Долевое строительство или кооператив

05 ноября 2016г. 0 1158

Решение приобрести квартиру на первичном рынке должно быть взвешенным, чтобы максимально снизить возможные риски. Покупатель может воспользоваться двумя законными схемами: заключить договор долевого участия или стать пайщиком жилищно-строительного кооператива. Оба пути имеют преимущества и недостатки, ознакомиться с которыми следует до заключения соглашения с застройщиками.

Юристы «Юридического центра Сиан» проводят консультации по жилищному строительству и ответят на вопросы, связанные с приобретением квартир в новостройках.

Важные отличия между договорами ДДУ и ЖСК

Долевое участие в строительстве предоставляет покупателю значительные права и защищенность. Законодательно ДДУ регламентируется ФЗ-№214 «Об участии в долевом строительстве» и ФЗ-№265 «О защите прав потребителей». Правила членства в ЖСК устанавливаются Жилищным кодексом и ФЗ-№215 «О жилищных накопительных кооперативах», что намного повышает риски будущих собственников квартир. Связано это с тем, что ЖСК дает большую защищенность застройщику и снижает требования к нему по принятым обязательствам.

Несомненными положительными отличиями ДДУ от договора ЖСК являются следующие установки:

• Государственная и другие данные об объекте строительства и предмете договора. Так, обязательно прописывается метраж будущей жилплощади, расположение квартиры на этаже, а также качества, которым она должна соответствовать в момент передачи ключей дольщику.
• Конкретную дату, когда строительство объекта будет завершено. Если застройщик допустит просрочку, на него налагаются штрафные санкции.
• Стоимость предмета договора. В ДДУ прописывается окончательная цена квартиры, а также способы и период внесения за нее платежей.
• Гарантии на объект и инженерные коммуникации.
• Список документации, на основании которой ведется строительство объекта.
• Права и обязанности сторон ДДУ.

Часть #2 СПОСОБЫ ПОКУПКИ ЖИЛЬЯ В БЕЛАРУСИ | Жилищный Баланс | Долевое строительство | Trade-in

Очень важно различать основной договор и предварительный. По последнему дольщик практически никак не защищается со стороны закона, так как предварительный ДДУ не регистрируется в государственных органах и не регулируется положениями ФЗ № 124.



Что собой представляет жилищно-строительный кооператив?

Второй способ приобрести жилье в новостройке – это вступление в жилищно-строительный кооператив и получение статуса пайщика. Договор ЖСК не регистрируется в государственных органах.

Граждане объединяются в жилищно-строительные кооперативы для постройки определенного объекта. Считается, что вступление в ЖСК сопровождается большими рисками, чем заключение ДДУ со строительной компанией.

Участие в ЖСК финансово более выгодно. Граждане могут вносить свой пай с собственных сбережений или за счет кредитных средств.

Кооператив или долевое строительство?

Пайщики вносят платежи в кооперативный фонд в течение года, выплачивая половину стоимости жилья. Оставшуюся сумму необходимо будет выплатить в рассрочку. Срок выплаты полной стоимости квартиры определяется в договоре и может варьироваться в пределах 5-20 лет.

Согласно договору ЖСК, гражданин, имеющий пай в фонде, не может распоряжаться квартирой в новостройке по собственному усмотрению до тех пор, пока не выплатит полную сумму за жилье. Право собственности на такую квартиру регистрируется на основании документа, полученного в ЖСК.

Договор ДДУ или ЖСК: что выбрать?

Для многих граждан эти две схемы – единственные варианты приобрести жилье, так как цены на квартиры в наши дни достаточно высокие. Что же выбрать? Рассмотрим семь основных отличий договора ДДУ и ЖСК.

