банкротства застройщика
Если есть соответствующие предпосылки, следует заблаговременно признавать право собственности или включать требования в реестр участников долевого строительства.
- застройщик затягивает подписание передаточного акта по любым причинам;
- не платит дольщикам по исполнительным листам;
- на сайте ФССП несколько страниц информации о наличии неоплаченных исполнительных листов;
- в картотеке арбитражных дел много исков от юридических лиц к застройщику;
- в арбитражный суд подано заявление о признании застройщика банкротом (это совсем плохо и обращаться к юристу желательно до наступления этого события).
Работаем, в том числе, по таким застройщикам, как: ЖК «Новокосино 2» (ООО «ЭкпертСтрой»), ЖК «Белые Росы» (ООО «СтройКомфорт»), ЖК «Марьино град» (ООО «МарьиноСтрой»), ЖК «Спорт-Таун» (ООО «МарьиноСтройГрупп»), ЖК «Академ-Палас» (АО «ОСК»), ЖК «Нагорная 7», ЖК «Квартал Триумфальный» (ЗАО «ФЦСР»), ЖК «Федоскинская слобода» (ООО «Ё-ИНВЕСТ»), ЖК «Рождественский» (ООО «Ковчег»), ООО «СИНАРА», ЖК «Царицыно» (АО «МКХ»), все ЖК из группы СУ-155 по Москве и Московской области, все ЖК из группы Урбан (ЖК «Опалиха О3», ЖК Солнечная система, ЖК «Видный город», ЖК «Митино О2»), ЖК «Пятницкие кварталы» (ООО Саб-Урбан) и многим другим жилищным комплексам.
В настоящем юридическом обзоре мы расскажем, что необходимо предпринять дольщику, чтобы выйти с наименьшими потерями из сложившейся ситуации. Обращайте внимание на любую информацию о вашем застройщике. Когда обнаружите признаки возможного банкротства застройщика, сразу обращатесь к юристу. Тем более нужно поторопиться, если в отношении застройщика уже введна процедура конкурсного производства или наблюдения. В законе о банкротстве есть много разных сроков, которые не стоит пропускать.
Действия дольщиков при банкротстве любого застройщика
Если дом введён в эксплуатацию, следует признавать право собственности через арбитражный суд, как на квартиру, так и на машиноместо, кладовую или иное нежилое помещение.
Если дом не введён в эксплуатацию, то подавать заявление арбитражному управляющему (временному или конкурсному) о включении в реестр требований участников строительства требования о передаче вам квартиры или нежилого помещения.
Если застройщик до банкротства не передал вам квартиру в сроки, указанные в ДДУ, желательно подавать заявление в арбитражный суд о включении неустойки в указанный реестр.
Если нежилое помещение не является машиноместом и при этом имеет площадь более семи квадратных метров, то вы в группе риска. Нужно срочно признавать право собственности, чтобы ваша недвижимость не попала в конкурсную массу.
О признании права собственности на недвижимость в рамках дела о банкротстве застройщика
Дом введен в эксплуатацию. Зачем подавать заявление о признании права собственности, а не о включении в реестр?
Решение суда позволит зарегистрировать право в Росреестре. Процедура включения ваших требований в реестр не предполагает такой возможности. Имея на руках решение суда не нужно беспокоиться любых действиях арбитражного управляющего. После признания ваших прав в суде становитесь собственником и действия конкурсного управляющего беспокоить вас не должны.
Кроме того, новый застройщик не сможет вас шантажировать. Обычно требуют доплату в обмен на согласие подписать передаточный акт.
Могу ли я признать право собственности при банкротстве застройщика, если дом введен в эксплуатацию, однако передаточный акт не подписан?
Если дом введён в эксплуатацию мы признаем право собственности на квартиру в любом случае, и с актом и без акта. Мы имеем большую судебную практику по различным жилищным комплексам по Москве и Московской области, где застройщики обанкротились. Технология по признанию права собственности по застройщикам на стадии банкротства у нас хорошо отработана.
У меня подписан акт. Зачем признавать право собственности, если я сразу могу подать документы в МФЦ?
