Долевое строительство это имущественное право

Аннотация: Актуальность статьи обосновывается сложностями в определении правового статуса многоквартирного дома в современной правовой теории и законодательстве. Изменение сложившихся подходов особенно актуально в контексте старта программы реновации жилищного фонда в г. Москве.

Предметом исследования является правовой статус многоквартирного дома как объекта права собственности. Автор рассматривает доктринальные подходы к определению правового статуса многоквартирного дома, рассматривая достоинства и недостатки каждого из них. Особый акцент делается на позиции, согласно которой многоквартирный дом представляет собой единый объект недвижимости.

Автор делает вывод о невозможности применения к нему правового режима ЕНК по смыслу действующего гражданского законодательства и констатирует необходимость выделения категории жилого имущественного комплекса. В статье формулируется понятие жилого имущественного комплекса и выделяются основные черты, отличающие их от ЕНК.

Автором использовались общенаучные методы индукции, дедукции, анализа, синтеза, аналогии, сравнения и др. Также в статье используется формально-юридический метод. Основным выводом автора является признание несовершенства действующих подходов к правовому регулированию многоквартирного дома как объекта гражданских прав. Автор полагает, что МКД должен признаваться единым объектом недвижимости, для чего предлагается категория «жилой имущественный комплекс». Закрепление данного понятия в российском законодательстве позволило бы изменить понимание многоквартирного дома как объекта права собственности.

Нерешительность или как стать решительным человеком. Где грань «безбашенности»? Подкаст

Ключевые слова:

многоквартирный дом, гражданское право, собственность, право собственности, единый недвижимый комплекс, оборотоспособность многоквартирного дома, критический анализ, недвижимость, жилое помещение, долевая собственность

Abstract: The relevance of this research is justified by the difficulties in definition of the legal status of a multi-family residential building in the modern legal theory and legislation. The change in the current approaches is especially relevant in the context of the launch of the renovation of the residential areas in Moscow. The subject of this research is the legal status of multi-family buildings as an object of property right. The author examines the doctrinal approaches towards determination of the legal status of multi-family residences, exploring the advantages and disadvantages of each of them.

Special accent is made on the position, according to which a multi-family residence represent a single unit of real estate. A conclusion is made on the impossibility of application of the Integral Real Estate Complex legal regime by the interpretation of the current civil code, and requires designation of the category of residential property complex. The author formulates the concept of residential property complex and highlights the key features distinguishing it from the Integral Real Estate Complex. The main conclusion is the recognition of the imperfection of the current approaches towards the legal regulation of multi-family residential buildings as the objects of civil law.

Жилищный кооператив по- белорусски. Как купить квартиру,если не хватает денег? 9 февраля 2023 г.

The author advances that a multi-family residence should be recognized as a single real estate unit, for which the category of “residential property complex” is being proposed. Formalization of this concept in Russian legislation would allow recognition of a multi-family residence as an abject of property right.

multi-family house, civil law, property, right of property, single immovable complex, conveyance of multi-family house, critical analysis, real estate, accommodation, shared ownership

Несмотря на то, что исследованию понятия «многоквартирный дом» посвящены многочисленные труды специалистов и ученых, а также термин нашел свое отражение во множестве ведомственных нормативно-правовых актов, единое понятие многоквартирного дома до настоящего момента не выработано и является спорным.

В научной литературе можно выделить три основных мнения относительно многоквартирного дома как объекта гражданских прав:

Первое связано с тем, что многоквартирный дом соответствует признакам недвижимости, указанным в ст.130 ГК РФ, то есть прочно связан с землей. Квартиры в многоквартирном доме, названные объектом недвижимости в.ч.2 ст.15 Жилищного кодекса РФ, такой связи не имеют. Опосредованная же связь с землей через само здание не принимается сторонниками данного подхода [1,2,3] . В связи с этим, по мнению представителей данного подхода, только многоквартирный дом должен выступать и как единый объект недвижимости, и как объект гражданских прав.

Другие ученые придерживаются позиции, которая нашла отражение в действующем законодательстве: многоквартирный дом, рассматривается не как самостоятельный объект прав, а как совокупность нескольких помещений (обслуживаемых вещей), находящихся в раздельной собственности нескольких лиц и совокупности общего имущества (обслуживающей вещи), находящегося, в общей долевой собственности указанных лиц. В связи с этим, многоквартирный дом, как единый объект , может выступать в данном качестве только как объект капитального строительства или как объект технического учета. Этого подхода придерживаются М.Г.Пискунова, И.А.Дроздов, Е.А.Чефранова и др. [4,5,6,7] .

Аналогичная позиция содержалась в Концепции развития гражданского законодательства, в соответствии с которой «признание помещений в здании самостоятельными в обороте недвижимыми вещами необходимо означает одновременное отрицание существования здания в качестве объекта недвижимости» [8] .

Несмотря на законодательное закрепление, данный подход активно критикуется К.И.Скловским с позиции того, что помещение, представляя собой «фантомный» объект, то есть юридическую фикцию, в результате применения рассматриваемого подхода вытесняет из гражданского оборота не фиктивный объект – здание (сооружение). С точки зрения К.И. Скловского более приемлемым является распространение на многоквартирный дом и земельного участка под ним режима общей долевой собственности. Однако, как отмечает автор, данная позиция неизбежно наталкивается на определенные препятствия социального и психологического свойства. В частности, речь здесь идет о сложности убеждения отдельных категорий собственников-физических лиц в том, что доля в праве общей долевой собственности будет способствовать защите их жилищных прав в большей степени, чем право собственности на отдельное жилое помещение в качестве самостоятельного объекта недвижимости [9] .

Похожей позиции придерживается Е.А.Суханов, по мнению которого признание МКД в качестве единой неделимой вещи и соответственно объектом общей долевой собственности является наиболее эффективным подходом при определении правового статуса многоквартирного дома. В рамках данного подхода, собственники долей в общем праве собственности на МКД обладают правом пользования соответствующие размеру их доли жилые помещения (квартиры), а также в пределах пропорциональных своим долям несут расходы по содержанию общего домового имущества [10] .

Третьим мнением является признание многоквартирного дома имущественным комплексом. Данной точки зрения придерживаются С.Г. Певницкий, О.Е. Жульева.

По мнению, С.В. Нарушкевича имущественный комплекс представляет собой совокупность недвижимого и движимого имущества, которая объединена общим технологическим процессом использования и представляющая собой единый объект прав в гражданском обороте [11] . Данную позицию с некоторой корректировкой по целям использования имущества разделяет Т.С. Пхалагов, указывая, что основным специфическим признаком имущественного комплекса является объединение разнообразных объектов материального мира общими производственными, социальными или иными целями [12] .

В рассматриваемом подходе к пониманию правового статуса МКД единым назначением многоквартирного дома выступает его использование в качестве комфортного места проживания всеми собственниками квартир в МКД. Данному назначению соответствуют все технические коммуникации, придомовая территория и т.д. Объединяющим признаком вещей (жилых и нежилых помещений и общего имущества) для признания их имущественным комплексом здесь является использование многоквартирного дома по одному назначению как единое целое [13] .

Поскольку элементы инфраструктуры МКД в совокупности используются по единому целевому назначению, можно предположить, что физически или технологически соединенные, данные предметы представляют одну вещь – единый недвижимый комплекс. Но согласно положениям ст.133.1 Гражданского кодекса РФ, применить их к многоквартирному дому крайне затруднительно по причине того, что обязательным условием участия в обороте в виде единого недвижимого комплекса является регистрация права собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. Хотя теоретически такую возможность можно предположить, если, к примеру, единственный собственник всей совокупности движимых и недвижимых вещей, представляющих МКД, зарегистрирует такое право. Но в силу трудоемкости процесса и отсутствия прямого предписания Закона вероятность развития такого сценария крайне мала.

Тем не менее, поскольку до сих пор Гражданским кодексом РФ не закреплен статус многоквартирного дома как единого объекта недвижимости или как имущественного комплекса, единственным объектом недвижимости и объектом гражданских прав в многоквартирном доме выступают жилые помещения (квартиры), а многоквартирный дом представляет собой совокупность нескольких помещений, находящихся в раздельной собственности нескольких лиц, и совокупности общего имущества, находящегося, в общей долевой собственности указанных лиц.

