Долевое строительство это ипотека или нет

Коллегия по экономическим спорам ВС РФ (КЭС) 17 августа рассмотрит дело «Комерчни банка» о ДДУ, ипотеке и правах банка по кредитам застройщику (дело № 306-ЭС17-4994). На первый взгляд, спор сосредоточен вокруг регистрационных записей, однако выводы суда могут существенно повлиять на права граждан-дольщиков, покупающих квартиры по ДДУ. В группу риска могут попасть дольщики, приобретающие квартиры в уже построенных домах либо на завершающем этапе строительства, т.е. участники сделок, казавшихся наименее рискованными.

Дольщики, получающие построенные квартиры, по 214-ФЗ получают их свободными от залога, даже если застройщик имеет долги по банковским кредитам, обеспеченным залогом объекта долевого строительства (ч. 8 ст. 13 Закона № 214-ФЗ). Этим правилом воспользовались юрлица, выкупившие у застройщика по ДДУ большое число квартир.

Банк, выступавший кредитором застройщика под залог объекта, потребовал сохранения залогового обременения. Нижестоящие суды банку отказали, но теперь жалоба банка передана в КЭС. Особенность дела в том, что во время обращения банка в ВС окружной арбитражный суд удовлетворил другой иск банка о недействительности ДДУ (дело № А65-14703/2015). Мотивы этого решения представляют сейчас наибольший интерес.

Военная ипотека — долевое строительство. Плюсы и минусы

Застройщик, ООО «Мегаполис», продал основную часть построенных квартир в многоквартирном доме ООО «Щербаковский парк» (покупателю) по двум ДДУ. Один ДДУ был заключен за десять дней, другой – за пять дней до выдачи застройщику разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Госрегистрация обоих ДДУ произошла после даты выдачи разрешения, причем второго (более позднего) ДДУ – даже позже передачи квартир во владение покупателя и регистрации его права собственности. Покупатель руководствовался тем, что в момент заключения ДДУ и получения квартир никаких залоговых обременений в отношении квартир зарегистрировано не было (залоговое обременение в пользу «Комерчни банка» было зарегистрировано только в отношении земельного участка под строительство). «Комерчни банк» оспорил ДДУ, арбитражные суды первой и апелляционной инстанций в иске отказали, но 28 марта 2017 года Арбитражный суд Поволжского округа признал оба ДДУ недействительными.

Основные мотивы суда:

1. Для заключения ДДУ застройщик, уже получивший банковский кредит под залог объекта долевого строительства, должен иметь согласие банка.
2. Наличие поручительства по обязательствам застройщика перед банком не отменяет условия о согласии банка на привлечение других дольщиков, поскольку поручительство должно быть не перед банком, а перед дольщиками (такое толкование суд дал ч. 6 ст. 13 Закона № 214-ФЗ).
3. После разрешения на ввод дома в эксплуатацию ДДУ быть не может – это будет уже купля-продажа будущей недвижимости. В такой ситуации ДДУ является прикрытием ДКП и потому притворной сделкой (п. 2 ст. 170 ГК РФ).
4. Заключение ДДУ являлось злоупотреблением правом, поскольку покупатель квартир не осуществлял хозяйственной деятельности, его директором был сотрудник застройщика, ДДУ предусматривали отсрочку платежа почти на год, т.е. разумной экономической цели сделка не имела. Кроме того, покупатель через два месяца продал квартиры, полученные по ДДУ и оформленные в собственность, управляющей компании ПИФа.

В деле два основных вопроса, способных повлиять на развитие практики:

ДОЛЕВОЕ строительство по ЛЬГОТНОЙ ставке и сниженная ИПОТЕКА для вторички, новые КРЕДИТЫ

1. В какой момент нельзя заключить ДДУ, а необходимо заключать ДКП?
2. Каково соотношение залоговых прав участников ДДУ и банков, кредитующих застройщика?

Соотношение ДДУ и ДКП

Вывод о том, что ДДУ может заключаться только на этапе строительства (т.е. до ввода объекта в эксплуатацию), сомнений не вызывает. Риски для участников ДДУ могут возникнуть в «пограничной зоне», когда строительство завершается либо фактически завершено, но разрешения на ввод дома в эксплуатацию еще нет. Ситуация осложняется тем, что ДДУ требует госрегистрации, которая происходит не одновременно с заключением ДДУ. Возможны также случаи подписания ДДУ «задним числом».

Предположим, разрешение на ввод дома в эксплуатацию выдано между двумя датами – подписания ДДУ и его регистрации. Каковы риски признания ДДУ недействительным, применения правил о ДКП и о праве следования залога? Очевидно, что риски существенные, поскольку для третьих лиц (в т.ч. банка, кредитовавшего застройщика) значение будет иметь регистрационная запись и ее дата.

Для обоснования вывода о значении регистрационной записи следует сказать о соотношении прав участников строительства, которые, по сути, конкурируют друг с другом. ДДУ можно рассматривать в качестве обременения объекта недвижимости (пусть даже обременением в чисто экономическом смысле), поскольку участник ДДУ является обладателем прав залога, а также прав, способных при наступлении определенных в законе обстоятельств прекратить право залога других залогодержателей (тех же банков) в отношении заложенного объекта (его части). Поэтому, как любое обременение, ДДУ имеет значение для третьих лиц только после госрегистрации, т.е. придания публичности. Косвенное подтверждение вещной природы прав по ДДУ дал ВС РФ в Обзоре судебной практики № 3 за 2017 год (утвержден Президиумом ВС РФ 12 июля 2017 года). В числе примеров дел Коллегии по гражданским делам о защите права собственности и других вещных прав приводится дело о признании за участником ДДУ права на долю в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

Если дольщик сознательно пошел на подписание ДДУ «задним числом», то, очевидно, он должен нести риски, связанные с недействительностью сделки. В зоне риска, однако, могут оказаться добросовестные дольщики, у которых регистрация ДДУ по каким-то причинам затянулась. Пример уклонения застройщика от регистрации ДДУ приведен в Обзоре судебной практики по делам, связанным с участием граждан в долевом строительстве (утвержден Президиумом ВС РФ 19 июля 2017 года, п. 6). Кроме того, гражданин-дольщик может при заключении ДДУ не иметь точной информации о дате ввода дома в эксплуатацию, что может обернуться тяжбой, связанной с введением гражданина в заблуждение.

Итак, покупать по ДДУ квартиру в построенном или почти построенном доме рискованно. Означает ли это, что нужно предусмотрительно заключать ДКП будущей вещи? Здесь рисков, скорее всего, не меньше. Застройщик должен будет зарегистрировать право собственности на себя и только потом передать квартиру покупателю, однако в этом случае правила 214-ФЗ об очистке имущества от залоговых обременений действовать не будут.

Если у застройщика останутся обязательства перед банком, обеспеченные залогом, то квартира, по общему правилу, перейдет к покупателю с залоговым обременением. Более того, есть риск, что покупатель заранее не сможет увидеть наличие обременения: регистрация права собственности застройщика и права залога банка вряд ли произойдут одновременно. Сведения о залоге могут появиться в период совершения/госрегистрации ДКП или даже после. Покупатель, конечно, сможет доказывать свою добросовестность (для освобождения имущества от залога) либо требовать расторжения ДКП, но проблемы в любом случае будут серьезные.

Соотношение залоговых прав в отношении объекта долевого строительства

Нормы 214-ФЗ в этой сфере очень казуистичны: конкурирующими залогодержателями являются участники ДДУ и банки, кредитующие застройщика, старшинство залогов не установлено, ряд положений закона фрагментарно изменялись и дополнялись, формулировки требуют толкования.

Условия договоров застройщика с банками гражданам-дольщикам обычно неизвестны. Среди условий, однако, крайне важным является согласие банка на прекращение залога на построенные квартиры, передаваемые участникам ДДУ (части 6 и 7 ст. 13 Закона № 214-ФЗ). Из текста 214-ФЗ не следует однозначного вывода, является ли норма ч. 8 ст.

