Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Мораторий на взыскание неустойки с застройщиков в 2022 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сложности, в частности, вызывает вопрос отнесения расходов на рекламу и поиск инвесторов (дольщиков). Как правило, подобные расходы существенны, и с введением ФСБУ 5/2019, а именно, пп. е п. 26, который прямо говорит нам о том, что в фактическую себестоимость незавершенного производства и готовой продукции не включаются расходы на рекламу и продвижение продукции, возникли вопросы каким образом отражать данные расходы в соответствии с новым порядком.
Расходы на рекламу и привлечение дольщиков не признаются расходами, связанными непосредственно со строительством. Соответственно, не представляется возможным включить их в стоимость вводимых в эксплуатацию объектов.
Бухгалтерская отчетность в строительстве. Изменения в 2022 году
Дополнительно хотелось бы остановиться на моменте определения застройщиком жилья финансового результата. На данный момент существует довольно интересная судебная практика, которая, в свою очередь, была включена в Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021), утвержденный Президиумом ВС РФ 30.06.2021.
Процедура расторжения ДДУ. Долевое строительство
Итак, в Определении от 22.03.2021 № 309-ЭС20-17578 по делу № А60-43572/2019 Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ подтвердила, что, определяя финансовый результат, застройщик вправе учитывать не только суммы полученной экономии, но и суммы убытков (в разрезе отдельных ДДУ). Интересно, что в данном судебном разбирательстве необоснованным было признано мнение налогового органа, настаивавшего на том, что застройщик обязан определять финансовый результат по каждому отдельному объекту ДДУ (квартире, нежилому помещению) и включать в налоговую базу только суммы полученной экономии без учета убытков, возникших по отдельным ДДУ.
В пункте 36 вышеуказанного Обзора судебной практики Верховного Суда РФ указано: застройщик, осуществляющий строительство МКД в рамках ДДУ, вправе определять базу по налогу на прибыль организаций исходя из итоговой величины финансового результата от использования средств дольщиков по целевому назначению, который рассчитывается в целом по объекту строительства.
Финансовый результат определяется в целом по объекту строительства, а не по каждому отдельному договору долевого строительства (п. 6 обзора).
Застройщик вправе определять свою экономию после завершения всех работ, связанных со строительством жилого комплекса, включая работы по благоустройству территории (Определение от 03.02.2021 № 306-ЭС20-22522 по делу № А65-32019/2019, в котором ВС РФ поддержал позицию АС ПО (Постановление от 07.10.2020 по делу № А65-32019/2019).
Порядок определения финансового результата также должен быть отражен в учетной политике для целей налогообложения.
Первоначальная стоимость ОС изменяется в случаях достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации, частичной ликвидации соответствующих объектов и по иным аналогичным основаниям вне зависимости от размера остаточной стоимости ОС. Если в результате реконструкции, модернизации объекта ОС его срок полезного использования (СПИ) не увеличится, применяется норма амортизации, исходя из СПИ, первоначально установленного для этого объекта ОС.
Новые требования ежеквартальной отчетности для застройщиков
- ФСБУ 6/2020 «Основные средства» (заменяет собой ПБУ 6). Применяется только ретроспективно (исключение – упрощенный учет).
- ФСБУ 26/2020 «Капвложения». Применяется ретроспективно или перспективно на выбор организации. Все действия осуществляются в межотчетный период. Сначала закрывается отчетность 2021 года, затем совершаются пересчеты, входящие данные на 22-й год должны быть уже пересчитанными.
Несущественные активы должны быть исключены из состава ОС и списаны единовременно на нераспределенную прибыль.
В состав ОС нужно принять переквалифицированные запасы.
По каждому оставшемуся ОС нужно установить ликвидационную стоимость; проверить срок полезного использования (СПИ) на предмет необходимости пересмотра; пересчитать амортизацию и определить новую балансовую стоимость ОС; проверить объекты на обесценение; обнулить накопленные результаты переоценки, проведенной ранее, и переоценить по новым правилам.
- ФСБУ 25/2018 «Бухгалтерский учет аренды». Стандарт обязаны применять все, послаблений нет, но необходимо классифицировать каждый договор аренды, попадает он под стандарт или нет. Применяется для объектов аренды и лизинга, если 1) договор аренды заключен на определенный срок (не попадает под действие стандарта договоры, заключенные на срок менее 12 месяцев или бессрочные); 2) если предмет аренды идентифицируется; 3) если арендатор имеет право на получение экономических выгод в течение срока аренды; 4) арендатор имеет право определять цель использования предмета аренды.
- ФСБУ 27/2021 «Документы и документооборот в бухгалтерском учете». На что обратить внимание: в качестве даты составления документа указывается дата его подписания лицом или лицами, совершившими сделку; в случае отличия даты составления первичного учетного документа от даты совершения факта хозяйственной жизни (ФХЖ), указывается информация о дате совершения ФХЖ и дате составления документа. В бумажном документе допускаются исправления путем зачеркивания неправильного текста или суммы и указания правильного текста или суммы. Исправление путем составления нового документа не допускается. В электронном документе допускается исправление путем составления нового документа. При этом новый (исправленный документ) должен содержать указание, что он составлен взамен первоначального, дату исправления и электронные подписи лиц, составивших первоначальный документ.
С полной информацией об изменениях, которые ожидают бухгалтеров строительной компании в 2022 году, можно ознакомиться в видео:
- Теоретические основы модели учета у застройщиков: квалификация отношений сторон по договору долевого участия (ДДУ).
- Определение финансового результата у застройщиков до применения эскроу-счетов. Модификация модели учета в связи с изменением законодательства. Палитра мнений об изменении модели учета у застройщиков, привлекающих средства на эскроу-счета: агентские отношения (целевое финансирование), ДДУ = ДКП, ДДУ = Услуги (работы) застройщика (равномерное признание).
- Особенности бухгалтерского учета и учетной политики застройщика при привлечении средств дольщиков с использованием эскроу-счетов.
- Учет расчетов с дольщиками. Позиция контролирующих органов по учету средств на счетах эскроу у застройщика.
- Бухгалтерский учет отношений с дольщиками:
- Учет заключенных ДДУ;
- Учет поступлений денежных средств по ДДУ на счета эскроу;
- Учет задолженности по ДДУ с дольщиками;
- Учет раскрытия счетов-эскроу и поступления средств на счета застройщика;
- Учет передачи объектов долевого строительства дольщикам;
- Учет рассрочки платежей по ДДУ (после раскрытия эскроу-счетов);
- Учет расчетов с дольщиками при изменении цены ДДУ.
Прошла очень полезный курс обучения по учетной политике с большим количеством информации.
В основном, интересовал вопрос учета НДС у застройщика, – на все вопросы получила ответы, даже на те, которые не возникали до прохождения курса.
Получила очень актуальную информацию в отношении заключения договоров. И по горячим следам, пока ещё не зарегистрировали договоры, исправили все нюансы, которые узнала на курсе.
Хотелось бы более подробную информацию в части формирования финансового результата в налоговом учете у застройщика.
Материал дан очень объемно и содержательно. Формат удобен, даже несмотря на то, что Крым под санкциями, нам удалось подключиться и поучаствовать в обучении.
Спасибо огромное за приобретенные новые знания и за организацию, все было отлично!
По новым правилам застройщик и дольщик по взаимному соглашению могут изменить срок передачи квартиры отдельно от других объектов того же многоквартирного дома. При этом вносить изменения в проектную декларацию не требуется.
Ранее сроки передачи квартир были привязаны к проектной декларации и были едиными для всех дольщиков, которые приобрели жилье в строящемся доме.
Уведомление дольщика
Теперь застройщики могут официально информировать дольщиков о готовности квартир не только через почтовое уведомление, но и с помощью других каналов, например, электронной почты. При этом электронный адрес обязательно должен быть указан в договоре долевого участия, а направляемые документы — заверены квалифицированной электронной подписью.