1. Порядок регистрации. ДДУ не имеет юридической силы без прохождения процедуры регистрации в Росреестре. Вступление в ЖСК, напротив, не требует регистрации, поэтому пайщик в этом случае менее защищен законодательством.
2. Окончательная цена жилплощади. Стоимость квартиры по ДДУ окончательная и не может быть изменена. В случае с ЖСК возможно увеличение цены за счет дополнительных трат, которые могут возникнуть в процессе строительства.
3. Установление сроков. В ДДУ прописываются конкретные даты, когда объект будет достроен и передан в эксплуатацию. В документации, оформляемой после вступления в ЖСК, определенные даты не указываются.
4. «Прозрачность» бумаг. Все данные о строительной компании и о объекте недвижимости при оформлении ДДУ абсолютно открыты и к ним имеет доступ любой желающий. Кроме того, застройщик обязан приложить разрешительную документацию и технический план к договору. В случае с ЖСК такой обязанности у строительной организации не возникает. Пайщик может потребовать предоставления документов, но гарантии, что он их увидит, нет.
5. Расторжение сделки. Если расторгается ДДУ, дольщику возвращается вся уплаченная им сумма и неустойка. Когда прекращается действие договора с ЖСК, пайщик может рассчитывать только на часть выплаченных денег.
6. Условия рассрочки. По ДДУ дольщик имеет возможность выплатить стоимость квартиры без повышающих коэффициентов. ЖСК же, в свою очередь, выдает пайщикам суды на половину стоимости жилья под процент.
7. Сроки выплаты рассрочки. При оформлении ДДУ дольщик обязан выплатить всю сумму за квартиру к дате окончания строительства. В ЖСК более удобные условия – выплачивать стоимость жилья можно уже проживая в нем.

Как видно из этих пунктов, оформление ДДУ сопровождается меньшими рисками. Однако действие договора может быть внезапно прекращено государственными органами власти, если обнаружится нарушение в процессе застройки. Даже несмотря на это и тот факт, что оплатить стоимость квартиры нужно к дате завершения строительства, на долю ДДУ приходится около 55 % строящегося жилья.



Заключая договор с ЖСК, пайщик может приобрести квартиру по меньшей стоимости, так как в итоговую цену не входит 18 % НДС. Более того, договор заключается не до момента завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию, а на более продолжительный период (до 20 лет). ЖСК характеризуется меньшей надежностью, но значительной дешевизной жилья. На долю такого способа приобретения квартиры приходится до 35 % новостроек.

Рассмотрим плюсы и минусы ЖСК и ДДУ в сравнительной таблице.

1. ДДУ регистрируется в Росреестре.
2. Стоимость квартиры фиксирована.
3. Строительная компания выплачивает высокие штрафы при срыве сроков.
4. Дольщик получает гарантии на объект и коммуникации.
1. Дольщик обязан выплатить всю сумму к моменту завершения строительства.
2. Застройщик сам выбирает управляющую компанию, мнение дольщиков при этом не учитывается.
1. Рассрочка на срок до 20 лет.
2. Жилье дешевле на 18 %.
3. Управление домом переходит к ЖСК.
1. Возможность мошенничества с «двойной» продажей квартир.
2. У пайщика нет законодательной защиты.
3. Застройщик не обязан предоставлять документацию.
4. Стоимость квартиры не фиксирована.
5. В случае расторжения договора пайщик получает обратно только часть денег.

Наиболее удобный способ приобретения квартиры каждый гражданин определяет для себя сам. Рекомендуем проконсультироваться с юристом, прежде чем вступать в ЖСК или заключать ДДУ.

Источник: estatelegal.ru

ЖСК – реальная альтернатива долевому строительству или «серая» схема?



Не все новостройки сегодня строятся и продаются по договорам долевого участия, некоторые из них возводятся в рамках жилищно-строительных кооперативов – ЖСК. Разница между двумя этими схемами довольно существенная: права покупателей квартир по ДДУ защищаются федеральным законом, а вот участникам ЖСК чаще приходится рассчитывать на удачу. Портал MetrPrice.ru опросил специалистов рынка, какие риски таит в себе ЖСК и можно ли их как-то минимизировать.

Что такое ЖСК

Старшему поколению жилищно-строительные кооперативы знакомы ещё с советских времён, когда они создавались на базе различных предприятий для самостоятельного строительства жилья. Иногда для удешевления и ускорения работ члены кооперативов сами выходили на стройплощадку – после того, как подрядчик заканчивал работы нулевого цикла. Примечательно, что кооперативные дома часто строились быстрее и качественнее государственных – сказывалась личная заинтересованность будущих жильцов.