13 о прекращении залога императивной и может ли условие договора с банком ее отменить (или, напротив, договор с банком при отсутствии условия о согласии должен считаться незаключенным). До сих пор проблем вроде не было – дольщики получали квартиры, свободные от залога. Теперь, однако, вопрос возникает, поскольку в деле «Комерчни банка» суд придал согласию банка существенное значение.

В качестве альтернативы согласию банка ч. 6 ст. 13 Закона № 214-ФЗ предусматривает поручительство, но здесь формулировка еще более казуистичная. Перед кем должно быть поручительство? В деле «Комерчни банка» было поручительство перед банком, но арбитражный суд кассационной инстанции сказал, что поручительство должно быть не перед банком, а перед дольщиками. Если над толкованием формулировки закона ломают голову суды, то как могут разобраться в этом граждане-дольщики?

Получается, что участники ДДУ, являющиеся по 214-ФЗ залогодержателями, конкурируют с банками и далеко не всегда могут эту конкуренцию выиграть. Тем более что в тонкости отношений застройщика с банками граждане не посвящены. При этом риски, связанные с датой госрегистрации ДДУ могут пасть на граждан в полной мере. Как отмечалось выше, ДДУ можно рассматривать как обременение, существенную роль для которого играет публичность.

Выводы

Участившиеся банкротства застройщиков подталкивают государство к ужесточению требований и созданию системы гарантий, а граждан – к покупке квартир на завершающих этапах строительства. Гарантии дольщикам, в свою очередь, могут использоваться для злоупотреблений, борьба с которыми ударит в т.ч. по добросовестным участникам отношений. В деле «Коммерчни банка» борьба со злоупотреблениями может обернуться рисками для граждан, добросовестно заключающих ДДУ. Борьба со злоупотреблениями, очевидно, требует более глубоко исследования природы отношений и прав по ДДУ, соотношения прав различных залогодержателей, а также четкого толкования положений 214-ФЗ и последствий их несоблюдения. Дело «Коммерчни банка» в любом случае ставит проблемы, до сих пор не являвшиеся предметом широкого обсуждения и никак не затронутые в Обзоре судебной практики по делам с дольщиками от 19 июля 2017 года.

Источник: zakon.ru

Что считается новостройкой для ипотеки

Если вы приобретаете жилье в ипотеку, то должны знать, какие условия банк при этом выдвигает. Кроме платежеспособности и ряда других качеств клиента, банк интересует, какие квартиры под ипотеку подобрал потенциальный заемщик.

Требования банка к жилью

Банк предъявляет несколько требований к жилью, приобретаемому в ипотеку. Конечно, в каждом банке свои условия, индивидуальные.

Но есть несколько условий, которые позволяют представить, на какую собственность нужно обратить внимание в первую очередь.

Это нужно в первую очередь будущему заемщику, чтобы, рассматривая различные варианты, он не тратил время на варианты, которые 100% не подойдут ни одному банку.

Перечень требований достаточно прост, особенно то, что касается новостроек. С остальными вариантами попытаемся разобраться. Для вторичного рынка жилья у кредитных организаций более строгие условия. Существуют категории жилья, которые однозначно не одобрит ни один банк, так как в случае неуплаты кредита заемщиком их будет нелегко продать.

Новостройки

По новостройкам все достаточно просто. Застройщик должен иметь аккредитацию в том банке, который будет выдавать ипотеку. Конечно, ни один банк не выдаст ипотеку по новостройке, если не будет уверен в надежности застройщика. Разберемся в самом понятии «новостройка».

Новостройкой может считаться жилое помещение, на которое не оформлено право собственности. Такие объекты недвижимости называют первичным рынком недвижимости. На квартиру еще нет свидетельства о праве собственности, она находится в процессе строительства. Как в этом случае оформляется жилье? Есть несколько вариантов:

1. Оформление по договору долевого строительства. Он подписывается между дольщиком, который вкладывает в постройку свои средства, и застройщиком, которые обязуется на полученные деньги к определенному сроку построить квартиру в многоквартирном доме.
2. Оформление по договору переуступки прав на строящееся жилье (цессия). В этом случае также отсутствует свидетельство о праве собственности на квартиру. Дольщик, который по каким-то причинам хочет продать (переуступить) свою долю в доме, заключает договор с будущим дольщиком. Для этого существует процедура перехода прав от одного лица другому. При неполной выплате требующихся по ДДУ взносов, дольщик передает эти обязанности другому лицу.
3. По договору с Жилищным кооперативом. Этот способ отличается тем, что в этом случае нет регистрации сделки. Лицо может купить пай в ЖСК и получить членскую книжку. Здесь больше рисков, на практике результат может быть самым неожиданным. Были случаи, когда застройщик мог взять средства на строительство у нескольких лиц.

Новостройки считаются идеальным жильем с точки зрения дальнейших продаж, но самих застройщиков проверяет банк, поэтому нет гарантии, что квартиру на первичном рынке одобрят в любом случае.

Вторичный рынок

Ваши требования к покупаемому жилью не должны пойти вразрез с банком. Одним из качеств объекта недвижимости, которое рассматривает банк, будет расположение этого объекта. Любая кредитная организация вряд ли примет положительное решение по жилью для ипотеки, если его будет проблематично продать.

Существуют общие технические критерии, которых придерживаются все банки:

• нахождение квартиры в собственности не может быть меньше 3-х лет, иначе продавцу придется заплатить при продаже 13% от суммы продажи;
• санитарно-техническое состояние должно соответствовать нормам;
• жилье должно быть обеспечено отоплением;
• наличие горячей и холодной воды;
• перепланировка должна быть зарегистрирована в БТИ.

К объектам, за которые не возьмется банк, относятся те, что расположены в неблагополучных районах, в отдалении от центра, пригороде, который не пользуется спросом. В случае невыполнения обязательств по выплате долга заемщиком, банк на основании договора и закладной, вправе реализовать это имущество для того, чтобы вернуть деньги. Поэтому ему очень важно согласиться на определенное жилье.

Ограничения по качествам и параметрам чаще всего следующие:

• дом или квартира не должны принадлежать к категории ветхого и аварийного жилья, которое подлежит сносу;
• не берутся в ипотеку такие квартиры, которое располагаются в двухэтажных старых домах, постройки 50-х–60-х годов;
• блочные дома, панельные «хрущевки» банки берут, но не все;
• жилье, которое приготовлено к реконструкции, не рассматривается банками;
• общежитии и квартиры-«гостинки» банками не принимаются;
• квартиры, находящиеся в центре, но на первом, последнем или цокольном этаже рассматриваются индивидуально;
• принимаются к рассмотрению дома, которые построены не ранее 60-х годов.

Если вы присмотрели жилье в «сталинке», которая построена значительно раньше предложенного срока, то это не значит, что такое жилье не будет рассматриваться. Но в этом случае потребуется согласование банка и той страховой компании, которая будет страховать конструктив, то есть сам предмет ипотеки.

Если страховая, проверив данные, соглашается, что квартира в многоквартирном доме сталинского типа – это надежное вложение, то банк также дает «добро».

Другие особенности

Будущий заемщик может сам дополнительно подстраховаться и сделать запрос в администрацию, если сомневается в качестве жилья. Там ему дадут исчерпывающую информацию о том, не собираются ли в ближайшем будущем этот дом расселять или сносить.

Возраст здания, как уже говорилось, имеет значение, но последнее слово остается за страховой компанией. Чаще всего берут в расчет параметры здания. Срок эксплуатации многоквартирного дома не может превышать 70 процентов от норматива по строительному паспорту. Обратиться за такой информацией можно в Росреестр.

Можно сделать запрос выписки из кадастрового паспорта не только в местном отделении Росреестра, но и на его сайте онлайн. Выписка – это платная информация. Ее цена зависит от способа получения. Если вам достаточно электронного документа, то цена будет 150 рублей, если бумажного – 400 рублей. Срок изготовления выписки минимальный – 5 рабочих дней.

Следующим этапом проверки будет правовой. Он заключается в том, что проверяют рыночную стоимость квартиры. Оценку производит независимый эксперт, приглашенный банком. Несмотря на страхование риска потери, проверяется наличие претендентов на недвижимость. Это могут быть осужденные, недееспособные или малолетние граждане, которые через какой-то промежуток времени могут заявить о своих правах.