Это нужно было делать до банкротства. После банкротства застройщика регистраторы не хотят брать на себя ответственность и отказывают в регистрации по любым причинам. Проиллюстрируем на следующем примере. Фабула дела: квартира передана по акту, дольщик подаёт документы в МФЦ на регистрацию права собственности и получает уведомление о приостановлении государственной регистрации.
В качестве основания для приостановки регистратор указывает следующие причины:
- не предоставлена доверенность по которой представитель застройщика подписал акт приема-передачи квартиры;
- прекращены полномочия лица подписавшего договор долевого участия;
- у регистратора есть сомнения, что предоставленные на регистрацию документы подлинные;
- регистрация права собственности на объект недвижимости после введения в отношении застройщика конкурсного производства может повлечь нарушение прав и законных интересов третьих лиц.
Дело зашло в тупик. Обжаловать действия регистратора бесполезно, поскольку регистратор действовал в точном соответствии с 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Единственно правильный выход из ситуации было признавать за дольщиком право собственности на квартиру в Арбитражном суде. Дольщик обратился к нам, а мы решили поставленную перед нами задачу.
Когда целесообразно признавать право собственности? Сразу или когда появится судебная практика по моему дому?
В рамках дела о банкротстве застройщика обсуждаются конкретные обстоятельства судебного спора. Дома одинаковые, но обстоятельства каждого требования отличаются друг от друга. Дела о признании права собственности на недвижимость не рассматриваются автоматом. Суд не регистрирующий орган и решения не штампует.
В суде дольщику придется столкнуться с представителем конкурсного управляющего. У него задача прямо противоположная.
Есть и хорошие новости. Первые десятки решений по любому застройщику проходят без осложнений. В течение нескольких месяцев после банкротства никто в суды по спорам с физическими лицами со стороны конкурсного управляющего не приходит. Ему нужно сначала войти в курс дела и разобраться в первую очередь с юридическими лицами. Таким образом, для признания права собственности на недвижимость дольщиков, первые месяцы после банкротства являются самым подходящим временем для рассмотрения любого спора.
Забивать мячи в пустые ворота проще, когда в них нет вратаря (представителя конкурсного управляющего). Затем его юристы начнут ходить по делам и с физическими лицами. Начнут дольщикам ставить палки в колёса. «Нет сведений об оплате договора», «подпись на договоре поддельная», «доверенность на лицо, подписавшее ДДУ не выдавалась», «доверенность на лицо, подписавшее передаточный акт не содержала таких полномочий» и другое. Итак, чем раньше дольщик обратиться в суд, тем лучше.
Площадь нежилого помещения более семи квадратных метров. Что делать дольщику из группы риска?
Изменения внесенные в закон о банкротстве 25.12.2018г. защищают только следующих дольщиков с нежилыми помещениями:
- с машиноместами без ограничения площади;
- с любыми иными нежилыми помещениями, площадью менее семи квадратных метров.
Всем иным категориям дольщиков нужно незамедлительно признавать права собственности. Либо на долю незавершенного строительства, если объект не введен в эксплуатацию либо непосредственно на само нежилое помещение, если дом введён в эксплуатацию. Если этого не сделать недвижимость попадёт в конкурсную массу.
Работы по застройщикам в состоянии банкротства
26.10.2018г. арбитражный суд по нашему заявлению признал за участником долевого строительства право собственности на квартиру. Причина судебного спора: приостановление регистрации в Росреестре.
31.10.2018г. арбитражный суд по нашему заявлению признал за дольщиком право собственности на квартиру. Дольщик не стал дожидаться проиостановления регистрации и признал право собственности в суде.
Уведомление арбитражного управляющего о включении требований в реестр
Мы подавали много заявлений по банкротным застройщикам о включении требований в реестр жилых помещений. Для примера выкладываем уведомление конкурсного. Каждый арбитражный управляющий разрабатывает свою форму, но для общего представления этого вполне достаточно.
26.09.2018г. суд общей юрисдикции по нашему иску признал за дольщиком право собственности на долю в объекте незавершенного строительства. Изменения в закон о банкротстве от 25.12.2018 года защищают только дольщиков с нежилыми помещениями до 7 кв.м., а также с машиноместами любой площади.