С распадом Союза жилищно-строительный кооператив не исчез, но принял другие формы – прежде всего, в части финансирования. В советское время кооператив получал от государства ссуду на срок до 20 лет, которая покрывала до 70% расходов на строительство. Нынешние ЖСК финансируются в процессе строительства и полностью за счёт пайщиков. Таким образом, участие в нынешнем ЖСК – это внесение денежного взноса в счёт будущего получения готовой квартиры.

На сегодняшний день жилищно-строительные кооперативы являются единственной разрешенной альтернативой долевому строительству, говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».

Схему ЖСК нельзя назвать распространённой: на начало 2016 года в Москве и области по договорам ЖСК продавалось не более 12% квартир, сообщают в компании E3 Investment. По данным геоинформационной системы Bnmap.ru, разработанной специалистами компании «БЕСТ-Новострой», доля корпусов, реализуемых в Москве в рамках ЖСК (по договорам паенакопления), составляет всего 8% от общего числа корпусов с квартирами на реализации. Если говорить в абсолютных цифрах, то из 567 корпусов, находящих на реализации в Москве, по ЖСК продается всего 45.

ЖСК на вооружении у застройщиков

За ЖСК в последнее время закрепилась не лучшая слава. Изначально предполагается, что в ЖСК будут объединяться частные лица – потребители, желающие самостоятельно контролировать жильё, но её взяли на вооружение и некоторые застройщики, предлагая гражданам купить квартиру путём вступления в ЖСК. Делается это, конечно, неспроста: благодаря этому компания получает возможность вести стройку и привлекать деньги покупателей, даже если ещё не оформлены все нужные документы, разрешающие строительство и дающие право пользоваться землёй. Сам по себе такой подход не значит, что всё обязательно закончится плохо, и люди останутся без квартир. Но есть одно важное но: участники ЖСК не попадают под защиту закона о долевом строительстве 214-ФЗ, и в случае, если строительство дома затянется или жильё окажется ненадлежащего качества, шансов отстоять свои права будет существенно меньше.

«Практика показывает, что около 90% обманутых дольщиков это покупатели, которые приобрели жилье через механизмы жилищно-строительных кооперативов и жилищных сертификатов», – замечает Рустам Арсланов, директор департамента продаж ГК «Гранель».



Чем рискует пайщик

При вступлении в ЖСК будущий пайщик обычно подписывает два основных договора – договор вступления в кооператив и договор о внесении паевого взноса, причем эти договора не проходят государственную регистрацию в Росреестре, говорит Антон Рудаковский, финансовый директор E3 Group. С этим обстоятельством связан один из основных рисков данной схемы – двойные продажи. Из-за того, что сделка не регистрируется госорганами, появляется риск, что часть площадей будущего дома может быть продана не один раз. «Своего рода формой защиты в этом случае является статья 112 Жилищного кодекса, где говорится, что количество членов жилищного кооператива не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме», – замечает Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой»).

Помимо этого у ЖСК существует ещё целый ряд «слабых мест»:

— Отсутствие гарантий по срокам строительства. Если в ДДУ можно прописать конкретную дату, к которой будет построен дом, то приобретение квартиры через ЖСК не гарантирует конкретных сроков завершения строительства или передачи квартиры, замечает Рустам Арсланов (ГК «Гранель»). «Даже если данные сроки будут обозначены в договоре, они не являются для кооператива обязательными и не влекут никаких отрицательных последствий для застройщика», – добавляет Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой»). Это обозначает, что взыскать неустойку за срыв сроков пайщик не сможет даже по суду.

— Множество взносов. Помимо паевого взноса, который, собственно, и является платой за квартиру, в ЖСК могут быть и другие виды платежей, например, вступительный взнос. Важно также помнить, что финансирование строительства в ЖСК полностью лежит на пайщиках, а это значит, что если в ежегодном балансе образуются убытки, то покрывать их придётся именно членам ЖСК. Причём, согласно ч. 4 ст. 116 ГК РФ, сделать это надо в течение трех месяцев, иначе начнутся проблемы с кредиторами.