На видео о требованиях к предмету залога по ипотеке

Будущий заемщик может самостоятельно определить степень своего реального участия в ипотеке. Проверив недвижимость по всем параметрам, можно обратиться в банк, чтобы получить решение по этому вопросу.

Новостройка в ипотеку: кредит нам строить и жить помогает

В последнее время рынок ипотечной недвижимости ежемесячно радует россиян хорошими новостями и позитивными тенденциями.

Укрепление рубля и другие макроэкономические процессы нашли свое отражение и в сфере ипотечного кредитования.

В начале 2017 Герман Греф сообщил, что за прошедший год значительно снизился процент задолженности по просроченным ипотечным платежам, темпы выдачи кредитов на жилье физическим лицам стабильно увеличиваются.

Также он отметил, что на текущий момент наблюдается минимальный в истории российского банкинга процент по ипотечному кредитованию.

Для Санкт-Петербурга и Ленинградской области жилищный заем на данный момент является самым популярным и доступным способом решения пресловутого квартирного вопроса.

Наиболее востребованной на данный момент является покупка новостройки в ипотеку.

Это происходит потому, что законодательная база по защите прав покупателей строящегося жилья за последнее время значительно расширилась. Число обманутых дольщиков будет сведено к минимуму, ведь теперь строительство многоквартирных домов контролируется государством, а застройщик обязан делать отчисления в компенсационный фонд на случай собственного банкротства. Поэтому если вы:

• имеете достаточный доход и в состоянии регулярно выплачивать ипотеку;
• готовы заплатить процент банку за собственное жилье вместо того, чтобы платить арендодателю за временное право пользования;
• определились с параметрами жилья, которое удовлетворяет вашим запросам;

значит пришла пора сделать решающий шаг — купить новостройку в ипотеку. Но предварительно следует изучить много информации, чтобы не предпринимать опрометчивых шагов.

Для тех, кто в ближайшем будущем видит себя хозяином собственной новой квартиры, не лишним будет уточнить, какой дом считается новостройкой для ипотеки.

Новостройка — это жилье, которое вы приобретаете непосредственно у застройщика по ДДУ (договору долевого участия).

Если вы покупаете квартиру в только что сданном доме у человека, который купил ее еще на стадии котлована, по правилам рынка недвижимости это уже вторичка. Условия кредитования на такой объекта будут другими, да и стоимость на вторичку зачастую выше.

Ипотека на новостройку — пошаговый алгоритм действий

Чтобы сразу расставить все точки над i, следует изучить пошаговую инструкцию для будущего владельца жилья в ипотечной новостройке. Процедура покупки квартиры в ипотеку в новостройке включает в себя следующие этапы:

• бронирование квартиры у застройщика путем заключения двустороннего договора;
• сбор документации для обращения в банк;
• изучение имеющихся кредитных предложений, выбор банка
• обращение в банк, получение одобрения на жилье в новостройке в ипотеку;
• подписание ипотечного договора;
• регистрация сделки в Росреестре;
• новоселье.

Таков примерный порядок покупки новостройки с участием заемных средств от банка. Каждый этап требует от будущего счастливого владельца немалых усилий, а зачастую и средств. И заметьте, многие сперва отправляются в банк, и только потом выбирают квартиру. Делается это потому, что не всякое жилье отвечает требованиям кредитной организации. Остановимся на этом вопросе более подробно.

Аккредитация новостройки банком

Планируя покупку новостройки в ипотеку в Санкт-Петербурге, узнайте, аккредитован ли застройщик в каком-либо банке.

Если конкретный банк не работает с выбранным вами застройщиком, выходов два. Либо вы выбираете объект из того, что строят аккредитованные банком застройщики, либо обращаетесь в банк, с которым работает ваш застройщик. Предлагать банку проверить застройщика из-за одной квартиры — чаще всего бессмысленная трата времени.

Итак, застройщик, чтобы успешно пройти аккредитацию банка, должен отвечать следующим требованиям:

• вся документация застройщика (уставные документы, разрешение на строительство, проектная документация) безупречна;
• застройщик уже не первый год на рынке, все его объекты сдаются в срок;
• чем ближе дом к сдаче, тем благосклоннее кредитор.

В определенном смысле необходимая аккредитация застройщика выгодна для рядового гражданина, который планирует купить квартиру в новостройке.

Аккредитация является дополнительной гарантией того, что дом будет построен, и покупатель не станет обманутым дольщиком.

Типовые ипотечные схемы для новостроек

Купить квартиру в новостройке без использования заемных средств для подавляющего большинства россиян нереально. Поэтому развитие ипотечного кредитования поощряется на государственном уровне. Прежде чем обращаться в банк, нужно иметь представление об условиях, которые вам там могут предложить. Сегодня наиболее ходовыми являются следующие схемы ипотечного кредитования новостроек:

Под ипотекой без первоначального взноса часто скрываются не только высокие проценты, но и дорогая страховка, сумма которой благополучно прибавляется к вашему долгу перед банком. Многие аналитики отмечают, что купить квартиру в новостройке без первоначального взноса несколько сложнее, чем с ним.

Если у вас на руках имеется часть требуемой суммы, или вы можете получить наличку с помощью потребительского кредита, вероятность одобрения значительно повысится.

Это является лишним подтверждением для банка, что вы являетесь ответственным плательщиком и имеете достаточный доход для содержания жилья и выплаты ипотечных взносов.

Но здесь есть и свои особенности. Чтобы накопить первоначальный взнос, нужен определенный период, в течение которого вы наверняка будете находиться в очень стесненных условиях, или будете переплачивать арендодателю съемного жилья.

А если вы берете потребительский кредит, вы в первую очередь соглашаетесь на высокую процентную ставку (как правило, не ниже 15% годовых).

В довершение всего уменьшается сумма свободного дохода, из которой рассчитывается величина ежемесячного платежа по ипотеке на новостройку.

Оставьте заявку на консультацию и получите одобрение ипотеки на квартиру в новостройке

Просчитать все риски практически невозможно. Многие люди, уже оформившие ипотеку на новостройку на не самых выгодных для себя условиях, впоследствии часто обнаруживают более выгодные для себя схемы и варианты. Но рефинансирование ипотеки тоже вопрос непростой, и требует очень скрупулезного подхода, поэтому не спешите с выводами.

Отказ банка по ипотеке на новостройку и другие сопутствующие сложности

Каждое обращение в банк с целью получения ипотечного кредита остается в вашей КИ.

Вы лично соглашаетесь на обработку ваших персональных данных сотрудниками банка. Причины, которые приводят к отказу в выдаче ипотечного кредита на новостройки, можно разделить на две группы:

• выбранная заемщиком квартира не соответствует требованиям банка;
• заемщик не внушает доверия.

И если в первом случае всегда есть возможность найти компромисс с выбранным банком и согласиться на жилье у аккредитованного банком застройщика, то во втором случае все гораздо сложнее.

Вот причины, по которым ваш запрос на ипотеку может быть отклонен банком:

• плохая КИ, наличие просроченных платежей;
• недостаточный уровень подтвержденного официально дохода;
• ваша профессия находится в «черном списке» конкретного банка;
• недостаточный трудовой стаж, частая смена мест работы.

Быть идеальным клиентом для банка удается далеко не каждому, а квартирный вопрос остается одним из самых наболевших для россиян.

Также необходимо понимать, что принятие решения о выдаче ипотечного кредита на первичное жилье в разных банковских структурах происходит по-разному. В основном при этом используется собственная система скоринга. Но иногда решение принимает опытный кредитный менеджер, руководствуясь полученной о вас информацией.

Если вы хотите гарантированно получить ипотечный кредит на жилье в новостройке, вам стоит обратиться к ипотечным брокерам. В Санкт-Петербурге помощь в получении выгодной ипотеки оказывают специалисты компании «Ипотекарь».

Более подробную информацию об услугах этой фирмы вы можете узнать на первой консультации, которая у «Ипотекаря» бесплатная, и ни к чему вас не обязывает.

Новостройка или в готовое жилье: в каком доме брать квартиру в ипотеку?