Если договором предусмотрены другие способы коммуникации с дольщиком, то их также можно использовать.
Правительство изменило порядок передачи объектов в случае выявления нарушений требований к качеству объекта. Если при приемке были обнаружены существенные нарушения требований к качеству квартиры (например, отсутствуют окна, сантехника и т.д.), то стороны должны перед подписанием документа о передаче недвижимости составить акт осмотра при участии специалиста с профильным образованием.
Если при приемке будут обнаружены несущественные недостатки (например, трещины на дверях), то стороны должны указать их в акте приема-передачи. Застройщик обязан устранить их за свой счет. При наличии разногласий между застройщиком и дольщиком недостатки определят по акту осмотра, который должен составить специалист.
Застройщик обязан устранить замечания в течение 60-дней со дня подписания документа о разногласиях. В противном случае суд снизит стоимость ДДУ на сумму устранения недостатков или обяжет застройщика возместить расходы покупателя.
При выявлении существенных недостатков дольщик может отказаться от приемки квартиры и потребовать от застройщика выплаты возмещения с процентами.
Кроме того, вводятся новые правила, по которым строительная компания может передать квартиру в одностороннем порядке, если дольщик более месяца игнорирует уведомления о приемке квартиры.
Ранее при уклонении участника долевого строительства от приемки квартиры застройщик мог составить односторонний акт по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта.
Существенными недостатками при приемке квартиры признаются те, при которых жильем невозможно пользоваться. Например, такими недостатками могут являться: неработающая вентиляция, отсутствие сантехники. Несущественными недостатками признаются, например, криво поклеенные обои, порванный натяжной потолок, отпадающий кафель от стены.
Договор участия в долевом строительстве (ДДУ) – это соглашение, по которому приобретается жилье в строящемся доме. Отличие его от договора купли-продажи в том, что на момент заключения ДДУ квартиры юридически еще нет, но в договоре прописываются ее характеристики.
Покупатель вкладывает деньги в строительство многоэтажного дома, за что впоследствии получает заранее определенное жилое помещение. И ДДУ учитывает нюансы таких правоотношений. Так, в договоре указывается, в какой срок застройщик должен сдать дом. Это важный момент, так как оформить право собственности можно будет только после этого.
Было: Застройщик передавал квартиры в срок, единый для всех участников долевого строительства. Все дольщики ждали, пока застройщик завершит отделку во всех квартирах. Если застройщик хотел перенести срок передачи объекта долевого строительства, он уведомлял дольщиков о новом сроке в одностороннем порядке и вносил изменения в проектную декларацию (ст. 6 № 214-ФЗ).
Стало: Срок передачи и принятия каждой квартиры может быть изменен в отдельности от других квартир, входящих в состав того же многоквартирного дома. Поэтому квартиры без отделки дольщики смогут получить раньше тех, кто приобрел квартиру с ремонтом. Также теперь застройщик не имеет права переносить сроки передачи квартиры в одностороннем порядке, поскольку дольщик может согласиться на это или нет.
Было: Дольщик привлекал на приемку квартиры любого эксперта по своему выбору. В случае составления дефектного акта о выявленных нарушениях выводы этого эксперта застройщик обязан был учитывать.
Стало: Принимать квартиру теперь можно будет совместно с независимым экспертом, который определяется застройщиком по соглашению с участником долевого строительства. Специалист должен состоять в Национальном реестре специалистов в области инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования или в Национальном реестре специалистов в области строительства. Кроме того, компания, в которой работает эксперт, должна также входить в саморегулируемую организацию в области строительства.
Было: Если при приемке квартиры у дольщика были замечания к качеству объекта, то дефекты указывались в акте осмотра. Далее дольщик мог потребовать у застройщика:
- безвозмездно устранить недостатки в разумный срок (обычно в ДДУ или передаточном акте указывается срок – 45 дней);
- соразмерно уменьшить цену договора;
- возместить расходы дольщика на устранение недостатков (ч.2 ст.7 № 214-ФЗ).
После устранения недостатков подписывался акт приема-передачи квартиры.
Квартиры будут передавать дольщикам по новым правилам до июня 2023 года
Было: Сообщения о завершении строительства и готовности объекта к передаче, а также предложение об изменении срока передачи объекта долевого строительства направлялись по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении или лично под расписку (ч. 4 ст. 8 № 214-ФЗ).
Стало: Застройщик может сообщать дольщику обо всех изменениях в форме электронного письма, усиленного электронной цифровой подписью (ЭЦП). Такие сообщения будут приходить по электронной почте, если она указана в договоре ДДУ.
Правильно и грамотно оформленный отчет должен содержать следующие сведения:
- Сведения об организации-застройщике (название, юридический адрес, ИНН, номер лицензии и др.);
- Информацию об объекте (адрес, наличие права собственности и разрешения на ведение строительных работ, проектную документацию, договоры участия в долевом строительстве, срок сдачи объекта и др.);
- Бухгалтерскую документацию (наличие бухгалтерского баланса и пояснительной записки к нему, подробный отчет по прибыли и убыткам);
- Информацию о полученных кредитах на строительство;
- Справки и документы о расходовании денежных средств.
Важно помнить, что бухгалтерскую отчетность, отражающую финансовое положения на последний день подотчетного квартала, подписывает директор предприятия.
23 марта 2019 в силу вступили новые правила предоставления ежеквартальной отчетности, утвержденные приказом Министерства строительства РФ от 12.10.2018 г. Согласно нововведениям, ежеквартальный отчет будет состоять из пяти разделов, а не из четырех, как было ранее.
Новая форма отчетности застройщика в 2021 году должна обязательно содержать:
-
Информацию о застройщике и объекте строительства;
Именно новый раздел отчета, сводно-накопительная ведомость, позволит более достоверно оценивать затраты застройщика на ведение строительства и даст возможность любому участнику долевого строительства следить за состоянием ведения строительных работ и контролировать расход долевых денежных средств на каждом этапе строительства.
Если застройщик привлекал деньги от населения до 22.03.2019, то отчет по итогу 4 квартала 2018 сдается в старой форме.
Если застройщик не предоставит вовремя отчет в органы государственного контроля либо, если предоставленная отчетность будет содержать сведения, несоответствующие действительности, то, согласно Кодексу РФ, его можно привлечь к административной ответственности.
Таким образом, в случае предоставления не полного пакета документов организатору строительства грозит штраф (должностному лицу до 15000 руб., юридическому лицу до 200 000 руб.).
Порядок заполнения форм ежеквартальной отчетности застройщика установлен Методическими указаниями по заполнению форм ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, утвержденными Приказом ФСФР России от 12.01.2006 N 06-2/пз-н (далее — Методические указания).
Согласно Методическим указаниям отчетность составляется на основе:
индивидуальных данных застройщика;
данных о создаваемых объектах недвижимости;
данных бухгалтерского учета и отчетных документов застройщика.
Отчетность должна в полном объеме отражать сведения, предусмотренные в формах отчетности застройщика (далее — формы отчетности). Вносить изменения и исправления в формы отчетности запрещается.
Рассмотрим порядок заполнения форм отчетности согласно Приложениям N 1 — 4 к Правилам.
Бухгалтерский учёт и налогообложение застройщиков в 2021/2022 годах
СВзыскание неустойки – не все, чего можно добиться от недобросовестного застройщика, нарушившего условия ДДУ и просрочившего срок передачи объекта долевого строительства. Вместе с неустойкой можно взыскать убытки, которые несет дольщик из-за просрочки передачи квартиры (стоимость аренды квартиры за период просрочки по ДДУ, разницу в повышении стоимости строительных материалов на ремонт квартиры, иное), упущенную выгоду в виде неполученной арендной платы за квартиру, которая должна была сдаваться в аренду после ее передачи дольщику по акту приема-передачи, но которая не получена из-за просрочки по вине застройщика.