От попадания в конкурсную массу не защищены дольщики с нежилыми помещениями более 7 кв.м. Участник долевого строительства заключил ДДУ на 37 квадратных метров. После банкротства застройщика обратился к нам за помощью и мы признали за ним это нежилое помещение.
Здесь примеры судебных определений
— ООО «Ё-ИНВЕСТ» (ЖК «Федоскинская слобода»)
— ООО «Ковчег» (ЖК «Рождественский»)
— АО «ОСК» (ЖК «Академ-Палас»)
— ЗАО «ФЦСР» (ЖК «Квартал Триумфальный»).
Источник: regpractic.ru
Признание права собственности на квартиру при банкротстве застройщика
Одним из наиболее сложных является вопрос о признании права собственности на квартиру при банкротстве застройщика. Связано это с тем, что процедура регулируется довольно объемным законодательством о банкротстве, а также тем, что существует обширная и противоречивая судебная практика по вопросу признания права собственности.
Начало процедуры банкротства застройщика не всегда означает невозможность участникам строительства решить вопрос с регистрацией права собственности на недвижимость. Более того, сам факт банкротства застройщика не означает, что становится невозможно зарегистрировать право собственности на свои квартиры в обычном порядке. Нередко застройщики даже в момент нахождения под одной из процедур банкротства оформляют участникам строительства документы для регистрации права собственности в обычном порядке.
Однако чаще всего оформить право собственности без обращения в суд с иском (заявлением) о признании права собственности на квартиру не представляется возможным.
Процесс банкротства застройщика усложняет процедуру признания права собственности на квартиру по сравнению с признанием права собственности в ситуации, когда застройщик не находится в состоянии банкротства.
В случае начала процедуры банкротства застройщика, а именно после введения первой процедуры – наблюдения (или конкурсного производства, если процедура началась в 2018 году), все иски (заявления) к застройщику, связанные с признанием права собственности должны рассматриваться в арбитражном суде, который ведёт дело о банкротстве. С этого момента подать иск в суд общей юрисдикции уже будет невозможно.
Однако, в данном случае нужно также сделать оговорку. Суд общей юрисдикции не должен принимать иски о признании права собственности на недвижимость только при наличии одновременно двух условий: в отношении застройщика должно быть введено наблюдение, а также арбитражным судом должен быть применен специальный параграф Закона о банкротстве, устанавливающий особенности процедуры банкротства застройщиков (параграф 7 Главы 9 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)»). Иногда арбитражные суда применяют указанный параграф 7 главы Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» одновременно с введением в отношении застройщика первой процедуры банкротства – наблюдения, но бывают случаи, когда вначале арбитражный суд вводит наблюдение, а затем уже через какое-то время применяет к процедуре банкротства параграф 7. Поэтому, пока арбитражный суд не применил специальные положения к банкротству застройщика, есть возможность подать иск о признании права собственности в суд общей юрисдикции.
Отдельно нужно сказать о том, что с 2018 года в отношении застройщика может вводится сразу процедура конкурсного производства, в этом случае сразу вводится и процедура банкротства застройщика (параграф 7 главы 9).
Если в отношении застройщика возбуждена процедура банкротства и к данной процедуре применен специальный параграф о банкротстве застройщиков, заявления могут быть поданы только в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве застройщика в рамках дела о банкротстве. При этом, процедура подачи и рассмотрения такого заявления регулируются уже специальным законодательством: Арбитражным процессуальным кодексом РФ и Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)».
Как установлено нормами Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» в случае если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, арбитражный суд по заявлению участника строительства выносит определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение.
Исходя из данной нормы, очевидно, что в более выигрышном положении оказываются те дольщики, с которыми подписан акт приема-передачи квартиры до вынесения арбитражным судом определения о принятия заявления о признании застройщика банкротом. Узнать о том сдан ли дом в эксплуатацию можно в местной администрации (в Москве можно узнать в Мосгосстройнадзоре), а узнать когда арбитражный суд принял определение о принятии заявления о признании застройщика банкротом можно на официальном сайте арбитражного суда, который ведет дело о банкротстве застройщика.