Ипотека в России – популярный способ приобретения собственной жилплощади. Не все граждане имеют возможность накопить на покупку квартиры, либо получить квартиру в наследство. Поэтому россияне все чаще обращаются к ипотечному кредитованию.

Прежде, чем заняться поиском банка, потенциальный покупатель задается вопросом: квартиру на каком рынке жилья выгоднее приобрести? Принято считать, что к первичному рынку жилья относится квартира в новостройке, а ко вторичному – в старом доме. Но это определение – распространенное заблуждение.

Что такое «готовое жилье» и что такое «первичка»?

Итак, отвечая на вопрос, на каком рынке жилья выгоднее купить квартиру, обратимся к определениям. Первичное жилье – это не обязательно квартира от застройщика.

Под эту категорию попадает любая квартира, на которую не были оформлены права собственности. Например, это может быть жилплощадь и в готовом доме.

Разница заключается в том, что на такую квартиру отсутствует запись в ЕГРП и регистрация владельца.

После того, как застройщик сдает дом, а покупатель приобретает квартиру и оформляет на нее право собственности, получает свидетельство о госрегистрации, жилплощадь в новостройке фактически становится вторичным жильем. Продавать квартиру в новом доме, даже спустя год после его постройки, владелец будет уже как «вторичку».

Ипотека под новостройку также отличается от жилищного кредита на готовую квартиру по способу заключения сделки. Покупатель приобретает «вторичку», подавая заявление вместе с пакетом документов в Федеральную регистрационную службу. Ведомство выдает владельцу свидетельство на собственность и регистрирует выдачу ипотеки.

При покупке жилья на первичном рынке в строящемся доме, застройщик и покупатель заключают договор долевого строительства. Когда недвижимость будет введена в эксплуатацию, заемщик может подавать документы на ипотечный кредит.

Собирать пакет документов придется дважды: в первый раз для застройщика для заключения договора долевого участия с залогом прав требования.

Второй раз – для банка, регистрации жилищного кредита и права собственности на недвижимость.

Плюсы и минусы «первички»

Многие потенциальные покупатели ошибочно полагают, что купить новостройку в ипотеку от застройщика может быть выгоднее, чем готовое жилье.

На самом деле, привлекательной при покупке первички может быть только низкая цена. Конечно, на ранних этапах строительства квартира может стоить на 20%, и даже 30% дешевле, чем ее аналоги в готовом доме.

Однако взвесим «за» и «против» этого рынка жилья, и разберем их подробнее:

Плюсы:

• заниженная стоимость;
• возможность выбора планировки – как на этапе строительства, так и перепланировка квартиры после покупки. В новых домах меньше несущих стен, чем в старых зданиях, что позволяет владельцу создать из «трешки» студию, или наоборот;
• новые системы коммуникации, трубы, электропроводка, лифт и современные строительные материалы. Если застройщик не сэкономил на утеплителях и способах шумоизоляции, то проживание в новостройке окажется комфортнее, чем в старом кирпичном или панельном доме. К тому же практически во всех новых домах установлены пластиковые окна, даже на лестничных площадках;
• возможность сделать первый ремонт на свой вкус и сэкономить, исправляя огрехи отделки прежних жильцов: снимать большое количество старой штукатурки, ломать полы или менять сантехнику;
• преимущественно владельцы новых квартир – люди платежеспособные, которые могут позволить себе купить квартиру или приобрести ее в ипотеку. Этот пункт нивелирует риск наткнуться на неприятных соседей;
• если речь идет о точечной застройке – знакомые районы и развитая инфраструктура.

Минусы:

• окончание строительства и ожидание сдачи дома. Сюда можно указать риски долевого строительства – однако последнее время такое явление встречается нечасто. Вероятнее, что застройщик затянет со сдачей объекта, чем заморозит стройку. К тому же, банки предлагают квартиры в строящихся домах только у надежных застройщиков, чтобы свести к минимуму и собственные финансовые потери;
• на этапе строительства процентная ставка выше на 1 – 2 п.п., но это значение снижается после того, как застройщик сдает дом;
• проблема арендной платы актуальна для покупателей, которые не имеют собственного жилья и приобретают квартиру на этапе строительства. Не у всех есть возможность снимать дополнительно жилье и при этом выплачивать ипотеку;
• необходимость ремонта: после сдачи дома владелец въезжает в практически пустую квартиру. Здесь теряются все преимущества в цене, так как приходится делать ремонт «с нуля». Помните, что ремонтом займутся и ваши новые соседи;
• покупая квартиру в новом микрорайоне или жилом комплексе, обратите внимание, что не всегда развитие инфраструктуры идет теми же темпами, что строительство жилья. Возможно, первое время по соседству не будет крупных супермаркетов, школ, детских садов и больниц.

Покупка квартиры в новостройке в ипотеку станет наиболее выгодным вариантом, если приобретать недвижимость в сданном доме. В этом случае сводятся к минимуму риски долевого строительства. Также безопасным считается заключение договора с надежными застройщиками на последних этапах строительства.

Плюсы и минусы готового жилья

Стоимость жилплощади на вторичном рынке отличается от новостроек. Однако цена зависит от конкретного района и города. Любое жилье будет дороже, находясь ближе к центру города, но цена за готовую квартиру в престижных районах порой сравнима с элитными домами.

Подведем итоги

Говорить однозначно, на каком рынке жилья лучше покупать квартиру, было бы грубой ошибкой. В каждом отдельном случае нужно взвесить все плюсы и минусы. В первую очередь, потенциальному покупателю нужно определиться со своими финансовыми возможностями, социальным статусом и понимать цели покупки.

Подумайте, терпят ли время и обстоятельства окончания строительства первички или отделочных работ, или вам необходимо заселиться сразу же после покупки квартиры.

Если целью приобретения недвижимости являются вложения или пассивный источник дохода, то подойдут оба варианта.

Однако квартира в Москве в новостройке под ипотеку может стать не только удачным способом вложения средств, но и прослужит вам долгие годы, став резервным жилым фондом.

Сколько лет дом считается домом новостройкой

Квартира в новостройке – это объект недвижимости, который реализуется непосредственно от застройщика. А вот если продавцом является физическое лицо, то принято относить жильё к вторичному рынку. Но по своей сути квартира то также находится в новом доме, только что построенном, в нём никто не жил.

Неужели она потеряет свои качества только от того, что её уже приобрёл другой инвестор. Но многие специалисты придерживаются именно такого мнения. Если физическое лицо успевает продать квартиру по договору долевого участия, то есть в порядке переуступки, до того момента, как дом полностью построен, то её можно ещё отнести к первичному рынку жилья.

Если же нет – это уже вторичка , и о новостройке речь идти не может. Но такой термин уместно тогда применять в отношении отдельно взятой квартиры, а не целому жилому дому.

Или сколько должно быть уже продано квартир в новостройке, что она теряет свой статус? Каждый аналитик на рынке недвижимости трактует такую ситуацию по-своему, поэтому единого мнения на данный момент не сформировалось.

Новостройка или «вторичка» — как определить к какой категории относится жилье

Если физическое лицо продает квартиру в еще строящемся доме по договору о переуступке прав, т. е. право собственности на квартиру не оформлено, то данное жилье относится к первичному рынку. Как только получено право собственности – квартира автоматически переходит в категорию вторичного жилья.

Кроме того, число оставшихся в экспозиции квартир – лишь один из факторов.

Встает также вопрос – считать ли срок, прошедший с момента сдачи дома в эксплуатацию? Скажем, если прошло уже более двух лет, дом частично заселен, но продажи все еще идут – можно ли такой ЖК по-прежнему считать новостройкой? И уж тем более не ясно, как считать в том случае, если квартиры продает не сам застройщик, а некое другое лицо. Пусть даже и юридическое.

Читать еще –> Подводные камни при покупке квартиры на вторичном рынке

В чем разница ипотеки на новостройку и вторичку

Для начала нужно уяснить, что под первичным жильем подразумеваются те квартиры, права собственности на которые пока ни у кого нет. По факту — это та же продажа жилья, которое существует только на бумаге даже несмотря на то, что уже начало строиться.