Конечно же, и убытки и упущенная выгода должны быть документально подтверждены и неразрывно связаны с просрочкой передачи объекта строительства от застройщика по ДДУ.
При просрочке передачи объекта долевого строительства дольщику-физическому лицу суд всегда дополнительно взыскивает с застройщика компенсацию морального вреда, поскольку дольщик является потребителем, а ненадлежащее исполнение юридическим лицом (девелопером) условий договора долевого строительства неминуемо наносит моральный вред дольщику. Правда, размер морального ущерба по таким делам невелик, и присуждается обычно в сумме от 2 000 до 20 000 рублей (на усмотрение того или иного судьи).
Поскольку застройщики не выплачивают дольщикам законную неустойку в досудебном порядке, то в суде с ним взыскивается штраф (по Закону о защите прав потребителей), размер которого согласно закону составляет 50% от суммы, присужденной судом в пользу дольщика. На практике суды иногда занижают сумму присуждаемого штрафа, что, на наш взгляд, не соответствует смыслу и букве Закона о защите прав потребителей. Тем не менее, такая практика существует.
Важно! При подготовке претензии и иска в суд необходимо собрать все имеющиеся доказательства Вашего надлежащего исполнения ДДУ со своей стороны: чек (платежку) о полной оплате цены ДДУ, заявление о готовности приступить к приемке квартиры (направленное до начала просрочки), претензию с требованием выплаты девелопером неустойки по ДДУ в досудебном порядке, акт осмотра квартиры, дефектную ведомость и иные документы – при наличии и в соответствии с индивидуальной ситуацией по просрочке и передаче квартиры по вашему ДДУ.
Некоторые дольщики, попав на просрочку по ДДУ, ждут, когда же все-таки в конце концов застройщик передаст им квартиру, не направляя последнему претензии на выплату неустойки и не подавая иск в суд. То есть многие дольщики сначала хотят получить квартиру, а потом уже взыскивать неустойку – действуют последовательно.
Дело в том, что передача квартир по актам приема-передачи – это последний этап в цикле активной деятельности застройщика. Далее довольно часто застройщики прибегают к процедуре банкротства (либо прямого, либо фактического в виде полной неплатежеспособности при номинальном отсутствии процедуры банкротства). И все потому, что застройщику (как коммерческой компании, главной целью которой является извлечение прибыли и все) выгодно не платить дольщикам неустойку за просрочку передачи квартир. Как говорится, бизнес и ничего личного.
Поэтому самым верным и правильным действием является направление претензии за просрочку и подача иска в суд уже на первом-втором месяце просрочки по ДДУ. И не важно, передаются уже объекты долевого строительства по актам или застройщик все еще пытается получить ЗОС.
Как получить деньги без судебного производства? Теоретически, это возможно. Для этого необходимо направить застройщику претензию и получить выплату по ней. Безусловно, шанс на такой исход стремится к нулю, но он все же есть. Например в случае, если претензию направил не сам дольщик, а известная юридическая компания, застройщик отреагировал на нее и пригласил на встречу (переговоры), а на указанной встрече Ваши интересы представил и защитил профессиональный юрист Лигал Мил.
В любом случае, направление претензии является правильным шагом, а в случае с арбитражными делами – без претензии в принципе не возникает право на подачу иска.
Типовой список документов, прилагаемых к иску по неустойке:
- копия паспорта дольщика (-ов) (не обязательно, но желательно)
- копия заключенного ДДУ
- копия акта приёма-передачи (при наличии)
- копия претензии, направленной ответчику истцом (+ чек об оплате почтового отправления, + опись с отметкой Почты России)
- копия ответа на претензию от девелопера (если он был)
- оригинал платежки с отметкой банка о ее проведении, официально подтверждающая уплату госпошлины (если оплата пошлины необходима)
- копии доказательств оплаты цены ДДУ (обычно это платежка о перечислении денежных средств с Вашего счета в банке на счет застройщика – в том числе в сделках с ипотекой, военной ипотекой и пр.)
- распечатка с сайта ФНС ЕГРЮЛ застройщика (не ранее чем за 30 дней до подачи иска – то есть должна быть «свежая»)
- иные документы (например, уведомление о необходимости приступить к приемке, акт осмотра, дефектная ведомость, акт выявленных недостатков, надлежащая строительно-техническая экспертиза (просьба не путать с теми «филькиными грамотами и распечатками», которые дают Вам «приемщики квартир в новостройках») и другое).
Важно! Фотографии недостатков квартиры, сделанные Вами на собственный телефон или фотоаппарат, аудиозаписи ваших разговоров с «застройщиком», сделанные Вами при приемке квартиры и прочее – все это не является доказательствами и не будет принято судов во внимание при рассмотрении дела – потому что все доказательства должны быть правильным образом оформлены (недостатки строительства – актом осмотра, подписанным Вами и застройщиком и зафиксированные отчетом строительно-технической экспертизы надлежащей лицензированной организации или эксперта, переписка в Ватсап или емэил – актом нотариального осмотра электронной почты и т.д. Не имея опыта юридической судебной работы Вы самостоятельно не сможете «все сделать правильно». Можете быть в этом уверены.
Неустойка за просрочку по ДДУ рассчитывается по формуле в соответствии со ст. 6 ФЗ № 214-ФЗ.
За основу схемы расчётов берётся ключевая ставка Центробанка, установленная на тот или иной период срока просрочки.
Для дольщиков — юридических лиц (и ИП) неустойка рассчитывается, исходя из одной трехсотой ключевой ставки ЦБ за каждый день допущенной просрочки, для физических лиц в два раза больше – исходя из 1/150 ключевой ставки за каждый день.
Рассмотрим на примере:
Недвижимость в новостройке стоит 15 миллионов рублей. Дата передачи по ДДУ – до 30 сентября 2021, по факту акт приема-передачи подписан 29 ноября 2021 (период просрочки – 60 дней). Ключевая ставка в этот период была 7,5%. Расчёты будут следующими: 1/150*0,075*15000000*60. Итого, сумма неустойки — 450 000 рублей, сумма штрафа (по ЗЗПП, 50%) – 225 000 рублей.
Общие исковые требования (неустойка + штраф) – 675 000 рублей. А также судом будет присуждена компенсация морального вреда и понесенные расходы по делу (почтовые, юридические, нотариальные, прочие).
Изменен порядок передачи квартир при долевом строительстве
В таблице можно увидеть сроки, согласно которым, должна происходить сдача всех форм необходимой отчетности:
| Квартал года | Срок |
| 1 квартал | С 1 апреля по 30 апреля |
| 2 квартал | С 1 июля по 30 июля |
| 3 квартал | С 1 сентября по 30 сентября |
| 4 квартал | С 1 января по 31 марта |
Бухгалтерская отчетность подразумевает под собой набор отчетов, указанных в ФЗ «О бух.учете» от 01.01.2001 года, и включающих в себя:
- Бухгалтерский баланс предприятия;
- Пояснительная записка к балансу;
- Отчет о прибылях и убытках;
- Отчет об изменении капитала;
- Отчет о движении денежных средств.
Вся бухгалтерская отчетность должна быть подписана директором организации или индивидуальным предпринимателем и отражать текущее финансовое состояние предприятия на последний день квартала, за который она предоставляется.
Вопрос: Может ли организатор строительства предоставить не полный пакет документов в ежеквартальной отчетной кампании?
Ответ: Нет, это будет считаться нарушением законодательства РФ.
Вопрос: Какие документы, помимо перечисленных в Постановлении Правительства за номером 645, должен представить застраивающая организация?
Ответ: Помимо приложений к данному Постановлению застраивающая организация обязана предоставлять бухгалтерскую отчетность за каждый квартал года.
Вопрос: В какие сроки должна быть сдана отчетность застройщика при окончании года?