Однако, нам известны случаи когда арбитражный суд признавал право собственности на квартиры и в том случае когда акт приема-передачи был подписан после вынесения арбитражным судом определения о принятии заявления о признании застройщика банкротом, либо был вообще не подписан.
Между тем, у тех дольщиков, которые подписали акт приема-передачи квартиры после введения процедуры банкротства или вообще не подписали такой акт, также есть возможность право собственности на свою недвижимость в арбитражном суде.
Для того, чтобы признать право собственности на свою недвижимость в арбитражном суде, необходимо выяснить имеются ли положительные решения суда общей юрисдикции, принятые по искам о признании права собственности в определенном жилом доме. Дело в том, что Верховный суд РФ в одном из своих определений разъяснил судам, что, что незаконно отказывать дольщикам в признании права собственности на квартиры, если до процедуры банкротства застройщика судами общей юрисдикции были вынесены положительные решения о признании права собственности на другие квартиры в этом же доме (или решения о признании права на долю в виде квартиры, если речь идет о недостроенном доме).
Выяснить информацию о том имеются ли положительные решения суда о признании права собственности на недвижимость в конкретном доме можно на официальном сайте суда общей юрисдикции или не тематических форумах дольщиков. Между тем, даже если таких решений обнаружить не удалось, мы бы все равно рекомендовали обращаться в арбитражный суд с заявлением о признании права собственности. Иногда суды не выкладывают на сайты информацию о некоторых делах и дольщики не всегда выкладывают решения суда в тематических форумах.
При этом, необходимо отметить, что Арбитражный суд Москвы и Арбитражный суд Московской области, руководствуясь вышеуказанной практикой Верховного суда РФ, довольно часто выносят положительные определения о признании права собственности на квартиру.
Отдельно стоит рассмотреть случаи, когда производство по делам о банкротстве было возбуждено после 1 января 2018 года и сразу было введено конкурсное производство, то есть к банкротству применяется параграф 7 главы 9 в новой редакции. В этом случае необходимо знать, что
Арбитражный суд вправе вынести определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение при отсутствии документа о передаче жилого помещения, если в отношении значительной части жилых помещений в соответствующем многоквартирном доме, но не менее одной трети от общего числа жилых помещений в таком доме соблюдается хотя бы одно из следующих условий:
право собственности участника строительства на жилое помещение признано вступившим в законную силу судебным актом;
осуществлена государственная регистрация права собственности участника строительства на жилое помещение в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Также на практике арбитражные суды часто при отсутствии возражений арбитражного управляющего признают право собственности на квартиры в процедуре банкротства даже если хотя бы имеется факт заключения договора и оплаты по нему. В частности, такая практика сложилась при рассмотрении дела о банкротстве АО “СУ-155”.
Необходимо отметить, что если есть возможность попытаться признать право собственности на квартиру, лучше это сделать, поскольку включение требований в реестр требований о передаче жилых помещений не всегда гарантирует получение квартиры.
Адвокаты коллегии “Правовая защита” Артем Александрович Сидоров и Андрей Валерьевич Ребриков оказывают юридическую помощь в Арбитражном суде г. Москвы, Арбитражном суде Московской области по заявлениям о признании права собственности на квартиры в готовых домах и по заявлениям о признании права на долю в виде квартиры в не завершенном строительством доме. Для того, чтобы получить более подробную информацию или записаться на прием для оформления услуги по ведению дела, звоните по телефону: 8 495 975-77-67, 8 903 125 76 30.
Также Вы можете направить свой вопрос, заполнив специальную форму на данном сайте.
Источник: www.bankrotstvozast.ru
К вопросу о способах защиты прав дольщиков по договору участия в долевом строительстве при несостоятельности (банкротстве) застройщика
Вегелин, О. С. К вопросу о способах защиты прав дольщиков по договору участия в долевом строительстве при несостоятельности (банкротстве) застройщика / О. С. Вегелин. — Текст : непосредственный // Актуальные вопросы юридических наук : материалы II Междунар. науч. конф. (г. Челябинск, февраль 2015 г.). — Челябинск : Два комсомольца, 2015. — С. 58-61. — URL: https://moluch.ru/conf/law/archive/140/6931/ (дата обращения: 14.10.2022).