После того, как дом вводится в эксплуатацию, покупатель, он же дольщик, регистрирует на нее право собственности, и уже с момента получения им свидетельства о госрегистрации права собственности, юридически статус квартиры меняется на «вторичное жилье». Итак, с первой частью вопроса все стало более или менее понятно, теперь попробуем разобраться в тонкостях ипотеки.

С чего нужно начать и по каким критериям определить для себя более подходящий вариант — стоит ли брать кредит на квартиру в новостройке или все-таки выгоднее будет обратиться к рынку вторичного жилья? В первую очередь необходимо изначально подходить к данному вопросу трезво, взвешенно и не торопясь.

Первым шагом в этом случае должен стать сбор необходимой информации, с этой целью лучшим вариантом станет посещение нескольких банков с целью выяснить, какую именно сумму ипотечного кредита можно получить.

На каком этапе строительства лучше покупать жилье

Еще менее рискованно приобретать квартиру на этапе, когда готовность дома достигает 70-80%. Ценник на квартиры в это время возрастает примерно на 30%, однако, и шансы покупателя пополнить ряды обманутых дольщиков становятся ничтожно малы.

Впрочем, процесс сдачи объекта в эксплуатацию тоже может затянуться на несколько месяцев. Как правило, в почти готовом доме все квартиры бывают уже раскуплены, и приобрести жилье можно лишь по договору переуступки.

Чем ближе срок ввода объекта в эксплуатацию, тем больше появляется предложений от частных соинвесторов, рискнувших вложить средства в жилье, пока проект проходил «этап котлована».

Читать еще –> В какую налоговую подавать документы на налоговый вычет

2) жилого помещения в многоквартирном доме (жилом доме блокированной застройки) путем заключения с первым собственником жилого помещения, зарегистрировавшим право собственности на жилое помещение после ввода объекта недвижимости в эксплуатацию, договора купли-продажи;

Сдача новостройки в эксплуатацию: что нужно знать покупателю

Новостройки на высокой стадии готовности прода ются в Санкт-Петербурге довольно активно. Покупатели считают, что почти достроенный дом не несет в себе никакой «скрытой угрозы», в виде внезапного банкротства девелопера или вызывающего настоящую панику долгостроя. Но не все так просто: с виду полностью готовая новостройка на самом деле может оставаться недоступной для проживания.

Покупка и продажа недвижимости в Санкт-Петербурге

С помощью нашего портала Urbanus-spb.ru вы сможете выгодно купить недвижимость или заключить сделку по аренде. У нас вы найдёте квартиры эконом-, комфорт-, бизнес- и премиум-класса. Также у нас на сайте представлены комплексы с апартаментами, которые можно использовать не только, как жильё, но и получать стабильный ежемесячный доход.

Новострой или вторичка – что лучше для ипотеки

Начнем свой разговор с новостроя, который на сегодняшний день пользуется довольно большим спросом. Несомненно, приобретение жилья в новостройках – это хорошее вложение денег и отличная перспектива на будущее.

Вкладывая свои денежные средства в первичную недвижимость, вы получаете комфортабельное жильё с новыми коммуникациями, отличающееся современными архитектурными и планировочными решениями. Кроме того, одним из самых очевидных плюсов является юридическая чистота такой квартиры.

Однако следует уточнить, что новострои бывают разными, в зависимости от объектов, представленных на рынке первичной недвижимости.

Когда можно делать ремонт квартиры в новостройке, чтобы не иметь проблемы с законом

Стоит отметить, что эти требования касаются уже заселенных домов. А для новостроек предусмотрены некоторые уточнения.

Обратите внимание, что под новостройкой подразумевается дом, который был сдан в эксплуатацию не более полутора лет назад.

По закону шумные работы, связанные с ремонтом в новостройках, можно проводить в любой день недели с 7 утра до 11 вечера без дневного перерыва. Получается, что проведение ремонта запрещается только ночью.

Что считается новостройкой для ипотеки

Мало шансов остается на одобрение ипотеки, если объект построен до 1970 года, имеет деревянные перекрытия или находится в полуразрушенном состоянии.

Если заемщик откажется выполнять свои обязательства, то ипотечная недвижимость будет продана с молотка. Поэтому жилплощадь должна быть ликвидной. Операции с жильем не являются профильным направлением финучерждений. Поэтому главная задача – это продать предмет залога без финансовых потерь.

Какое жилье не подходит

В нашей стране очень сложно сразу приобрести хорошее жилье. Поэтому многие граждане решают начать с малого–приобрести комнату в коммунальной квартире или общежитии. Но скорее всего покупку комнаты руководство финучреждения не одобрит. Значит, придется оформлять потребительский кредит.

Важно! Необязательно покупать роскошные апартаменты. Но минимальным требованиям недвижимость должна отвечать.

Приветствуем! Ипотека на новостройку: как оформить на строящееся жилье? Сегодня будет подробно разобрана ипотека на строящееся жилье. Вы узнаете как приобрести квартиру на этапе строительства, будет доступна пошаговая инструкция по оформлению новостройки по ипотеке, а также ответы на ключевые вопросы по данной тематике.

Особенности и нюансы

Первичная ипотека и ипотека на вторичное жилье отличается по ряду параметров:

1. Новостройкой, в рамках программы «долевое строительство ипотека» может быть признана квартира в строящемся многоквартирном доме. Ключевой отсечкой будет в данном случае получение свидетельства на право собственности.

Кроме того, может быть учтён доход созаёмщиков, а также дополнительный заработок.

Помимо стандартной программы, можно воспользоваться специальными предложениями от ВТБ 24:

• «Победа над формальностями».По данной программе заёмщик получает возможность оформить ипотеку, предъявив всего 2 документа и ничем не подтверждая свой доход. Первоначальный взнос составляет 30% стоимости залогового имущества, процентная ставка – не менее 10,7%, максимальная сумма – 30 млн. рублей;
• «Больше метров – меньше ставка».Данная программа рассчитана на тех, кто намеревается приобрести новостройку большой площади. Оформить заём можно не более чем на 60 млн. рублей, процентная ставка начинается от 9,5%.

Благодаря таким требованиям банк может быть уверен, что у аккредитованного застройщика имеется опыт в сфере недвижимости.

Помимо этого к первичному жилью имеется ряд стандартных требований, которые тоже нужно учитывать заемщику:

• Кухня и санузел должны находиться отдельно от остальных квартир.
• В доме должно присутствовать подключение к газовому, электрическому и водоснабжению, причем водоснабжение должно быть не только на кухне, но и в санузле.
• Для квартир, находящихся на самых верхних этажах, выдвигается особое требование – крыша должна быть ровной и без повреждений.

Что считается новостройкой для ипотеки с государственной поддержкой

При неполной выплате требующихся по ДДУ взносов, дольщик передает эти обязанности другому лицу.

• По договору с Жилищным кооперативом. Этот способ отличается тем, что в этом случае нет регистрации сделки. Лицо может купить пай в ЖСК и получить членскую книжку. Здесь больше рисков, на практике результат может быть самым неожиданным. Были случаи, когда застройщик мог взять средства на строительство у нескольких лиц.

Новостройки считаются идеальным жильем с точки зрения дальнейших продаж, но самих застройщиков проверяет банк, поэтому нет гарантии, что квартиру на первичном рынке одобрят в любом случае.

Что считается новостройкой для ипотеки сбербанк

На основании закладной банк может продать часть прав, переуступить их, выпустить эмиссионные бумаги.

• Основанием для приобретения новой квартиры в ипотеку может быть долевое участие, договор с ЖСК или переуступка прав (цессия).

Отличительной чертой последнего варианта является то, что в качестве продавца выступает не застройщик, а участник ДДУ, который за определённую плату уступает заёмщику своё право на получение жилья после ввода дома в эксплуатацию.

• Высоким спросом пользуется ипотека на апартаменты во вновь построенных зданиях.

Особенностью является то, что они не относятся к жилым помещениям, поэтому процентные ставки по ним существенно выше, чем на обычные квартиры (не менее 12%).

Как купить новостройку в ипотеку

Главное отличие кредита на первичное жилье от ипотеки на покупку вторичной недвижимости заключается непосредственно в особенностях проведении сделки.