Ответ: По окончанию года все отчетные документы должны быть представлены в течение девяносто дней после окончания года.
Вопросы долевого строительства в России регулирует закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 №214-ФЗ. В него неоднократно вносили изменения.
28.06.2021 вступил в силу п. 6.1 ст. 15.4 данного закона, обязующий застройщика размещать проектную декларацию в единой информационной системе жилищного строительства еще до заключения договора с первым участником долевого строительства.
Важно! В 2022 году руководствоваться следует последней действующей редакцией (на текущий момент это 30.12.2021), ведь обновленная редакция закона существенно укрепила права дольщиков и обязанности застройщиков.
В закон №214-ФЗ, внесли следующие дополнения:
- Создание реестра застройщиков. Таким образом, покупателю квартиры достаточно будет проверить, есть ли застройщик в реестре, как долго он на рынке и какая у него вообще репутация. Фирмы-однодневки, которые проводили махинации, отпадают. Кстати, это же улучшает положение пайщиков, где фактор мошенничества особенно распространен.
- Обязанность застройщика размещать в сети информацию о проекте – каждый интересующийся гражданин может свободно просмотреть всю информацию не только о застройщике, но и самом объекте.
- Привлекать средства граждан для строительства теперь имеют право только компании с полностью внесенным уставным капиталом, размер которого должен быть не меньше 150 миллионов;.
- Цена покупаемого объекта теперь формируется как производная стоимость.
- В банках появляются эскроу-счета. А это значит, что компания-застройщик сможет снять средства дольщиков только после того, как сдаст объект, а дольщики его примут.
- Подрядчик несет теперь финансовую ответственность за отказ исправить дефекты и недочеты. Кроме того, оплата будет осуществляться, исходя из Закона о защите прав потребителей. Сумма больше, и за каждый день просрочки платежа начисляется штраф.
- Организован «компенсационный фонд» — застройщики, которые внесены в реестр, обязаны вносить в него по 1% от строящегося объекта. Средства из фонда будут расходоваться на те случаи, когда компания-участник будет признана банкротом для выплат неустойки дольщикам.
Также граждан-участников долевого строительства защищает Федеральный закон №218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Важно! С 1 июля 2019 года застройщики могут возводить жилье только на банковские кредиты (это называется проектное финансирование), или на собственные средства, если они есть. Деньги граждан в стройку вкладывать больше нельзя.
Как же тогда купить новостройку? Это по-прежнему можно сделать хоть на этапе котлована. Но ваши деньги застройщик взять себе не может, а обязан положить на специальный счет в банке — эскроу. Там они будут находиться до тех пор, пока компания полностью не получит разрешения на ввод дома в эксплуатацию.
Как заключить договор участия в долевом строительстве в 2021 году?
Почему, несмотря на все изменения и в 2022 году встречается долевое участие в строительстве «по старой схеме»?
Если строительство объекта было начато после 1 июля 2019 года, то долевое участие может быть оформлено только по новым. То есть застройщик должен открывать для всех своих покупателей счета эскроу.
Важно! Если он этого не делает и в 2022 году принимает деньги напрямую или вообще использует какие-то серые схемы — это нарушение законодательства.
Если стройка на 1 июля была уже в процессе, возможны варианты. С вами могут заключить и обычный старый договор долевого участия, без открытия счета эскроу, но только до середины 2022 года. Федеральный Закон №175 предусматривает обязательное использование эскроу с середины 2022 года.
Если вас интересует долевое строительство с приобретением не только квартиры, а и паркоместа, полезным будет знать изменения, которые коснутся в 2022 данного вопроса. Так в этом году вступает в силу закон, согласно которому в России изменятся размеры машино-мест. Документом отменяется максимально допустимый размер парковочного места и определяется минимально допустимый размер, который теперь составит 5,3 на 2,5 м. Закон отменяет максимально допустимый размер машино-места, который ранее составлял 6,2 на 3,6 м.
Документ разработали из-за разнообразия транспорта, в отношения которого размеры парковочных мест не установлены, в частности сельскохозяйственной техники, транспортных и технических средств для инвалидов. Новые требования относительно размера машино-мест должны будут соблюдать в том числе российские девелоперы при проектировании зданий.
Дальнейшее развитие проектного финансирования застройщиков будет зависеть от темпов жилищного строительства в России. Президент Владимир Путин в послании Федеральному собранию поставил задачу ежегодно строить 120 млн кв. м жилья и улучшать жилищные условия для 5 млн семей ежегодно. Такой показатель стал целевым в национальном проекте «Жилье и городская среда» с достижением к 2024 г. В апреле этого года планы скорректировали из-за пандемии: теперь такие объемы строительства предполагается достичь к 2030 г. Число квартир, строящихся по ДДУ с использованием эскроу-счетов, должно составить более 1 млн к 2024 г.
Утвердить форму проектной декларации согласно приложению к настоящему приказу.2.
Контроль за исполнением настоящего приказа возложить на заместителя Министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации Н.Е.Стасишина.МинистрМ.А.МеньЗарегистрированов Министерстве юстицииРоссийской Федерации30 декабря 2016 года,регистрационный N 45091УТВЕРЖДЕНАприказомМинистерства строительстваи жилищно-коммунального хозяйстваРоссийской Федерацииот 20 декабря 2016 года N 996/пр(В редакции, введенной в действиесо 2 февраля 2022 года;в редакции, введенной в действиес 11 июня 2022 года ;в редакции, введенной в действиесо 2 октября 2022 года .
-См. )Форма 1.1. О фирменном наименовании (наименовании) застройщика 1.1.1 Организационно-правовая форма 1.1.2 Полное наименование без указания организационно-правовой формы 1.1.3 Краткое наименование без указания организационно-правовой формы 1.2.
Покупатели новостроек не смогут взыскать штрафы с застройщиков
№ 645 (далее — Правила) в Управление по надзору УР представляются:
1. отчеты по формам согласно приложениям № 1 – 4 к Правилам; 2.
справки, в случаях установленных Правилами; 3.
ежеквартальная (по итогам IV квартала – годовая) бухгалтерская отчетность застройщика. 4. проектная декларация.
Отчетность представляется за квартал, если в течение этого квартала действовал хотя бы 1 договор участия в долевом строительстве, заключенный застройщиком с участником долевого строительства, или если у застройщика имелись не исполненные обязательства по договору. Отчетность составляется по состоянию на последний календарный день квартала календарного года и представляется застройщиком в Управление по надзору УР: — за I квартал не позднее 30 апреля отчетного года, — за II квартал (полугодие) не позднее 30 июля отчетного года, — за III квартал (9 месяцев) не позднее 30 октября отчетного года,
Минстроем России предложен порядок размещения застройщиками, участвующими в долевом строительстве жилья, сведений о своей деятельности в государственной информационной системе жилищного строительства Согласно проекту размещению в системе подлежит, в частности, следующая информация: 1) о многоквартирных домах, строительство которых осуществляется застройщиком с привлечением средств участников долевого строительства: — разрешение на строительство; — заключение экспертизы проектной документации; — документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок; — проектная декларация; — заключение уполномоченного регионального органа власти о соответствии застройщика и проектной декларации установленным требованиям; — сведения об уплате застройщиком обязательных отчислений в компенсационный фонд; — сведения об условиях привлечения денежных средств участников долевого строительства по договору участия; — проекты договоров участия в долевом строительстве, используемых застройщиком для привлечения денежных средств участников; — договоры поручительства, заключенные застройщиком; — фотографии строящихся многоквартирных домов, отражающие текущее состояние их строительства.
2) о разрешениях на ввод в эксплуатацию многоквартирных домов, в строительстве которых застройщик принимал участие в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации. Указанная информация размещается в системе через личный кабинет застройщика (с помощью учетной записи в ЕСИА) в форме электронных образов документов — копий бумажных документов, созданных посредством их сканирования в файл формата PDF, или в форме электронных документов, подписанных электронной подписью, в срок не позднее 5 рабочих дней со дня получения заключения контролирующего органа.