Вопрос о банкротстве застройщика обладает острым социальным аспектом, а вопрос о способах защиты прав участников строительства, вне всякого сомнения, является актуальным как в практическом, так и в теоретическом отношении. Участие в строительстве сопровождается весьма серьезными рисками для участника строительства и законодатель, по видимому, стремится в наибольшей степени защитить эту категорию кредиторов, в случае признания несостоятельным (банкротом) застройщика.
Согласно части 2 статьи 3 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» [1] юридическое лицо считается неспособным удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам, если соответствующие обязательства не исполнены им в течение трех месяцев с даты, когда они должны были быть исполнены. В соответствии с частью 3 ст. 6 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» для возбуждения производства по делу о банкротстве по заявлению конкурсного кредитора принимаются во внимание требования, подтвержденные вступившим в законную силу решением суда. Таким образом, для обращения в арбитражный суд с заявлением о признании должника банкротом необходимо наличие вступившего в силу решения суда с признанием за участником долевого строительства денежного требования к застройщику.
Федеральным Законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» [2] предусмотрена обязанность застройщика исполнить обязательство в натуре. Данная обязанность остается у застройщика и после введения процедур несостоятельности (банкротства). Однако данная обязанность может быть преобразована в денежное требование путем одностороннего отказа от исполнения договора.
До введения параграфа 7 в ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» расторжение в судебном порядке было единственной возможностью преобразовать свое право требования в денежное. Судебная процедура не всегда позволяла участнику строительства заявить свои требования в срок, предусмотренный ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» что могло повлечь для него неблагоприятные последствия — изменение статуса кредитора, требование которого удовлетворяется в послеочередном порядке [3] . С введением параграфа 7 в ФЗ «О несостоятельности (банкротстве») стало возможным заявить об одностороннем отказе от исполнения договора также в деле о банкротстве. Открытие конкурсного производства является основанием для такого отказа, это предусмотрено ст. 201.5 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Об одностороннем отказе от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, возможно заявить в процессе установления размера денежного требования.
На практике, используются иные способы защиты, например — признание права собственности на долю в незавершенном строительством объекте.
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2000 № 56 «Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве» [4] до ввода в эксплуатацию жилого дома не могут быть выделены в натуре определенные помещения (квартиры, нежилые помещения) и до момента государственной регистрации объекта незавершенного строительства спорное имущество не может выступать самостоятельным объектом гражданского права, следовательно, право собственности на незавершенное строительством жилое или нежилое помещение не может признаваться судами и, соответственно, регистрироваться.
С внесением изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации (в ред. ФЗ от 30.12.2004 № 213-ФЗ) объект незавершенного строительства стал относиться к недвижимым вещам.
В настоящее время, арбитражные суды, отказывая в удовлетворении требований о признании права собственности на доли в объекте незавершенного строительства указывают, что между сторонами договора участия в долевом строительстве возникают обязательственные правоотношения, и участник долевого строительства не вправе предъявлять вещно-правовой иск о признании права собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за его счет недвижимое имущество [5] .
Однако в противоречие позиции арбитражных судов, вступает позиция судов общей юрисдикции. Удовлетворяя требования участников долевого строительства о признании права собственности на доли в незавершенных строительством объектах, данные суды исходят из того, что статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу, которое согласно статье 128 Гражданского кодекса Российской Федерации является объектом гражданских прав. Следовательно, признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно, в том числе и по решению суда (апелляционное определение Липецкого областного суда от 12 ноября 2012 г. по делу № 33–2659/2012, Решение Северного районного суда г. Орла от 17 августа 2011 года, Апелляционное определение Московского городского суда от 16.11.2012 по делу N 11–27137, Апелляционное определение Московского городского суда от 12.11.2012 по делу N 11–26490).