Соответственно многоквартирный дом как объект гражданских прав обладает свойством оборотоспособности только в случае, если весь дом в целом и все помещения в нем принадлежат на праве собственности только одному субъекту. Если в многоквартирном доме появляется более одного собственника помещения, оборотоспособность многоквартирного дома ограничена: переход к другому лицу многоквартирного дома как объекта гражданских прав в данной ситуации теоретически возможен только в случае принятия решения 100% собственников о продаже многоквартирного дома.

Согласно позиции Высшего арбитражного суда РФ, право собственности на многоквартирный дом в целом прекращается, когда происходит выделение из его состава отдельных помещений, поскольку в данном случае МКД утрачивает статус объекта недвижимости [14] . При этом данное положение работает и в обратную сторону. Так, если собственником всех жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме становится одно лицо, то по его желанию для МКД может быть установлен правовой режим единого объекта недвижимости, что влечет за собой прекращение права собственности на отдельные помещения [14] .

Таким образом, в подавляющем большинстве случаев в многоквартирном доме свойством оборотоспособности обладают лишь жилые и нежилые помещения как объекты недвижимости. При этом доля в общем имуществе многоквартирного дома неразрывно следует судьбе помещения.

Как отмечает К.И. Скловский до тех пор, пока общее имущество многоквартирного дома обладает своим функциональным назначением, оно не может выступать в качестве отдельного предмета гражданско-правового договора и соответственно не несет самостоятельной ценности [9] . Данные замечания справедливы по отношению к общему имуществу в целом и к доле в праве собственности на общее имущество, в частности.

Так, в соответствии с Постановлением Конституционного Суда РФ право на общее имущество многоквартирного дома является производным от прав собственности на жилые помещения в данном доме (ст. 289 ГК РФ, ч.1 ст.36 ЖК Р) и не подлежит отдельной государственной регистрации (п.2 ст. 23 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним») [15] . Кроме того, отчуждение доли на общее имущество, выделение в натуре невозможны в силу прямого указания ч.2 ст. 290 Гражданского кодекса РФ.

На основании всего вышеизложенного представляется возможным сформулировать следующую позицию касательно совершенствования статуса многоквартирного дома.

Признание многоквартирного дома единым имущественным комплексом на законодательном уровне, по мнению автора, позволило бы решить большую часть противоречий, содержащихся в настоящее время в правовом статусе многоквартирного дома.

Вместе с тем, применение правового режима единого недвижимого комплекса к «жилым имущественным комплексам» в силу заложенных законодателем характеристик, обозначенных в статье 133.1 Гражданского кодекса РФ, мало выполнимо на практике. Связано это со следующими причинами:

Во-первых, решение о регистрации права собственности на совокупность вещей как единый недвижимый комплекс принимает сам собственник объединяемого имущества. В силу диспозитивности указания Закона, оно исполняется собственником добровольно, что не гарантирует формирование жилого имущественного комплекс как единого объекта по итогам строительства.

Во-вторых, границы и состав имущества объекта малоэтажной жилой застройки входящего в единый недвижимый комплекс, определяется также собственником самостоятельно. Более того, ст.133.1 ГК РФ не включила в состав единого недвижимого комплекса земельный участок, на котором расположено имущество [16] .

Таким образом, применение правового режима единого недвижимого комплекса к «жилым имущественным комплексам» потребует введения особого правового статуса многоквартирного дома как специфического имущественного комплекса, а также входящих в его состав вещей, описания прав и обязанностей собственников помещений.

Среди имущественных комплексов в зависимости от цели использования выделяют:

• «коммерческие» комплексы, используемые для систематического извлечения прибыли (предприятие, имущество унитарных предприятий и учреждений, концессионные комплексы, имущество, закрепленное в доверительном управлении)

• «потребительские» комплексы, используемые в непредпринимательской сфере, без указанной выше цели (общее имущество многоквартирного дома, кондоминиум, наследственная масса, конкурсная масса, реорганизационная масса) [17] .

В целях оптимизация правового статуса многоквартирного дома представляется целесообразным выделить особую группу «потребительских имущественных комплексов» — «жилые имущественные комплексы».

Жилой имущественный комплекс должен отличаться от ЕНК как минимум следующими характеристиками:

· описанием минимального перечня вещей и их назначения, которые должны войти в состав комплекса;

· описанием границ земельного участка, на котором расположен «жилой имущественный комплекс» с включением земельного участка в его состав (в настоящее время земельный участок под многоквартирным домом может быть включен в состав общего имущества собственников помещений (например, в обязательном порядке в момент ввода его в эксплуатацию [18] ), а может находиться в собственности третьих лиц, без вхождения в состав общего имущества (например, муниципальная собственность на земельный участок под бывшими муниципальными домами [19] ).

· указанием на порядок его формирования и регистрации по умолчанию, автоматически, с момента окончания строительства «жилого имущественного комплекса» в силу императивного указания закона, а не по желанию собственника.

Тарасова А.Е. Оборотоспособность объектов общего имущества в многоквартирном доме // Жилищное право. 2006. N 11.

Свит Ю.П. Понятие и правовой режим общего имущества многоквартирного дома // Жилищное право. 2006. N 6.

Михайлов В.К. Правовое регулирование отношений управления многоквартирным домом: Автореф. дис. . канд. юрид. наук. М., 2008.

Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки (новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов). 2-е изд. М., 2006.

Пискунова М.Г. Государственная регистрация прав и сделок с недвижимым имуществом в кондоминиумах // Жилищное право. 2001. N 4

Чефранова Е.А. Правовое регулирование отношений собственности в многоквартирном доме // Закон. 2005. N 6.

Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе /Под общ. ред. В. В. Витрянского, О. М. Козырь, А. А. Маковской. М., 2004.

Российское гражданское право: Учебник: В 2-х томах. Том I. Общая часть. Вещное право. Наследственное право. Интеллектуальные права. Личные неимущественные права / Отв. ред.

Е.А. Суханов. — М.: Статут, 2015.

Нарушкевич С. В. Имущественный комплекс в гражданском праве России: автореф. дис. . канд. юрид. наук: 12.00.03 / Нарушкевич Светлана Витальевна.-Волгоград, 2006.

Пхалагов Т.С. Имущественный комплекс как объект гражданских прав / Т.С.Пхалагов // Новая правовая мысль.-2010.-№6 (43).

Жульева О.Е. Договорные отношения в сфере управления многоквартирным домом в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации: дис. … канд. юрид. наук: 12.00.03 / Жульева Ольга Евгеньевна.-Волгоград, 2007.

Постановление Пленума от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» // СПС «КонсультантПлюс».

Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 10 ноября 2016 г. N 23-П // СПС «КонсультантПлюс».

Голощапов, А.М. Гражданское право: изменение в законодательстве и судебной практике/ А.М.Голощапов.-М.: Р.Валент, 2014.

Федеральный закон «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004 N 189-ФЗ// Собрание законодательства РФ», 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 15.

Стрембелев С.В. Управление общим имуществом многоквартирного дома: коммерческо-правовой аспект: дис. канд. юрид. наук. СПб., 2009.

Tarasova A.E. Oborotosposobnost’ ob»ektov obshchego imushchestva v mnogokvartirnom dome // Zhilishchnoe pravo. 2006. N 11.

Svit Yu.P. Ponyatie i pravovoi rezhim obshchego imushchestva mnogokvartirnogo doma // Zhilishchnoe pravo. 2006. N 6.

Mikhailov V.K. Pravovoe regulirovanie otnoshenii upravleniya mnogokvartirnym domom: Avtoref. dis. . kand. yurid. nauk. M., 2008.

Kindeeva E.A., Piskunova M.G. Nedvizhimost’: prava i sdelki (novye pravila oformleniya, gosudarstvennaya registratsiya, obraztsy dokumentov). 2-e izd. M., 2006.