Если такое заключение получено до 1 января 2022 года либо договор участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства был зарегистрирован до 1 января 2022 года, информация подлежит размещению в системе не позднее 1 марта 2022 года. Кроме того, застройщик размещает в системе следующую информацию о своей деятельности: — промежуточную бухгалтерскую (финансовую) отчетность; — годовую бухгалтерскую (финансовую) отчетность; — аудиторское заключение.
Сведения о застройщике, осуществляющем деятельность, связанную с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. II. Сведения о многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, строящемся (создаваемом) застройщиком с привлечением денежных средств участников долевого строительства.
III. Сведения о нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика. IV. Примерный график реализации проекта строительства и обязательств по договорам.
V. Сводная накопительная ведомость проекта строительства.
Согласно части 4 статьи 23.3 Федерального закона №214-ФЗ застройщики обязаны размещать в ЕИСЖС информацию, указанную в части 2 статьи 3.1 Федерального закона №214-ФЗ, пункты 2 и 7 которой применяются без учета изменений, внесенных Федеральным законом №218-ФЗ, если разрешение на строительство получено до 01 июля 2019 года. На сайте по ссылке / необходимо ознакомиться с руководством пользователя личного кабинета застройщика, там же можно просмотреть видео-инструкцию и запись вебинара (в правом верхнем углу главной страницы сайта).
Необходимо отметить, что Федеральный закон №218-ФЗ не содержит положений, исключающих для каких-либо застройщиков обязанность по размещению информации в ЕИСЖС, равно как и не содержит положений, исключающих для застройщиков обязанность по размещению информации в ЕИСЖС в отношении каких-либо многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, строящихся (создаваемых) с привлечением средств участников долевого строительства.
Отчетность предоставляется застройщиком не позднее 30 дней после окончания отчетного периода, установленного Законом «О бухгалтерском учете» (), за исключением отчетности за IV квартал, которая представляется застройщиком в уполномоченный орган не позднее 90 дней после окончания IV квартала.
Застройщики могут предоставить отчетность в контролирующий орган одним из следующих способов: 1.
В виде бумажного документа при личном обращении в контролирующий орган; 2.
В виде бумажного документа посредством почтового отправления с описью вложения и уведомлением о вручении; 3. В виде электронного документа посредством личного кабинета застройщика в ЕИСЖС.
Как и сейчас, в случае предоставления отчетности в виде бумажного документа (включая приложения к ней), она должна быть прошита и пронумерована.
Кроме того, при предоставлении отчетности при личном обращении к документу должна быть приложена доверенность, удостоверяющая полномочие представителя застройщика на предоставление отчетности.
Долевое участие в строительстве в 2022 году
- Сведения об организации-застройщике (название, юридический адрес, ИНН, номер лицензии и др.);
- Информацию об объекте (адрес, наличие права собственности и разрешения на ведение строительных работ, проектную документацию, договоры участия в долевом строительстве, срок сдачи объекта и др.);
- Бухгалтерскую документацию (наличие бухгалтерского баланса и пояснительной записки к нему, подробный отчет по прибыли и убыткам);
- Информацию о полученных кредитах на строительство;
- Справки и документы о расходовании денежных средств.
Важно помнить, что бухгалтерскую отчетность, отражающую финансовое положения на последний день подотчетного квартала, подписывает директор предприятия.
Автоматизация бизнес-процессов «для застройщиков»: CRM системы для застройщиков
Согласно от 30.12.2004 со стороны законодательства обеспечивается защита прав и интересов участников долевого строительства.
Так, к одной из форм контроля и относится предоставление в установленный законом срок отчетности. В обязанности застройщика входит ежеквартальный отчет по деятельности, которая заключается в привлечении денежных средств инвесторов на выполнение строительства жилых домов. К основным законодательным нормам, которые регулируют порядок и сроки предоставления отчетности застройщиком относятся:
- Приказ ФСФР №06-2/пз-н от 12.01.2006 г.
- ФЗ №214 от 30.12.2004 г.;
- ;
В Постановлении Правительства от 27.10.2005г.
Нормативные правовые акты для заполнения отчетности застройщика об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства:
— Федеральный закон Российской Федерации от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Федеральный закон № 214-ФЗ);
— Правила предоставления застройщиками ежеквартальной отчетности об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 27 октября 2005 года № 645 (далее-Правила);
— Методические указания по заполнению форм ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, утвержденные Приказом Федеральной службы по финансовым рынкам от 12 января 2006 года № 06-2/пз-н;
— Постановление Правительства Российской Федерации от 21 апреля 2006 года № 233 «О нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика»;
— Инструкция о порядке расчета нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика, утвержденная приказом Федеральной службы по финансовым рынкам от 30 ноября 2006 года № 06-137/п3-н;
В состав отчетности включаются:
1) отчеты по формам согласно приложениям № 1-4 к Правилам,
2) справки, предоставляемые в случаях, установленных Правилами,
3) бухгалтерская отчетность застройщика, составленная в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в частности:
— Федеральным законом от 06 декабря 2011 года № 402-ФЗ «О бухгалтерском учете»;
— Приказом Министерства финансов Российской Федерации от 02 июля 2010 года № 66н «О формах бухгалтерской отчетности застройщика»:
— Положением по бухгалтерскому учету «Бухгалтерская отчетность организации» ПБУ 4/99, утвержденная Приказом Министерства финансов Российской Федерации от 06 июля 1999 года № 43н.
Что делать застройщику, чтобы дом не попал в реестр проблемных объектов
В соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №214-ФЗ) застройщик обязан своевременно размещать информацию об объекте в единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС). Если этого не делать, то дом может попасть в реестр проблемных объектов. В статье — о сроках размещения, о том, как внести в ЕИСЖС разрешение на ввод в эксплуатацию и как снять проектную декларацию с контроля.
Изменения в Законе № 214-ФЗ
27 июня 2019 года вступила в силу новая редакция Закона № 214-ФЗ, за исключением отдельных положений. Мы обращаем внимание на самое важное — сроки раскрытия информации.
1 июля 2019 года на базе ЕИСЖС сформирован открытый и общедоступный единый реестр проблемных объектов. Критерии добавления новых объектов в реестр регулируются Законом № 214-ФЗ. Это обеспечивает прозрачность процесса. ЕИСЖС ежедневно актуализирует данные по объектам, размещенным застройщиками и контролирующими органами, а также информацию из Единого федерального реестра сведений о банкротстве и на их основании автоматически формирует список проблемных объектов.
В список попадают объекты долевого строительства, если:
в отношении застройщика введена процедура банкротства — Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ«О несостоятельности (банкротстве)»;
более чем на 6 месяцев нарушены сроки завершения строительства — информация об этапах, сроках строительства и предполагаемом сроке получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию указывается застройщиком в разделе 17 проектной декларации — приказ Минстроя России от 20.12.2016 № 996/пр «Об утверждении формы проектной декларации»;
более чем на 6 месяцев нарушены сроки передачи объекта дольщикам — они зафиксированы в договоре долевого участия, в ЕИСЖС → в ежеквартальной отчетности о привлечении средств дольщиков и исполнении графика строительства и своих обязательств по ДДУ — приказ Министерства строительства и >жилищно-коммунального хозяйства РФ от 12.10.2018 № 656/пр.
Если застройщик забыл разместить разрешение на ввод дома в эксплуатацию в ЕИСЖС, то дом может попасть в реестр проблемных объектов. Это влечет за собой репутационные и финансовые риски: сокращение продаж на текущем объекте и создание неблагонадежного портрета заемщика в случае, если застройщик планирует привлечение кредитов.
Ранее действовавшее постановление Правительства Российской Федерации от 27 октября 2005 г. № 645 «О ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства» утратило силу с 23 марта 2019 г.