Той же позиции придерживается Верховный Суд РФ в «Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» [6] . Обобщая судебную практику, Верховный Суд РФ показал, что в вопросе решения о признании права на долю в праве общей долевой собственности на многоквартирный дом (иной объект недвижимости), соответствующую объекту долевого строительства (квартире и т. д.), передача которого участнику долевого строительства предусматривается заключенным с ним договором, выносятся судами, если ко времени рассмотрения дела застройщиком в установленном порядке не получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) или строительство дома (иного объекта недвижимости) не завершено. При вынесении решения по указанным делам судам рекомендовано исходить из необходимости доказывания факта совершения сделки и ее действительности, исполнения сторонами обязательств по сделке, в частности уплаты истцом предусмотренных договором денежных средств, создания спорного объекта за их счет, передачи объекта долевого строительства истцу, факта уклонения застройщика от предоставления документов, необходимых для регистрации права собственности истца на объект долевого строительства, факта ввода жилого дома в эксплуатацию или причин, по которым дом не введен в эксплуатацию, а также степени готовности объекта незавершенного строительства, факта осуществления строительства с соблюдением строительных норм и правил, других обстоятельств с учетом требований и возражений сторон. Так, в «Обзоре» указано, что требования о признании права собственности на объект незавершенного строительства подлежат удовлетворению, например, в случае, если истцом исполнены обязательства по договору участия в долевом строительстве и квартира ему фактически передана. В данном случае важную роль играет степень готовности спорного объекта (в рассматриваемом примере степень готовности составляла 80 %).
Согласно пункту 1 статье 201.4 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» с даты вынесения арбитражным судом определения о введении в отношении застройщика процедур несостоятельности, требования к должнику, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве. При этом пунктом 1 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 года, в случае, если исковые требования о признании права собственности на объект долевого строительства или на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства предъявлены до вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, основания для отказа в принятии искового заявления или прекращения производства по делу отсутствуют, спор должен быть разрешен в порядке гражданского судопроизводства судом общей юрисдикции. Таким образом, право собственности может быть признано судом общей юрисдикции, согласно сложившейся практики.
Что касается участия в делах о банкротстве участников строительства с такими решениями, то признание судом права собственности на долю в объекте незавершенного строительства за участником строительства и государственная регистрация этого права в ЕГРП означают невозможность включения этой доли в конкурсную массу должника-застройщика. В случае если участник долевого строительства не откажется от своего зарегистрированного права в пользу застройщика, судом будет оказано во включении его требования в соответствующий реестр. Такое требование может быть включено в данный реестр только в случае его отказа от регистрации. Данная позиция отражена в Определении ВАС РФ от 25 июня 2012 г. № ВАС-7586/12 по делу № А55–10763/2010, Определении ВАС РФ от 09.01.2013 № ВАС-17187/12 по делу № А45–21735/2011.
Что касается заявления требования о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства непосредственно в деле о банкротстве, то можно привести следующий пример: в вопросе признания права собственности на долю в объекте незавершенного строительства (речь идет о жилых помещениях) можно считать позицию, изложенную в Определении ВАС РФ от 24.06.2013 № ВАС-14501/10 по делу № А45–9663/2009, в котором указано, что «согласно пункту 1 статьи 201.4 Закона о банкротстве к застройщику, признанному банкротом, участниками строительства могут быть предъявлены требование о передаче жилых помещений и денежное требование. Иной подход означал бы возможность неравного положения участников строительства при равнозначных обстоятельствах долевого участия в строительстве жилого дома, в том числе кредиторов, включенных в реестр в порядке статьи 201.4 Закона о банкротстве по сравнению с кредиторами, чьи требования были бы удовлетворены на основании таких же договоров долевого участия в строительстве в порядке подпункта 1 пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве. Требования предъявляются и удовлетворяются исключительно в соответствии с параграфом 7 главы IX Закона о банкротстве. Преимущественное, в нарушение закона, удовлетворение требований одних кредиторов перед другими, в том числе и признанием их права собственности на доли недостроенного объекта в размере квартир, недопустимо». Кроме того, согласно разъяснениям пункта 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 № 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве» [7] , не допускается выбытие имущества должника из конкурсной массы в пользу одного или нескольких кредиторов в ущерб остальным кредиторам несостоятельного должника, а также не допускается не пропорциональное удовлетворение требований кредиторов из всего имущества должника, имеющегося у него к моменту его несостоятельности.