Piskunova M.G. Gosudarstvennaya registratsiya prav i sdelok s nedvizhimym imushchestvom v kondominiumakh // Zhilishchnoe pravo. 2001. N 4

Drozdov I.A. Obsluzhivanie zhilykh pomeshchenii: grazhdansko-pravovoe regulirovanie. M.: Statut, 2006.

Chefranova E.A. Pravovoe regulirovanie otnoshenii sobstvennosti v mnogokvartirnom dome // Zakon. 2005. N 6.

Kontseptsiya razvitiya grazhdanskogo zakonodatel’stva o nedvizhimom imushchestve /Pod obshch. red. V. V. Vitryanskogo, O. M. Kozyr’, A. A. Makovskoi. M., 2004.

Rossiiskoe grazhdanskoe pravo: Uchebnik: V 2-kh tomakh. Tom I. Obshchaya chast’. Veshchnoe pravo. Nasledstvennoe pravo. Intellektual’nye prava.

Lichnye neimushchestvennye prava / Otv. red. E.A. Sukhanov. — M.: Statut, 2015.

Narushkevich S. V. Imushchestvennyi kompleks v grazhdanskom prave Rossii: avtoref. dis. . kand. yurid. nauk: 12.00.03 / Narushkevich Svetlana Vital’evna.-Volgograd, 2006.

Pkhalagov T.S. Imushchestvennyi kompleks kak ob»ekt grazhdanskikh prav / T.S.Pkhalagov // Novaya pravovaya mysl’.-2010.-№6 (43).

Zhul’eva O.E. Dogovornye otnosheniya v sfere upravleniya mnogokvartirnym domom v sootvetstvii s grazhdanskim zakonodatel’stvom Rossiiskoi Federatsii: dis. … kand. yurid. nauk: 12.00.03 / Zhul’eva Ol’ga Evgen’evna.-Volgograd, 2007.

Postanovlenie Plenuma ot 23.07.2009 № 64 «O nekotorykh voprosakh praktiki rassmotreniya sporov o pravakh sobstvennikov pomeshchenii na obshchee imushchestvo zdaniya» // SPS «Konsul’tantPlyus».

Postanovlenie Konstitutsionnogo Suda Rossiiskoi Federatsii ot 10 noyabrya 2016 g. N 23-P // SPS «Konsul’tantPlyus».

Goloshchapov, A.M. Grazhdanskoe pravo: izmenenie v zakonodatel’stve i sudebnoi praktike/ A.M.Goloshchapov.-M.: R.Valent, 2014.

Lapteva A.M. Klassifikatsiya imushchestvennykh kompleksov// Biznes, menedzhment i pravo. 2010. № 1 (21).

Federal’nyi zakon «O vvedenii v deistvie Zhilishchnogo kodeksa Rossiiskoi Federatsii» ot 29.12.2004 N 189-FZ// Sobranie zakonodatel’stva RF», 03.01.2005, N 1 (chast’ 1), st. 15.

Strembelev S.V. Upravlenie obshchim imushchestvom mnogokvartirnogo doma: kommerchesko-pravovoi aspekt: dis. kand. yurid. nauk. SPb., 2009.

Просто выделите и скопируйте ссылку на эту статью в буфер обмена. Вы можете также попробовать найти похожие статьи

Источник: e-notabene.ru

Имущественные права

— субъективные права участников правоотношений, связанных с владением, пользованием и распоряжением имуществом, а так же с материальными (имущественными) требованиями, которые возникают между участниками гражданского оборота по поводу распределения этого имущества и обмена (товарами, услугами, работами, ценными бумагами, деньгами и др.).

Законодательство не дает четкого определения тому, что такое «имущественное право». Но в правоприменительной практике это понятие, а также понятие «имущество» часто встречаются.

Имущественные права являются одним из объектов гражданских прав. Так, статья 128 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) к объектам гражданских прав относит вещи (включая наличные деньги и документарные ценные бумаги), иное имущество, в том числе имущественные права (включая безналичные денежные средства, бездокументарные ценные бумаги, цифровые права); результаты работ и оказание услуг; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.

Уточнения в статью 128 ГК РФ вносились Федеральным законом от 18.03.2019 N 34-ФЗ , который отнес безналичные денежные средства и бездокументарные ценные бумаги к имущественным правам (с 01.10.2019). До внесения изменений такие объекты считались имуществом.

Из определения ст. 128 ГК РФ следует, что кодекс рассматривает имущественные права как составную часть понятия вещь.

Оглавление

1. Виды имущественных прав

Теория права определяет виды имущественных прав:

— вещные (право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления);

— обязательственные права (право требование долга);

— права на возмещение ущерба, причиненного жизни или здоровью гражданина, вреда, причиненного имуществу физического или юридического лица);

— право авторов и изобретателей на вознаграждение за созданные ими произведения и изобретения;

— наследственные права.

Вещные имущественные права

Вещные права именуется так, потому что они непосредственно связаны с вещами.

Собственник имущества обладает по отношению к имуществу вещными правами: права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (ст. 209 ГК РФ ).

Вещные права лиц, не являющихся собственниками обозначены в ст. 216 ГК РФ :

— Сервитуты (статьи 274, 277 ГК РФ );

— право хозяйственного ведения имуществом (статья 294);

Обязательственные имущественные права

Особенность обязательственных имущественных прав в том, что объектом права представляется чужое действие: другое лицо обязано совершением известного действия, на которое лицо имеет право. Поэтому такие права и именуются обязательственными.

К ним принадлежат все права, возникающие из договоров.

Так, согласно ст. 307 ГК РФ , должник обязан совершить в пользу кредитора определенное действие: передать имущество, выполнить работу, произвести оплату и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Пример

Продавец и покупатель заключили договор купли-продажи, по которому продавец обязуется передать 10 единиц товара покупателю, а покупатель обязуется оплатить этот товар.

В результате заключения этого договора у продавца и покупателя возникли встречные обязательственные имущественные права:

— право получить товар покупателем от продавца;

— право получить оплату продавцом от покупателя.

Права на результаты интеллектуальной деятельности и средства индивидуализации

Правоотношения, связанные с интеллектуальной собственностью, регулируются частью 4 ГК РФ .

Статья 1226 ГК РФ указывает, что на результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации признаются интеллектуальные права, которые включают:

— исключительное право, являющееся имущественным правом;

— личные неимущественные права и иные права (право следования, право доступа и другие) — в случаях, предусмотренных ГК РФ .

Результатами интеллектуальной деятельности и приравненными к ним средствами индивидуализации юридических лиц, товаров, работ, услуг и предприятий, которым предоставляется правовая охрана (интеллектуальной собственностью), являются (ст. 1225 ГК РФ ):

1) произведения науки, литературы и искусства;

2) программы для электронных вычислительных машин (программы для ЭВМ);

6) сообщение в эфир или по кабелю радио- или телепередач (вещание организаций эфирного или кабельного вещания);

8) полезные модели;

9) промышленные образцы;

10) селекционные достижения;

11) топологии интегральных микросхем;

12) секреты производства (ноу-хау);

13) фирменные наименования;

14) товарные знаки и знаки обслуживания;

15) наименования мест происхождения товаров;

16) коммерческие обозначения.

Пример

Автор написал статью. Автор имеет право на результаты интеллектуальной деятельности. Так, он может предложить публикацию этой статьи в журнале за вознаграждение (по лицензионному договору или по договору на отчуждение исключительного права на статью).

2. Особенность имущественных прав для налогообложения

Налоговый кодекс Российской Федерации (НК РФ) ориентирует на ГК РФ и определяет, что имущество это объекты гражданских прав, которые ГК РФ признает имуществом, за исключением имущественных прав (п. 2 ст. 38 НК РФ ). Причем норма, исключающая имущественные права из состава имущества (для налогообложения) была специально введена Федеральным законом от 09.07.1999 N 154-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в часть первую Налогового кодекса Российской Федерации» .

То есть, для гражданских правоотношений «имущественные права» входят в состав имущества, а для налоговых правоотношений «имущественные права» отдельный объект налогообложения (подробнее: имущество).

На наш взгляд, исходя из норм ГК РФ и ст. 38 НК РФ , для целей налогообложения под имуществом следует понимать то, чем владеет налогоплательщик на праве собственности (праве хозяйственного ведения, праве оперативного управления). Все остальные имущественные права, которые подлежат налоговому учету, относятся к понятию имущественные права.