За неисполнение обязанности по представлению в установленный срок в орган, осуществляющий региональный государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, отчетности в случаях, предусмотренных законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно представление отчетности, содержащей недостоверные сведения, или представление отчетности не в полном объеме предусмотрена административная ответственность по части 3 статьи 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.
Новые требования к застройщикам в 2022 году
- Что такое долевое строительство
- Каким стало долевое строительство в 2018 году
- Критерии, позволяющие привлекать средства долевых покупателей в 2021 году
- Эскроу-счет и жилищные кооперативы
- Как закон об эскроу-счетах защищает права дольщика
- Как ведется проектное финансирование долевого строительства в 2021 г.
- Риски использования эскроу-счетов для дольщика
- Законные обязанности застройщика перед дольщиком
- Новые сроки владения жильем, приобретенным по ДДУ
- Перспективы рынка долевого строительства в 2021 г.
До середины 2019-го приобретение жилых метров в строящейся многоэтажке признавалось рискованным занятием, особенно на этапе котлована. Хотя дольщик мог существенно выиграть на стоимости строящейся квартиры, он также мог крупно проиграть, если стройка заморозится или девелопер обанкротится.
С 2019 года порядок финансового обеспечения долевого многоэтажного строительства с целью правовой защиты дольщиков был законодательно ужесточен. Назовем современные преимущества долевого строительства и особенности его производства.
В доступе ко взносам дольщиков застройщиков прежде не ограничивали. Нередко те девелоперы, которым не удавалось распродать квартиры на этапе строительства «котлован» и набрать достаточно средств под возведение многоэтажки, стройку замораживали и после заявляли о своем банкротстве. Из-за недобросовестности подобных застройщиков их дольщики оставались и без жилплощади, и без денег.
Введенные в 2018-м поправки к закону за №214-ФЗ направлены на замену прямой продажи квартиры в возводимом жилье эскроу-счетами, представляющими собой спецсчета в определенных банках, где будут аккумулироваться деньги дольщиков. Контроль расходования средств на эскроу-счетах поручается банку.
Схему кооператива, когда покупателем вносился инвестиционный пай в строительный проект, часто использовали застройщики-мошенники. Поэтому, с переводом механизмов долевого строительства на эскроу-счета деятельность кооперативов – жилищно-строительных, жилищно-накопительных – в основном прекращена.
Исключением являются ЖСК, под застройку которым земля предоставлена бесплатно государством (через ДОМ.РФ) или муниципалитетом по условиям закона за №161-ФЗ от 24.07.2008 г. Также строительство продолжат ЖСК, получившие права на участок строительства и имеющую там недостроенную многоэтажку от обанкротившегося девелопера в соответствии с законом за №127-ФЗ от 26.10.2002 г.
Наконец, право достроить и ввести в эксплуатацию многоквартирный объект имеется у жилищных кооперативов, строительные разрешения которым выдавались до июля 2018 года.
В 2020-м застройщики получили правительственную поддержку, компенсирующую домостроителям затруднения, вызванные пандемической обстановкой.
В частности, по условиям правительственного постановления за №423 от 02.04.2020 г., ответственность девелоперов ограничена в отношении истребования от них неустоек при неисполнении своевременной передачи жилья, а также начисления процентов при просрочке возврата денег по расторгнутому ДДУ – отсрочка действует до 2021 года. Также полномочным органам запрещается в 2020 году требовать через арбитражный суд приостановки деятельности компаний-домостроителей и присваивать возводимым ими объектам статус «проблемных».
Еще одним инструментом господдержки стала ипотечная льгота в размере 6,5% годовых, доступная покупателям квартир-новостроек (постановление за №566 от 23.04.2020). Позже срок действия этой госпрограммы был продлен до июля 2021 года (постановление за №1732 от 05.11. 2020).
В конце уходящего года принято подводить итоги, планировать будущее и гадать, что год грядущий нам готовит. Думается, что построить грандиозные планы читатели смогут и сами. А вот о том, какие изменения в законодательство о недвижимости в 2022 году нам подготовило родное государство, расскажу в этой статье.
Закон № 148-ФЗ от 26 мая 2022 года внес очередные поправки в закон о регистрации недвижимости № 218-ФЗ. С 1 февраля 2022 года Росреестр станет вносить в ЕГРН информацию о том, что квартира (комната) расположена в МКД, признанном аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, либо о признании жилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, непригодным для проживания. Соответственно, и стандартная выписка из ЕГРН будет содержать сведения о признании МКД подлежащим сносу и (или) реконструкции и (или) о признании жилого помещения (в том числе дома) непригодным для проживания. Эти сведения предупредят покупателей о проблемном доме или помещении.
Источник: dvsporta.ru
Изменения в регулировании долевого строительства
С 01 января 2018 года вступают в силу три блока законодательных новелл в сфере долевого строительства .
1. Единая информационная система жилищного строительства
С 1 января каждый застройщик будет иметь в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС) личный кабинет, в котором должен обеспечивать размещение таких документов, как разрешение на строительство, заключение экспертизы проектной документации, правоустанавливающие документы на землю, проектная декларация, заключение контролирующего органа и многих других.
Необходимость создания Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС) предусмотрена законом о долевом строительстве. С 1 января для всех застройщиков устанавливается обязанность вносить в ЕИСЖС те же сведения, которые они должны размещать на собственных сайтах. А это проектная декларация, разрешение на строительство, заключение органа контроля долевого строительства о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям закона, правоустанавливающие документы на земельный участок, заключение экспертизы проектной документации, аудиторское заключение, бухгалтерская отчетность, фотографии строящегося объекта (ежемесячно обновляемые), разрешения на ввод в эксплуатацию ранее сданных объектов и многое другое.
Закон также обязывает вносить в ЕИСЖС сведения органов контроля долевого строительства: информацию о проведенных проверках деятельности застройщика, предписаниях застройщику, сведения о вступивших в законную силу постановлениях контролирующего органа о привлечении застройщика и его должностных лиц к административной ответственности.
Воспользоваться данной информационной платформой смогут практически все — обычные граждане, участники долевого строительства, дольщики, контрольно-надзорные органы, органы местного самоуправления, застройщики. Сервис будет предоставлять как общую информацию по рынку, так и данные по конкретным объектам строительства.
2. Требования к лицам, участвующим в управлении деятельностью застройщика
В отношении руководителя, главного бухгалтера, бенефициара застройщика вводится «запрет на профессию» для ряда случаев, в том числе наличие отдельных видов судимостей, привлечение к субсидиарной ответственности по обязательствам застройщика, участие в управлении застройщиком, который признан банкротом. При любом изменении в составе указанных лиц застройщик обязан уведомлять об этом контролирующий орган.
3. Новые положения о банкротстве застройщика
Наиболее существенным из них является запрет на процедуры «наблюдение» и «финансовое оздоровление». Арбитражный суд обязан сразу вводить процедуры «внешнее управление» или «конкурсное производство». Руководство компанией передается конкурсному управляющему, назначаемому судом. К конкурсным управляющим предъявляются специальные требования.
По материалам сайта: https://erzrf.ru
Отдел информации
Источник: vrbn.ru
В чем смысл долевого строительства?
Квартира на этапе строительства, а тем более проекта, может стоить гораздо дешевле, чем готовое жилье. Будущие жильцы заранее оплачивают свои квадратные метры — и таким образом вносят свою лепту в финансирование стройки. Это и называется долевым строительством.
Можно ли смотреть квартиру в строящемся доме?
Хочу посмотреть квартиру в новостройке перед покупкой, как это сделать? — Осмотреть квартиру в строящемся доме для принятия окончательного решения о покупке нельзя. Продажа новостроек предполагает, что будущие новоселы приобретают жилье, которое только появится.