— Трудности с ипотекой. Эксперты замечают, что получить ипотечный кредит на участие в ЖСК очень трудно, а если даже получится – на такие объекты не распространяется программа ипотеки с господдержкой.

— Достраивать – за свой счёт. В случае банкротства ЖСК, если на счетах кооператива не осталось средств и активов, за достройку дома придется платить пайщикам, говорит Антон Рудаковский (E3 Group).

— Сложность возврата вложенных денег. Вернуть вложенные средства (кроме вступительного и членских взносов) можно только при выходе из кооператива. За выход, к слову, может взиматься штраф.



Как уберечься от рисков?

Несмотря на все трудности, жилищно-строительный кооператив всё же является полностью законным способом возведения жилья, и некоторые плюсы у него есть. В их числе – более доступные цены: так, по словам Ирины Доброхотовой («БЕСТ-Новострой»), бюджет покупки по схеме ЖСК обычно ниже на 10-12%, чем в случае ДДУ. Также ЖСК предполагает определённую гибкость в случае возникновения проблемы долгостроя: пайщикам проще вынести решение о найме нового подрядчика.

Чтобы минимизировать риски участия в ЖСК, придётся довольно глубоко погрузиться в процесс приобретения жилья, а именно:

— Выяснить, кто строит. Прежде всего, говорит Рустам Арсланов (ГК «Гранель»), необходимо детально разузнать, кто является фактическим застройщиком объекта, есть ли у него крупные партнёры, сколько многоквартирных домов было успешно сдано и введено в эксплуатацию. Не помешает проверить судебную репутацию застройщика и ЖСК, через который покупается жильё.

Стоит изучить условия инвестиционного договора между строительной компанией и созданным ей кооперативом. Желательно, чтобы ЖСК сам выступал застройщиком (владельцем или арендатором участка), – в этом случае ответственность за ход строительства полностью лежит на кооперативе. Проверить нужно и правоустанавливающие документы: договор аренды земельного участка (или свидетельство о праве собственности), а также действующее разрешение на строительство.

— Внимательно изучить Устав кооператива и договор. Любой договор нужно тщательно изучать перед подписанием, но в данной ситуации – особенно. Если в случае с ДДУ серьёзное нарушение прав дольщика в договоре могут заметить при госрегистрации, то здесь вся ответственность за решение о покупке лежит на пайщике, замечает Антон Рудаковский (E3 Group). «Можно также проверить договор о вступлении членов кооператива, посмотреть, что там написано о соотношении пая и квартиры», – дополняет эксперт. Устав кооператива – тоже очень важный документ, именно там записано, на что дольщик имеет право.

— Ставить свои условия. По словам Рустама Арсланова (ГК «Гранель»), при внесении паевых взносов можно настаивать на заключении предварительного договора купли-продажи квартиры (ПДКП) – этот вариант уже даёт некоторую защиту со стороны закона – согласно ГК РФ, продавец таким образом обязуется заключить в будущем основной договор о передаче имущества.

— Убедиться в отсутствии двойных продаж. Для этого стоит запросить у застройщика или в правлении ЖСК реестры членов кооператива с закрепленными за ними квартирами.

Источник: metrprice.ru

Продажа новостроек через ЖСК и кооперативы: плюсы и минусы таких схем



Федеральный закон № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» у большинства покупателей жилья четко ассоциируется с договором долевого участия (ДДУ). Если строители реализуют свои объекты по закону, то заключают ДДУ, а если избегают его подписания, то значит, работают по нелегальным схемам. Однако законом разрешены еще два мало кому известных способа продажи квартир – через жилищные кооперативы и жилищные сертификаты.

Как они работают и работают ли вообще? Чем привлекательны и чем плохи? В этих вопросах постарался разобраться наш журнал.