Пример

Право требования долга (дебиторская задолженность) признается имущественным правом (обязательное право). Для налогообложения такое имущественное право не является имуществом.

Право на возмещение вреда имуществу признается имущественным правом (обязательное право). Для налогообложения такое имущественное право не является имуществом.

Имущество, которым налогоплательщик владеет на праве собственности, признается имуществом налогоплательщика.

Особенности определения НДС при передаче имущественных прав регулируются ст. 155 НК РФ , а налога на прибыль, ст. 279 НК РФ .

Статья 155. Особенности определения налоговой базы при передаче имущественных прав (НДС)

1. При уступке денежного требования, вытекающего из договора реализации товаров (работ, услуг), операции по реализации которых подлежат налогообложению (не освобождаются от налогообложения в соответствии со статьей 149 настоящего Кодекса), или при переходе указанного требования к другому лицу на основании закона налоговая база по операциям реализации указанных товаров (работ, услуг) определяется в порядке, предусмотренном статьей 154 настоящего Кодекса, если иное не предусмотрено настоящим пунктом.

Налоговая база при уступке первоначальным кредитором денежного требования, вытекающего из договора реализации товаров (работ, услуг), или при переходе указанного требования к другому лицу на основании закона определяется как сумма превышения суммы дохода, полученного первоначальным кредитором при уступке права требования, над размером денежного требования, права по которому уступлены.

2. Налоговая база при уступке новым кредитором, получившим денежное требование, вытекающее из договора реализации товаров (работ, услуг), определяется как сумма превышения сумм дохода, полученного новым кредитором при последующей уступке требования или при прекращении соответствующего обязательства, над суммой расходов на приобретение указанного требования.

3. При передаче имущественных прав налогоплательщиками, в том числе участниками долевого строительства, на жилые дома или жилые помещения, доли в жилых домах или жилых помещениях, гаражи или машино-места налоговая база определяется как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права, с учетом налога и расходами на приобретение указанных прав.

4. При приобретении денежного требования у третьих лиц налоговая база определяется как сумма превышения суммы доходов, полученных от должника и (или) при последующей уступке, над суммой расходов на приобретение указанного требования.

5. При передаче прав, связанных с правом заключения договора, и арендных прав налоговая база определяется в порядке, предусмотренном статьей 154 настоящего Кодекса.

Статья 279. Особенности определения налоговой базы при уступке (переуступке) права требования (Налог на прибыль)

1. При уступке налогоплательщиком — продавцом товаров (работ, услуг), осуществляющим исчисление доходов (расходов) по методу начисления, права требования долга третьему лицу до наступления предусмотренного договором о реализации товаров (работ, услуг) срока платежа отрицательная разница между доходом от реализации права требования долга и стоимостью реализованных товаров (работ, услуг) признается убытком налогоплательщика.

При этом размер убытка для целей налогообложения не может превышать сумму процентов, которую налогоплательщик уплатил бы исходя из максимальной ставки процента, установленной для соответствующего вида валюты пунктом 1.2 статьи 269 настоящего Кодекса, либо по выбору налогоплательщика исходя из ставки процента, подтвержденной в соответствии с методами, установленными разделом V.1 настоящего Кодекса по долговому обязательству, равному доходу от уступки права требования, за период от даты уступки до даты платежа, предусмотренного договором на реализацию товаров (работ, услуг). Положения настоящего пункта и абзаца первого пункта 4 настоящей статьи также применяются к налогоплательщику-кредитору по долговому обязательству. Порядок учета убытка в соответствии с настоящим пунктом должен быть закреплен в учетной политике налогоплательщика.

Положения абзаца второго настоящего пункта в части ограничения размера убытка не применяются при уступке налогоплательщиком-банком прав (требований) в случае, если такая уступка прав (требований) осуществляется в рамках реализации мероприятий, предусмотренных планом участия Банка России в осуществлении мер по предупреждению банкротства банка, либо если уступка прав (требований), перечень которых определен актом Правительства Российской Федерации, принятым на основании части 1 статьи 5 Федерального закона от 29 июля 2018 года N 263-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», осуществляется в соответствии с порядком, определенным частью 1 статьи 5 указанного Федерального закона.

2. При уступке налогоплательщиком — продавцом товара (работ, услуг), осуществляющим исчисление доходов (расходов) по методу начисления, права требования долга третьему лицу после наступления предусмотренного договором о реализации товаров (работ, услуг) срока платежа отрицательная разница между доходом от реализации права требования долга и стоимостью реализованного товара (работ, услуг) признается убытком по сделке уступки права требования на дату уступки права требования.

Положения настоящего пункта также применяются к налогоплательщику-кредитору по долговому обязательству.

3. При дальнейшей реализации права требования долга налогоплательщиком, купившим это право требования или получившим такое право требования в результате ликвидации иностранной организации (прекращения (ликвидации) иностранной структуры без образования юридического лица) при выполнении условий, установленных пунктами 2.2 и 2.3 статьи 277 настоящего Кодекса, указанная операция рассматривается как реализация финансовых услуг. Доход (выручка) от реализации финансовых услуг определяется как стоимость имущества, причитающегося этому налогоплательщику при последующей уступке права требования или прекращении соответствующего обязательства. При этом при определении налоговой базы налогоплательщик вправе уменьшить доход, полученный от реализации права требования, на сумму расходов по приобретению указанного права требования долга, если иное не предусмотрено пунктом 10 статьи 309.1 или пунктом 2.2 статьи 277 настоящего Кодекса.

4. При уступке права требования долга до наступления предусмотренного договором о реализации товаров (работ, услуг) срока платежа в случае, если сделка по уступке признается контролируемой согласно разделу V.1 настоящего Кодекса, фактическая цена такой сделки признается рыночной с учетом положений пункта 1 настоящей статьи.

Если предусмотренная пунктом 2 или 3 настоящей статьи сделка по уступке права требования долга признается контролируемой согласно разделу V.1 настоящего Кодекса, цена такой сделки определяется с учетом положений раздела V.1 настоящего Кодекса.

Источник: taxslov.ru

Об НДС при передаче имущественных прав на объекты долевого строительства

Являясь участником долевого строительства, организация решила продать имущественные права на квартиры и (или) машино-места. Для поиска потенциальных покупателей она оплачивает услуги агента. Можно ли уменьшить базу по НДС на сумму указанных услуг?

Ответ на данный вопрос содержится непосредственно в Налоговом кодексе, на что и обратил внимание Минфин в Письме от 06.02.2018 № 03‑07‑11/7476. Итак, согласно п. 3 ст.

155 НК РФ при передаче имущественных прав налогоплательщиками, в том числе участниками долевого строительства, на жилые дома или жилые помещения, доли в жилых домах или жилых помещениях, гаражи или машино-места налоговая база определяется как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права, с учетом налога и расходами на приобретение указанных прав. Договор с агентом заключен не в целях приобретения имущественных прав, а для их продажи. В связи с этим в письме резюмируется: при определении базы по НДС в порядке, установленном п. 3 ст. 155 НК РФ, суммы агентского вознаграждения, уплачиваемые за услуги по поиску третьих лиц, желающих приобрести имущественное право у участника долевого строительства, учитывать не следует.

На наш взгляд, нет причин не соглашаться с мнением финансового ведомства, поскольку оно основано на дословном прочтении законодательной нормы. Отметим, что в других пунктах ст. 155 НК РФ, определяющих порядок исчисления базы по НДС при реализации иных видов имущественных прав, речь идет тоже исключительно о расходах на их приобретение.

Также отметим, что Налоговый кодекс не отождествляет понятия «расходы на приобретение» и «расходы на реализацию», о чем свидетельствуют формулировки абз. 7 п. 4 и абз. 2 пп. 5 п. 4.1 ст. 170, пп.

2.1 п. 1 ст. 268 и др.

Обратите внимание:

В комментируемом письме содержится еще один важный вывод: расходами на приобретение имущественных прав признается сумма денежных средств, уплаченных застройщику участником для строительства (создания) объекта долевого строительства по ДДУ.