Но существует несколько вариантов для тех, кто боится «кота в мешке»: 1. Сегодня многие застройщики предлагают покупателям осмотреть демо-квартиры или целые демо-этажи в строящемся доме. Такие презентационные пространства помогают покупателям оценить будущую отделку и качество работ.2. Большинство девелоперов — это компании с большим опытом и множеством ранее реализованных проектов.
Для оценки качества строительства можно посетить один из готовых жилых комплексов от застройщика, более того — есть возможность задать некоторые вопросы жителям этих домов. Но помните, данный способ актуален только если концепции готового ЖК и новостройки схожи.3.
Кто контролирует долевое строительство?
Описание Если застройщик привлекает денежные средства дольщиков по договору участия в долевом строительстве (ДДУ), его деятельность подпадает под государственный контроль со стороны уполномоченных органов.
Что такое участник долевого строительства?
Участники долевого строительства (дольщики) — граждане и (или) юридические лица на основании договора участия в долевом строительстве, вступившие в отношения, связанные с привлечением денежных средств для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.
Что прописано в договоре долевого участия?
Читаем ДДУ. В тексте договора должны быть пункты, в которых указаны: строительный адрес дома, кадастровый номер земельного участка, этаж, номер и общая площадь квартиры, ее планировка и высота потолков, а также срок сдачи дома в эксплуатацию.
Можно ли купить квартиру по Дду если дом сдан?
О переуступке квартиры в двух словах — Суть переуступки: до сдачи дома в эксплуатацию дольщик может передать права на недвижимость по ДДУ ( договору долевого участия ) третьему лицу. После заключения договора застройщик будет выполнять обязательства уже перед новым владельцем.
На каком этапе лучше покупать квартиру в новостройке?
Преимущества и риски покупки жилья на разных этапах строительства — Согласно положениям Федерального закона №214, застройщик имеет право продавать квартиры в строящемся доме сразу после оформления разрешения на строительство. Однако, некоторые строительные компании открывают продажи жилья гораздо раньше, например, после приобретения участка, гарантируя покупателям скидку на квартиру от 5 до 15%.
С покупателями подписывается договор о бронировании жилья или предварительный договор купли-продажи. Для дольщика это наиболее дешевый, но и наиболее рискованный путь покупки квартиры. Следует учитывать, что подобные договоры не подлежат обязательной государственной регистрации в Росреестре, а значит, недобросовестный застройщик может заключить таких договоров сколько угодно.
То есть, покупатель имеет большой шанс стать жертвой двойной и тройной продажи жилья. Чуть менее рискованно приобретать квартиру на «этапе котлована», после официального открытия продаж. Покупатель имеет возможность заплатить за будущую квартиру цену, которая будет на 30-40% ниже той, которую назначит продавец после ввода дома в эксплуатацию.
покупателю придется дожидаться своей квартиры еще несколько лет:велик шанс, что возведение объекта может затянуться на неопределенный срок.
После кризиса 2009 года, когда огромное количество дольщиков обожглось при покупке жилья на нулевом цикле строительства, спрос на квартиры, еще не существующие в природе, заметно упал. Еще менее рискованно приобретать квартиру на этапе, когда готовность дома достигает 70-80%.
Ценник на квартиры в это время возрастает примерно на 30%, однако, и шансы покупателя пополнить ряды обманутых дольщиков становятся ничтожно малы. Впрочем, процесс сдачи объекта в эксплуатацию тоже может затянуться на несколько месяцев. Как правило, в почти готовом доме все квартиры бывают уже раскуплены, и приобрести жилье можно лишь по договору переуступки,
Чем ближе срок ввода объекта в эксплуатацию, тем больше появляется предложений от частных соинвесторов, рискнувших вложить средства в жилье, пока проект проходил «этап котлована». Безопаснее всего покупать квартиру в уже сданном доме. Но это наиболее дорогостоящий вариант.
На каком этапе лучше покупать квартиру?
Этап котлована. Дешевле на 20-30% — После оформления необходимых документов, застройщик начинает нулевую стадию строительства — этап котлована, на котором производится подготовка фундамента. На этом этапе уже можно приобрести квартиру в будущем доме. По статистике, на этапе котлована продается около 30% всех квартир.
Когда лучше покупать квартиру в новостройке?
Многие специалисты уверены: декабрь — идеальный месяц для покупки недвижимости. И цены низкие, и сделку можно завершить еще до начала нового года. Январь тоже не плохое время, говорят риелторы.
Кто может быть участником долевого строительства?
О.С. Вагина — Аспирант кафедры гражданского права и процесса Пермский государственный университет.614990.г. Пермь, ул. Букирева,15 E-mail: Этот адрес электронной почты защищен от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.
Статья посвящена рассмотрению некоторых особенностей правового статуса субъектов правоотношений в сфере участия в долевом строительстве объектов недвижимого имущества, а также анализу комплексности правового регулирования в сфере участия в долевом строительстве.
Ключевые слова: комплексность правоотношений; субъекты отношений в сфере участия в долевом строительстве Одним из элементов любых правоотношений являются субъекты, соотношение интересов которых очень важно и актуально. Как верно заметил Демьян Николаевич Бахрах, правильное решение вопроса о субъектах права влияет на предмет правового регулирования, четкое определение адресатов правовых норм, объема их прав и обязанностей, пределов действия норм,
В связи с этим полагаем, что будут интересны особенности правового статуса субъектов имущественных отношений на примере отношений в сфере участия в долевом строительстве. При этом рассмотрим проявление комплексности в данных правоотношениях. Субъектный состав правоотношений в сфере участия в долевом строительстве, по нашему мнению, имеет комплексный характер, поскольку в данном случае происходит взаимодействие как субъектов частного права между собой, так и субъектов публичного права (это государство, публично-правовые образования) с субъектами частного права.
- В данном их взаимодействии и проявляется комплексность.
- С одной стороны, субъект гражданско-правовых отношений имущественного характера может находиться в договорных отношениях с другим субъектом частного права (это частный характер взаимосвязей) (например, отношения между участником долевого строительства и застройщиком).
С другой стороны, субъект правоотношений имущественного характера может быть связан правовыми отношениями с другими субъектами публичного права (застройщик при взаимодействии с органами государственной власти, например, при получении разрешения на строительство или на ввод объекта в эксплуатацию; участник долевого строительства – при взаимодействии с органами государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в случае регистрации права собственности на квартиру).
- Общим для двух этих аспектов взаимодействия является наличие договора в основе возникновения правоотношений.
- Для более подробного анализа комплексности субъектного состава обратимся к особенностям статуса и взаимодействия сторон рассматриваемых отношений.
- Согласно Федеральному закону от 30 декабря 2004 г.
№214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон о долевом строительстве) сторонами по договору в отношениях, в сфере участия в долевом строительстве являются участник долевого строительства (дольщик) и застройщик.
Кто следит за застройщиками?
Как происходит осуществление строительного контроля? — Прежде всего, Заказчик должен получить разрешение на строительство. Данный документ выдают Органы ГАСК. После того, как Технический заказчик извещает о начале строительства, происходит назначение штатного инспектора технического надзора.
- В дальнейшем как представитель органа, осуществляющего строительный контроль и надзор, он будет принимать решение о соответствии построенного объекта утвержденной проектной и рабочей документации и готовности его к эксплуатации.
- Перед выходом на строительную площадку генподрядной организации необходимо получить ордер на производство работ.
По прибытии инспектора ГАСК на стройплощадку его должен сопровождать представитель Строительного надзора от Заказчика или подрядчика. Авторский надзор за ходом и качеством строительства осуществляет автор проекта. Он же издает приказ о назначении лиц, отвечающих за организацию авторского надзора.
Что гарантирует 214 ФЗ?
В статье разберем, какие правила должны соблюдать застройщики, чтобы продавать квартиры в строящемся жилье. Федеральный закон № 214-ФЗ подробно объясняет, как продавать недвижимость в строящихся домах. Он защищает дольщиков — покупателей строящегося жилья — от мошенников и гарантирует возврат денег, если застройщик не выполнит свои обязательства.