Приобретая в ипотеку жилье на вторичном рынке, необходимо всего один раз составить заявление и подать его вместе с документами на регистрацию в Федеральную регистрационную службу, после чего будет зарегистрировано и право на собственность, и ипотека.

Если же вы выбираете ипотеку на первичном рынке, то подойти к этому делу придется с большей ответственностью, так как на этапе строительства в качестве обеспечения по ипотечному кредиту будет выступать залог прав требования в соответствии с договором об участии в долевом строительстве. Только по завершению строительства, когда квартира уже будет сдана в эксплуатацию, станет возможной оформления ипотечного кредита.

Что считается новостройкой для ипотеки а что готовым жильем

Это официальный документ дольщика (инвестора), на основании которого, впоследствии, будет выдано свидетельство о праве собственности на квартиру. Данный договор долевого участия содержит информацию о том, что вы имеете долю в общем строящемся доме и земле под ним, а также другую существенную информацию.

ДДУ регламентируется 214 ФЗ и является самым безопасным способом приобрести новостройку. Ни в коем случае не заключайте предварительный договор долевого участия.

Если вы это сделаете, то рискуете никогда не увидеть свою квартиру. Как правило, данным договором апеллируют недобросовестные застройщики, которые не могут строить согласно законодательству, а это сулит риски долгостроя. При этом вы будете абсолютно ничем не защищены, в отличие от участников долевого строительства.

— по договору уступки (ипотека переуступка прав).

Абсолютно законный способ приобретения квартиры.

Что считается новостройкой для ипотеки с государственной

В результате максимальный срок кредитования редко опускается ниже 30 лет.

Какие нужны документы для приобретения новой квартиры с помощью ссуды?

Необходимо отдельно отметить, что перечисленные ниже документы — не все, что может потребовать банк. Это лишь основной список; в зависимости от сложившейся ситуации могут потребоваться дополнительные бумаги. Именно поэтому заемщику рекомендуется перед сбором документов и подачей первичной заявки прийти к сотрудникам банка за консультацией.

Они в индивидуальном порядке подскажут и помогут, какие еще документы могут понадобиться, а также помогут определиться с наиболее выгодной ипотечной программой.

1. Первичная заявка на получение ипотеки.
   Ее можно заполнить сразу в отделении, а можно послать через личный кабинет на официальном сайте банка.

Что является новостройкой для ипотеки

Еще одним достаточно важным плюсом приобретения нового жилья является наличие единой социальной инфраструктуры – все соседи, которые будут окружать счастливого владельца квартиры в новостройке, будут примерно его же статуса и дохода.

Есть при оформлении ипотеки на новостройку и свои минусы. Следует учитывать, что обычно подобные дома находятся вдали от центра города или вообще за его пределами. Немаловажным является также длительное ожидание строительство дома.

При этом риск является вполне оправданной платой за низкую цену жилья, но необходимо очень внимательно отнестись к выбору добросовестного застройщика.

Что является новостройкой для ипотеки до какого года

Срок эксплуатации многоквартирного дома не может превышать 70 процентов от норматива по строительному паспорту. Обратиться за такой информацией можно в Росреестр.

Можно сделать запрос выписки из кадастрового паспорта не только в местном отделении Росреестра, но и на его сайте онлайн. Выписка – это платная информация. Ее цена зависит от способа получения.

Если вам достаточно электронного документа, то цена будет 150 рублей, если бумажного – 400 рублей. Срок изготовления выписки минимальный – 5 рабочих дней.

Следующим этапом проверки будет правовой. Он заключается в том, что проверяют рыночную стоимость квартиры.
Оценку производит независимый эксперт, приглашенный банком. Несмотря на страхование риска потери, проверяется наличие претендентов на недвижимость.

В чем разница ипотеки на новостройку и вторичку

Некоторые люди ошибочно считают новостройкой новый, недавно возведенный дом, тогда как под вторичным жильем подразумевают квартиры из старого жилого фонда.

На самом деле данный критерий определяется по наличию записи в ЕГРП о том, что право собственности на жилье зарегистрировано на того или иного владельца.

Так чем же отличается первичное жилье от вторичного, особенно, если вопрос касается такого неоднозначного дела, как ипотечное кредитование?

Некоторые люди ошибочно считают новостройкой новый, недавно возведенный дом, тогда как под вторичным жильем подразумевают квартиры из старого жилого фонда.

На самом деле данный критерий определяется по наличию записи в ЕГРП о том, что право собственности на жилье зарегистрировано на того или иного владельца.

Так чем же отличается первичное жилье от вторичного, особенно, если вопрос касается такого неоднозначного дела, как ипотечное кредитование?

Чем отличается новостройка от вторички

Для начала нужно уяснить, что под первичным жильем подразумеваются те квартиры, права собственности на которые пока ни у кого нет. По факту — это та же продажа жилья, которое существует только на бумаге даже несмотря на то, что уже начало строиться.

После того, как дом вводится в эксплуатацию, покупатель, он же дольщик, регистрирует на нее право собственности, и уже с момента получения им свидетельства о госрегистрации права собственности, юридически статус квартиры меняется на «вторичное жилье». Итак, с первой частью вопроса все стало более или менее понятно, теперь попробуем разобраться в тонкостях ипотеки.

С чего нужно начать и по каким критериям определить для себя более подходящий вариант — стоит ли брать кредит на квартиру в новостройке или все-таки выгоднее будет обратиться к рынку вторичного жилья? В первую очередь необходимо изначально подходить к данному вопросу трезво, взвешенно и не торопясь.

Первым шагом в этом случае должен стать сбор необходимой информации, с этой целью лучшим вариантом станет посещение нескольких банков с целью выяснить, какую именно сумму ипотечного кредита можно получить.

Как купить новостройку в ипотеку

Главное отличие кредита на первичное жилье от ипотеки на покупку вторичной недвижимости заключается непосредственно в особенностях проведении сделки.

Приобретая в ипотеку жилье на вторичном рынке, необходимо всего один раз составить заявление и подать его вместе с документами на регистрацию в Федеральную регистрационную службу, после чего будет зарегистрировано и право на собственность, и ипотека.

Если же вы выбираете ипотеку на первичном рынке, то подойти к этому делу придется с большей ответственностью, так как на этапе строительства в качестве обеспечения по ипотечному кредиту будет выступать залог прав требования в соответствии с договором об участии в долевом строительстве.

Только по завершению строительства, когда квартира уже будет сдана в эксплуатацию, станет возможной оформления ипотечного кредита.

Получается, что собирать и подавать документы в этом случае придется два раза: сначала для того, чтобы зарегистрировать договор о долевом участии с залогом прав требования, и во второй раз — для того, чтобы зарегистрировать непосредственное право собственности и ипотеку.

Особенности подбора жилья для ипотеки

Помимо различий в проведении сделки, стоит еще отметить требования, которые предъявляются к приобретаемому жилью.

И если выбирая ипотечное кредитование на рынке вторичного жилья, можно остановиться практически на любой квартире, которая будет соответствовать требованиям банка, то приобретая первичное жилье, покупатель ограничен в выборе объекта недвижимости.

Обычно банки позволяют покупать квадратные метры, находящиеся на стадии строительства только у тех застройщиков, с которыми они уже имели дело.

Приобретая в ипотеку первичную квартиру, необходимо помнить о том, что все то время, что жилье будет строиться, процент по ипотеке будет повышенным, и только после постройки и оформления права собственности на это жилье, процент банка будет понижен. Чаще всего при ипотечном кредитовании на стадии строительства разница в процентах составит около 1-2% годовых в отличие от оплаты взносов уже после оформления права собственности.

Кроме того, необходимо учитывать, что окончательно определиться с тем, какое именно жилье приобретать в ипотеку, необходимо уже на этапе подачи заявления на ипотеку. В том случае, если банк одобрит кредит на покупку квартиры в новостройке, а покупатель вдруг изменит свое решение и захочет приобрести вторичное жилье, ему придется подавать заявку в банк еще раз.