Иными словами, по мнению финансистов, уменьшить базу по НДС можно лишь на цену ДДУ, нельзя учесть расходы, связанные с заключением договора. Аналогичная точка зрения высказана в Письме Минфина России от 04.06.2015 № 03‑07‑14/32284, в частности, в отношении процентов по кредиту, полученному для приобретения имущественных прав: при определении налоговой базы в порядке, установленном п. 3 ст. 155 НК РФ, проценты по кредиту, уплачиваемые участником долевого строительства банку или иной кредитной организации, в составе расходов на приобретение имущественных прав для целей применения данного пункта учитывать не следует.

Узкое понимание термина «расходы на приобретение» ведомство основывает на формулировке:

• ч. 1 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве, в которой указано, что по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену;
• ч. 1 ст. 5 того же закона, в соответствии с которой цена договора определяется как размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

Нетрудно заметить, что из этих норм явным образом не следует, что расходами на приобретение для целей применения п. 3 ст. 155 НК РФ можно считать лишь цену, уплаченную участником застройщику по ДДУ. В связи с этим считаем, что у налогоплательщиков есть шансы отстоять право на налоговую экономию при условии, что расходы будут документально подтверждены и не будет вызывать сомнений их связь с приобретением прав на квартиры (иные объекты «долевой» недвижимости).

О том, что такие шансы существуют, свидетельствует судебная практика. Например, из постановлений АС ЗСО от 20.12.2017 № Ф04-5411/2017 по делу № А45-2048/2017 и АС СЗО от 01.12.2016 № Ф07-10135/2016 по делу № А52-3495/2015 видно, что арбитры не отрицают возможность учета иных расходов. Однако рассчитывать на судебную защиту можно лишь при наличии доказательств непосредственной связи дополнительных затрат с операциями по приобретению имущественных прав.

Напомним, что в рассматриваемом случае НДС исчисляется по расчетной ставке 18/118 от размера разницы между ценой уступки и расходами на приобретение передаваемых прав.

Пример:

Организация уплатила застройщику на основании ДДУ 10 000 000 руб. Впоследствии права на машино-места были уступлены третьему лицу за 14 000 000 руб.

Расходы, связанные с приобретением имущественного права, составили 70 000 руб., с реализацией – 200 000 руб.

Безопасный вариант расчета суммы НДС: (14 000 000 — 10 000 000) руб. / 118 х 18 = 610 169 руб.

Рискованный вариант исчисления размера налога: (14 000 000 — 10 000 000 — 70 000) руб. / 118 х 18 = 599 492 руб.

Не соответствующий закону способ определения суммы налога: (14 000 000 — 10 000 000 — 70 000 — 200 000) руб. / 118 х 18 = 568 983 руб.

Источник: taxpravo.ru

Наследство на квартиру по договору долевого участия

В соответствии с 1112 статьей ГК РФ наследство, которое остается после умершего человека, включает в себя все принадлежащие ему вещи, любое другое имущество, а также его имущественные права и обязанности.

Поскольку инвестор, заключая ДДУ, приобретает не готовую квартиру, а права требования жилья у застройщика после окончания его строительства, то предметом наследства в этом случае являются именно права требования по ДДУ. Об этом также указывается в ст.4 214 ФЗ, в которой говорится, что все обязанности и права дольщика после его смерти переходят к его наследникам.

Застройщик не может препятствовать вступлению в ДДУ правопреемникам бывшего дольщика. Столкнувшись с подобным, наследники могут оспорить действия застройщика и признать право на жилье в судебном порядке.

Если после смерти инвестора остался не один, а несколько наследников, наследование по ДДУ осуществляется ими совместно. Все обязанности и права по договору переходят в их общедолевую собственность.

Они будут совместно на основании соглашения между собой распоряжаться правами и солидарно отвечать по обязательствам бывшего дольщика.

В ДДУ на стороне участника будет присутствовать не одно, а несколько лиц.

Нужно учесть, что выше идет речь только о случаях, когда наследство распределяется по закону, или когда оно оставлено по завещанию нескольким наследникам. Если инвестор оставил после себя завещание, в котором указал одного наследника, то все права, а равно и обязательства, переходят к этому лицу.

Порядок оформления наследства

Гражданам, получившим в наследство ДДУ, для его оформления, необходимо придерживаться следующего алгоритма действий:

1. В первую очередь нужно прийти к нотариусу, чей участок располагается в месте, где в последнее время проживал дольщик перед своей смертью. Следует взять с собой и предъявить нотариусу договор ДДУ, чтобы права по этому договору были присоединены ко всей наследственной массе. Необходимо также написать заявление о том, что собираетесь принять наследство. Эти действия следует предпринять в период полугода после смерти наследодателя.
2. Получить свидетельство о праве на наследство, которое выдает все тот же нотариус после того, как пройдут шесть месяцев после смерти инвестора.
3. Прийти с данным документом к застройщику и подписать с ним допсоглашение к ДДУ о смене участников в договоре. Зарегистрировать данное соглашение в Росреестре. По закону допсоглашение не является обязательным, его отсутствие не может стать поводом для отказа в регистрации собственности на завершенный объект строительства. Однако на практике были случаи, когда при регистрации собственности на квартиру у наследников, не имеющих на руках зарегистрированного соглашения к ДДУ, возникали определенные сложности. Поэтому желательно его заключить и зарегистрировать положенным образом.
4. Если наследодатель для оплаты жилья брал кредит в банке, то наследникам также необходимо вступить в ипотечный договор и оформить соглашение с банковским учреждением.
5. Если прежний участник не успел полностью выплатить всю сумму договора, то оставшуюся оплату должны внести его наследники, поскольку наследование по договору долевого участия в строительстве предполагает не только принятие прав, но и всех обязательств по ДДУ. При этом выплата процентов финансовой организации производится всеми наследниками соразмерно их долям в договоре.
6. После окончания строительства квартиры, гражданин, получивший ДДУ в наследство, принимает жилье у застройщика и подписывает приемо-передаточный акт, составленный на его имя. После этого он может обратиться в Росреестр, чтобы зарегистрировать это жилье положенным образом и стать его полноправным собственником. Если наследников несколько, то со стороны дольщика в акте должны фигурировать несколько участников, каждый из которых затем регистрирует свою долю в общей собственности.

Наши кейсы

Можно ли продать права, полученные в наследство

Бывают случаи, когда наследники не прочь получить права наследодателя на будущую квартиру, но вместе с тем не желают взваливать на себя его обязательства по выплате ипотечного кредита. В такой ситуации можно либо полностью отказаться от наследства, либо принять его с последующей продажей права требования на объект недвижимости другому лицу.

Такое возможно только до подписания передаточного акта. Кроме того, необходимо одновременно с оформлением перехода права требования на нового участника, подписать с ним соглашение о переводе на него долга по ДДУ. Если жилье фактически уже принято по акту прежним дольщиком, наследник может продать его только после оформления в свою собственность.

Наследственные дела являются достаточно сложными в юридической практике, особенно в тех случаях, когда наследование происходит по закону несколькими наследниками. Возможны споры и разногласия в определении долей, появление новых наследников и другие обстоятельства. Во всех этих случаях необходима помощь компетентных юристов.

Обратившись в юридическую компанию «Хелп Консалтинг», связанную с участием в долевом проекте, вы всегда получите профессиональную консультацию и помощь опытных юристов. Связаться с нами для получения консультации или юридических услуг вы можете по нашим координатам, которые находятся в разделе «Контакты».

Оценка прав и обязанностей по договору участия в долевом строительстве при вступлении в наследство

• Быстро
• Качественно
• Надежно

• Оценка прав и обязанностей по договору долевого участия
• Оценка прав и обязанностей по договору лизинга
• Оценка прав и обязанностей по договору аренды

Для того чтобы наследник стал правообладателем по договору участия в долевом строительстве, он должен принять наследство. Нотариусу для того чтобы он выдал свидетельство о праве на наследство на права и обязанности по договору долевого участия, необходимо предоставить отчет об оценке рыночной стоимости прав и обязанностей по договору долевого участия.