Закон разрешает

17 июня 2010 года в ФЗ № 214 был внесен ряд поправок, изменения коснулись и основы основ – продажи квартир в новостройках. Теперь привлекать деньги покупателей, продавая им недостроенное жилье, девелоперы и застройщики могут следующими способами:

1) по договору долевого участия в строительстве (ДДУ);2) путем выпуска облигаций особого вида — жилищных сертификатов. Приобретающий их покупатель имеет право получить от организации, выпустившей сертификаты, квартиру;3) путем создания жилищно-строительных и жилищно-накопительных кооперативов (ЖСК и ЖНК); в этом случае будущие жильцы покупают изначально паи, а не квадратные метры.

Прежде 214-й закон тоже разрешал реализовывать квартиры через жилищно-накопительные кооперативы, но на деле этот механизм не использовался — все больше применялись «серые» схемы. Они присутствуют на рынке и сегодня, но поправки к 214-ФЗ ввели штрафы и санкции за их использование, поэтому строители задумались о законных способах продажи своего товара

Впрочем, пока всерьез ими заинтересовались немногие. Но среди них – очень известные компании. Так, еще в августе этого года ГК «ПИК» начала продавать жилье в доме на улице Миклухо-Маклая через кооператив, также носящий фамилию знаменитого ученого. Через схему ЖСК компания «Ведис-Груп» продает квартиры в жилом комплексе «Мичурино».

Ольга Гусева, руководитель отдела маркетинга управляющей компании «Домостроитель», говорит, что на их объектах жилищные кооперативы выступают покупателями жилья довольно часто: «Правда, преимущественно в дальнем Подмосковье. Среди проектов в ближнем радиусе от МКАД – это жилой комплекс «Парковый» в Котельниках». А в Санкт-Петербурге ГК «Пионер»-Санкт-Петербург продает по ЖСК жилой комплекс «Шуваловские высоты».

Почему компании стремятся уйти от договоров долевого участия? Дело в том, что заключение ДДУ в некоторых случаях невозможно или чревато серьезными задержками строительства либо иными проблемами, которых не хотят ни продавцы, ни покупатели жилья.

Переходу на ДДУ довольно часто мешают земельно-правовые отношения. «Одно из ключевых условий для заключения договоров долевого участия — наличие у застройщика зарегистрированных прав на земельный участок, на котором ведется строительство», — сообщает Денис Новиков, руководитель юридического отдела ГК «Пионер»-Москва. Таким образом, земля должна быть либо у застройщика в собственности, либо находиться в его распоряжении по долгосрочному договору аренды, только тогда его права на землю будут зарегистрированы в Россреестре.

«Но на московском рынке имеется большое количество проектов, реализуемых на земельных участках, предоставленных застройщикам на основании краткосрочных договоров аренды, которые не подпадают под государственную регистрацию, — говорит Денис Новиков. — Более того, существует немалое число застройщиков, не имеющих никаких прав на земельные участки и осуществляющих строительство на них на основании инвестиционных контрактов, заключенных с правообладателями земельных участков».

Заключить с дольщиками ДДУ (так же, как и выпустить сертификаты) возможно только после того, как получено разрешение на строительство, которое оформляется порою годами. Поэтому использование этих схем не подходит строительным организациям, не имеющим солидного запаса собственных денежных средств либо доступа к банковским кредитам, ведь если они не будут привлекать средства покупателей квартир на «уровне котлована», то строительство вообще не начнется. В таких случаях помочь может как раз ЖСК: «Только эта схема позволяет получать средства для финансирования строек от дольщиков на этапе строительства», — объясняет Сергей Мигунов, руководитель управления маркетинга и развития Группы компаний «КОНТИ», в том числе до получения разрешительной документации.

Кроме того, взаимоотношения застройщика с дольщиком в рамках договора долевого участия довольно жесткие для застройщика, например, в том, что касается соблюдения сроков строительства, а механизмы ЖСК и жилищных сертификатов более гибкие.

Жилье по сертификату

Схема с жилищными сертификатами подразумевает, что застройщик выпускает ценные бумаги – сертификаты на определенную сумму, равную стоимости квартир в строящемся доме. У каждого сертификата есть номинал, то есть его цена. Застройщик выставляет их на продажу по номиналу и обязуется через определенное время за инвестиции в строительство предоставить покупателям жилое помещение. «Приобретая сертификат, его правообладатель наделяется правом на получение жилья в собственность», — говорит Олег Сухов, ведущий юрист «Первого Столичного Юридического Центра».