квартиры в многоквартирном доме, таунхаус, который состоит минимум из трех блоков.
Закон не действует на индивидуальное строительство, например, частных домов.
Как происходит оплата при долевом строительстве?
Оплата квартиры по договору долевого строительства — Платежи по оплате стоимости квартиры производятся гражданином в безналичном порядке или наличными деньгами через банк. Указанная оплата может производиться только после регистрации договора долевого строительства.
- Договором долевого строительства может быть предусмотрен единовременный или поэтапный порядок оплаты квартиры.
- При поэтапной оплате платежи производятся по графику платежей или на основании справок застройщика При долевом строительстве жилья с использованием льготного кредита о стоимости выполненных работ, затратах застройщика и размере очередного взноса для оплаты стоимости строительства квартиры.
пункт 3 Положения о порядке заключения, исполнения и расторжения договоров создания объектов долевого строительства, условиях привлечения денежных средств при осуществлении долевого строительства, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.03.2019 № 156 Оплата производится на разные расчетные счета застройщика в зависимости от предмета платежа (платежи на строительство, оплату затрат, не включенных в сводный сметный расчет, на строительство с использование льготного кредита, на оплату прибыли застройщика).
Оплата должна осуществляться гражданином только в белорусских рублях. подпункт 1.10 Указа Президента Республики Беларусь от 10.12.2018 № 473 «О долевом строительстве» Если платежи по оплате квартиры вносятся гражданином не в срок, то он должен будет уплатить застройщику неустойку в размере 0,02 % При внесении гражданином платежей в соответствии с графиком платежей или по справкам застройщика или 0,002 % Если платеж вносится единовременно от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки до дня погашения задолженности или принятия решения о расторжении договора.
Гражданин не несет ответственности за несвоевременное перечисление банком платежей за счет льготных кредитов и субсидий. пункт 13 Положения о порядке заключения, исполнения и расторжения договоров создания объектов долевого строительства, условиях привлечения денежных средств при осуществлении долевого строительства, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.03.2019 № 156 Этот вопрос обсуждался на форуме! Застройщик имеет право требовать досрочного расторжения договора в случаях невнесения гражданином в полном объеме платежей за оплату квартиры в течение двух периодов Если оплата производится по графику платежей или месяцев Если оплата производится по справкам застройщика подряд, или же в срок Если оплата осуществляется единовременно, определенный договором.
В каком году отменили долевое строительство?
Фото: pixabay.com/QuinceCreative Продажа квартир в строящемся жилье с 28 июня стала проще для застройщиков: теперь им не нужно заключение о соответствии требованиям закона о долевом строительстве, чтобы запустить этот процесс. Речь идет о компаниях, которые используют механизм счетов эскроу.
Посмотрите квартиры в новостройках 4 379 предложений в Нижнем Новгороде Смотреть До этого момента заключение о соответствии требованиям закона о долевом строительстве было обязательным, за объявление начала продаж без этого документа застройщик мог получить штраф до 1 миллиона рублей. Однако после того, как в 2019 году начали действовать новые правила долевого строительства, Минстрой счел, что получение заключения не имеет смысла и является административным барьером.
Его отмена была анонсирована еще тогда, но случилось это спустя почти два года. По мнению экспертов, необходимости в документе сейчас действительно нет: ранее с помощью заключения о соответствии требованиям закона о долевом строительстве государство пыталось минимизировать риски для дольщиков, а сейчас их средства защищены — они находятся на счетах эскроу и не могут быть сняты застройщиком до окончания строительства.
Как правильно купить квартиру у дольщика?
Как оформить сделку переуступки прав — Купить квартиру от дольщика невозможно, вед ее еще просто нет. Можно только передать и принять права участника долевого строительства. Права и обязанности Дольщик передает право приемнику (покупателю) по Договору(соглашению) переуступки прав и обязанностей дольщика.
- Такой договор неотделим от Договора долевого участия (ДДУ).
- Договор (соглашение) переуступки прав и обязанностей дольщика подлежит обязательной государственной регистрации.
- Государственная пошлина за регистрацию договора переуступки доли для физического дица — 350 рублей (2021г).
- Она делится между сторонами сделки пополам, то есть право приемник оплачивает 175 рублей.
Если право приемников несколько — эта сумма делится на всех пропорционально размеру их доли. Прежде чем оформлять Договор переуступки прав и обязанностей дольщика внимательно изучите Договор долевого участия. Как он должен быть оформлен читайте далее
Когда подписывается договор долевого участия?
Продолжаем наш эпический сказ о покупке квартиры в новостройке. В предыдущих статьях выбирали застройщика и торговались с ним, ДДУ — это договор долевого участия. Деньги на строительство дома застройщик может получить из двух источников: от покупателей и от банков.
Подготовить свои документы. Подписать с застройщиком договор долевого участия. Зарегистрировать договор с застройщиком в Росреестре. Уплатить стоимость квартиры. (Здесь надо подождать, пока застройщик сдаст дом.) Подписать акты приема-передачи квартиры, получить ключи. Зарегистрировать право собственности.
Полноправным собственником квартиры вы станете после того, как зарегистрируете право собственности. С этого момента вы сможете зарегистрироваться по новому месту жительства, перепродать квартиру, заселить жильцов или сделать перепланировку. В сегодняшней статье мы расскажем, как происходят первые два этапа покупки: какие документы понадобятся и как не облажаться с договором долевого участия в строительстве.
Источник: zatonskiezori.ru
«Падения цен можно ждать сколько угодно»: имеет ли смысл сейчас покупать недвижимость
В Екатеринбурге средняя стоимость квадратного метра вторичного жилья составляет сейчас рублей, а новостройки — . При этом на второй тип жилья всё еще действует ипотека с господдержкой, а по индивидуальным договоренностям застройщика и банка ставка по этой программе может быть еще ниже. К тому же строящееся жилье можно приобрести в рассрочку.
Поэтому люди, которые хотят переехать или просто сохранить свои деньги на время турбулентности, чаще покупают квартиры в новостройках. Это доказывает популярность ЖК «Архитектон. Декабристов, 20». Первую очередь проекта начали строить в разгар пандемии, тем не менее квартиры в ней раскупили в первые девять месяцев с момента открытия продаж. А всё из-за концепции проекта и приятных условий покупки, что создает корпорация «Маяк».
Рассрочка без мелкого шрифта и звездочек
Обычно новую квартиру можно купить в беспроцентную рассрочку, но в договоре чаще всего будет звездочка или мелкий шрифт, где сказано, что 0% только в определенный срок, а потом — удорожание. Но в случае с жилым комплексом бизнес-класса «Архитектон. Декабристов, 20» такого не будет. Корпорация «Маяк» разработала этот инструмент специально для нового проекта и его суть проста:
- первоначальный взнос — 30%;
- срок — до конца строительства;
- без удорожания;
- приобрести квартиру в рассрочку под 0% можно только до 30 октября 2022 года.
Рассрочку выбирают не все люди, конечно. Но популярностью она всё же пользуется у тех, кто не хочет продавать имеющуюся квартиру, пока строится новая или есть желание вложить средства в нечто надежное. С деньгами и ценными бумагами может произойти что угодно, а в вот квартира в центре Екатеринбурга будет всегда кстати. Тем более ее стоимость после сдачи дома существенно поднимется.
Ипотека века
Корпорация «Маяк» совместно с АО «Банк ДОМ.РФ» на базе программы ипотеки с господдержкой создала свою — по которой ставка от 6,5% годовых на весь срок кредитования. Такой способ оплаты подойдет большинству. Тем более, что корпорация «Маяк» сдает дома не просто в срок, а даже чуть раньше. Например, первую очередь сдадут на целый год раньше проектного срока.
Источник: www.e1.ru