Оценка прав и обязанностей по договору участия в долевом строительстве при вступлении в наследство является обязательным условием при оформлении прав на наследство, так как необходимо определить рыночную стоимость наследственного имущества, для уплаты госпошлины.

Необходимые документы для оценки прав при вступлении в наследство

• Копия паспорта заказчика оценки
• Копия свидетельства о смерти
• Копия договора участия в долевом строительстве
• Копия документа подтверждающего оплату по договору участия в долевом строительстве

Если Вы хотите оценить права и обязанности по договору участия в долевом строительстве, при вступлении в наследство — обратитесь к нам по телефону 8 (495) 143-57-67. Звоните прямо сейчас! С нами работать выгодно и удобно! Надеемся увидеть Вас в числе наших клиентов!

Составление и выдача отчета

При наследовании прав и обязанностей, вытекающих из договоров лизинга, заключенных при жизни наследодателем, наследник (правоприемник умершего) становится стороной соглашения.

Необходимые документы для оценки прав и обязанностей вытекающих из договоров лизинга

• Копия гражданского паспорта заказчика оценки
• Копия свидетельства о смерти
• Копия договора лизинга
• Копия документа подтверждающего оплату по договору лизинга

Для заказа услуги «Оценка прав и обязанностей по договору лизинга при вступлении в наследство» Вам достаточно просто позвонить по телефону 8 (495) 143-57-67, согласовать с нами все пожелания и предоставить документы для оценки. Все организационные сложности мы возьмем на себя и предоставим вам готовый результат.

Права наследников удостоверяет свидетельство на наследство, выданное нотариусом.

Необходимые документы для оценки прав и обязанностей вытекающих из договоров лизинга

• Копия гражданского паспорта заказчика оценки
• Копия свидетельства о смерти
• Копия договора аренды со всеми приложениями

Уточнить любые подробности, связанные с порядком оказания услуги «Оценка прав и обязанностей по договору аренды при вступлении в наследство» и ее стоимости, Вы можете по телефону 8 (495) 143-57-67, а также заполнив форму расположенную ниже.

Принятие наследства по договору долевого участия в строительстве

Недострой в наследство – вот примерно то, что получает наследник по ДДУ. Есть ли смысл в таком «счастье», можно сказать только при рассмотрении самого договора «под микроскопом».

Закон определил, что объектом наследства может служить не только собственность на конкретный объект, но и иные права и обязанности граждан.

Законодательство РФ позволяет провести оформление наследства по ДДУ (договору долевого участия) и получить в наследство не только долгожданное новоселье, но и комплекс обязанностей по сделке в полном объёме.

Об этом прямо говорит ФЗ № 214, регулирующий подобные правоотношения.

Правовое регулирование

Гражданский кодекс РФ, в положениях ст. 1112, устанавливает, что в наследство включаются не только права, но и обязанности умершего, кроме тех, что неразрывно связаны с личностью (например, алиментные обязательства).

Долевое участие в строительстве является, по сути, финансированием строительства недвижимости на стадии её возведения. В обмен на денежное вложение лицо получает квартиру после того, как дом будет сдан в эксплуатацию и принят по акту.

Оформление наследства по договору на долевое участие в строительстве осуществляется точно также, как и оформление в иных случаях. Существенные отличия возникают лишь в процессе регистрации прав на конкретного человека, то есть уже после фактического правопреемства. Отношения регулируются общими нормами, определяющими такие отношения.

Общие правила

Наследование имущественных прав производится в общем порядке. И нет существенной разницы с наследованием конкретного объекта, к примеру, уже построенной квартиры. К общим моментам наследования данного типа прав относят следующее:

1. если изначально в договоре ДДУ был один дольщик, то это не значит, что наследство будет передано только одному наследнику. Гражданин вправе передать имущество неограниченному кругу лиц по завещанию, в любых долях. При этом наследование может осуществляться и по закону, тогда доли делятся в равных частях (за исключением обязательной доли в наследстве) и по завещанию;
2. вместе с правами на объект наследники получают и обязанности по договору ДДУ, например, выплату оставшейся суммы, а также иные обязанности, например, по кредитному договору, который оформлялся для заключения сделки;
3. отказаться от наследования прав и обязанностей по договору можно только при одновременном отказе от всего имущества. Частичный отказ от наследства не допускается, то есть наследственная масса представляет собой единый комплекс.

Основная причина отказа от наследства в таком случае – передача обязанностей. Чтобы принять окончательное решение по наследству, нужно оценить свои финансовые возможности, потенциальную стоимость передаваемого объекта и объём обязательств.

Практические вопросы

Процедура наследования комплекса прав и обязанностей по договору долевого участия состоит из нескольких обязательных этапов:

• оформление свидетельства о смерти гражданина. Получить его можно в ЗАГСе, выдаётся родственникам;
• обращение к нотариусу со свидетельством и подача заявления о вступлении в свои права;
• ожидание окончания шестимесячного срока и повторное обращение к нотариусу для получения свидетельства о праве.

Далее, после получения свидетельства, нужно переоформить приобретенные права по ДДУ в Росреестре. Сделать это можно самостоятельно, без явки застройщика.

Законодатель не определяет чётких сроков переоформления прав и обязанностей на объекты. Однако, сделать это нужно до сдачи готового объекта.

В противном случае застройщик не сможет передать жилье, поскольку не будет знать, кому он должен это сделать. А значит, у наследника новостройки есть шанс получить лишнюю «головную боль».

Наследники могут не принимать объект, а продать возможность требования третьим лицам. Например, если претендентов несколько, и они не могут между собой договориться о судьбе неделимого объекта, рекомендуется реализовать его, чтобы разделить средства в установленных долях.

Договор уступки права требования подписывается всеми наследниками, которые вступили в свои права или их представителями, независимо от принадлежащей доли. После этого застройщик уведомляется о замене стороны в ДДУ.

Если финансирование по ДДУ проводилось кредитными средствами, наследники получат обязательство перед банком по оплате соответствующего займа. Долги банку можно погасить и страховкой, если она имеется.

После получения свидетельства рекомендуется обратиться в банк для уточнения условий полученного наследодателем кредита. В некоторых случаях кредиторы идут на уступки и перезаключают договор с наследниками, предлагая им более выгодные условия или рассрочку платежа.

Подписание дополнительного соглашения

Заключение данного документа проводится сугубо на добровольной основе. Никто не может заставить гражданина его подписать. Застройщики часто идут на некоторые уловки, убеждая правопреемников в необходимости подписания доп. соглашения. Делается это по следующим причинам:

• это позволит быстрее получить сведения о наследниках, чтобы в случае необходимости направлять им уведомления;
• в дополнительном соглашении могут быть изменены условия первоначального договора. Например, срок сдачи объекта передвигается на более позднюю дату.

Чаще всего в таком соглашении меняется дата сдачи объекта, и некоторые другие условия, по которым застройщик позволит снизить свои расходы. Наследникам рекомендуется внимательно изучать документ или вовсе регистрировать свои права без него.

Наследование договора долевого участия допускается в соответствии с действующим законодательством. Наследники получают не только права, но и обязанности в полном объёме, установленные первоначально заключенной сделкой. Отказ от наследства возможен только в полном объёме, поэтому наследникам нужно внимательно оценить все последствия принятия такого объекта в порядке правопреемства.

Прочтите: Наследование квартиры, купленной в ипотеку

Наследство по ДДУ: особенности

Время чтения 5 минут Спросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Оформление наследства по ДДУ (договор долевого участия) прямо предусмотрено Федеральным законом № 214-ФЗ. В этом случае наследники приобретают не только права на будущий объект недвижимости, но и обязанности, связанные с выплатой остатка по договору. О том, как оформляются права наследства по ДДУ, расскажем в этом материале.

Общие правила

1. если дольщик оформит завещательный бланк, он может указать одного или несколько получателей доли в возводимом многоквартирном здании – для нескольких наследников можно указать и разный размер долей;
2. при отсутствии завещания, права дольщика перейдут к родственникам согласно правилам очередности – приоритет будет отдан детям, супругу и родителям (первая очередь);
3. одновременно с принятием прав на долевое участие, наследникам придется принять на себя и финансовые обязательства покойного – оплата остатка по ДДУ, выплата кредитных средств.