Источник: advsagulin.ru

В чем разница ипотеки на новостройку и вторичку

Некоторые люди ошибочно считают новостройкой новый, недавно возведенный дом, тогда как под вторичным жильем подразумевают квартиры из старого жилого фонда. На самом деле данный критерий определяется по наличию записи в ЕГРП о том, что право собственности на жилье зарегистрировано на того или иного владельца. Так чем же отличается первичное жилье от вторичного, особенно, если вопрос касается такого неоднозначного дела, как ипотечное кредитование?

Некоторые люди ошибочно считают новостройкой новый, недавно возведенный дом, тогда как под вторичным жильем подразумевают квартиры из старого жилого фонда. На самом деле данный критерий определяется по наличию записи в ЕГРП о том, что право собственности на жилье зарегистрировано на того или иного владельца. Так чем же отличается первичное жилье от вторичного, особенно, если вопрос касается такого неоднозначного дела, как ипотечное кредитование?

Чем отличается новостройка от вторички

Для начала нужно уяснить, что под первичным жильем подразумеваются те квартиры, права собственности на которые пока ни у кого нет. По факту — это та же продажа жилья, которое существует только на бумаге даже несмотря на то, что уже начало строиться.

После того, как дом вводится в эксплуатацию, покупатель, он же дольщик, регистрирует на нее право собственности, и уже с момента получения им свидетельства о госрегистрации права собственности, юридически статус квартиры меняется на «вторичное жилье». Итак, с первой частью вопроса все стало более или менее понятно, теперь попробуем разобраться в тонкостях ипотеки. С чего нужно начать и по каким критериям определить для себя более подходящий вариант — стоит ли брать кредит на квартиру в новостройке или все-таки выгоднее будет обратиться к рынку вторичного жилья? В первую очередь необходимо изначально подходить к данному вопросу трезво, взвешенно и не торопясь. Первым шагом в этом случае должен стать сбор необходимой информации, с этой целью лучшим вариантом станет посещение нескольких банков с целью выяснить, какую именно сумму ипотечного кредита можно получить.

Как купить новостройку в ипотеку

Главное отличие кредита на первичное жилье от ипотеки на покупку вторичной недвижимости заключается непосредственно в особенностях проведении сделки. Приобретая в ипотеку жилье на вторичном рынке, необходимо всего один раз составить заявление и подать его вместе с документами на регистрацию в Федеральную регистрационную службу, после чего будет зарегистрировано и право на собственность, и ипотека.

Если же вы выбираете ипотеку на первичном рынке, то подойти к этому делу придется с большей ответственностью, так как на этапе строительства в качестве обеспечения по ипотечному кредиту будет выступать залог прав требования в соответствии с договором об участии в долевом строительстве. Только по завершению строительства, когда квартира уже будет сдана в эксплуатацию, станет возможной оформления ипотечного кредита. Получается, что собирать и подавать документы в этом случае придется два раза: сначала для того, чтобы зарегистрировать договор о долевом участии с залогом прав требования, и во второй раз — для того, чтобы зарегистрировать непосредственное право собственности и ипотеку.

Особенности подбора жилья для ипотеки

Помимо различий в проведении сделки, стоит еще отметить требования, которые предъявляются к приобретаемому жилью. И если выбирая ипотечное кредитование на рынке вторичного жилья, можно остановиться практически на любой квартире, которая будет соответствовать требованиям банка, то приобретая первичное жилье, покупатель ограничен в выборе объекта недвижимости. Обычно банки позволяют покупать квадратные метры, находящиеся на стадии строительства только у тех застройщиков, с которыми они уже имели дело. Приобретая в ипотеку первичную квартиру, необходимо помнить о том, что все то время, что жилье будет строиться, процент по ипотеке будет повышенным, и только после постройки и оформления права собственности на это жилье, процент банка будет понижен. Чаще всего при ипотечном кредитовании на стадии строительства разница в процентах составит около годовых в отличие от оплаты взносов уже после оформления права собственности.

Кроме того, необходимо учитывать, что окончательно определиться с тем, какое именно жилье приобретать в ипотеку, необходимо уже на этапе подачи заявления на ипотеку. В том случае, если банк одобрит кредит на покупку квартиры в новостройке, а покупатель вдруг изменит свое решение и захочет приобрести вторичное жилье, ему придется подавать заявку в банк еще раз.

Источник: www.gdeetotdom.ru

Банкротство застройщика и ипотека на квартиру: какие последствия для дольщика

Дольщик вкладывает деньги в строительство в надежде получить свои собственные квадратные метры. Иногда личных денег не хватает, и тогда приходиться оформлять ипотечный заём. Но даже наличие зарегистрированного в установленном порядке договора долевого участия в строительстве не дает гарантий того, что строительство не остановится.

Вдвойне тяжелее перенести банкротство застройщика тем дольщикам, которые оформили ипотеку на квартиру. Ведь собственного жилья ещё долго не увидишь, а банк продолжает требовать платежи. Как быть в этой ситуации дольщику?

Список застройщиков в стадии банкротства

Перед заключением сделки на покупку квартиры лучше проверить, не предвидится ли банкротство у выбранной вами строительной компании. Проверить это можно на сайте Кадарбитр (http://kad.arbitr.ru/). Вам достаточно будет ввести ИНН или ОГРН, или наименование компании и перед Вами будет список судебных дел, которые ведутся в отношении выбранной организации.

Если с номером дела вы видите значок «красная буква Б», то это говорит о том, что процесс банкротства в отношении компании запущен. На какой он стадии, можно определить, изучив судебные акты, по данному делу. Для этого необходимо нажать на номер дела.

Если вам интересно узнать список застройщиков банкротов в 2017 году или других периодов, то эти сведения можно получить из Единого реестра сведений о банкротстве (http://bankrot.fedresurs.ru/DebtorsSearch.aspx). Выберите в поисковых полях необходимые значения: Категория – Застройщик. И перед вами будет список застройщиков – банкротов.

Многие понимают, что вступать в договорные отношения со строительными компании на грани банкротства, не стоит. Лучше выбрать более надежного застройщика.

Можно ли не платить ипотеку, если застройщик банкрот

К сожалению, банкротство застройщика не является основанием для одностороннего отказа от исполнения обязательств по кредитному договору. Отношения, связанные со строительством многоквартирного дома, возникли между дольщиком и застройщиком, и по тем или иным причинам деньги, заплаченные участником строительства, были растрачены застройщиком не на целевые нужды. Но вины банка, который выдал ипотеку, здесь нет. И ипотечный договор – это отдельное соглашение между кредитной организацией и должником. Несмотря на прекращение стройки, долг перед банком никуда не исчезает, и гасить его все равно необходимо.

Что будет, если не платить ипотеку при банкротстве застройщика?

Какие варианты развития событий возникают у дольщика при признании застройщика банкротом? В этой ситуации можно предложить обратиться в финансовое учреждение, оформившее кредит, с просьбой об отсрочке выплаты долга. Но стоит помнить, что банк вовсе не обязан в этой ситуации идти на уступки.

Если у вас возникли финансовые трудности и нечем платить по кредиту, то чего стоит ожидать в этой ситуации? Ведь у банка в залоге квартира, которая еще фактически не достроена. В этой ситуации представители кредитной организации имеют право подать на вас в суд и требовать взыскания долга и обращения взыскания на заложенное имущество, то есть фактически на недостроенную ещё квартиру. Если дом находиться ещё на «нулевой» стадии строительства или построен на минимальном уровне, то стоит понимать, что такой предмет залога, как квартира в недостроенном доме вряд ли удастся продать на торгах.

Решая проблемы с банком, не стоит забывать о взаимодействии с застройщиком-банкротом и необходимости определения дальнейшей судьбы строительства дома. Почитайте статью о том, что делать дольщику, когда застройщик банкротиться (http://trdat.ru/zastrojshhik-bankrotitsya-chto-delat-dolshhiku/), а также о включении в реестр требований о передаче жилых помещений (http://trdat.ru/vklyuchenie-v-reestr-trebovanij-o-peredache-zhilyx-pomeshhenij-pri-bankrotstve-zastrojshhika/).

Многие слышали, наверное, о таком понятии как «ипотечная амнистия». Да, действительно, в законе об ипотеке есть норма, которая говорит о том, что задолженность перед кредитной организацией считается погашенной, если будет обращено взыскание на заложенную квартиру (ч. 5 ст. 61 Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Но, к сожалению, данная возможность на дольщиков-должников не распространяется.