Однако работа с сертификатами должна проходить в соответствии с законодательством о ценных бумагах, содержащим требования к эмитенту (в данном случае – к застройщику). «И не каждый соответствует данным требованиям, — утверждает Денис Новиков (ГК «Пионер»-Москва), — кроме того, выпуская сертификаты, застройщик подпадает под жесткий контроль государственных органов по контролю и надзору в сфере финансовых рынков». Все это делает данный механизм малопривлекательным. Особенно на фоне того, что продажа квартир по сертификатам, так же как и в случае с ДДУ, возможна, только если земельный участок находится в собственности или на праве долгосрочной аренды (субаренды), и оформлена вся необходимая разрешительная документация на строительство. То есть эта схема продажи квартир не решает ни земельных, ни денежных проблем строителей, она лишь может в некоторой степени облегчить взаимоотношения с дольщиками.

Квартиры — пайщикам

Механизмы продаж квартир через ЖСК и ЖНК весьма схожи. Застройщик, а вернее, аффилированное с ним лицо, организует жилищный кооператив «одного дома», который призван участвовать в его строительстве.

Инициатором строительства на бумаге будет жилищный кооператив, «а сам девелопер выступает уже не застройщиком, а генподрядчиком строительства», — замечает Сергей Мигунов (КОНТИ). «Далее покупателю квартиры в строящемся доме предлагается в целях ее приобретения вступить в жилищный кооператив, подписав соответствующее заявление, и стать его членом (пайщиком). Уже с пайщиком заключается договор, предметом которого является получение конкретной квартиры в многоквартирном доме по завершении строительства. В свою очередь пайщик вносит в ЖСК паевой взнос, соответствующий стоимости квартиры», — рассказывает Денис Новиков (ГК «Пионер»-Москва). Ну и когда дом будет достроен и сдан ГК, члены кооператива получат свои квадратные метры.

Работает и немного иная схема: застройщик заключает с жилищным кооперативом договор соинвестирования строительства многоквартирного дома (фактически аналог ДДУ с физическим лицом) в части квартир, оплаченных пайщиками.

Но процессы реализации жилья различаются в зависимости от того, какая форма жилищного кооператива была выбрана – строительного или накопительного. «Так, деятельность ЖНК регулируется достаточно объемным и подробным Федеральным законом «О жилищных накопительных кооперативах», в нем даже установлены нормативы оценки финансовой устойчивости организации», — рассказывает Денис Новиков (ГК «Пионер»-Москва). Согласно закону деятельность ЖНК контролируется государственными органами по контролю и надзору в сфере финансовых рынков, а создать ЖНК могут не менее чем пятьдесят физических лиц. Поэтому процесс реализации квартир через этот вид жилищного кооператива весьма сложный, и если уж девелоперы и задумываются о схемах с ЖНК и ЖСК, выбирают однозначно форму ЖСК.

«Деятельность жилищно-строительного кооператива прописана в одной из глав Жилищного кодекса РФ, состоящей из 13 статей. Согласно Кодексу члены ЖСК своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, причем никакой конкретизации «участия в строительстве» в законе нет.

Не сказано, что ЖСК должен выступать застройщиком многоквартирного дома или что земельный участок должен быть оформлен на кооператив. Именно это дает возможность и вызывает желание использовать для реализации строящихся квартир ЖСК», — рассказывает Денис Новиков. Кроме того, деятельность ЖСК в первую очередь регулируется его уставом, который может быть составлен весьма вольно, так как в Жилищном кодексе РФ прописаны лишь положения, которые он должен содержать, и нет никакой конкретики. Да и для создания ЖСК требуется всего пять физических и/или юридических лиц.

Что предпочесть потребителю?

Покупателям «кооперативная» схема может показаться привлекательной. Ведь застройщику приходится блюсти не только 214-ФЗ, но и другие законодательные акты, считаться с уставом кооператива и мнением его членов-пайщиков, которые могут давить на застройщика и имеют право сменить аффилированное руководство кооператива.