Именно обязанность принять финансовые обязательства покойного может создать проблемы для вступления в наследство. Ввиду существенной стоимости объектов недвижимости, даже участие в долевом строительстве сопровождается предоставлением рассрочки, оформлением большого кредита в банке и т.д. Однако наследники будут обязаны принять и иные долги покойного, если они возникли на момент его смерти и подтверждены документально. Все это может сделать вступление в наследство невыгодным, так как финансовые претензии со стороны кредиторов существенно превысят стоимость будущего жилья.

Перейти по наследству может только доля, принадлежавшая непосредственно умершему гражданину.

В договорах долевого участия нередко принимают участие сразу несколько членов семьи (например, муж и жена), поэтому при возбуждении наследственного производства будет выделяться доля покойного.

Подтвердив наследственные права, граждане станут правопреемниками по ДДУ, и смогут требовать у застройщика предоставления готового объекта в срок, указанный в договоре.

Нюансы наследования

Чтобы вступить в права по договору долевого участия, гражданам нужно выполнить следующие действия:

• обратиться в отдел ЗАГС для получения свидетельства о смерти;
• представить в нотариат указанное свидетельство и заявление о вступлении в наследство – при обращении граждан нотариус обязан проверить по реестру, было ли оформлено завещание;
• в течение 6 месяцев нотариус принимает заявления от граждан, указанных в тексте завещательного распоряжения, а также от родственников покойного;
• при наличии завещания, имущество и права по ДДУ будут распределяться согласно волеизъявлению покойного, однако близкие родственники в любом случае сохранят право на обязательную долю;
• при отсутствии завещания все претенденты на наследство будут распределены по очередям;
• по истечении 6 месяцев, будет выдано свидетельство наследникам по завещанию или закону.

Специфичные особенности имущественных прав и обязанностей, возникающих по ДДУ, скажутся и при их наследовании. Прежде всего, это касается оценки имущественного права для расчета пошлины.

Так как объект в натуре еще не создан, можно оценить только право требования – для этого будет учитываться размер фактически внесенных платежей по договору, степень готовности объекта и иные факторы.

Если по договору была внесена сразу вся сумма за будущий объект, ее можно использовать в качестве стоимости права.

Нюансы возникнут и при вступлении в права наследования:

1. граждане могут самостоятельно представить сведения о наличии у покойного договора долевого участия, либо эти данные запросит сам нотариус из реестра ЕГРН;
2. при выдаче свидетельства на наследство будет указана доля каждого наследника в общем имуществе и правах – эти сведения понадобятся при перерегистрации договора долевого участия в Росреестре;
3. при наличии нескольких наследников, доля покойного в ДДУ будет распределена в равных или неравных частях – в Росреестре будет зарегистрировано несколько имущественных прав, объединенных одним договором.

Чтобы избежать указанных выше сложностей, можно решить этот вопрос еще на стадии наследования. Претенденты на наследство могут отказаться от своих прав в пользу одного лица, а взамен получить денежную компенсацию.

Наследники могут оформить соглашение о порядке распределения активов и имущественных прав. В этом случае правопреемником по ДДУ будет выступать только один гражданин, тогда как остальные наследники получат иное имущество.

Также возможен вариант с уступкой права требования по ДДУ после вступления в наследство – все вырученные средства после продажи будут разделены между наследниками.

Так как договоры долевого участия проходят обязательную регистрацию в Росреестре, эта обязанность возникает и у наследников, получивших свидетельство.

Закон не содержит точных сроков, когда нужно подать документы в Росреестр, однако при отсутствии сведений в ЕГРН о новых участниках долевого строительства, застройщик не сможет передать готовый объект.

После получения наследственных прав, застройщик сможет предъявлять претензии к правопреемникам по оплате остатка по договору.

Долевое участие в строительстве переходит по наследству

04.04.2017

Как быть, если участник долевого строительства ушел из жизни до сдачи дома в эксплуатацию? Кто может претендовать на жилье, которое будет построено?

• Как правило, деньги за жилое помещение уже уплачены, а по факту оформить на него право собственности невозможно, поскольку строительство еще не завершено.
• За разъяснениями мы обратилиськ помощнику президента Нотариальной палаты Курганской области по законодательно-методической работе Александре Веселовой:
• — В соответствии с действующими нормами Гражданского кодекса в случае смерти дольщика (участника долевого строительства) до момента передачи ему построенной квартиры право наследования возникает на общих основаниях.
• Статья 1112 ГК РФ предусматривает, что в состав наследства подлежит включению не только имущество, принадлежащее наследодателю на момент его смерти, но и имущественные права и обязанности.

По своей сути, договор участия в долевом строительстве — это соглашение между застройщиком, который берет на себя обязательство построить в предусмотренные сроки многоквартирный дом, получить разрешение на ввод его в эксплуатацию и передать соответствующий объект (квартиру) участнику долевого строительства, и дольщиком, который обязан выплатить согласованную в договоре цену и принять квартиру. Исполненным этот договор будет считаться тогда, когда участник долевого строительства примет квартиру от застройщика по акту передачи или иному документу о передаче.

До подписания акта приема-передачи квартиры договорные отношения между застройщиком и дольщиком не прекращаются. Поэтому в случае смерти дольщика к его наследникам перейдут все права и обязанности по договору участия в долевом строительстве. При этом следует иметь в виду, что договорные отношения не прекращаются и в том случае, если участник долевого строительства не полностью оплатил согласованную в договоре цену за строительство квартиры. Обязательства перед застройщиком также будут исполнять наследники, принявшие наследство.

Не секрет, что на практике бывают ситуации, когда застройщик переоформляет договор участия в долевом строительстве на так называемого правопреемника без предъявления свидетельства о праве на наследство. Безусловно, это является нарушением прав наследников, принявших наследство.

Единственным доказательством прав наследника на имущество, а также имущественные права и обязанности наследодателя является свидетельство о праве на наследство, выданное нотариусом.

Если наследников несколько, то имущественные права и обязанности по договору участия в долевом строительстве переходят ко всем наследникам. В этом случае данное имущественное право считается их общей долевой собственностью.

Соответственно по обязательствам наследодателя они также несут солидарную ответственность каждый в пределах перешедшего к нему наследственного имущества.

Поскольку договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости, наследники со свидетельством о праве на наследство для замены стороны в договоре могут обратиться непосредственно в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, или сначала могут обратиться к застройщику для заключения соглашения о замене стороны в договоре участия в долевом строителстве, а затем в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. И когда многоквартирный дом будет сдан в эксплуатацию, получать квартиру от застройщика будут уже наследники.

Наследство по ДДУ: особенности, порядок действий

Главная » Право » Принятие наследства по ДДУ

Оформление наследства по ДДУ производится в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Преемник получает имущественные права и обязанности.

Общие правила

Ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» № 214-ФЗ предусмотрено, что в случае смерти гражданина, инвестировавшего в строящийся дом, его имущественные полномочия и обязанности по договору ДДУ переходят к наследопреемникам. Отказ застройщика во вступлении наследников в договорные отношения, не правомерен. Таким образом, можно унаследовать полномочия участника-инвестора.

Наследование происходит двумя путями:

• по завещанию. Если при жизни наследодателем был оформлен данный документ, с указанием лица, имеющего основания на получение имущественных полномочий. Таких лиц может быть несколько, наследующих равные части или неравные;
• по закону. Данный принцип применяется при отсутствии завещания. Первоочередной доступ на получение наследия имеют наследники первой очереди (дети, супруги, родители). При их отсутствии, очередь переходит к наследникам более дальнего порядка.

Приобретая имущественные привилегии, наследники получают и обязанности, сопутствующие участию в инвестировании застройки. В том числе, по выплатам остаточной части средств суммы, предусмотренной договорными отношениями.

Например, если для инвестирования в жилплощадь, наследодатель воспользовался кредитом, но выплатить его не успел, доплатить недостающую сумму предстоит правопреемнику. Если преемников несколько, долговые обязательства делятся соразмерно их частям.