Институт банкротства застройщиков предусматривает ряд гарантий защиты прав участников строительства. Согласно ст. 201.6 Закона о банкротстве участники строительства наделяются правом предъявления требований о передаче жилых помещений. При этом требование участника долевого строительства может быть включено в реестр требований о передаче жилых помещений и при частичной оплате по договору, об этом свидетельствует сложившаяся судебная практика.
Требование о передаче жилого помещения, признанное арбитражным судом обоснованным, включается арбитражным управляющим в реестр требований о передаче жилых помещений (ст. 201.6 Закона о банкротстве). Погашение требований участников строительства путем передачи им жилых помещений возможно при одновременном соблюдении ряда условий (ст. 201.11 Закона о банкротстве), не допускающих преимущественное удовлетворение требований одних кредиторов, за счет других.
Таким образом, представляется, что сложившаяся практика судов общей юрисдикции создает противоречивую, по отношению к основным принципам института несостоятельности, ситуацию. Она складывается таким образом, что объекты незавершенного строительства, право собственности на которые признано и зарегистрировано по решению суда, выбывают из конкурсной массы застройщика, и таким образом, нарушаются права иных кредиторов.
Факт признания права собственности на долю в незавершенном строительством объекте серьезнейшим образом влияет на соразмерность удовлетворения требований кредиторов. А. В. Егоров в статье «Банкротство организаций-застройщиков» высказывает следующее, на наш взгляд, совершенно справедливое соображение: «Если у застройщика в строительстве находятся два объекта — А и Б, причем первый построен на 90 %, а второй вообще не начинали строить, единственно приемлемым является вариант, при котором объект А продается с торгов, а вырученные средства направляются на погашение требований как тех граждан, которые приобрели квартиры в этом объекте, так и тех граждан, которые внесли средства за квартиры из объекта Б. Никаких других вариантов нет.
Или они резко несправедливы» [8] . Данный вариант исключен в рамках дела о банкротстве, поскольку ст. 201.10. ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» устанавливает семь условий для передачи объекта незавершенного строительства, при соблюдении которых остальных кредиторов не будут нарушены. Стоит заметить, судами общей юрисдикции, данные обстоятельства выяснению не подлежат.
Таким образом, допускается преимущественное удовлетворение требований одних кредиторов за счет нарушения прав других. Также стоит заметить, что хоть зарегистрированный за участником строительства объект незавершенного строительства не входит в конкурсную массу, он не лишен возможности принять участие в создании жилищно-строительного кооператива. Таким образом, данные кредиторы оказываются в наиболее выгодном положении, по отношению к остальным. Недопустимость нарушения подобным образом основных принципов института несостоятельности признают такие исследователи, как А. В. Егоров, А. А. Кирилловых, Т. П. Шишмарева, М. В. Кратенко. Каждый исследователь предлагает ряд способов реформирования законодательства с учетом данного фактора.
Таким образом, можно прийти к выводу, что нормы параграфа 7 главы IX ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» позволили устранить значительный пробел в правовом регулировании и создали механизм защиты прав дольщиков в рамках проведения процедур банкротства в отношении застройщика, направленный на приоритетную защиту прав участников долевого строительства. Законодатель стремится не допустить выбытие имущества должника из конкурсной массы в пользу одного или нескольких кредиторов в ущерб остальным кредиторам несостоятельного должника. Однако для пропорционального удовлетворения требований кредиторов необходимо унифицировать судебную практику арбитражных судов и судов общей юрисдикции для создания наиболее прозрачной системы удовлетворения требований каждого кредитора и недопустимости приоритета чьих-либо прав над правами других участников данной категории гражданского оборота.
1. Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»//СЗ РФ, 28.10.2002, № 43, ст. 4190 (с послед. изм.)
2. Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»//СЗ РФ. 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 40 (с послед. изм.)
3. Шишмарева Т. П. Защита прав дольщиков по договору участия в долевом строительстве при признании застройщика несостоятельным(банкротом)// Правовые вопросы строительства.2010.№ 1.С-23.
4. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.07.2000 № 56 «Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве»// Вестник ВАС РФ, № 9, 2000
5. Определение ВАС РФ от 21 марта 2013 г. № ВАС-13239/12 «Об отказе в передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации»// СПС Консультант плюс
6. Обобщение практики рассмотрения Судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов (утв. Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда РФ)// «Бюллетень Верховного Суда РФ», № 2, 2003
7. Постановление Пленума ВАС РФ от 22.06.2012 № 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве»// Вестник ВАС РФ, № 8, август, 2012
8. Егоров А. В. Банкротство организаций-застройщиков// Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 4 / 2007. С-38
Основные термины (генерируются автоматически): долевое строительство, незавершенное строительство, банкротство, участник строительства, Российская Федерация, общая юрисдикция, собственность, денежное требование, кредитор, признание.
Похожие статьи
Реализация права участника долевого строительства при.
долевое строительство, незавершенное строительство, участник строительства, банкротство, Российская Федерация, собственность, общая юрисдикция, денежное требование, кредитор, признание. К вопросу о законодательном регулировании банкротства.
К вопросу о законодательном регулировании банкротства.
долевое строительство, незавершенное строительство, участник строительства, банкротство, Российская Федерация, собственность, общая юрисдикция, денежное требование, кредитор, признание.
долевое строительство, незавершенное строительство.
долевое строительство, незавершенное строительство, участник строительства, банкротство, Российская Федерация, собственность, общая юрисдикция, денежное требование, кредитор, признание.
долевое строительство, незавершенное строительство.
долевое строительство, незавершенное строительство, участник строительства, банкротство, Российская Федерация, собственность, общая юрисдикция, денежное требование, кредитор, признание. Реализация права участника долевого строительства.
долевое строительство, незавершенное строительство.
долевое строительство, незавершенное строительство, участник строительства, банкротство, Российская Федерация, собственность, общая юрисдикция, денежное требование, кредитор, признание.
О признании объекта незавершенного строительства.
Проект Федерального закона N 47538–6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» [1].
Мошенничество в сфере долевого строительства
долевое строительство, участие, часть, застройщик, дольщик, двойной размер, Российская Федерация, долевое участие, незавершенное строительство, банкротство.
Правовой режим объекта, не завершенного строительством
самовольная постройка, недвижимое имущество, незавершенное строительство, ГК РФ, капитальное строительство, земельный участок, строение, сооружение, здание, Российская Федерация.
Недостатки и пути совершенствования закона о долевом участии.
Реализация права участника долевого строительства при. долевое строительство, участие, часть, застройщик, дольщик, двойной размер, Российская Федерация.
Похожие статьи
Реализация права участника долевого строительства при.
долевое строительство, незавершенное строительство, участник строительства, банкротство, Российская Федерация, собственность, общая юрисдикция, денежное требование, кредитор, признание. К вопросу о законодательном регулировании банкротства.
К вопросу о законодательном регулировании банкротства.
долевое строительство, незавершенное строительство, участник строительства, банкротство, Российская Федерация, собственность, общая юрисдикция, денежное требование, кредитор, признание.
долевое строительство, незавершенное строительство.
долевое строительство, незавершенное строительство, участник строительства, банкротство, Российская Федерация, собственность, общая юрисдикция, денежное требование, кредитор, признание.
долевое строительство, незавершенное строительство.
долевое строительство, незавершенное строительство, участник строительства, банкротство, Российская Федерация, собственность, общая юрисдикция, денежное требование, кредитор, признание. Реализация права участника долевого строительства.
долевое строительство, незавершенное строительство.
долевое строительство, незавершенное строительство, участник строительства, банкротство, Российская Федерация, собственность, общая юрисдикция, денежное требование, кредитор, признание.
О признании объекта незавершенного строительства.
Проект Федерального закона N 47538–6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» [1].
Мошенничество в сфере долевого строительства
долевое строительство, участие, часть, застройщик, дольщик, двойной размер, Российская Федерация, долевое участие, незавершенное строительство, банкротство.
Правовой режим объекта, не завершенного строительством
самовольная постройка, недвижимое имущество, незавершенное строительство, ГК РФ, капитальное строительство, земельный участок, строение, сооружение, здание, Российская Федерация.
Недостатки и пути совершенствования закона о долевом участии.
Реализация права участника долевого строительства при. долевое строительство, участие, часть, застройщик, дольщик, двойной размер, Российская Федерация.
Источник: moluch.ru