Для применения указанной нормы закона требуется соблюдение ряда условий:

• предметом залога является жилое помещение, которое принадлежит гражданину;
• цель кредита – покупка жилья.

В этой ситуации, если банк продал заложенную квартиру с торгов или оставил её себе в собственность, а вырученных денег все равно не хватило, чтобы покрыть весь долг, такая задолженность считается погашенной, когда кредитная организация получит страховку. А если страховая компания тоже разорилась, то долг считается погашенным, когда квартиру реализовали или оставили себе.

Но проблема заключается в том, что дольщик по договору ипотеки передает в залог не квартиру, а лишь права требования по договору долевого участия. Поэтому в случае ипотеки при банкротстве застройщика речи об «ипотечной амнистии» не идет.

Если было оформлено поручительство, то кредитная организация может потребовать уплаты задолженности с поручителей. Также банк сможет обратить взыскание на другое имущество должника-дольщика, если ипотека не была погашена.

Обратите внимание! На единственное жильё не может быть обращено взыскание.

Верховный Суд РФ отметил, что исполнительное производство прекращается после реализации имущества, если в исполнительной бумаге содержалось только требование о реализации заложенного имущества, а требование о взыскании задолженности отсутствовало (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50).

Помните, что неисполнение обязанностей по кредитному договору грозит начислением штрафных санкций и долг может существенно увеличиться. Поэтому если есть возможность гасить кредит при банкротстве строительной компании, то стоит это делать. В противном случае стоит ожидать судебных разбирательств со стороны банка и обращения взыскания на имущество.

Если задолженность очень велика и возможности расплатиться по долгам не предвидится, то можно рассмотреть процедуру личного банкротства дольщика (http://trdat.ru/uslugi/kak-fizicheskomu-licu-obyavit-sebya-bankrotom/).

Страхование от банкротства застройщика

Никогда нельзя дать гарантий, что компания, даже очень крупная не станет банкротом. Поэтому многие строительные организация страхуют исполнение своих обязательств перед дольщиками. Если это ваш случай и ваш застройщик позаботился о страховке, то в случае его банкротства можно обратиться в страховую компанию. А за счет страховой выплаты можно будет погасить задолженность по ипотеке.

Многих интересует, какой будет сумма страховки от банкротства застройщика? Согласно закону сумма страховой выплаты будет выплачиваться в размере включенного в реестр требований кредиторов денежного требования.

Обратите внимание! Положения закона о страховании не распространяется на случаи банкротство жилищно-строительного кооператива. В этой ситуации все риски, связанные с «недостроем», полностью несет член кооператива. На такие отношения не распространяются нормы закона о банкротстве застройщика.

Обратиться в страховую компанию можно, когда арбитражный суд вынесет решение о признании застройщика банкротом и об открытии конкурсного производства. Перед походом к страховщику необходимо будет обратиться к конкурсному управляющему, чтобы получить выписку из реестра требований кредиторов о размере, составе и об очередности удовлетворения требований.

Чтобы понять более подробно условия и порядок выплат, необходимо ознакомиться с правилами страхования выбранной застройщиком страховой компании.

Обратите внимание! Банк может стать получателем страховой выплаты, если оставит за собой права требования по договору долевого участия (ч.33 ст. 25 Федеральный закон от 29.07.2017 N 218-ФЗ).

Обманутые дольщики должны быть включены в реестр

Государство начало осознавать, что несет некоторую ответственность за ситуацию с обманутыми дольщиками. Поэтому государственные органы стали формировать списки обманутых дольщиков. Что дает включение в подобный реестр? На уровне субъектов РФ разрабатываются программы, согласно которым проблемы с жильем дольщиков, включенным в реестр, должны быть решены за счет государственных финансовых средств. В городе Москва, например, действует Государственная программа города Москвы «Жилище».

Если вы хотите подать документы на включение в реестр обманутых дольщиков, то сначала необходимо проверить, соответствует ли ваша ситуация критериям, определенным в законодательстве. Итак, для включения сведений о дольщике в реестр необходимо наличие следующих фактов:

• 9 месяцев просрочки по передачи жилого объекта дольщику, но при условии, что отсутствует прирост вложений в строительство жилого дома в течение 2 отчетных периодов. Данные берутся из отчетности, которую застройщик предоставляет в контрольный орган;

Исключения: дома, где есть двойные продажи, дома, которые строятся на земельных участках без правоустанавливающих документов на них, дом строится на участке, на котором не допускается строительство многоквартирного дома, дома, которые строятся с нарушением требований градостроительного плана, проектной документации, разрешения на строительство.

• отношения по приобретению квартиры между строительной компанией и гражданином оформлены договором долевого участия, заключенного в соответствии с требованиями закона 214-ФЗ;
• дольщик надлежащим образом исполнил свои обязательства по договору;
• застройщик не передал квартиру дольщику;
• у застройщика отсутствует правопреемник, который мог бы исполнить его обязательства перед дольщиком;
• ответственность строительной компании не обеспечена поручительством банка или не застрахована в страховой компании либо дольщик не может получить выплаты по страховке или по поручительству из-за того, что банк или страховая компания обанкротились;
• дольщик не может дважды быть включенным в реестр по одному и тому же дому или по другому дому.

Как видно из списка требований для включения в реестр обманутых дольщиков, попасть туда будет невозможно, если застройщик ведёт свою деятельность с нарушением требованием закона. Также вас не признают официально пострадавшим гражданином, если вы не оформили договор участия в долевом строительстве.

Если ваша ситуация соответствует указанным выше критериям, то можно готовить документы для включения в реестр. Вам понадобятся следующие бумаги:

• заявление (форму скачайте здесь);
• копию паспорта;
• копию ДДУ;
• копия договора уступки прав требования по ДДУ (если квартиру вы покупали по переуступке);
• копии платежных документов, которые подтвердят, что вы исполнили свои обязательства перед застройщиком;
• судебное решение о включении в реестр требований кредиторов, если ваш застройщик банкротится.

Документы подаются в уполномоченный орган, в каждом регионе он свой. Так, например, в Москве — Комитетом города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства, а в Санкт-Петербурге — Комитетом по социальной политике Санкт-Петербурга.

После того как вы подадите документы, вам должны выдать расписку, где будет указан перечень поданных бумаг и количество листов в них.

Решение государственный орган должен принять в течение 14 рабочих дней и ещё 5 рабочих дней есть на направление в адрес дольщика уведомления о принятом решении.

Нормативным актом предусмотрен ряд случаев, когда уполномоченный орган имеет право отказать дольщику во включении в реестр:

• если ситуация дольщика не соответствует вышеперечисленным критериям;
• дом обманутого дольщика введен в эксплуатацию;
• судом принято решение об удовлетворении требований дольщика в рамках банкротства застройщика;
• ДДУ был расторгнут;
• дольщик не предоставил все необходимые документы или представил недостоверные, ложные документы.

Если вам отказали во включении в реестр обманутых дольщиков, то можно обжаловать такой отказ в судебном порядке.

В заключении отметим, что получение жилья в случае банкротства застройщика достаточно длительный и сложный процесс, который требует от дольщика активных действий по сбору документов и взаимодействию с государственными органами, конкурсным управляющим, страховой компанией. А если квартиру приобретали за ипотечные денежные средства, то к достаточно широкому списку действий добавляется еще контакт с банком. Многие дольщики понимают, что даже если они имеют все законные основания получить материальную помощь от страховой компании, банка или государства, то никто из указанного списка не поторопиться это сделать самостоятельно и даже более того, будут стремиться отказать дольщику в этом. Поэтому не исключены судебные тяжбы по этому поводу.

Отказала страховая компания в выплате страхового возмещения? Банк подает в суд для взыскания долга по ипотеке? Нужно подать документы для включения в реестр требований к застройщику? Хотите, чтобы вас включили в реестр обманутых дольщиков, но вам отказывают? Все эти вопросы можно решить при юридической поддержке.

Если вам нужна помощь при банкротстве застройщика и ипотеке на квартиру, позвоните нам телефону +7 (812) 409-49-30.

Источник: trdat.ru