В случае, если долговые обязательства являются неподъемными для преемника, он вправе отказаться от принятия своей доли. Либо принять ее и продать до того момента, как поставлены подписи в передаточном акте.

При этом, покупатель должен подписать согласие о принятии долговых обязательств.

Если дом уже построен и принят, подписан акт приема-передачи, новый собственник сможет продать или подарить свою долю только после завершения оформления всех прав собственности на нее.

Как принять наследство

Правила оформления наследства по ДДУ:

1. Явиться к нотариусу, имея при себе оформленное в ЗАГСе свидетельство о смерти.
2. Подать заявление о преемстве. Далее нотариус устанавливает, имеется ли завещание. Если имеется, то наследственная масса распределяется с учетом завещания, что не исключает распределения долей между близкими родственниками. Если такого документа нет, то имущество распределяется по закону, начиная с наследников первой очереди.
3. Получить свидетельство о правопреемстве. Без этого документа переоформление договора долевого участия на правопреемника незаконно, и может быть оспорено в судебном порядке.
4. Дополнить существующий договор у застройщика сведениями о замене участника. Обратиться в Росреестр за регистрацией.
5. При наличии кредита, взятого наследодателем для выплаты обязательств по ДДУ, обратиться в банк за дополнением сведений по кредитному договору. Осуществлять регулярные выплаты в соответствии с графиком. Если преемников несколько, долговые обязательства делятся на всех, с учетом доли каждого. Они получат общее право требования по ДДУ, а также вытекающие из договорных отношений обязанности.
6. После сдачи достроенного объекта, принять квартиру. После подписания акта приемки, зарегистрировать право собственности в Росреестре.

Для заявления своих притязаний на наследие, законодательством установлен шестимесячный срок со дня смерти наследодателя. По истечении этого периода, осуществить правопреемство можно будет только после обращения в суд за восстановлением сроков.

Если собственников несколько, возможны варианты:

• заключение соглашения о распределении имущественных привилегий. В рамках документа можно распределить их таким образом, что участником договора долевого участия станет только одно лицо, в то время как другие преемники будут владеть другими объектами, включенными в наследственную массу;
• передача доли одним наследником другому, безвозмездно или в обмен на денежную компенсацию;
• переуступка прав требования по договору после вступления в наследопреемство.

Какие могут возникнуть проблемы

Если смерть участника долевого строительства наступила до момента окончания застройки дома, его правопреемники получают права требования по ДДУ. Если смерть наступила после сдачи объекта и подписания акта приема-передачи, а также после регистрации лицом прав собственности на нее, правопреемники получают доли в зарегистрированной квартире.

Сложности могут возникнуть, если дом достроен, акты приемки-передачи подписаны, но участник-инвестор умирает и не успевает зарегистрировать правообладание жилплощадью. Свои обязанности по оплате финансовых обязательств он выполнил, застройщик выполнил обязанность по строительству.

Тем не менее, наследополучатели сталкиваются с отказами со стороны нотариусов в оформлении наследства на объект долевого строительства, в связи с тем, что правообладание квартирой не было оформлено участником путем подачи документов в Росреестр. По этой причине спорная жилплощадь не может быть включена нотариусом в состав наследственной массы.

Уплаченные участником деньги также не могут быть включены в нее, так как они переданы застройщику в счет исполнения обязательств.

Указанный случай нестандартный, а значит, решаться может по-разному. В некоторых случаях нотариусы все же выдают свидетельство о правопреемстве, на основании которого (при наличии договора долевого участия) правопреемник самостоятельно регистрирует собственность в Росреестре.

Если же нотариус отказывает в выдаче свидетельства, необходимо обратиться в судебный орган за признанием права собственности и включением в наследственную массу. В соответствии со ст. 49 «Основ законодательства о нотариате», в случае отказа в совершении нотариального действия, заинтересованное лицо вправе обратиться в суд за обжалованием действий нотариуса.

Наследование прав инвестирующего лица производится в установленном законом порядке, по завещанию или по закону. Застройщик не вправе препятствовать этому. В случае возникновения нестандартных ситуаций, или нежелании застройщика включать правопреемника в число участников договорных отношений, рекомендуется обращаться в суд.

Наследование квартиры по долевому строительству

Разместил: Московские Юристы Наследство, наследование 05.01.2020

Институт долевого строительства имеет важное значение для нуждающихся граждан в обеспечении жильем, поскольку является наиболее оптимальным способом приобретения жилья на более выгодных условиях, несмотря на существующие риски.

Это подтверждается и положительной динамикой роста зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве (далее — ДДУ) жилья в регионах. Например, в Москве в ноябре 2017 г. столичный Росреестр зарегистрировал 5 597 тыс. ДДУ, а за ноябрь 2016 г. — 3 844 тыс.

Стоит отметить, что за последние годы законодательство в сфере долевого строительства подверглось серьезным изменениям, в основу которых была положена разработка повышенных требований финансовой устойчивости для застройщиков.

В частности, закреплены достаточно новые механизмы защиты имущественных прав участников долевого строительства, такие как: использование счетов эскроу; создание условий для перехода к проектному финансированию; замена требований к размеру уставного капитала на требование к размеру собственных средств застройщика, что, несомненно, вызвало пристальный интерес к доктрине гражданского права .

URL: https://www.rosreestr.ru/site/press/news/rosreestr-po-moskve-kolichestvo-sdelok-po-ipoteke-vyroslo/?sphrase_id=12403093 (дата обращения: 08.02.2019).

Кирсанов А.Р. Перспективы развития законодательства о долевом строительстве // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2018. N 2. С. 64 — 75; Ерохина М.Г. Договор участия в долевом строительстве и защита прав дольщиков: некоторые аспекты // Юрист. 2017. N 19. С. 26 — 29; Глазунова Е. Механизмы защиты прав участника долевого строительства // ЭЖ-Юрист. 2017.

N 36. С. 10 — 11.

В рамках настоящей статьи для формирования полного и всестороннего понимания возникающих проблемных вопросов в нотариальной и правоприменительной практике, связанных с принятием наследства наследниками в случае смерти граждан, участвовавших при жизни в долевом строительстве, позволим себе обратиться к понятийно-категорийному аппарату в сфере долевого строительства.

В законодательстве России понятие «долевое строительство» как таковое не содержится.

Стоит отметить, что Современный экономический словарь раскрывает значение указанных слов как строительство многоквартирных домов или иных объектов недвижимости за счет привлеченных по договорам участия в долевом строительстве денежных средств его участников .

Регулирование отношений в сфере долевого строительства определяется Федеральным законом от 30 декабря 2004 г.

N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 214), Федеральным законом от 29 июля 2017 г. N 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 218), Законом РФ от 15 апреля 1993 г. N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» и др.

Райзберг Б.А., Лозовский Л.Ш., Стародубцева Е.Б. Современный экономический словарь. 6-е изд., перераб. и доп. М.: ИНФРА-М, 2011.

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // СЗ РФ. 2005. N 1 (часть 1). Ст. 40.

Федеральный закон от 29 июля 2017 г. N 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» // СЗ РФ. 2017. N 31 (часть I). Ст. 4767.

Закон РФ от 15 апреля 1993 г. N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» // Ведомости СНД РФ и ВС РФ. 1993. N 19. Ст. 683.

Основными участниками в данной сфере являются застройщик и участник долевого строительства.

Так, застройщик как профессиональный участник круга общественных отношений может иметь статус коммерческих и некоммерческих юридических лиц, создаваемых в следующих организационно-правовых формах: коммерческой организации — хозяйственных обществ; некоммерческой организации — фонд (Московский фонд реновации жилой застройки); унитарной некоммерческой организации в организационно-правовой форме фонда (Публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства»). Другим субъектом долевого строительства является участник долевого строительства и в отличие от первого имеет статус гражданина. В подп. 2.1 п. 1 ст. 201.1 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» сказано: «Участник долевого строительства — гражданин, являющийся участником строительства и имеющий требование к застройщику на основании договора участия в долевом строительстве» .

Федеральный закон от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» // СЗ РФ. 2002. N 43. Ст. 4190.

Источник: www.kgka40.ru