Но у самого дольщика, вступившего в кооператив, появляются новые обязанности, в том числе – финансовые. «Это дополнительные расходы (вступительные и членские взносы, дополнительные паевые взносы при возникновении убытков), участие в общих собраниях, в выборе членов правления, ревизионных органов, а то и участие в выборных органах», — рассказывает Олег Сухов (Первый Столичный Юридический Центр).

Явный минус ЖСК — договоры по ЖСК не проходят госрегистрацию, как договоры ДДУ, а значит, по ним, если что, сложнее будет отстоять свои права в суде.

Не выгодна такая форма приобретения квартиры для покупателей, желающих воспользоваться ипотекой: банки и так не очень охотно кредитуют на приобретение новостроек, и если еще ДДУ для них выглядит более-менее убедительным, то книжка пайщика – нет.

Наконец кооперативы и их отношения с застройщиками и генподрядчиками регулируются сразу несколькими законами. «Возникает коллизия права, связанная с вопросом о том, какими законами руководствоваться: законодательством о жилищных кооперативах или законодательством об участии в долевом строительстве и, соответственно, законодательством о защите прав потребителей», — говорит Олег Сухов. Если же говорить о договоре участия в долевом строительстве, то с ним все предельно ясно – он регламентируется 214-ФЗ и подкрепляется законом о защите прав потребителей, «поэтому максимально защищает права дольщиков», — утверждает эксперт. Та же история и с жилищными сертификатами: «Договор с эмитентом на его реализацию регулируется не законодательством о защите прав потребителей, а законодательством о ценных бумагах, в связи с чем обычные люди, приобретающие квартиры по такой схеме, подвержены бОльшим рискам, поскольку у них нет знаний в данной области и понимания самого процесса отношений по обороту ценных бумаг», — считает Олег Сухов.

Таким образом, даже несмотря на то, что при приобретении недвижимости многое зависит не от названия договора, его содержания и механизма реализации жилья, а от надежности девелопера и строительной компании и ситуации на конкретном объекте, самый безопасный, понятный и гарантированный способ приобретения квартиры, тем более для простых граждан, не сведущих в финансовых и юридических вопросах, — это договор долевого участия. Однако при использовании схем с жилищными кооперативами и жилищными сертификатами покупатели все же защищены в большей степени, чем при использовании «обходных» вариантов с векселями и т.п.

Есть ли будущее?

И все же из всех рассмотренных (ЖСК, ЖНК, сертификаты) «схема ЖСК» выглядит более-менее жизнеспособной. «И учитывая количество застройщиков, не имеющих возможности реализации квартир по договорам долевого участия, предполагаю, что предложения по приобретению квартир через ЖСК на московском рынке будет увеличиваться, — говорит Денис Новиков (ГК «Пионер»-Москва), — правда, есть опасения, что контролирующими органами могут быть созданы прецеденты по признанию действий отдельных застройщиков по использованию этой схемы незаконной». И возможно, такие действия даже будут правильными, так как «объединение указанных и на самом деле давно присутствующих на рынке схем общим законом получилось неквалифицированным, грубым и недоработанным. Например, ЖСК в нашем государстве вообще пока не должен иметь место в связи с большим количеством обмана и юридической неподготовленностью покупателя», — считает Олег Сухов (Первый Столичный Юридический Центр). (Между прочим, обманы и недострои уже так «достали» чиновнков, что Минрегионразвития всерьез задумался — а не запретить ли вообще долевое строительство. Сразу скажем, что это пока лишь слова. Подробнее о них читайте в статье «Строители не могут гарантировать ввод — тем хуже для них»).

Резюме

Получается, что на практике единственной альтернативой ДДУ может стать ЖСК. Впрочем, и эта схема таит в себе много минусов, как для продавцов, так и для покупателей жилья. Чтобы избежать серьезных проблем, последним все же рекомендуется становиться дольщиками и выбирать объекты, реализуемые через ДДУ, ну или хотя бы штудировать законодательство, касающееся ЖСК, чтобы четко понимать свои права и обязанности, возникающие в этом случае.

Источник: www.bpn.ru